Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 . Анализ состояния земельного фонда города и эффективность его использования 8
1.1. Анализ распределения земель г.Москвы по функциональному назначению 8
1.2. Влияние градостроительного регулирования на инвестиционные процессы в Москве 12
1.2.1. Анализ приоритетных направлений в градостроительстве 12
1.2.2. Влияние правового и экономического механизма на регулирование процесса землепользования 16
1.3. Анализ земельных ресурсов города 21
1.3.1. Предпосылки определения резерва городских земель 21
1.3.2. Методы определения эффективности использования земель. 23
1.3.3. Критерии оценки предприятий для целей реформирования 27
1.3.4. Анализ распределения земель в промышленных зонах по целевому использованию 30
Выводы 32
Глава 2. Анализ применяемых методик оценки городских земель 35
2.1. Правовой аспект оценки земель промышленных предприятий 35
2.2. Анализ существующих методов оценки недвижимости 36
2.2.1. Принципы оценки стоимости земельных участков реформируемых предприятий 36
2.2.2. Изучение основных подходов к оценке недвижимости и их использование для целей реформирования промышленных предприятий г.Москвы 39
2.2.3. Анализ методов определения стоимости городских земельных участков 42
2.3. Анализ применяемых методов оценки земли и возможность их адаптации для целей вывода промышленных предприятий 45
2.3.1. Изучение методов практической оценки земель в г.Москве 45
2.3.2. Анализ применяемых методик оценки земли в Москве 52
2.4. Анализ зарубежного опыта оценки земли 56
Выводы 61
Глава 3. Разработка методики экономической оценки реформирования промышленных предприятий 63
3.1. Расчет затрат на реформирование промышленных предприятий 63
3,1.1 Расчет затрат на строительство предприятия на новой территории. 66
3.1.2. Расчет затрат на подготовку территории к новому строительству 73
3.2. Расчет стоимости земель реформируемых промышленных предприятий на основе доходного подхода в оценке городскихземель. 74
3.2.1. Применение метода физического остатка (рентный подход) 77
3.2.3. Применение метода физического остатка (подход продаж) 80
3.2.3. Подход к оценке с точки зрения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка 81
Выводы 85
Глава 4. Апробация экономического механизма реформирования городских промышленных предприятий 87
4.1. Обоснование необходимости реформирования промышленного предприятия 87
4.2. Расчет затрат на реформирование предприятия 92
4.3. Расчет стоимости земли по доходному методу 95
4.3.1. Расчет затрат на новое строительство 95
4.3.2. Расчет по методу физического остатка (рентный подход) 98
4.3.3. Расчет по методу физического остатка (подход продаж) 99
Выводы 100
Заключение 102
Литература 106
Приложение №1 111
Приложение №2 115
- Анализ приоритетных направлений в градостроительстве
- Принципы оценки стоимости земельных участков реформируемых предприятий
- Расчет затрат на подготовку территории к новому строительству
- Расчет затрат на реформирование предприятия
Введение к работе
Актуальность исследования
Развитие рыночных отношений в нашей стране способствует росту политической, экономической и социальной значимости земельных отношений. Являясь одновременно и пространственным базисом для общественно-производственной деятельности, и объектом недвижимости с правовыми отношениями, земля - это один из основных ресурсов развития и функционирования города. Рыночные отношения требуют принципиально новых подходов к формированию и осуществлению земельной политики. Особенно это актуально для крупных городов, обладающих большими земельными ресурсами.
Взяв курс на превращение города Москвы в экономический и финансовый центр мирового уровня, необходимо решить и вопросы, связанные с обеспечением бизнеса достаточным количеством торгово-офисных помещений и высококачественными жилыми площадями. Удовлетворение спроса сдерживается отсутствием свободных земельных участков.
В тоже время многие территории, необходимые городу для дальнейшего развития и привлекательные для инвестиционных вложений, используются крайне неэффективно с точки зрения их экономического потенциала.
Согласно проведенному исследованию промышленные объекты в г.Москве занимают второе место по площади используемых ими земельных участков. Эффективность использования занимаемых промышленными предприятиями территорий крайне низкая.
