Эколого-экономические аспекты формирования системы оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях : на материалах г. Ростова-на-Дону Ожерельев Михаил Валерьевич

Содержание к диссертации

ВВЕДЕНИЕ 4

1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО
ОБЕСПЕЧЕНИЯ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИХ СИСТЕМ
ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА 11

1. Сущность и основные характеристики земельно-имущественного комплекса в современных условиях 11

2. Экологизация земельно-имущественного комплекса как важнейший фактор территориального развития 28

3. Концептуальные основы создания информационно-аналитических систем в земельно-имущественном комплексе 38

2. ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИИ АНАЛИЗ МЕТОДОВ ФОРМИРОВАНИЯ
ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ БАЗЫ В СИСТЕМЕ
ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА 50

4. Общая характеристика земельно-имущественного комплекса Ростова-на-Дону и факторов, обуславливающих его развитие 50

5. Стоимостная оценка объектов земельно-имущественного комплекса как элемент информационно-аналитической базы его налогообложения... 75

6. Методологические основы определения эколого-экономических показателей земельно-имущественного комплекса 102

3. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ ПОДХОДОВ
К СТОИМОСТНОЙ ОЦЕНКЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО
КОМПЛЕКСА ДЛЯ ЦЕЛЕЙ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ 116

7. Система налогообложения земельно-имущественного комплекса: сущность и перспективы развития 116

8. Совершенствование эколого-экономических подходов к стоимостной оценке объектов земельно-имущественного комплекса 132

3.3. Моделирование процесса создания информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса (ИАС ЗИК) и оценка ее

эффективности 140

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 151

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 157

Введение к работе

Актуальность темы исследования. Земельно-имущественный комплекс (ЗИК) как совокупность разнородных объектов недвижимости обладает соответствующей стоимостью, качественная оценка которой в целях налогообложения представляет собой одно из важнейших условий нормального функционирования и развития городского хозяйства. Необходимость в получении достоверной оценки стоимости земельно-имущественных комплексов испытывают как муниципальные органы исполнительной власти при управлении земельными ресурсами, осуществлении перспективного развития населенных пунктов, проведении рациональной земельной и налоговой политики, так и частные субъекты земельного права при совершении разного рода сделок с землей. При этом в современных условиях информационного общества информационно-аналитическое обеспечение данного процесса является, если не главным фактором успеха в организации данной деятельности, то, по крайней мере, жизненно необходимым элементом ее организации.

На сегодняшний день в Российской Федерации сложились адекватные предпосылки для реформирования механизмов налогообложения недвижимости, а также формирования соответствующей политики в области управления земельно-имущественным комплексом. В этой связи, первоочередными задачами в данной области являются:

разработка новых подходов к стоимостной оценке земельно-имущественного комплекса городских территорий как комплексной характеристике совокупности объективных и субъективных факторов его развития;

создание механизма информационно-аналитического обеспечения системы налогообложения земельно-имущественного комплекса на основе учета его эколого-экономических характеристик.

Данные обстоятельства обуславливают актуальность

вышеобозначенной проблематики, явившуюся причиной выбора темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Проблемы городского землепользования изучаются в трудах Н. Гловацкой, А. Дмитриева, В. Зотова, А. Козлова, С. Лазуренко, А. Руднева, А. Рудова. Методы и способы оценки городской недвижимости отражены в работах И. Артеменкова, Н. Ордуэя, Г. Попова, В. Прорвича, Р. Рийса, А. Рудина, А. Саулина, А. Севастьянова, Е. Тарасевича, Д. Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерта.

Экономические аспекты развития экологических систем урбанизированных территорий изложены в трудах К. Багриновского, О. Балацкого, Ю. Гавриловой, М. Гузева, А. Гусева, В. Голубева, В. Данилова-Данильяна, В. Денисова, В. Игнатова, Е. Рюминой, А. Суэтина, С. Тяглова, А. Урсула, Р. Хильчевской, Т. Хачатурова. Н. Чепурных.

Вопросы налогообложения земельной собственности и его влияния на социально-экономическое развитие городов исследовали Т. Гвортни, Т. Роскошная, Н. Тидеман, Ф. Харрисон.

Цель и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является анализ механизмов реализации и путей совершенствования информационно-аналитического обеспечения системы налогообложения земельно-имущественного комплекса с учетом экологической составляющей.

Для достижения указанной цели в работе поставлены и решаются следующие задачи:

— анализ сущности и основных характеристик земельно-
имущественного комплекса в современных условиях, а также
направлений его экологизации;

- исследование концептуальных основ создания информационно-
аналитических систем в земельно-имущественном комплексе;

совершенствование эколого-экономических подходов к стоимостной оценке объектов земельно-имущественного комплекса;

анализ методологических основ определения эколого-экономических показателей земельно-имущественного комплекса;

- поиск направлений оптимизации эколого-экономической оценки
' земельно-имущественного комплекса на основе подхода к

городской недвижимости как единому объекту налогообложения

- моделирование процесса создания информационно-
аналитической системы земельно-имущественного комплекса.

Объект исследования. Объектом исследования выступают городские территории, недвижимое имущество города, их состояние, качественные характеристики и информационно- аналитическое обеспечение, а также условия загрязнения окружающей среды.

Предметом исследования является разработка методических подходов по совершенствованию механизма эколого-экономического обоснования улучшения земельно-имущественного комплекса города, обеспечивающего создание эффективной системы налогообложения.

Теоретической и методологической основой диссертации явились труды отечественных и зарубежных специалистов, посвященные проблемам развития городского землепользования, оценки городской территории, а также информационно-аналитического обеспечения данного процесса.

В процессе исследования были использованы методы историко-генетического, сравнительного, структурно-функционального анализа. Кроме того, применялись субъектно-объектный, экономико-статистический И ' институциональный подходы.

Информационно-эмпирическую и нормативно-правовую базу диссертации составляют Законы Российской Федерации, Указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства РФ, нормативно-

7 законодательные акты органов городского управления г. Ростова-на-Дону, посвященные вопросам оценки и налогообложения городской территории.

Рабочая гипотеза диссертации основана на теоретико-эмпирических положениях и инструментарно-методологических средствах и личной позиции автора по проблеме совершенствования методических подходов эколого-экономической оценки земельно-имущественного комплекса, обеспечивающего создание наилучших условий для экологически устойчивого развития городских территорий и установления эффективной системы платы за землю и недвижимое имущество. '

Положения диссертации, выносимые на защиту:

1. С позиций системного подхода формирование объектов
недвижимости как базового понятия в системе земельно-имущественных
отношений может быть осуществлено на основе четких и логически
обоснованных понятий некоторого целостного объекта учета, регистрации
прав и единого налогообложения, обладающего размерными и
экономическими параметрами, позволяющими индивидуализировать объект
в системе имущественных отношений. Объектом может быть земельно-
имущественный комплекс как целостная совокупность разнородных
объектов, прочно связанных с землей, образованная на основе прав владения,
распоряжения и пользования такими вещами для организации определенного
вида хозяйственной деятельности или получения материальных благ.

2. Важнейшей особенностью земельно-имущественного комплекса
является то, что он представляет собой не просто определенный состав
имущественных объектов, а их совокупность по обеспечению
жизнедеятельности людей, что определяет его системность и социальную
направленность. Это система, созданная людьми для удовлетворения своих
потребностей, функционирующая и развивающаяся посредством их
деятельности.

3. Основная цель экологизации земельно-имущественного комплекса
состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в

8 области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов. В соответствии с этим можно определить структуру эколого-экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования.

4. Процесс разработки методического инструментария учета
экологического состояния объектов земельно-имущественного комплекса
при его налогообложении включает в себя три логически увязанных в
единую систему этапа: методику ранжирования городской территории по
комплексному показателю качества окружающей среды; расчет
экологической составляющей в рыночной цене; оценку влияния параметров
экологического состояния территории на экологическую составляющую
рыночной цены.

5. Принципы построения единой системы информационных ресурсов
земельно-имущественного комплекса реализуются при использовании
объектно-ориентированного подхода, означающего представление
информации в виде комплексных сведений об объекте. Объектно-
ориентированный подход к построению информационно-аналитической
системы земельно-имущественного комплекса (ИАС ЗИК) обеспечивает
независимость структуры информационной системы от решаемых задач,
наращивание задач без реструктурирования массивов, независимость
процессов обработки и обновления данных, возможность получать
разнообразные сводные данные.

Научная новизна работы заключается в обосновании концептуальных
подходов совершенствования механизма эколого-экономической оценки
земельно-имущественного комплекса в городских условиях,

обеспечивающей улучшение использования городских территорий и состояние платежей за землю и недвижимое имущество. Наиболее существенные результаты исследования состоят в следующем:

выявлено и обосновано влияние экологических факторов на формирование стоимостных показателей земельно-имущественного комплекса, а также степень их учета при разработке усовершенствованных методических подходов экономического обоснования улучшения состояния окружающей природной среды в городских условиях;

предложен усовершенствованный эколого-экономический подход по структуризации земельно-имущественного комплекса, предполагающий упорядочение описания объектов, а также их ценности для эффективного ведения городского хозяйства;

обоснованы эколого-экономические методы формирования стоимостных показателей, а также информационно-аналитических систем, обеспечивающих проведение эффективной оценки городского земельно-имущественного комплекса и создание благоприятных условий для устойчивого развития городских территорий;

уточнен алгоритм моделирования информационно-аналитической системы земельно-имущественного комплекса (ИАС ЗИК) и оценки ее экономической эффективности, позволяющий создать рациональную природоохранную систему в области городского природопользования;

даны предложения по совершенствованию методических подходов по эколого-экономической оценке городского земельно-имущественного комплекса, направленные на улучшение использования окружающей природной среды и создание эффективной системы платежей.

