Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Современные тенденции и проблемы оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе 11
1.1. Исследование динамики развития жилищно-коммунального комплекса России 11
1.2. Анализ существующих методов оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе 23
1.3. Теоретические подходы к определению понятия «высвобождение энергетической мощности», его экономической сущности и анализ практики его применения 45
1.4. Проблемы оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе в России и за рубежом 50
Глава 2. Методические подходы к экономической оценке жизненного цикла жилых зданий в разрезе повышения их энергоэффективности 58
2.1. Методические подходы к стоимостной оценке жизненного цикла жилых зданий 58
2.2. Формирование системы критериев оценки экономической эффективности инвестиций в энергосберегающие мероприятия в жилищном секторе 84
2.3. Обоснование структуры экономико-математической модели оценки повышения энергоэффективности жизненного цикла жилых зданий 94
2.4. Оценка стоимости жизненного цикла здания методом сравнительной стоимости единицы потребительских свойств 100
Глава 3. Методические рекомендации по оценке экономической эффективности энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе 105
3.1. Разработка методики оценки экономической эффективности энергосберегающих проектов (мероприятий) в существующих жилых зданиях 105
3.2. Методические рекомендации по экономическому обоснованию инвестиционного портфеля энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда 120
3.3. Структурно-организационная модель инвестирования процесса высвобождения энергетических мощностей в рамках реализации энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда 132
Заключение 145
Список сокращений и условных обозначений 148
Список литературы 150
Приложение 1. Оценка экономической эффективности проекта энергосберегающих мероприятий с высвобождением электрических мощностей в группе жилых многоквартирных зданий в районе Дорогомилово г. Москвы 166
Приложение 2. Определение весовых коэффициентов индексов экономичности инвестиций в экономию энергии и мощности 172
- Анализ существующих методов оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе
- Методические подходы к стоимостной оценке жизненного цикла жилых зданий
- Оценка стоимости жизненного цикла здания методом сравнительной стоимости единицы потребительских свойств
- Структурно-организационная модель инвестирования процесса высвобождения энергетических мощностей в рамках реализации энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Истощение запасов топливных полезных ископаемых и их удорожание на мировом рынке в настоящее время ставит вопрос более эффективного использования энергоресурсов в жизнедеятельности человека. Жилищный сектор (ЖС) является одним из основных потребителей энергоресурсов и, согласно результатам подавляющего большинства исследований, находится на первом месте по возможностям использования резервов экономии. Внедрение энергосберегающих технологий на объектах жилищного фонда (ЖФ) позволяет экономить до 112 млн. т.у.т. ежегодно, что составляет до 27 % от теоретического потенциала энергосбережения российской экономики в целом, большая часть из которого приходится на существующие жилые здания старой постройки.
Экономически обоснованный выбор того или иного набора энергосберегающих мероприятий в жилищно-коммунальном секторе представляет важную, практически значимую задачу. Формирование системы оценки эффективности инвестиций в энергосберегающие проекты необходимо для активизации как самих инвесторов на соответствующих рынках, так и проведения государственной политики, разработки и реализации целевых программ в этой области.
Существующие теоретические модели оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятия не вполне адекватно отражают реальные процессы. Внедрение современных энергоэффективных стандартов, в том числе в жилищно-коммунальной сфере, импорт «зеленых» технологий жилищного строительства, как правило, капиталоемких, часто обнажают методические противоречия краткосрочных и долгосрочных целей участников данного процесса, а так же развития отрасли в целом, требующих взаимной увязки. Опыт проведения программ повышения энергоэффективности ЖФ в ряде регионов РФ, в том числе в г. Москве за последние годы, базирующихся на внедрении различных технических мероприятий с целью реализации технологического потенциала экономии энергии, показал, что данный вопрос требует комплексного рассмотрения в связи со смежными отраслями - коммунальным хозяйством, энергоснабжением и строительством. Кроме того, инвестиции в энергосбережение в существующих зданиях часто осуществляются совместно с проведением их капитального ремонта, что также требует учета при обосновании их экономической целесообразности.
Степень разработанности проблемы. Проблемам технико-экономического обоснования и оценки экономической эффективности инвестиций в реализацию энерго-, ресурсосберегающих мероприятий в жилищно-коммунальном секторе посвящены работы многих известных ученых: Бородач М.М., Гашо Е.Г., Головановой Л.А., Дмитриева А.Н., Кирилловой А.Н., Ларионова А.Н., Ливчака В.И., Лимитовского М.А., Панибратова Ю.П., Примака Л.В., Самарина О.Д., Семёнова В.Н., Табунщикова Ю.А., Темишева P.P., Хрусталева Б.Б., Чернышева Л.Н.
Научно-методические основы управления развитием жилищно-коммунального хозяйства на основе ресурсосберегающих технологий и повышением его комплексной энергоэффективности рассматриваются в работах Асаула
А.Л., Бузырева В.В., Горшкова Р.К., Грабового К.П., Грабового П.Г., Гумбы Х.М., Лукмановой И.Г., Сиваева СБ., Чекалина B.C., Черняка В.З., Чистова Л.М., Ясь-ковой Н.Ю.
