Содержание к диссертации
Введение
Глава первая. Современное состояние жилищного строительства и перспективы его развития 13
1.1. Анализ современного состояния жилищного строительства и рынка жилья 13
1.2. Перспективная направленность экономического механизма внедрения новых технологий в жилищном строительстве 32
Глава вторая. Методологические основы экономического механизма внедрения новых технологий в жилищном строительстве 61
2.1. Новые технологии в жилищном строительстве и опыт их внедрения 61
2.2. Разработка и внедрение новых форм маркетинга в жилищном строительстве 91
Глава третья. Оценка социальных факторов внедрения новых технологий в жилищном строительстве 116
3.1. Содержание социальных факторов внедрения новых технологий в жилищном строительстве 116
3.2. Методика оценки социальных факторов в жилищном строительстве 125
Глава четвертая. Использование зарубежного опыта инвестирования и осуществления жилищного строительства 138
Выводы и предложения 159
Список использованной литературы
- Анализ современного состояния жилищного строительства и рынка жилья
- Перспективная направленность экономического механизма внедрения новых технологий в жилищном строительстве
- Новые технологии в жилищном строительстве и опыт их внедрения
- Содержание социальных факторов внедрения новых технологий в жилищном строительстве
Введение к работе
Актуальность темы. Осуществление жилищного строительства всегда было острейшей социальной проблемой. До распада СССР, по данным Госкомстата России, в 1990 году в РФ было введено в действие 61,7 млн.кв. метров жилых домов, а в 1997 году объемы строительства и ввода жилья сократились до 32,6 млн. кв. метров или до 52,8 % от ранее достигнутого уровня. Вследствие этого проблема обеспечения жильем населения РФ еще более обострилась, особенно таких категорий, как пенсионеры и уволенные в запас военнослужащие. К этому следует добавить, что построенные 35-45 лет назад пятиэтажные дома первых серий индустриального домостроения полностью выработали свой эксплуатационный срок и подлежат сносу или реконструкции. Только в Москве имеется 11 тысяч таких домов общей площадью 36,5 млн. кв. метров.
Следует иметь в виду, что мощности строительного комплекса Москвы
по вводу жилья в 1998 году составили 3,18 млн. кв. метров, а в 1999 году
намечено ввести 3,4 млн. кв. метров нового жилья улучшенного качества как
по планировке, так и отделке квартир. Причины резкого спада объемов
жилищного строительства в России в основном известны. Это, во-первых,
резкое сокращение централизованных капитальных вложений,
і экономическая депрессия переходного периода к рынку, кризисные явления в
экономике России. Во-вторых, еще не выработан экономический механизм
адаптации строительных организаций к рыночным условиям. Существенное
< значение имеет и то обстоятельство, что после «дефолта» 17 августа 1998
года у значительной части населения утрачено доверие к банковской системе России. Поэтому становится все сложнее привлечь денежные ресурсы населения в качестве инвестиций в жилищное строительство. В современных условиях необходимы новые подходы к осуществлению жилищного строительства на основе разработок и внедрения новых экономических методов и технологий.
Такие разработки осуществляются с 1991 года в научно-
производственном предприятии (НПП) «Тема». НПП «Тема» имеет
стабильную и заслуженную известность в Москве, странах СНГ и за рубежом
как высокоэффективная, многопрофильная организация современного
уровня, приспособленная в рыночных условиях инвестировать,
проектировать, осуществлять строительство жилых домов «под ключ», а
также реализовывать комфортабельные квартиры за умеренные цены.
Характерной особенностью инвестиционно- строительной деятельности
НПП «Тема» является разработка и реализация в сжатые сроки жилых домов
по индивидуальным проектам, а также реконструкция жилых пятиэтажных
домов первого периода индустриального домостроения. Экономическая
эффективность и результативность инвестиционно- строительной
і деятельности НПП «Тема» достигается главным образом за счет снижения
себестоимости производства готовой строительной продукции на основе
разработки и реализации экономичных проектов, использования эффективных строительных конструкций и отделочных материалов, современной организации труда на стройплощадках. Говоря иначе, НПП «Тема» действительно является маяком научно-технического прогресса в строительстве и заслуженно имеет статус ЛИДЕР РОССИЙСКОЙ ЭКОНОМИКИ. НПП «Тема» имеет относительно небольшой, но высококвалифицированный аппарат специалистов- проектировщиков, строителей, менеджеров, экономистов и других работников.
