Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Сервейинговые услуги как совокупность мероприятий по управлению коммерческой недвижимостью
1.1. Сущность и принципы управления недвижимостью 11
1.2. Понятие и особенности сервейинговых услуг 29
1.3. Сервейинговые услуги в управлении коммерческой недвижимостью 45
Глава 2. Анализ состояния рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью и деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги
2.1. Основные тенденции рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью 59
2.2. Место сервейинговых услуг на рынке услуг по управлению коммерческой недвижимостью 72
2.3. Особенности деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью 86
Глава 3. Пути совершенствования управления коммерческой недвижимостью на основе развития сервейинговых услуг
3.1. Способы реализации сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью 105
3.2. Предложения по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе развития сервейинговых услуг 116
3.3. Организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью: характеристика и обоснование целесообразности основных элементов 129
Заключение 149
Библиографический список 154
Приложения 170
- Понятие и особенности сервейинговых услуг
- Основные тенденции рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью
- Особенности деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью
- Предложения по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе развития сервейинговых услуг
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Сегодня коммерческая недвижимость выступает основой для оказания целого комплекса различных услуг, востребованных всеми участниками рынка. В соответствии с экспертными оценками объем рынка услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости в Москве оценивается приблизительно в 500 миллионов долларов. В то же время, несмотря на наличие спроса на услуги по управлению недвижимостью, более чем в 50% случаев объектами управляют их собственники. Многие из них не являются профильными участниками рынка недвижимости, не-знают особенностей его функционирования, а, следовательно, не могут управлять ими эффективно в нестабильных экономических условиях. В период благоприятной конъюнктуры рынка коммерческой недвижимости представители различных отраслей, занимающиеся, например, розничной торговлей, страхованием, работающие в сфере банковского бизнеса, металлургической и горнодобывающей промышленности, агропромышленного комплекса, наряду с основной деятельностью, проявили интерес к данной сфере. Рассчитывая на высокую доходность коммерческой недвижимости, они инвестировали значительные объемы средств в строительство объектов, реализация которых в условиях ограниченного финансирования стала почти невозможной. Кроме того, не имея навыков профессионального управления недвижимостью, многие собственники уже готовых к эксплуатации объектов в условиях кризиса стали испытывать затруднения даже в подборе арендаторов. Результатом такого управления, в лучшем случае, является недополучение прибыли.
Современное состояние и условия функционирования и развития рынка недвижимости в Российской Федерации определили необходимость выделения управления недвижимостью в самостоятельную профессиональную сферу деятельности. Это, в свою очередь, повлекло за собой возникновение компаний, предлагающих сервейинговые услуги. Задача компаний, оказывающих сервейинговые услуга, состоит в том, чтобы разработать и реализовать наиболее оптимальный вариант использования объекта недвижимости, находящегося на любой стадии жизненного цикла, в соответствии с целями клиентов.
В настоящее время существуют факторы, сдерживающие развитие сер-вейинговых услуг и вызывающие противоречия в организации предпринимательской деятельности в сфере недвижимости. Например, отсутствуют специальные законы, посвященные регулированию именно сервейинговой деятельности. В то же время на рынке управления недвижимостью работают организации, называющие себя сервейинговыми компаниями, а также различные ком-
4 пании, предлагающие сервейинговые услуги. Сервейинговые компании в России функционируют в Москве, Санкт-Петербурге, Казани, крупных городах Сибирского федерального округа, на Урале и в других регионах. Многие из них, например, ЗАО «Сервейинговая компания «Евродомсервис», ОАО «Сер-вейинговая компания «Единая арендная система», ООО «Сервейинговая компания «Элеон», уже несколько лет занимаются профессиональным управлением недвижимостью. В современных условиях сервейинговые услуги востребованы при управлении объектами недвижимости различного функционального назначения. Тем не менее, на практике часто возникает проблема, связанная с уточнением содержания сервейинговой деятельности, выделением особенностей сервейинговых услуг и их отличия от других видов услуг в сфере недвижимости. В этой связи важное значение имеет разработанный Фондом системного анализа и социально-экономического проектирования Проект закона «О защите прав и законных интересов физических и юридических лиц при осуществлении риэлторской, сервейинговой и девелоперской деятельности в городе Москве».
Недвижимое имущество во все времена занимало особое место в системе общественных отношений. От эффективности функционирования объектов коммерческой недвижимости зависят результаты деятельности людей во всех сферах бизнеса. Недвижимость - это наиболее ценная и социально значимая часть имущества. Таким образом, проблемы совершенствования управления недвижимостью всегда будут актуальными. В настоящее время известно немало научных трудов, посвященных исследованиям проблем в данной области. В рассматриваемой кандидатской диссертации акцентируется внимание на роли сервейинговых услуг в повышении эффективности управления объектами коммерческой недвижимости, а также исследуются пути их развития в российских условиях. При выполнении диссертационной работы были использованы имеющиеся в свободном доступе материалы Поволжского антикризисного института, а также консалтинговых, управляющих и сервейинговых компаний. Несомненно, изучение данной проблемы в большей степени вызвано практической необходимостью, но она также вызывает и научный интерес.