Вместе с тем вопросам комплексного учета результатов энергосберегающих мероприятий при оценке их экономической эффективности не уделяется достаточного внимания. Существующие методы оценки не позволяют в достаточной степени учитывать сопутствующий энергосбережению эффект высвобождения энергетических мощностей несмотря на то, что одним из основных положений российского законодательства и программных документов в этой области является нецелесообразность ввода в действие новых генерирующих энергетических мощностей при возможности удовлетворения спроса за счет мероприятий по энергосбережению. Кроме того, наблюдается некий разрыв между большинством методик, основанных на предположении об энергосбережении в ЖКХ как самоокупаемой хозяйственной деятельности и имеющих в своей основе доходный подход к оценке эффективности инвестиций и практически используемыми организационно-экономическими механизмами, характеризующимися наличием большой доли невосполнимых затрат.
Недостаточная разработанность проблемы и ее большая практическая значимость для повышения энергоэффективности жилищного фонда определили цель и задачи исследования.
Целью исследования является обоснование теоретических положений и практических рекомендаций по разработке методов оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе с учетом высвобождения энергетических мощностей, использованием их в интересах участников энергосберегающей деятельности и прогнозов развития жилищно-коммунального хозяйства муниципального образования.
В соответствии с целью исследования в работе были поставлены и решены следующие задачи:
исследована динамика основных показателей жилищно-коммунального комплекса России за последние годы и характер влияния проводимой государством политики в области энергосбережения на эти показатели;
проведен анализ особенностей реализации инвестиционных проектов энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе и существующей системы оценки их экономической эффективности;
выполнен сравнительный анализ основных методических подходов к экономическому обоснованию мероприятий по энергосбережению в жилищном секторе в России и за рубежом, выявлены их достоинства и недостатки;
предложена экономико-математическая модель оценки повышения энергоэффективности жилых зданий;
разработан алгоритм оценки экономической эффективности энергосберегающих проектов (мероприятий) на существующих объектах жилищного фонда на основании предложенной экономико-математической модели;
разработаны методические рекомендации по формированию и оценке экономической эффективности инвестиционного портфеля энергосберегающих
проектов на существующих объектах жилищного фонда с учетом эффекта высвобождения энергетических мощностей;
- предложена структура организационно-экономического механизма повышения энергоэффективности существующего жилищного фонда с учетом реализации высвобожденных энергетических мощностей.
Объектом исследования являются организационно-экономические отношения по поводу повышения энергоэффективности жилищного фонда муниципальных образований.
Предметом исследования являются методы оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий на объектах жилищного фонда.
Теоретической и методологической основой исследования явились научные разработки и публикации отечественных и зарубежных ученых в области организации, экономики и управления жилищно-коммунальным, инвестиционно-строительным и энергетическим комплексами, повышения их энергоэффективности, а также законодательные, нормативные и методические акты органов власти России и Европейского Союза.
Информационной базой диссертации послужили данные Росстата, министерств и ведомств России, законодательные акты Российской Федерации в области энергоэффективности, материалы саморегулируемых организаций в сферах энергосбережения, материалы российской и зарубежной прессы, данные, размещенные в сети Интернет.
При решении задач проведенного исследования были использованы методы системного и сравнительного анализа, оценки экономической эффективности инвестиционных проектов на основе дисконтирования денежных потоков, методы сравнительной оценки проектных инвестиционно-строительных решений, анализа стоимости жизненного цикла (LCCA) зданий, экономико-математического моделирования и других научных приемов и методов.
Научная новизна исследования состоит в обосновании и разработке методических рекомендаций по оценке экономической эффективности энергосберегающих мероприятий и формированию организационно-экономического механизма повышения энергоэффективности существующего жилищного фонда с учетом реализации высвобожденных энергетических мощностей и прогнозов развития жилищно-коммунального комплекса.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
-
Уточнены определения понятий «высвобождение энергетической мощности» и «высвобожденная энергетическая мощность» и их экономическая сущность, выявлен характер влияния энергосберегающих мероприятий на структуру стоимости жизненного цикла жилого здания.
-
Предложена усовершенствованная экономико-математическая модель оценки повышения энергоэффективности жизненного цикла жилых зданий на основе учета стоимости энергетических мощностей, высвобождаемых в результате проведения энергосберегающих мероприятий.
-
Разработана методика оценки экономической эффективности энергосберегающих проектов (мероприятий) на существующих объектах жилищного
фонда на основе синтеза методов сравнительной оценки и анализа стоимости жизненного цикла (LCCA) жилых зданий с учетом стоимости высвобождаемых энергетических мощностей, а также опыта реализованных проектов, накапливаемого в информационных территориальных базах данных (ТБД).
-
Разработана методика формирования и оценки экономической эффективности инвестиционных портфелей энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда с учетом возможностей коммерческой реализации и/или государственной поддержки высвобождаемых энергетических мощностей и приоритетности данного процесса в виду прогнозов развития жилищно-коммунального комплекса муниципального образования.
-
Предложена структурно-организационная модель инвестирования процесса высвобождения энергетических мощностей в рамках реализации энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда.
На защиту выносятся:
экономико-математическая модель оценки повышения энергоэффективности жизненного цикла здания;
алгоритм оценки экономической эффективности энергосберегающих проектов (мероприятий) на существующих объектах жилищного фонда;
алгоритм формирования и оценки экономической эффективности инвестиционного портфеля энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда;
структурно-организационная модель инвестирования процесса высвобождения энергетических мощностей в рамках реализации энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда.