Научное обобщение накопленного опыта по использованию экономических методов рыночной направленности в комплексе с осуществлением высокоэффективных технологий жилищного строительства в современных условиях обусловили выбор темы диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы. Научную общественность и
специалистов в сфере инвестиционно- строительной деятельности проблема
жилищного строительства в России интересовала как с социальной, так и
научно- технической точек зрения. В условиях перехода к рыночным
отношениям проблема жилищного строительства не только не потеряла
актуальность, но и еще более обострилась. Известные ученые- экономисты
СИ. Абрамов, Б.С. Бушуев, Б.А. Волков, В.И. Воропаев, А.А. Горбунов,
V О.А. Доничев, А.В. Карасев, М.И. Каменецкий, В.А. Климов, И.К. Комаров,
Е.П. Панкратов, Я.А. Рекитар, В.М. Серов, А.Т.Спицын, И.С. Степанов,
В.П. Стороженко в своих разработках по проблемам инвестиционно-
с строительной деятельности в рыночных условиях рассматривают сферу
жилищного строительства как стержневую основу строительного комплекса страны. В рамках Научного совета АН СССР (а затем АН РФ) по проблеме «Экономическая эффективность капитального строительства» неоднократно рассматривались «пути решения жилищной проблемы в СССР и Российской Федерации».
Значительный интерес ученые и специалисты проявили к докладу по жилищной проблеме, подготовленному в 1989 году институтом экономики Уральского отделения АН (авторы к.э.н. Кушнарь А.Л. и к.э.н. Починок
А.П.). В этом докладе весьма обстоятельно и объективно критиковались
программные установки КПСС по демографическому прогнозу численности
и состава населения страны, расчетам потребности в жилье и методах его
осуществления. Так, в указанном докладе отмечалось, что программа КПСС
ориентировалась на обеспечение квартирами имеющихся семей горожан и
почти не учитывала значительное переселение новых семей из деревни. Не
учтена была тенденция к распаду сложных семей на первичные при
улучшении жилищных условий и появлении возможности жить отдельно.
Расчеты велись по общему количеству, практически без учета перспективной
структуры квартир и структуры семей. В целях всемерной экономии средств
ц строились максимально дешевые квартиры с минимальным количеством
подсобных помещений, совмещенными санузлами, маленькими кухнями,
низкими потолками и т.п. Такие квартиры удовлетворяли потребности населения в 60-е годы, но уже в 1989 году нуждались в коренной реконструкции с полной перепланировкой.
I I
Безграничными считались возможности развития домостроения из сборного железобетона, что не подтвердилось практической действительностью. Более того, домостроение из сборного железобетона оказалось неэкономичным. Наличие же колоссальной индустрии по
' I производству сборных железобетонных конструкций сковывает возможность
маневра, ведет к значительному технологическому отставанию от развитых капиталистических стран.
Ошибочной оказалась и практика распределения жилья, которая во
I I I
\щ многом подорвала действие принципа распределения по труду. Практика
формирования очередей была призвана обеспечить социальную справедливость в распределении жилья, однако, с одной стороны, значительная часть жилья распределялась минуя очереди, с другой стороны, население всячески старалось сохранить за собой излишки жилой площади.
Равная оплата за пользование неравноценными квартирами создала
I I
возможности для теневого распределения хорошо оборудованных квартир в
престижных районах. В программу был заложен тезис о том, что личная
собственность на дома потеряет свое значение. В соответствии с этим тезисом
I # сначала прекратилось стимулирование, а потом началось запрещение
индивидуального домостроения во многих городах. В результате этого
7 размеры строительства жилья населением за свои счет и с помощью кредита
сократились с 250,1 млн. кв. метров до 80,3 млн. кв. метров, или более чем в 3 раза.
В ряде диссертационных исследований авторы рассматривают проблему жилищного строительства несколько упрощенно, с позиций интересов и возможностей региональных администраций субъектов Федерации России.
