Содержание к диссертации
Введение
Анализ действующей системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города 9
1.1. Методологические аспекты исследования систем управления жилищным фондом 9
1.2. Современный этап реформирования системы управления жилищным фондом в крупных городах России 24
1.3. Управление жилищным фондом в Санкт-Петербурге; опыт, проблемы, решения 40
Методические основы формирования системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города 62
2.1. Концептуальный подход к реформированию действующей системы управления жилищным хозяйством в крупном городе 62
2.2. Экономико-организационный механизм пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города 83
2.3. Обоснование места и роли управляющих компаний в системе пообъектного управления жилищного фонда 102
Организационно-экономические методы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга на основе паспортов домовладений 115
3.1. Технико-экономическая паспортизация жилищного фонда Санкт-Петербурга, как база пообъектного управления жилищным хозяйством крупного города 115
3.2.Организация пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга 139
3.3.Методы расчёта средств на содержание и ремонт Домовладений 147
Заключение 153
Приложения 177
- Методологические аспекты исследования систем управления жилищным фондом
- Концептуальный подход к реформированию действующей системы управления жилищным хозяйством в крупном городе
- Обоснование места и роли управляющих компаний в системе пообъектного управления жилищного фонда
- Технико-экономическая паспортизация жилищного фонда Санкт-Петербурга, как база пообъектного управления жилищным хозяйством крупного города
Введение к работе
Актуальность проблемы. Жилищное хозяйство является сферой, предоставляющей жизненно важные услуги по содержанию жилищного фонда и коммунальному обслуживанию жителям города. Но, как свидетельствуют оценки специалистов и опросы населения, уровень и качество предоставляемых услуг являются неудовлетворительными. Нарастает физический износ зданий, значительная часть заявок населения не выполняется или выполняется не в полном объёме. Такое положение во многом объясняется административно-ведомственным хозяйственным механизм и централизованной системой управления жилищным хозяйством в городах страны, особенно крупных. Именно монополизм и чрезмерная централизация являются тормозом для развития жилищного хозяйства города.
В связи с этим возникает необходимость проведения коренных преобразований и реформирования жилищно-коммунального хозяйства города, включая сферу содержания и ремонта жилищного фонда. Имеется в виду изменение правовых, организационно-экономических, финансовых и социальных аспектов деятельности жилищного хозяйства путем её" демонополизации и децентрализации. Основная задача заключается в повышении эффективности принимаемых решений в области содержания и ремонта жилищного фонда, в переходе от аварийно-восстановительного к планово-профилактическому функционированию жилищной системы.
Для решения острых проблем в жилищном хозяйстве требуются новые подходы, основанные на эффективном механизме управления, и создающие необходимые условия для рационального использования и привлечения необходимых ресурсов, своевременного проведения работ по содержанию и ремонту жилищного фонда в городах страны.
Особо сложные проблемы в области содержания и ремонта жилищного фонда имеются в Санкт-Петербурге, где расположен уникальный по
исторической и архитектурной ценности жилищный фонд, требующий высокого уровня содержания и ремонта.
Проблемы управления достаточно глубоко рассмотрены в экономической литературе отечественными и зарубежными авторами. Проведены глубокие исследования и выполнены конкретные практические разработки. Существует значительный зарубежный и отечественный опыт управления ЖКХ в условиях перехода к рыночным отношениям.
Значительное количество работ, посвященных концептуальным походам к исследованию развития теории и методологии систем управления, опубликовано отечественными и зарубежными авторами: B.C. Кабаковым, Е.В Шатровой, Э.Л. Уткиным, В.Е. Рохчиным и К.Н. Знаменской, П.В. Забелиным, Н.К.Моисеевой, Р.А.Фатхутдиновым, О.С. Виханским и другими учёными.
В работах ряда авторов непосредственно рассматриваются вопросы управления и хозяйствования в жилищной сфере: В.В.Бузырев, В.С.Чекалин, Л.Н. Чернышев, Н.В. Васильева, B.C. Боголюбов, Ф.М. Иохведов и ряд других исследователей.
Предложенные системы управления отличаются глубиной и широтой научных исследований, методологическим обобщением результатов, глубокими теоретическими выкладками. В то же время не все аспекты данной проблемы нашли отражение в проведённых исследованиях. Так задача пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города практически не рассматривалась, хотя её решение которой имеет определяющее значение для практической реализации реформы в жилищной сфере города. Именно этот методический подход позволяет обеспечить сочетание централизованных и децентрализованных управленческих схем и является действенным рычагом повышения эффективности функционирования жилищного хозяйства города.