Теоретическая и практическая значимость

Теоретические положения диссертации дополняют и развивают представление о развитии процессов эколого-экономической оценки и налогообложения городских территорий и их информационно-

10 аналитического обеспечения и могут быть использованы в практике работы органов местного управления, а также в учебном процессе при изучении ряда разделов курсов «Региональная экономика», «Оценка недвижимости», «Налогообложение», «Муниципальное управление».

Апробация результатов исследования диссертационной работы и ее научно-практические результаты, выводы и обобщения представлены в 5 авторских публикациях (общим объемом 2.1.п.л), в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.

Структура диссертационной работы. Диссертация состоит из введения, 9 разделов, объединенных в 3 главы, заключения, списка использованной научной литературы. Работа изложена на 170 страницах машинописного текста, включает в себя 14 таблиц, 9 рисунков. Список литературы представлен 139 источниками (из которых 2 - на иностранном языке).

11 1. ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ

ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ

ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКИХ СИСТЕМ

ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО КОМПЛЕКСА

1.1. Сущность и основные характеристики земельно-имущественного комплекса в современных условиях

Понятийно-методические проблемы земельно-имущественных

отношений становятся приоритетными в период формирования объектов недвижимости, потому что отсутствие однозначных и непротиворечивых толкований смыслового содержания понятий земельно-имущественного комплекса являются источником принципиальных ошибок в построении учетно-регистрационных систем, приводящих к ведомственному противостоянию систем управления, дублированию их функций, целей и задач.¹

Земля является базисной составляющей любой недвижимости. Так, согласно статье 130 ГК РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания и сооружения.

Земля как объект правового регулирования выполняет троякую роль:

в экологическом понимании — это природный объект, составная часть природной среды, взаимодействующая с другими объектами природы, а в широком смысле - охватывающая все природные ресурсы;

с экономической стороны земля является как объектом хозяйственной и иной деятельности, материальной базой всякого производства, а также

Проблемы формирования объектов недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2004.- № 1.-С.35.

12 источником для удовлетворения самых разнообразных потребностей человека;

- в социальном отношении — это объект собственности. В соответствии с Конституций Российской Федерации вся земля в России находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а земельный фонд России в зависимости от основного целевого назначения делится на категории.

В индустриально развитых странах земля является основной составляющей недвижимости, и в общей стоимости недвижимости на нее приходится около 30%.² В американском глоссарии по недвижимости под недвижимостью понимаются земля и все что неразрывно с ней связано; недвижимость является синонимом понятия собственность; недвижимость включает в себя как реальные активы, так и совокупность прав собственности на них.³

В Гражданском кодексе РФ (ст. 130) недвижимость определяется как земельный участок, участок недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Данное определение, по существу, воспроизводит традиционное для российской цивилистической школы восприятие недвижимости. Так, известный русский цивилист Г. Ф. Шершеневич полагал, что «под именем недвижимости понимается, прежде всего, часть земной поверхности, и все то, что с ней связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи».⁴ Исходя из такого понимания, в России к недвижимости относили земельные участки, здания, строения и сооружения. Дореволюционное законодательство давало описательное определение недвижимого имущества — "земли и угодья, дома, заводы, лавки, всякие строения и пустые дворовые места, а также железные дороги".⁵ В проекте

2 Иванкина Б. Проблемы вовлечения в экономический оборот земельных участков под промышленными

предприятиями // Общество и экономика. - 2007. - № 9-10. - С. 56.

³The real estate dictionary. - Houston: Financial publishing company, 1991. - P. 132.

⁴Шершеневич Г. Ф. Учебник русского гражданского права. — М.: Спарк, 1995. — С. 96.

⁵Свод законов гражданских. — Ст. 384 // Свод Законов Российской империи. - П., 1914. - Т. X. — 4.1.

13 "Уложения" начала XX в. предпринималась попытка вместо перечисления объектов, относимых к недвижимости, указать их качественные характеристики. В ст. 32 упоминались земля и строения, "неподвижно к земле прикрепленные".⁶

В Гражданском Кодексе РСФСР 1922 г. отказались от деления вещей по признаку движимости. В примечании к ст. 21 предусматривалось, что с отменой частной собственности на землю деление имущества на движимое и недвижимое было упразднено. В современное российское законодательство разделение вещей на движимые и недвижимые возвращено Законом РСФСР "О собственности в РСФСР" от 24 декабря 1990 г. Институт собственности на земельные участки был закреплен п. 2 ст. 6, на строения - п. 1 ст. 13. В п. 3 ст. 7 употребляется термин "недвижимое имущество".

В п. 2 ст. 4 Основ гражданского законодательства СССР от 1991 г. кроме перечисления примеров дается' т.н. "критерий недвижимости" — прочная связь с землей. Зарубежному законодательству также известен термин "недвижимость". В частности, в ст. 517-526 французского Гражданского кодекса указываются такие признаки недвижимого имущества, как незаменимость, индивидуальная неопределенность. В Германском торговом уложении используют значительно более узкое понятие недвижимости, относя к нему земельные участки, их составные части; вещи, прочно связанные с почвой - строения, продукты земли, пока они прочно связаны с почвой. К существенным составным частям строения относятся вещи, включенные в строение при его возведении. Сходные признаки недвижимости содержатся в Гражданских кодексах Италии (ст. 812), Японии (ст. 86), Швейцарии (ст. 655). По гражданскому законодательству Италии вода тоже относится к недвижимому имуществу.⁷

Законодательно установленное определение недвижимости в РФ носит общий характер и не содержит правил и признаков, на основании которых из

"Гражданское уложение: Проект высочайше учрежденной Регистрационной комиссии по составлению Гражданского Уложения. - СПб., 1905. - С. 7.

⁷Апресова Н. Г. К вопросу о законодательном определении недвижимости как объекта налогообложения // Государство и право. — 2000. — № 6. — С. 93.

14 множества недвижимого имущества можно выделить отдельные объекты недвижимости. Поэтому рынок недвижимости ограничивается объектами недвижимости, обособление которых возможно на основе обычного делового оборота, к которым относятся: земельные участки, здания и сооружения (первичные объекты недвижимости), квартиры, жилые и нежилые помещения (вторичные объекты недвижимости).

Это положение косвенно закрепляет также закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который устанавливает, что Единый государственный реестр прав состоит из отдельных разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества, причем в качестве разделов явно названы земельные участки, здания, сооружения, помещения и неявно упомянуты «иные объекты недвижимого имущества, прочно связанные с земельным участком».⁸

Законом установлено, что права на недвижимые вещи принадлежат государственной регистрации.⁹ Тем самым, объекты недвижимости имеют двойственную природу: с одной стороны, — это объекты права, а с другой — это прочно связанные с землей физические объекты, а также собственно земельные участки. Для того чтобы определить понятие «объект недвижимости», необходимо установить, должен ли любой земельный участок или прочно связанный с землей объект рассматриваться как объект недвижимости.

Таким образом, к факторам, позволяющим выделить из множества недвижимого имущества отдельный объект недвижимости, относятся: наличие права, возможность физического обособления и назначение объекта. В соответствии с этим объект недвижимости есть юридически определенная часть недвижимого имущества, которая при этом обособлена или может быть

^ьСт. 12.

гражданский кодекс РФ. - Ст. 131.

15 обособлена физически в такой мере, при которой обеспечивается возможность ее использования по назначению. ¹⁰

В российских условиях с правовой точки зрения в большинстве случаев рассматривается не единый объект недвижимости, а сложный земельно-имущественный комплекс. Различные части подобных комплексов — земельный участок, здания, сооружения — обычно имеют различный правовой титул. К этому добавляются многочисленные ограничения и обременения, отражающие сложные взаимосвязи гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства.¹¹

При этом только земля является уникальным объектом недвижимости и составной частью, и полноценным объектом недвижимости (незастроенные земельные участки), тогда как здания и сооружения без земельного участка не могут быть полноценной недвижимостью и являются лишь "улучшениями" земельного участка.¹²

В российском законодательстве и научной литературе используются термины "земельный участок" и "земля". В соответствии с Земельным кодексом РФ содержание термина земля раскрывается как «основа жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений ' по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю». В экологическом и земельном праве под понятием земля понимается часть окружающей среды,

¹⁰Сай С. И. Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2000. — № 2-3. - С. 8.

¹'Акимова И. С, Биктимирова Н. М., Прорвич В. А., Семенова Е. А. Новые подходы к стандартизации оценки недвижимого имущества в системе действующего законодательства и реальной правоприменительной практики // Право и экономика. — 2005, № 12. — С. 19.

Иванкина Б. Проблемы вовлечения в экономический оборот земельных участков иод промышленными предприятиями // Общество и экономика. - 2007. - № 9-10. - С. 58.

компоненты природы, охватывающей поверхность земной коры на глубину почвенного покроя. В свою очередь, в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса РФ земельный участок это — «часть поверхности земли, в том числе и почвенный слой, границы которого описаны и удостоверены в установленном порядке».

В теории оценки для обозначения недвижимости как физического актива также используют термин «земельный участок», под которым подразумевается участок земной поверхности со всей недвижимостью, расположенной под ним и над ним. Такое положение закреплено в Международных стандартах оценки, согласно которым недвижимость включает в себя земельный участок и все вещи, которые являются естественной частью земельного участка, здания и улучшения, а также долговременные подземные и надземные присоединения к зданиям.

Земельный участок рассматривается в виде конуса, который берет свое начало в центре Земли и заканчивается в безвоздушном пространстве. Такая трактовка важна для определения экономической стоимости объекта в целом, поскольку позволяет приписывать доходы, получаемые от использования пространства под и над поверхностью земли.

Приведенное толкование понятия земельного участка является экономическим, а не юридическим и на законодательном уровне признается не всеми странами. Так, в США недра, здания и сооружения являются неотъемлемой частью земельного участка, а в Германии к земельному участку относятся только здания, расположенные, на нем.

