Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая концепция системы управления недвижимостью 8
1. Недвижимость как объект управления в условиях рыночной экономики 8
2. Концепция управления недвижимостью в Санкт-Петербурге 28
3. Результаты функционирования системы управления недвижимостью 37
Глава 2. Состояние и развитие информационных систем управления недвижимостью 57
1. Состояние рынка информационных систем 57
2. Содержание и экономическая роль информационных систем управления недвижимостью 80
3. Концепция информационной системы куги Санкт-Петербурга 92
4. Оценка эффективности информационных систем 105
Заключение 127
Библиография 134
Приложения 157
- Недвижимость как объект управления в условиях рыночной экономики
- Концепция управления недвижимостью в Санкт-Петербурге
- Состояние рынка информационных систем
- Содержание и экономическая роль информационных систем управления недвижимостью
Введение к работе
Актуальность исследования. В результате приватизации в России созданы условия для вовлечения в рыночный оборот большей части жилищного фонда и объектов производственной сферы. Однако, несмотря на ряд достижений, становление рынка недвижимости в стране протекает медленно и непоследовательно. Основными причинами, тормозящими его развитие, являются низкая инвестиционная активность участников рынка, недостаточное использование резервов роста доходности в связи с отсутствием профессионального управления, слабая роль государства в регулировании рынка недвижимости. Его правовая база имеет фрагментарный характер, значительная часть нормативных правовых актов не раскрывает механизмов их реализации, недостаточна правовая защита собственности.
Важнейшим условием эффективного функционирования рынка недвижимости является создание информационных систем, обеспечивающих участникам рынка возможность осознанного выбора принимаемых ими решений. Эффективное функционирование информационных систем управления недвижимостью является важной предпосылкой формирования цивилизованного рынка. Однако их развитие наталкивается на ряд трудностей, которые связаны с тем, что до сих пор не решены многие теоретические и практические проблемы функционирования этой системы, которая должна учитывать действующие нормативы и правила, и в то же время, использовать новые методы сбора и распространения информации.
Этим проблемам посвящены работы зарубежных ученых: Бирмана Г., Ван Эйка Дж., Курандта Ф., Ларссона А., Ордуэй Н., Савона П., Фридмана Дж., Шмидта С. и других. В последние годы опубликовано также немало работ отечественных авторов, в которых рассматриваются теоретические и практические вопросы управления недвижимостью и создания информационных систем. К их числу относятся труды ученых-экономистов Витрянского В.В., Гришаева СП., Грибовского СВ., Калачевой С.А., Лаврухина О.Г., Левадной Н.И., Лимонова Л.Э.,
Одинг Н.Ю., Павлова П.А., Суханова Е.В., Бякова Э.А., Тарасевича Е.И., Трутневой Э.К., а также специалистов в области информатики Волкова СИ., Гондюхина С.А., Желнинского Г.С., Ивлева В.В., Немчинова В.К., Панина А.С., Поповой Т.А., Романова А.Н., Шмелева В.В. и других.
Тем не менее, широкий круг вопросов, от которых зависит развитие информационных систем управления недвижимостью, еще ждет своего решения. Требует уточнения целый ряд понятий, экономическое содержание которых определяет функции и задачи рассматриваемых систем. Недостаточно изучены закономерности функционирования рынка недвижимости. До недавнего времени отсутствовала целостная концепция управления недвижимостью и обслуживающих его информационных систем, практически не исследованы вопросы их эффективности. Остро ощущается отсутсп.»:е научно обоснованных рекомендаций по этим вопросам.
Наличие названных выше нерешенных проблем определяет актуальность темы диссертации.
Цель исследования. Основная цель диссертации заключается в выработке концепции информационных систем управления недвижимостью и исследовании их экономических особенностей.
Поставленная цель обусловила необходимость решения следующих задач:
раскрыть цели и задачи управления недвижимым имуществом и особенности рынка недвижимости,
дать характеристику функций, задач и структуры управления недвижимым имуществом,
исследовать генезис и экономическую роль информационных систем управления,
обосновать концепцию информатизации Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и предложить информационно-технологическую систему управления недвижимостью,
- оценить экономическую эффективность использования информа
ционно-технологической системы управления недвижимостью Комитета
по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и предложить
пути ее повышения.
