Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 4
ГЛАВА 1. АНАЛИЗ СУЩЕСТВУЮЩИХ МЕТОДОВ ОЦЕНКИ
ЭФФЕКТИВНОСТИ ПРОЦЕССОВ РЕКОНСТРУКЦИИ ЖИЛЫХ
ДОМОВ 13
Анализ отечественного опыта реконструкции жилых домов 13
Анализ зарубежного опыта реконструкции жилых домов 28
Анализ существующих методов оценки эффективности реконструкции жилых домов 45
Программа диссертационного исследования 65
Выводы по главе 65
ГЛАВА 2. МОДЕЛИ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ НАДСТРОЙКИ
ЖИЛЫХ ДОМОВ ОБЪЕМНО-БЛОЧНЫМ МЕТОДОМ В
РЫНОЧНЫХ УСЛОВИЯХ 68
2.1. Модель оценки эффективности надстройки жилых домов
при новом строительстве 68
Модель оценки эффективности надстройки при реконструкции зданий первых массовых серий 75
Исследование эффективности применения перспективных объемных блоков при надстройке жилых домов 84
Выводы по главе 92
ГЛАВА 3. МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЭФФЕКТИВНОСТИ НАДСТРОЙКИ
ЖИЛЫХ ДОМОВ ОБЪЕМНО-БЛОЧНЫМ МЕТОДОМ 95
Система критериев оценки эффективности надстройки мансардных этажей 95
Алгоритм и программный комплекс для реализации методов
оценки эффективности надстройки. 102
3.3. Методология формирования экономически эффективных
муниципальных программ реконструкции жилых домов
объемно-блочным методом в рыночных условиях (на примере
Волгоградской области) 112
Выводы по главе 120
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 122
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 125
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. Результаты исследования эффективности
применения объемных блоков при надстройке мансардных этажей
жилых домов 140
ПРИЛОЖЕНИЕ 2. Муниципальная целевая программа
реконструкции жилых домов первых массовых серий застройки
в городе Волжском Волгоградской области 144
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования
Научная задача обоснования эффективности настройки жилых домов объемно-блочным .методом в рыночных условиях мегаполиса чрезвычайно актуальна.
Прежде всего, необходимо подчеркнуть, что в современных российских условиях дефицита бюджетных средств и иных источников финансирования строительства жилья возрастает значение сохранности и надежности основных фондов непроизводственной сферы. В связи с ограниченными объемами строительства жилья и ухудшением состояния действующих объектов особое значение приобретают реконструкция и капиталь-ный ремонт 2,7 млрд. м существующего в нашей стране жилищного фонда [1-2, 8-Ю].
Вопросы поддержания нормального технического состояния жилых зданий с одновременным совершенствованием их потребительских свойств в настоящее время являются основными при составлении и разработке инвестиционных программ развития жилищного фонда. Анализ зарубежного опыта по обновлению жилого фонда подтверждает техническую возможность реконструкции жилых зданий с повышением уровня их потребительских качеств до современных требований. При этом следует подчеркнуть, что используемые на Западе схемы финансирования ремонтно-строительных работ по обновлению жилищ не могут быть применены в российских условиях без соответствующей адаптации [9, 11-13].
Следует отметить, что специфика условий выполнения капитального ремонта жилых зданий усложняет экономические, технические и организационные задачи, решаемые при проектировании производства и выполнении ремонтно-строительных работ в целях обеспечения наибольшей его эффективности. Значительные объемы трудовых, материально-технических и финансовых ресурсов, расходуемых на капитальный ре-
5 монт, обуславливают актуальность задачи повышения эффективности их использования, которая в значительной части решается в сфере ремонтно-строительного производства.
Ремонт и содержание жилых зданий, их последующее обновление, реконструкция в рыночных условиях должны стать неотъемлемой частью экономической политики российского правительства. Проектирование строительства нового жилья будет неполноценным, если не учитывать основные положения по эксплуатации создаваемых конструкций, систем и объектов жилья в целом. А планирование развития жилищного строительства не может не сопровождаться решением вопросов ремонта и содержания создаваемого жилищного фонда, реконструкции зданий сложившейся застройки. В процессе планомерного социально-экономического развития любого города необходимо оптимальное сочетание обеих форм расширенного воспроизводства - строительство новых и реконструкция существующих эксплуатируемых жилых домов.
Вместе с тем, в большинстве регионов России, в том числе ив Волгоградской области, эффективность реконструкции жилых домов невысокая; Ухудшается техническое состояние и потребительские качества домов, растет число отказов и аварийных объектов жилищной сферы. В настоящее время темпы перехода жилищного фонда в разряд ветхого и аварийного стали сопоставимы с темпами строительства и ввода нового жилья [14, 15,56-60].