Ф. X. Адиханов определяет земельный участок как часть поверхности земли, имеющую фиксированные границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отраженные в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.¹³ По оценке В. А. Лапача, единственным элементом земельного

Адиханов Ф. X. Земельное право России. - Барнаул: Изд-во Алтайского гос. ун-та, 1999. — С. 6.

17 участка является почвенный слой.¹⁴ О. И. Крассов в состав земельного участка включает древесно-кустарниковую растительность и водные объекты.¹⁵

Основные характеристики земельного участка:¹⁶

1. одновременно является природным объектом и вещью;

2. может быть простой или сложной вещью;

3. является разновидностью недвижимости по природе;

4. может быть главной вещью по отношению к принадлежностям;

5. может быть делимой или неделимой вещью;

6. имеет целевое назначение и по данному критерию принадлежит к определенной категории.

С позиций системного подхода формирование объектов недвижимости как базового понятия в системе земельно-имущественных отношений может быть осуществлено на основе четких и логически обоснованных понятий некоторого целостного объекта учета, регистрации прав и единого налогообложения, обладающего размерными и экономическими параметрами, позволяющими индивидуализировать такой объект в системе имущественных отношений.¹⁷ Таким объектом может быть земельно-имущественный комплекс (ЗИК) как целостная совокупность разнородных объектов, прочно связанных с землей, образованная на основе прав владения, распоряжения и пользования такими вещами для организации определенного вида хозяйственной деятельности или получения материальных благ.

В нормативно-правовой базе Российской Федерации не приводится определения понятия «земельно-имущественный комплекс». Научная литература в области экономики землепользования и экономической теории,

Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика / Под ред. В. А. Лапача. - СПб.: Юридический Центр Пресс, 2002. - С. 315.

¹⁵Крассов О. И. Право частной собственности на землю. - М.: Юрист, 2000. - С. 22.

^1бКузнецов А. А. Правовое обоснование понятия земельного участка в российском законодательстве // Черные дыры в Российском Законодательстве. — 2007. — № б. — С. 158.

¹⁷Проблемы формирования объектов недвижимости // Имущественные отношения в Российской Федерации. -2004.-№ 1.-С.37.

18 в свою очередь, не содержит единого подхода к определению данной категории.

Так, В. Р. Беленький понимает под земельно-имущественным комплексом земельный участок без каких-либо строений либо участок с тесно связанной с ним прочей недвижимостью разного состава, типа,

1 R

степени завершенности строительства и т.д.

По мнению П. В. Кухтина, в земельно-имущественном комплексе объединяются две составляющие — земля как пространственно-социально-экономическое понятие существования нации и государства и понятие «имущество» как социально-политическое, определяющее объем имущественных прав и обязанностей различных субъектов права по отношению к законодательно зафиксированному недвижимому имуществу.¹⁹

С. И. Сай рассматривает земельно-имущественный комплекс как совокупность объектов недвижимости, объединенных одной территорией, соотнося тем самым понятие земельно-имущественного комплекса как более широкое с более узким понятием объекта недвижимости.²⁰

В. В. Максимчук определяет земельно-имущественный комплекс как сложную социально-экономическую категорию, выражающую взаимосвязи между собственниками земельных участков и объектов недвижимости, расположенных на них, по поводу их использования, обособления и отчуждения.

Таким образом, в современной экономической литературе можно выделить два подхода к понятию «земельно-имущественный комплекс».

1. Социально-правовой, при котором земельно-имущественный комплекс рассматривается как совокупность понятия «земля» как необходимого условия существования нации и государства и понятия

¹⁸Рыночная цена земельно-имущественных объектов (комплексов) / под ред. Беленького В. Р. - М.: Былина,

2001.-С. 18.

¹⁹Кухтин П. В. Управление земельными ресурсами. - СПб.: Питер, 2005. - С. 91.

Сай С. И. Земельно-имущественный комплекс России как объект регулирования // Общество и экономика. — 2001. — №7-8.-С. 174.

19 «имущество» как объекта имущественных прав и обязанностей различных субъектов прав по отношению к законодательно зафиксированному объекту недвижимости. При этом, как правило, исследуется каждый вид имущества (земельные участки, объекты недвижимости, оборудование, средства транспорта и т. д.) изолированно друг от друга или чаще всего земельные участки в совокупности с расположенными на них объектами недвижимости. Некоторые авторы рассматривают региональные ЗИК как совокупность земли и расположенных на ней объектов недвижимости относительно целей и функций их использования.²¹

2. Экономический, определяющий ЗИК как совокупность земельных и других связанных с ними ресурсов в многообразии форм собственности и управления с учетом уникальности земли как природного ресурса и базиса существования человечества, производительных сил общества. Здесь ЗИК рассматривается с позиции структуры и развития земельно-имущественных отношений в обществе.²²

В обоих случаях ЗИК рассматривается как система имущественных элементов и отношений между ними, складывакшгахся в процессах использования и накопления общественно-полезных свойств этих элементов. Из данного названия следует, что земельно-имущественный комплекс — это совокупность земли и другого имущества, имеющая определенное функциональное назначение. При этом подчеркивается, что земля это не просто функциональная часть этой совокупности, а ее база, системообразующий элемент. Земельный участок - это обязательный элемент любого ЗИК. Другие его элементы — это расположенные на данном земельном участке экономически и юридически привязанные к нему

См. Сай С. И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. — М.: ЛСКИ, 2001; Дорогое Н. И. Государственное управление региональным хозяйством (Проблемы совершенствования). — Иваново, 1998.

"См. Кухтин П. В. Методология управления земельно-имущественным комплексом в регионе. - М.: ФГНУ РИЦ ГМУ, 2003; Григорьев В. В. Управление муниципальной недвижимостью. - М.: Дело, 2001; Дукачева Е. Т. Муниципальное управление имущественным комплексом территории. - М.: Логос, 2002.

20 имущественные объекты (возможные элементы), объединяющие ЗИК в систему.

Структура земельно-имущественного комплекса предполагает, что каждый объект недвижимости представлен следующими четырьмя группами:

7. физические характеристики, позволяющие однозначно отделить этот объект от других объектов на любой момент времени (местоположение, размеры, границы и др.);

8. характеристики правового статуса, включающие в себя описание субъекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости;

9. характеристики ценности объекта в общепризнанном эквиваленте (стоимости) для обеспечения объективности при взимании налогов;

10. специальные характеристики объема в присущих данному типу объектов выражениях (например, тип и толщина плодотворного слоя земельного участка, градостроительные характеристики здания и др.).

Указанные группы характеристик объектов недвижимости взаимосвязаны и влияют одна на другую. Так, физические характеристики невозможно определить, не зная правового положения объекта, так как границы земельного участка есть границы права, а правовой статус может быть определен только для объекта, границы которого установлены. Стоимость объекта недвижимости зависит, в числе прочего, от местоположения (физических характеристик) объекта, от правового статуса (поскольку обременения снижают стоимость объекта), а также от специальных характеристик.

Состав элементов и границы ЗИК оцениваются с позиции самодостаточности выполнения его хозяйственной функции. Например, земельный участок с жилым домом, коммуникациями и элементами благоустройства представляет собой земельно-имущественный комплекс

21 функционального единства объектов, относящихся к недвижимости и их системности.

В практике управления экономикой Российской Федерации вышеуказанные признаки выделения земельно-имущественного комплекса как управляемой системы относятся к нижнему уровню иерархии и соответствуют в физическом смысле границам земельного участка (или определенной совокупности земельных участков, выделенной из общего их состава по каким-либо признакам), используемого хозяйствующим субъектом в своей деятельности. В экономическом смысле это соответствует экономическим границам хозяйствующего субъекта при наличии земельного участка (земельных участков) в составе его средств. Например, в производственной сфере границы ЗИК соответствуют границам предприятия, в жилищно-коммунальной сфере города - границам обслуживаемого данной дирекцией единого заказчика территории земельного участка, в жилищно-коммунальной сфере городского поселка или сельского поселения — границам их земель.

Объединенные по территориальному и функциональному признакам земельно-имущественные комплексы первого уровня представляют собой следующий более высокий уровень системной организации. Примерами такого рода объектов могут служить производственная зона, образованная несколькими предприятиями, связанными единой инфраструктурой; район жилой застройки, имеющий общую социальную инфраструктуру. Объединение ЗИК этого уровня формирует ЗИК следующего уровня иерархии и так далее до ЗИК субъекта федерации и страны в целом. На каждом уровне иерархии системы управления ЗИК осуществляются функции управления его элементами, находящимися под юрисдикцией данного уровня, и функции регулирования элементов, находящихся под юрисдикцией нижестоящих уровней.

22 На уровне субъекта федерации объектом управления и регулирования являются ЗИК, расположенные на его территории или за его пределами, находящиеся в государственной субфедеральной собственности, а именно:

субфедеральный и муниципальный жилищный фонд с занимаемыми им земельными участками и используемыми коммуникациями;

находящиеся в государственной и муниципальной собственности ЗИК и отдельные их объекты недвижимого имущества, в том числе переданного хозяйствующим субъектам других форм собственности в аренду, пользование, залог и по иным основаниям;

субфедеральные и муниципальные ЗИК и отдельные объекты недвижимости, закрепленные на праве хозяйственного ведения за государственными и муниципальными унитарными предприятиями или на праве оперативного управления за субфедеральными и муниципальными предприятиями и учреждениями;

недвижимость, приобретенная субфедеральными и муниципальными предприятиями и учреждениями;

, иное недвижимое имущество, приобретенное за счет средств субфедералыюго и местных бюджетов, а также переданное в дар;

казенные ЗИК и отдельные объекты недвижимого имущества.
Значительная часть субфедеральных и муниципальных ЗИК и их

элементов находится на балансе отраслевых структурных аппаратов управления субъекта федерации и муниципалитетов на их территории: управлений, комитетов и департаментов образования, здравоохранения, культуры и др.