Целью диссертационной работы является научно-методическое обоснование методов пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города в условиях реформ с учётом особенностей Сан кт-Петербурга.
Исходя из сформулированной цели, в диссертационном исследовании решаются следующие задачи:
Проведение анализа действующих системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города в исторической ретроспективе
Характеристика действующей системы управления жилищным хозяйством в Санкт-Петербурге
Обоснование концептуального подхода к реформированию и развитию жилищного хозяйства крупного города
Разработка организационно-экономических механизмов пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда курпного города
Обоснование места и роли управляющих компаний в системе пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города
Обоснование технико-экономической паспортизации жилищного фонда, как основа пообъектного управления жилищным хозяйством Санкт-Петербурга
Организация пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга
Разработка методов расчёта средств на содержание и ремонт домовладений
Объектом исследования является жилищный фонд крупного города, как большая социально-экономическая система
Предметом исследования служит экономический механизм управления содержанием и ремонтом жилищного фонда в крупном городе.
Научная новизна исследования состоит в следующем:
1. Уточнены основные понятия в сфере управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города, включая термины «домовладение» и «пообъектное управление»
Определены тенденции развития системы управления жилищным хозяйством в городах России, позволяющие обосновать научно-методический подход к реформированию жилищного хозяйства,
Обоснован концептуальный подход к формированию системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города, основанный на органичном сочетании централизованных рычагов управления жилищным хозяйством и адресного подхода к содержанию и ремонту конкретных домовладений
Разработан организационно-экономический механизм пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города, предусматривающий формирование эффективных организационных структур и чётких финансово-экономических взаимоотношений и стимулов всех участников ремонтно-эксплуатационного процесса.
Определено место и роль управляющих компаний в системе пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города, обеспечивающих выполнение задач повышения эффективности управления и формирования конкурентной среды в жилищной сфере.
Разработана технология перехода к пообъектному управлению содержанием и ремонтом жилищного фонда Санкт-Петербурга, предусматривающая разграничение полномочий между органами государственной и муниципальной власти, формирование и хозяйственно-правовое закрепление домовладений, внедрение принципов профессионального управления и создание реальных стимулов для формирования товариществ собственников жилья и других форм коллективного объединения граждан.
Разработаны укрупнённые методы расчёта потребных средств на содержание и ремонт домовладений, позволяющие выявить реальную потребность в работах и перейти к профилактическому ремонту жилищного фонда города.
Апробация исследования: Полученные автором научные результаты рассматривались и получили одобрение на семинаре, проводимом для работников муниципальных образований Ленинградской области в 2002 г.
Практическое внедрение результатов исследования: Полученные автором научные результаты использовались при выполнении научно-практической работы «Разработка целевой программы реформирования и модернизации жилищно-коммунального комплекса Санкт-Петербурга на 2003 - 2010 годы», при подготовке учебно-методических материалов по дисциплине «Экономика городского хозяйства» в Санкт-Петербургском государственном инженерно-экономическом университете, практической разработке проекта программы паспортизации жилищного фонда Санкт-Петербурга и АСУ «Домовладение».
Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 3 работах, общим объёмом 1,9 п.л..: А.А.. Олтяну, «Основные положения Концепции ценовой и тарифной политики в жилищной сфере Санкт-Петербурга», Сборник научных трудов «Управление развитием жилищной сферы в условиях формирования рыночных отношений, ЗАО «Экополис», СПб, 2000 г., 0,5 п.л.; Олтяну А.А., Чекалин B.C., «Пути реформирования действующей системы управления жилищным хозяйством крупного города», Сборник научных трудов «Актуальные проблемы экономического развития региона» учебно-научного центра государственного и муниципального управления, СПб, 2002 г., 0,4 п.л.; А.А. Олтяну, «Актуальные вопросы определения рыночной стоимости содержания и текущего ремонта жилых зданий», Всероссийский научный информационно-аналитический бюллетень «Стройинформ», JC3, март 2003 года, 1 п.л.
Структура работы. Диссертации состоит из введения, трёх глав, заключения и библиографии.
Во введении обоснована актуальность выбранной темы и необходимость данного исследования, определены основные цели и задачи работы.
Первая глава диссертации «анализ действующей системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города» посвящена
s исследованию систем управления жилищным хозяйством в исторической ретроспективе и характеристике действующей системы управления содержанием и ремонтом жилищного фонда в крупном городе. Обосновывается необходимость повышения сё эффективности.
