Содержание к диссертации
Введение
1 Теоретические основы строительства молодежных жилищных комплексов
1.1 Современное состояние и тенденции развития жилищного строительства
1.2 Формирование понятия «молодежный жилищный комплекс» в современных условиях
1.3 Исследование зарубежного и российского опыта строительства МЖК 43
2 Методические основы формирования системы управления строительством МЖК
2.1 Исследование потребности в создании МЖК 63
2.2 Обеспечение финансовыми ресурсами проекта строительства МЖК 83
2.3 Методика оценки эффективности проекта строительства МЖК 101
3 Реализация организационно-экономического механизма управления строительством МЖК
3.1 Этапы реализации организационно-экономического механизма управления строительством МЖК 124
3.2 Структурно-логическая модель реализации инвестиционного проекта строительства МЖК 134
3.3 Результаты практической реализации механизма управления строительством МЖК 140
Заключение 152
Список использованных источников 155
- Современное состояние и тенденции развития жилищного строительства
- Исследование потребности в создании МЖК
- Методика оценки эффективности проекта строительства МЖК
- Структурно-логическая модель реализации инвестиционного проекта строительства МЖК
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Жилищное строительство является одной из центральных звеньев национальной экономики. Современные темпы и качество возведения жилья для молодежи не позволяют рассчитывать на востребованные обществом результаты. Вместе с тем Правительство России пересмотрело идеологию реализации молодежной политики - от идеи поддержки молодежи к идее создания условий для повышения степени интеграции молодых граждан в экономические, общественно-политические и социокультурные отношения с целью увеличения их вклада в социально-экономическое развитие Российской Федерации. Поэтому в проведенном исследовании уделено внимание именно студенческой молодежи как наиболее активному слою населения, формирующему интеллектуальный потенциал нации и будущее страны в целом.
В настоящее время студенты вынуждены использовать для временного проживания общежития, не отвечающие современным российским и европейским стандартам. Ситуация осложняется недостаточностью финансирования общежитий, старением жилого фонда, неразвитостью форм найма жилья, ростом цен на жилье и процентных ставок по ипотечным кредитам. Результаты реализации государственных программ не позволяют оказать поддержку молодежи в целом, а только молодым семьям, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
В связи с замедленными темпами решения комплекса проблем по повышению доступности и комфортности жилья для молодого населения ведется поиск альтернативных направлений решения поставленных вопросов на основе разработки новых рыночных механизмов. Одним из таких направлений может стать строительство молодежных жилищных комплексов (МЖК) за счет частно-государственного партнерства.
Степень разработанности проблемы. В России проблемам управления жилищным строительством посвящены работы В. Бузырева, А. Горбунова,
A. Гориной, Л. Каплана, А. Козлова, Ю. Корикова, О. Кузнецовой, В. Кушлина,
B. Лифшица, А. Лурье, А. Никифорова, А. Ноткина, Ю. Панибратова,
Н.Петракова, Б. Плышевского, В. Пугачева, Б. Смехова, А. Солунского и
многих других.
Научные основы решения проблем функционирования инвестиционной сферы заложены в трудах иностранных ученых С. Брю, А.Дж. Гордона,
Б. Джеветски, М. Мескона, С. Оптнера, Ф. Хедоури, У. Эшби, С. Янга и др. Вопросы повышения эффективности инвестиционно-строительной деятельности достаточно глубоко исследованы в работах отечественных ученых: А. Асаула, С. Абрамова, В. Бусова, В. Васильева, X. Гумбы, Л. Зеленцова, Б. Зотова, А. Карасева, И. Кузнецова, Ю. Панибратова, В. Серова, Н. Симионовой, Л. Чернышова и др.
Многие аспекты процесса оценки эффективности инвестирования в жилищное строительство изучены Н. Агафоновой, С. Бачуриной, В. Владимировым, С. Глазуновым, В. Григорьевым, Б. Гринчеля, А. Жолковым, М. Каменецким, Р. Квачадзе, А. Кузьминыма, М. Межевича, А. Некрасовым, Ю. Попковым, М. Разу, В. Ресиным, М. Сафаровой, А. Севостьяновым, Э. Трутневым, В. Черняком, Н. Юшковой и др.
