Содержание к диссертации
Введение
Глава I Теоретические основы исследования рынка элитного жилья 12
1.1. Понятие и сущность экономических категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья» 12
1.2. Ретроспектива возникновения и развития рынка элитного жилья в пореформенной России 33
Глава II. Экономические проблемы функционирования и развития рынка элитного жилья 53
2.1. Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона 53
2.2. Анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья 75
2.3. Обзор зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья и возможности его использования в современных российских условиях 92
Глава III. Методические подходы к формированию стратегии развития рынка элитного жилья 112
3.1. Основные направления развития и совершенствования рынка элитного жилья 112
3.2. Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона) 122
3.3. Формирование механизма реализации стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона) 135
Заключение 144
Список использованной литературы 149
- Понятие и сущность экономических категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»
- Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона
- Обзор зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья и возможности его использования в современных российских условиях
- Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона)
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена необходимостью решения важной экономической и социальной задачи формирования стратегии развития рынка элитного жилья.
В пореформенный период в РФ понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. За годы реформ получили развитие новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской, строительной, риэлтерской, оценочной и иными видами деятельности.
На основе расслоения российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в крупнейших городах РФ повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, уверенно стало развиваться строительство элитного жилья. В настоящее время многие из числа состоятельных российских граждан, не доверяя коммерческим банкам, ПИФам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного дорогостоящего жилья с целью его последующей продажи или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов.
Общим признаком рынка элитного жилья с другими сегментами отечественного рынка жилья является то, что он не может развиваться без накопления личных сбережений граждан и инвестиционных ресурсов в финансово-кредитных и девелоперских структурах. Принципиальное же отличие рынка элитного жилья от вышеупомянутых сегментов заключается в том, что его формирование в России происходит без финансового участия федеральных, региональных и местных бюджетов.
В теории и практике рынка жилья в настоящее время имеются многочисленные публикации, анализирующие его генезис, современное состояние, проблемы функционирования систем управления им, проводятся исследования различных его сегментов (доступное, экологичное, инвестиционное и иные виды жилища). Однако проблемы развития рынка элитного жилья оказались не только не в поле зрения и компетенции органов государственной власти, но и отраслевой экономической науки.
Отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции формирования и развития рынка элитного жилья, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству эффективно воздействовать на его развитие. Вышеизложенное определило необходимость системного изучения, обобщения и критического переосмысления проблем формирования стратегии развития рынка элитного жилья, адекватной требованиям современных рыночных отношений, что, в свою очередь, обусловило актуальность проведенного исследования.
Степень разработанности проблемы. Несмотря на то, что в последние годы в России по жилищной тематике осуществлено весьма значительное количество исследований, в основном эти работы посвящены проблемам функционирования и развития рынка доступного жилья, моделирования инвестиционного развития рынка жилья, а также формирования рынка социального жилья. Вместе с тем, исследований проблем управления и развития рынка элитного жилья недостаточно. В частности, проблемам функционирования рынка жилья за рубежом посвящено немало работ, среди которых следует выделить труды Дж. М. Кейнса, В.Л. Квинта, Р. Ланглойза, Ф.Х. Найта, Г. Поляковского, М. Портера, Р. Дж. Страйка, Т. Хайдеманна, Ж. Шодонере.
Значительный вклад в разработку указанного направления внесли труды отечественных исследователей В.М. Агапкина, Е.Б. Ардемасова, В.В. Бузырева, В.И. Видяпина, А.А. Горбунова, Р.К. Горшкова, П.Г. Грабового, М.Н. Дмитриева, В.В. Егорова, Н.Б. Ивановой, В.С. Казейкина, В.А. Кожина, И.Г. Корчаго, А.Н. Ларионова, Н.А. Лебедева, И.Г. Лукмановой, Д.С. Львова, И.И. Мазура, В.В. Ноздрина, Н.Ф. Пермичева, И.А. Рахмана, Е.Б. Смирнова, Г.М. Стерника, В.А. Троева, С.Р. Хачатряна, В.С. Чекалина, В.З. Черняка, Б.В. Щурова и др. Однако экономические проблемы развития рынка элитного жилья остаются до настоящего времени малоизученными.
Проведенный в работе анализ функционирования отечественного рынка жилья позволил выдвинуть ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования рынка элитного жилья. Предпосылками этого явились процессы, связанные с появлением различных форм собственности на жилье, изменением его структуры, а также сформированным в пореформенный период отношением к жилью у обеспеченных категорий населения как к эффективному инвестиционному инструменту.
Вместе с тем, проблемы развития рынка элитного жилья оказались малоисследованными. В этой связи необходимость совершенствования методов развития рынка элитного жилья, а также неразработанность системы экономических отношений между его субъектами, обусловили выбор темы настоящего исследования, определили его цель, задачи и структуру.
Целью диссертационной работы является разработка стратегии развития рынка элитного жилья, отвечающей требованиям и закономерностям рыночных отношений.
Основными задачами, решение которых обеспечило достижение поставленной цели, являются:
– раскрытие экономической сущности категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»;
– анализ тенденций развития рынка жилья в пореформенный период и оценка его современного состояния и проблем;
– анализ законодательства, регулирующего правоотношения на рынке элитного жилья;
– исследование зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья;
– разработка и обоснование методических подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья.
Объектом исследования выступает рынок элитного жилья.
Предметом исследования являются экономические отношения, возникающие при функционировании и развитии рынка элитного жилья.
