Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические аспекты строительства и эксплуатации многофункциональных жилых комплексов в условиях российской градостроительной политики
1.1. Сущность понятия «многофункциональный жилой комплекс», классификация, особенности формирования функционально-планировочной структуры 11
1.2. Тенденции и проблемы развития многофункциональных жилых комплексов в современных российских условиях 49
1.3. Исследование существующих теоретических и методических положений оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов 63
Глава 2. Разработка концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов
2.1. Основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов 71
2.2. Разработка метода определения и учета факторов, влияющих на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах 80
2.3. Сегментация многофункциональной жилой недвижимости и разработка концептуальной схемы комплексной оценки социально-экономической эффективности многофункциональных жилых комплексов 103
Глава 3. Методическое обеспечение реализации концепции комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии проекта
3.1 Алгоритм разработки бизнес-плана проекта многофункционального жилого комплекса 112
3.2. Методика оценки социальной эффективности многофункционального жилого комплекса 121
3.3. Методы определения этапов комплексной оценки социально экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов 130
Заключение 156
Список литературы 162
- Сущность понятия «многофункциональный жилой комплекс», классификация, особенности формирования функционально-планировочной структуры
- Исследование существующих теоретических и методических положений оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов
- Сегментация многофункциональной жилой недвижимости и разработка концептуальной схемы комплексной оценки социально-экономической эффективности многофункциональных жилых комплексов
- Методы определения этапов комплексной оценки социально экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Согласно ожидаемым результатам реализации Федеральной целевой программы «Жилище» на 2011-2015 годы, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050, к 2015 году должен быть сформирован рынок доступного жилья, отвечающего требованиям энергоэффективности и экологичности.
Одним из перспективных направлений современного проектирования и жилищного строительства является разнообразие типов зданий, объединенных в единый комплекс, рассчитанных на платежеспособный спрос населения и предполагающих эффективность и высокое качество строительства. На практике такие объекты принято называть многофункциональными жилыми комплексами (МЖК). Высокие показатели объемов строительства подобных объектов в крупнейших городах России свидетельствуют об их популярности среди инвесторов и повышенном спросе среди потенциальных потребителей. Например, в 2011 году в Москве введено 1805,2 тыс. кв.м общей площади МЖК (102,1 % к 2010 г.).
Так как современные проекты МЖК сочетают в себе различные типы недвижимости и, как правило, имеют сложную архитектурно-строительную форму, то такие объекты требуют особого подхода к оценке их эффективности. В связи с этим важной задачей экономики строительства является разработка методики многофакторной оценки социально-экономической эффективности МЖК, позволяющей учитывать архитектурно-строительные особенности зданий, а также социальные и экономические последствия реализации подобных комплексов.
Степень научной разработанности проблемы. Существуют крупные исследования отечественных и зарубежных ученых, близких к проблематике данной темы, раскрывающих ее отдельные аспекты.
Вопросы, связанные с теоретическим обоснованием создания и развития многофункциональных жилых комплексов в городской среде, формированием их архитектурно-планировочной структуры, рассматривались в трудах архитекторов Т.В. Афанасьевой, М.Г. Бархина, А.В. Бокова, И.С. Борисенко, И.С. Генкиной, И.В. Григорьева, В.Н. Дардика, Н.В. Дубынина, И.Н. Канаевой, В.Л. Кулаги, Ю.А. Курочкиной, Т.Б. Набоковой, Ю.Г. Репина, О.П. Троицкой, Н.А. Федяевой, Э. Цайдлера, С. Масетти.
Проблемы оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов исследовали ученые-экономисты Н.Г. Алешинская, Е.М. Блех, В.А. Варежкин, П.Л. Виленский, А.Н. Дмитриев, В.В , В.Н. Лившиц, И.Н. Никонов, С.И. Носов, А.А. Первозванский, В.И. Ресин, С.А. Смоляк, В.З. Черняк., И. Ансофф, В. Беренс, Д.М. Бишоп, Р. Брейли, С. Майерс, А. Дамодаран, А.В. Мертенс, Т. Коупленд, Д. Норткотт, Б. Стайнер, П.М. Хавранек, Ф.Ч. Эванс и другие.
Исследования рынка жилой недвижимости представлены в трудах: А.Н. Асаула, Т.В. Артеменко, И.Л. Владимировой, П.Г. Грабового, В.В. Григорьева, Х.М. Гумбы, А.В. Карасева, В.И. Ресина, А.В. Севостьянова, Г.М. Стерника, С.Г. Стерника, А.В. Черняка.