Степень научной разработанности проблемы. На сегодняшний день известно множество связанных с темой диссертационного исследования трудов, написанных отечественными и зарубежными учеными.
При выполнении работы были использованы труды, посвященные вопросам управления недвижимостью, следующих зарубежных ученых: ЭДж. Мак-Лина, Н. Ордуэйя, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, Дж. Эккерта, ГБ. Элдреда.
Труды российских ученых также способствовали более глубокому иссле-
5 дованию автором диссертации проблем управления недвижимостью. Среди них в работе нашли отражение труды А.Н. Асаула, И.Т. Балабанова, Л.П. Белых, В.И. Бусова, А.З. Галеева, П.Г. Грабового, СВ. Грибовского, В.А. Горемыкина, А.Г. Грязновой, В.В. Иванова, И.И. Мазура, С.Н. Максимова, А.В. Марченко, Е.С. Озерова, Н.Г. Ольдерогге, М.Л. Разу, В.М. Рутгайзера, Е.И. Тарасевича, Л.Н. Тепмана, М.А. Федотовой, O.K. Хана, В.Д. Шапиро, Н.А. Щербаковой, В.З. Черняка.
В российской практике развитию сервейинговых услуг способствовала деятельность Центра Сервейинга, созданного на базе Поволжского антикризисного института, где и была разработана в 1999 году концепция сервейинга для российских условий. Реализация новой услуги была направлена на получение максимально возможного эффекта от использования недвижимости.
Зарубежные и российские ученые внесли огромный вклад в исследование теории и методологии анализа рынка недвижимости, вопросов оценки и управления недвижимым имуществом. В то же время вопросы, связанные с рассмотрением особенностей развития сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью, обоснованием их целесообразности в современных условиях, требуют дополнительного исследования.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке предложений по развитию сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью.
Достижение поставленной цели предусматривает решение следующих задач:
уточнить понятие «сервейинговые услуги» и выявить особенности их использования в управлении коммерческой недвижимостью;
исследовать виды сервейинговых услуг применительно к стадиям жизненного цикла объекта недвижимости в соответствии с содержанием концепции сервейинга;
провести анализ состояния рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью и установить основные причины возникновения сервейинговых услуг,
обобщить и проанализировать особенности деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги в сфере коммерческой недвижимости;
обосновать значение сервейинговых услуг в условиях кризиса и роль компаний, которые их оказывают;
сформулировать и обосновать рекомендации по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью на основе применения сервейинговых услуг;
представить организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости.
Объектом исследования является процесс развития сервейинговых ус-
луг как совокупности мероприятий, осуществляемых компаниями при управлении коммерческой недвижимостью.
Предметом исследования являются организационно-экономические отношения, оказывающие влияние на развитие сервейинговых услуг и возникающие в процессе их реализации.
Теоретические и методологические основы исследования. В основе диссертационного исследования - фундаментальные положения экономической науки, труды отечественных и зарубежных ученых, которые внесли существенный вклад в теорию управления недвижимостью, рассмотрев основу формирования эффективного управления через механизм функционирования рынка недвижимости.
При выполнении работы использовалась совокупность приемов и методов, включающая системный подход, статистический и экономический анализ, методы сравнений, анализа и синтеза, методы экспертных и балльных оценок, аналогий.
Информационная база исследования сформирована на основе использования данных Росстата, информации, опубликованной в научной литературе и периодических изданиях, данных отчетов компаний, представляющих обзор рынка коммерческой недвижимости, сведений официальных источников, представленных в числе информационных ресурсов сети Internet.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке методических и научно-практических рекомендаций по развитию сервейинговых услуг с целью совершенствования управления коммерческой недвижимостью.
Основные научные результаты, полученные лично автором и выносимые на защиту:
Уточнено понятие «сервейинговые услуги», из которого следует, что это совокупность мероприятий, выполняемых субъектами предпринимательской деятельности и основанных на применении комплексного подхода к управлению недвижимым имуществом. Данные мероприятия охватывают все стадии жизненного цикла объекта недвижимости, их целью является обеспечение максимально возможной доходности объекта недвижимости.
Систематизированы виды сервейинговых услуг в соответствии с содержанием концепции сервейинга и с учетом особенностей состояния объекта коммерческой недвижимости в зависимости от его нахождения на определенной стадии жизненного цикла.
Выявлены причины возникновения и предпосылки развития сервейинговых услуг в российских условиях на основе обобщения опыта работы компаний и анализа рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Определена роль компаний, оказывающих сервейинговые услуги в условиях кри-
7 зиса, которая заключается в создании выгодных для собственника условий эксплуатации недвижимого имущества.
Разработаны рекомендации по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе использования сервейинговых услуг, целью которых является создание условий эффективного функционирования недвижимого имущества, обеспечивающих увеличение прибыли и повышение рыночной стоимости объекта.