В то же время в экономической и нормативной литературе, посвященной теме диссертационного исследования, уделяется недостаточно внимания таким вопросам, как разработка механизмов, методов и инструментов управления строительством современного жилья для молодых граждан России.
Актуальность указанной проблематики, неоднозначность,
дискуссионность и нерешенность многих вопросов, востребованность практикой обусловили выбор темы диссертационного исследования, определили цель и задачи работы.
Цель и задачи исследования. Целью является теоретическое обоснование и разработка организационно-экономических аспектов формирования системы управления строительством МЖК, направленных на решение социально значимой проблемы обеспечения молодых граждан комфортным и.доступным жильем с развитой инфраструктурой.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
— анализ состояния и современных тенденций развития жилищного строительства в Российской Федерации;
-исследование существующих объектов жилой недвижимости, отечественного и зарубежного опыта строительства жилья для молодежи и формулирование понятия «молодежный жилищный комплекс» (МЖК);
-выявление потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, позволяющих определить социально-экономические, рьшочные и технические параметры проекта строительства МЖК;
-разработка системы показателей для оценки эффективности проектов строительства МЖК;
-создание интеграционного механизма управления проектами строительства МЖК на основе привлечения частных и государственных инвестиционных ресурсов;
-апробация практических предложений по реализации организационно-экономического механизма управления строительством МЖК.
Объектом исследования является система взаимоотношений участников инвестиционной программы строительства МЖК, сформированной за счет частно-государственного партнерства.
Предмет исследования - теоретические и методические аспекты инвестиционно-строительного процесса по реализации проектов МЖК в условиях рыночной экономики.
Теоретической и методической основой диссертационной работы являются материалы исследований, научных публикаций и работ отечественных и зарубежных ученых и специалистов по проблемам воспроизводства жилья для молодежи и механизмов привлечения инвестиционных ресурсов для реализации подобных проектов, материалы научных конференций и семинаров, источники энциклопедического характера, публикации периодических изданий, данные специальных исследований и анкет.
В работе применены методы логического и экономико-математического анализов, моделирование, метод экспертных оценок.
Методика исследования основывается на изучении, обобщении, систематизации и критической оценке полученной информации, разработке и обосновании отдельных концептуальных положений работы, построении конкретных моделей, анализе, апробации и практической реализации полученных выводов и результатов.
Информационно-эмпирической базой исследования послужили официальные материалы федеральных и региональных органов Госкомстата, статистические данные о развитии инвестиционно-строительной сферы, материалы монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, а также интернет-ресурсы.
Рабочая гипотеза диссертационного исследования основывается на системе теоретических положений и личной позиции автора по решению жилищной проблемы молодежи в возрасте от 18 до 35 лет за счет формирования действенной системы управления строительством МЖК, основанной на привлечении частных и государственных инвестиций.
Научная новизна исследования заключается в обосновании теоретических положений и разработке методических и практических рекомендаций по формированию системы управления строительством МЖК.
К числу положений, содержащих элементы реального приращения нового научного знания, диссертант относит следующие:
-
Уточнено понятие «молодежный жилищный комплекс», отличающееся от ранее известных определений конкретизацией сущностных характеристик с точки зрения социальной доступности, планировочных и институциональных решений МЖК в современных экономических условиях, которые проявились в нецелесообразности отработки трудовой программы будущими жильцами и превращении МЖК в источник дохода для частных и государственных инвесторов.
-
Предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, включающая в себя сбор, анкетирование, обработку информации и создание базы' по количеству, размерности, доступности жилых помещений, элементов социальной инфраструктуры и позволяющая повысить объективность принятия управленческих решений с учетом социально-экономических, рыночных и технических параметров проекта МЖК.
-
Сформирована система показателей по оценке эффективности проекта строительства МЖК, включающая в себя:
-показатели социально-экономической эффективности, дающие возможность оценить улучшение жилищных и культурно-бытовых условий молодых граждан и структуры занятости населения;
-показатели коммерческой эффективности, позволяющие рассчитать возможные доходы с точки зрения собственника, предусматривающего последующую эксплуатацию помещений МЖК, и с позиции инвестора, рассчитывающего на доходы от их продажи или сдачи в аренду;
-показатели для анализа инвестиционной ситуации, отражающие структуру целевого инвестиционного фонда на основе долевой интеграции средств населения, частных инвесторов, средств вузов и бюджетов различных уровней, а также уровень доступности покупки квартиры в МЖК.