Вместе с тем, данные исследования не решают следующие проблемы:
не существует однозначного определения термина «многофункциональный жилой комплекс»;
преобладает разрозненность классификаций многофункциональных жилых объектов;
отсутствует универсальный метод оценки эффективности исследуемых комплексов, позволяющий учитывать как экономический, так и социальный эффект от их строительства;
предлагаемые методы сравнения альтернативных проектов, как правило, не учитывают территориальные, градостроительные, экологические факторы, влияющие на рыночную стоимость МЖК.
Таким образом, научное обоснование и разработка методических основ оценки социально-экономической эффективности строительства МЖК является актуальной научно-практической задачей.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке методики комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов на прединвестиционной стадии проекта.
Для решения поставленной проблемы сформулированы следующие задачи:
осуществить анализ понятийного аппарата, применяемого в социально-экономическом исследовании многофункциональных жилых комплексов;
классифицировать многофункциональные жилые объекты по типологическим признакам;
определить основные проблемы и тенденции развития многофункциональных жилых комплексов в современных российских условиях;
сформулировать основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов;
выявить и оценить факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах;
провести сегментацию рынка многофункциональной жилой недвижимости для сравнения альтернативных проектов МЖК в рамках одного кластера;
разработать методику комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых объектов, учитывающую особенности их типологии и функционирования.
Объектом исследования являются многофункциональные жилые комплексы, проектируемые и строящиеся в крупных городах Российской Федерации. В качестве конкретного объекта исследования рассматриваются многофункциональные жилые комплексы Москвы.
Предмет исследования – система экономических отношений, возникающих в процессе проектирования, строительства и эксплуатации многофункциональных жилых объектов.
Область исследования. Содержание диссертационного исследования соответствует пункту 1.3.77. «Теоретические, методологические и методические основы определения эффективности инвестиционных проектов в строительстве» области исследований «Экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами. Строительство» паспорта специальности 08.00.05 «Экономика и управление народным хозяйством».
Теоретической и методологической основой диссертации являются: системный подход к исследованию теоретических аспектов создания и развития многофункциональных жилых комплексов; результаты отечественных и зарубежных научных исследований в области оценки социально-экономической эффективности инвестиционно-строительных проектов. Методика исследования основана на результатах анализа более 30 спроектированных и реализованных МЖК в Москве, комплексном изучении и систематизации основных факторов, влияющих на формирование удельной стоимости жилья в подобных объектах, а также систематизации критериев оценки социального эффекта при строительстве МЖК.
Информационную базу работы составили результаты социологических исследований, проектно-сметная и финансовая документация, данные Федеральной службы государственной статистики, сведения о Федеральной целевой программе «Жилище» на 2011-2015 годы и других аналогичных программ, данные из действующего Генерального плана развития Москвы, материалы ЦНИИЭП жилища и других проектных институтов. Использованы нормативно-правовые документы – федеральные законы, Земельный кодекс Российской Федерации, постановления Правительства Москвы.
В качестве инструментов исследования применялись общенаучные методы статистического, сравнительного, экспертного анализа, системного подхода к изучению экономических явлений и процессов, математические методы (регрессионный, корреляционный, дисперсионный, кластерный анализ), методы рейтинговых оценок, морфологического анализа, «дерева решений», элементы функционально-стоимостного анализа, табличные и графические приемы визуализации данных.
Научная новизна исследования заключается в следующем:
1. Разработаны теоретические положения, включающие усовершенствованный понятийный аппарат, типологическую классификацию многофункциональных жилых комплексов, а также классификацию положительных и отрицательных эффектов от строительства и эксплуатации исследуемых объектов для участников проекта.
2. Сформулированы основные принципы оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов.
3. Выявлены и оценены факторы, влияющие на рыночную стоимость жилья в многофункциональных жилых комплексах на основе разработанной экономико-математической модели.
4. Предложена методика комплексной оценки эффективности строительства многофункциональных жилых объектов с учетом кластеризации жилой недвижимости, позволяющая учитывать архитектурно-строительные особенности проекта в социальных и экономических показателях.
Теоретическая значимость диссертационной работы заключается в возможности объективной оценки эффективности многофункциональных жилых комплексов с учетом индивидуальных объемно-планировочных решений проекта, социальных и экономических последствий его реализации. Такой методический подход позволит принимать обоснованные тактико-стратегические решения по определению наиболее эффективного проекта с целью достижения максимального народнохозяйственного эффекта.
Научные результаты, теоретические положения и выводы диссертации использованы:
в инвестиционно-строительной компании Некоммерческое Партнерство Молодежный жилой комплекс «Зеленоград» при разработке технико-экономического обоснования проекта МЖК «Зеленоград»;
в учебном процессе Российского экономического университета им. Г.В. Плеханова при чтении лекции по курсу «Бизнес-планирование», «Экономическая оценка инвестиций».