Предмет исследования - экономические аспекты теоретических и практических проблем использования информационных систем управления недвижимостью.
Объектом исследования является информационно-
технологическая система Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга.
Теоретической и методологической основой исследования послужили основные положения экономической теории, касающиеся государственного регулирования экономики, управления собственностью и применения информационных систем. В процессе работы были использованы труды названных выше ученых, законодательные и другие нормативные акты, аналитические и статистические данные Министерства государственного имущества РФ, Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, публикации в периодической печати, собственные наблюдения автора. В процессе исследования использовались системный подход к анализу изучаемых процессов и современные методы обработки статистической информации.
Научная новизна. Новизна работы заключается в следующем:
уточнены основные понятия рынка недвижимости, раскрыты содержание и роль системы управления недвижимостью,
определены цели и задачи государственной политики в области управления недвижимостью, предложены пути ее совершенствования,
проанализированы результаты использования концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга,
дана характеристика состояние рынка информационных систем и проведен критический анализ методологических подходов к построению информационных систем управления,
предложена модель информационно-технологической системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга,
рекомендованы подходы к оценке эффективности современных информационных систем управления,
предложены пути совершенствования информационно-технологической системы управления недвижимостью.
Теоретическая и практическая значимость выводов диссертации. Результаты диссертации могут быть использованы:
в процессе дальнейших теоретических исследований проблем управления недвижимостью,
при подготовке учебных программ и курсов, посвященных экономике недвижимости и информационным системам управления,
в практической работе по выбору информационных систем управления недвижимостью и подготовке соответствующих технико-экономических заданий.
Апробация работы. Положения диссертации базируются на результатах выполнения Концепции управления недвижимостью Санкт-Петербурга, в реализации которой принимал участие автор.
Предложения, изложенные в диссертации, легли в основу разработки и внедрения информационно-технологической системы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, в создании которой автор принимал непосредственное участие.
Положения диссертации отражены в разработанной при участии автора, утвержденной Правительством Санкт-Петербурга, концепции «Стратегия перехода Санкт-Петербурга к информационному обществу».
Результаты работы обсуждались на Международной научно-практической конференции "Социально-экономические преобразования в народном хозяйстве - анализ процессов реформ" (Санкт-Петербург, июнь 1999 год), на которой автор выступил с докладом «Проблемы реформирования системы управления недвижимостью в Санкт-Петербурге».
Выводы диссертации по вопросам информатизации управления недвижимостью обсуждалась на VI Санкт-Петербургской Международной конференции "Региональная информатика-98" (Санкт-Петербург, июнь 1998 год), где автор выступил с докладом «Проблема автоматизации процессов управления имуществом».
Практические рекомендации проверены на материалах реальных проектов. Результаты диссертации отражены в двух публикациях общим объемом 0,7 печатного листа.
Структура диссертации. Диссертационная работа состоит из введения, двух глав, заключения, библиографии и приложения.
Недвижимость как объект управления в условиях рыночной экономики
Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве во времена Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом появилось совсем недавно. Традиционно в гражданском праве вещи подразделяются на движимые и недвижимые. В советском гражданском законодательстве такое деление вещей долгое время отсутствовало, хотя в дореволюционном законодательстве подобное разделение имело место. Так, в учебнике русского гражданского права Г.Ф. Шершеневича (по изданию 1907 г.) [233.C.5] отдельный параграф посвящен определению движимых и недвижимых вещей. В этом учебнике указывается, что "теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности; под недвижимостью понимается, прежде всего, часть земной поверхности, и все то, что с нею связано настолько прочно, что связь не может быть порвана без нарушения вида и цели вещи".
В советском гражданском законодательстве такое деление появилось сначала в Законе о собственности в РСФСР [147.С.105], а затем - и в Основах гражданского законодательства.