При этом следует подчеркнуть, что объемы капитального ремонта и реконструкции существующего жилищного фонда ничтожно малы, а содержание и обслуживание жилья заметно ухудшается.
Степень разработанности темы характеризуется тем, что вопросы воспроизводства жилищного фонда, планирования и финансирования его капитального ремонта в советский период исследовались многими учеными-экономистами, в том числе, Астафьевой Н.С, Блехом Е.М., Борнео-
вым А.П., Васильевым В.М., Вольфсоном В.Л., Воротиловым В.А., Голь-диным М.Б., Жданьковой А.Ю., Кабаковым B.C., Красовским В.П., Лю-бимцевым Ю.И., Мешечеком В.В., Папковым А.И., Петуховой Н.Р., Селю-тиной Л.Г., Сенченко О.А., Соколовым В.К., Тетериным Е.П., Филипповым М.А. и другими специалистами [20-30, 160, 161].
Однако, существующие методики обоснования эффективности реконструкции, основанные на соизмерении затратных сторон и социальных последствий, не вписываются в современную экономическую действительность и не отражают в полной мере значение обновления существующего жилого фонда как сложного экономического и градостроительного процесса. При этом понятие экономичности жилища сводилось к минимизации затрат на его обновление и эксплуатацию вне связи с влиянием этой минимизации на качество жилищных условий.
Пути разрешения проблем планирования и организации капитального ремонта жилищного фонда, экономическая оценка проектов реконструкции жилых зданий представлены в работах Ариевича Э.М., Зельдовича Р.Н., Коломейца А.В., Ларионова А.Н., Ланцова В.А., Матвеева Е.П., Са-дыкова А.С., Филимонова П.И и др. [111, 112, 118, 142-149]. Предложенные ими методики определения эффективности инвестиционных проектов, основанные на принятых в международной практике методах оценки эффективности, позволяют оценивать лишь экономические результаты осуществления тех или иных мероприятий с позиций интересов конкретного инвестора. Однако ими не учитывается должный характер и степень удовлетворения требований проживающего населения.
Разработке различных экономических аспектов обновления существующего жилого фонда, а также развитию методологии формирования инвестиционных программ его капитального ремонта и реконструкции в России и за рубежом посвящены работы современных исследователей Адама Ф.-М., Атопова В:И., Артемьева СП., Белкиной Т.Д., Бузырева
7 В.В., Булгакова С.Н., Валова В.М., Жилиной В.И., Кабанова В.Н., Коршунова Д.Ю., Калиниченко О.В., Латкина А.А., Матюшина В.Н., Меттус В.Г., Панибратова Ю.П., Полякова Л.А., Сазонова А.А., Чекалина B.C., Чернышева Л.Н., Чикишевой Н.М., Шлыкова Д.В. и других ученых [16, 23, 131-133, 160, 161, 166-171].
Следует отметить, что их труды во многом определяют теоретические основы и методологические ориентиры социально-экономического анализа реконструкции жилья. Преобладающее большинство научных работ по проблеме ремонта и реконструкции жилого фонда посвящено ее градостроительным аспектам.
Однако, несмотря на широкий охват рассмотренных аспектов данной проблемы, в научной литературе совершенно недостаточно исследований по специфическим экономическим вопросам реконструкции и переустройства самих жилых зданий, отсутствуют работы по учету влияния новых факторов рыночных условий городской среды.
Решению задач надстройки мансардных этажей в жилых домах посвящены труды Алексеева Ю.В., Афанасьева А.А., Бадьина Г.М., Булгакова С.Н., Верстова В.В., Вольфсона В.А., Казакова Ю.Н., Матвеева Е.П., Олейника П.П., Ройтмана А.Г., Соколова В.К., Тимощука О.А. и других ученых [102, 103, 159-164].
Однако, в существующих разработках не решены вопросы оценки экономической эффективности надстройки жилых зданий таким перспективным методом как объемно-блочным. Кроме того, остались недостаточно исследованными вопросы эффективности возведения мансард применительно к такому перспективному виду жилья, как малоэтажным жилым зданиям коттеджного типа и таун-хаузам. Необходимость учета рыночных условий городов также требует своего специального научного исследования.
Целью диссертационного исследования является разработка науч-
8 но-методических основ оценки эффективности надстройки жилых домов объемно-блочным методом на примере Волгоградской области.
Для достижения поставленной цели в процессе исследования решены следующие задачи:
уточнены роль и место объемно-блочного метода в жилых домах при новом строительстве и реконструкции;