Территориальный подход реализован также в больших по размерам муниципальных образованиях с территориальным делением, например, в городах с районами. В этом случае управление ЗИК на территории

23 административных районов могут осуществлять районные администрации при условии четкого разграничения компетенции по уровням управления. В районах также могут создаваться агентства или филиалы функциональных органов управления ЗИК города.

Очень важной особенностью ЗИК является то, что это не просто определенный состав имущественных объектов (элементов), а их совокупность по обеспечению жизнедеятельности людей, что определяет ее системность и социальную направленность. Это система, созданная людьми (искусственная) для удовлетворения своих потребностей, функционирующая и развивающаяся посредством их деятельности. Люди — ее активные элементы, опосредующие всю совокупность взаимосвязей элементов системы через свою деятельность, обеспечивающую и определяющую все протекающие и ее рамках процессы. Вышеизложенное позволяет отнести ЗИК к классу социально-экономических систем (СЭС).

Состав используемых в процессах земельно-имущественных комплексов ресурсов в общем виде аналогичен другим СЭС и включает в себя информационные, трудовые, финансовые, материальные и энергетические ресурсы. Их специфика определяется требованиями технологии использующих их процессов ЗИК, в отрыве от которых их нельзя рассматривать.

Все процессы, протекающие в рамках ЗИК как СЭС, по их содержанию и функциональному назначению можно разделить на три группы: 1) создание, содержание, развитие и ликвидация ЗИК (его элементов) как товара, блага и источника дохода; 2) рыночное обращение; 3) управление.

В современных условиях выделяют несколько типов объектов, для которых сложились определенные правила описания их характеристик:

11. земельные участки и их агломерации в виде территориальных зон;

12. искусственные объекты, созданные на земельных участках (здания, сооружения, насаждения и др.) — все то, что в

24 совокупности с земельными участками принято относить к первичным объектам недвижимости; 3) части первичных объектов недвижимости (квартиры, помещения и др.), то есть вторичные объекты.

Все земельно-имущественные отношения, в конечном счете, локализуются вокруг первичного объекта недвижимости, который вследствие этого и выступает основным объектом государственного учета по полной совокупности вышеуказанных характеристик.

Процессы рыночного обращения ЗИК и его элементов отражаются в финансовых потоках, где ЗИК и его элементы в вещественной форме являются их обеспечением. Элементы ЗИК и отдельные его виды приобретают в рыночных условиях свойства товара и соответственно рыночную стоимость. Они могут быть использованы в качестве источника дохода (проданы, сданы в аренду, доверительное управление и т. д.). Следует отметить, что в обращении могут участвовать только ЗИК, обладающие свойствами товара, то есть соответствующие требованиям отнесения их к категории недвижимого имущества. Это исключает возможность участия в процессах рыночного обращения отдельных ЗИК, входящих в состав муниципалитетов, субъектов федерации и страны в целом.

С точки зрения действующего российского гражданского законодательства. ЗИК (и его элементы) как объекты гражданского права могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке утвержденного правопреемства (купли-продажи, внесения в уставный капитал, реорганизации предприятия и т. д.) либо иным способом, то есть он имеет определенную обороноспособность. При этом некоторые виды элементов ЗИК могут быть изъяты из оборота (например, имущество предприятий и организаций, включенных в перечень Президента РФ), другие имеют ограниченную оборотоспособность, то есть могут принадлежать лишь некоторым участникам, для третьих видов определен специальный режим.

25 Земельно-имущественный комплекс в качестве объекта управления со стороны органов власти к настоящему времени в России находится на этапе формирования. Поэтому определение его компонентов pi параметров, а тем более стоимости компонентов не сформулировано даже в качестве приоритетной управленческой задачи органов власти. Причиной подобного состояния является, прежде всего, проблема формирования объекта недвижимости как совокупности имущественных прав.

Таблица 1.1- Сравнение характеристик объекта недвижимости и земельно-имущественного комплекса²³

К числу особенностей земельно-имущественного комплекса крупного

города специалисты относят:

пространственную ограниченность территории города;

территориальное совмещение производственных объектов со средой обитания населения, что повышает требования к состоянию земель;

Кравцов В. И. Земельно-имущественный комплекс как территориально-организованная экономическая система // Вестник ОГУ. - 2006, № 4. - С. 136.

²⁴Сай С. И. Методы и модели управления земельно-имущественным комплексом крупного города. - М.: РАГС, 2001.-С. 12.

относительно высокую плотность размещения искусственных объектов недвижимости;

разнообразие строений;

существенные негативные изменения состояния земель, происходящие под воздействием активизации отрицательных процессов в связи с возрастающими техногенными нагрузками и загрязнениями;

культурно-историческое и архитектурное значение многих объектов городской недвижимости, накладывающее ограничения на их использование. Сложность установления реальной стоимости ЗИК заключается в специфике земельно-имущественных отношений в современной России. Специалисты подчеркивают, что земельный ресурс органично участвует во всех сферах воспроизводственного процесса. Так, в стадии производства жизненных средств и ресурсов земля входит в затратную составляющую, определяя через свои ценовые параметры величину общественно-необходимых и индивидуальных издержек. Изъятие ренты налоговыми методами включает земельный фактор в сферу распределения, а пространственно-географические и коммуникационные параметры земельного участка оказывают влияние на направления, интенсивность и скорость движения созданного продукта, обеспечивая участие данного фактора в сфере обращения и потребления.

Другое важное обстоятельство состоит в том, что земельный ресурс как объект недвижимости невозможно физически изъять и переместить в пространстве, использовать и амортизировать без остатка. Это специфическое свойство земельной собственности позволяет постоянно держать ее в фокусе общественного внимания и контроля, обусловить комплексом регламентирующих требований и ограничений.

В этой связи, можно обозначить промежуточную цель в организации новой системы управления ЗИК не только как установление его стоимости, но и стоимостной подход к управлению, к основным принципам которого относятся:

максимизация стоимости ЗИК является главной целью стратегического управления;

стоимость в наибольшей степени связана с денежным потоком, который генерирует ЗИК;

увеличение стоимости является главным критерием эффективности управления.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости закончило оценку кадастровой стоимости земель в Российской Федерации. На сегодняшний день она составляет 23,6 триллиона рублей, при этом 82 процента кадастровой стоимости земель России приходится на земли поселений, которые занимают 1,9 процента территории страны.²⁵

Управление земельно-имущественным комплексом осуществляется в рамках нескольких пространств - социального, политического, правового, экономического, культурного, исторического, природно-климатического, экологического.²⁶ Учитывая данную специфику, необходимо ориентировать систему управления земельно-имущественными отношениями в городе на реализацию следующих основных функций:

рациональное сочетание стратегических и тактических интересов в области землепользования, то есть бережного использования городских земель как ограниченного и невосполнимого природного ресурса с возможностями наиболее полного поступления средств в бюджет города;

упрощение и удешевление системы учета и регистрации прав на землю и иное недвижимое имущество;

обеспечение надежности и оперативности контроля за состоянием и использованием земель.

Новое о земельном налоге // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2007, № 4. — С. 28. ²⁶Скляров И. П. Земельно-имущественный комплекс в России // Социологические исследования. - 1999. — № 3.-С.37.

1.2. Экологизация земельно-имущественного комплекса как важнейший фактор территориального развития

На территориях городов все меньше остается природных процессов, не затронутых деятельностью человека, они слали ареной развития активных геодинамических явлений антропогенного типа. Один и тот же характер градостроительного воздействия (градостроительная нагрузка) по-разному проявляется при различных природных факторах, следовательно, последствия техногенного воздействия будут неодинаковыми. Большое разнообразие последствий таких воздействий и инженерно-геоморфологических процессов-откликов наблюдается при воздействии климатических факторов.

Комплекс экологических проблем присущ любой территории, где отмечается концентрация промышленных предприятий и населения. Наиболее ярко он проявляется в условиях города с характерной для него комбинацией достаточно надежных внутренних и внешних связей, потоков населения, ресурсов, энергии и информации, входящих в черту города и перераспределяющихся на его территории между отдельными компонентами природно-технической геосистемы и населением. Городу как экосистеме присущи определенные характеристики:

13. город - зависимая экосистема. Все экосистемы относятся к открытым системам, однако, для городов это свойство особенно характерно. Города используют в огромном количестве энергию топлива, добываемого, как правило, не на месте;

14. город — аккумулирующая экосистема, образующая на естественных почвах мощный «культурный слой», состоящий из строительного материала и отходов прошлых эпох;

15. город — неуравновешенная экосистема, в отличие от природных экосистем направление развития города определяется не естественным отбором и другими природными процессами, а деятельностью человека.

29 Экологические проблемы городов велики, разнообразны и зависят от следующих обстоятельств:

масштаба города — его площади, состава и численности городского населения;

природных условий территории: особенностей климата, включая циркуляционные процессы в атмосфере, наличия или отсутствия крупных водных объектов, лесных массивов внутри и по периферии города, что во многом определяют степень комфортности проживания горожан, энергетические затраты для обеспечения необходимого уровня комфорта, условия водоснабжения и рекреации, темпы нейтрализации загрязнений, сбрасываемых в атмосферу и водные источники;

характера и масштабов производства, адекватных выпусков и выбросов веществ, загрязняющих атмосферу, водных источников и почвы городской территории;

особенностей застройки — ее этажности, экспозиции в отношении сторон светя и главенствующих элементов рельефа;

особенностей геоэкологической ситуации, в частности надежности грунтов основания зданий и сооружений;

совершенства инженерных сетей и коммуникаций, обеспечивающих снабжение города водой и отводящих канализационные стоки, надежности электроснабжения, связи и получения информации;

от уровня культуры горожан, их отношения к городскому хозяйству, детским площадкам, зеленым насаждениям, пригородным лесам и паркам, газонам и скамейкам, подъездам и стенам домов.