Основы правового обеспечения отношений в сфере недвижимости на федеральном уровне закрепляет Гражданский кодекс Российской Федерации [34.С.65] (далее - ГК), в котором определены ключевые понятия, используемые в данной области, раскрыто их содержание (ГК ст. 130). К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) ГК относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. В п. 1 ч. 1 ст. 130 Кодекс допускает возможность отнесения законом к недвижимости, точнее, к режиму, установленному для недвижимости, любого иного имущества. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе. Таким образом, отличительными чертами недвижимого имущества являются следующие: - данное имущество не может перемещаться без несоразмерного ущерба своему назначению; - недвижимые вещи, а также любые сделки с ними подлежат государственной регистрации. Определив понятие "недвижимость", можно выделить следующие объекты недвижимого имущества: жилой фонд (помещения, предназначенные для постоянного проживания); нежилой фонд (здания производственного, коммунально-бытового, спортивно-культурного назначения, объекты здравоохранения, образования, торговли, спецсооружения); земля; объекты гаражно-строительных кооперативов; объекты внешнего благоустройства (дороги и тротуары, скверы, сады, парки, зеленые полосы, мосты, набережные, берегоукрепляющие сооружения); инженерные сооружения (теплофикационные, канализационные, электротехнические, водопроводные, газопроводные сооружения, сооружения связи, метрополитен, водоемы, речные и морские суда и прочие сооружения, находящиеся на воде); инженерные сети (водопроводные, канализационные, газопроводные, тепловые, электрические сети, сети связи).
После введения права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации в Российской Федерации государство перестало быть единственным собственником подавляющего числа объектов недвижимости [17.С.15]. Наряду с государственной (федеральной, субъектов федерации), и муниципальной, появилась частная собственность (юридических и физических лиц). Этот процесс положил начало формированию рынка недвижимости - экономического пространства, представляющего собой совокупность сделок, совершаемых по объектам недвижимости, образует рынок недвижимости.
Основными факторами, определившими начало развития рынка недвижимости, стали экономические реформы в Российской Федерации, направленные на либерализацию экономики - развитие свободы предпринимательства и производства, развитие свободного рынка, свободных цен и добросовестной конкуренции, важнейшими среди которых являлись: введение института частной собственности на недвижимость; начало массовой приватизации жилья, предприятий сферы обслуживания и промышленности; демонополизация в сфере строительства, реконструкции и эксплуатации недвижимости; создание правовых условий и экономических предпосылок для осуществления профессиональной деятельности на рынке недвижимости; становление механизма рыночного ценообразования на недвижимость; признание земли недвижимым имуществом; начало ее приватизации и включение в гражданский оборот; принятие и введение в действие законодательных актов, заложивших фундамент правового регулирования рынка недвижимости.
В результате этих реформ были созданы стартовые основы для развития рынка недвижимости, заложены институциональные условия для его дальнейшего становления.
В настоящее время рынок недвижимости в Российской Федерации характеризуется продолжающимся увеличением объема недвижимости, вовлекаемой в гражданский оборот [109.с. 10]. В результате приватизации созданы условия для вовлечения в рыночный оборот большей части жилищного фонда и объектов производственной сферы (на начало 1998 года удельный вес частного жилищного фонда составил 55%, объектов производственной сферы - 70%). Возникла реальная конкуренция между фирмами, работающими на рынке недвижимости и специализирующимися в областях консалтинга, оценки, финансирования, профессионального образования, менеджмента, риэлторских и строительных услуг. Операции с недвижимостью осуществляют свыше 10 тысяч организаций — профессиональных участников рынка недвижимости.
Рынок недвижимости является составной частью рыночной экономики. Без развитого рынка недвижимости невозможно развитие инвестиционных процессов, а, следовательно, и оживление хозяйственной деятельности, ведущей к росту производства и улучшению жизни населения.
На первичном рынке недвижимости совершаются сделки, в которых одной стороной выступают государственные органы: Комитет по управлению государственным имуществом, в полномочия которого входит распоряжение объектами недвижимости (предоставление в аренду, безвозмездное пользование, оперативное управление и т.п.), а также Фонд имущества, в полномочия которого входит продажа объектов недвижимости [94.С.36].