Апробация результатов исследования. Основные идеи и положения диссертации изложены в публикациях автора, докладывались и получили одобрение на Международной научной конференции «XXIII международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2010 г.), Международной научной конференции «XXIV международные Плехановские чтения» (г. Москва, 2011 г.), Международной научной конференции «Инновационные технологии в гуманитарных науках» (г. Ульяновск, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2011 г.), Международной научно-практической конференции «Современные проблемы управления проектами в инвестиционно-строительной сфере и природопользовании» (г. Москва, 2012 г.).
Публикации. По теме диссертации опубликовано 14 печатных работ, общим объемом 5,2 п.л., в том числе – 4 публикации в журналах, рекомендованных ВАК Минобразования и науки РФ.
Объем и структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы, включающего 103 наименования, и приложений. Работа содержит 170 страниц машинописного текста, 26 рисунков, 27 таблиц, а также 14 приложений.
Сущность понятия «многофункциональный жилой комплекс», классификация, особенности формирования функционально-планировочной структуры
Жилищная политика является одной из важнейших составляющих внутренней политики любого государства. В современной России решение жилищного вопроса - одно из приоритетных направлений социально-экономического развития страны. В последние годы было предпринято большое количество мер, направленных на увеличение объемов строительства жилья, совершенствования ипотечной системы, развитие института жилищной аренды, реализацию программ по обеспечению жильем различных категорий граждан. Этому способствовало создание новых институтов развития жилищной политики, а именно: Фонд содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, Федеральный фонд развития жилищного строительства, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию и т.д. [69].
Однако, несмотря на это, жилищное строительство в крупных городах сопровождается рядом проблем. В первую очередь, это связано с высокой урбанизацией территорий, что приводит к дефициту городских земель под комплексную застройку; слабым обеспечением социальной инфраструктурой нового жилья; несовершенством транспортной системы; необоснованным ростом цен на жилье и т.д. Президент Российской Федерации Д.А. Медведев (2008-2012 гг.), подводя итоги совещания о мерах по реализации жилищной политики, проведенного 14 февраля 2012 года, сказал следующее: «Несмотря на всё, что было сделано, очевидно, что жилищный вопрос для большей части наших граждан остаётся самым актуальным - и решить его весьма непросто, а для весьма значительной категории наших граждан просто сверхсложно....Поэтому жилищная политика должна быть существенно более эффективной, и у нас в принципе для этого есть все необходимые условия» [69].
В сложившейся ситуации все большую актуальность получает идея создания на рынке жилой недвижимости объектов, сочетающих в себе не одну, а несколько функций, что позволяет повысить эффективность использования городских территорий, расположить коммерческие и социальные объекты инфраструктуры в шаговой доступности, обеспечить комфортное проживание граждан. Такие объекты в России принято называть многофункциональными комплексами (МФК), а в зарубежной практике - mixed-use development, что в переводе с английского языка означает «смешанный формат», «мультифункциональный комплекс» [43].
Строительство первых зданий формата mixed-use берет свое начало в США, где возникновение подобных объектов как элемента урбанизации было неразрывно связано с мобилизацией экономических ресурсов. Рынок Северной Америки прошел долгий путь в развитии многофункциональных комплексов. Крупные масштабные проекты были возведены в 1960-х годах (например, Penn Center в Филадельфии, Century City в Лос-Анжелесе, Constitution Plaza в Хартфорде) [58, 88].
Эволюция многофункциональных комплексов в Америке свидетельствует о том, что сочетание разных типов недвижимости в одном проекте позволяет охватить более емкий рынок недвижимости с разными циклами развития и, таким образом, уменьшает инвестиционные риски. Несмотря на то, что включение той или иной составляющей обычно совпадает со стадией активного развития данного сектора недвижимости, наличие дополнительных компонентов уменьшает негативное влияние во время спада в этих секторах. Например, в первых американских проектах торговая и офисная составляющие доминировали на фоне роста этих сегментов рынка. При последовавшем насыщении, акцент сместился на жилую и гостиничную составляющие [58]. В СССР первые жилые комплексы появились в 20-е годы. При развитии жилищных кооперативов большое значение приобретало проектирование и функционирование домов-коммун. Они отличались составом помещений общего пользования и новой архитектурой жилища [33].
В 60-е годы в СССР экспериментальные поиски в области проектирования крупных жилых комплексов с развитым общественным обслуживанием продолжаются. Примерами подобных проектов служит многофункциональный жилой комплекс на 6000 человек, выполненный в 1964 г. архитекторами Б. Рубаненко, Л.Дюбек, А.Белоконь и др., а также жилой комплекс с развитыми формами общественного обслуживания на 2200 человек «Дом нового быта», который запроектирован архитекторами Ы. Остерман, А. Петрушковой, Н. Канаевой в виде двух 16-этажных домов гостиничного типа и объединяющего их блока обслуживания [33, 70].