4. Усовершенствован алгоритм формирования организационно-
экономического механизма управления строительством МЖК в части перечня
участников инвестиционной программы и особенностей их взаимодействия,
учитывающий новые правовые и экономические условия развития жилищной
сферы и позволяющий повысить доступность и комфортность жилья для молодых граждан.
Теоретическая значимость диссертационной работы состоит в разработке механизмов, методов, инструментов управления строительством МЖК. Авторская концепция формирования организационно-экономического механизма управления строительством МЖК может стать теоретической базой для создания доступного и комфортного жилья для молодежи в возрасте от 18 до 35 лет.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в разработке методических рекомендаций, показателей, предназначенных для использования частными инвесторами, государственными и муниципальными органами при управлении строительством МЖК. Предложенные в исследовании модели позволяют оптимизировать интеграцию инвестиций и повысить коммерческую привлекательность проектов по строительству МЖК, основанных на привлечении частных и государственных финансовых источников, а также развить дальнейшую реализацию региональных программ по обеспечению жильем молодежи в условиях действия временных и финансовых ограничений.
Апробация работы. Основные положения работы отражены в публикациях, докладывались и получили положительную оценку на международных, региональных, межвузовских и вузовских конференциях, проводимых в 2004-2011 гг. в Ростовском государственном строительном университете, Южном федеральном университете, Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, Донбасской национальной академии строительства и архитектуры (Украина).
Выводы и предложения автора были использованы при разработке пилотного проекта МЖК в ООО ІДІМ «Архитектор» при поддержке Комитета по молодежной политике и администрации г. Ростова-на-Дону.
Отдельные положения и результаты исследования внедрены в учебный процесс при изучении дисциплин «Управление проектами» и «Экономическая оценка инвестиций» в Ростовском государственном строительном университете.
Публикации. По результатам диссертационной работы опубликовано 14 работ общим объемом 3,5 п.л., в том числе 3,3 авторских п.л. Из них в изданиях, рекомендованных ВАК РФ, опубликовано 2 работы, общим объемом авторского текста 0,7 п.л.
» 7
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованных источников из 124 наименований и 7 приложений. Работа изложена на 184 страницах и содержит 23 таблицы и 21 рисунок.
Современное состояние и тенденции развития жилищного строительства
Жилищное строительство является важнейшей сферой инвестиционно-строительной деятельности, поскольку оно обеспечивает стабильное функционирование и необходимый уровень обновления социально-культурного потенциала страны. Специфической особенностью отрасли является его социальная и экономическая значимость. С одной стороны, отрасль призвана решать проблему обеспечения населения доступным безопасным и комфортабельным жильем, с другой стороны, будучи сферой деятельности со стабильно высоким потребительским спросом, она характеризуется практически неограниченным потенциалом для развития частного бизнеса. Таким образом, здесь проявляются интересы, и осуществляется взаимодействие органов власти, бизнеса и населения, возникает система социально-экономических отношений между ними.
В результате обострения жилищной проблемы и в связи с переходом экономики нашей страны на рыночные принципы в начале 90-х гг. существенные изменения произошли в форме участия бюджетов в жилищном финансировании. Приоритетной формой жилищной политики государства была призвана поддержка нуждающихся категорий населения в улучшении жилищных условий.
В настоящее время строительный комплекс находится в состоянии инвестиционного подъема, о чем свидетельствуют ежегодное увеличение объемов жилищного строительства, привлекаются внебюджетные источники для его финансирования. Жилищная политика государства нуждается в значительных преобразованиях в связи с отсутствием эффективного управления и недостаточной проработанностью нормативно-правовых аспектов деятельности участников строительного процесса во взаимоотношениях друг с другом, с органами власти и потребителями жилья, а также в связи с острым дефицитом всех видов ресурсов, слабой материально-технической базой и недостаточной квалификацией кадров в условиях недостаточного финансирования бюджетными средствами.