Например, в диссертации Глаженкова Г.В., защищенной в июне 1999 года на соискание ученой степени кандидата экономических наук на тему «Формирование и реализация региональной жилищной политики на основе комплексных методов оценки недвижимого имущества (на примере Самарской области)», речь идет о разработке методических положений по оценке объектов недвижимости, изысканию источников инвестиций для расширения жилищного строительства в условиях рынка. Тема указанной диссертации актуальна, но она касается только части жилищной проблемы.
В диссертации Терентьева В.А., защищенной в 1998 году на соискание ученой степени кандидата экономических наук на тему «Экономическое регулирование эффективного развития регионального инвестиционно-строительного комплекса», проблема жилищного строительства рассматривается как составная часть развития материально- технической базы строительства в Пермской области и совершенствования процессов регулирования отношений по созданию новых строительных объектов.
Авторы ряда докторских диссертаций по экономическим наукам
*г рассматривают проблему жилищного строительства с позиций оптимизации
роста стоимости квадратного метра жилья и средней заработной платы (Н. Ф. Костецкий «Активизация инвестиционно- строительной деятельности в условиях экономики переходного периода») или с формированием ресурсов инвестиционно- строительной деятельности (Ю.Я. Данилов «Формирование ресурсов эффективного функционирования инвестиционно-строительной сферы в период перехода к рыночной экономике»). Указанные и другие авторы сложную многогранную проблему жилищного строительства рассматривают с точки зрения отдельных направлений инвестиционно-строительной деятельности.
В опубликованных монографиях, посвященных современным проблемам рыночной экономики, их авторы в той или иной мере рассматривают инвестиционно- строительные и инфраструктурные преобразования во взаимосвязи с наращиванием мощностей и возможностями обеспечения комфортабельным жильем различных слоев населения страны.
Так, В.Ф. Архипова и Н.Н. Старов в монографии «Экономические
проблемы развития дорожно - строительного комплекса в регионах
Нечерноземной зоны» обосновывают прирост ВВП от расширения сети
у- автомобильных дорог в Нечерноземной зоне России и на этой основе
осуществление «технически достижимого уровня строительства,
обусловленного возможностями ДСК»1 . По нашему мнению, речь идет не только о расширении возможностей ДСК, но главным образом о более благоприятных условиях строительства индивидуальных жилых домов в населенных пунктах, расположенных в местах построенных автомобильных дорог.
О.А. Доничев в монографии «Экономические проблемы создания и развития рынка жилья» считает целесообразным осуществить новые методологические подходы к инвестированию жилищного строительства на основе двух моделей: депозитивного института сберегательных и кредитных организаций и закладного банка (разновидность ипотечного банка)2.
Из рассмотрения опубликованных литературных источников и защищенных диссертаций можно сделать вывод о том, что проблема жилищного строительства комплексно еще слабо изучена, особенно в связи с использованием новых технологий, позволяющих, как отметил мэр г. Москвы Ю.М. Лужков на заседании столичного Правительства, резко снизить строительную и продажную стоимость жилья при улучшении его качественных характеристик. В современных условиях необходимо сооружать комфортабельное жилье в сжатые сроки при оптимальных издержках строительного производства.
Цель диссертационного исследования состоит в том, чтобы на основе
1 В.Ф. Архипова, Н.Н. Старое Экономические проблемы развития дорожно-строительного комплекса в
регионах Нечерноземной зоны. - М., 1998, с. 150.
- О.А. Доничев Экономические проблемы создания и развития рынка жилья. - M., 1995, с. 104-107.
системного анализа состояния и перспектив развития жилищного строительства в переходный период экономики России к рыночным условиям разработать научную концепцию и методические рекомендации по формированию экономического механизма внедрения высокоэффективных технологий в жилищном строительстве, в качестве важнейшего рычага подъема жилищного строительства и возрождения строительства в целом.