В европейских странах примеры строительства жилых домов коллективного типа для рабочих с обобществлением бытового обслуживания появляются в 30-е годы. Например, коллективный дом в Литвинове (Чехословацкая Социалистическая Республика) построен в 1957 г. по проекту архитектора В. Гильского. Комплекс состоит из двух 13-этажных жилых корпусов и расположенного между ними семиэтажного общественного корпуса. Жилые корпуса вмещают 352 одно-, двух- и трехкомнатные квартиры, жилая площадь - от 20 кв. м до 45 кв. м. В квартирах имеются кухни площадью 3,4 кв. м и раздельные санитарные узлы. В общественном корпусе расположены детский сад, ясли, лекционный и спортивный залы, столовая, клубные помещения, магазины, домоуправление, библиотека-читальня, парикмахерская, мастерская по ремонту одежды и другие хозяйственно-бытовые помещения [33, 70].
В этот же период домами-коммунами заинтересовались в Швеции и Дании. Типичные примеры такого строительства: дом «Мариеберг» в Стокгольме (1944 г., архитектор С. Линд) и дом «Хойе Себорг» в Копенгагене (1951 г., архитекторы П. Хофф и Б. Виидинге). Наиболее ярким примером является 18-этажный дом в Марселе для 1600 человек (1950 г., архитектор Ле Корбюзье). В этом уникальном проекте архитектор показал, как можно соединить систему индивидуальных квартир с элементами сервиса. Вестибюль с торговыми киосками и бюро обслуживания расположены на первом этаже. Половина седьмого этажа и восьмой заняты большими продуктовыми и промтоварными магазинами, витрины которых обращены в широкий коридор, именуемый «торговой улицей». Здесь же расположен небольшой ресторан, 18 гостевых номеров, домовая механизированная прачечная. На 17-м этаже функционируют медицинский пункт, библиотека, клубные комнаты. На террасе плоской крыши устроены детский сад, детская комната, бассейн, спортивный зал, солярий, беговая дорожка. Кроме того, в доме имеется аптека, парикмахерская, почта, фотография, консультация для матерей, зубоврачебньй кабинет, зал для молебнов [36, 70].
В зарубежных странах массовое строительство подобных проектов наметилось в 1980-е годы. Разработчики концепции руководствовались идеей экономии ресурсов - например, энергетических и земельных. Для самих же арендаторов площадей в таких комплексах важным фактором стала экономия времени и топлива для автомобилей. Кроме того, подобные объекты оборудуются эиерго - и водосберегающими системами [36].
В Великобритании характерной чертой создания многофункциональных комплексов является всестороннее содействие развитию проектов местными властями в виде предоставления налоговых каникул, быстрого согласования и подготовки разрешительной документации. В особенности это касается программ по перестройке депрессивных зон с целью обеспечения спроса на жилую недвижимость и создания всеми узнаваемого места. Одним из ярких примеров является комплекс Brindleyplace в Бирмингеме, расположенный на месте бывшего промышленного предприятия. Данный проект пользуется большим успехом благодаря высокопрофессиональному подходу в управлении, который обеспечивает быструю аренду свободных площадей при их освобождении. Кроме того, проект предлагает безопасную среду для работы, проживания и отдыха. Данный успех содействует росту популярности комплекса и, соответственно, повышению арендных ставок. Например, первоначально арендные ставки составляли $37 за 1 кв. м в месяц, через год они выросли до $52 (более чем на 40%) [63].
Вопросы, связанные с условиями создания и развития МЖК в градостроительном контексте отражены в исследованиях таких ученых, как Э. Цайдлер, А. В. Боков, В. Дардик, С. Масетти и др.
В работе С. Масетти «Крупные жилые комплексы» рассмотрены проблемы общественной необходимости, экономических и технических предпосылок формирования жилища нового типа, что представляет собой крупный жилой комплекс, и в какой степени он способен обеспечить оптимальное решение назревших проблем в градостроительстве. Под термином «крупный жилой комплекс» автор понимает новую ступень развития коллективного жилища, при которой благодаря увеличению числа жилых групп, их оптимальной компактности, максимальному приближению обслуживающих учреждений повседневного спроса достигается высокая степень жилого комфорта, экономия времени, пространства и создаются наиболее благоприятные условия для рационального обобществления функций жилища [46].