Вопросы, связанные с повышением отдачи от использования земельных участков в Москве, занимаемых промышленными предприятиями, являются особенно актуальными на сегодняшний день. Тем более, что значительные территории особенно в центральной части города заняты предприятиями и объектами не имеющими отношения к
обеспечению его жизнедеятельности и не соответствуют
функциональному назначению территории.
Все это заставляет искать новые подходы к возвращению в хозяйственный оборот данной категории земель. Поэтому реформирование промышленных предприятий, расположенных на городских территориях, является одним из перспективных направлений развития города.
Цель и задачи исследования
Целью исследования является разработка экономических механизмов реализации программы перераспределения земель промышленных предприятий Москвы.
Цель исследования обуславливает постановку следующих задач:
анализ состава городских земель (на примере Москвы) по их функциональному назначению и определение возможного резерва городских территорий, из числа неэффективно используемых;
определение критериев оценки предприятий для осуществления мероприятий по их реформированию;
проведение анализа влияния рентного механизма регулирования на процесс землепользования в Москве;
анализ классических принципов определения рыночной стоимости земельных участков с целью дальнейшей их адаптации к реальным условиям развивающегося земельного рынка Москвы;
проведение анализа зарубежного опыта оценки земель (в частности городских земель);
возможность применения существующей процедуры оценки городской земли для целей реформирования предприятий;
выбор подходов к определению эффективности использования городских территорий;
изучение влияния на экономики городского землепользования механизма градостроительного регулирования, а также определение основных перспективных направлений градостроительства на землях промышленных предприятий;
разработка механизма рыночной оценки земель, основанного на анализе затрат на высвобождение территории для нового строительства, реконструкции и оценке рентной доходности приоритетного по функциональному назначению вида использования территории (на примере промышленных предприятий).
Научная новизна проведенного исследования
Отсутствие системы определения рыночной стоимости земли в Москве и осуществляющийся в настоящее время административный подход к определению стоимости городской земли не дают адекватных результатов по определению рыночной стоимости земельных активов города, что является одной из серьезнейших проблем в экономике городского землепользования.
В силу этого обстоятельства диссертационная работа содержит элементы новизны, выражающиеся в следующем:
предложен подход к оценке эффективности использования городских территорий, основанный на анализе нормы рентабельности предприятий;
проведен анализ эффективности использования городских земель с точки зрения их стоимостной величины в зависимости от градостроительного использования территории;
предложен метод определения рыночной стоимости земельных участков промышленных предприятий, основанный на доходном подходе к оценке с учетом его адаптации к реальным условиям московского земельного рынка;
предложено установить нижний предел оценочной стоимости земель промышленных предприятий на уровне величины затрат на их реформирование;
определены основные факторы, влияющие на определение рыночной стоимости земель реформируемых промышленных предприятий.
Практическая значимость работы
Практическая значимость работы состоит в том, что полученные в ней результаты используются в работе по реализации городской
программы вывода промышленных предприятий из центральной части города и реабилитации исторического центра Москвы.
В частности представляется возможным реализовать данную программу, опираясь на результаты исследования по определению рыночной (оценочной) стоимости земельных участков промышленных предприятий.
При использовании предложенных в данной работе подходов к проблеме город сможет получить дополнительный приток средств за счет превышения стоимости земель центральной части города над затратами по реформированию предприятий.
Выполненное исследование показывает, что средства, полученные от реализации земель предприятий центральных районов города, позволяют не только увеличить на периферийной площадке производственные мощности существующих предприятий, но и создается возможность модернизации производственной базы предприятий с учетом новых технологических возможностей.
Осуществление процесса реформирования промышленных объектов позволит не только решить первоочередную задачу улучшения экологической ситуации в городе, но и создаст условия, необходимые городу для начала экстенсивной застройки центра города большим количеством офисных и жилых площадей.