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что его результаты могут быть использованы инвесторами и заказчиками энергосберегающих проектов в жилищном секторе при принятии решения об их реализации, оценке их общественной и коммерческой эффективности, формировании портфелей энергосберегающих проектов и инвестиционных программ повышения энергоэффективности ЖФ.
Так же результаты могут быть использованы органами государственной власти при разработке и реализации целевых программ энергосбережения, развития жилищно-коммунального и энергетического комплексов.
Достоверность полученных результатов основывается на использовании репрезентативного объема статистической и управленческой информации по инвестиционно-строительным проектам, использовании аналитических и статистических данных Федеральной службы государственной статистики РФ, материалов Министерства регионального развития РФ, материалов разработки и реализации региональных и муниципальных программ энергосбережения, капитального ремонта, развития инженерно-коммунальной инфраструктуры, материалов Европейского совета по энергоэффективной экономике (ЕСЕЕЕ), Европейской комиссии.
Апробация результатов исследования. Результаты исследования были доложены и получили одобрение на Десятой Всероссийской научно-практической
конференции «Социальные и экономические проблемы градостроительства и архитектуры» (Москва, 2011 г.), Пятнадцатой Международной межвузовской научно-практической конференции молодых ученых, докторантов и аспирантов «Строительство - формирование среды жизнедеятельности» (Москва, 2012 г.), Международной конференции «Научные чтения, посвященные 100-летию Ю.Б. Монфреда» (Москва, 2013 г.), а также использованы в проектной и инвестиционно-строительной деятельности ООО Компания «Тверская».
Выполнена оценка экономической эффективности проекта энергосберегающих мероприятий с высвобождением электрических мощностей в группе многоквартирных жилых домов, расположенных в районе Дорогомилово, Западного АО г. Москвы с использованием предложенных методических разработок.
Публикации. По теме диссертации было опубликовано 8 печатных работ общим объемом 2,75 п.л., в т.ч. лично автором 2,75 п.л., из них 4 статьи общим объемом 1,75 п.л. - в изданиях, рекомендуемых ВАК Минобрнауки РФ, в т.ч. лично автором 1,75 п.л.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка сокращений и условных обозначений, списка литературы из 151 наименования, 2 приложений. Диссертация содержит 17 рисунков, 7 таблиц и изложена на 172 страницах.
Анализ существующих методов оценки экономической эффективности энергосберегающих мероприятий в жилищном секторе
На протяжении своего развития система экономических отношений постоянно воздействовала на характер изменений в представлении о сути и содержании одной из главных экономических категорий - эффективности. Эти изменения в первую очередь связаны с трансформацией приоритетов развития различных хозяйствующих субъектов.
Эффективность, как центральная экономическая категория, рассматривалась многими отечественными и западными учеными [45, 16, 20, 50, 94, 95, 113, 135]. Наиболее уместным определением понятия эффективности, отражающим комплексный характер энергосберегающей деятельности в жилищно-коммунальном секторе экономики, на наш взгляд, является определение данное СВ. Хайнишем. Он понимает ее «как свойство, связанное со способностью организации в рамках нормативной системы общественных ценностей формулировать и достигать цели в соответствии с предъявляемыми потребностями в виде результатов, соотнесенных с затратами, путем использования соответствующих средств и с учетом факторов-условий ее функционирования» [123]. Учитывая большое число участников энергосберегающих проектов в ЖКК, данное определение следует дополнить также на основе системного подхода управления эффективностью, предложенного Д.С. Синком: «Эффективность работы предпринимателя зависит от следующих факторов: во-первых, качества целеполагания, т.е. соответ ствия планируемых целей требованиям внешней среды, возможностей предприятия и интересам персонала; во-вторых, силы и направленности мотиваций, побуждающих членов организации к достижению целей; в-третьих, адекватности выбранных стратегий поставленным целям; в-четвертых, объема вовлекаемых в производство ресурсов» [104,С119].
С развитием форм производственных связей, усложнением технологических процессов, совершенствованием аппаратных средств управления, а также усилением влияния факторов внешней среды, меняется отношение к формализованным оценкам и методам, представляющих собой материальную основу принятия управленческих решений.
До середины XX века, как в нашей стране, так и в мире не существовало единой методологии определения экономической эффективности инвестиционных проектов. Решения принимались зачастую на основе опыта и интуиции или путем проведения простейших расчетов о соотношении прогнозируемой прибыли и капитальных вложений. Когда впервые появилась проблема обновления производственных фондов в связи с их устареванием, она решалась путем сопоставления затрат на капитальный ремонт и покупку нового оборудования. Впоследствии оценка дополнилась уровнем будущих эксплуатационных расходов по заменяемой и новой технике, которые позволяли учесть величину функционального устаревания [18, 19, 20, 30, 135, 50, 97, 124].
Методические рекомендации для анализа эффективности капитальных вложений официально в нашей стране появились в 1960-е годы. В условиях планово-распределительной экономики для обоснования варианта решения производственных задач были разработаны следующие методики: «Методика определения эффективности капитальных вложений» и «Методические рекомендации по комплексной оценке эффективности мероприятий, направленных на ускорение научно-технического прогресса». Установление эффективности капиталообразующих инвестиций в директивной системе проводилось с точки зрения интересов общества в целом, без учета влияния инфляции и риска, возможности различных схем финансирования и т.п. Показатели, отражающие позитивные результаты инвести ционных проектов основывались на оценке планируемой бухгалтерской прибыли и представляли собой, как правило, различные коэффициенты эффективности и срок окупаемости. Значения данных показателей сравнивались с нормативными, в результате чего выносилось решение о принятии или отклонении проекта.