Исследование существующих теоретических и методических положений оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов
Значительное наращивание инвестиций в экономику Российской Федерации, повышение их эффективности, и, соответственно, повышение эффективности народного хозяйства определяют важнейшие направления инновационного развития страны. В условиях острого дефицита инвестиций наблюдается снижение эффективности инвестиционной деятельности, что оказывает отрицательное влияние на темпы экономического роста. Главным условием экономического роста является реализация в процессе инвестиционной деятельности высокоэффективных инвестиционно-строительных проектов. Эффективность инвестиционной деятельности и темпы экономического роста в значительной степени определяются совершенством системы отбора инвестиционных проектов, её адаптацией к существующим и сменяющимся во времени условиям функционирования экономических процессов. Решения, принимаемые на основе инструментария оценки эффективности инвестиционных проектов, затрагивают как интересы инвестиционно-строительных организаций, так и национальные интересы, так как совокупность частнтых решений формирует облик и характеристики производительных сил страны [29]. Как отмечает Министр Экономического Развития Э.С. Набиуллина, «проводимая сегодня политика и те решения, которые принимаются, закладывают будущее российской экономики на 10-15 лет вперёд. От того, с какой эффективностью сработаем сейчас, зависят позиции нашей экономики в мире, и в частности то, сможет ли Россия стать к 2020 г. одним из лидеров мирового процесса и инновационно-экономического развития, страной с привлекательным образом жизни и высокой конкурентоспособностью» [54].
Ученые и специалисты объясняют низкую эффективность инвестиционной деятельности в России несовершенством инструментария оценки эффективности инвестиционных проектов. За последние 10 лет условия строительства в крупнейших городах серьезно изменились. Речь идет о проблемах, с которыми столкнулась, например, Москва за последний период, а именно: нехватка земельных участков, пригодных для строительства; «точечное» строительство; отсутствие инфраструктуры на предполагаемых участках под застройку; локальный характер строительной отрасли (20% в Москве и Московской обл.), высокий уровень цен на жилье; транспортная затрудненность и т.д. Изменение подобной ситуации требует принципиально новых инновационных решений, связанных как с градостроительной концепцией, так и с совершенствованием методики оценки эффективности инвестиционных проектов.
Вопросами оценки экономической эффективности инвестиционных проектов занимались как отечественные (Алешинская Н.Г., Виленский П.Л., Козлов Л.А., Коссов В.В., Лившиц В.Н., Никонова И.А., Первозванский А.А., Писчанов Г.П., Рябикова Н.Я., Смоляк С.А., Ступчун А.О., Трофимов В.П., Черняк В.З., Шахмалов Ф.И., Шахназаров А.), так и зарубежные ученые (Норткотт Д., Беренс В., Хавранек П.М.).
Изучение научных трудов в данной области, а также действующих Методических рекомендаций позволило определить состав наиболее часто используемых показателей эффективности инвестиций, употребляемых для оценки и отбора инвестиционных проектов к реализации [7, 24, 65, 66, 82]. Данные показатели можно объединить в две группы:
1. Показатели, не предполагающие использования концепции дисконтирования (табл. 5):
- простой срок окупаемости инвестиций;
- показатели простой рентабельности инвестиций;
- чистый доход;
- индекс доходности инвестиций;
- максимальный денежный отток.
2. Показатели, определяемые на основании использования концепции дисконтирования (табл. 6):
- чистый дисконтированный доход;
- индекс доходности дисконтированных инвестиций;
- внутренняя норма доходности;
- срок окупаемости инвестиций с учетом дисконтирования;
- максимальный денежный отток с учетом дисконтирования.
Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных значений к их ценности на определенный момент времени. Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта [7]. Многие ученые-экономисты полагают, что оценка эффективности инвестиционных проектов по показателям, не предполагающим концепции дисконтирования является менее точной. В связи с этим при разработке технико-экономического обоснования, как правило, используются показатели, учитывающие фактор времени.
Представленные выше показатели отражают экономическую (коммерческую) эффективность проекта. Характерной особенностью прогнозирования экономических последствий реализации строительного объекта является учет неопределенности внешней и внутренней среды проекта, то есть неполноты информации об условиях реализации проекта, возможности возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям для всех или отдельных участников проекта. Учет неопределенности является одним из требований современной методологии оценки проектов, основой которой является вторая редакция «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов» (№ ВК 499 от 21 июня 1999 года. Изд. «Экономика»), действующая и достаточно широко применяющаяся до сих пор в стране для оценки эффективности инвестиционно-строительных проектов в различных отраслях и регионах.
Общепринятые на практике методы учета неопределенности сводятся к анализу чувствительности и сценарному подходу. При этом используемые финансовые и экономико-математические модели и программное обеспечение расчетов эффективности проекта (серийные продукты - Альтинвест, Project Expert и др.) обеспечивают для заданных исходных данных по проекту расчет детерминированных значений показателей ЧДД, ВНД и др. [29].
