Содержание к диссертации
ВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. ФЕДЕРАЛЬНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ КАК ОБЪЕКТ ИНВЕСТИРОВАНИЯ 13
1,1 .Роль и место федеральной недвижимости в системе имущества Российской Федерации за рубежом 13
1 ^.Классификация объектов федеральной недвижимости за рубежом 18
1.3.Особенности объектов федеральной недвижимости за рубежом 25
ІАПреимуществаи недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом 37
ГЛАВА II, КРИТЕРИИ И ПОКАЗАТЕЛИ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИНВЕСТИЦИЙ В ФЕДЕРАЛЬНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ ЗА РУБЕЖОМ 46
2.1.Сущность инвестиционных проектов в сфере федеральной , 1 h недвижимости за рубежом и подходы к их оценке-.,...:.:.46
2.2.Методы оценки эффективности инвестиционных проектов 51
2.3.Современные методы определения ставки дисконтирования 63
2АОсобепности определения ставки дисконтирования для оценки эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной недвижимости за рубежом 74
ГЛАВА III, ОСОБЕННОСТИ РЕАЛИЗАЦИИ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ В СФЕРЕ ФЕДЕРАЛЬНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ ЗА РУБЕЖОМ И МЕТОДИКА ОПРЕДЕЛЕНИЯ КРИТЕРИЕВ И ПОКАЗАТЕЛЕЙ ИХ ЭФФЕКТИВНОСТИ 79
ЗЛ .Организационные принципы управления российской недвижимостью за рубежом и предложения по их совершенствованию 79
3.2.0сновпые схемы реализации инвестиционных проектов, направленных на повышение эффективности использования объектов федеральной недвижимости за рубежом 89
3.3.Предлагаемая методика определения критериев и показателей эффектив ности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом 94
3.3.1 .Адаптация и совершенствование существующих показателей эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом 94
3.3.2. Исследование и разработка критериев эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной недвижимости за рубежом 119
3.3.3.Методика определения дохода собственника федеральной недвижимости за рубежом по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом капитальных затрат в счет арендной платы 124
ЗАКЛЮЧЕНИЕ "... 138'
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 144
ПРИЛОЖЕНИЕ 156
Введение к работе
Интс фация России в мировое экономическое сообщество и позиционирование в качестве развитой экономической державы требуют адекватных подходов к управлению и эффективному использованию федеральной недвижимости Российской Федерации, расположенной за рубежом.
Проблемы управления инвестиционной деятельностью в современной экономике в основном связаны с отсутствием необходимых методических основ и недостаточной ролью государства в формировании системы управления ее эффективностью. Более активное участие государственных структур в развитии инвестиционной деятельности позволит выделить перспективные направления и возможности формирования системы управления эффективностью инвестиционной деятельности в различных отраслях экономики, втом числе в сфере недвижимости.
Проведенное исследование показало, что последние несколько лет стали доказательством привлекательности инвестиций в недвижимость. Об этом свидетельствует тот факт, что рынок недвижимости стал популярным источником доходности не только для крупных частных и корпоративных клиентов, но и (посредством закрытых паевых инвестиционных фондов) для инвесторов с гораздо меньшими суммами. В виду непостоянности фондового рынка, интерес к рынку недвижимости, как к источнику дохода, только увеличивается.
У рынка недвижимости есть два бесспорно положительных качества -безусловный рост в долгосрочной перспективе и большая, по сравнению с фондовым рынком инерционность, свойственная реальному сектору, играющая положительную роль в моменты падения спроса» Это характеризует рынок недвижимости как минимально подверженный рискам финансовых потерь.
Обязательным условием оценки эффективности использования недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние па потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке инвестиций в недвижимость. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволяет более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости. Кроме того, определение инвестиционной привлекательности недвижимости как объекта для инвестирования требует обязательного учета текущего состояния рынка недвижимости и перспектив его развития в будущем.
По данным Минимущества России федеральное недвижимое имущество, расположенное за пределами Российской Федерации, представляет собой земельные участки площадью 6236 тыс. кв.м., а также здания и сооружения общей площадью 20S6 тыс. кв.м. В ведении Министерства иностранных дел Российской Федерации находятся земельные участки площадью 5126 тыс, кв.м., а также здания и сооружения общей площадью 1403 кв.м (по состоянию на 01.01.2002). [139]
В ведении Управления делами Президента Российской Федерации в свою очередь находится 948 тыс. кв.м. земельных участков, а также помещения площадью 540 тыс. кв.м. [140]
Остальные 5-6% от всего недвижимого имущества, расположенного за пределами Российской Федерации, приходится на долю других государственных органов и организаций, таких как Российский центр международного и культурного сотрудничества, ИТАР-ТАСС, ФГУП РАМИ «РИА-Новости». В настоящее время проводятся мероприятия по передаче недвижимого имущества от указанных организаций к МИД РФ и УД Президента РФ,
По официальным данным балансовая стоимость объектов недвижимости Российской Федерации за рубежом составляет 2,7 млрд. долларов США. [139,140] Однако существует распространенное мнение о том, что реальная рыночная стоимость данного имущество значительно больше. В частности по данным британского агентства Pinkerton стоимость неутерянного к возврату советского имущества составляет около 400 млрд. долларов США, что существенно повышает важность эффективного управления данной недвижимостью. [138]
Необходимо отметить, что, помимо вопроса эффективного коммерческого использования федеральной собственности за рубежом и пополнения за счет этого бюджета Российской Федерации, не менее важным является вопрос престижа нашего государства в глазах международной общественности, ибо ничто так наглядно не демонстрирует ослабление государства как ветшающие и разрушающиеся российские здания в столицах и центральных городах ведущих мировых держав.