Анализ приоритетных направлений в градостроительстве
Результатом и целью градостроительного развития должно стать повышение качества жизни в городе вследствие изменения городской среды при осуществлении градостроительной деятельности и сохранении устойчивых темпов экономического развития. Основными направлениями градостроительного развития Москвы исходя из долгосрочных перспектив социального и экономического развития города являются [21]:соблюдение экологических нормативов; сохранение историко-культурного наследия; развитие транспортной и инженерной инфраструктуры города; 13сохранение и развитие территорий природного комплекса; развитие жилых, производственных и общественных территорий; сохранение градостроительного развития исторического центра Москвы. Основные направления перспективного развития города предусматривает Генеральный план развития города Москвы (далее -Генеральный план), который должен являться основным документом планирования градостроительного развития города Москвы и разрабатываться с учетом осуществления Москвой функций столицы Российской Федерации, во взаимосвязи с Московской областью [5]. Генеральный план включает: основные направления градостроительного развития Москвы; градостроительное зонирование территории Москвы; программу первоочередных градостроительных мероприятий. Градостроительное развитие города в целом невозможно без точного определения назначения его отдельных территорий. Для этих целей введено градостроительное зонирование территории города Москвы, включающее в себя установление обязательных требований к функциональному использованию (функциональное назначение), застройке (строительное назначение), ландшафтной организации (ландшафтное назначение). В рамках градостроительного зонирования предусматривается увеличение доли территорий природного назначения, стабилизация жилых, сокращение производственных территорий, а также коренная реорганизация центральной части Москвы, что является основным направлением градостроительного развития Москвы на период до 2010 г. При этом программа первоочередных градостроительных мероприятий устанавливает: основные показатели городской программы строительства, благоустройства и развития транспортной и инженерной инфраструктуры; важнейшие градостроительные инвестиционные проекты; объемы и источники финансирования первоочередных градостроительных мероприятий. Устанавливаемые градостроительным зонированием требования распространяются на все объекты недвижимости независимо от форм собственности на указанные объекты, а также сохраняют действие при перемене собственника, арендатора, обладателя иных вещных прав на недвижимое имущество.
В рамках работ по созданию градостроительного зонирования предусмотрено изменение функционального назначения большой части территории города, в том числе и его центральной части, где основной акцент делается на строительстве объектов жилого и административного назначения.
Важное значение при осуществлении градостроительной деятельности на территории города имеет информация о фактическом состоянии территории, ее использовании и условиях использования, а также о градостроительной ценности территории и регламентах градостроения [8J.
Основной акцент при проведении перспективной политики градостроительства в Москве необходимо делать на проведение работ по инвестиционной оценке территории и оценке эффективности использования территории с учетом ее ресурсных качеств (инженерного обеспечения, транспортной доступности и т.д.).
Продажи крупных объектов недвижимости и земельных участков относительно редки, так как носят долгосрочный характер использования, обусловленный длительным периодом возврата вложенных средств. Указанные обстоятельства заставляют изучать закономерности, действующие на рынке недвижимости и базирующиеся на имеющейся статистике рынка. Особую актуальность это имеет для Москвы, где отсутствие статистических данных сочетается с отсутствием навыков и традиций, связанных с оценкой недвижимости [44]. Что касается получения информации о рынке недвижимости, то она не является такой открытой и достаточной как на потребительском рынке товаров и услуг. Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании. Высокий уровень государственных пошлин, налогообложения сделок с недвижимостью ведет к сокрытию реальной цены сделки [36]. Купля-продажа недвижимости это не просто обычная купля-продажа товаров длительного пользования, а и движение капитала, то есть стоимости, приносящей доход. Недвижимость в руках собственника может использоваться для удовлетворения личных потребностей, а также получения дохода или прибыли. Что касается жилой недвижимости, то она, прежде всего, удовлетворяет личные потребности ее собственника, а в ряде случаев служит источником получения дохода при сдаче ее в аренду. Главной целью нежилой недвижимости, в том числе и земельных участков, является ее эксплуатация для производства товаров и услуг и тем самым получения прибыли или дохода. Эта специфическая особенность недвижимости не есть основание для утверждения, что «недвижимость -это не товар, а капитал в вещной форме», а прежде всего - основание для учета особенностей оборота недвижимости как части движения капитала [36]. Для стран с давно сложившейся рыночной экономикой наличие всех необходимых и достаточных составляющих полноценного рынка недвижимости совершенно естественно. Поэтому при любом анализе ценовой политики или рыночных механизмов ценообразования с вытекающими из нее принципами, критериями и методами оценки их наличие подразумевается «по умолчанию» Иначе обстоит дело при попытках перенесения «классических» определений рыночной стоимости земли, критериев и методов оценки на реальные условия Москвы без детального анализа специфики их адаптации. Поэтому, применяя определенные методы оценки, важно получать не столько некоторое «точное» (точечное) значение стоимости объекта оценки, сколько интервальную оценку (интервал возможных значений стоимости объекта) с одновременным анализом вида распределения вероятности результатов оценки внутри данного интервала, смещенности оценок, сделанных различными методами, и сходимости полученных результатов как по данному земельному участку, так и по соседним и подобным земельным участкам [51]. Очевидно, что по мере развития земельного рынка, создания и совершенствования его основных институтов, методики оценки земли также будут достаточно близки к «классическим», учитывающим и реальную специфику Москвы, и накопленный мировой опыт, Для проведения объективной оценки земельного участка прежде всего необходимо определить цель оценки и исходя из этого применять принципы и методы оценки, адаптированные к конкретным рыночным условиям. Цель обусловливает тип определяемой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) [56]. Главная цель данной работы определить экономический механизм регулирования процесса реформирования промышленных предприятий, поэтому основной подход при определении стоимости актива предприятия (земельного участка) - это определение его стоимости с точки зрения его потребительских качеств. Принципов, которые необходимо учитывать, весьма много, и при оценке недвижимости необходимо по возможности учитывать все или хотя бы основные, помня, что все принципы взаимосвязаны между собой [48,55,56]:принцип спроса и предложения;принцип изменения; принцип замещения принцип наилучшего и наиболее эффективного использования; принцип падающей и растущей продуктивности; принцип вклада; принцип конкуренции; принцип соответствия; принцип ожидания.
Принцип «наилучшего и наиболее эффективного использования» наиболее применим не только для оценки свободных земельных участков, но и для оценки застроенных территорий. Следовательно, использование данного принципа позволяет оценить максимально возможную величину земельной ренты от конкретного земельного участка, в независимости от степени его застроенности (как уже ранее отмечалось в разделе 1.3.2). Особое значение данный принцип приобретает при реализации городской программ реконструкции исторического центра Москвы и программы вывода промышленных предприятий из центральной части города. Однако, как уже говорилось ранее, все выше перечисленные принципы тесно взаимосвязаны между собой и принцип «наилучшего и наиболее эффективного использования» возможно применять при условии согласованности с другими рассмотренными принципами оценки недвижимости.
Принципы оценки стоимости земельных участков реформируемых предприятий
В разделе 3.1. были подробно рассмотрены затраты на освобождение и подготовку земельного участка к новому строительству. Несомненно эти затраты должны быть учтены при определении окончательной стоимости конкретных земельных участков промышленных предприятий.
Однако величина затрат, понесенных инвестором служит нижним пределом оценочной стоимости и для определения ее окончательной величины необходимо проанализировать ожидаемый доход от объекта недвижимости, в частности от земли. Далее основываясь на величине дохода необходимо рассчитать верхний предел оценочной стоимости, при котором будут соблюдены инвестиционные интересы участников. Такой подход носит название - доходного метода.