Гипотеза исследования. В условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий российских граждан невозможно. Однако многие из числа желающих улучшить свои жилищные условия, а также частные инвесторы, ушедшие с фондового рынка и вставшие перед выбором вложения средств, в условиях нестабильности, инфляции и кризиса, считают покупку объектов элитной жилой недвижимости весьма инвестиционно привлекательной. Развитие рынка элитного жилья, на котором граждане, улучшающие свои жилищные условия, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы через рефинансирование уплаты налога на роскошь, будет способствовать увеличению объемов строительства доступного и экологичного жилья. Кроме того, рынок элитного может стать драйвером экономического роста социально-экономического развития России через интенсификацию взаимодействия со смежными отраслями национальной экономики (промышленность стройматериалов, изделий и конструкций; транспорт; лесопереработка; металлургия; энергетика; производство инженерного и охранного оборудования и пр.) и развитие рынка труда.
Теоретической и методологической основой исследования явились методы, теории, концепции, представленные и обоснованные в классических произведениях и современных разработках отечественных и зарубежных ученых-экономистов. Диалектический подход позволил проанализировать эволюцию возникновения и развития отечественного рынка жилья и, как ее отражение, эволюцию взглядов на рынок элитного жилья в экономической литературе. Данный подход помог диссертанту выявить и определить экономическую сущность рынка элитного жилья, выяснить и обосновать его место и роль в современных рыночных условиях хозяйствования в России. При обосновании теоретических выводов применялись принципы историзма, методы сравнения и обобщения, приемы статистического анализа.
Информационной базой для доказательства основных положений исследования явились законодательные и нормативные акты органов государственной власти, монографические и диссертационные исследования, статьи российских и зарубежных ученых и экспертов в научных и специализированных изданиях по жилищной тематике. По практическим вопросам функционирования рынка элитного жилья использованы аналитические и статистические данные Федеральной службы государственной статистики, правительств Москвы и Московской области, интернет-источники.
Научная новизна исследования состоит в выработке рекомендаций по формированию стратегии развития рынка элитного жилья, основанной на исследовании теории, выявлении основных тенденций становления и развития рынка элитного жилья, экономическом анализе современных состояния и проблем его регулирования, а также зарубежного опыта.
Научные результаты, полученные лично автором, состоят в следующем:
1. Раскрыта экономическая сущность и уточнено содержание категории «рынок элитного жилья» как системы экономических отношений между девелоперами, государством, инвесторами и кредитными учреждениями в области непосредственного производства и потребления элитного жилья с использованием основных факторов производства. В отличие от рынка потребительских товаров, рынок элитного жилья требует более высокого уровня капвложений и более длительного времени на производство и эксплуатацию жилья. Обусловлено это тем, что для осуществления инвестиций необходима уверенность в финансовой ситуации не только в данный момент, но также и на несколько лет вперед, так как оплата приобретения недвижимости обычно осуществляется несколько лет. Поэтому конечные потребители элитного жилья должны быть уверены в своих будущих доходах и знать, что они будут в состоянии оплатить покупку элитного жилья и услуги за пользование им.
2. Выявлена характерная особенность современного жилищного строительства в Московском регионе: благодаря расслоению общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. принципиально изменилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, получило развитие строительство элитного жилья. Установлено, что произошло это за счет, во-первых, изменения структуры источников финансирования строительства и покупки жилья, во-вторых, за счет резкого роста доходов некоторых категорий граждан. Поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему для всех категорий населения невозможно, обоснована целесообразность развития рынка элитного жилья, на котором граждане, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, задействуют только собственные и заемные финансовые ресурсы.
3. Доказано, что мировой кризис замедлил темпы развития рынка элитного жилья, но не оказал на него существенного влияния: покупатели дорогих квартир по-прежнему платежеспособны, уровень их благосостояния с наступлением кризиса принципиальных изменений не претерпел. Кроме того, многие крупные частные инвесторы полностью вышли с фондового рынка и стали перед выбором вложения средств. При этом банковские депозиты не выглядят привлекательным инструментом для долгосрочных инвестиций, что связано с невысоким процентом и нестабильностью банков. Обосновано, что покупка объектов элитной жилой недвижимости как на первичном, так и на вторичном рынке, является весьма инвестиционно привлекательной.
4. Уточнен порядок расчета емкости рынка элитного жилья в целях экономического обоснования стратегии его развития, что позволит рассчитать объемы строительства элитного жилья и привлечения ресурсов и мощностей смежных отраслей. Кроме того, предложен алгоритм определения рыночной стоимости объекта элитной недвижимости в целях его последующего корректного налогообложения.
5. Разработана стратегия развития рынка элитного жилья, которая основана на обосновании его экономической сущности, выявлении основных тенденций и особенностей его возникновения и развития и направлена на обеспечение эффективного управления развитием исследуемого сегмента на основе использования принципов программно-целевого метода управления. Значимость предложенной стратегии обусловлена новой постановкой задачи управления современным рынком элитного жилья по наиболее эффективным направлениям и с минимальными негативными последствиями, как для граждан, так и для самого рынка.
Теоретическая и практическая значимость представленной диссертации состоит в разработке подходов к формированию стратегии развития рынка элитного жилья, адаптированных к особенностям и условиям рыночной экономики. Выводы настоящего исследования развивают экономику строительства и теорию рынка жилья более полным представлением сущности исследуемого сегмента, форм реализации и научным обоснованием стратегии развития рынка элитного жилья.