Во второй главе работы «Методические основы формирования системы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда крупного города» обоснован концептуальный подход к реформированию действующей системы управления жилищным хозяйством в крупном городе, рассмотрены организационные структуры и финансово-экономические механизмы пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда, определена роль управляющих компаний в системе пообъектного управления содержанием и ремонтом жилищного фонда города.
3. В третьей главе «Организация пообъектного управления и методы расчёта средств на содержание и ремонт жилищного фонда Санкт-Петербурга на основе паспортов домовладений» раскрыто содержание технико-экономической паспортизации жилищного фонда, как информационной базы пообъектного управления, рассмотрен процесс организации системы пообъектного управления в Санкт-Петербурге, раскрыты методы расчёта средств на содержание и ремонт домовладений.
В заключении сформулированы основные выводы, научные и практические результаты проделанной работы.
Методологические аспекты исследования систем управления жилищным фондом
В условиях динамичности внешней среды системы управления должны находится в состоянии непрерывного развития, которое невозможно обеспечить без исследования путей и возможностей этого развития, без разработки и оценки альтернативных направлений, выбора оптимального варианта развития.
Управление подразумевает целенаправленное воздействие субъекта на объект управления для получения желаемого результата и включает два основных элемента: 1) определение траектории состояний объекта управления, т.е. формирование системы целей его функционирования и развития, а также разработку путей их достижения; 2) удержание объекта на этой траектории путем регулирования. Следовательно, в системе управления можно выделить два основных блока - блок определения целей (целевой блок) и блок регулирования (регулятор). В зависимости от степени воздействия субъекта на объект управления различают профаммный подход к управлению, подразумевающий разработку программы развития объекта и обеспечение ее реализации; направляющий, предусматривающий регулирование поведения управляемого объекта; саморегулирование, основанное на процессах самоорганизации, присущих самому объекту управления [53]. В соответствии с этим, управление объектом может рассматриваться двояко: 1) как то или иное желательное поведение управляемой системы и ее элементов (хозяйственных звеньев) достигается прямым управляющим воздействием (плановым заданием, запретом какого-либо действия), собственные интересы людей, составляющих данное хозяйственное звено, при этом во внимание не принимаются (хотя такое воздействие может служить и их интересам как членов общества); 2) либо как создание экономических условий, заинтересовывающих хозяйствующих субъектов в желаемом поведении системы (информационное обеспечение, правовое регулирование). В первом случае имеет место так называемое административное управление, во втором случае речь идет об экономических методах управления. Административное управление, таким образом, ближе к программному, при экономическом же управлении более активная роль отводится саморегулированию, действию рыночных мехаїгнзмов. В научной литературе можно встретить противопоставление: административные методы - волевые, экономические методы - научные. Такое противопоставление представляется неправомерным, так как и административные методы могут и должны быть научными, и экономические, как ни странно, порой бывают волевыми. Можно, к примеру, установить такие налоги, что инициатива хозяйствующих субъектов будет не менее связана, чем при административном управлении [24]. Административное управление включает разработку правил поведения хозяйствующих субъектов и контроль над соблюдением этих правил. Система таких правил включает: нормативные правовые акты - законы, постановления, инструкции, регулирующие функционирование хозяйствующих субъектов; порядок отбора и удостоверения статуса профессиональных участников рынка - лицензирование, регистрация; установление обязательных требований к содержанию и качеству различных видов деятельности в регулируемой сфере; введение запретов и санкций за отступление от нормативных требований при осуществлении хозяйственной деятельности; контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил. Экономические методы управления осуществляются с помощью системы налогообложения и льгот (ставки налогов, освобождение от них), регулирования учетной ставки (дисконтной политики центрального банка), выпуска и обращения государственных ценных бумаг, предоставления государственной помощи нуждающимся гражданам - безвозмездных субсидий, сертификатов, реализации государственных целевых программ. Очевидно, что в процессе управления необходимо разумное сочетание административных и экономических методов, расстановка приоритетов в использовании тех или иных методов в зависимости от сложившихся социально-экономических условий в стране. Отсюда следует необходимость исследования существующих систем управления и их совершенствования [33, 34,55]. Исследование систем управления - это деятельность, направленная на изучение, совершенствование и развитие управления в соответствии с постоянно изменяющимися внешними и внутренними условиями [44].
