Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретические основы развития жилищного хозяйства в условиях рынка 10
1.1 . Особенности рыночных отношений в жилищной сфере 10
1.2. Роль государства в регулировании рынка жилья на национальном и региональном уровне 25
1.3. Организация риэлторской деятельности на рынке жилья развитых стран 41
ГЛАВА 2. Состояние регионального рынка жилья в России 53
2.1. Анализ формирования рынка жилья в переходный период 53
2.2. Характеристика современного состояния рынка жилой недвижимости 81
2.3. Развитие инфраструктуры рынка жилья в г. Москве 97
ГЛАВА 3. Основные направления развития регионального рынка жилья в переходный период 125
3.1. Предложения по государственному регулированию рынка недвижимости 125
3.2. Меры по усилению контроля за деятельностью риэлторских фирм 148
3.3. Рекомендации по экономическому регулированию рынка недвижимости 156
Заключение 171
Примечания 176
Приложение 191
Библиография -01
- Особенности рыночных отношений в жилищной сфере
- Роль государства в регулировании рынка жилья на национальном и региональном уровне
- Анализ формирования рынка жилья в переходный период
- Предложения по государственному регулированию рынка недвижимости
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В переходный период в российской экономике рыночные отношения распространились на важнейшие сферы жизнедеятельности общества. Рыночные принципы затронули сферу распределения важнейших благ, без которых невозможно само его существование. К одному из таких благ относится жилье. В стране сформировался рынок недвижимости, посредством которого многие граждане решают свою потребность в приобретении нового или обмене старого жилья.
Долгое время государство не принимало существенных мер по регулированию рынка недвижимости, что приводило подчас к негативным последствиям в виде активизации деятельности криминальных элементов в этом секторе экономики. Например, несмотря на большие объемы операций с недвижимостью в Московском регионе {1}, лицензирование риэлторской деятельности было введено фактически только на пятом году функционирования данного рынка {2}. Однако, это нововведение оказалось несовершенным, поскольку объем расторгаемых в судебном порядке сделок остался неизменным в течение ряда лет и составил примерно около 2 % от общего объема заключаемых сделок {3}.
Государство вынуждено было и в дальнейшем принимать меры по регулированию рынка в целях по возможности максимально исключить ущерб граждан при операциях с жильем, создать цивилизованные условия работы на нем для профессионалов-риэлторов с помощью соответствующей современным условиям законодательно-нормативной базы. Тем не менее, такая база так и не была создана, а последние нововведения
продемонстрировали несовершенство государственной системы регулирования рынка недвижимости {4}.
Все это говорит о том, рынок недвижимости нуждается не просто в периодическом внимании к себе со стороны государственных органов, но в концептуальной научно-обоснованной системе мер по организационному, правовому и экономическому регулированию. Тем более это актуально в условиях, когда почти не существует работ по целенаправленному научному изучению этой сферы экономической деятельности.
Степень разработанности проблемы. Большинство существующих исследований занимаются либо изучением жилищно-коммунального хозяйства {5}, либо отдельных аспектов рынка недвижимости {6}, но в целом проблема анализа ситуации на рынке недвижимости с теоретических позиций еще не предпринималась. Как наиболее близкие к нашей проблематике в практическом плане, можно выделить исследования Фонда «Институт экономики города» {7}, а в теоретическом - переводной учебник под редакцией Г. Поляковского «Жилищная экономика» {8}.
Негативным моментом для российского рынка недвижимости как на национальном, так и на региональном уровне является то, что его проблемы обсуждаются либо узкой группой профессионалов-юристов, рекомендации которых носят в основном правовой характер и зачастую не учитывают практической компоненты функционирования рыночной системы и ее экономической сущности {9}, либо трактуются журналистами в многочисленных публикациях по недвижимости, многие из которых носят предвзятый или поверхностный характер {10}.
Тем не менее, властные органы на основании таких публикаций предпринимают определенные действия в области изменения законодательства в жилищной сфере, которые оказывают серьезное влияние на развитие рынка, но это влияние, в конечном счете, носит не всегда позитивный характер и в дальнейшем принятые меры приходится снова не раз корректировать {11}.