Отдельные положения диссертации используются в учебном процессе при чтении лекций по экономическим дисциплинам в НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Методические положения предложенной стратегии развития рынка элитного жилья Московского региона могут быть использованы Правительством города Москвы и правительством Московской области при выработке и реализации мероприятий программ развития жилищного строительства в столичном регионе.
Соответствие диссертации паспорту научной специальности. Тема диссертации соответствует п.1.3.66. «Развитие теории и методологии управления объектами недвижимости различного функционального назначения»; п.1.3.70. «Государственное регулирование рынка недвижимости, формирование федеральной и муниципальной инвестиционной политики в сфере жилищного строительства в условиях социально ориентированной рыночной экономики» Паспорта номенклатуры специальностей научных работников ВАК.
Апробация данной работы проведена в выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях:
– «Экология и безопасность жизнедеятельности: VIII Международная научно-практическая конференция» (Пенза, 2008 г.);
– «Современные направления теоретических и прикладных исследований: Международная научно-практическая конференция» (Одесса, 2009 г.);
– «Актуальные проблемы экономической науки и хозяйственной практики в условиях кризиса: I Всероссийская научно-практическая конференция» (Москва, 2009 г.);
– «Экономика и управление: теория, методология, практика: Международная научно-техническая конференция» (Самара, 2009 г.);
– «Современные проблемы инвестиционной деятельности в России и странах СНГ: II Международная научно-практическая конференция» (Москва, 2010 г.).
Основные результаты исследований опубликованы в рецензируемых научных журналах «Транспортное дело России», «Вестник Московского государственного строительного университета», «Градостроительство», «Жилищная экономика», «Экономика и управление народным хозяйством».
Выводы и результаты диссертационного исследования докладывались на заседании кафедры «Экономика и управление» НОУ ВПО «Институт Мировой экономики и информатизации». Предложенная стратегия развития рынка элитного жилья Московского региона используется экспертами ООО «Научно-исследовательский центр “Стратегия”» (г. Москва) при разработке проектов программ жилищного строительства в субъектах РФ.
Публикации. Основные результаты диссертационного исследования опубликованы в 15 работах, общим объемом 6,14 п.л. (авт. – 5,01 п.л.), в т.ч. 3 – в рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК.
Структура диссертационной работы определена логикой исследования, отражает его цель и задачи, состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы из 193 источников. Ниже представлена структура работы.
Введение.
Понятие и сущность экономических категорий «элитное жилье» и «рынок элитного жилья»
В пореформенный период в РФ понятие земли и недвижимости приобрело новый смысл, возник новый пласт экономических отношений, которых не могло быть в условиях административной экономики. За годы реформ получили развитие новые профессиональные интересы, связанные с девелоперской, строительной, риэлтерской, оценочной и иными видами деятельности.
На основе расслоения российского общества по критерию материального благополучия в 1990-е гг. в крупнейших городах РФ повысилось разнообразие типов жилья, развернулась малоэтажная блокированная и коттеджная застройка, уверенно стало развиваться строительство элитного жилья. Особенно ярко все это проявляется в Московском регионе1.
В настоящее время многие из числа состоятельных российских граждан, не доверяя коммерческим банкам, ПИФам и иным финансовым структурам, отдают предпочтение инвестициям в строительство или покупку дополнительного дорогостоящего жилья с целью его последующей продажи или сдачи в аренду и получения от этого надежных и высоких доходов.
В теории и практике рынка жилья в настоящее время имеются многочисленные публикации, материалы дискуссий, отдельные монографические исследования, анализирующие его современное состояние, проблемы функционирования систем управления, а также социально-экономических проблем реформирования этой сферы. Однако объективный экономический анализ реального состояния и разработка стратегии развития рынка элитного жилья (РЭЖ) Московского региона в условиях рыночных отношений еще не стали предметом специального исследования ученых.
По нашему мнению, отсутствие до настоящего времени теоретически обоснованной концепции функционирования РЭЖ в системе национальной экономики, как в начале проведения реформ, так и на современном этапе, не позволяет государству обеспечить эффективное управление этим сегментом. Назревшая проблема несоответствия применяемых в настоящее время способов и методов управления формирующимся РЭЖ предъявляемым требованиям современной рыночной экономики к их функционированию и развитию потребовало поиска новых, адекватных сложившейся ситуации эффективных подходов к управлению ими.
Именно поэтому разработка научно обоснованных методических подходов к эффективному управлению РЭЖ, по нашему мнению, будет способствовать повышению эффективности функционирования не только отечественного рынка жилья, но и всей системы национальной экономики России. В этих целях, в данном разделе диссертации нами представлено раскрытие сущности и обоснование центральной экономической категории проводимого исследования - «рынка элитного жилья» («РЭЖ»).
Разработке понятия РЭЖ, с нашей точки зрения, должен предшествовать экономический анализ сущностного содержания, специфики и особенностей центральной категории исследуемого рынка - собственно «жилья». Необходимость такой постановки вопроса заключается в том, что различные экономисты (и представители классической политэкономии, и современные исследователи) по-разному понимают и трактуют сам термин «жилье».
Жилье, по мнению большинства специалистов, должно, прежде всего, защищать человека от воздействия неблагоприятных природных факторов, создавать оптимальные условия для эффективного повседневного отдыха и полного восстановления сил, затраченных в процессе труда, и при этом являться абсолютно безвредным для него.
Поэтому в рамках проводимого исследования особое внимание следует уделить комфортности проживания, понимая под этим создание комфортных физико-технических параметров жилой среды. Однако одних только физико-технических параметров для достижения комфортности мало. Необходимо еще «нечто», что определяет его специфику и доказательством этого являются различный внешний вид и конструктивные особенности жилища у народов, живущих в разных природно-климатических условиях.