В совокупности рентные факторы определяют ценность участков городской территории, рыночная стоимость которых, как правило, связана с возможностью различных видов землепользования успешно использовать ее свойства при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. Для практической оценки важное значение играют следующие факторы (весовые коэффициенты): показатели характеризующие положение участка территории в транспортной системе города (доступности центра города, мест приложения труда, мест проживания, мест рекреации, станций метро, железной дороги); экологические характеристики (загрязнение атмосферы, почвенных вод, земли, шумовое загрязнение, зоны вредности промышленных предприятий); инфраструктурная оснащенность территории (тепловые сети, водопровод, канализация и т.д.); особые ограничения на организацию деятельности (архитектурные, инженерные, геологические); потребительский потенциал территории (плотность населения, места обслуживания и т.д.); факторы особой привлекательности (наличие объектов исторической, архитектурно-художественной или природной ценности). При отсутствии земельного рынка и фактических данных о ценах на земельные участки денежное значение показателей рентной доходности может формироваться на основе косвенных экономических показателей. Расчет величины рентного дохода базируется на информации о распределении по территории рыночных цен продажи или аренды недвижимости, включающие данные о фактически совершенных сделках или цены предложения: цены квартирного рынка, данные рынка аренды офисов, автостоянок и т.д. Серьезной задачей является построение закономерности, связывающей свойства участка территории с величиной возможного рентного дохода для различных видов функционального землепользования и тем самым, его возможной рыночной цены. Наличие такой связи позволяет «восполнить» отсутствие рыночных данных их приближенным вычисленным аналогом, опираясь на свойства территории, которые могут быть измерены. Реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости и этот принцип в данном случае должен быть применен к конкретному объекту. Необходимо отметить, что при проведении рыночной оценки потенциального объекта недвижимости в расчет будет приниматься схема перспективного функционального использования территории разработанной Научно-исследовательским и проектным институтом Генерального плана г.Москвы. Поэтому каждый конкретный участок территории будет характеризоваться показателем рентной доходности территории (оценочной рыночной стоимостью), соответствующей ее наилучшему и наиболее эффективному способу использования. Анализ доходности территории по фактическому и наилучшему способам использования может помочь выделить территории, имеющие низкую остаточную стоимость земли и это означает, что потенциал этой территории высок, а используется она неэффективно. В этом случае задача заключается в создании условий, обеспечивающих привлечение на эти территории инвестиций, направленных на повышение стоимости земельной недвижимости. Возможность выявления таких участков на городской территории является одним из привлекательных аспектов использования методики основанной на анализе рентного дохода от использования недвижимости. 3.2,1. Применение метода физического остатка (рентный подход) Одним из привлекательным методов при реализации программы вывода промышленных предприятий является метод физического остатка. Который базируется на капитализации дохода. При капитализации дохода методом физического остатка сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания, приписывается другому элементу - земле. Таким образом остаточный доход - это сумма, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания, которая затем может быть капитализирована для оценки стоимости земли. Согласно классической теории экономики земли, первоначально разработанной для сельскохозяйственных земель, весь доход, приписываемый земле, должен рассматриваться как остаточный. Стоимость земли определяется этим остаточным доходом. Труд, капитал и предпринимательские усилия должны быть оплачены в соответствующем размере. Но они должны быть оплачены до того, как земля сможет принести ренту. После этих выплат земле приписывается остаточный доход, и этот остаток называется земельной рентой [54]. На практике ее называют также экономической рентой поскольку земля сама по себе не может приносить доход. В оценочной терминологии экономическая рента означает рыночную арендную ставку. Остаточный доход, приписываемый земле может быть капитализирован для определения оценочной стоимости земли на основе метода прямолинейного возмещения капитала. В данном случае аннуитетный метод возврата капитала не применим, так как доход приписываемый зданию постепенно снижается и не может быть равновеликим в течении срока службы здания.