Следует отметить, что под действием техногенной нагрузки природные условия сильно трансформріруются, что сказывается и на интенсивности

зо протекания геоморфологических процессов. Это необходимо учитывать при ведении мониторинга с целью прогноза последствий — геоморфологического процесса-отклика.

Большое разнообразие климатических характеристик (количество осадков, режим их выпадения, продолжительность и интенсивность, температурные характеристики и ветровой режим) вызывает и широкий спектр геоморфологических процессов-откликов: плоскостная и линейная эрозия, оползни, выветривание, заболачивание.

С климатическими условиями тесно связана гидрология. Временные водотоки, верховые болота, подмыв берегов рек, промоины переводят земли в разряд неудобий, что сказывается на объеме земляных работ при освоении территории. Увеличение площадей, закрытых асфальтом и зданиями — водонепроницаемых поверхностей, приводит к увеличению поверхностного стока.

При таком характере градостроительного воздействия, как выбросы транспорта, промышленности, вызывающие увеличение количества ядер конденсации, выпадение осадков, в том числе кислотных дождей, степень запечатанности территории, приводящая к перераспределению осадков по поверхности, провоцирует плоскостную и линейную эрозию, оползни, усадку, набухание, карстово-суффозионные процессы.

Как последствие техногенного воздействия происходит изменение температурного режима и перераспределение потоков талых вод, что приводит к выветриванию, усадке и набуханию, плоскостной и линейной эрозии.

Здания и теплотрассы, оказывающие отепляющее воздействие, вызывают неравномерное промерзание грунта и морозное пучение.

К градостроительному воздействию можно отнести мероприятия, связанные с благоустройством территории — вертикальная планировка местности, сброс вод и снега в овраги, балки, на склоны и откосы, создание

Шибалов, Шипулина, 2002.

31 полей орошения, карьеров, прудов и озер, подпор рек - все это приводит к антропогенной эрозии, затоплению, подтоплению и заболачиванию местности.

Под влиянием подземных частей зданий и сооружений, техногенных отложений, происходит изменение уровня грунтовых вод, приводящее к подтоплению и заболачиванию. При эксплуатации водоносных горизонтов, изменяется напряженное состояние пород, что приводит к оседанию поверхности над депрессионными воронками, а утечки из водонесущих коммуникаций повышают агрессивность грунтовых вод, тем самым возможно подтопление и повышение коррозионной активности грунтов.

Геологические факторы, трансформируясь через градостроительное воздействие, превращаются в инженерно-геоморфологический процесс-отклик.

Как геологический фактор рассматриваются антропогенные (культурный слой и техногенный грунт) и четвертичные отложения, вовлеченные в литогенез. Антропогенные отложения, входящие в техногенный блок, образуются в результате градостроительного воздействия — стихийное накопление культурного слоя и техногенного грунта в процессе существования города, накопление промышленных и хозяйственно-бытовых отходов, намыв искусственных террас, стройплощадок, пляжей; регулируемое накопление насыпных антропогенных отложении: устройство земляных сооружений (строительных, дорожных насыпей, складирование производственных отходов). Инженерно-геоморфологический процесс-отклик проявляется в виде просадок под влиянием статических и динамических погрузок из-за рыхлого состава отложений.

Четвертичные отложения также подвергается изменению в результате градостроительного воздействия.

Можно выделить несколько их видов:

1) в результате строительства — срезка и удаление грунтов при вертикальной планировке города, устройство строительных котлованов,

32 траншей, карьеров, дорожных выемок, каналов, что ведет к снижению напряженного состояния пород, и, как следствие, разгрузочному разуплотнению, пучению дна бортов выемок, сдвиговым явлениям в откосах выемок (оползни, обвалы, осыпи, эрозионный размыв откосов);

2. давление веса зданий и сооружений, искусственное нагружение склонов и откосов, приводящие к гравитационному сжатию грунтов и оседанию поверхности, гравитационные оползни и обвалы, выпор фунтов;

3. вибрационные и ударные воздействия в результате работы механизмов и транспорта вызывают вибрационное уплотнение грунтов и оседание поверхности, вибрационно-динамическое смещение грунтов на склонах и откосах (оползни, обвалы, осыпи);

4. повышение температуры грунтов за счет воздействия на грунты нагретых объектов (горячие цеха, печи, котлы, теплопроводы), отепляющего воздействия наземной застройки и термической мелиорации приводят к термоусадке глинистых грунтов.

В условиях города как нигде ярко проявляется техногенная нагрузка, в корне измененную природную среду и человека, обостряются противоречия между:

планировочными подходами, требующими, в зависимости от многих внутренних и внешних факторов, достаточных рекреационных и буферных зон, в свою очередь растягивающих инженерные сети и коммуникации, увеличивающие общую площадь городской застройки;

прагматичными техническими подходами к застройке, реализующими тенденцию всемерного территориального сближения производств и селитебных зон, сокращения за счет этого расходов на строительство и эксплуатацию трубопроводных, транспортных, энергетических и телефонных коммуникаций;

многосторонними, порой не всегда совпадающими потребностями горожан, необходимостью предусматривать возможность удовлетворения

²⁸Глазычев В. Л. Социально-экологическая интерпретация городской среды. - М.: Наука. 1984. - С. 37.

33 интересов различных социальных, этнических и религиозных групп городского населения; - позициями строительных фирм, интересы которых во многом определяются транспортной доступностью стройучастков, близостью или отдаленностью существующих коммуникаций, а в условиях рыночной экономики также стоимостью земли и возможностью ее приобретения. Расползание городов на обширных пространствах порождает множество экологических проблем, важнейшими из которых являются:

1. сокращение сельскохозяйственных угодий, земли которых отторгаются районами городской застройки, рекреационными пригородными парками и лесными массивами, необходимыми для обеспечения отдыха населения и в качестве буферных зон, призванных принять на себя и нейтрализовать загрязнения, поступающие в воздушную среду с производственных объектов, предприятий теплоэнергетики и транспортных артерий;

2. интенсификация использования энергетических ресурсов, вплоть до их истощения из-за необходимости освещения территории города, интенсивной эксплуатации транспортных средств, теплофикации городов в холодный период года, использования кондиционеров воздуха, эксплуатации очистных сооружений и мусороперерабатывающих заводов;

3. ухудшение состояния воздушной среды в результате сброса загрязняющих веществ в атмосферу транспортом, производственными и теплоэнергетическими объектами а также за счет повышенной запыленности атмосферы;

4. деградация водных ресурсов вследствие их изъятия для обеспечения нужд города, загрязнения водных объектов через воздушную среду, и сброс неочищенных и недоочищенных сточных вод в водные объекты;

5. утрата и сокращение мест отдыха, а также зеленых массивов внутри и по периферии городов, в которых осуществляется восстановление атмосферного кислорода, нейтрализация загрязнений, выпадающих из воздуха, а также снижение качества природной основы рекреационных зон и, соответственно, их реабилитирующей роли;

6. возникновение и воздействие на организм человека электромагнитных полей и излучений, связанных с линиями высоковольтных электропередач, работой передающих радиостанций, радаров метеослужбы и других источников электромагнитного излучения;

7. изменение микроклиматической обстановки, вызванное тем, что более теплый, в сравнении с пригородной зоной, но загрязненный воздух, формирующийся на городской территории, образует устойчивый вертикальный воздушный поток;

8. осложнение геоэкологических условий развития города, эксплуатации жилых и промышленных зданий, сооружений и инженерных коммуникаций по причине активизации и появления новых, не свойственных данной местности, инженерно-геологических процессов;

9. осложнение санитарно-гигиенической и эпидемиологической обстановки вследствие концентрации людей и снижения иммунитета за счет постоянного преодоления городскими жителями бактериологических и химических загрязнений в воздухе, воде и продуктах питания;

10. возникновение и усиление социальной напряженности, являющейся естественным следствием традиционных и нетрадиционных причин.

Экологизация земельно-имущественного комплекса представляет собой механизм организации городского хозяйства с присущими ему

35 способами управления и взаимоотношений между землепользователями, направленный на улучшение экологических и экономических свойств земельных участков.

Основная цель экологизации земельно-имущественного комплекса состоит в согласовании интересов различных групп землепользователей в области сохранения и улучшения окружающей среды, рационального использования ее ресурсов. В соответствии с данной целью можно определить структуру эколого-экономического механизма землепользования как совокупность функциональных подсистем, способствующих достижению согласования экономических, экологических и социальных интересов различных субъектов хозяйствования.

Эколого-экономический механизм землепользования является частью экономического механизма природопользования, и он должен быть согласован с другими экономическими механизмами и природными процессами, происходящими в единой системе. Эколого-экономический механизм землепользования функционирует на рыночной основе и включает в себя определенные запретительные процедуры. Государство на основе сложившейся ситуации и прогнозной информации устанавливает цели землепользования, определяет приоритеты развития земельных отношений, разрабатывает нормы взаимоотношений между землепользователями.

Все вышесказанное обуславливает развитие нового научного направления — землеустроительной экологии, появление которой связано не только с развитием самой землеустроительной науки и практики, но и с общей тенденцией усиления экологизации научных дисциплин. При этом, если в ряде других отраслей науки экологические знания выступают только как условие, которое необходимо учитывать при решении своих задач, то в землеустройстве они имеют решающее, конструктивно-практическое значение.^

'Землеустроительная экология: новое научное направление // Аграрная наука. - 2005, № 5. — С.