В этой связи автор диссертации разделяет точку зрения экспертов, которые считают, что в настоящее время важно и актуально внедрение современных норм в жилищном строительстве. При этом, по мнению Л.С. Бариновой и СВ. Пугачева, следует обращать внимание на необходимость учета природно-климатических и геофизических особенностей РФ (рис. 1.1.1) [192].
Экономическая специфика исследуемой категории «жилье» проявляется в двойственном характере удовлетворения потребности в нем: посредством приобретения в собственность квартиры или индивидуального жилого дома и посредством приобретения жилищных услуг на условиях найма или аренды. В этой связи Ю.Н. Кулаков отмечает, что «недвижимость как товар существует всегда в двух видах: товар - объект (для приобретения в собственность) и товар -услуга (для найма и аренды)» [156, стр. 30].
Г. Поляковский [99], приводит два толкования сущности «жилья»: первое из них, которое экономисты называют жилищным фондом, относится к самим строениям или домам; второе - относится к аспекту текущего функционирования жилища. Кроме того, он выделяет пять характерных особенностей, существенно отличающих «жилье» от других товаров: во-первых, жилой фонд неоднороден: жилища различаются по размеру, местоположению, времени постройки, внутренней планировке, отделке и коммунальным удобствам; во-вторых, жилье является недвижимостью: перемещать жилища из одного места в другое непрактично; в-третьих, жилье долговечно: если содержать его в порядке, оно может служить несколько десятилетий; в-четвертых, жилье является дорогим товаром: чтобы приобрести его в собственность, обычная семья должна взять немалый заем; в-пятых, издержки переезда также высоки: помимо существенной денежной стоимости собственно переезда, существуют также «психологические» издержки, связанные с тем, что приходится расставаться с привычным окружением - школой, магазинами и друзьями [99, стр. 110-111].
А.Н. Ларионов [77] определяет «жилье» как специфический капитальный товар, удовлетворяющий важнейшие потребности личности в независимости, владении местом для проживания, ведении обособленного хозяйства, создании собственной семьи, в уединении, если необходимо, получении большего комфорта и домашнего уюта. По его мнению, жилье характеризует социальный статус и уровень доходов человека. Главным критериальным и родовым признаком, позволяющим классифицировать жилье как отличительный от других объект правового регулирования, и главной его специфической особенностью является неразрывная связь жилища с землей.
Автор настоящей диссертации считает, что на сегодняшний день понятие «элитное жилье» в отечественной экономической науке не имеет однозначного определения, оно «размыто». Строго говоря, данный сегмент исследователями и экспертами четко не описан. Несмотря на трактовку данного понятия (от франц. elite - лучшее, отборное), здесь существуют разночтения. По этой причине, например, квартиры повышенной комфортности, бизнес-класса часто смешивают с элитным жильем. Однако эти категории жилья имеют свои различные критерии.
Так, В.Г. Власов [40] элитными считает дома старой застройки: знаменитые архитектурные ансамбли, в которых главным для жильцов являлась атмосфера ушедшей эпохи, престижная жизнь в апартаментах, в которых когда-то жила российская аристократия, и так называемые сталинские дома.
Результаты исследований зарубежных РЭЖ, проведенных отечественными и зарубежными учеными [18, 28, 33, 37, 48, 66, 84, 89, 107, 171, 176, 177, 178 и др.], свидетельствуют о том, что во всем мире покупатели элитной недвижимости предъявляют весьма высокие требования к ее технической оснащенности. В их числе следует выделить: круглосуточное дежурство консьержа; систему замкнутого теленаблюдения за территорией; безопасную автостоянку (минимум два места на собственника); спортзал и бассейн; высокие технические характеристики интерьера, просторные комнаты с большими окнами; высокоскоростной интернет и спутниковое телевидение; дистанционно управляемые системы освещения, отопления и защиты.
Жилая элитная недвижимость Лондона является эталоном среди европейских городов и насчитывает весьма значительное количество объектов, обладающих перечисленными выше и многими другими качествами. Обычно покупатели нового или реконструированного элитного жилья ожидают, что консьерж-служба будет также оказывать такие дополнительные услуги, как найм уборщиков, носильщик до входных дверей, заказ билетов в театр и в кино, покупка продуктов. Интерьеры подобного жилья выполнены в современном стиле, отделка ванных комнат и кухонь от таких дизайнеров как Philippe Starg & Smeg. Отдельные объекты обладают также такими экспериментальными элементами, как полностью выложенная плитками так называемая «мокрая комната» - имеющая открытую планировку пространства для принятия душа (помимо ванной комнаты), или подвижные перегородки между комнатами, позволяющие варьировать их размер и назначение. Многим из вышеперечисленного оснащены также многоквартирные «семейные» дома в престижных районах центрального Лондона, выполненные в стиле «ретро» с интерьером, оборудованным по высшим техническим меркам.
Состояние и проблемы современного рынка элитного жилья Московского региона
В результате происходящих в Российской Федерации в последние 20 лет социально-экономических преобразований состояние рынка жилья весьма существенного изменилось. В частности, изменения в социальной структуре российского общества, произошедшие после перестройки, усилили негативное отношение к типовому домостроению21. Поэтому в новых условиях проблемы совершенствования, организации и управления исследуемым сегментом национальной экономики приобрели особую актуальность. Это обусловлено тем, что их решение напрямую зависит от проводимой государством экономической политики, а также от выработки адекватных реальной практике методических и концептуальных подходов.