На сегодняшний день центральная часть г. Ростова-на-Дону становится одной из приоритетных строительных площадок, что позволило придать положительную динамику инвестиционным процессам. Приток инвестиций позволил обеспечить рост ввода жилья в центре города за последние годы более чем в 2 раза [54]. Основу жилищного строительства составляет кирпичное и каркасно-монолитное домостроение, что обеспечивает улучшение архитектурно-художественной выразительности жилой застройки города.
Посредством жилищного строительства создается жилищный фонд, а жилищное хозяйство впоследствии осуществляет его эксплуатацию. Таким образом, основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд, который в России насчитывает более 2,7 млрд. кв. м общей площади. В сфере строительства и эксплуатации жилья занято около 13% общей численности работающего населения [81].
Жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, независимо от форм собственности, включая жилые дома, специальные дома (общежития, приюты, специальные дома для одиноких престарелых, детские дома, дома-интернаты для инвалидов, школы-интернаты), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания [23]. Согласно жилищному кодексу Российской Федерации учет жилищ ведется по основным видам собственности и по целям использования (рисунок 1.1).
Жилищное строительство заметно активизировалось с 2002г. В Ростовской области ежегодно сдается по миллиону и более квадратных метров жилья - как в лучшие дореформенные времена. В 2007г введено 1705,4 тыс. кв. м жилья, темп роста 122,9 % (план — 1522,5 тыс.кв.м). В 2009г темпы ввода в области снизились до 1418,3 тыс.кв.м, что связано с кризисными явлениями в экономике.
По состоянию на 1 января 2008г жилищный фонд г.Ростова-на-Дону составляет 22595,9 тыс. кв. м и 25,5% от общей площади жилищного фонда Ростовской области (рисунок 1.2). В 2009г городской жилищный фонд возрос и составил 23321,1 тыс. кв. м. Изменение структуры жилищного фонда Ростовской области представлено на рисунке 1.3.
Городской жилищный фонд, тыс. кв. м [54] Жилищное строительство одна из сфер народного хозяйства, которая среди первых способна адаптироваться к новым условиям хозяйствования, что подтверждается темпами роста объемов ввода жилья за последние годы.
Исследование потребности в создании МЖК
В последние годы количество иногородних студентов увеличивается и эта тенденция прослеживается практически во всех вузах Ростовской области, в частности, в Ростовском государственном строительном университете в настоящее время обучается на дневном отделении 63,2% иногородних студентов.
Автором предложена методика определения потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи, которая позволяет участникам инвестиционно-строительного процесса принимать экономически обоснованные управленческие решения о целесообразности реализации проектов строительства МЖК на основе сформированной информационной базы по количеству, размерности, доступности жилых помещений и элементов социальной инфраструктуры. Данная методика направлена на выявление уровня обеспеченности и удовлетворенности молодых граждан жилищными условиями, оценки их платежеспособности и определения способа привлечения средств, необходимых для приобретения ими жилья.
Исследование потребности и возможности улучшения жилищных условий молодежи рекомендуется проводить методом социологического опроса путем письменного анкетирования закрытого типа. Алгоритм исследования состоит из следующих этапов: определение цели исследования и анализ вторичной информации; подготовка к полевому исследованию и его проведение; подготовка первичной информации и ее обработка; анализ результатов исследования; формулировка выводов и рекомендаций; формулирование исходных данных проекта строительства МЖК (рисунок 2.1).
На стадии пилотажного исследования осуществлена доработка теоретико-методологического инструментария для получения достоверной и надежной информации.
Задачи пилотажного исследования:
- выявление отдельных характеристик объекта с целью определения наиболее устойчивых для их дальнейшей углубленной проработки;
- выявление действенности методики в целом или ее отдельных частей;
- предварительная проверка достоверности результатов опроса.
На основе полученных данных проведено крупномасштабное исследование среди студентов 4-го и 5-го курсов дневного отделения РГСУ. В первоначальном варианте анкета составлена из 98 вопросов, затем разделена на две анкеты (два этапа).
С помощью первой анкеты определены жилищные условия студентов на основе следующих блоков вопросов (приложение В):
1. Социально-демографические вопросы: пол, возраст, деятельность и образование респондента.