Предложен организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости, предусматривающий участие компаний, оказывающих сервейинговые услуги, государственных органов, образовательных учреждений и специально созданных научных центров по совершенствованию управления коммерческой недвижимостью.
Диссертация выполнена в соответствии с Паспортом специальности 08.00.05 -Экономика и управление народным хозяйством (Сфера услуг), п. 15.103 Совершенствование организации, управления в сфере услуг в условиях рынка.
Практическая значимость диссертационного исследования. Основные положения, выводы и рекомендации могут быть использованы управляющими компаниями в процессе реализации функций оперативного управления коммерческой недвижимостью, а также арендаторами и собственниками объектов недвижимости - в процессе принятия стратегических решений и осуществления контроля качества управления.
Методические рекомендации по управлению объектами коммерческой недвижимости, представленные в диссертационном исследовании, а также полученные результаты, можно использовать в учебном процессе при подготовке и переподготовке специалистов в области управления недвижимостью.
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертационного исследования докладывались, обсуждались и получили положительную оценку на научно-практических конференциях, проводимых в Пензе, Волгограде и Москве в период с 2002 по 2009 годы.
Публикации по теме диссертации. По теме диссертации опубликовано десять работ общим объемом 4,9 пл., в том числе 3,95 пл. написано лично автором. Из них три статьи опубликовано в журналах, рекомендованных ВАК.
Структура работы. В соответствии с поставленной целью и задачами диссертация состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложений.
В первой главе «Сервейинговые услуги как совокупность мероприятий по управлению коммерческой недвижимостью» рассмотрены сущность и принципы
управления недвижимостью; уточнено значение понятия «сервеиинговые услуги», представлена их характеристика, исследованы особенности их развития; выявлена роль сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью.
Во второй главе «Анализ состояния рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью и деятельности компаний, оказывающих сервеиинговые услуги» рассмотрены основные тенденции рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью; определено место сервейинговых услуг на рынке услуг по управлению коммерческой недвижимостью; выявлены особенности деятельности компаний, оказывающих услуги по управлению коммерческой недвижимостью.
В третьей главе «Пути совершенствования управления коммерческой недвижимостью на основе развития сервейинговых услуг» систематизированы способы реализации сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью; предложены рекомендации по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости с учетом использования сервейинговых услуг; представлен организационно-экономический механизм развития сервейинговых услуг в сфере коммерческой недвижимости.
Заключение содержит теоретические и практические выводы по диссертации.
Понятие и особенности сервейинговых услуг
В настоящее время профессиональное управление объектами коммерческой недвижимости находится в стадии активного развития. Управляющие компании предлагают новые виды услуг, которые направлены на достижение максимальной эффективности функционирования недвижимости. Объекты, способные приносить собственнику доход, требуют профессионального управления, начиная с поиска и оценки альтернатив, выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования и его практической реализации, и заканчивая организацией охраны и текущего ремонта. Высокий уровень менеджмента необходим при инвестировании в производственные и сервисные предприятия, в объекты офисной, торговой, складской, гостиничной недвижимости.
Следует отметить, что коммерческая недвижимость в России стала формироваться сравнительно недавно, только с началом приватизации предприятий. [126, с. 22] С появлением спроса на помещения для офисов и торговой деятельности в России стали говорить о формировании рынка коммерческой недвижимости. До этого объекты недвижимости не воспринимались с точки зрения их коммерческого использования. Сегодня владение коммерческой недвижимостью открывает перспективные возможности для получения дохода. В то же время владение объектом само по себе не гарантирует обязательное получение дохода. Для этого им нужно профессионально управлять. Процесс управления недвижимостью сложный и многогранный. Так как рынок предлагает много однотипных объектов недвижимости, находящихся в состоянии, требующем значительных инвестиций на восстановление или перепрофилирование, многие из них продать практически невозможно. Для того чтобы процесс продаж активизировался, необходимо сформировать потребность в таких объектах. Нередко возникают ситуации, когда у потенциальных потребителей недостаточно средств для вложения в ремонт или реконструкцию здания, но, в то же самое время, есть компании, готовые инвестировать свободные ресурсы в недвижимость. Одна из задач управляющих компаний состоит в том, чтобы решить проблему дисбаланса спроса и предложения. Они занимаются привлечением денежных средств на проведение ремонта, реконструкции, перепрофилирования помещений и сдают их в аренду средним и малым предпринимателям.
В своей деятельности управляющая компания руководствуется научными подходами и опытом, выработанным мировой и отечественной практикой. Комплексное управление, осуществляемое на основе использования сер-вейинговых услуг, предполагает решение основной задачи собственника не 31 движимого имуществ, связанной с обеспечением наиболее выгодной эксплуатации объекта. При этом, как правило, компании, предлагая сервейинго-вые услуги, имеют накопленный опыт работы с объектами коммерческой недвижимости различного функционального назначения - офисной, торговой, складской, гостиничной. Таким образом, очевидно, что масштабы деятельности таких компаний позволяют им разрабатывать концепции эффективного функционирования того или иного объекта. Компания, занимающаяся оказанием сервейинговых услуг, определяет принципы, на основе которых ведется управление недвижимостью. Опираясь на них, специалисты управляющих компаний разрабатывают программы, направленные на увеличение дохода собственника за счет эффективного использования объектов недвижимости.