На этом сегменте рынка государство выступает одновременно и регулирующим органом, и субъектом хозяйственного оборота, т.е. формирует методы регулирования рынка и действует по этим же законам в качестве участника рынка [Юб.с.91].
Концепция управления недвижимостью в Санкт-Петербурге
Управление недвижимостью в Санкт-Петербурге имеет ряд особенностей. Слова "недвижимость Санкт-Петербурга" охватывают огромный культурный, историко-архитектурный комплекс, мировое значение которого трудно переоценить. Даже после проведения значительных приватизационных программ, осуществляемых в настоящее время, город остается крупнейшим владельцем недвижимости и поэтому управление недвижимостью - важнейшая функция города в обозримом будущем. При этом стоит двуединая задача - обеспечение высокой доходности недвижимости за счет установления справедливой системы налогообложения и платы за пользование недвижимостью и в то же время привлечение инвестиций в недвижимость, стимулирование эффективных собственников и пользователей.
Санкт-Петербург - один из крупнейших городов мира. Город занимает территорию площадью 1 324 тыс.кв.м. Представление о составе недвижимого имущества Санкт-Петербурга дает Таблица 1 [128.с. 11]. Из приведенной таблицы видно, насколько огромна и уникальна недвижимость города, но при этом вплоть до конца 1994 г. управление недвижимостью не имело концептуального характера, а, следовательно, было неэффективно как с точки зрения формирования доходной части городского бюджета, так и с точки зрения привлечения инвестиций в развитие и сохранение недвижимости.
Отсутствие согласованной системы управления недвижимостью города имело целый ряд негативных последствий: отсутствовала единая регистрационная и информационно-учетная база недвижимого имущества, что не позволяло реально представить, чем в конечном итоге владеет город; недвижимостью города в той или иной степени распоряжались несколько отдельных ведомств, слабая координация деятельности которых делала невозможным формирование и проведение долгосрочной общегородской политики в сфере управления и использования недвижимости, проведение экономического анализа обоснованности принимаемых решений. Заключение договоров на земельные участки входило в компетенцию Комитета по земельным ресурсам. На Фонд имущества была возложена функция по регистрации сделок, совершаемых в процессе приватизации; отсутствовала единая система объективной оценки и взимания платежей за владение и использование недвижимости, что приводило (особенно в условиях инфляции) к занижению стоимости имущества; существовавшая система сбора платежей от объектов недвижимости не позволяла контролировать реальные денежные потоки, проводить анализ их эффективности, прогнозировать поступления в городской бюджет. Доля доходов от недвижимости в бюджете была крайне незначительна (3-5% в Санкт-Петербурге, в городах развитых стран до 40% и более); далекая от совершенства процедура записи имущественных прав на недвижимость, неопределенность и отсутствие гарантий этих прав тормозили развитие цивилизованного рынка недвижимости, препятствовали появлению на рынке недвижимости серьезных инвестиций. Неэффективность привлечения инвестиции в развитие и сохранение недвижимости, что в результате привело к отставанию в строительстве, капитальном ремонте, реконструкции объектов (зданий, инженерных сетей и др.).
В данной ситуации создание системы управления недвижимостью было признано приоритетным направлением деятельности городского правительства.
В результате проведенной работы в 1994 году было принято постановление Правительства Санкт-Петербурга "О Концепции системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга" [145], в реализации которой автор принимал участие.
Эта концепция предусматривала подготовку нормативных актов и осуществление практической деятельности в ряде сфер, регулирующих отношения в сфере недвижимости.
С учетом этих соображений были сформулированы четкие основные цели создания системы управления недвижимостью Санкт-Петербурга.
1. Создание цивилизованного рынка недвижимости в Санкт Петербурге, обеспечение гарантий имущественных прав на недвижи мость. Предполагается, прежде всего, наличие системы правового взаи модействия на рынке недвижимости. В части управления недвижимостью, находящийся в государственной собственности, система управления недвижимостью должна включать в себя полный комплекс мероприятий от инвентаризации до продажи государственного имущества.