Экономически обоснованные решения в современных условиях жесткой конкуренции на РЭЖ не могут приниматься интуитивно, приблизительно - они должны быть основаны на точных расчетах и глубоком экономическом анализе. Данные результатов такого анализа являются базой для разработки и принятия управленческих решений, поскольку экономический анализ является функцией управления, обеспечивающей научность принятия решений.
Поэтому целями анализа состояния и проблем РЭЖ Московского региона является объективная оценка потребности, возможности, масштабности, целесообразности; разработка и научное обоснование приемлемых условий и базовых ориентиров функционирования и развития РЭЖ; выявление объективных и субъективных, внешних и внутренних факторов, влияющих на появление отклонений фактических результатов функционирования от запланированных ранее, обоснование оптимальных решений на РЭЖ.
Необходимо подчеркнуть, что жилищная проблема является острейшей и весьма трудноразрешимой социальной проблемой для всех жителей современной России: и с высокими, и с низкими доходами. В то же время, именно жилищное строительство является «локомотивом», способным содействовать росту экономики страны .
В этой связи мы считаем, что поскольку в условиях ограниченных ресурсов решить жилищную проблему сразу для всех категорий российских граждан не представляется возможным, целесообразно уделить внимание изучению и научному обоснованию реализации экономической функции государства в формировании и развитии тех сегментов рынка жилья, где могут быть задействованы ресурсы самих нуждающихся.
В настоящее время в России создана институциональная база рынка жилья - более 70 % жилья находится в частной собственности; более 90% строительных организаций являются частными компаниями. Начиная с 2001 г. вплоть до кризисного 2008 г. происходило увеличение объемов ввода жилья; в указанный период существенно увеличился объем индивидуального жилищного строительства.
Проведенный нами анализ результатов реформирования отечественного рынка жилья не подтвердил эффективность стратегических направлений государственной жилищной политики и не позволил полностью решить поставленные задачи улучшения жилищных условий населения.
Однако результаты этого анализа позволили выявить ряд новых проблем, связанных с формированием рыночной модели функционирования этой отрасли. Их предпосылками являются процессы, связанные с появлени ем различных форм собственности на жилье и изменение структуры инвестиций в жилищное строительство, а также осуществление технической и ресурсосберегающей политики, повлекших за собой значительное изменение структуры и объема спроса на жилье.
В предыдущем разделе настоящей диссертации нами обосновано, что основной проблемой, которая должна быть решена в рамках разработки стратегии развития РЭЖ Московского региона, является выработка и обоснование принципов и путей совершенствования исследуемого сегмента национальной экономики. Следование им позволит заинтересованным субъектам формировать институты, эффективно решающие жилищную проблему, как на уровне исследуемого региона, так и в общенациональном масштабе.
Г.М. Стерник [129, 186 и др.] отмечает, что в пореформенный период (табл. 2.1.1) сегмент рынка дорогого жилья приблизился к некоторой стабилизации, поэтому возникла объективная потребность в единой классификации. По его данным, первая попытка классификации элитной недвижимости со стороны частных компаний в нашей стране была предпринята в 1996 г.
Так, например, компания Noble Gibbons, входящая в ассоциацию СВ Richard Ellis, предложила, взяв за основу зарубежную классификацию, разделить всю жилую недвижимость первичного рынка, расположенную в центре столицы, на классы А и В. К классу А были отнесены дома, находящиеся от Тверской улицы до Пречистенской набережной. Дома этого класса обязательно должны были являться новостройками, насчитывать не более 40 квартир и иметь однородный социальный состав жильцов.
Также значительной проблемой на РЭЖ Московского региона является существующая система финансирования строительства и покупки элитного жилья. В настоящее время основная часть жилья возводится за счет привлечения средств дольщиков. Однако в мировой практике не принято финансировать процесс непосредственного строительства - квартиры и дома покупают как готовый продукт (ведь не финансируется производство автомобилей, телевизоров, холодильников, одежды). Строительство должны вести за стройщики и коммерческие банки, а гражданин должен иметь право и возможность взять ипотечный кредит под залог готовой квартиры, так же, как он берет потребительский кредит на покупку, например, автомобиля.
К современным проблемам РЭЖ Московского региона следует отнести и снизившийся в период кризиса платежеспособный спрос не только на строительство или покупку жилья, но и на кредиты на эти цели. В ряде работ [108, 109, ПО, 112 и др.] нами выявлены основные причины ограниченного платежеспособного спроса российских граждан на приобретение и строительство жилья: весьма низкий уровень доходов населения при высокой доле текущего потребления; «ужесточившиеся» ставки коммерческих банков при долгосрочном жилищном кредитовании, снижающие доступность жилищных кредитов и являющиеся финансовым и психологическим ограничением; недостаточный уровень накоплений граждан для оплаты первого взноса для получения ипотечных жилищных кредитов, а также ряд других причин. Следует отметить, что еще в 2005-2006 гг. тысячи москвичей и состоятельных жителей других субъектов РФ спекулировали на новостройках, именуя себя инвесторами. Но в 2007-2008 гг. цены достигли предельных (необоснованных) высот и во время кризиса 2008-2010 гг. начали значительно падать: инвестирование в городские квартиры Москвы и загородную недвижимость Московской области потеряло для многих практический интерес -большинство частных инвесторов стали нести убытки.