Недвижимое имущество является уникальным активом, поскольку оно может использоваться в качестве предмета потребления или в качестве средства извлечения дохода. Это высказывание в полной мере справедливо и для объектов федеральной недвижимости за рубежом. Имеющиеся в собственности Российской Федерации объекты недвижимости, расположенные в зарубежных странах, в зависимости от интересов и потребностей государства могут использоваться как для размещения дипломатических представительств и представительств федеральных органов исполнительной власти в иностранных государствах, других государственных органы Российской Федерации и их сотрудников за рубежом, так и в коммерческих целях для извлечения дохода.
Основной фонд находящейся в настоящее время в собственности Российской Федерации недвижимости за рубежом формировался во времена СССР, длительное время использовался без надлежащей эксплуатации и без необходимых капитальных вложений на его ремонт и содержание, в связи с чем в настоящее время российская зарубежная недвижимость характеризуется значительным износом и остро нуждается в инвестициях на ее восстановление.
Можно констатировать, что существующий фонд зарубежной недвижимости используется недостаточно эффективно именно по причине плохого технического состояния, то есть наличия физического износа, который может быть устранен путем соответствующих капитальных вложений, направленных на проведение капитального ремонта и реконструкции объектов недвижимости.
Принимая во внимание отсутствие достаточного количества бюджетных средств на капитальный ремонт и реконструкцию федеральной недвижимости за рубежом и необходимость привлечения в связи с этим внешних инвестиционных ресурсов, а также максимизации доходов, получаемых от использования существующих. объектов недвижимости, с целью их реинвестирования в проекты;; реновации фонда зарубежной недвижимости, крайне важным и актуальным становится вопрос совершенствования методов оценки, а также критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов российской недвижимой собственности за рубежом.
Степень разработанности научной проблемы. Отдельные вопросы оценки эффективности инвестиционных проектов и анализа инвестиций в недвижимость рассматривались в экономической литературе и различных диссертационных исследованиях. В частности подобным вопросам посвящены труды следующих российских и западных специалистов: Тарасевич Е.И., Грибовский В.В., Грязнова АХ., Федотова М.А., Белых JUX, Максимов С.Н., Лившиц B.EL, Фридман Д., Ордуэй Н., Фишер Д., Эллвуд Л., Эккерт Д. и ряда других.
В тоже время можно констатировать отсутствие комплексных исследований, посвященных особенностям инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, специфике реализуемых на их базе инвестиционных проектов и оценке эффективности данных проектов на основании соответствующих критериев и показателей.
Целью исследования является изучение и разработка теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию критериев и показателей эффективности инвестиций в федеральную недвижимость за рубежом.
В соответствии с поставленной целью в диссертационном исследовании решались следующие задачи:
- изучение особенностей федерального недвижимого имущества как объекта инвестирования;
- обобщение теоретических положений и принципов оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере недвижимости;
- выбор методов и показателей эффективности инвестиционных проектов с участием объектов российской недвижимой собственности за рубежом;
- исследование особенностей осуществления инвестиционных проектов с участием объектов российской недвижимой собственности за рубежом;
- подбор и адаптация экономико-математического инструментария расчета показателей эффективности инвестиционных проектов в системе российской недвижимой собственности за рубежом;
-описание элементов эффективного управления инвестиционными проектами в системе российской недвижимой собственности за рубежом и подготовка предложений по их совершенствованию;
- разработка механизма оценки вариантов развития федеральной недвижимости за рубежом и обоснование выбора наиболее рационального варианта эффективного развития объектов российской зарубежной недвижимости.
Объектом исследования является совокупность федеральной недвижимой собственности за рубежом и реализуемые на ее основе инвестиционные проекты.
Предметом исследования является совокупность теоретических, методологических и практических вопросов оценки и анализа критериев и показателей эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
Теоретической и методологической основой исследования послужили труды отечественных и зарубежных ученых в области оценки эффективности инвестиционных проектов и анализа инвестиций в недвижимость, нормативно-правовые документы Президента и Правительства Российской Федерации.