2. Уровень обеспеченности и удовлетворенности жильем:
- разделение респондентов на четыре сегмента по месту проживания во время учебы («общежитие», «съемное жилье», «проживание с родителями», «своя квартира»);
- жилищные условия респондента и причины неудовлетворенности ими, готовность улучшить свои жилищные условия;
- определение способа улучшения жилищных условий.
3. Оценка платежеспособности студентов и их родителей:
- определение семейного дохода за месяц и оценка материального положения семьи;
- источники доходов и основные расходы студентов;
- выбор способа привлечения средств, необходимых для приобретения жилья;
- жизненные цели и приоритеты студентов. С помощью второй анкеты, определены потребности и предпочтения студентов в жилье на основе следующих блоков вопросов »(приложение F):
1. Социально-демографические вопросы.
2. Оценка важности критериев по выбору жилья и! определение потребностей и предпочтений студентов в качестве жилья: район проживания; общая площадь, количество комнат, планировка, отделка; материал стен и др.
3. Предложение стратегию решения жилищного вопроса- на- условиях проживания во время обучениями последующих нескольких лет в МЖК:
- выбор респондентами наиболее необходимых платных услуг и элементов инфраструктуры при проживании в МЖК, частота пользования ими и размер оплаты;
- предпочтения- по аренде или покупке квартиры в МЖК, определение размера аренднойтшатььи стоимости квартиры;
- определение готовности решать свою жилищную проблему самостоятельно, на условиях кредитования или при содействии государства;
- определение основных каналов получения1 информации о рынке жилья.
По данным, предоставленным РГСУ, определена генеральная совокупность, которая представляет собой общую численность студентов дневного отделения и равна 6 000 человек. Выборочная совокупность определена одноступенчатым, случайным бесповторным отбором и составила 566 человек.
Выборочная совокупность (выборка) — это отобранное по строго» заданному правилу определенное число элементов генеральной совокупности. Выборка — своеобразная микромодель всей генеральной совокупности, она по всем основным изучаемым качественным характеристикам и контрольным признакам должна своей структурой максимально повторять структуру генеральной совокупности. Для генеральной совокупности от 5 тыс. человек и более, надо брать выборочную совокупность от 10% ее состава, но не более 2—2,5 тыс. человек. Таким образом, составленная выборка является репрезентативной или представительной [85].
Методика оценки эффективности проекта строительства МЖК
Одной из характерных черт строительной отрасли, в том числе жилищной сферы, как одного из направлений материального производства, являются высокая капиталоёмкость и длительность производительного цикла, что накладывает необходимость уделять особое внимание оценке эффективности управления в данной сфере. Специфика экономической эффективности инвестиционных проектов в жилищном строительстве обусловлена тем, что жилье, с одной стороны, выступает как объект удовлетворения важнейших социальных потребностей, а с другой -рассматривается как инвестиционный товар [27].
В качестве эффективного инструмента развития жилищного строительства используются различные долгосрочные жилищные программы. Многие ученые и практики в дискуссии по методологии оценки инвестиционных проектов и программ выдвигают позицию, согласно которой главным и единственным критерием их целесообразности выдвигается экономическая эффективность [3, 10, 11, 12, 13, 32, 37, 41, 105]. Однако это справедливо лишь, если речь идет о негосударственном секторе экономики, который осуществляет вложение инвестиций только в те проекты, которые способны обеспечить приемлемый уровень доходности в оговоренные сроки. Но в то же время, когда на первый план выдвигается общественная или социальная составляющая (в том числе в сфере управления процессом создания МЖК), экономическая эффективность не может быть рассмотрена как единственный и достаточный критерий. Таким образом, мнение об его универсальности для любых проектов не может быть признано абсолютно справедливым.
Стоит также отметить, что при разработке и финансировании различных государственных программ социальной сферы, мгновенная отдача не является приоритетным критерием, а ожидаемый эффект зачастую невозможно выразить в стоимостном выражении [8].
На наш взгляд, справедливым может быть принято мнение, что при оценке эффективности управления процессом создания МЖК следует одинаково уделять внимание как экономической, так и социальной эффективности принимаемых властями решений (программ, постановлений и т.д.). Выявление социально-экономической эффективности управления строительством объектов в жилищной сфере требует качественной оценки с целью выработки административными органами обоснованных управленческих решений. Таким образом, становится необходимым рассмотрение методологии оценки социально-экономической эффективности управления процессом создания МЖК.