2. Увеличение доходов бюджета города и улучшение их структуры: увеличение доли доходов от аренды и налоговых сборов в имущественной составляющей доходов и уменьшение удельного веса доходов от продажи недвижимости.
3. Привлечение инвестиций в недвижимость. Привлечение инвестиций связано, прежде всего, с гарантией прав на недвижимость, введением налоговых льгот, понятным механизмом оценки стоимости.
Состояние рынка информационных систем
В настоящее время происходит очередной этап развития человечества - становление информационного общества. Современные информационные и телекоммуникационные технологии существенно меняют не только способ производства продуктов и услуг, но и то, как проводим досуг, реализуем свои гражданские права, воспитываем детей. Они оказывают решающее воздействие на изменения, которые происходят в социальной структуре общества, экономике, развитии институтов демократии.
Диалектическая взаимосвязь и взаимообусловленность экономических, правовых, социальных, культурных и технологических факторов в становлении информационного общества проявляется в социальной сфере в либерализации правил регулирования информационного и телекоммуникационного рынков, в технологической и организационной конвергенции, формировании новых требований к работникам и организации делового процесса, в изменениях в информационном законодательстве, повышении роли государственного регулирования и международного сотрудничества [239.С.10].
Экономической основой информационного общества являются отрасли информационной индустрии (телекоммуникационная, компьютерная, электронная, аудиовизуальная), которые переживают процесс технологической конвергенции и корпоративных слияний, развиваются наиболее быстрыми темпами, оказывают воздействие на все отрасли экономики и конкурентоспособность стран на мировой арене. Происходит интенсивный процесс формирования мировой "информационной экономики", заключающийся в глобализации информационных, информационно-технологических и телекоммуникационных рынков, возникновении мировых лидеров информационной индустрии, превращении "электронной торговли" по телекоммуникациям в средство ведения бизнеса.
Правовой основой информационного общества являются законы и нормативные акты, регламентирующие права человека на доступ к информационным ресурсам, технологиям, телекоммуникациям, защиту интеллектуальной собственности, неприкосновенность личной жизни, свободу слова, информационную безопасность. Информационная безопасность общества и личности приобретает новый статус, из чисто технологической проблемы превращаясь в социальную, от решения которой зависит устойчивое развитие современного общества.
Технологической основой информационного общества являются телекоммуникационные и информационные технологии, которые стали лидерами технологического прогресса, неотъемлемым элементом любых современных технологий, порождают экономический рост, создают условия для свободного обращения в обществе больших массивов информации и знаний, приводят к существенным социально-экономическим преобразованиям и, в конечном счете, к становлению информационного общества.
Термин "информационное общество" был впервые использован в Японии в 1966 г. в докладе группы по научным, техническим и экономическим исследованиям, в котором утверждалось, что информационное общество представляет собой общество, в котором имеется в изобилии высокая по качеству информация, а также есть все необходимые средства ее распределения.
Информационное общество - это такое общество, в котором производство и потребление информации является важнейшим видом деятельности, а информация признается наиболее значимым ресурсом, новые информационные и телекоммуникационные технологии и техника становятся базовыми технологиями и техникой, а информационная среда, наряду с социальной и экологической, - новой средой обитания человека [59.С.32]. Основными признаками информационного общества являются: единое информационное пространство; доминирование в экономике новых технологических укладов, базирующихся на массовом использовании сетевых информационных технологий, перспективных средств вычислительной техники и телекоммуникаций; ведущая роль информационных ресурсов в обеспечении устойчивого поступательного развития общества; возрастание роли инфраструктуры (телекоммуникационной, транспортной, организационной) в системе общественного производства и усиление тенденций к совместному функционированию в экономике информационных и денежных потоков; фактическое удовлетворение потребностей общества в информационных продуктах и услугах; высокий уровень образования, обусловленный расширением возможностей систем информационного обмена на международном, национальном и региональном уровнях и, соответственно, повышенная роль квалификации, профессионализма и способностей к творчеству как важнейших характеристик труда; высокая значимость проблем обеспечения информационной безопасности личности, общества и государства, наличие эффективной системы обеспечения прав граждан и социальных институтов на свободное получение, распространение и использование информации.