Необходимо отметить, что нормы прибыли, в условиях единого собственника в лице государства, также были едиными, и устанавливались Госпланом с некоторой дифференциацией по отраслям (в пределах 8-12 % или 8-12 лет окупаемости). Применительно к вопросу энергосбережения в зданиях это давало возможность закладывать экономические требования непосредственно в технические нормы проектирования - СНиПы [125], и соблюдение последних автоматически обеспечивало народнохозяйственную экономическую эффективность отдельных энергосберегающих мероприятий (например, дополнительное, по сравнению с санитарно-гигиеническими требованиями, утепление ограждающих конструкций).
При сравнении нескольких вариантов, определение эффективности капитальных вложений осуществлялось путем расчета приведенных затрат. Необходимым условием применимости данного метода было то, чтобы дополнительные капитальные вложения АК на инвестиционном этапе приносили дополнительный доход АД на эксплуатационном: в случае энергосбережения это выражалось в сокращении эксплуатационных затрат на отопление зданий. Их отношение сравнивалось с нормативным сроком окупаемости Тн или нормой рентабельности Ен. Критерии эффективности выглядели следующим образом:
АК/АД Тн; (1) АД/АК ЕН (2)
Данные отношения использовались при сравнении двух вариантов, в случае выбора среди нескольких, использовался критерий минимума приведенных затрат 3:
3 = И + ЕНК-+ min, (3)
где И— сумма годовых эксплуатационных издержек.
Вычисляя разницу приведенных затрат по рассматриваемым вариантам можно оценить величину экономического эффекта Э. Необходимым условием многовариантной оценки здесь является выделение некого базового варианта с соответствующей ему величиной приведенных затрат Зо .
Э, = АЗг =Зо-3,= ЛИ І - Ен ЛК( - max. (4)
С финансовой точки зрения возврат средств, вложенных в тот или иной проект, осуществляется за счет прибыли, как конечного результата хозяйственной деятельности. Как уже было сказано, показатели экономической эффективности, применяемые в плановой экономике (основные из которых были рассмотрены), рассчитываются на основе бухгалтерской прибыли. Однако с переходом России к рынку стало очевидным, что появившаяся возможность выбирать амортизационную, коллекционную, платежную политику, метод учета затрат и т.п., при одной и той же величине бухгалтерской прибыли дает совершенно различный конечный эффект от проекта. Эти обстоятельства обусловливают необходимость контроля с целью оценки эффективности, в первую очередь, не бухгалтерских показателей, а реальных денежных потоков по проекту [62, С. 19]. Для этого в практике оценки инвестиционных проектов была разработаны соответствующие экономические модели, одна из которых - финансово-инвестиционный бюджет (ФИБ) [135, С.195].
Показатели, основанные на бухгалтерской прибыли традиционно рассматривались как вневременные, усредненные за достаточно длительный период времени. Вместе с тем научно-технический прогресс, интеграция, увеличение многообразия бизнесов привели к многообразию схем получения доходов и сроков жизни инвестиционных проектов. Все это определило задачу сопоставления разновременных затрат и результатов проекта с целью оценки его экономической эффективности. Кроме того, рассмотренные выше методики, не учитывают влияние инфляционных процессов, неопределённости и рисков на эффективность, а также не дают научного обоснования нормативу эффективности (рентабельности) капиталовложений.
С переходом российской экономики к рыночному типу хозяйствования и кардинальным изменением структуры собственности в стране были пересмотрены и методы оценки и анализа инвестиционных проектов в сторону общепринятых в мировой практике. В 1994 г. была разработана и утверждена первая, а в 1999 г. существенно дополнена и издана вторая редакция «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов» (далее MP) [71], базирующаяся на методологии, разработанной UNIDO.
Существенными положительными чертами этой методики явились: переход от статической модели оценки к динамической, всестороннее рассмотрение результатов капитальных вложений, в том числе учет социального эффекта, создание адекватной рыночному механизму системы показателей (выделение коммерческой, общественной эффективности, эффективности участия, включая бюджетную), исследование особенностей учета инфляции и риска при оценке экономической эффективности инвестиционных проектов.
Данная методика основывается на анализе денежных потоков, генерируемых проектом, инструментом которого являются баланс притоков и оттоков или финансово-инвестиционный бюджет. Особенностью модели ФИБ является группировка потоков по трем взаимосвязанным сферам деятельности, присущими в той или иной степени каждому инвестиционному проекту: операционной, инвестиционной и финансовой. Такая группировка денежных потоков подчинена задаче обоснования стратегических целей развития предприятия - участника проекта.