Цели исследования. Целью диссертации является изучение и подробная качественная и количественная характеристика этапов становления рынка жилья в переходный период в России (на примере Московского региона), разработка системы предложений по его организационно-правовому и экономическому регулированию.
Задачи исследования состоят в следующем:
Дать теоретическое обоснование классификации риэлторских услуг как основного инструмента перераспределения экономических благ в сфере жилой недвижимости и вывести на основании этого необходимость государственного регулирования в области рыночной реформы в жилищной сфере;
Провести анализ эволюции рынка недвижимости и обосновать ее периодизацию, а также характеристику стадий его развития, на которых необходимо усилить государственное регулирование;
Исследовать модель инфраструктуры рынка недвижимости для различных уровней его развития, в том числе разработать модель, которая бы наилучшим образом могла обеспечить его работу в условиях переходной экономики;
Предложить меры по организационно-правовому и экономическому регулированию рынка недвижимости в России.
Объектом исследования является российский рынок жилья переходного периода, в частности, рынок Московского региона.
Предметом исследования является система рыночных отношений в сфере перераспределения объектов жилой недвижимости, а также механизм ее государственного регулирования.
Методологической и теоретической основой
диссертационного исследования служат фундаментальные научные труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам экономики общественного сектора, экономики сферы услуг и рынка жилой недвижимости {12}, а также законодательные и нормативные акты по вопросам регулирования и развития рынка недвижимости. С теоретической точки зрения особенно важную роль для построения модели функционирования рынка жилья сыграли концепции несовершенства рыночного механизма в сфере распределения общественного блага и асимметрии информации, классификации сферы услуг. Выводы о степени и характере государственного регулирования, основанные на основных методологических подходах теории общественного блага, были использованы в диссертационном исследовании при разработке конкретных механизмов регулирования рынка недвижимости.
Научная новизна работы заключается в следующих аспектах:
дано теоретическое обоснование необходимости государственного регулирования рынка недвижимости с теоретических позиций экономики общественного сектора;
разработана и обоснована классификация риэлторских услуг с использованием концептуальных подходов экономики сферы услуг;
впервые разработана периодизация развития риэлторского рынка в переходный период в России на примере Московского
региона и дана качественная и количественная характеристика этапов его развития, проанализированы особенности каждого из них, в частности, впервые предложена модель диаграмм «совокупный спрос - совокупное предложение» для количественной характеристики особенностей этапов эволюции рынка; предложена модель инфраструктуры рынка жилья и определена совокупность направлений, по которым должно осуществляться государственное регулирование этой сферы экономической активности;
4) на основе анализа инфраструктуры рынка недвижимости и
особенностей его развития в нашей стране предложен конкретный
набор организационно-правовых и экономических мер по его
регулированию, включая создание Государственного
информационного центра по информационному обеспечению функционирования жилого сектора рынка недвижимости, групп мониторинга рынка недвижимости при региональных Бюро Технической Инвентаризации, предложения по организации социального жилого фонда, ориентированного на решение жилищных проблем малоимущих граждан, новые принципы налогообложения сделок с недвижимостью, позволяющие повысить бюджетные поступления, а также совокупность мероприятий, нацеленных на повышение информированности населения о ситуации на жилищном рынке и преодоление асимметрии информации в отношениях «фирма-клиент».
Практическая значимость исследования состоит в том, что разработанная система предложений по государственному регулированию рынка недвижимости может существенно упростить как его функционирование, так и качественно изменить ситуацию с правовой защищенностью его участников. Предложение по
созданию Государственного информационного центра по информационному обеспечению функционирования жилого сектора рынка недвижимости в случае его практической реализации способно качественно улучшить правовой климат на рынке жилой недвижимости, предоставив его участникам надежный инструмент защиты их имущественных прав, а риэлторские фирмы получат возможность надежного обеспечения процедуры организационно-правовой реализации сделок с жильем. Кроме того, функционирование данной структуры может приносить дополнительные доходы государству.
Предлагаемая система оценки объектов недвижимости с помощью мониторинга реально функционирующего рынка в сочетании с новым подходом к налогообложению операций с недвижимостью позволит избежать возникновения ряда проблем на рынке жилья, ведущих к ущербу для его участников. Создание социального сектора жилья представляет собой практическую реализацию тезиса о социально значимом характере жилья как экономического блага и может способствовать реальному продвижению в решении сложной ситуации с жильем для малообеспеченных слоев населения.