Расчет затрат на подготовку территории к новому строительству
Величина общих затрат по подготовке земельного участка, перебазированного промышленного предприятия, для продажи прав его аренды, определяется следующим образом:
Финансирование программы вывода промышленных предприятий из центральной части города и подготовка земельного участка к состоянию пригодному для дальнейшего использования должно осуществляется за счет средств городского бюджета. Однако в случае принятия потенциальным инвестором обязательств по финансированию городской программы вывода промпредприятий, затраты инвестора могут быть компенсированы ему путем предоставления прав аренды профинансированного участка территории. Таким образом минимальный предел стоимости земельного участка (Сзем ) применительно к данной программе эквивалентен величине затрат по подготовке данного земельного участка к продаже.3.2. Расчет стоимости земель реформируемых промышленных предприятий на основе доходного подхода в оценке городских земель.В разделе 3.1. были подробно рассмотрены затраты на освобождение и подготовку земельного участка к новому строительству. Несомненно эти затраты должны быть учтены при определении окончательной стоимости конкретных земельных участков промышленных предприятий. Однако величина затрат, понесенных инвестором служит нижним пределом оценочной стоимости и для определения ее окончательной величины необходимо проанализировать ожидаемый доход от объекта недвижимости, в частности от земли. Далее основываясь на величине дохода необходимо рассчитать верхний предел оценочной стоимости, при котором будут соблюдены инвестиционные интересы участников. Такой подход носит название - доходного метода.В совокупности рентные факторы определяют ценность участков городской территории, рыночная стоимость которых, как правило, связана с возможностью различных видов землепользования успешно использовать ее свойства при осуществлении экономической и хозяйственной деятельности. Для практической оценки важное значение играют следующие факторы (весовые коэффициенты):показатели характеризующие положение участка территории в транспортной системе города (доступности центра города, мест приложения труда, мест проживания, мест рекреации, станций метро, железной дороги);экологические характеристики (загрязнение атмосферы, почвенных вод, земли, шумовое загрязнение, зоны вредности промышленных предприятий); инфраструктурная оснащенность территории (тепловые сети, водопровод, канализация и т.д.);особые ограничения на организацию деятельности (архитектурные, инженерные, геологические);потребительский потенциал территории (плотность населения, места обслуживания и т.д.); факторы особой привлекательности (наличие объектов исторической, архитектурно-художественной или природной ценности).При отсутствии земельного рынка и фактических данных о ценах на земельные участки денежное значение показателей рентной доходности может формироваться на основе косвенных экономических показателей. Расчет величины рентного дохода базируется на информации о распределении по территории рыночных цен продажи или аренды недвижимости, включающие данные о фактически совершенных сделках
или цены предложения: цены квартирного рынка, данные рынка аренды офисов, автостоянок и т.д.
Серьезной задачей является построение закономерности, связывающей свойства участка территории с величиной возможного рентного дохода для различных видов функционального землепользования и тем самым, его возможной рыночной цены. Наличие такой связи позволяет «восполнить» отсутствие рыночных данных их приближенным вычисленным аналогом, опираясь на свойства территории, которые могут быть измерены.
Реализация принципа «наилучшего, наиболее эффективного способа использования» происходит в условиях действующего на рынке спроса и предложения на те или иные типы недвижимости и этот принцип в данном случае должен быть применен к конкретному объекту.
Необходимо отметить, что при проведении рыночной оценки потенциального объекта недвижимости в расчет будет приниматься схема перспективного функционального использования территории разработанной Научно-исследовательским и проектным институтом Генерального плана г.Москвы. Поэтому каждый конкретный участок территории будет характеризоваться показателем рентной доходности территории (оценочной рыночной стоимостью), соответствующей ее наилучшему и наиболее эффективному способу использования.
Анализ доходности территории по фактическому и наилучшему способам использования может помочь выделить территории, имеющие низкую остаточную стоимость земли и это означает, что потенциал этой территории высок, а используется она неэффективно. В этом случае задача заключается в создании условий, обеспечивающих привлечение на эти территории инвестиций, направленных на повышение стоимости земельной недвижимости. Возможность выявления таких участков на городской территории является одним из привлекательных аспектов использования методики основанной на анализе рентного дохода от использования недвижимости.. Применение метода физического остатка (рентный подход)
Одним из привлекательным методов при реализации программы вывода промышленных предприятий является метод физического остатка. Который базируется на капитализации дохода.
Расчет затрат на реформирование предприятия
На основе существующей методики оценки эффективности использования земель в работе проведен анализ эффективности использования земель промышленными предприятиями и сделан вывод о низкой производственной загрузке территорий, и следовательно об их неэффективном использовании.
Показано, что основной резерв территории города с точки зрения перспективного развития градостроительства содержится в землях промышленных предприятий. Предложено использовать механизм замещения категорий землепользователей по видам функционального назначения, который по сути представляет собой процесс перераспределения земель.
Определено, что в г.Москве в соответствии с Генеральным планом развития города приоритетное значение отводится строительству объектов административно-жилого назначения, что приводит к увеличению территорий данного назначения и как следствие приведет к сокращению площадей, используемых другими категориями землепользователей, в т.ч. и земель промышленного назначения.