А государство, имеющее значительные обязательства в части обеспечения жильем различных категорий граждан, по-прежнему находилось в стороне от инвестиционных процессов на исследуемом рынке. С нашей точки зрения, активная роль законодателя и регулятора могла бы проявиться в выкупе «зависшего» жилья у частных инвесторов и передаче их нуждающимся гражданам: военным, уволенным в запас, чернобыльцам, «северянам» и пр.
Исследуя особенности РЭЖ Москвы, партнер компании IntermarkSavills А. Шаталов [191] считает, что РЭЖ в Москве не такой развитый, как, например, в Лондоне, но на нем уже сейчас начинают развиваться похожие тенденции. В частности, 2006 г. стал рекордным по уровню роста цен на недвижимость, как в Москве, так и в Лондоне. В Москве в 2006 г. подорожание жилья в элитном сегменте составило примерно 54%, а в Лондоне этот показатель был около 24%. Причем он отмечает, что тенденции, влияющие на рост цен в столицах России и Великобритании примерно одинаковы, - это дефицит свободных площадок под застройку в центральных районах, очень высокий спрос на дорогое жилье со стороны иностранных покупателей. В Лондоне около 60% всех сделок по продаже элитной недвижимостью приходится на иностранцев, а в Москве по-прежнему очень высокий спрос на дорогую недвижимость у покупателей из других регионов России и стран СНГ. Однако пока средняя цена квадратного метра жилья в Лондоне примерно в три раза выше, чем в Москве23.
Обзор зарубежного опыта регулирования рынка элитного жилья и возможности его использования в современных российских условиях
Полноценное понимание сущности и содержания функционирования РЭЖ Московского региона не может быть достигнуто лишь на базе проведенного в разделах 1.3, 2.1 и 2.2 настоящего исследования ретроспективы возникновения и развития РЭЖ в пореформенной России, исследования состояния и проблем современного РЭЖ Московского региона, а также анализа законодательства, регулирующего правоотношения в исследуемом сегменте национальной экономики. В рамках проводимого исследования зарубежного опыта регулирования рынка жилья [18, 27-31, 33, 36, 39, 44-46, 52-55, 64, 66, 81-84, 89, 99, 116, 121, 136, 144, 152, 167-174 и др.] автор диссертации счел целесообразным ознакомиться с практическим опытом организации финансирования строительства и эксплуатации элитного жилья некоторых экономически развитых стран, поскольку именно он может оказаться для современных российских условий наиболее приемлемым в силу сходства некоторых путей становления и развития РЭЖ Московского региона.
Результаты наших собственных исследований [108, 109, ПО, 111, 112и др.] свидетельствуют о том, что в основе социально-экономических систем развитых государств, построенных на уважении к личности человека, лежит право каждого на жилье со всеми удобствами. Но осуществление этого права сталкивается зачастую с различными экономическими, финансовыми и социальными факторами. Поэтому в условиях рыночной экономики роль целенаправленной жилищной политики заключается в обеспечении соблюдения общественных интересов, поиске компромисса между строительством нового и реконструкцией уже существующего жилья, а также в сплочении общества для того, чтобы каждый человек имел жилье.
Следует отметить, что на современных зарубежных РЭЖ практически во всех развитых странах чрезвычайно возросла роль организационных и управленческих факторов в элитном жилищном строительстве и сопутст вующем ему инвестиционном процессе. Считается, что эффективное использование всех видов ресурсов, целесообразная продолжительность строительства и всего инвестиционного процесса связаны с профессиональным управлением, начиная от принятия решения и кончая реализацией проекта строительства элитного жилья. Важные место и роль в этом процессе занимает подготовка и продажа земельных участков для строительства различных категорий жилья органами государственной власти.
В 2009 г. журнал Forbes опубликовал рейтинг самого дорого жилья в мире. Первое место занимает особняк стоимостью 150 миллионов долларов. Он принадлежит вдове телевизионного продюсера Аарона Спелинга, создателя сериалов «Ангелы Чарли», «Беверли Хиллз» и «Династия». Второе место досталось особняку «Цветок лилии» стоимостью 125 миллионов долларов. Техасский миллиардер Дэвид Сеперстайн построил дом площадью 4 тысячи квадратных метров в Беверли Хилз в конце прошлого века для своей жены Сюзанны, которая и является сейчас собственницей дома (большинство дорогих особняков находятся на территории США) [181].
В Европе, если рассматривать в целом повсеместные требования покупателей к объектам элитного жилья, список критериев элитности жилища будет включать в себя: системы охраны придомовой территории; автостоянку от двух машино-мест (м/м) на одну квартиру; просторные комнаты с высокими потолками (около 3 м); дизайнерское оформление интерьера; интернет, спутниковое телевидение; дистанционное управление системами отопления и освещения; значительные площади квартир; ухоженность придомовой территории (озеленение, мощение тротуаров, наличие цветников и т. п.); престижное месторасположение; развитую инфраструктуру района.
В частности, в Лондоне существует строгая система, согласно которой многоэтажный дом (от 8 этажей) может появиться только в считанных районах города. Самые дорогие дома - это старинные здания, принадлежащие какому-либо знатному лицу. В Великобритании элитное жилье - это, прежде всего, отдельно стоящий дом в хорошем районе. Квартиры тоже могут быть элитными, но реже. Определяющими признаками являются: просторность (количество комнат и их площадь), дизайн и качество отделки (внутри и снаружи), расположение в дорогом районе города или элитном пригороде. Зачастую само название района (например, Chelsea, Knightsbridge, Mayfair), в котором расположен дом, уже может превратить его в элитное жилье.