Апробация работы. Основные положения исследования докладывались автором на Ломоносовских чтениях 2000 г. в Московском Государственном Университете им. М.В. Ломоносова, методологических семинарах риэлторов, на встречах с представителями крупных объединений участников рынка недвижимости, известных риэлторских компаний. Выводы работы опубликованы автором в научной печати {13}.
Логика и структура работы. Цели и задачи исследования детерминируют логику построения работы, которая выводит
совокупность мер по государственному регулированию жилищной сферы как следствие проведенного теоретического анализа жилья как экономического блага с точки зрения методологических подходов экономики общественного сектора и предложенной классификации риэлторских услуг с позиций теории сферы платных услуг. В работе при разработке системы рекомендаций по государственному воздействию на рынок проанализировано его состояние, предложены теоретические модели его инфраструктуры и эволюции с использованием разработок автора, опыта зарубежных стран, предложений специалистов и практиков-риэлторов. Структура диссертационного исследования отражает общий замысел и его логику: работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографии и приложений.
Особенности рыночных отношений в жилищной сфере
Особенности рыночных отношений в жилищной сфере. Исследуя рынок недвижимости как целостную систему, необходимо отметить, что операции с жильем представляют собой только часть его. Полная модель рынка недвижимости, представленная на таблице № 1, показывает, что в общем этот сектор рыночной экономики может быть представлен в виде матрицы, в качестве элементов которой выступают, с одной стороны, различные классы объектов недвижимости - жилые помещения, нежилой фонд (включая промышленные объекты), земля, а, с другой стороны, различные типы операций с этими объектами - арендные отношения (включая лизинг) или отношения отчуждения (купля-продажа, мена, дарение
Из этого следует, что рынок недвижимости можно охарактеризовать, рассматривая совокупность сочетаний операций классов объектов недвижимости, каждое из которых будет представлять собой определенную подструктуру в единой цепи рыночных взаимодействий.
Как следует из таблицы № 1, нас будет интересовать сегмент А1 в единой системе рынка недвижимости, т.е. отношения отчуждения в жилом секторе объектов недвижимости. Вообще, в дальнейшем мы будем употреблять термины «рынок недвижимости» и «рынок жилья» как эквивалентные, подразумевая различные виды перехода собственности именно в жилом секторе.
Надо сказать, что выбор именно этого сегмента единого рынка недвижимости неслучаен и связан с тем, что теоретически рынок жилья представляет из себя именно ту подсистему сферы услуг, в которой производятся смешанные общественные блага, т.е. такие экономические блага, которые могут рассматриваться как социально значимые, вне зависимости от способа своего производства.
Дело в том, что удовлетворение потребностей участников рынка жилья осуществляется при помощи рыночных механизмов, т.е., с одной стороны, потребители рынка недвижимости приобретают определенные частные блага (в форме недвижимости) за свои собственные средства. Однако, даже в этой подсистеме рынка жилой недвижимости нельзя сказать, что производимые блага (например, здания, строящиеся за счет частных фирм для последующей коммерческой продажи) носят только лишь частный характер. Вызвано это тем, что само по себе обладание жильем или возможность его приобрести, существенно влияет на весь комплекс социального поведения гражданина (или семьи). А социальное поведение оказывает влияние, в свою очередь, на все те общественные структуры, в которые в процессе своей жизнедеятельности включен этот гражданин (или семья). Таким образом, решение жилищной проблемы любого члена общества оказывает неизбежное влияние на множество подсистем общественной жизни, с которыми данный член общества взаимодействует в процессе своей жизнедеятельности.
Очевидно, что чем лучше решается жилищная проблема, тем более позитивным будет моральное состояние рассматриваемого члена общества и его семьи, и, соответственно, тем позитивнее будет его воздействие на окружающие его элементы общественной жизни. В этом случае мы уверенно можем говорить о явлении положительного внешнего эффекта, поскольку частное, по всем признакам, благо, благодаря положительному воздействию на социальную систему общества, может быть классифицировано как смешанное или социально значимое благо.