Необходимо отметить, что современные методы оценки инвестиционных проектов рекомендуют прогнозировать наряду с экономическими результатами социальные, научно-технические и экологические последствия реализации проекта [7]. Однако на практике такие прогнозы, как правило, отсутствуют. Это связано со сложностью количественной оценки качественных показателей. Кроме того, методические рекомендации не предлагают конкретных методов и системы показателей для расчета, например, социального эффекта от строительства жилого дома, экологических последствий и т.д. В связи с этим можно сделать вывод, что используемые на практике способы расчета эффективности инвестиционно-строительных проектов учитывают не все последствия от созданий того или иного объекта. Кроме того, предлагаемая методика не предусматривает учет архитектурно-строительных особенностей зданий, их типологию, функциональные составляющие и т.д. Таким образом, возникает необходимость расширения методов оценки социально-экономической эффективности таких сложных градостроительных объектов, как многофункциональные жилые комплексы.
На основе анализа рынка недвижимости в Москве и Московской области, отечественного и зарубежного опыта девелопмента МЖК, существующих подходов к оценке эффективности исследуемых объектов предлагается сгруппировать основные положительные и отрицательные направления развития МЖК в современных российских условиях (табл. 7).
Сегментация многофункциональной жилой недвижимости и разработка концептуальной схемы комплексной оценки социально-экономической эффективности многофункциональных жилых комплексов
Важной задачей является сегментация рынка многофункциональной жилой недвижимости, позволяющая выявить ряд кластеров МЖК с определенными характеристиками. Подобная классификация комплексов позволит решить сложную задачу сравнения аналогичных проектов МЖК. Это связано с тем, что современные комплексы проектируются и строятся, как правило, по индивидуальному проекту и непохожи один на другой, что приводит к сложностям при сравнении их между собой [49].
Для этого воспользуемся методами многомерной классификации объектов - кластерного и дисперсионного анализов - к выборке из 31 объекта [прил П.] [44].
Чтобы выявить МЖК с похожими признаками, которые впоследствии сформируют отдельный кластер, в исследовании были выбраны шесть цено-образующих признаков кластеризации объектов. Количество и состав этих факторов полностью соответствует некоррелированным признакам, установленным для исследуемых МЖК в предыдущем параграфе. К ним относятся следующие факторы: «общая площадь встроенно-пристроенных помещений», «количество квартир», «количество машиномест на одну квартиру», «близость к историческому центру», «класс жилья», «экологическая обстановка в административном округе города Москвы». Кроме того, с целью уточнения некоторых важных вопросов, при проведении кластерного анализа дополнительно использовался результативный признак - «средняя стоимость жилья в МЖК на 2011 г. за 1 кв. м». Для удобства дальнейших исследований, данные по указанным МЖК представлены в табл. 16.
При проведении кластерного анализа для качественных признаков «класс жилья» и «экологическая обстановка» было произведено ранжирование в соответствии с табл. 8, 10.
Для всех семи учитываемых факторов применялась процедура стандартизации (приведением данных к нормированному нормальному распределению). Для проведения исследований был выбран пакет STATGRAPHICS. В качестве меры близости изучаемых объектов в работе использовалось евклидова метрика. Для определения числа классов разбиения был применен метод Уорда. В результате его использования было установлено, что количество кластеров должно равняться восьми. В качестве метода кластеризации был выбран метод средних [26]. В табл. 17 приведены результаты разбиения на кластеры. Номера МЖК, включенных в один кластер, соответствуют табл. 16.
Анализ значений, приведенных в табл. 17, показал следующее. В самом многочисленном кластере под номером 3 собраны 20 МЖК, имеющие следующие средние показатели по каждому из факторных признаков (табл.18). При этом уровень стоимости 1 кв. м жилья должен составлять порядка 170 ± 27 тыс. руб. Отметим здесь, что «МЖК Зеленоград» входит в кластер под номером 3, несмотря на то, что он «соответствует» осредненным показателям данного кластера только по двум из семи признаков - «общая площадь встроенно-пристроенных помещений» и «класс жилья».