На современном этапе развития промышленности в г.Москве необходимо пересмотреть вопросы, связанные с использованием предприятиями городских ресурсов, в частности земли. Изучение проблемы регулирования городского землепользования подтвердило необходимость реформирования промышленных предприятий. Поэтому процесс реформирования промышленных предприятий является одним из актуальных направлений при проведении в г.Москве земельной реформы.
2. В работе предложено учитывать следующие критерии при принятии решения о реформировании конкретных промышленных предприятий: экономические, градостроительные, административные, экологические. Критерии оценки предприятий согласовываются с мероприятиями направленными на создание условий благоприятных для проживания граждан на территории города, стимулирование инвестиционной активности, предотвращение социальной напряженности. Критерии оценки предприятий для целей реформирования складываются на основе постоянного мониторинга земель. 3. В ходе исследования предложен принципиально новый подход к решению проблемы определения эффективности использования территории, который основывается на оценке эффективности экономической деятельности предприятия на конкретном участке. В основу подхода положено сохранение минимальной нормы рентабельности конкретным предприятием при условии соблюдения всех экономических и физических норм и ограничений, связанных с эксплуатацией территории. Сделан вывод о том, что чем ближе предприятие расположено к центру города, тем перечисленные критерии оценки заметнее влияют на деятельность предприятия. Применение данного подхода к определению эффективности использования городской территории по существу приведет к наиболее рациональному ее перераспределению. Причем будет сохранена общая тенденция перспективного развития города, где ведущая роль отводится механизму экономического регулирования процесса землепользования. 4. Изучение правового аспекта оценки земель промышленных предприятий показало, что единственным приемлемым для города способом избежать возможных финансовых потерь при продаже земельных участков, связанных с компенсацией непредвиденных потерь инвесторов, является их продажа с полностью выполненным циклом подготовки участков к началу эксплуатации (строительству). При оценке земельных участков необходимо учитывать все ценообразующие факторы и дополнительные затраты инвесторов, связанные с конкретным земельным участком, и не носящими инвестиционный характер. 104 5. Разработана и рекомендована к практическому применению схема учета дополнительных затрат инвестора при ведении нового строительства или реконструкции существующего объекта. Составлен перечень дополнительных затрат инвесторов, в том числе выделены основные категории затрат при реализации программы реформирования промышленных предприятий. 6. Изучение «классических» принципов и методов определения стоимости городских земель показало необходимость детального анализа специфики их адаптации к реальным условиям г.Москвы. В ходе анализа определено, что к программе реформирования промышленных предприятий целесообразно применить доходный подход в оценке занимаемых ими земель, так как перспективное планирование города предусматривает строительство коммерческих объектов административно жилого назначения. В целях выбора метода оценки стоимости земельных участков промышленных предприятий в работе оценены методы рыночной оценки земель и по результатам исследования зарубежного опыта оценки определено, что при отсутствии данных по продаже земельных участков рекомендуется для оценки земли использовать технику остатка. 7. Разработанная автором методика оценки стоимости земель реформируемых предприятий учитывает проектные качества городских территорий, экономические механизмы размещения различных типов функционального землепользования по принципу максимизации дохода, имеющего зависимость от местоположения. Методика оценки земли сориентирована на реализацию крупного градостроительного мероприятия - реконструкцию существующей застройки, то есть перепрофилирование функционального назначения территории. Автором предлагается установить пределы при определении величины стоимости земельного участка. Нижнему пределу стоимости соответствует итоговая величина затрат на реформирование предприятия (дополнительные затраты инвесторов), верхнему пределу соответствует стоимость участка, рассчитанная на основе применения доходного подхода в оценке по методу остатка для земли. В работе принято расчет величины рентного дохода от использования земли базировать на информации о распределении по территории города рыночных цен продажи или аренды недвижимости, включая данные о фактически совершенных сделках. 8. С учетом ранее сделанных выводов предложен следующий алгоритм отбора промышленных предприятий для целей их реформирования: производится оценка эффективности использования территории промышленного предприятия;