Очень важно помнить о том, что социальная значимость решения жилищной проблемы как на уровне отдельно взятой семьи, так и на уровне общества, не зависит от способа, каким она решается - это может быть как частная продажа жилья, так и государственное распределение его. А если возникает социальная значимость некоторой сферы частных экономических взаимодействий, то вмешательство государства в организацию структуры этой сферы как выразителя интересов общества становится неизбежным. Поэтому поставленная нами задача выработки мер государственного регулирования рынка жилой недвижимости выглядит вполне логически обоснованной с точки зрения концепции общественного блага. Все остальные сегменты единого рынка недвижимости, кроме рынка жилья, имеют меньшее воздействие на социальную жизнь или это воздействие носит слишком опосредованный характер.
Роль государства в регулировании рынка жилья на национальном и региональном уровне
Государственное регулирование рынка недвижимости, как мы видели, обусловливается необходимостью решения жилищной проблемы. Поэтому можно утверждать, что вмешательство государства в эту сферу экономики является частью общей его стратегии в ней. В связи с этим представляется интересным рассмотреть различные варианты реализации государственной политики в этой области.
Известно, что подходы к формированию государственной жилищной политики различаются в разных странах {24}. Там, где рыночные отношения уже полностью сформировали современный постиндустриальный облик общества, преобладает рыночный подход к решению жилищного вопроса. В связи с тем, что средний класс занимает в обществе ведущее место, становится возможным предоставлять жилье на основе использования возможностей развитого жилищно-строительного рынка. Кроме того, важным фактором является также стабильность банковской системы, которая позволяет развивать ипотечный рынок жилья.
Развитие этого сегмента рынка обладает огромным стабилизирующим действием на общество. Действительно, рыночные цены на жилье практически во всех странах с развитой рыночной экономикой таковы, что существует весьма узкая прослойка покупателей, способных единовременно оплатить его стоимость. Особенно сильна эта проблема для молодых семей с невысоким уровнем дохода. Предоставление качественного жилья в кредит с последующим погашением кредита в течение длительного срока, позволяет семье ощутить себя психологически комфортно, сразу почувствовать новый уровень жизни. Конечно, здесь нельзя не отметить важность государственной политики по развитию частного сектора жилья вообще посредством создания гибкой системы налоговых и других льгот.
Надо сказать, что даже в странах с развитой рыночной экономикой существует так называемый социальный сектор жилья, т.е. государство берет на себя ответственность за предоставление жилья малодоходным группам населения на условиях найма по доступным для этих категорий лиц ценам. Таким образом, становится очевидно, что подход к решению жилищной проблемы достаточно широк - в нем можно выделить несколько разных составляющих, каждая из которых решает проблемы определенного слоя общества.
В настоящее время в развитых странах сформировались следующие методы и инструменты реализации государственной жилищной политики: регулирование; прямая и косвенная финансовая помощь; государственное строительство жилья.
Политика государственного регулирования жилищных условий сводится к минимальному государственному вмешательству, к использованию методов и инструментов регулирования рынка жилья. Также получило распространение регулирование с помощью контроля аренды жилья и регулирование финансового жилищного рынка.
Контроль аренды жилья устанавливается с целью защиты квартиросъемщиков от произвола владельцев частного сектора, сдающих его в аренду. Эта форма контроля оправдывается в условиях острого дефицита жилья. Но в условиях баланса спроса и предложения на жилье, контроль за арендной платой неэффективен. Он отрицательно влияет на размеры и качество частного жилого фонда, сдаваемого в аренду и ведет к его сворачиванию. Финансовое же регулирование жилищного рынка выражается, как правило, в практике выделения из рынка капитала финансово-кредитной жилищной системы, широкого использования ипотечного кредита.
Государство широко использует субвенционную политику для установления квартирной платы ниже стоимости аренды жилья. Этим оно воздействует как на предложение, так и на спрос на жилищном рынке.
