Содержание к диссертации
ВВЕДЕНИЕ 3
1. НЕОБХОДИМОСТЬ ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ
РЫНКА ЖИЛЬЯ И ОСНОВНЫЕ предпосылки построения:
МОДЕЛИ РЫНКА ЖИЛЬЯ 10
Сущность рынка жилья как экономической категории 10
Основные предпосылки государственного регулирования
рынка жилья 18
1.3. Исходные характеристики модели рынка жилья 40
2. МЕТОДИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ПОСТРОЕНИЯ МОДЕЛИ
РЫНКА ЖИЛЬЯ 53
2.1, Классификация факторов, оказывающих влияние на ситуацию
на рынке жилья 53
2.2. Основные гипотезы и показатели модели рынка жилья 67
3. НАПРАВЛЕНИЯ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ
ГОСУДАРСТВЕННОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ
РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 85
3.1, Факторы, определяющие ситуацию на российском рынке жилья,... 85
3.2. Меры по совершенствованию государственного регулирования
рынка жилья в РФ 110
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 126
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 131
ПРИЛОЖЕНИЕ 143
Введение к работе
Актуальность работы. Вступление России на путь экономических реформ потребовало формирования нового сектора экономики - рынка недвижимости. Недвижимое имущество и жилье как его составляющая являются важными элементом любой экономической системы. Рынок жилья занимает значительное место среди рынков, обеспечивающих фушщионирование экономики страны, участвует во многих экономических отношениях, связанных с собственностью, с государственным регулированием различных сфер экономики и общества. Состояние, тенденции рынка жилья зависят от степени развития всей экономики, особенностей ее отдельных этапов.
Анализируя процессы формирования рынка жилья, стоит учитывать, что и в дореформенный период в условиях плановой экономики уравнительно-распределительные отношения на жилищном рынке сочетались с различными элементами рыночных отношений (жилищные кооперативы, продажа частных домов). Несмотря на это, формирование рынка жилья было связано с определенными трудностями, приведшими в конечном итоге к кризисному состоянию жилищного сектора экономики России.
Переход от жесткого государственного управления в данной сфере к рыночным преобразованиям, отказ государства от роли основного собственника на жилье, а также практически полное отсутствие механизмов самостоятельного участия населения в решении жилищных проблем обусловили обострение кризисных явлений.
Жилищная проблема стала одной из острых социальных проблем и объективно назрела необходимость изменения сложившейся ситуации. Однако, используя только рыночные механизмы, преодолеть кризисное положение не удавалось на протяжении многих лет. Учитывая важную роль, которую жилье играет в жизнедеятельности любого общества необходимо вмешательство государства в функционирование рынка жилья для обеспечения экономической и социальной стабильности в стране. Умелое государственное регулирование позволяет корректировать и модифицировать действия рыночной системы, вклю-
чая ликвидацию тех «провалов», которые невозможно восполнить, используя исключительно рыночный механизм. Развитие и совершенствование экономических отношений на рынке жилья должны стать управляемым и регулируемым процессом.
Различным аспектам жилищной сферы - историческому развитию, тенденциям, структурным изменениям, вопросам оценки - посвящено достаточно много работ отдельных авторов и научных коллективов - А.Н. Асаула, В .А. Го-ремыкина, А.Г. Грязновой, С.Н. Максимова, Н. Ордуэйна, Л.Ю. Руди, Г.М. Стерника, Е.И. Тарасевича, М.А. Федотовой, Дж. Фридмана, Г. Харрисона, НА Щербаковой и др. В области прикладных исследований рынка жилья интерес представляют работы А. Баталёвой, К. Глушенко, Е.В. Кабаевой, С. Комарова, Е.Е. Лаврищевой, Г.М. Стерника, А А. Харьковой и др.