Для достижения поставленной цели в рамках диссертационного исследования поставлены следующие задачи:
раскрыть социально- экономическое содержание сферы жилищного строительства, ее место и роль в структуре общественного производства;
осуществить анализ современного состояния жилищного строительства и рынка жилья и наметить пути его роста;
обосновать перспективные направления экономического механизма внедрения новых технологий в жилищном строительстве;
разработать методологические основы эффективности внедрения новых технологий в жилищном строительстве;
обобщить зарубежный опыт инвестирования и осуществления жилищного строительства в современных условиях.
Объектом исследования является сфера жилищного строительства как в ретроспективном анализе, так и в современном ее состоянии и перспективном развитии.
Предметом исследования являются экономические отношения, складывающиеся в процессе внедрения новых технологий в жилищном строительстве в рыночных условиях хозяйствования.
Теоретической и методологической основой исследования служат диалектические методы познания, труды классиков экономической теории, работы отечественных и зарубежных экономистов, посвященные проблемам эффективного функционирования инвестиционно- строительной сферы, теории воспроизводства, а также экономико- статистические методы исследования экономических процессов.
Правовой и статистической базой исследования послужили Федеральные законы, Указы Президента РФ, постановления и программы Правительства РФ, материалы Госкомстата, Госстроя РФ.
Научная новизна исследования состоит в выявлении и обосновании экономического механизма и социальных факторов внедрения новых технологий в жилищном строительстве в современных условиях.
Основные научные результаты работы состоят в следующем:
Раскрыта социально-экономическая сущность сферы жилищного строительства как важнейшей составной части общественного производства и индикатора социальной направленности жизнеобеспечения людей.
Разработаны методологические основы экономического механизма внедрения новых технологий в жилищном строительстве,
обеспечивающих высокое качество построенных жилых домов при сокращении сроков их возведения «под ключ» на 2-3 месяца, снижение себестоимости строительно-монтажных работ на 15-20 процентов.
Предложена и апробирована методика оценки социальных факторов внедрения новых технологий в жилищном строительстве, позволяющая прогнозировать эффективность строительства благоустроенного жилья для населения России.
Разработаны и апробированы на практике новые принципы маркетинговых исследований в жилищном строительстве, позволяющие в условиях рыночных отношений прогнозировать спрос и предложения на рынке жилья, создавать базу данных о ценах на квартиры, определять наилучшие варианты использования земельных участков под строительство жилых домов.
Предложены рекомендации по совершенствованию принципов ипотечного и взаимного кредитования жилищного строительства на длительные сроки.
Обобщен зарубежный опыт инвестирования и осуществления строительства жилых домов для населения с использованием долгосрочных ссуд, ипотеки, поддержки малоимущих слоев населения и молодых семей.
Практическая значимость диссертационной работы состоит в том, что на основе проведенного анализа состояния жилищного строительства и
обобщения экономической и научно-технической эффективности
применения новых технологий при строительстве жилых домов, имеется возможность распространить опыт инвестиционно- строительной компании НПП «Тема» в других регионах России. Предложенные рекомендации могут быть также использованы при разработке законодательных и нормативных документов, касающихся перспективного развития жилищного строительства.
Апробация и внедрение результатов исследования. Результаты научных исследований доложены и одобрены 9 февраля 1999 года на конференции Международной академии инвестиций и экономики строительства «Проблемы привлечения инвестиций в экономику России и более эффективного их использования» и в сентябре 1999 года в г. Сочи на научно-практической конференции «Новые экономические методы и технологии в жилищном строительстве».
Содержащиеся в диссертации научно- практические разработки внедрены при строительстве в г. Москве 29 многоэтажных жилых домов общей площадью 250 тысяч кв. метров.
Анализ современного состояния жилищного строительства и рынка жилья
Сфера жилищного строительства представляет собой составную часть общественного производства и является индикатором состояния социальной сферы государства. Как отмечал Ф. Энгельс, степень удовлетворения потребности в жилье «может служить мерилом того, как удовлетворяются все остальные потребности»1. При этом на первое место выступают инвестиции.