Хотя глобальное информационное общество формируется локально, и в разных странах этот процесс идет с различной интенсивностью и особенностями, но движение к информационному обществу - это общая тенденция, как для развитых, так и для развивающихся стран.
Каждая страна разрабатывает свою концепцию вхождения в информационное общество, исходя из своих собственных конкретных условий (развитости телекоммуникационной инфраструктуры, информационной индустрии, законодательной базы и т. д.). Подобные концепции раз 60 работаны и реализуются в США, Великобритании, Канаде, Финляндии, Франции, Японии, Италии, ФРГ, Дании. Однако анализ различных программ и концепций позволяет выявить следующие инвариантные свойства, которые и составляют ядро любой концепции перехода к информационному обществу [246.С.67].
Во-первых, при разработке концепций перехода к информационному обществу, как правило, используется комплексный подход, основанный на поддержании баланса интересов государства, общества, предпринимательских кругов и личности. Формирование информационного общества происходит под воздействием нового поколения информационных и телекоммуникационных технологий в сочетании с глобализацией рынков и конкуренцией как внутри страны, так и на международной арене. Поэтому для гармоничного вхождения в информационное общество необходимы координирующие и направляющие усилия со стороны государства как органа, способного обеспечить защиту интересов всего общества.
Во-вторых, концепция должна иметь гуманистическую направленность, исключающую ситуации, в которых кто-то будет "исключен" из информационного общества, а общество окажется разделенным на имеющих информацию и не имеющих ее [61.С.39].
В-третьих, экономика информационного общества - это экономика, основанная на знаниях. Поэтому образование и обучение должны быть доступны каждому не только в начале жизненного пути, но и на всем его протяжении, а системы образования и профессиональной переподготовки должны обеспечивать выполнение этих условий. Это означает, что информационное общество - это общество непрерывного обучения.
Содержание и экономическая роль информационных систем управления недвижимостью
Недвижимость принадлежит к числу наиболее важных ресурсов в любом обществе. Недвижимое имущество имеет определенную ценность и является важной составляющей благосостояния государств, городов и непосредственно отдельных граждан. Для того чтобы эффективно использовать недвижимость в качестве источника благосостояния, необходимо иметь четкую, хорошо разработанную и доступную для всех потенциальных пользователей информационную систему по недвижимости [81.C.10].
Не существует мирового шаблона для "оптового" внедрения новой системы управления недвижимостью в разных странах. Система должна учитывать действующие в Российской Федерации нормативы и правила и в то же время определять новые методы сбора и распространения информации, необходимые для быстрого развития рынка недвижимости.
Информационная система по недвижимости (ИСН) - это база данных, которая представляет собой надежную, четкую, комплексную и доступную информацию об объектах недвижимости и связанных с ними правах [93 .с. 54 8]. Права, связанны с объектами недвижимости, могут быть права собственности, пользования, пожизненного наследуемого владения, сервитута, ипотека и удержание имущества за долги. ИСН содержит всю информацию, необходимую для работы центра регистрации прав на недвижимость и открытую для граждан, государственных структур, банков, оценщиков, инвесторов и других участников рынка недвижимости.
ИСН - это система, с помощью которой ведется учет данных о правах собственности и других правах на землю и строения, совокупно определяемых как недвижимость. Основная задача состоит в том, чтобы вести точный учет всех физических и юридических лиц, обладающих правами на объект недвижимости, а также самих прав. Помимо этого ИСН должна четко идентифицировать объект недвижимости. Эта основная информация, в дальнейшем определяемая как "ядро", предоставляет данные, необходимые для создания системы регистрации и позволяющие в дальнейшем расширить ИСН, связав ее с другими базами данных.
Наконец, для того, чтобы быть эффективной и стимулировать увеличение поступлений в бюджет, ИСН должна размещаться в одном месте, легко доступном и открытом для граждан. Наличие одного центра, где находится вся информация, устранит существующую в настоящий момент необходимость посещения различных мест для получения требуемых данных. Это экономит время и деньги, и будет стимулировать развитие рынка недвижимости, что в свою очередь увеличит поступления в бюджет.