В отечественной экономической науке проблема государственного регулирования рынка жилья, как впрочем, и проблема регулирования деятельности всего рынка недвижимости является недостаточно разработанной. Поэтому, несмотря на значительное количество исследований, проведенных в сфере экономики недвижимости, проблему эффективного государственного вмешательства в функционирование рынка жилья нельзя считать решенной.
В России, как и во многих странах, развитие рынка жилья происходит при участии государства. Начиная с середины 90-х годов двадцатого века, в Российской Федерации накоплен определенный опыт реализации различных федеральных целевых программ в жилищной сфере. Однако, несмотря на предпринимаемые государством усилия в решении жилищной проблемы, ситуация в жилищной сфере продолжает оставаться напряженной. Это происходит потому, что вмешательство государства нередко не учитывает особенности развития национальной экономики и специфику регионов, что снижает эффективность рыночных процессов не только в сфере обмена, но и в сферах производства и потребления. Значительная часть принимаемых решений по регулированию рынка жилья, включая проблемы ценообразования, до конца не реализуется, что приводит к неуклонному росту цен на жилье в большинстве регионов Рос-
сии на фоне незначительного изменения средней обеспеченности населения жильем. Несмотря на то, что основы функционирования рынка жилья можно считать уже заложенными, жилье по-прежнему доступно лишь группам населения со средними и высокими доходами. В силу высокого социального и экономического приоритета жилья и наличия определенной напряженности социальной ситуации, связанной с жильем, определяющая роль в регулировании процессов функционирования рынка жилья должна быть отведена государству.
Приоритетный национальный проект «Доступное и комфортное жилье -гражданам России», целью которого является формирование рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания гражданам России, является наглядным подтверждением ведущей роли государства в проведении жилищной политики. Однако, его реализация не статичный, а динамичный процесс, требующий постоянной корректировки, уточнения направлений воздействия, используемых механизмов и конкретных мер. Для более успешного регулирования деятельности жилищного рынка и эффективной реализации приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России» необходимо проведение исследований, позволяющих на основе мониторинга его реализации совершенствовать меры государственного регулирования рынка жилья.
Актуальность проблемы и недостаточная проработанность вопросов государственного регулирования рынка жилья обусловили выбор темы и конкретных направлений данного исследования.
Цель исследования - определение наиболее эффективных направлений государственного регулирования рынка жилья на основе выработки единого методического подхода к проведению макроэкономического анализа рынка жилья как объекта регулирования.
В соответствии с поставленной целью в диссертации определены следующие задачи:
1) выявить наиболее существенные предпосылки государственного вмешательства в функционирование рынка жилья;
провести анализ существующих методических подходов к исследованию рынка жилья;
классифицировать факторы: воздействующие на рынок жилья, а потому требующие проведения корректного количественного макроэкономического анализа и выработать унифицированный подход к определению оптимального набора количественных и качественных показателей на макроуровне;
предложить систему показателей, для всесторонней характеристики состояния и развития рынка жилья и выделить те факторы развития, которые могут быть объектом государственного воздействия;
основываясь на результатах анализа выделить наиболее эффективные направления государственного регулирования рынка жилья.
Объектом исследования выступает российский рынок жилья как сложная система (преимущественно в регионах Урала и Сибири).
Предметом исследования явились экономические процессы и отношения, характеризующие развитие российского рынка жилья и меры государственного воздействия на рынок жилья.
Теоретической и методологической основой исследования явились основополагающие труды отечественных и зарубежных экономистов по макроэкономической теории, институциональной теории, а также работах посвященных проблемам экономики недвижимости. В ходе исследования использовался системный и комплексный подход к анализу рынка жилья. В работе применялись такие общие методы научного исследования как наблюдение, логического анализа, экономико-статистического анализа, экономико-математического моделирования, экономико-математического анализа, метод дедукции, табличный метод представления статистических данных.
Информационную базу исследования составили специальная нормативная, справочная, учебная и научная литература; законодательные и нормативные акты; информация статистических сборников Государственного Комитета Российской Федерации по статистике; материалы периодической печати; материалы рейтинговых агентств; глобальная информационная сеть Интернет.