Важнейшей особенностью инвестиций в жилищное строительство является то обстоятельство, что их окупаемость осуществляется через социальные факторы: улучшение жизнеобеспечения семей, укрепление их быта и здоровья, повышение производительности труда во всех сферах общественного производства и ряда других. Опыт многих развитых демократических стран (например, Финляндии и Швеции) показывает, что целесообразно в первоочередном порядке обеспечивать квартирами молодых специалистов в начале их трудовой деятельности. Это позволяет укреплять молодые семьи, создавать здоровый генофонд. Например, в Финляндии Центральный банк на основе действующего законодательства выделяет кредиты на приобретение квартир молодым семьям под три процента годовых на срок до 25 лет.
По данным Госкомстата РФ, в 1998 году на территории Российской Федерации предприятиями и организациями всех форм собственности построено 387,7 тысяч новых благоустроенных квартир общей площадью 30,7 млн. кв. метров, в том числе в Москве 3,18 млн. кв. метров. Это составило по РФ 68 % к минимальному и 52% к максимальному объему, прогнозируемому новым этапом Государственной целевой программы «Жилище» на 1998 год. За 1996-1997 годы выполнение указанной программы составляло соответственно 75 и 70 %. Динамика ввода в действие жилых домов за 1995-1998 годы приведена в таблице 1.
Вместе с тем, происходят существенные изменения по формам собственности в жилищном строительстве России. В таблице 2 приведены соответствующие данные за 1997-1998 годы.
Из данных таблиц 1 и 2, а также анализа статистических материалов за 1995-1998 г.г. следует, что , с одной стороны, все еще продолжается спад строительства жилья, хотя этот процесс за 1997-1998 г.г. несколько замедлился. С другой стороны, происходят качественные изменения в структуре жилищного строительства. Положительным, на наш взгляд, является существенное увеличение строительства индивидуальных жилых домов в городах и поселках страны.
Доля собственных жилых домов в общем объеме построенного жилья в 1998 году, по данным Госкомстата РФ, достигла 39,4 процентов против 26-27 процентов, предусмотренных Государственной целевой программой «Жилище». Рост объемов строительства собственных жилых домов в городах России за 1998 год составил 11,8 и в сельской местности - 10,8 процентов. Эти данные свидетельствуют о новых, прогрессивных подходах администраций субъектов РФ и самих граждан к решению проблемы обеспечения жильем на правах собственности.
В тоже время, как свидетельствуют данные проведенного диссертантом анализа, в строительстве жилья все еще имеются существенные нерешенные проблемы. Так, к концу 1998 года 47,9 тысяч жилых домов общей площадью 50,8 млн. кв. метров находились в незавершенном строительстве ( без индивидуальных жилых домов). И если ввод в действие жилых домов в 1998 году в целом по РФ составил 30,7 млн. кв. метров, то «незавершенка» в 50,8 млн. кв. метров составляет более 1,5 годовых объемов. Однако не во всех регионах России положение с незавершенным строительством жилых домов представляется неудовлетворительным.
Например, в Москве незавершенное строительство жилых домов к концу 1998 года составляло 1,8 млн. кв. метров, или на 40,9 процентов менее годового объема строительства и ввода в действие жилья. Это свидетельствует о том, что многие строительные организации Москвы не только соблюдают нормативные сроки строительства жилых домов, но фактически сокращают их на 2-3 месяца. На примере ЗАО НПП «Тема» в последующих разделах диссертации будет показан экономический и инновационно - строительный механизм новых методов и технологий жилищного строительства.
Существенной проблемой в жилищном строительстве является высокая стоимость одного квадратного метра возводимого жилья. По данным Госкомстата РФ, средняя фактическая стоимость строительства одного кв. метра общей площади жилых домов в 1998 году составила 2424 рубля или примерно 100 долларов США (по курсу на июль 1998 г.). Однако эти данные не отражают реального состояния рынка жилья. В первом полугодии 1999 года квартиры в новостройках окраинных районов Москвы продавались от 400 и ниже долларов США за один кв. метр общей площади. Это существенный прогресс, поскольку 2-3 года ранее стоимость одного кв. метра жилья доходила до 1200 долларов США.