В табл. 19 приведены результаты исследования по определению однородных групп по каждому из семи рассматриваемых факторов. Стоящие в одном столбце «звездочки» указывают на то, какие из кластеров можно, при желании, в дальнейшем объединить в одну группу, а какие нельзя. Анализ данных табл. 19 показывает, что по фактору «экологическая обстановка» все кластеры являются однородными. Аналогичный вывод можно сделать относительно признаков «общая площадь встроенно-пристроенных помещений» и «количество машиномест на одну квартиру». Однако в каждом из этих факторов можно найти по одному кластеру, которые нельзя объединить ни с какими другими элементами сегментации. Так, по признаку «общая площадь встроенно-пристроенных помещений» отличается от всех кластер под номером 6, состоящий из одного МЖК «Аэробус» (САО). Имея довольно «средние» показатели по всем остальным факторам (в том числе и по стоимости одного кв. м жилья), по площади встроенно-пристроенных помещений этот объект на порядок превосходит аналогичные значения по всем остальным элементам сегментации. По количеству машиномест на одну квартиру «выделяется» кластер под номером 2, состоящий из одного МЖК «Легенда Цветного» (ЦАО). Располагаясь близко от центра города на площади менее одного гектара (0,98 га), МЖК «Легенда Цветного» имеет довольно «высокие» удельные показатели по всем остальным признакам, кроме экологического. Однако по количеству машиномест на одну квартиру более чем в 2 раза (а для большинства кластеров более чем в 3 раза) превосходит аналогичные «средние» значения по всем остальным элементам сегментации. Указанные характеристики «Легенды Цветного» приводят, в частности, к очень высоким значениям стоимости одного кв. м жилья в нем. По этому показателю этот МЖК может быть объединен в одну группу только с кластерами под номерами 1, 4 и 5.
Отметим далее, что качественные выводы относительно возможных вариантов объединения в однородные группы по всем остальным факторам кластеризации МЖК специалистам удобнее будет сделать, опираясь на непосредственный анализ данных табл. 19.
На основании проведенных исследований можно заключить следующее.
Первое. В результате сегментации исследуемых объектов было выявлено 8 кластеров МЖК, среди этих кластеров можно выделить 4 наиболее популярных кластера (исходя из того, что в эти кластеры попало более двух объектов) под номерами 1,3,4,7. Сегментация столичной многофункциональной жилой недвижимости, учитывающая как факторные признаки, так и результативный показатель (стоимость 1 кв. м) на жилье в этих комплексах, дает возможность специалистам по градостроительному планированию и застройщикам делать качественные прогнозы о рыночной привлекательности проектируемых МЖК.
Второе. С помощью ключевых характеристик кластера и полученного ранее уравнения линейной регрессии формируется цена за 1 кв. м жилья в многофункциональных жилых комплексах.
Третье. Выделение МЖК по данным кластерам позволяет потенциальным покупателям облегчить выбор расположения объекта покупаемой недвижимости (квартиры) в зависимости от удаленности от центра города и от экологической обстановки, класса жилья, благоустройства территории и т.д. в соответствии с их финансовыми возможностями, а также более точно ориентироваться среди предлагаемой продукции на рынке многофункциональной недвижимости.
Четвертое. Кластеризация объектов многофункциональной жилой недвижимости позволяет сравнивать такие сложные градостроительные объекты, как МЖК. Аналогичными можно считать объекты, принадлежащие одному и тому же кластеру.
Методы определения этапов комплексной оценки социально экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов
Предложенная во второй главе концептуальная схема методики комплексной оценки социально-экономической эффективности строительства многофункциональных жилых комплексов состоит из несколько этапов, каждый из которых предполагает определенный способ расчета. Опишем более подробно методы определения каждого этапа данной методики.
Первый этап. Расчет технико-экономических показателей проекта.
На первом этапе методики оценки эффективности МЖК рассчитываются предварительные технико-экономические показатели проекта. В основе данного расчета лежит один из принципов оценки социально-экономической эффективности создания подобных объектов: принцип учета влияния архитектурно-строительных решений на затратные и результативные показатели проекта.
Капитальные вложения проекта формируются с учетом экономии, полученной от выбора оптимальных архитектурно-строительных решений, влияющих на его технико-экономические показатели. Понятие «экономия» предполагает бережливое ведение хозяйства, в основе которого лежит уменьшение издержек, расходов, затрат экономических ресурсов. Экономия достигается снижением потерь, использованием ресурсосберегающих технологий, рачительным ведением хозяйства, правильной организацией труда. Экономичность вариантов проектного решения МЖК в зависимости от выбора объемно-планировочных решений отражается главным образом на показателях сметной стоимости строительства, расхода материалов, годовых эксплуатационных затратах [32, 82].
К показателям объемно-планировочных решений зданий, которые влияют на другие технико-экономические показатели относятся следующие (табл. 21) [15, 16]: С помощью представленных в табл. 21 коэффициентов определяется целесообразность и экономическая эффективность выбранных объемно-планировочных и конструктивных решений гражданского здания.
Однако, для того чтобы определить целесообразность объемно-планировочных решений многофункциональных жилых зданий, входящих в состав современных МЖК, при расчете данных коэффициентов необходимо учитывать особенности проектирования таких сложных фадостроительных объектов, сочетающих в себе несколько видов недвижимости, использующих подземные пространства, предполагающих новые проектные решения: многоэтажные квартиры, балконы, лоджии, гаражи и т.д.