Субсидируя частные жилищно-строительные фирмы, некоммерческие жилищные ассоциации, кооперативы и общественные жилищные агентства, государство дает им возможность сдавать в наем или продавать жилье ниже его рыночной цены. Субсидирование осуществляется прямо, или косвенно: с помощью непосредственных денежных дотаций, предоставления льготно-низкопроцентного кредита и налоговых льгот. Тем самым оказывается воздействие на жилищный рынок со стороны предложения жилья. Имеются различные способы воздействия государства на жилищный рынок со стороны спроса на жилье. Широко используется дотирование цен на жилье для определенных групп квартиросъемщиков, а также предоставление помощи в жилье.
Во многих странах частным домовладельцам предоставляются субсидии прямо - в виде низкопроцентного кредита и косвенно - в виде налоговых льгот.
Анализ формирования рынка жилья в переходный период
Для того чтобы понять как формировался в нашей стране рынок жилья нужно рассмотреть ситуацию начала 90-х годов, когда этому процессу был дан старт.
Прежде всего, необходимо отметить кардинальное отличие российского рынка жилья от аналогичных рынков в других странах. В нашей стране до момента начала реформ вообще не существовало рыночного сектора экономики, и поэтому потенциальный рынок любого товара мог сулить большие перспективы в аспекте своего будущего развития. Не был исключением и жилищный сектор.
Другой особенностью начала российских реформ была господствовавшая тогда парадигма быстрого перехода к развитой рыночной экономике путем лавинообразного разгосударствления собственности, либерализации цен, отказа от государственного вмешательства в экономику. В отличие от большинства развитых капиталистических стран, где классические экономические концепции в духе А.Смита, в которых государству отводилась лишь роль «ночного сторожа», а «невидимая рука» рынка являлась универсальной панацеей от всех бед {62}, уже давно не играют приоритетную роль, поскольку общепризнанным являлось установленное еще Дж. М. Кейнсом положение о важности и существенности регулирующих мер государства, играющих в экономике стимулирующую роль и помогающих ей преодолеть те неизбежные фазы коллапса, которые периодически случаются в рыночной экономике ввиду имманентного ей хаотического характера {63}, у нас, в силу также и политических причин, ставка делалась именно на рыночные процессы, которые должны бы были, будучи основанными на принципах именно рыночной эффективности, достаточно быстро привести российскую экономику к фазе устойчивого роста.
В жилищной сфере все эти особенности начального периода реформ выражались в том, что после указа Президента РФ {64}, открывшего путь к быстрой (и бесплатной) приватизации жилья, наступила первая фаза развития рынка недвижимости, которую можно с полным основанием назвать «этапом стихийного роста». В таблице № 2 мы предлагаем периодизацию развития рынка жилья в России в переходный период, опираясь при этом на опыт Московского региона.
В дальнейшем мы проанализируем каждый из приводимых этапов, его основные характеристики, особенности, в том числе ценовые, связь его черт с общей ситуацией в российской экономике того периода.
Название первого этапа развития рынка взято неслучайно. Как мы говорили выше, отсутствие в дореформенный период рыночных способов ведения хозяйства открывало для нарождающегося рынка весьма обширное поле деятельности. Например, в жилищной сфере, в ситуации, когда по стране в очереди за жильем стояло порядка 7-8 миллионов семей {65}, появление возможности приобретения квартиры или дома на свободном частном рынке позволило многим инициативным людям решить свою жилищную проблему. Тем не менее, здесь сразу же стали возникать многочисленные сложности, связанные с таким характерным для любого рынка явлением как асимметрия информации. Действительно, после начала массовой приватизации жилья мало кто из участников рынка знал какие-либо тонкости оформления объектов недвижимости. Более того, добыть достоверную информацию об этом было непросто, поскольку государственные регистрирующие органы или нотариусы, к которым чаще всего тогда обращались за справочной информацией, могли дать разъяснение, касающееся только технической стороны оформления квартиры или комнаты, но не оценить в полной мере сам потенциальный риск будущей сделки для продавца или покупателя.
Здесь мы выходим на очень важную отличительную особенность российского рынка недвижимости на его начальном этапе развития - отсутствие компетентных компаний, уполномоченных государством, в задачу которых входило бы преодоление асимметрии информации, присущей рынку жилья, т.е. оказание квалифицированных информационно-консультационных участникам рынка. Такие компании стали появляться вместе с рынком, они росли и развивались параллельно развитию самого рынка, и фактически специалисты этих компаний учились работать не заранее, а в процессе самой деятельности, что зачастую порождало серьезные ошибки.