Общая трактовка оценки эффективности управления предполагает отражение социальной и экономической целесообразности действий муниципальных органов по формированию механизма финансирования, проектирования и организации воспроизводства жилья. Соответствие целевой функции - основа оценки результативности управления. Поэтому эффективное управление есть деятельность муниципальных органов, обеспечивающая максимальное удовлетворение потребностей населения в жилье в условиях ограниченных ресурсов. Условием эффективного управления является объективная оценка ожидаемых и фактических результатов принятия и реализации управленческих решений.
Социальная эффективность управления в целом характеризуется способностью вновь построенных или реконструируемых зданий, оснащенных необходимым оборудованием, решать важнейшие социальные проблемы населения, обеспечивая его жилищные, социально-бытовые и коммунальные потребности [8,49]. Социальный эффект жилищной сферы может рассматриваться как повышение уровня жизни, снижение безработицы, улучшение здоровья в условиях жизни населения.
Для непосредственного выражения социальных результатов может использоваться комплекс различных показателей, отражающих достижения основных целей реализации тех или иных государственных программ.
Многие исследователи в качестве основного критерия социальной эффективности выделяют показатель обеспеченности жильем ни одного жителя.
Способы расчёта показателей социальной эффективности могут быть разделены на четыре группы.
Первая группа оценивает степень удовлетворения потребностей общества. Оценка производится по сравнению со стандартами, разработанными государственными органами или квалифицированными специалистами независимых организаций.
Вторая группа позволяет отражать результаты, достигнутые по сравнению с прежним уровнем. Рассчитывается полученный эффект: улучшение жилищной ситуации за определённый период как результат деятельности государственных и муниципальных структур.
Третья группа основана на оценке общественного мнения. Применительно к проблемам воспроизводства жилищного фонда её применение обосновано для оценки качества жилья, степени удовлетворенности жилищными условиями и т.д. Эта группа социальных показателей определяется преимущественно путём проведения опросов.
Четвертая группа призвана учесть вероятность появления непредвиденных негативных последствий управленческих решений. По своей сути это показатели социального риска.
Несмотря на важнейшую роль социальной эффективности управления процессом создания МЖК как важнейшего результата деятельности органов управления, социальные результаты деятельности органов управления, социальные результаты всегда необходимо соизмерять с затраченными на их получение ресурсами, т.е. определять экономическую эффективность.
Экономическая эффективность характеризуется соотношением полученных обществом (или отдельным предприятием) экономических результатов и произведённых им затрат на получение этих результатов [11].
Проблема повышения экономической эффективности приобретает в условиях рыночных отношений все большее значение.
Содержание понятия «эффективность» ориентируется на наилучшее использование того, чем обладает предприятия, объединение, административный район или регион — на экономное использование всех видов ресурсов. Однако в условиях отношений рыночного типа каждый субъект рынка к вопросам эффективности вынужден подходить со своей позиции. Некоторые исследователи отмечают, что разработать обобщающий или интегрированный показатель экономической эффективности, применимый ко всем уровням управления, в рыночных условиях невозможно [8,26]. Это связано с тем, что в зависимости от уровня и специфики конкретного производственного процесса может меняться содержание его конечной цели. Например, для строительной подрядной организации эффективная работа будет заключаться в выполнении работы в срок с требуемым качеством при запланированном уровне затрат и норме прибыли. Для организации, выступающей в роли девелопера,. критерием эффективности выступает успешная реализация на рынке возведённых площадей. Для административных органов, как было отмечено выше, основной целью является максимальное достижение социальных ресурсов при минимуме затрат.
Структурно-логическая модель реализации инвестиционного проекта строительства МЖК
Исследование особенностей создания многоквартирных жилых домов позволили сформировать модель инвестиционно-строительного процесса строительства МЖК (рисунок 3.3). Данная модель позволяет создать платежеспособного потребителя из такой малообеспеченной группы населения как молодежь и снять социальную напряженность, тем самым способствуя ускорению реализации различных социально-направленных программ. Кроме этого она способствует росту объемов строительства социального жилья и увеличивает налогооблагаемую базу предприятий реального сектора экономики, прямо или косвенно участвующих в производстве работ.