Методические подходы к стоимостной оценке жизненного цикла жилых зданий
Ключевой характеристикой большинства доходных методов экономической оценки инвестиционных проектов является принятие максимизации чистой прибыли как главного критерия их эффективности. Такой подход нацелен в первую очередь на инвестора предпринимательского типа, стремящегося к увеличению своего финансового благосостояния. С этой точки зрения все многообразие различных видов хозяйственных деятельности обусловлено дифференцированным уровнем риска, являющегося вторым критерием, определяющим рациональное поведение инвестора. Эффективным вложением средств считаются как высоко доходные проекты, но при этом и высоко рискованные, так и низко доходные, но дающие гарантированный прирост каптала, классическим примером которых является банковский депозит.
Современное положение российского жилищного сектора в области энергосбережения на существующих объектах комплекса представляет для частного капитала проекты, отличающиеся как низкой доходностью и длительными сроками окупаемости, так и многочисленными и немалыми рисками, что значительно снижает заинтересованность предпринимателей в инициировании, организации и ведении соответствующего вида бизнеса. С другой стороны, основным пользователем жилой недвижимости является население, а основным инициатором и проводником энергосберегающей политики - государство. Стратегической целью собственников-пользователей жилья, занимающих большую часть жилищного фонда в нашей стране, является, на наш взгляд, отнюдь не минимизация расходов на оплату жилищно-коммунальных услуг, как это часто упрощенно представляется, а уверенность в возможности долгосрочного и качественного их получения. В данном случае стремление к снижению абсолютной стоимости ЖКУ - лишь следствие данной цели, основанное на предположении, что, чем ниже цена продукта, тем выше платежеспособность потребителя при неизменном уровне его дохода. Однако есть и вторая сторона данного вопроса - качество, причем как предоставляемых коммунальных услуг (параметры микроклимата в помещениях, температура горячей воды и т.п.), так и самих энергосберегающих мероприятий (технические характеристики, долговечность и т.п.). Как правило, потребитель готов платить за дополнительный комфорт и надежность.
В этой связи, наиболее оптимальным представляется использование методологии анализа стоимости жизненного цикла (Life-Cycle Cost Analysis, LCCA) объекта жилой недвижимости в увязке с реализацией энергосберегающих мероприятий для экономического обоснования соответствующих управленческих решений. Кроме того, ее использование может позволить сформировать методы мониторинга и контроля заложенных теоретических предположений об эффективности энергосберегающих мероприятий и осуществлять необходимые корректирующие воздействия.
В соответствии с определением, данным в Федеральном законе от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", «жизненный цикл здания или сооружения - это период, в течение которого осуществляются инженерные изыскания, проектирование, строительство (в том числе консервация), эксплуатация (в том числе текущие ремонты), реконструкция, капитальный ремонт, снос здания или сооружения» (Рисунок 2.1.1).
Анализ стоимости жизненного цикла (ЖЦ) объекта в научной литературе [147, С.211, 149, С.4] трактуется как общий подход, включающий такие экономические методы и приемы, как оценка стоимости жизненного цикла (Life-Cycle Cost, LCC), чистого дохода (Net Benefit, NB), чистой экономии (Net Savings, NS), отношения экономии к инвестициям (Savingo-investment Ratio, SIR), позволяющий определить совокупные затраты владения и пользования этим объектом на протяжении рассматриваемого периода времени.
Главной составной частью анализа эффективности проектов на основе LCCA является методология стоимости жизненного цикла (LCC). В свою очередь, стоимость жизненного цикла, в контексте данного исследования - это суммарные дисконтированные затраты по владению, эксплуатации, техническому обслуживанию, замещению и утилизации здания или отдельной системы (элемента, конструкции) здания на рассматриваемом периоде времени.
Достоинством критерия стоимости ЖЦ является то, что он ориентирован на оценку долгосрочных проектов, к которым, в свою очередь, относятся проекты повышения энергоэффективности жилищного фонда. Он может использоваться при принятии следующих управленческих решений:
оценки возможности / необходимости проведения энергосберегающих строительно-монтажных работ и закупки соответствующего оборудования, поскольку позволяет оценить влияние проводимых мероприятий на эффективность эксплуа тации / девелопмента объекта, а в конечном итоге на финансово-экономические показатели управляющей компании, ТСЖ, девелопера и др.;
принятии или отклонении единичного инвестиционного проекта путем оценки его экономической эффективности;
выборе оптимального, экономически оправданного уровня (параметров) энергоэффективности здания или его элемента (системы), в том числе при нормировании таких параметров;
сравнении вариантов энергосберегающих проектов;
формировании пакета взаимосвязанных энергосберегающих мероприятий;
обосновании компромиссных решений (ранжировании конкурирующих мероприятий) в условиях ограниченности бюджета проекта, характерного в большинстве случаев для жилищного сектора (средства собственников плюс государственная поддержка);
обосновании решений в области обеспечения бесперебойного энергоснабжения и энергетической безопасности жилищного сектора;
оценке уровня ремонтоемкости и затрат на обслуживание технических энергосберегающих систем;
оценке уровня надежности, качества и долговечности энергосберегающих мероприятий в сравнении с жизненным циклом самого объекта энергосбережения (здания, его отдельного конструктивного элемента или инженерной системы);
обоснования величины гарантий, предоставляемых подрядной организацией путем оценки затрат на внеплановые ремонты;
принятии мер дополнительной финансовой поддержки проектов, как со стороны частных инвесторов, так и государством.