Исследование систем управления необходимо как с научной, так и с практической точек зрения. С научных позиций такое исследование позволяет совершенствовать методологию управления, разрабатывать универсальные научные методы, применимые к различным объектам управления. Практическая ценность исследований состоит в разработке конкретных рекомендаций, позволяющих оптимизировать процесс управления заданным объектом.
В настоящее время существуют различные трактовки понятия системы управления. В Большой Российской энциклопедии система управления определяется как «совокупность подсистем, отражающих отдельные стороны управления: цели, функции, принципы, методы, органы, кадры, технику и технологию» [22]. Под системой управления также понимают «сложную систему, созданную для сбора, анализа и переработки информации с целью получения максимального конечного результата при определенных ограничениях» [44]. Современный экономический словарь [73] трактует систему управления как совокупность взаимоувязанных, согласованных методов и средств управления, используемых органами управления, управленческим аппаратом.
В целом превалируют два подхода к определению системы управления - в узком и в широком смысле. В узком смысле система управления отождествляется с управляющей системой и рассматривается как часть кибернетической системы, осуществляющей управление в системе[17, 34]. В широком смысле система управления рассматривается как совокупность субъекта и объекта управления - управляющей и управляемой подсистем с присущими им взаимосвязями [16, 28, 54, 55].
Представление того или иного объекта в виде системы сопряжено с определенными трудностями ввиду наличия множества определений системы, а также различных типов системных представлений: микроскопического, макроскопического, функционального, иерархического и процессуального [15, 44].
Концептуальный подход к реформированию действующей системы управления жилищным хозяйством в крупном городе
Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для жизнедеятельности человека. Ведущими отраслями в составе данной сферы являются жилищное строительство и жилищное хозяйство, которые обеспечивают воспроизводство и содержание жилищного фонда, а также доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей. Однако уровень развития жилищной сферы в России остаётся низким и не соответствует предъявляемым требованиям; возложенные на неё задачи выполняются далеко не в полной мере, что в значительной степени влияет на снижение качества жизни населения. В связи с этим жилищная проблема остаётся одной из самых острых социальных проблем в стране [49,76, 93 ],
Жилищная сфера испытывает значительные трудности, связанные с острым дефицитом финансов, слабой материально-технической базой, недостаточной квалификацией кадров, отсутствием продуманной жилищной политики и недостаточной проработанностью нормативно- правовых аспектов деятелыюсти строительных и жилищных организаций в части их взаимоотношений с органами власти и потребителями.
Отсутствие необходимого экономико-правового обеспечения препятствует развитию жилищного строительства, что крайне затрудняет решение жилищной проблемы. Жилищное хозяйство, наряду с другими коммунальными службами, остаётся дотационным, содержание его ложится тяжёлым бременем на городской бюджет. Для этой отрасли характерны ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление. Всё это и определяет необходимость реформирования жилищной сферы путем её демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на повышение качества работы и предоставляемых услуг потребителям [46, 50, 51].
Первостепенное значение имеет проведение реформы жилищной сферы в городах, так как в них сосредоточен огромный жилищный фонд, проживает большая часть населения страны и находятся основные мощности строительных и жилищных организаций. Именно здесь наиболее ярко проявились негативные черты жилищной сферы: монополизм, чрезмерная ведомственность, недостаточная квалификация кадров, техническая и технологическая отсталость и, как результат, неудовлетворительный уровень работы, игнорирование интересов населения и низкое качество выполняемых работ и предоставляемых услуг потребителям. В первую очередь это касается жилищного хозяйства, которое непосредственно связано с населением и является, по сути, ведущим звеном в технологической цепочке жилищно-коммунального обслуживания населения. Поэтому первоочередной этап реформы оказался направленным на повышение эффективности и реструктуризацию жилищной системы. Не менее важной является задача создания необходимых экономико-правовых основ для стимулирования жилищного строительства, которое служит важнейшим рычагом решения жилищной проблемы и может быть ключевым звеном для вывода экономики страны из кризиса [79, 91].
Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований жилищной системы. Важнейшими целями жилищной реформы служат увеличение количества и совершенствования качества жилья, повышение уровня эксплуатации жилищного фонда и улучшение жилищных условий населения, ликвидация или существенное сокращение дотационности и снижение бюджетной нагрузки на содержание жилищной системы. Их достижение требует тщательной проработки основных направлений и мероприятий реформы, обоснование экономико-организационного и нормативно-правового механизмов её практической реализации [91].