Перспективная направленность экономического механизма внедрения новых технологий в жилищном строительстве
Успешная деятельность НПП «Тема» в области долевого строительства жилья вызывает к себе огромный интерес. Многочисленные публикации в печати и телевизионные репортажи своевременно и подробно освещают эту деятельность. Даже такое авторитетное и уважаемое ежегодное издание, как «Год планеты» Института мировой экономики и в 1998 и в 1999 году сочло целесообразным уделить внимание этой проблеме. Следует обратить внимание на тот факт, что концентрированные потребности рынка недвижимости в Москве яркой канвой пронизывают всю деятельность НПП «Тема».
К настоящему времени компанией НПП «Тема» построено 29 многоэтажных жилых домов полезной площадью более 250 тысяч кв. метров. В удобно расположенное в обжитых районах столицы, комфортное жилье вселилось свыше 10000 семей.
Первый этап в истории становления компании НПП «Тема» определял поиск свободной ниши на рынке жилья и занял 1-2 года. Для развивающейся компании основные критерии выбора рыночного сектора были достаточно естественными - это наличие долговременного стабильного спроса и слабая конкурентная среда. Выбор основного направления деятельности был сделан в пользу рынка жилья. И здесь важно подчеркнуть то, что было решено заниматься не риэлторской деятельностью, типа «купи-продай», а именно жилищным строительством, как объективно созидательным процессом. Под строительство предполагалось использовать точечные площадки и стесненные земельные участки в обжитых районах Москвы. Здесь не могли себя проявить государственные проектные организации, привыкшие к другим объемам и масштабам работы. И эта ниша, с высоким и гарантированным спросом, оказалась в определенной мере свободной.
Второй этап в развитии компании НПП «Тема» связан с проблемой пятиэтажного жилого фонда первого периода индустриального домостроения. Однако сложной задачей стала «пробуксовка» в расселении проживающих там жителей. Одна из причин заключалась в том, что горожане не желали переселяться в удаленные за МКАД районы новостроек. Создался замкнутый круг. Здесь строители не могут, там граждане не хотят. Ниша рынка оказалась нерешенной. И местные власти это лучше других осознали. Именно с взаимного интереса властей Южного административного округа и НПП «Тема» стартовал второй этап в развитии предприятия. Район Царицыно, где впервые власти привлекли негосударственное частное предприятие к решению проблемы пятиэтажек. Суть этих отношений заключалась в следующем. Власти предоставляли участки под строительство, а НПП «Тема» обязывалось финансировать строительство и по его завершению безвозмездно передавать в распоряжение властей определенный процент жилой площади под программу расселения.
В районе Царицыно для НПП «Тема» была выделена в 1993 году первая площадка, а затем и остальные, всего семь. Застройку планировалось выполнить 17-этажными домами типовых серий. Пропуская фазы проектирования и согласования отметим, что в 1995 г. был возведен первый дом, в 1996 г. - четыре, в 1997 г. - два. Кроме того, в последние годы в эксплуатацию вводится ежегодно по 4-6 домов в других районах Москвы. Но именно в так называемый «Царицынский период» отчетливо наметился переход к третьему этапу в развитии компании.
Дом типовой серии, который мог быть поставлен на отведенной площадке, обеспечивал низкий выход площади. Это было неудовлетворительно во всех отношениях, и для выделения площади под переселение, и для экономической целесообразности строительства в целом. Рынок и экономическая целесообразность настоятельно указывали на необходимость альтернативы. Решение применить передовые технологии и построить дом по индивидуальному проекту в то время стало прорывом.
Это было эффективное решение руководства компании. Не просто было при уже оплаченном готовом проекте взять и отказаться от него, начать с нуля. Время показало, что принятое решение было правильным. Буквально на пятачке монолитная технология позволила возвести дом с требуемым выходом площади и с качеством, которое позволит простоять ему не одну сотню лет. Этим домом было положено начало третьему этапу в развитии компании - переходу от типовых проектов к строительству домов по индивидуальным проектам.
Свое развитие третий этап получил при строительстве элитного жилого дома в Чистом переулке, в центре Москвы. Необходимость индивидуального подхода была очевидна при внимательном подходе к делу. Архитектурный облик дома должен был гармонично дополнять характерные черты окружающей застройки, а его конструкции, материалы и планировки соответствовать высоким современным требованиям рынка. С другой стороны, это требовало модернизации организационной структуры компании. Возникшие зачатки в изменении ее структуры с началом третьего этапа получили окончательное развитие, сформированы и организационно закреплены. Эта перестройка компании обеспечила осуществить новые возможности по строительству жилых домов по индивидуальным проектам.