Модель стоимости жизненного цикла энергосберегающих мероприятий формализует в определенной степени реальные инвестиционно-строительные и эксплуатационные процессы, выражающиеся в комплексном учете релевантных затрат. В большинстве случаев существует огромное число затрат, связанных с приобретением, эксплуатацией, содержанием и утилизацией здания или его от дельной инженерной системы. Какие из них учитывать, является первой задачей, которую необходимо решить в процессе анализа ЖЦ. Для ответа на этот вопрос необходимо рассмотреть экономические результаты, генерируемые данными затратами (инвестициями). Все эффекты, насколько это возможно, должны быть представлены в денежном эквиваленте. Для эффектов, стоимостная оценка которых затруднительна, необходимо представить качественное описание. Как правило, нет необходимости в подробном учете всех без исключения издержек, относящихся к проекту. Только те из них, которые оказывают наиболее существенное влияние на принятие решения и значительны по величине, должны быть учтены.
Однако, как было отмечено, в первой главе, как раз недоучет многих релевантных затрат искажает представление о действительной экономической эффективности рассматриваемых альтернатив. Единственным способом разрешения данной проблемы, на наш взгляд, является квалифицированная инженерная подготовка проектов и проведение соответствующих НИОКР на общеотраслевом уровне.
Оценка стоимости жизненного цикла здания методом сравнительной стоимости единицы потребительских свойств
Методы оценки стоимости жизненного цикла здания, рассмотренные выше, носят достаточно универсальный характер и могут применяться для определения основного показателя - LCC, а также вспомогательных показателей экономической эффективности - NS, SIR, AIRR, DPB, любых проектов внедрения энергосберегающих мероприятий на объектах жилищного фонда. При этом возможен подсчет как полной стоимости ЖЦ, так и дополнительных инвестиций / величин экономии по сравнению с базовым вариантом. То же самое касается и выбора расчетного срока, который может приниматься равным сроку эксплуатации всего здания в целом, сроку до ближайшей плановой реконструкции или капитального ремонта, а так же унифицировано - исходя из средних, общеотраслевых величин указанных параметров, за который рекомендуется принимать срок в 30 лет. Однако данному методу присущи следующие недостатки:
Трудоемкость проведения оценки. Данный метод предполагает учет всех релевантных затрат по проекту на протяжении всего жизненного цикла объекта (или достаточно продолжительного расчетного периода), что требует наличия результатов соответствующих изысканий, включая энергоаудит, а также подготовленной проектно-сметной документации. На ранних стадиях технико-экономического обоснования такие данные являются весьма приблизительными, что сказывается на качестве оценки.
Недостаточный учет технико-технологических и организационных рисков. LCC-анализ включает в себя учет затрат будущих периодов, опирающийся на данные инженерной оценки, которая, являясь проектной, часто в недостаточной степени учитывает реальное положение дел на объекте и прогнозы развития ситуации, особенно на существующих и эксплуатируемых объектах. Проведение же дополнительных натурных обследований и изысканий, с одной стороны, требует увеличения расходов, а с другой — обладает известной степенью условности и погрешности выводов.
Недостаточное использование накопленного опыта в области эффективных энергосберегающих решений в жилищном секторе. Нивелировать влияние указанных недостатков в некоторых случаях может использование, так называемого, метода сравнительной стоимости единицы потребительских свойств (ЕПС), (СА-метод, Comparative Analysis) [3, С.288; 49, С.236, 45].
Данный метод заключается в сопоставлении оцениваемого объекта с объектами-аналогами по удельной величине стоимости строительства, приходящейся на ЕПС. В качестве единиц потребительских свойств применительно к энергосберегающим проектам в жилых зданиях могут использоваться:
1 кв. м общей площади;
1 куб. м строительного объема;
1 кв. м площади фасадов;
1 машино-место (в гараже и т.п.);
1 кВт (кВА) установленной электрической мощности;
1 Гкал/ч установленной тепловой мощности и др.
Особенностью приложения СА-метода к оценке проектов энергосберегающих мероприятий с использованием методологии стоимости жизненного цикла здания является использование одновременно двух видов единиц потребительских свойств:
ЕПС, относящихся к инвестиционным затратам (результатам) проекта энергосбережения, включающих первоначальные инвестиции /, стоимость замены Repl, остаточную стоимость Res, стоимость утилизации Dis и стоимость реализации излишних внеоборотных активов - высвобожденных энергетических мощностей ВМ1;
ЕПС, относящихся к эксплуатационным затратам проекта энергосбережения, включая стоимость расходов по тепло-, электроснабжению Е, стоимость содержания, текущего ремонта и технического обслуживания ОМ.
Информация о стоимости жизненного цикла существующего жилого здания, стоимости ЖЦ по базовому энергосберегающему проекту, стоимости ЖЦ по альтернативному энергосберегающему проекту, приходящуюся на ЕПС, может быть получена из статистических отчетов, аналитических материалов, а также из объектных смет. Ввиду широкого распространения жилых зданий старой постройки, выполненных по типовым проектам, нового строительства домов типовых серий в нашей стране рекомендуется производить учет стоимости капитальных вложений в энергосберегающие мероприятия на данных объектах, а также эксплуатационных характеристик после их осуществления с использованием специальных информационных баз данных. В первую очередь, такая информация должна предоставляться по проектам, выполненным с привлечением государственных субсидий, в частности, капитальных ремонтов с использованием средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.