На рисунке (Приложение 5) представлены компоненты ИСН, входящие и исходящие данные, а также преимущества ИСН. Для того чтобы ясно описать процедуры, необходимые для успешного внедрения ИСН, компоненты ИСН были разделены на 4 основные группы: Законодательная база для создания ИСН. Необходимые организационные изменения. Четкий порядок создания и работы Центра ИСН, а также осведомленность о них общественности.
Сама компьютерная система, включая персонал, обучение персонала, непосредственно данные, программное и техническое обеспечение.
Данные компоненты представлены в порядке важности. До приобретения программного обеспечения и оборудования необходимо четко определить задачи ИСН, воплотить в жизнь необходимые законодатель ные и организационные изменения и разработать определенные процедуры. Все компоненты в конечном итоге интегрируются и в совокупности составляют то, что называется "системой".
При создании системы необходимо учитывать существующие системы учета данных об объектах недвижимости, прав на эти объекты и физических и юридических лицах, обладающих этими правами. Очевидны преимущества централизации такой информации для обеспечения сбора, обработки, хранения и извлечения точной информации. Кроме того, централизация информации позволит представителям органов власти, собственникам и специалистам по недвижимости получить надежную информацию о земле и недвижимости значительно быстрее, чем сейчас.
Внедрение ИСН требует расходов. Поэтому величина системы и время, необходимое для ее внедрения, являются важными факторами для местных администраций. Сводя начальный этап внедрения ИСН к созданию ограниченной информационной базы, можно сэкономить и время, и деньги, не нанося ущерба сбору точных данных, необходимых для развития активного рынка недвижимости. Такую ограниченную базу данных можно называть "ядром" ИСН. В то же время "ядро" ИСН может быть немедленно использовано для получения доходов, что позволит создать самоокупаемый центр и пополнить городской бюджет с целью дальнейшего развития города.
Однако сокращение расходов и получение доходов не являются единственными преимуществами установки "ядра" ИСН. Другие плюсы включают в себя следующее:
"Ядро" ИСН дает физическим и юридическим лицам уверенность в том, что они получают точную информацию о правах на недвижимость, основанную на надежных и регулярно обновляемых данных. После принятия соответствующего законодательства "ядро" ИСН может быть с легкостью преобразовано в систему регистрации, поскольку оно содержит всю информацию, необходимую для регистрации в условиях рыночной экономики. "Ядро" ИСН составляет основу, на которой можно создать фискальный кадастр. "Ядро" ИСН может быть использовано для создания многоцелевого кадастра. Хотя ИСН и не является системой регистрации, фактически она даст гарантии держателю прав на недвижимость. Это становится возможным в результате включения в ИСН всех данных об объекте недвижимости и их постоянного обновления, необходимого для нормальной работы системы. Центр ИСН, поддерживающий данные в рабочем состоянии, создаст удобства для пользователей этой информации, поскольку последние могут быть уверены в точности выдаваемых им в Центре ИСН сведений. Таким образом, после принятия соответствующего местного законодательства ИСН может быть использована в качестве источника информации, точность которой удостоверена государством. Поэтому собственникам, держателям иных прав на недвижимость, покупателям, специалистам в области рынка недвижимости и государственным органам гарантируется надежность информации, содержащейся в ИСН, хотя последняя и не является Центром регистрации прав на недвижимость.
Тем не менее, одним из непосредственных плюсов ИСН является создание основы для системы регистрации. В результате местная администрация будет иметь возможность быстро и без труда преобразовать ИСН в бюро с регистрационными функциями, предусматриваемыми предлагаемым проектом федерального закона о регистрации, при этом затраты будут невысокими и могут потребоваться лишь незначительные (или нулевые) модификации ИСН. База данных ИСН будет содержать всю информацию, необходимую для выдачи соответствующей организацией свидетельств, удостоверяющих права на любой объект недвижимости.