Для обработки исходной информации использовались пакеты прикладных программ «STATA», «Microsoft Excel».
Научная новизна заключается в том, что в диссертационной работе выработан методический подход к проведению макроэкономического анализа рынка жилья и определены наиболее эффективные направления государственного регулирования рынка жилья. Наиболее важные результаты работы и их новизна сводятся к следующему:
уточнено содержание понятие «рынок жилья» путем включения в него единства четырех составляющих - физических объектов, а также системы экономических, социальных и правовых отношений, обобщены основные неразрешенные проблемы рынка жилья и показаны основные предпосылки его государственного регулирования;
проведен анализ и классификация основных групп факторов, необходимых для анализа рынка жилья, предложены унифицированные группы факторов для проведения такого анализа и определено их содержание;
определен оптимальный набор количественных и качественных показателей, позволяющих всестороіше охарактеризовать состояние и развитие рынка жилья, и предложена система таких показателей;
выявлено и оценено воздействие экономических, социальных и правовых факторов на специфику функционирования рынка жилья и доказана малая значимость влияния физических факторов на специфику функционирования рынка жилья (на примере регионов Урала и Сибири);
определены наиболее эффективные направления и меры государственного регулирования рынка жилья.
Теоретическая и практическая значимость работы состоит в следующем:
- выявленные наиболее эффективные направления государственного
регулирования рынка жилья могут быть использованы для совершенствования
экономической политики государства в жилищной сфере на федеральном и ре
гиональном уровнях, а также для определения границ государственного регу-
лирования рынка жилья в целях повышения эффективности его функционирования;
предложенные методические подходы к анализу рынка жилья могут быть использованы экспертным сообществом для оценки эффективности проводимой государственной жилищной политики, в том числе, реализации мероприятий в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье - гражданам России»;
результаты исследования могут быть использованы при разработке региональных и муниципальных программ развития жилищной сферы и программ развития ипотечного кредитования в субъектах Федерации;
предложенные практические рекомендации по повышению уровня информированности населения о проводимой государственной жилищной политике могут быть использованы региональными органами исполнительной власти;
основные результаты исследования могут быть использованы в преподавании дисциплин «Экономика недвижимости» и «Экономика государственного сектора».
Апробация работы. По теме диссертации опубликовано 8 работ.
Основные положения диссертационного исследования были представлены на научно-практических конференциях: 59-й научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2002 г.); 63-й научно-технической конференции НГАСУ (г. Новосибирск, апрель 2006 г.), обсуждались на семинаре Российской экономической школы: «Макроэкономическое моделирование и прогнозирование» (Екатеринбург, 2002 г.) и на семинарах молодых ученых в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете в 2001 и 2004 гг.
Теоретические положения и выводы диссертационного исследования используются в практической деятельности оценочной фирмы ООО «Дирижабль».
Основные результаты исследования использованы в учебном процессе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (Сибстрин) в учебном курсе «Экономика недвижимости», который читается для студентов экономических специальностей.
Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения.
В первой главе «Необходимость государственного регулирования рынка жилья и основные предпосылки построения модели рынка жилья» уточняется определение рынка жилья, обобщаются основные предпосылки его государственного регулирования. Анализируются подходы и существующие методики анализа рынка недвижимости, а также определяются исходные характеристики модели рынка жилья и инструментарий исследования.
Во второй главе «Методические аспекты построения модели рынка жилья» проводится классификация факторов, влияющих на ситуацию на рынке жилья, формулируются основные гипотезы, подлежащие проверке в ходе проведения исследования, и формируется система показателей, используемая в модели рынка жилья.
В третьей главе «Направления совершенствования государств енного регулирования рынка жилья Российской Федерации» на основе проведенных расчетов выявлены факторы, определяющие ситуацию на российском рынке жилья, и определены меры по совершенствованию государственного регулирования рынка жилья в РФ.