Для определения стоимости жизненного цикла объекта с реализованным стандартным набором энергосберегающих мероприятий, для которого имеются проекты-аналоги, используются специальные коэффициенты удельной стоимости ЕПС, отражающие динамику удорожания материалов, строительно-монтажных работ, энергосберегающего оборудования и услуг по энергообеспечению (тепло-, электроснабжению) здания, а также отличия оцениваемого объекта от объекта-аналога.
Стоимость инвестиционных затрат в структуре ЖЦ оцениваемого объекта жилой недвижимости в ценах на дату оценки, С/ , может быть определена по формуле:
Cj=k-K , (58)
где к - коэффициент удельных инвестиционных затрат в структуре стоимости жизненного цикла на ЕПС; К - ЕПС, характеризующая инвестиционные затраты стоимости жизненного цикла.
В свою очередь, на величину к оказывают влияние различные факторы, учитываемые следующим выражением [49, С.237]:
к = С, -К -К -И -И К -КА , (59)
an кл у нес ииц пп нос V /
где Cdn - стоимость инвестиционных затрат в структуре жизненного цикла на ЕПС объекта-аналога; Ккч — климатический коэффициент, учитывающий особенности изменения сметной стоимости строительно-монтажных и энергосберегающих работ по областям, краям, республикам РФ; Ку - коэффициент, учитывающий конструктивные отличия оцениваемого объекта недвижимости от аналогов; Иисс - индекс изменения сметной стоимости строительства за соответствующий период; Nuuu - индекс изменения цен на строительно-монтажные и энергосберегающие работы по характерным конструктивным и инженерным системам здания за соответствующий период; Кпп - коэффициент, учитывающий предпринимательскую прибыль, в случае реализации энергосберегающих проектов за счет средств государственного бюджета и взносов населения принимается равным социальной норме дисконта; Кндс - коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.
Для более точного определения стоимости инвестиционных затрат в структуре ЖЦ оцениваемого объекта, на наш взгляд, ее расчет следует вести по нескольким видам единиц потребительских свойств с нахождением среднего арифметического
Структурно-организационная модель инвестирования процесса высвобождения энергетических мощностей в рамках реализации энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда
Реализация энергосберегающих мероприятий в ЖКХ неразрывно связана с процессом расширенного воспроизводства жилищного фонда. При этом в зависимости от состава пакета энергосберегающих мероприятий, глубины его реализации, наличия и объема сопутствующих работ по сокращению износа основных жилищных фондов проекты энергосбережения подразделяются на:
1. Проекты отдельных энергосберегающих мероприятий (ЭСб), не связанных с ремонтом основных жилищных фондов (установка приборов учета, утепление отдельных элементов зданий, автоматизация системы теплоснабжения без замены трубопроводов и приборов отопления и т.п.)
2. Проекты комплексного повышения энергоэффективности с типовым составом работ с доведением расчетных энергетических характеристик здания до современных нормативных и законодательных требований и присвоением соответствующего класса энергетической эффективности многоквартирного дома [85], но не предусматривающие обязательности работ по текущему и капитальному ремонту.
3. Проекты, аналогичные п. 2, составленные по результатам энергоаудита объектов жилищного фонда.
4. Проекты капитального ремонта (КР) основных жилищных фондов с доведением расчетных энергетических характеристик здания до минимально необходимых современных нормативных и законодательных требований.
5. Проекты капитального ремонта основных жилищных фондов с превышением расчетных энергетических характеристик здания минимально необходимых в соответствии с обязательными нормативными требованиями.
6. Проекты реконструкции основных жилищных фондов.
7. Проекты реновации основных жилищных фондов (снос существующих строений с последующей новой застройкой).
8. Проекты нового строительства жилых зданий с высокими и повышенными классами энергетической эффективности.
Приведенную классификацию автор предлагает дополнить, выделив проекты энергосберегающих мероприятий, предполагающих высвобождение тепловой и (или) электрической мощности с целью возможности ее дальнейшей коммерческой реализации, т.е. продажи заинтересованному лицу. Таким лицом может стать как сама ресурсоснабжающая организация (РСО) - энергосбытовая компания, так и третья сторона.
Немалый интерес представляет собой проведение энергосберегающих мероприятий на существующих объектах жилищного фонда, как обладающих наибольшими резервами потенциальной экономии. Как уже было сказано, такие работы могут проводиться в рамках комплексных капитальных ремонтов или отдельным порядком. Рассмотрим более подробно второй вариант, когда основной целью проведения энергосберегающих мероприятий будет являться повышение энергоэффективности жилых зданий старой постройки. Однако отметим, что имея непосредственную функциональную связь с ремонтными работами, проведение данных мероприятий оправдано предполагает задействование организационной структуры системы капитального ремонта в конкретном регионе и/или муниципальном образовании, элементов соответствующих экономического и правового механизмов. Если рассматриваемые мероприятия составляют часть работ комплексного капитального ремонта, то предложенные в диссертации методики оценки экономической эффективности энергосберегающих инвестиционных проектов и их портфелей должны стать составной частью методов формирования и экономического обоснования инвестиционных программ капитального ремонта. При этом роль этих методик будет зависеть от установленных приоритетов и первоочередности целей - экономии энергии или воспроизводства основных фондов.