Результаты нашего анализа структуры РЭЖ Лондона свидетельствуют о том, что вторичный рынок более чем в три раза превышает первичный. Продавец, как правило, учитывает, что потенциальный покупатель не склонен заниматься длительным ремонтом приобретаемого жилья. Для покупателя весьма важным критерием является инфраструктура района; при этом, как правило, в самом доме нет никаких объектов инфраструктуры. Стратегические участники рынка - застройщики - предпочитают работать только в одном секторе, полагая, что это прямым образом отражается на их репутации.
Весьма развитый американский рынок жилья выступает гарантом устойчивости национальной финансовой системы, постоянно поддерживает на высоком уровне курс доллара, является самым надежным антиинфляционным средством: он «вяжет» более 25 % денежных доходов среднестатистического американца - ежегодно на нем американцы «оставляют» свыше $400 млрд. Мощный рынок жилья39 держит на высоком уровне постоянную потребность в деньгах, а создаваемый дефицит финансовых средств резко увеличивает их оборачиваемость. Этот показатель является одним из главных индикаторов здоровья экономики страны.
Многие отечественные и зарубежные эксперты и исследователи единодушно отмечают важную роль государства в развитии рынков жилья на Западе. В частности, И.А. Ильин [59] подчеркивает, что рынок жилья не может эффективно развиваться сам по себе. В качестве примера он приводит США, где государство участвует в деятельности ипотечного рынка через орган государственной власти - Министерство жилья и развития городов. Оно не вмешивается в работу рыночных операторов, а всего лишь координирует их деятельность и формирует в рамках единого поля ипотечного кредитования специальные программы, ориентированные определенные категории граждан (в части доходов и претензий к своему жилищу).
В качестве еще одного примера государственного подхода к решению жилищной проблемы И.А. Ильин приводит Канаду, которая пошла путем создания государственной корпорации жилья и ипотеки, которая также осуществляет координирующие функции и параллельно с этим превращает политические государственные гарантии ипотечному жилищному кредитованию в экономический механизм управления рисками через систему страхования и коммерческих гарантий. Государство, предоставляя гарантии своей государственной ипотечной корпорации, формируя ее уставной фонд, делает возможным рыночную деятельность корпорации путем страхования рисков на ипотечном рынке. То есть, государство участвует как рыночный инструмент, который инвариантен относительно других профессиональных участников ипотечного рынка, поскольку государственная корпорация жилья и ипотеки Канады страхует финансовые риски всех заемщиков и предоставляет свои гарантии тем участникам ипотечного рынка, которые в них нуждаются. Причем и страхование, и гарантии осуществляются за счет рыночной деятельности этой корпорации на ипотечном рынке [59, стр. 114].
По данным П.Г. Грабового, И.Г. Лукмановой, Ю.Н. Кулакова и др. исследователей, участие правительства США в жилищном строительстве началось примерно с 30-х гг. прошлого века. Эта необходимость была связана с экономическими и социальными переменами, вызванными депрессией 30-х гг., увеличением числа безработных и лиц, не имеющих возможности платить за квартиру или купленный в кредит дом. Вмешательство федерального правительства выразилось в реорганизации всей системы финансирования частного жилищного строительства, выдаче гарантий кредитным учреждени ям и предоставлении им кредитных фондов. Это позволило даже людям с ограниченными средствами покупать дома: первый взнос наличными устанавливался сравнительно небольшой, а кредит предоставлялся на льготных условиях [156, стр. 291].
Г. Поляковский [99] подчеркивает проработанность теорий функционирования рынков жилья в США. Прежде всего, им выделяется два типа характеристик жилья: характеристики собственно жилища (размер жилой площади, качество и производительность кухонного оборудования и систем коммунального обслуживания, конструктивные особенности, отделка и т. п.) и характеристики места, в котором оно расположено.
Концептуальная модель формирования стратегии развития рынка элитного жилья (на примере Московского региона)
Положения Стратегии развития РЭЖ Московского региона основаны на обосновании экономической сущности РЭЖ, выявлении основных тенденций и особенностей возникновения и развития РЭЖ Московского региона, исследовании состояния и проблем современного РЭЖ Московского региона, а также изучении зарубежного опыта регулирования. Научная значимость предложенной Стратегии развития РЭЖ Московского региона обусловлена новой постановкой задачи управления современным РЭЖ по наиболее эффективным направлениям с минимальными негативными последствиями как для граждан, так и для самого рынка.
Теоретические основы исследования РЭЖ (представлены в главе I диссертации), а также экономические проблемы функционирования и развития РЭЖ (исследованы в главе II диссертации) позволили обосновать, что успешная реализация предлагаемой в диссертации Стратегии развития РЭЖ Московского региона возможна с использованием методов программно-целевого управления.
В настоящее время программно-целевой метод управления не является чем-то новым в управлении и планировании деятельности экономических комплексов, рынков, субъектов. Поэтому предлагая его использование в современных условиях развития рыночных отношений, необходимо проанализировать как положительные стороны его применения в нашей стране и в западных странах, так упомянуть и недостатки, и отрицательные последствия. Их наличие вызвало скептическое отношение к возможности использования программно-целевого метода при организации процессов развития РЭЖ.
В нашей стране программно-целевой метод управления использовался при составлении планов, которые имели программные разрезы и развивали реализацию комплексных программ развития на основе освоения природных ресурсов. В западных странах программно-целевой метод применяется для решения межотраслевых проблем. Однако в то время программно-целевой метод не привел к созданию нового механизма и технологии составления планов. Вновь остались неразрешенными проблемы разработки системы целей «от потребностей» и их количественной определенности, приоритета и согласования социальных и экономических целей, включения научно-технического прогресса в плановый процесс и практику хозяйствования, структурной и инвестиционной политики во взаимодействии с научно-техническим прогрессом и др.