Имеющаяся нормативно-правовая основа проведения жилищной политики в условиях переходного периода на федеральном уровне [3,5,6,8,11,12], соответствующие Указы Президента и Постановления Правительства Российской Федерации определяют стратегический замысел реформирования жилищной сферы. Но проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации на данной территории, уровня развития жилищного хозяйства и состояния жилищного фонда и коммунальных систем [74, 76, 77, 86]. Это особенно важно в условиях такого крупнейшего города России, как Санкт-Петербурга, обладающего уникальным жилищным фондом и громадным социально-экономическим потенциалом, который не может быть реализован в полной мере без рационального решения жилищной проблемы [82].
Актуальность рассмотрения вопросов функционирования и развития жилищной сферы объясняется недостатком научно-методических проработок по данной проблематике, имеющих комплексный характер.
Одним из важнейших направлений социально-экономических преобразований в стране является реформирование и развитие жилищной сферы, создающей необходимые условия для проживания и жизнедеятельности человека.
Основу жилищной сферы города составляет жилищный фонд: жилые дома, специализированные дома (общежития, маневренный фонд, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и т.д.), служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.
Обоснование места и роли управляющих компаний в системе пообъектного управления жилищного фонда
Особое значение для успешной деятельности и деловой репутации управляющей компании имеет этическое оформление отношений с жильцами и заказчиком, обеспечение конструктивных взаимоотношений всех участников процесса управления жилой недвижимостью. Для эффективной реализации своих функций управляющая компания разрабатывает стратегию функционирования и развития объектов жилой недвижимости; разработку программы управления и ее оперативное воплощение; разработку методик и технологий управления [65].
Профессиональное управление жилищным фондом осуществляется на основе заключаемого между собственником и управляющей компанией письменного договора, согласно которому управляющий реализует функции собственника в пределах, установленных в договоре. Договор на управление жилищным фондом должен содержать полное и четкое описание функций (обязанностей) по управлению, порядок расчетов и размер вознаграждения, критерии и порядок оценки качества управления. В договор на управление целесообразно включать требование о страховании управляющим своей профессиональной ответственности перед учредителем управления.
Состав обязанностей управляющего по договору достаточно широк и включает: обеспечение сохранности и надлежащего использования переданных в управление объектов; обеспечение объектов необходимыми коммунальными услугами, заключение договоров на их поставку и осуществление контроля объемов и качества услуг; организация технического обслуживания, ремонта и санитарного содержания объектов в соответствии с установленными договором стандартами качества; отбор подрядчиков, заключение подрядных договоров и контроль их исполнения; организация текущего контроля состояния объектов и другие.
Перечень обязанностей и полномочий управляющего определяется заказчиком-собственником в каждом конкретном случае и непосредственно отражается в договоре на управление.
Договор на управление может быть заключен в виде одного из следующих типов договоров: договор оказания услуг; агентский договор; договор поручения; договор доверительного управления имуществом [2]. Выбор того или иного типа договора — право собственника, который выступает заказчиком в договоре на управление жилищным фондом. Полагаем, что на начальном этапе наиболее удобной формой договора является договор оказания услуг, так как использование, к примеру, договора доверительного управления имуществом имеет, на наш взгляд, некоторые ограничения для широкого использования. Так, согласно ГК РФ доверительным управляющим не может быть учреждение или унитарное предприятие, государственный орган или орган местного самоуправления. Данное ограничение с точки зрения конкурса означает, что его участниками не могут быть государственные или муниципальные службы заказчика, созданные в форме учреждения или унитарного предприятия. Второе ограничение связано с тем, что имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть самостоятельным объектом доверительного управления. Здесь уместно пояснить, что в процессе создания государственных и муниципальных служб заказчика они наделялись правом оперативного управления жилищным фондом, в случае создания их в форме учреждения, либо правом хозяйственного ведения, в случае создания их в форме унитарных предприятий. Это ограничение можно преодолеть, для этого необходимо передать государственный или муниципальный жилищный фонд в соответствующую казну - государственную или муниципальную. Это будет способствовать не только раскрытию возможностей доверительного управления жилищным фондом, но и позволит избежать трансакционных издержек, связанных с учетом жилищного фонда на балансе службы заказчика, в целом упорядочит договорные взаимоотношения в жилищной сфере.