Новые технологии в жилищном строительстве и опыт их внедрения
Экономическая теория достижения в научно- техническом потенциале развития производительных сил общественного производства рассматривает прежде всего с позиций качественных преобразований, которые обеспечивают снижение трудовых, материальных и финансовых затрат на единицу создаваемого продукта. В жилищном строительстве такой единицей является квадратный метр общей жилой площади в законченных строительством и введенных в эксплуатацию жилых домах.
В Москве возводится муниципальное, бесплатное и коммерческое жилье, но стоимость квартир хотя и различна, но к концу 1999 года она составляет не менее 500-600 долларов США за квадратный метр. Такая стоимость жилья в 2-3 раза превышает среднюю цену одного квадратного метра по России. Рабочим и служащим Москвы с зарплатой от 3 до 5 тысяч рублей в месяц, сумма в 500-600 долларов США за квадратный метр является «неподъемной». Выход из этой ситуации единственный и реальный -существенное сокращение стоимости затрат по возведению жилых домов на основе внедрения новых технологий.
Разработки научно-производственного предприятия «Тема» по внедрению новых технологий в строительстве комфортабельных жилых домов имеют перспективное значение не только для Москвы, но и для других регионов России. Экономический анализ и практика возведения жилых корпусов в Москве доказывают о возможности существенного сокращения расхода основных материалов - металла, бетона, цемента до 30 процентов.
Создание такой готовой строительной продукции, как жилье, имеет ряд специфических особенностей. Одной из таких особенностей является «жесткая привязка» проектируемых и строящихся объектов к земле, где проживают люди. Это обстоятельство создает к жилью особые требования социального характера: быстрота и качественные параметры возводимого жилья, его стоимость, инфраструктурное обеспечение.
Другой особенностью жилищного строительства, как известно, являются относительно длительные (от года и более) сроки возведения многоэтажных жилых домов. Применение разработанных и внедренных на практике в НПП «Тема» новых технологий позволяет «сгладить» остроту вышеуказанных особенностей строительства жилых зданий.
В современных условиях требования инвесторов- заказчиков и простых граждан сводятся к тому, чтобы жилье было удобным, красивым и не очень дорогим. Эти требования возможно осуществить только на основе новых технологий в жилищном строительстве. С этой целью из 14 жилых корпусов, возводимых НПП «Тема» в 1999 году, только один - по типовому проекту, а остальные - по индивидуальным, что выгодно отличает их от жилых домов массовой застройки. Следует отметить, что две трети зданий строятся по принципиально новой для Москвы и России технологии, позволяющей снизить затраты и стоимость строительства. В ее основе лежит применение сборного металлического каркаса. Детали из горизонтальных и вертикальных элементов собираются на земле, затем поэтажно монтируются. Варьирование элементов позволяет предусмотреть не только любую заявленную площадь квартиры, но и их набор на этаже. Например, в 17-этажном доме можно построить всего четыре четырехкомнатные квартиры, так как префектуре в основном нужны одно- и двухкомнатные квартиры.
Еще одно преимущество новой технологии состоит в том, что появляется возможность строить на небольших участках. По новой технологии 17- 22-этажные жилые корпуса «вписываются» в уже обжитые кварталы. Новоселы при этом обеспечены надежным общественным транспортом, у них под рукой сеть магазинов, а рядом - церковь или даже мечеть. Особенно привлекателен такой вариант застройки для тех, кто покидает пятиэтажки. По заданию Подходит индивидуально, учитывая финансовые возможности дольщиков. Есть несколько отработанных схем взаимодействия с частным партнером: это и стопроцентная оплата квартиры, и рассрочка платежей до 18 месяцев, и возможность небольшого - в размере 10 процентов - первого взноса. Разработан и пакет документов на приобретение жилья по ипотеке, и вместе с рядом надежных банков НПП «Тема» уже приступила к практической реализации этого проекта.