36 Землеустроительная экология логично сочетается с функциями государственного управления земельными ресурсами, а также превалирующими в определенный промежуток времени видами землеустроительных и земельно-кадастровых работ. Как научная дисциплина она, прежде всего, должна использоваться для информационного обеспечения землеустройства при изучении состояния земель. Землеустроительная экология базируется на совокупном знании экономических и экологических законов и призвана:

раскрыть систему взаимодействия экономических и экологических законов и правил при осуществлении землеустройства;

дать рекомендации по проведению землеустройства, обеспечивающего поддержание заданных производственных функций использования земельных ресурсов, сохранения и улучшения природных и антропогенных ландшафтов;

обосновать экологическую и эколого-экономическую эффективность землеустроительных действий;

обеспечить реализацию принципа бесконфликтного развития землепользования и экологии природных и антропогенно-измененных экосистем.

В зависимости от масштаба и финансовых возможностей города при разработке стратегии экономического развития могут быть выдвинуты различные критерии экологической политики в области землепользования, которые будут определять функциональные задачи эколого-экономического механизма. Город может ориентироваться на экономический оптимум загрязнения, когда выгоды от производства будут значительно выше затрат на природоохранные мероприятия, а может ориентироваться на минимизацию загрязнения, которую позволяют достигать современные технологии, или развивать безотходное производство. Стратегии минимизации экологического риска должны придерживаться города,

37 имеющие взрывоопасные производства, например химические комбинаты. Стратегии минимизации воздействия на окружающую среду могут придерживаться города, имеющие прочную финансовую базу, особенно если в доходах города большую долю составляют поступления от туризма.

Типология эколого-экономических механизмов городского землепользования может быть произведена по следующим критериям:³⁰

1. По преобладающим методам управления (рыночный, командно-административный, смешанный). Рыночный механизм основан на экономической заинтересованности землепользователей, в командно-административном — преобладают директивные указания, в смешанном — административно устанавливаются правила поведения для стимулирования экономического интереса землепользователей;

2. По наличию цели. В эколого-экономическом механизме с четко выраженной целью задаются параметры качества окружающей среды, которые необходимо достичь к определенному сроку. Механизм может основываться только на сложившихся традициях, тогда у него не будет четких целей развитии;

3. По способу воздействия на землепользователей (стимулирующий, подавляющий, ограничивающий). Стимулирующий механизм способствует развитию природоохранных производств и видов деятельности, подавляющий — препятствует всяческому развитию загрязняющих производств, в ограничивающем — установлены определенные допустимые нагрузки на окружающую среду;

4. По преобладанию нагрузки (на общественных институтах, землепользователях).^ механизмах, где преобладающая нагрузка по функционированию ложится на общественные институты, большую роль играют контролирующие органы. Если подавляющие затраты

³⁰Кириллов С. Н. К формированию комплексной модели эколого-экономического механизма городского землепользования // Проблемы современной экономики. - 2003, № 1. - С. 35.

38 по функционированию механизма несут землепользователи, то потребность в общественных институтах снижается. В настоящее время расширяется круг российских городов, которые переходят к новому типу социально-экономического развития, цель которого — создание качественной городской среды, понимаемой в широком смысле как совокупность условий жизни населения и функционирования хозяйствующих субъектов на территории данного муниципального образования. Для решения этой задачи требуется осуществить комплекс мер по созданию правовой, организационной, налоговой и других составляющих среды функционирования земельно-имущественного комплекса, по обеспечению эффективного расходования общественных ресурсов в городском хозяйстве и средств, направляемых на эти цели.³¹ Одним из важнейших элементов обеспечивающих развитие земельно-имущественного комплекса на основе принципов учета его экологической составляющей, является развитие экологически ориентированных информационно-аналитических систем ЗИК.

1.3. Концептуальные основы создания информационно-аналитических систем в земельно-имущественном комплексе

Географическая природа данных, с которыми имеют дело сегодняшние города, открывает неограниченные возможности для предоставления услуг, практики управления и принятия решений в муниципалитетах. Благодаря территориальному аспекту информации возможна интеграция данных разных организаций в вертикальное обобщение данных при движении информации вверх по уровням пирамиды.

В настоящее время в большинстве регионов России достаточно быстро развиваются компьютерные информационные технологии для создания информационных систем, направленных на обработку данных о территории. Сведения о территории, населении и окружающей среде содержатся в

³¹Рсформа управления городской экономикой в 1995-2000 годах. - М.: Институт экономики города, 2001. -С. 18.

39 нескольких десятках ведомственных (отраслевых) информационных систем. Сбор, обработку и мониторинг информации в них ведут с различными целями и требованиями к ее точности, актуальности и достоверности. Функционирование ведомственных информационных систем практически не координируется. При этом, как правило, используют разнотипные информационные технологии и создают информационные ресурсы, включающие в себя только ведомственные сведения об объектах интереса, необходимые для выполнения возложенных на ведомство (отрасль) задач и функций.

Недостатки такой несогласованной работы организаций разных отраслей на одной территории уже сейчас выявлены во многих городах и регионах России. К этому необходимо также добавить, что создаваемые информационные ресурсы имеют значительную государственную и коммерческую ценность.

Отсутствие координации процессов, их создания и нормативно-правового регулирования порядка владения, распоряжения и использования информационных ресурсов приводит к невозможности:

предоставить агрегированную и достоверную информацию по неформальному запросу лиц, принимающих решение (что создает впечатление неэффективности информатизации);

установить юридический статус и степень достоверности информации (что приводит к многократным проверкам информации);

отрегулировать коммерческое использование информации с направлением доходов на развитие информационных систем организаций-пользователей (при этом ведется активная распродажа информации явочным порядком) и т.д.

Без особого преувеличения можно говорить о нарастающем кризисе традиционной технологии исследования и управления территориями, связанном с быстро увеличивающимся относительным дефицитом знаний об объектах территориального пространства на фоне «информационного

40 изобилия», данных об объектах, процессах их развития, взаимодействия с внешней средой, ставящем объективный предел возможностям адекватного описания, прогнозирования и управления.

Проблема информатизации органов власти, местного самоуправления, а также всех субъектов, образующих человеческое сообщество, требует своего скорейшего решения. И первым шагом к этому должно быть решение органов власти о единой информационной политике в области (городе) и создании единого информационного пространства, которое позволит сформировать цивилизованный рынок информационных ресурсов, содержащих сведения об объектах территориального пространства.

Имеющиеся попытки создания городских и областных полномасштабных информационных проектов завершаются неудачами из-за отсутствия такого информационного пространства. Комиссии и временные рабочие группы не в состоянии обеспечить необходимый уровень реализации таких программ и планов. Это связано с тем, что прогресс в области компьютеризации и информатизации показывает, с одной стороны, большую значимость информации о территории, а с другой требует — системного подхода к решению данной проблемы, который базируется на квалифицированном исследовании предметной области «территориального пространства» с точки зрения управления им как единым природно-техногенным объектом.

Базовым элементом создания единого информационного пространства должна стать недвижимость (земельные участки, здания, сооружения, коммуникации и т.д.), расположенная на соответствующей территории (область, район, город, поселок). Именно она задает «каркас», на который накладываются все другие элементы и события «территориальной среды».

В настоящее время в системах учета имеют место дублирование функций и наличие погрешностей в сведениях об объектах недвижимости вследствие многократного ручного введения, различий в характеристиках объектов и субъектов права.

Так, только 34,3% дел, находящихся в архивах организаций технической инвентаризации Ростовской области, переведены в электронный вид. Для создания государственного кадастра недвижимости в области необходимо провести инвентаризацию и введение в государственный кадастр недвижимости сведений о более чем 1300 тыс. земельных участков и 1618 тыс. иных объектов недвижимости.³²

Отсутствие современной цифровой картографической основы при проведении государственного кадастрового учета земельных участков создает проблемы с определением и согласованием границ земельных участков, что является негативным фактором при регистрации прав собственности на землю.

В России создается титульная система регистрации прав. Поэтому государственная регистрация прав включает в себя экспертизу юридической чистоты титула и присвоение объекту уникального кадастрового номера. Государство гарантирует права на недвижимость, и объекты недвижимости становятся товаром только после государственной регистрации.

Для работы земельного рынка необходима четкая идентификация прав собственности и границ участков. Оценка участка требует его идентификации и информации о границах, площадях и наложенных ограничениях. Четкая формулировка прав собственности является непременным условием при всех гражданских операциях на рынке недвижимости, в том числе и залог недвижимости. В данном случае необходимо говорить о едином кадастре недвижимости, который должен включать в себя описание не только земельных участков, но и другой недвижимости, расположенной на них.

Без создания кадастра недвижимости невозможно эффективное функционирование рыночной экономики, в частности, одной из ее важных элементов — системы ипотечного кредитования.

³ Мероприятия по созданию системы кадастра недвижимости (2006 — 2011 годы) в Ростовской области // .

42 В этой связи Государственная автоматизированная система ведения кадастра недвижимости должна:

обеспечивать информационную поддержку рынка недвижимости;

вести базу налогообложения;

поддерживать инвестиционные проекты;

являться основой различных геринформационных систем, в том числе для управления развитием территорий!

К настоящему времени приняты многочисленные законы и постановления Правительства РФ о создании и ведении в различных отраслях хозяйствования кадастровых и геоинформационных систем (ГИС) (земельный, лесной, водный, градостроительный, социально-гигиенический кадастр, Единая государственная система экологического мониторинга, ГИС органов государственной власти и др.), каждая из которых претендует на ведущую роль. В то же время особых массовых успехов в создании кадастровых систем и комплексных ГИС пока нет. Выход из этой ситуации видится в объединении работ на муниципальном уровне при методическом руководстве государства.

В качестве примера нерационального использования средств можно привести так называемые «кадастровые съемки» для инвентаризации земель, когда проводится только горизонтальная съемка и в дальнейшем для целей строительства и коммунального хозяйства приходится на той же территории проводить съемку, высотную и подземных коммуникаций.