Рассмотрим первую группу коэффициентов, которые называются планировочными.
Для того чтобы охарактеризовать рациональность использования жилой и полезной площади общественных помещений в многофункциональном жилом здании, входящем в структуру комплекса, введем коэффициент функциональной площади К/1 - отношение суммы общей площади квартир6 8ЖНЛ. (кв. м) и полезной площади общественных помещений7 Sn0JI. (кв. м) к общей площади здания S06Ul. (кв. м):
Экономичным следует считать проектное решение, в котором при прочих равных условиях коэффициент К/1 больше (стремится к единице.) При наиболее рациональных объемно-планировочных решениях проектов МЖЗ отношение функциональной площади к общей составляет 0,93-0,95, а в некоторых доходит до 0,97-0,98. В то же время в других зданиях при одинаковой функциональной площади и прочих равных условиях Ki = 0,86-0,88, а иногда и меньше. Так, например, в сталинском жилом доме на Кудринской площади площадь лифтовых холлов, подъездов, вестибюлей составляет более 40% от всей площади здания.
Изменения отношения функциональной площади к общей связано с конфигурацией здания, соотношением сторон основания, этажностью и другими характеристиками проекта. Это значит, что в здании, где К/1 =0,86-0,88, стоимость основной рабочей единицы (например, одного квадратного метра жилья) будет выше, чем в здании, где Кіф-0,97-0,98.
На основе исследования МЖК, построенных и функционирующих в г. Москве (прил. 6), было выведено среднее значение коэффициента функциональной площади для подобных объектов разного уровня комфортности. Результаты расчетов представлены в табл. 22. Этим соотношением характеризуется экономичность вариантов проектного решения здания в зависимости от этажности и конфигурации, что отражается главным образом на показателях стоимости строительства.
Согласно СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» общая площадь жилого здания не предполагает площадь чердаков, технического подполья, соответственно и площадь подземных гаражей. Современные жилые здания, входящие в структуру комплекса, как правило, предполагают подземный паркинг, что, в свою очередь, является полезной площадью здания. Таким образом, целесообразно включать площадь подземного гаража в формулу определения коэффициента рационального использования земли [15].
Рассматривая Ki с точки зрения экономии земельного участка под за-стройку, очевидно, что чем меньше Ki , тем эффективнее используется территория.
Проанализировав МЖК Москвы и Подмосковья (прил. 6, табл. 24), выведем среднее значение рассматриваемого коэффициента для проектов разного уровня комфортности и получим следующие данные (табл. 23).
Как видно из таблицы 23, среднее значение Kj3 для элитного жилья, жилья бизнес-класса и эконом-класса находится в диапазоне от 0,06 до 0.08. Максимальное значение (0,08) коэффициента рационального использования земли принадлежит МЖК эконом-класса. Это связано с тем, что многофункциональные жилые комплексы эконом-класса, как правило, предполагают массовую застройку, включающую большое количество строительных объектов, например, несколько детских дошкольных учреждений, школ, спортивных объектов и т.д. Соответственно, массовая застройка требует большой территории. Кроме того, экономичное использование участка под застройку связано не столько с классом проекта, сколько с геометрической формой здания. На рис. 21. а) и б) представлены варианты конфигурации многофункциональных жилых комплексов.
Следует отметить, что каждое здание комплекса имеет разную геометрическую форму и разную площадь застройки. Как видно из табл. 24, значение Ki3 варьируется от 0,07 до 0,12, минимальное значение 0,07 принадлежит 22-х этажному жилому дому башенного типа со встроенными помещениями, занимающему самую маленькую площадь застройки. Самое большое значение принадлежит 12-ти этажному 9-й секционному жилому дому со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями.
С одной стороны, высотные здания башенного типа - это, безусловно, решение проблемы нехватки земли в тесных условиях застройки в крупных городах. Современные МЖК, вобрав в себя синтетические черты жилых и общественных зданий, стали нести значительную композиционную нагрузку в узловых участках городской структуры. Особенно яро это прослеживается в нарастающем строительстве общегородских многофункциональных комплексов. Подобные объекты с превалирующими общественными функциями строятся, как правило, высотными и представляют собой некий «город в городе», прообраз «вселенской ярмарки», такого вселенского Вавилона. Здесь происходит воспроизводство всех событий жизнедеятельности человека: от проживания во временных или постоянных апартаментах до выполнения рабочих обязанностей в офисе. Однако высотные МЖЗ в структуре МЖК имеют ряд недостатков, связанных с социальным фактором, более подробно рассмотренных в первой главе.
Таким образом, для того чтобы найти оптимальное значение KiJ необходимо учитывать не только фактор экономии земельного участка, но и социальные аспекты проживания в подобных зданиях.