Чтобы лучше понять суть разработки и внедрения новых технологий в жилищном строительстве, рассмотрим их на примере возводимых НПП «Тема» крупных жилых комплексов Москвы. НПП «Тема» осуществлена разработка оригинальной строительной системы «МОСС-ТЕМА», которая защищена патентом № 2092668. Одновременно были сертифицированы составные части этой системы: колонны из трубчатого проката и ригели из гнутого профиля, которые по заказу НПП «Тема» изготавливаются в заводских условиях на станках с ЧПУ, что обеспечивает высокое качество и машиностроительные допуски этих изделий.
Система «МОСС-ТЕМА» наиболее рационально выполняет роль пространственных несущих конструкций, что приводит к существенной экономии материально- технических ресурсов. Себестоимость и сроки строительства жилых домов с использованием этой системы находятся в пределах себестоимости и сроков строительства освоенных серий панельных домов.
Содержание социальных факторов внедрения новых технологий в жилищном строительстве
В экономической литературе и диссертационных исследованиях по проблемам инвестиционно- строительной деятельности недостаточно изученным звеном является методология оценки социальных факторов, оказывающих все большее влияние на процессы принятия управленческих решений жилищной проблемы в стране.
Авторы монографий по народнохозяйственной эффективности , а также соискатели докторских и кандидатских диссертаций, обычно указывают на социально-экономическую эффективность результатов своих научных разработок, а фактически анализируют и приводят конкретные оценки только экономическим факторам рассматриваемых явлений и процессов.
Так, Н.Е. Симионова в монографии, посвященной управлению реформированием строительной организации, дает оценку экономическим факторам, влияющим на себестоимость строительных работ и другие процессы строительного производства, а в качестве социальных факторов приводит только затраты на обучение специалистов.
Гумба Х.М. в монографии «Экономика строительных организаций» и докторской диссертации «Экономический механизм обеспечения устойчивой хозяйственной деятельности строительных организаций»1 также рассматривает в основном экономические составляющие строительных организаций. На наш взгляд, исследования в сфере строительной деятельности не могут быть законченными и объективными, поскольку авторы «уходят» от оценки социальных факторов рассматриваемых проблем, так как социальные процессы содержат вероятностные факторы и, как правило, не могут оцениваться теми же методами, что и экономические процессы. Речь идет о том, что социальные процессы проявляются через «человеческий фактор», который содержит производственные, бытовые и многие другие составляющие жизнеобеспечения человека. Социологические исследования по этим проблемам в строительстве в целом, и в частности, в жилищном строительстве, по непонятным причинам практически не проводились.
Из анализа данных Госкомстата России за 1990 - 1997 г.г. следует, что в этот период всего умерших граждан было 15 млн. 886 тыс. человек, из них умерли в трудоспособном возрасте 4 млн. 450 тыс. человек. Представляет интерес, что одной из основных причин смертности являются болезни системы кровообращения. По этой причине за указанный период число умерших составило 8 млн. 537 тыс. человек, в том числе в трудоспособном возрасте 1 млн. 145 тыс. человек1 .
По усредненным оценкам экспертов, жилищные условия оказывают непосредственное влияние на продолжительность жизни в размере 17,2 процентов ее общей продолжительности.
Вместе с тем по рейтинговым оценкам экспертов оказалось, что на первом месте по значимости выступает такой важнейший фактор, как увеличение рождаемости детей и улучшение генофонда молодых семей.
В быв. СССР, а также в России, до сих пор действует сложившаяся годами концепция о первоочередном выделении квартир инвалидам и пенсионерам. При всем уважении к этой категории граждан известно, что не они создают и улучшают генофонд. В ряде демократических стран с устойчивой экономикой (Финляндия, Швеция и ряд других) предоставление квартир для молодых семей с оплатой в рассрочку до 25 лет основано на законодательной базе и всемерной поддержке правительственных структур и средств массовой информации. Молодые специалисты, получившие образование и вступившие в брак, являются самой перспективной категорией для развития социальной и экономической сфер народного хозяйства.
Известно, что увеличивающееся количество распада семей относится к молодым семьям, большинство из которых не имеют собственной жилой площади.