Необходимо отметить, что в ряде регионов Российской Федерации по инициативе местных органов управления, испытывающих острую потребность в информации для комплексной оценки ситуации и управления территориями, развертываются работы по созданию комплексных систем ведения кадастров на территориальном уровне. Проведение этих работ значительно затруднено из-за необходимости преодоления ведомственных барьеров при получении доступа к кадастровой информации, отсутствия единой методологии создания систем ведения городского кадастра,

43 основанной на современных методах интеграции информационных ресурсов и применении прогрессивных технических средств и информационных технологий.

По нашему мнению, широкое внедрение ГИС-технологий в автоматизированные кадастровые системы адекватно отвечает запросам сегодняшнего дня в реализации проектов управления пространственно привязанной информацией в различных сферах хозяйствования.

Геоинформационные системы представляют собой реализованное с помощью компьютерных средств хранилище системы знаний о пространственных объектах и явлениях. Они интегрируют фактографическую и процедурную части, позволяющие в совокупности выполнять функции накопления и обработки пространственной информации. В технологическом плане геоинформационная система представляет собой комплекс технологических и организационных средств, с помощью которых собираются, передаются, хранятся и обрабатываются данные, отнесенные к территории. ⁴

Геоинформационные системы в целом являются особым видом автоматизированных информационных систем, имеющих ряд качественных отличий от систем общего назначения. При наличии ряда общих для всех информационных систем функций ГИС имеют большое число специальных функций, к которым относятся:³⁵

построение картографических изображений;

построение сводных отчетов на основе текста, таблиц, картосхем, картодиаграмм и т. д. по анализу заданной системы показателей, комплексно характеризующих основные подсистемы территории - социальную, экономическую и природную;

Панасюк М. В. Геоинформационные системы и математико-географическое моделирование. // Математико-географическое моделирование территориальных систем. - Казань, 1994. - С. 55. ³⁴Clarke К. С. Advances in geographic information systems II Computer Environment and Urban System. - 1996, № 3-4. - P. 175.

³⁵Васюхин M. И., Синяков M. H. Анализ принципов построения геоинформационных систем // Управляющие системы и машины. - 1999, № 1-2. - С. 64.

преобразование пространственной информации на основе выполнения аналитических и картографических функций, например, изменения масштаба и проекции картографических изображений, картометрирования, тематического картографирования и пр.;

экономический и статистический анализ;

- моделирование территориальных систем и т. д.
Характерными особенностями организации функционирования

геоинформационных систем являются:³⁶

1. Чрезвычайно широкий диапазон территориальных уровней
сбора информации;

2. Многоэтапный наукоемкий итеративный процесс создания ГИС, включающий ее планирование, проектирование, реализацию и эксплуатацию;

3. Приспособление ГИС к ее пользователям, адаптивность по отношению к продуцируемой информации;

4. Блочный принцип структурной организации, предполагающий, что отдельные компоненты ГИС могут создаваться и существовать относительно самостоятельно;

5. Возможность отображения динамических характеристик объектов, в том числе ретроспективного восстановления их динамики.

Особенности хранимой в ГИС информации, характеризующейся сложным сочетанием картографических, текстовых и числовых данных, пространственной привязкой всей информации, обусловливают особые способы реализации этих общих функций.

В настоящее время в разработках проектов и приложений в среде геоинформационных систем (ГИС-приложений) широко используется

^Использование геоинформационных технологий в оперативном анализе статистических данных // Вопросы

статистики. - 2004, № 9. - С.

³⁷Берлянт А. М. Геоинформационное картографирование. - М.: Астрея, 1997. - С. 52.

45 инструментарий, включающий в себя как полнофункциональные инструментальные ГИС (зарубежные и отечественные), так и программные средства, приспособленные разработчиками для решения определенного круга геоинформационных задач, в том числе, задач по управлению территориями.

Для реализации больших ГИС-проектов необходима системная интеграция ГИС-продуктов, что подразумевает не просто поставку оригинальных продуктов, но и построение на их основе работающих современных, мощных и производительных решений для автоматизации организаций, создающих, хранящих, обрабатывающих и управляющих пространственной информацией.

В автоматизированных системах земельного кадастра применяют достаточно широкий инструментарий программных и аппаратных средств и, в первую очередь, ГИС и САПР-продукты или близкие к их функциональным возможностям пакеты, использующие ГИС-технологии. Среди них в России наиболее широко применяют зарубежные пакеты: MGE, GeoMedia (INTERGRAPH), ARC/INFO, ArcView (ESRI), Maplnfo (Maplnfo Corporation), WinGis (ProGis) и многие другие, а также российские программные средства Панорама, Geo/Draw Geo/Graph (ИГ РАН) и другие. Инструментарий для реализации сложных проектов для решении широкого круга геоинформационных задач для целей кадастра в среде коммерческих ГИС-пакетов постоянно расширяется и совершенствуется как для платформ WINDOWS, так и UNIX. Для наиболее популярной сегодня платформы WINDOWS, помимо систем САПР, успешно продвигающихся на рынке полнофункциональных ГИС, серьезно рассматриваются системы MicroStation Geographies (Rently), AutoCad Map (Autodesk), SiCad/Open (Simmens), а также комбинированные системы - CADdy (Zingler Informics) и Jemmy (VIAK System) и др.

Разработки ГИС-проектов последних лет отличаются явно выраженной тенденцией использования различных ГИС-продуктов на платформах

46 персональных компьютеров с ориентацией на подключение их в локальные и глобальные информационные сети. Телекоммуникационные возможности, очевидно, существенно усиливают мощность и гибкость разрабатываемых ГИС-проектов, объединяя возможности технических и программных средств разных систем и наращивая информационное обеспечение посредством объединения распределенных баз данных, функционирующих на различных вычислительных платформах.

Объективными предпосылками взаимосвязи государственного земельного кадастра и системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество являются следующие положения, зафиксированные в соответствующих статьях Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»:

обязательный порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество, на которое правоустанавливающие документы оформлены после введения в действие Федерального закона. Тем самым устанавливается необходимость выполнения полного комплекса землеустроительных работ для подготовки документов для регистрации права;

предоставление имеющейся информации (в том числе и чисто кадастровой), необходимой для государственной регистрации права на объекты недвижимости в определенный срок в определенной форме учреждениям юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество;

наличие кадастрового номера как уникального и универсального идентификатора для идентификации любого объекта недвижимости в соответствующих разделах Единого государственного реестра прав;

обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, плана земельного участка, участка недр и (или) плана объекта недвижимости (в том числе, при оформлении арендных отношений и совершения сделок с объектами незавершенного строительства, также при необходимости выделения сервитута при регистрации объекта

47 недвижимости) с указанием его кадастрового номера. План земельного участка должен быть удостоверен органом, ответственным за проведение кадастровых работ.

Для целей регулирования процесса формирования информации о правовых характеристиках (правообладателях) земельно-имущественных комплексов необходим регулярный обмен с органом юстиции по регистрации прав информацией по характеристикам правового статуса объекта недвижимости, включающей описание объекта права, основание возникновения, содержание и объем прав на объект недвижимости. Наличие подобной информации в кадастровой базе данных обеспечит государственные гарантии прав граждан и юридических лиц на недвижимое имущество и создание на этой основе условий для становления и развития рынка недвижимости.

Градостроительный кадастр также должен внести в комплексное описание недвижимости такие важные элементы, как градорегулирующие линии, планово-картографические материалы, опорные планы застройки территории и инженерных коммуникаций.

Наметившееся развитие правовой базы тесно связано с концепцией информационной поддержки решений исполнительной и представительной власти. Необходимо определить структуры, которые готовят информацию и ведут соответствующие базы данных. Только после этого можно определить, как создавать систему правовых актов.

Рынок недвижимости требует наличия полного описания объектов
недвижимости, для чего в свою очередь необходимо созданть интег
рированную информационную систему на базе информационного и
технологического взаимодействия следующих государственных

информационных систем:

1. Государственный земельный кадастр;

2. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество (в том числе на земельные участки) и сделок с ним;

48 3. Государственный градостроительный кадастр. Интеграция этих систем в рамках единого информационного пространства позволит создать информационную базу для организации цивилизованного рынка недвижимости и решения следующих задач:

формирование единого объекта недвижимости — «земельно-имущественный комплекс»;

упорядочивание процессов учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

оценка земельно-имущественных комплексов;

налогообложение земельно-имущественных комплексов;

получение подробной информации о земельно-имущественных комплексах, выставленных на конкурс;

управление недвижимостью, в том числе управление инвестиционной деятельностью, связанной с использованием земель, строительством и реконструкцией зданий и сооружений.

Проблема состоит в том, что необходимо:

разграничить функций работы с недвижимостью (учет, регистрация прав, аренда, продажа);

создать единый информационный центр, объединяющий все организации, которые готовят кадастровые дела;

создать регистр перекрестных ссылок на основе системы кадастровых номеров объектов недвижимости;

- решить технические проблемы объединения тематических баз данных.
Взаимодействие информационных систем государственного земельного

кадастра, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и государственного градостроительного кадастра в рамках интегрированной информационной системы направлено на качественное выполнение функций и задач, возложенных на каждую из систем.

В дальнейшем такая интегрированная система может развиваться в направлении муниципальной информационной системы, способной готовить

49 информацию для управления и планирования развитием соответствующей территории как единым природно-техногенным объектом. В рамках интегрированной информационной системы каждая из систем должна поставлять информационные ресурсы в общее поле, данные которого должны использоваться для выполнения операционных функций систем.