Особенность современного рынка коммерческой недвижимости состоит в том, что необходимо системное и экономически обоснованное управление объектом недвижимости на всех стадиях его жизненного цикла — строительстве, эксплуатации, реконструкции и ликвидации. Применение концепции сервейинга в управлении недвижимостью можно назвать инновационным решением. Системный подход является основой концепции сервейинга.
Сервейинг (от англ. survey — обследование, проверка) — реализация системного подхода к развитию и управлению недвижимостью; включает все виды планирования (стратегическое, оперативное) в целях функционирования недвижимости, а также мероприятия, связанные с проведением комплекса технических и экономических экспертиз объектов недвижимого имущества, обеспечивающих получение максимального эффекта при управлении недвижимостью. [113]
Исторически сервейинг впервые сформировался в Англии в XV-XVI вв. и на начальном этапе включал в себя функции специально уполномоченных государственных чиновников по межеванию земельных участков, регистрации объектов земельной собственности и прав на них. Это объясняется тем, что в тот период времени земля рассматривалась как главное богатство, основа жизнедеятельности и главный источник получения доходов. Один из основоположников экономической науки У. Петти выразил это словами: «Труд - отец и активное начало богатства, а земля - его мать». Основой развития английской экономической школы и практики являлись вопросы, связанные с недвижимостью. Понимание недвижимости как фундамента национального богатства прослеживается на протяжении многих веков. По мере развития рыночной экономической системы, насущные потребности в решении проблем, связанных с недвижимостью, потребовали масштабной подготовки специалистов. Закономерным следствием стало основание в Лондоне в 1868 году Института по подготовке сервейеров. В 1881 году ему было присвоено звание «Королевского» и с тех пор он называется Королевский институт уполномоченных оценщиков - Royal Institution of Chartered Surveyors. Сервейеры выполняют функции по сбору, предоставлению и обработке информации об объектах недвижимости, городскому планированию, подготовке и внедрению проектов по застройке, оценке и управлению недвижимостью, ремонту, реконструкции и модернизации зданий, строительной инспекции, принимают участие в продаже и аренде коммерческой недвижимости. Таким образом, деятельность сервейеров охватывает все этапы и формы проявления жизненного цикла недвижимости, обеспечивает взаимосвязанное решение всех практических вопросов. [44; 57; 163]
Сервейинг - это профессиональное, комплексное, системное управление недвижимостью. Теория сервейинга представляет собой форму организации научного знания, дающую целостное представление о закономерностях и существующих связях по созданию, использованию и эксплуатации объектов недвижимости на всех этапах жизненного цикла. [44]
Инновационный характер сервейинга проявляется в том, что управление недвижимостью осуществляется в интересах собственника объекта [15] и нацелено на получение конкретного результата. В то же время сервейинг предполагает разделение функций собственника и управляющей компании. В итоге сочетание профессионального управления недвижимостью, с одной стороны, и принятие стратегических решений собственником, с другой сто 33 роны, позволяет ему наиболее эффективно использовать недвижимость, сохраняя при этом контроль над объектом.
Управление недвижимостью является постоянным и коммуникационным процессом и в широком смысле может быть представлено, как процесс планирования со следующими этапами: анализ и постановка проблемы; поиск альтернатив решений; оценка и принятие решений.
Планирование в теории сервейинга занимает центральное место и представляет собой регулярно повторяющийся процесс принятия решений, в котором имеют место различные виды управленческой деятельности. В узком смысле управление может быть представлено, как процесс реализации проекта, включающий этапы: проведение в жизнь выбранной альтернативы; становление и контроль; процесс эксплуатации с этапами функционирования и развития объекта недвижимости. Под управлением как деятельностью понимается процесс решения проблем в ходе достижения целей, выражающийся в получении, переработке и передаче информации. [44]
Как показывает изучение мирового и отечественного опыта, применение профессионального подхода к управлению недвижимым имуществом позволяет существенно повысить его эффективность с учетом интересов собственников. С этой целью и рассматривается сервейинг, в рамках которого предусмотрено осуществление мероприятий, направленных на проведение комплекса технических и экономических экспертиз объектов, обеспечивающих получение максимального общественного эффекта.
Как было отмечено в данной главе диссертационного исследования, профессиональное управление недвижимостью характеризуется разграничением функций собственника и управляющего. Как правило, функции собственника связаны с принятием стратегических решений и осуществлением контроля качества управления. А к функции сервейинговых управляющих компаний относится оперативное управление объектами недвижимости.
Основные тенденции рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью
Институт профессионального управления объектами недвижимости в России пока еще только формируется, но основные направления его развития уже пройдены во многих странах мира. В связи с этим не вызывает сомнения целесообразность использования накопленного в мире опыта с учетом специфики отечественного рынка недвижимости.
Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Характерная особенность рынка недвижимости состоит в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. [105, с. 31] В течение нескольких последних лет, вплоть до кризиса, наблюдалось повышение активности участников российского рынка недвижимости. Это обусловлено деятельностью компаний, которые специализируются на операциях с недвижимостью, в том числе и тех компаний, которые оказывают услуги по управлению недвижимостью. В соответствии с функциональным назначением объектов развитие российского рынка недвижимости наиболее заметно проявилось в сегментах жилой, офисной и торговой недвижимости.
В диссертационной работе проводились исследования рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Как было отмечено в предыдущей главе, возможность использования сервейинговых услуг с целью совершенствования управления коммерческой недвижимостью рассматривалась в основном применительно к объектам офисной и торговой недвижимости. Соответственно, с учетом особенностей выделенных сегментов проводился анализ рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Прежде всего, следует отметить, что в России развитие рынка услуг по управлению объектами коммерческой недвижимости происходило по двум направлениям.
Первое направление связано с развитием деятельности иностранных управляющих компаний. Оно, в большей степени, характерно для Москвы. В середине девяностых годов в Москве началось строительство бизнес-центров класса «А». Эти объекты строились за счет иностранных инвестиций для зарубежных арендаторов. Услугами по их привлечению, а также управлением объектами занимались зарубежные компании. В результате, формирование рынка управляющих компаний Москвы началось с работы зарубежных фирм.
Второе направление связано с возникновением и последующим распространением деятельности российских управляющих компаний. Такое развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью характерно для Санкт-Петербурга. В отличие от Москвы, в Санкт-Петербурге строительство бизнес-центров класса «А» осуществлялось медленно, но при этом активно возводились бизнес-центры класса «В», развивался рынок редевелоп-мента. Многие компании, управляющие коммерческой недвижимостью Санкт-Петербурга, были образованы из строительных и брокерских компаний. Среди них наиболее известны «Бекар», «ВМБ-Траст», «АйБи Групп», «МК ПСБ». В итоге, к моменту возникновения у инвесторов интереса к рынку недвижимости Санкт-Петербурга, там уже сформировался рынок услуг по управлению коммерческой недвижимостью. [158]
В крупных региональных центрах России развитие рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью происходило гораздо медленнее. Пока рынки коммерческой недвижимости Москвы и Санкт-Петербурга приносили высокие дивиденды, инвесторы не обращали внимания на региональные рынки. Затем, по мере насыщения этих рынков внимание инвесторов стали привлекать и региональные рынки крупных городов России. Так, например, в 2005 году в двух российских столицах доходность объектов коммерческой недвижимости составляла в среднем 15-17%, в то время как в регионах она достигала 25% годовых, а для особенно эффективных проектов и выше. В результате, в регионах можно было наблюдать настоящий бум строительства торговых и офисных объектов, рост спроса на качественные площади. Обострение конкуренции в региональных центрах не могло не вызвать рост требований к качеству управления. Собственники коммерческой недвижимости и инвесторы стали привлекать к управлению региональными объектами управляющих из Москвы и Санкт-Петербурга. По мнению экспертов, по уровню развития рынка коммерческой недвижимости Санкт-Петербург отстает от Москвы на 2-3 года. Примерно на такой же срок рынок коммерческой недвижимости регионов отстает от Санкт-Петербурга. Соответственно, можно сделать вывод, что развитие коммерческой недвижимости регионов по сравнению с рынком Москвы происходит с опозданием примерно на 5-6 лет. Таким образом, знание законов развития российского рынка позволяет компаниям Москвы и Санкт-Петербурга прогнозировать ситуацию на региональных рынках. [158]
Коммерческую недвижимость, находящуюся под управлением в Санкт-Петербурге, Москве и регионах, трудно сравнивать между собой, исходя из разных критериев ее отнесения к объектам управления определенного масштаба. Например, в Санкт-Петербурге объект площадью 15-20 тыс. кв.м считается большим, а в Москве к таким объектам относят площади от 70-100 тыс.кв.м. Крупным региональным проектом считается объект от 10 тыс. кв.м.
Цена доверительного управления колеблется в широком диапазоне и зависит от договоренностей и набора услуг. Существуют различные схемы оплаты услуг по управлению коммерческой недвижимостью. Например, на практике применяется вариант, предусматривающий фиксированную оплату и процент от прибыли.
В процессе управления объектом недвижимости собственнику могут быть оказаны такие услуги, как консалтинг в эксплуатации, проведение тендера, аудит системы управления, составление арендного плана. Цена за эти услуги колеблется в зависимости от компании и объема работ. В настоящее время в Москве и Санкт-Петербурге востребованы такие виды услуг управляющих компаний, как создание бизнес-плана объекта и брокеридж. [158]
Брокеридж - вознаграждение, получаемое брокером, которое устанавливается в виде процента от стоимости сделки или в виде определенной суммы за проведение сделки.