Несбалансированность по ресурсам, отсутствие материально-технического обеспечения, ориентация только на административные методы приводили к невыполнению большинства программ, в том числе и региональных. Поэтому в период «программного бума» на первый план выдвинулась престижность разработки целевых программ, которые в ходе реализации зачастую превращались лишь в декларацию о намерениях.
Однако это было связано не с недостатками собственно программно-целевого метода управления, а с логической незавершенностью и несовершенством системы хозяйственного управления. Программы являлись в значительной мере суммой отраслевых проработок, в то время как проблемы межотраслевого характера отходили на второй план. Ресурсная обеспеченность программ практически также отражала сумму отраслевых материально-технических возможностей. Ориентация на механизм отраслевого управления, на административные методы оказалась слабо совместимой с принципами программно-целевого планирования для решения проблем межотраслевого и территориального характера и явилась существенной причиной относительно низкого вклада территориальных программ в социальный и экономический рост регионов.
В современных условиях переходного периода ускоренной капитализации экономики и развития рыночных отношений возникают вопросы о необходимости использования программно-целевого метода при управлении развитием РЭЖ Московского региона, его логики и процедурах, о месте целевых программ в системе экономических методов регулирования, и, наконец, о способах и средствах согласования интересов обособленных хозяйствующих субъектов в ходе разработки и реализации целевых программ, таких как проекты развития ОЭЖН, в частности, на уровне Московского региона.
Сегодня, рассматривая новый экономический механизм регионального самоуправления, можно сделать вывод о принципиальной необходимости использования программно-целевого метода управлении развитием РЭЖ Московского региона при обеспечении условий его долгосрочного развития, который позволяет осуществить централизацию действий как при формировании стратегии развития РЭЖ, так и при определении ресурсного обеспечения ее выполнения. Однако применение программно-целевого метода при управлении развитием РЭЖ Московского региона в современных условиях российской экономики должно отличаться от его использования в прошлом.
Безусловно, основная часть финансирования в рамках стратегии развития РЭЖ Московского региона на 2013-2020 гг. будет осуществляться за счет частных инвестиций физических и юридических лиц, кредитов коммерческих банков, доля участия государства будет минимальна. Стержневую роль на всех этапах развития РЭЖ Московского региона (от идеи до эксплуатации) возьмет на себя рынок. Однако государство не должно оставаться в стороне от управления исследуемым сегментом рынка жилья. Государственное участие будет выражаться в подготовке кадастровых планов для быстрого и качественного освоения земельных участков для строительства ОЭЖН, содействии девелоперам и застройщикам в части проектирования и строительства новых инженерных сетей и коммуникаций, а не подключению к уже действующим (подключение к действующим сетям - государственный приоритет для строительства социального жилья эконом-класса).
Реализация вышеперечисленных мер в рамках предлагаемой в диссертации новой парадигмы позволит впоследствии (в ближайшие 2-3 года) создать предпосылки для введения налога на роскошь в размере 1% от рыночной стоимости элитной недвижимости (площадью более 300 м для квартир и 1000 м2 для коттеджей) и существенно пополнить бюджет43.
В этой связи нами разработан проект указанной Стратегии развития РЭЖ Московского региона на 2013-2020 гг.
Проект Стратегии развития РЭЖ Московского региона на 2013-2020 гг.
Госзаказчики (координаторы Стратегии развития РЭЖ Московского региона) - Жилищный комитет Правительства Москвы; Министерство строительного комплекса Московской области.
Основные разработчики Стратегии развития РЭЖ Московского региона — Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы; Министерство строительного комплекса Московской области; Комитет экономического развития, промышленной политики и торговли Правительства Москвы; Министерство экономики Московской области; Министерство имущественных отношений Московской области; крупные девелоперские компании (российские и зарубежные компании).
Цель Стратегии развития РЭЖ Московского региона — обеспечение эффективного управления развитием РЭЖ Московского региона на основе использования принципов программно-целевого метода управления, направленного на создание системы строительства и обслуживания элитного жилья, отвечающего классификационным требованиям (уникальное местоположение объекта и его площадь; отличные видовые характеристики; престижность жилого квартала; социальная однородность жильцов; однородность жилой застройки; высокое техническое оснащение здания, надежные и эффективные конструктивные решения; только качественные и экологичные строительные и отделочные материалы; уровень и качество прилегающих непосредственно к жилому дому территорий; уникальные архитектурные и объемно-планировочные решения, их индивидуальность; наличие изолированных комнат большой площади с высотой потолков по конфигурации, приближенных к квадрату; всего в здании не более 40-50 квартир, высота здания не более 7-ми этажей; автономные системы водо-, энерго- и теплоснабжения; автономная система водо- и воздухо очистки; отдельный кран для питьевой воды; высокий уровень систем вентиляции и кондиционирования; лифты класса «люкс»; система телекоммуникаций и телефонизации; высокий уровень предлагаемого сервиса: инфраструктура дома и сервисные услуги; система безопасности «Умный дом» с домофоном, видеонаблюдением на каждом этаже и по всему контуру здания, адресной противопожарной сигнализацией; хорошая звукоизоляция) и удовлетворяющего конечного потребителя.
Похожие диссертации на Формирование стратегии развития рынка элитного жилья