При решении поставленных задач использованы следующие методы: системный, динамический, экспертно-аналитический, нормативный, параметрический, опытный, аналитически-расчетный, а также методы сравнений, структуризации целей, моделирования, главных компонент и аналогий. Совокупность используемой методологической базы позволила обеспечить в конечном итоге достоверность. и обоснованность выводов и -.практических решений.
Эмпирической базой при написании диссертации работы послужили официальные публикации по проблемам инвестиционной деятельности, федеральные статистические и аналитические материалы и документы, а также статистические данные Министерства финансов РФ, Госкомстата России, Росимущества России и Управления делами Президента РФ.
Научная новизна работы заключается в исследовании мало изученной проблемы инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом и в следующих выносимых на защиту положениях:
1, Определены особенности, а также преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом, дана авторская трактовка понятия «инвестиционного проекта» применительно к объектам федеральной зарубежной недвижимости.
2. С учетом особенностей федеральной недвижимости за рубежом разработаны основные виды инвестиционных проектов, направленные на восстановление и повышение эффективности использования объектов российской зарубежной недвижимости на основе анализа и обобщения результатов деятельности уполномоченных государственных органов и предприятий по управлению федеральной недвижимостью за рубежом.
3, Определены и разработаны критерии и показатели эффективности инвестиционных проектов, адаптированные в соответствии с особенностями инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
4, Дано собственное теоретическое обоснование возможности применения метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом,
5, Создана методика определения дохода собственника федеральной недвижимости за рубежом по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом данных капитальных затрат в счет арендной платы..
:І -. Цель исследования определила логику и,- структуру работы.; Она состоит . из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложения. Цифровой и графический материал представлен в 12 таблицах и 14 рисунках. Список использованной литературы содержит 142 наименования.
Во введении обосновывается актуальность темы исследования, анализируется необходимость ее изучения и степень научной разработки, формулируются цели и задачи, объект и предмет исследования, теоретическая и практическая значимость работы, формулируются выносимые на защиту положения, приводятся сведения о научной и практической апробации полученных результатов.
В первой главе рассматриваются различные аспекты, связанные с федеральной недвижимостью за рубежом как объектом инвестирования-Определены роль и место федеральной недвижимости в системе имущества Российской Федерации за рубежом, проведена классификация объектов федеральной недвижимости за рубежом. Рассмотрены основные особенности федеральной зарубежной недвижимости, а также преимущества и недостатки инвестирования в объекты федеральной недвижимости за рубежом по сравнению с другими активами.
Вторая глава работы посвящена исследованию критериев и показателей эффективности инвестиций в недвижимость, анализу их преимуществ и недостатков с целью последующего обоснованного применения данных показателей при оценке эффективности инвестиций в объекты федеральной недвижимости за рубежом.
В данной главе проанализирована сущность инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом, подходы к их оценке, а также особенности определения ставки дисконтирования для оценки эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной собственности за рубежом.
В третьей главе исследованы особенности реализации инвестиционных проектов, в сфере федеральной недвижимости за рубежом, предложена -методика определения критериев и показателей эффективности инвестиционных проектов, реализуемых на базе объектов федеральной недвижимости за рубежом» Проводится изучение организационных принципов управления российской недвижимостью за рубежом и даются предложения по их совершенствованию. В данной главе рассматриваются основные схемы реализации инвестиционных проектов, направленных на повышение эффективности использования объектов федеральной недвижимости за рубежом, а таюке обосновывается теоретическая возможность использования метода реальных опционов для оценки эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной недвижимости за рубежом па основании анализа основных условий применения указанной модели.
Проводится разработка авторской методики определения дохода собственника федеральной недвижимости по договорам аренды, предусматривающим проведение ремонта (реконструкции) объектов федеральной недвижимости за рубежом с зачетом данных капитальных затрат в счет арендной платы.
Практическая значимость исследования определяется прикладным характером рассматриваемых вопросов. Выводы и рекомендации, полученные в результате диссертационного исследования могут быть использованы при анализе эффективности инвестиционных проектов в сфере федеральной зарубежной недвижимости как потенциальными инвесторами, так и государственными органами и предприятиями, уполномоченными осуществлять управление и эффективное использование объектов федеральной недвижимости за рубежом.
Теоретические материалы исследования могут быть использованы при разработке учебных материалов по экономике и управлению недвижимости, а также в ходе учебного процесса при подготовке студентов экономической специальности.
; Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения работы были доложены и одобрена на:
- восьмой международной конференции «Актуальные проблемы управления - 2003»;
межвузовской научно-практической конференции «Совершенствование управления хозяйственно-финансовой деятельности предприятия» - 2004 г.;
- межвузовской научно-практической конференции «Социально- экономические и правовые аспекты рыночных отношений в России» - 2006 г.
Результаты исследования используются в практической деятельности федерального государственного унитарного предприятия «Предприятие по управлению собственностью за рубежом» Управления делами Президента Российской Федерации.
По теме диссертационного исследования автором опубликовано 5 печатных работ.