Стоимость брокериджа коммерческой недвижимости, например, зависит от объема и условий и составляет от 4 до 8% годовой арендной платы. Также развивается такое направление, как эксплуатация недвижимости. [158] В современных условиях для успешной реализации проектов собственникам уже недостаточно простого составления концепции или бизнес-плана. Клиентам, как правило, требуется проектное сопровождение на этапе проектирования и строительства объектов, а также привлечение якорных арендаторов, рекомендации по проведению тендеров. Для решения этих задач можно использовать сервейинговые услуги.
В 2008 году российский рынок услуг по управлению недвижимостью являлся привлекательным для долгосрочных инвестиций. Это объяснялось тем, что рынок недвижимости активно развивался, объемы строительства характеризовались устойчивым ростом. В результате увеличивался и спрос на услуги профессиональных управляющих компаний. По оценкам экспертов, объем рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью в 2008 году оценивался в пределах от 400 до 500 миллионов долларов. В то же время участники рынка отмечают наличие определенных проблем, возникающих при его освоении. Основная причина такого положения дел на рынке состоит в том, что многие собственники пользуются ограниченным набором услуг компаний по управлению недвижимостью для обеспечения уборки, охраны помещений и прочих хозяйственных функций. При этом следует отметить, что в классическом понимании управление недвижимостью подразумевает работу с финансовыми потоками и увеличение эффективности функционирования объекта. Таким образом, смысл управления недвижимостью состоит в минимизации расходов и увеличении доходов. Также важно обратить внимание на тот факт, что для российской практики управления коммерческой недвижимостью подходы, западная терминология управленческого бизнеса и традиции его ведения не стали привычными. В данном случае речь идет о таких понятиях, как Facility Management, Property Management, Building Management, Asset Management. Их сущность рассматривалась ранее в первой главе диссертационного исследования.
По мнению экспертов, в настоящее время для рынка управления недвижимостью характерны следующие тенденции: с одной стороны, происходит укрупнение внешних действующих управляющих компаний, с другой стороны, создаются собственные управляющие компании. Доходность компаний, занимающихся оказанием услуг по управлению недвижимостью, оценивается по-разному и составляет от 3 до 20%.
На рис. 8 [112] представлены результаты экспертных оценок спроса на услуги компаний, занимающихся профессиональным управлением коммерческой недвижимостью в Москве.
Особенности деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги в сфере управления коммерческой недвижимостью
Компании, оказывающие сервейинговые услуги - это, прежде всего, организации, которые имеют определенную организационно-правовую форму, предусмотренную законодательством Российской Федерации для коммерческих организаций, занимающимся управлением недвижимостью.
В своей деятельности организация, оказывающая сервейинговые услуги, руководствуется законодательством Российской Федерации, стандартами уполномоченного органа по регулированию деятельности управляющих недвижимым имуществом, а также нормативными актами, разработанными на уровне субъектов Российской Федерации.
В России в сфере коммерческой недвижимости функционируют различные компании, оказывающие сервейинговые услуги. Среди них — ООО «Сервейинговая компания «Элеон». Это дочернее предприятие ЗАО «Миэль-недвижимость», основанное в 2002 году. К функциям ООО «Сервейинговая компания «Элеон» относятся: экспертиза состояния недвижимости; оценка рыночной стоимости объекта; составление подробной программы управления объектом недвижимости; привлечение инвестиций; выбор и реализация наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости; подготовка объекта недвижимости к продаже с целью увеличения его стоимости; подбор и проверка арендаторов, документальное сопровождение, обеспечение сбора арендной платы; развитие системы сервиса, подготовка и проведение рекламной компании; регулярная отчетность перед собственником в удобной форме и периодичности. [156]
Другим примером организации функционирования компаний, оказывающих сервейинговые услуги, является деятельность ОАО «Сервеиинговая компания «Единая арендная система»», расположенной в г. Казань. Эта компания позиционирует свою деятельность как «предоставление услуг по операциям с недвижимостью». ОАО «Сервеиинговая компания «Единая арендная система»» занимается управлением эксплуатацией нежилого фонда, продажей и сдачей в аренду недвижимого имущества, а также оказывает различные услуги на рынке недвижимости.
В соответствии с информацией, представленной на сайте данной компании, ее функциями являются: подготовка концепции наилучшего коммерческого использования объектов недвижимости; организация и контроль производства ремонтных работ, реконструкции, строительства; организация рекламной деятельности, PR-компаний; поиск и подбор арендаторов, заключение договоров аренды, сбор арендных, коммунальных, эксплуатационных платежей от арендаторов и других контрагентов; оказание арендаторам дополнительных услуг; организация эксплуатационного обслуживания и охраны объектов недвижимости путем привлечения специализированных организаций; организация обеспечения объектов коммунальными услугами; представление интересов собственников объектов недвижимости в государственных органах по вопросам оформления правоустанавливающих, технических, земельных, строительных и прочих документов на объекты недвижимости.