Предложения по государственному регулированию рынка недвижимости
Предложения по государственному регулированию рынка недвижимости. Если в общем виде представить основные выводы о недостатках функционирования рынка недвижимости, то в основном они касались, во-первых, недостаточности государственного контроля за деятельностью риэлторских структур, а, во-вторых, недостаточности обеспечения материальной ответственности этих организаций. Поэтому, очевидно, и первоочередные государственные меры по улучшению функционирования рынка жилых помещений должны касаться именно введения таких способов воздействия на инфраструктуру рынка недвижимости, которые бы привели к исключению риска потребителей при операциях с жильем.
Нашим предложением в этой области является идея создания Государственного информационного центра по информационному обеспечению функционирования жилого сектора рынка недвижимости (далее - Госинформцентр). Структурно его можно рассматривать как близкое по смыслу образование к государственным лицензирующим органам. Схематично представим это в виде расшифровки содержания модуля № 11 на схеме № 1 (см. схему № 5), которая, как мы видели в обобщенном виде дает модель взаимодействия элементов «идеальной» инфраструктуры рынка недвижимости.
Пояснение к схеме № 5: здесь Госинформцентр рассматривается как подсистема модуля № 11 на схеме № 1 (модель «идеальной» инфраструктуры рынка недвижимости), а стрелки с номерами обозначают с какими модулями на схеме № 1 взаимодействует та или иная подструктура Госинформцентра.
Для того, чтобы подробно описать как будет работать эта новая структура и в чем ее функции выделим несколько основных направлений, функционирование которых она должна обеспечивать:
1. Обеспечение проверки так называемой «юридической чистоты» объектов недвижимости, т.е. осуществление надежного информационного взаимодействия между уполномоченными риэлторскими структурами и государственными органами, отвечающими за предоставление необходимой информации, исключающей возможность сознательного введения в заблуждение того или иного участника сделки;
2. Организация взаимодействия с потребителями и участниками рынка на предмет как предоставления им информации о надежности тех или иных компаний, так и сбора данных о нарушениях различными структурами прав потребителей; создание «информационного банка» о репутации риэлторских фирм;
3. Организация всестороннего рекламного обеспечения в средствах массовой информации деятельности Госинформцентра для более широкого распространения информации о нем и принципах его деятельности среди потребителей услуг рынка недвижимости;
4. Выработка системы рекомендаций по санации рынка жилья, т.е. по недопущению деятельности тех его участников, которые систематически создают ситуации риска для потребителей услуг рынка;
5. Поддержка в практическом проведении сделок (техническая сторона).
На основании этих главных направлений деятельности Госинформцентра, представим его структуру схематически в виде, предложенном на схеме № 6 (при этом имеется в виду, что сам Госинформцентр включается в общую инфраструктуру рынка недвижимости как подсистема модуля № 11 - см. схему № 5).
На схеме цифрами отмечен характер взаимосвязей (другим шрифтом выделены вышестоящие организации - в первой строке таблицы): 1 - обмен информацией и делегирование представителей; 2 - обмен информацией, делегирование представителей и представление рекомендаций по санации рынка недвижимости (отзыв лицензий у некоторых риэлторских компаний); 3 - обмен информацией с консультационным подотделом (консультирующим население) внутри отдела № 2; 4 - обмен информацией; 5 - сбор информации и контроль за деятельностью: 6 - обмен информацией и непосредственное управление (прямое взаимодействие между наблюдательным советом и техническим уровнем структуры Госинформцентра).
Каждая из его подструктур системно связана с набором модулей инфраструктуры рынка недвижимости, причем порядковые номера этих модулей соответствуют аналогичным номерам на схеме № 1.
Рассмотрим назначение и характер взаимосвязей системной единицы № 1 Госинформцентра - отдела взаимодействия с риэлторскими компаниями и контроля за их работой. В его функции входит организация взаимодействия риэлторских компаний с государственными организациями, предоставляющими сведения о собственниках недвижимости, которые могут быть в дальнейшем использованы для контроля за «юридической чистотой» будущей сделки.