Таким образом, предложенный механизм взаимодействия участников инвестиционной деятельности в сфере воспроизводства жилищного1 фонда молодежи позволяют, на наш взгляд, решить проблему координации и нахождения оптимального баланса интересов между основными участниками инвестиционно-строительного процесса. В свою очередь дополнительные поступления в бюджет целевого фонда обеспечивают возможность дальнейшего развития строительства МЖК.
Профессиональное управление программой строительства МЖК осуществляется управляющей компанией. Под управляющей компанией понимается организация, которая специально создается инвесторами, инициаторами и заказчиками, для специализированного осуществления функций управления одним или несколькими инвестиционно-строительными проектами. Организационная структура управляющей компании представлена на рисунке 3.4. Основой передачи управляющей компании полномочий по ведению хозяйственной деятельности по проекту является договор Администрации с управляющей компанией, в силу которого управляющая компания берет на себя обязательства по осуществлению проекта, включая прединвестиционные исследования, проектно-изыскательские работы, строительство, оперативное управление эксплуатацией. Управляющая компания представляет интересы граждан-участников программы жилищного строительства. Оно формирует комплексный пакет документов, необходимый для заселения молодых жильцов в квартиру и документацию дальнейшего финансирования строительного процесса за счет вырученных средств.
Используя средства инвесторов и бюджета, управляющая компания заключает договора с проектной организацией, инжиниринговой фирмой и предприятиями строительной индустрии на производство субподрядных работ и поставку строительных материалов и конструкций, тем самым образуя производственный альянс. Кроме того, осуществляет общую координацию действий всех субъектов, участвующих в программе.
Модель жизненного цикла инвестиционно-строительного проекта управляющей компании по созданию МЖК включает в себя следующую структуру работ:
1. Стадия разработки проекта.
1.1. Этап предпроектных работ:
- формирование концепции проекта;
- анализ рынка жилой недвижимости;
- формирование стратегии проекта;
- инвестиционный анализ;
- оформление исходно-разрешительной документации.
1.2. Этап проектных работ. Формирование производственно альянса для реализации программы. Аккумулирование денежных средств и финансирование предприятий-участников. Контроль инвестирования строительного процесса. Этап включает в себя:
- выбор проектной организации и осуществление архитектурно строительного проектирования;
- выбор инжиниринговой фирмы и осуществление технико-технологического проектирования;
- разработка финансовой схемы, организация финансирования.
2. Стадия реализации проекта:
- подготовка и проведение тендера на строительно-монтажные работы;
- закупка строительных материалов и конструкций;
- выполнение строительно-монтажных работ;
- технико-технологическое обустройство объекта.
3. Стадия эксплуатации проекта:
- ввод жилья в эксплуатацию;
- маркетинг и реализация площадей (обеспечение жильем социально-незащищенных граждан, продажа и сдача в аренду части площадей на первичном и вторичном рынках жилья);
- контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем;
- дальнейшее развитие объекта недвижимости.
Порядок возведения МЖК включает в себя следующие процедуры:
- разработка проектно-сметной документации на строительство МЖК, ее согласование в установленном порядке;
- проведение тендорных торгов среди строительных организаций на выполнение СМР;
- определение подрядных предприятий и организаций инвестиционно-строительного процесса;
- утверждение решения главы городской Администрации;
- оформление договора с застройщиком на начало работ на данном строительном пятне на основании распоряжения главы городской Администрации;
- проведение СМР согласно проектно-сметной документации;
- приемка работ по окончании строительства МЖК государственной приемочной комиссией, создаваемой по решению городской Администрации;
- оформление в собственность жилья путем государственной регистрации.
Управление программой расширяет традиционное управление проектами и включает в деятельность управляющей компании такие компоненты как мультипроектное управление и управление функциональной деятельностью, связанной с эксплуатацией и развитием создаваемых объектов. Управление программой в значительной большей степени связано с общим менеджментом и стратегическим менеджментом, нежели управление проектом. Программа направлена, как правило, на достижение определенного стратегического положения или стратегических целей.