Отличительная особенность управления недвижимостью на основе развития сервейинговых услуг состоит в том, что они реализуются комплексно. Целью в данном случае является результат, который желает получить собственник недвижимости. Результатом может быть, например, повышение рыночной стоимости объекта, или увеличение его доходности. Но для достижения поставленной цели необходимо обеспечение выполнения многочисленных функций, связанных с проведением маркетинговых исследований, оцен 88 ки объекта недвижимости, консалтинговой деятельностью, инвестиционным анализом. С точки зрения комплексного подхода, управление недвижимостью должно осуществляться на профессиональной основе сервейинговыми компаниями, или управляющими компаниями, реализующими сервейинго-вые услуги. Управление недвижимостью на основе сервейинга позволяет обеспечить максимальную оптимизацию всех ресурсов объекта недвижимости, учитывая его особенности, а также цели и задачи собственника.
Цели управления недвижимостью уже рассматривались в первой главе диссертационного исследования с учетом их классификации. На рис. 11 они представлены в обобщенном виде.
В соответствии с поставленными целями управления объектами коммерческой недвижимости определяются участники процесса управления, с которыми сервейинговые компании взаимодействуют в процессе осуществления своей деятельности.
Цели собственников постоянно меняются. Например, в результате расширения основной хозяйственной деятельности коммерческая недвижимость начинает использоваться в операционных целях, соответственно изменяется потребность в персонале, занятом сдачей в аренду временно свободных помещений. Так как сервейинговая компания работает на разных клиентов, она может лучше приспособиться к уходу одних и появлению других клиентов.
Особенности функционирования компаний, оказывающих сервейинго-вые услуги, состоят в следующем:
- во-первых, эти компании обеспечивают эффективное функционирование объекта в результате применения комплексного подхода к управлению коммерческой недвижимостью;
- во-вторых, от повышения доходности объекта в результате управления сервейинговой компании, зависит ее доход, а значит, и заинтересованность в достижении целей собственника;
- в-третьих, компании, оказывающие сервейинговые услуги, осуществляя оперативное управление объектами, сами, как правило, ими не владеют;
- в-четвертых, собственник не тратит время на решение текущих проблем, но при этом сохраняет за собой функции стратегического управления.
Основная цель компаний, оказывающих сервейинговые услуги — приносить собственнику максимальный доход, увеличивать инвестиционную стоимость объекта и освобождать время собственника для ведения его основной деятельности.
Весь спектр услуг, оказываемых управляющими компаниями в сфере коммерческой недвижимости, можно условно разделить на четыре уровня. [23]
Самый нижний уровень - это клининг и прочие мелкие сопутствующие услуги.
На втором месте - техническое обслуживание и эксплуатация объекта, оптимизация расходов (facility management).
Более высоким уровнем является оперативное управление объектом, работа с арендаторами, их отбор, решение текущих вопросов аренды (property management). Самым высоким уровнем является стратегическое, долгосрочное управление финансовыми потоками и активами объекта (asset management). Как правило, такое управление начинается сразу после разработки проекта будущего здания.
Подробная характеристика данных уровней представлена в первой главе диссертационного исследования. В данном случае они упоминаются в связи с необходимостью выделения особенностей деятельности компаний, оказывающих услуги по управлению коммерческой недвижимостью.
Результаты анализа состояния рынка услуг по управлению коммерческой недвижимостью позволяют сделать следующие выводы:
- в настоящее время российские управляющие компании, занятые в сфере коммерческой недвижимости, оказывают, в основном, клининговые услуги, а также функционируют в сегментах facility и property management;
- полное оперативное управление, несмотря на то, что оно является основным в деятельности компаний, оказывающих сервейинговые услуги, имеет место в единичных случаях;
- западные компании работают в высокодоходном сегменте офисов класса А и торговых центров высшего уровня, а российские компании стараются обслуживать объекты классом ниже. Доходность этих объектов не так высока, как в верхнем сегменте рынка, но для обеспечения рентабельности вполне достаточная. [23]
По расчетам экспертов, средняя доходность бизнеса по управлению коммерческой недвижимостью составляет от 15 до 20%. По оценкам самих управляющих недвижимостью, на рынке представлены как компании, которые берутся только за объекты, приносящие не менее 50% прибыли, так и те, для которых 10%) — приемлемый результат при соответствующем объеме управления. Так, например, группа компаний «Бекар» при управлении объектами недвижимости ориентируется на рентабельность в размере 10-20%. [23]
Особенностью действующих на рынке управления коммерческой недвижимостью компаний является и то, что в основном они, как правило, бы 91 ли образованы из структурных подразделений других аналогичных компаний. Они выделились в самостоятельные организации по причине развития рынка недвижимости из девелоперских, консалтинговых, брокерских, риэлторских оценочных фирм, а также из банковского и финансового секторов.
Предложения по совершенствованию управления объектами коммерческой недвижимости на основе развития сервейинговых услуг
Инфраструктура профессионального управления недвижимостью представляет собой совокупность организаций, не являющихся прямыми участниками управления, но обеспечивающих выполнение своих функций путем предоставления услуг, необходимых для эффективного управления недвижимостью. [57] Инфраструктура профессионального управления представлена на рис. 14.