2. ЭКОЛОГО-ЭКОНОМИЧЕСКИЙ АНАЛИЗ МЕТОДОВ

ФОРМИРОВАНИЯ ИНФОРМАЦИОННО-АНАЛИТИЧЕСКОЙ

БАЗЫ В СИСТЕМЕ ЗЕМЕЛЬНО-ИМУЩЕСТВЕННОГО

КОМПЛЕКСА

2.1. Общая характеристика земельно-имущественного комплекса Ростова-на-Дону и факторов, обуславливающих его развитие

Стратегической целью управления земельно-имущественным

комплексом Ростова-на-Дону является обеспечение сохранности, развития, эффективного функционирования и использования всех объектов муниципальной собственности и земельных участков в интересах городского сообщества, максимального поступления денежных средств в бюджет города от их применения. В соответствии с отчетом о наличии и использовании земель города общая площадь земель Ростова-на-Дону составляет 34850 га. Структура городских земель отражена в таблице 2.1.

Таблица 2.1 - Структура земельного фонда Ростова-на-Дону"

По данным Департамента имущественно-земельных отношений Администрации г. Ростова-на-Дону.

51 Земельный налог является одним из основных источников доходов местного бюджета. Так, в 2006 г. при плановом задании 290,1 млн. руб., было обеспечено поступление 310,9 млн. руб., что составило 6,5 % от собственных доходов. План поступлений земельного налога на 2007 г. — 490,3 млн. руб. что соответствует 5,6% от собственных доходов. Вместе с тем, в городе сохраняется недоимка по земельному налогу, которая на 1 июля 2007 г. составила 14,6 млн. руб. Зачастую платежи задерживаются бюджетными учреждениями и организациями федерального подчинения, другими хозяйствующими субъектами.³⁹

В соответствии с главой 31 Налогового кодекса Российской Федерации на территории Ростова-на-Дону земельный налог введен решением городской Думы от 23 августа 2005 г. № 38 «Об утверждении «Положения о земельном налоге на территории города Ростова-на-Дону».

Коллегией администрации Ростова-на-Дону 21 декабря 2006 г. было принято решение № 37 «О реализации на территории города Ростова-на-Дону главы 31 части второй Налогового кодекса РФ «Земельный налог». В соответствии с утвержденным сводным графиком, выполняются работы по формированию земельных участков, постановке их на кадастровый учет, производству расчета земельных долей собственникам и предоставлению сведений в налоговые органы для исчисления земельного налога. До 2006г., когда был введен земельный налог, исчисляемый от кадастровой стоимости участка, ставка земельного налога, определенная еще в 1991г., корректировалась поправкой на инфляционные процессы. Динамика изменения ставок земельного налога в Ростове-на-Дону приведена на рисунке 2.1.

О работе Администрации города по собираемости земельного налога на территории города Ростова-на-Дону // Ростов официальный. - 2007, № 35. - С. 3.

І'nit

.40

Рис. 2.1. Динамика изменения ставок земельного налога в Ростове-на-Дону

Учитывая, что по значительному количеству земельных участков под многоквартирными домами ранее не было проведено межевание границ, в целях обеспечения реализации Жилищного кодекса РФ и расширения налоговой базы по земельному налогу осуществляются мероприятия по инвентаризации многоквартирных домов и формированию земельных участков, занимаемых данными объектами. В рамках реализации указанных мероприятий выполнены работы по межеванию 5573 земельных участков.

На территории города установлена самая высокая в Ростовской области кадастровая оценка земельных участков (база для исчисления налога), поэтому с целью обеспечения социально-экономической стабильности с 2006г. городской Думой были определены дифференцированные ставки земельного налога, отличающиеся от максимально допустимых федеральным законодательством по ряду видов функционального использования земель (таблица 2.2).

⁴⁰Соболева О. Н. Организационно-экономический механизм информационного обеспечения рационального использования земель города. Автореферат дисс.... к.э.н. - Ростов н/Д., 2006. - С. 10.

53 Таблица 2.2 — Результаты кадастровой оценки различных категорий земель Ростова-на-Дону⁴¹ (в тыс.)

Предполагается постепенное доведение ставок земельного налога до допустимых значений с учетом объективно складывающейся социально-экономической ситуации в городе, в том числе с учетом актуализации кадастровой стоимости земли.

Структура прочих доходов городского бюджета от управления ЗИК приведена в таблице 2.3.

Таблица 2.3 - Доходы бюджета Ростова-на-Дону по результатам работы

земельно-имущественного комплекса в 2007 г.

Удельный показатель кадастровой стоимости земель в городе Ростове-на-Дону // Ростов официальный. -2005,№51.-С. 4.

На первое место по объему поступлений в доходную часть муниципального бюджета от работы земельно-имущественного комплекса вышли доходы от сдачи в аренду земельных участков (77,1%). В этом направлении Департамент имущественно-земельных отношений в рамках своих полномочий осуществляет оформление и сопровождение договоров аренды, учет своевременности и полноты внесения арендной платы за землю, принятие мер по взысканию задолженности по арендной плате за землю и пени за просрочку платежей. Динамика изменения арендной платы за землю в Ростове-на-Дону отражена на рис. 2.2.

руб. за 1 кп.іл.

*—Среднее значение по коммерческим объектам

—— Среднее значение по

некоммерческим объектам

2000 2001 2002 2003 1 кв 2004 2-Зкв. 2005

Рис. 2.2. Динамика изменения величины арендной платы за землю в

Ростове-на-Дону⁴²

На втором месте среди источников поступивших в бюджет города средств находится приватизация (13,3%). Так, продажа земельных участков составила - 6,7% от этой суммы, продажа имущества, находящегося в собственности городских округов - 6,1%.

Третье место по весу в общих доходах от управления земельно-имущественным комплексом занимает аренда имущества, находящегося в оперативном управлении муниципальных органов управления и созданных ими учреждений и в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий (9,0%). Муниципальный нежилой фонд приносит доход в городской бюджет и способствует развитию городской инфраструктуры и предпринимательства, реализации социальной политики администрации города. По итогам 2007 г. от аренды имущества, находящегося в оперативном управлении муниципальных органов управления и созданных ими учреждений и в хозяйственном ведении муниципальных унитарных

⁴²Соболева О. Н. Организационно-экономический механизм информационного обеспечения рационального использования земель города. Автореферат дисс.... к.э.н. - Ростов н/Д., 2006. - С. 11.

56 предприятий, в том числе муниципального нежилого фонда, в бюджет города поступило 279,9 млн. руб.

Управление земельно-имущественным комплексом города на современном этапе связано, прежде всего, с практическим определением права собственности на городские земли, разграничением земель городов, находящихся в муниципальной собственности, по территориальным уровням управления, совершенствованием информационной системы управления земельно-имущественным комплексом города, разграничением функций управления городской недвижимостью между различными ветвями власти, определением дифференцированного норматива платы за городскую территорию в зависимости от рыночной стоимости земли, проведением оценки городских земель, развитием рынка городских земель, созданием инфраструктуры этого рынка.

Приоритетом в регулировании использования земель является определение доступных и прозрачных для инвесторов правил предоставления земельных участков из государственной собственности, а также прекращения прав на землю, в том числе при ее неэффективном использовании и изъятия для государственных нужд.

Правовую основу землепользования на территории Ростова-на-Дону составляют Конституция Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, указы Президента Российской Федерации, постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты Российской Федерации, Ростовской области, устав города Ростова-на-Дону, нормативные правовые акты органов местного самоуправления Ростов-на-Дону.

В основу регулирования земельных отношений положены следующие принципы:

- учёт значения земли как основы жизни и деятельности человека;

приоритет охраны земли как важнейшего компонента окружающей среды, средства производства в сельском и лесном хозяйствах перед использованием земли в качестве недвижимого имущества;

приоритет охраны жизни и здоровья человека;

участие граждан и общественных организаций (объединений) в решении вопросов, касающихся их прав на землю;

единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов;

приоритет сохранения особо ценных земель и особо охраняемых территорий;

платность использования земли;

деление земель по целевому назначению на категории;

разграничение государственной собственности на землю;

дифференцированный подход к установлению правового режима земель.

Полномочия городской Думы по вопросам земельных отношений состоят в следующем:

1. установление порядка управления и распоряжения земельными участками на территории;

2. установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства;

3. утверждение правил землепользования и застройки;

4. принятие решения об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, в том числе путём выкупа;

5. установление порядка ведения муниципального земельного контроля.

Похожие диссертации на Эколого-экономические аспекты формирования системы оценки земельно-имущественного комплекса в городских условиях : на материалах г. Ростова-на-Дону

Организационно-экономические аспекты формирования системы управления строительством молодежных жилищных комплексовШвыденко, Наталья Викторовна

Теоретико-методологические аспекты формирования системы адаптивного управления промышленными предприятиямиДудчак Владимир Власьевич

Комплексное управление жилищным фондом крупного города в условиях устойчивого развития (на материалах г. Ростова-на-Дону)Сеферян Луиза Ашотовна

Условия и механизмы совершенствования государственного инвестирования в интересах экономической стабилизации в высокодепрессивном регионе : на материалах Чеченской РеспубликиИсраилов Аюбхан Ахмедович

Устойчивое электроэнергетическое обеспечение развития региональной экономики: условия, приоритеты, механизмы : на материалах Ростовской областиАрхипов Сергей Александрович

Повышение эффективности реализации национальных проектов в регионах в условиях экономики восстановительного роста (на материалах Чеченской Республики)Саиева Зелимхана Арсмиковича

Формирование маркетинг-микса в мясопродуктовом подкомплексе регионального АПК: особенности, координация, условия повышения эффективности : на материалах Группы компаний "ТАВР"Попова, Евгения Александровна

Развитие инвестиционной политики региона в условиях экономики восстановительного роста (на материалах Чеченской Республики)Курбанов, Салман Абдулганиевич

Повышение эффективности реализации национальных проектов в регионах в условиях экономики восстановительного роста : на материалах Чеченской РеспубликиСаиев, Зелимхан Арсмикович

Фактор территориальной конкуренции в многополюсном макрорегиональном развитии: условия, приоритеты и механизмы реализации : на материалах Юга РоссииГолотин Иван Сергеевич