Структурно-организационная модель инвестирования процесса высвобождения энергетических мощностей в рамках реализации энергосберегающих проектов на существующих объектах жилищного фонда г. Москвы представлена на Рисунке 3.3.1. Данная модель служит основой разработки организационно-экономического механизма повышения энергоэффективности существующих объектов ЖФ в русле современного этапа интеграции инвестиционных процессов взаимосвязанных отраслей и позволяет использовать преимущества концентрации ресурсов для решения комплексных проблем воспроизводства основных фондов ЖКХ и повышения качества предоставляемых услуг.
Верхний, региональный уровень управления энергосберегающей деятельностью в существующих зданиях жилищного сектора г. Москвы должен занять Департамент капитального ремонта (ДКР). На него возлагаются функции заказчика-координатора краткосрочных и среднесрочных целевых программ, как капитального ремонта, так и повышения энергоэффективности существующих жилых зданий. В соответствии с предложениями, рассмотренными в разделе 3.1 диссертации, на ДКР рекомендуется возложить также функции заказчика разработки и поддержки территориальной базы данных реализованных энергосберегающих проектов в жилищном секторе г. Москвы (ТБД Москвы), которая должна стать основой оценки эффективности принимаемых в данной области решений.
Местный уровень власти в рассматриваемой отрасли представлен государственными бюджетными учреждениями Департамента капитального ремонта по административным округам (ГУ ДКР АО). Данные организации совместно с Префектурами округов исполняют функции непосредственных заказчиков адресных инвестиционных программ и проектов энергосберегающих мероприятий в жилых зданиях.
ГУ ДКР АО формируют инвестиционные программы повышения энергоэффективности существующего жилищного фонда на территориях подведомственных муниципальных образований в соответствии с методикой, предложенной в разделе 3.2 настоящей диссертационной работы. При этом в качестве исходных и минимальных целевых показателей энергоэффективности и качества жилищного фонда и жилищно-коммунальных услуг принимаются соответствующие целевые значения общегородских («зонтичных») программ развития:
в Государственная программа города Москвы «Энергосбережение в городе Москве» на 2011, 2012-2016 гг. и на перспективу до 2020 года [83];
Государственная программа города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) «Жилище» [36];
Государственная программа города Москвы «Развитие коммунально-инженерной инфраструктуры города Москвы на период 2012-2016 гг.» [35];
Городская целевая программа по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2008-2014 гг. [33].
ГУ ДКР АО организуют проведение энергоаудита жилых зданий и микрорайонов с целью сбора необходимой исходной информации, а также разработку типовых проектов энергосбережения с выявлением резервов экономии энергии и мощности (Qaui), задействуя возможности специально создаваемой ТБД Москвы. На первом этапе осуществляется предварительное обоснование инвестиционной программы в укрупненном виде. Производится выявление и оценка возможностей использования резервов экономии энергоресурсов и потребностей в пиковых энергетических мощностях на уровне микрорайонов и отдельных жилых массивов, а также объемов соответствующей потребности в инвестиционных ресурсах. На основе полученных данных рассчитываются индексы экономичности по отдельным проектам - SIR/3 и SIR,BM!. Информация о величине потенциала энергосбережения и высвобождения энергетических мощностей интегрируется Департаментом капитального ремонта и предоставляется затем в Департаменты топливно-энергетического хозяйства (ДепТЭХ) и жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства (ДЖКХиБ).
Информация о потенциале ВМ вносится в Единый реестр учета высвобождаемой мощности и размещается в открытом доступе на сайте ДепТЭХ [47] с целью привлечения ее возможных покупателей. В настоящее время Реестр содержит только сведения об уже высвобожденной и готовой к технологическому присоединению электрической мощности. Рекомендуется вносить в него так же проектные данные о потенциально возможной к перераспределению ВМ причем как электрической, так и тепловой. Это позволит привлечь внебюджетное финансирование, Івн, в соответствующие проекты от заинтересованных лиц. Кроме того, данная информация должна учитываться в программах развития инженерной коммунальной инфраструктуры города и инвестиционных программах ресурсос-набжающих организаций - ОАО «Мосэнерго», ОАО «МТК», ОАО «МОЭК», ОАО «МОЭСК», а также ведомственных котельных и прочих поставщиков тепло-и электроэнергии. Если подключение новых потребителей, обеспечение необходимых технологических резервов, а также снижение фактических издержек по реконструкции и замене собственного генерирующего оборудования и перекладке сетей они осуществляют за счет мощностей, высвобожденных, в том числе на объектах жилищного фонда, то получение этих выгод должно возмещаться тем или иным образом в пользу лиц, понесших непосредственные затраты по их созданию. Осуществляя расширенное воспроизводство за счет высвобождения мощностей, ресурсоснабжающие организации должны его оплачивать.
Ресурсоснабжающие организации выступают по отношению к ГУ ДКР АО в данной ситуации в качестве целевых инвесторов-заказчиков высвобождения мощностей. Контракт на ВМ, заключаемый между РСО и ГУ ДКР АО помимо прочего должен содержать в себе минимальную величину высвобождаемых мощностей {QBM "), порядок определения фактически передаваемых после проведения энергосберегающих мероприятий величин ВМ, протокол согласования договорной цены единицы высвобождаемой мощности (Рвмі), порядок перезаключения договоров на энергоснабжение отремонтированных жилых домов.