Все элементы инфраструктуры профессионального управления недвижимостью выполняют специальные функции по обеспечению взаимодействия между основными участниками профессионального управления недвижимостью: сервейинговыми компаниями, собственниками, арендаторами, подрядными эксплуатирующими организациями, девелоперами.
Одним из элементов инфраструктуры профессионального управления недвижимостью являются консалтинговые фирмы. Это обусловлено тем, что наличие специализированных исследовательских, консалтинговых фирм, активное использование услуг профессиональных консультантов повышает обоснованность управленческих решений и снижает издержки по содержанию системы управления недвижимостью. В этом случае основные участники процесса управления недвижимостью делегируют специализированным организациям функции, связанные с мониторингом и анализом рынка, проведением технической экспертизы объекта недвижимости, разработкой и оценкой программ управления объектом недвижимости. Обладающие квалифицированными специалистами консалтинговые компании являются центрами накопления и распространения опыта профессионального управления недвижимостью.
В рамках системы профессионального управления недвижимостью они способны оказывать следующие услуги: мониторинг и анализ рынка недвижимости; юридическая и техническая экспертиза объекта; определение наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости; разработка и оценка программы управления объектом недвижимости; рекомендации по формированию арендной политики; кадровый аудит и подбор персонала; разработка маркетинговых стратегий и планов рекламных мероприятий; подготовка текста контракта на управление тем или иным объектом недвижимости и приложений к нему; разработка проектов развития недвижимости; непосредственное управление развитием недвижимости.
Консультационные услуги могут предоставляться как в комплексе, так и по отдельным группам, с различным уровнем детализации:
- во-первых, это может быть экспресс-анализ представленной программы управления объектом, в результате которого клиент получает ее подтверждение или, наоборот, выявление ее проблемных мест;
- во-вторых, это может быть абонентское обслуживание с постоянным консультированием по возникающим вопросам.
Результатом консультирования является оформленный по единым стандартам отчет с подробными приложениями. Например, отчет по оптимизации организационной структуры сервеиинговои компании сопровождается схемой взаимодействия и положениями об ее основных службах; техническая экспертиза - рекомендациями по проведению текущего и капитального ремонта; контракт на управление - формами ежемесячной отчетности сервеиинговои компании. [57]
Структуру спроса на рынке на услуги управляющих компаний целесообразно проиллюстрировать посредством типологии клиентов.
Клиенты-профессионалы, в том числе:
- крупные зарубежные корпорации, например, IKEA, Auchan, Microsoft, западные инвестиционные фонды — ориентированы на международные консалтинговые структуры и западные бренды;
- российские сетевые торговые компании, например, «Перекресток», «Гиперцентр» - менеджмент компаний делит с управляющими компаниями ответственность за собственную деятельность; кроме профессионализма также востребована брендовая и имиджевая составляющая;
- российские профильные и непрофильные инвесторы — ориентированы на профессиональное управление, специализацию и разделение сфер компетенции.
Непрофессиональные клиенты, в том числе:
- занятые в сфере коммерческой недвижимости игроки, желающие улучшить качество реализуемых проектов — ожидают профессиональных советов и коррекции проектов, не всегда ясно формулируют задачи. Самый перспективный, быстрорастущий и быстро изменяющийся сегмент с точки зрения профессиональных консультантов и управляющих недвижимостью;
- случайные клиенты — не осознают потребности в консалтинговых и сервейинговых услугах, ориентированы на распространенность практики использования этих услуг.
Совершенствованию управления объектами недвижимости в значительной степени способствует введение стандартов. Управление недвижимостью должно осуществляться по апробированным методикам и стандартам, позволяющим уменьшить элементы субъективизма в принятии управленческих решений и сводить к минимуму риски собственников, клиентов, сервейинговых компаний, общества и государства от непрофессионального управления.
Система нормативных документов в сфере управления недвижимостью представляет собой совокупность взаимосвязанных документов, принимаемых компетентными органами государственной власти, саморегулируемыми организациями управляющих недвижимостью, предприятиями и организациями для применения на всех этапах системы управления недвижимостью в целях защиты прав и интересов ее участников. [57]
Для обслуживания непосредственно управленческой деятельности управляющему недвижимостью необходимо использовать различные методики, которые должны быть стандартизованы. Поэтому в системе нормативно-методических документов по управлению недвижимостью ключевое место занимают стандарты профессиональной практики управляющих недвижимостью, устанавливающие соответствующие правила и нормы. Стандарты обобщают международный опыт, сложившийся в практике профессиональных управляющих недвижимостью, адаптируя его к текущей хозяйственной ситуации, а также формулируют требования к профессиональной подготовке управляющего недвижимостью, соотнося их с возможностями образовательной системы страны. [57]
На российском рынке услуг по управлению недвижимостью большую деятельность по стандартизации процессов управления недвижимостью провела общественная организация «Межрегиональная ассоциация управляющих недвижимостью».
Этой организацией была разработана комплексная четырехуровневая система стандартов (см. рис. 15).