Заключив договор, собственник обязан передать управляющему объекты недвижимости в составе, указанном в договоре (включая помещения для конторских и складских целей), по акту приема-передачи; предоставить управляющему все необходимые для работы документы и сведения; обеспечивать управляющего новой документацией по мере ее поступления, а также извещать его об изменениях нормативных и технических требований к эксплуатации жилищного и нежилого фонда, объектов внешнего благоустройства и озеленения. Важным этапом в организации взаимоотношений собственника и управляющего является передача объектов в управление. При этом собственник должен предоставить управляющей компании всю необходимую документацию по передаваемым в управление объектам: акты приемки объектов от застройщика; акты землепользования; планы участков; проектно-сметную документацию; поэтажные планы; технические паспорта на здания, сооружения и оборудование (лифты, котлы и т.п.); сведения о проживающих, собственниках жилых помещений, собственниках и арендаторах нежилых помещений; действующие договоры с поставщиками коммунальных услуг; схемы внутренних инженерных сетей; схемы подземных коммуникаций; экспликации колодцев; чертежи контуров заземления; акты предыдущих технических экспертиз зданий и оборудования; документацию по системам безопасности, действующим на объектах; бухгалтерскую документацию на каждый объект. Передача объектов в управление должна осуществляться в присутствии собственника или его уполномоченного с обязательным осмотром и регистрацией текущего технического состояния объектов и оформлением акта приема-передачи.
Технико-экономическая паспортизация жилищного фонда Санкт-Петербурга, как база пообъектного управления жилищным хозяйством крупного города
Для долгосрочных программ ремонта, рассчитанных на долгосрочный период (8-Ю и более лет) - по первому способу (п.1 таблицы 3.1). При этом могут использоваться данные ежегодных осмотров, проводимых работниками жил ищно-эксплуатационных организаций;
Для среднесрочных программ ремонта (4-6 лет) можно применять второй способ определения износа зданий (п.2 табл. 3.1), для чего рекомендуется совместное техническое обследование зданий жилищно-эксплуатационными и проектными организациями;
Для краткосрочных ремонтных программ (2-3 года) рекомендуется использовать третий способ определения износа зданий (п. 3 табл. 3.1), предусматривающий детальное техническое обследование всех конструктивных элементов и систем здания силами проектных организаций;
Четвертый способ определения износа зданий, указанный в табл. З.1., целесообразно применять только для оценки технического состояния объектов, представляющих архитектурно-художественную и историческую ценность или в случаях установления причин ускоренного физического износа.
Определение стоимости здания (строения), то оно должно вестись Бюро технической инвентаризации (для СПб - ГУ ГУИОН) раздельно для целей статистического учета (полная балансовая стоимость и остаточная балансовая стоимость) и для налогообложения физических лиц (действительная инвентаризационная стоимость) [9].
В технических паспортах БТИ должны указывать полную балансовую и остаточную (с учетом износа) балансовую стоимость здания, строения, применяемую для их статистического учета, а также действительную инвентаризационную стоимость для целей налогообложения с физических лиц.
Полная балансовая и остаточная стоимость, применяемые для статистического учета жилищного фонда находящегося на балансе юридического лица, принимается по данным этого баланса, а стоимость жилищного фонда, принадлежащего физическим лицам, определяется в соответствии с методологией, утверждаемой Госкомстатом России.
Помимо определения полной и остаточной балансовой и действительной инвентаризационной стоимости здания, строений в необходимых случаях может осуществляться, если это не противоречит действующим нормативным актам, определение рыночной стоимости зданий, т.е. наиболее вероятной стоимости их продажи с учетом их реального износа, определяемой организациями БТИ на основе сведения результатов трех методов оценки -затратного, доходного и сравнения продаж, при наличии у работников, осуществляющих такую оценку, документов о прохождении обучения методом рыночной оценки недвижимости [43, 80].
Анализ информационной базы о техническом состоянию жилищного фонда позволяет отметить, что в каждом жилищном агентстве за прошедшие годы накоплен значительный объем информации о техническом состоянии и благоустройстве жилищного фонда.
В 70-х годах институтом "Ленжи л проект" совместно с жилищно-эксплуатационными организациями было проведено сплошное обследование старого жилищного фонда, материалы которого имеются в СПб "ЛеижилНИИпроект" и в районах города. Данные о проведенных ремонтах до 1975 года отражались в технических паспортах и других документах.
В 90-ые годы актуализация информации в должной мере, не осуществлялась, вследствие отсутствия финансовых средств, текущая техническая инвентаризация также не производилась. Таким образом, в имеющихся технических паспортах зданий постройки до 1985 г., а это около 90% жилищного фонда, можно получить только данные о составе и объемах основных конструкций, инженерных систем и придомовой территории. Данные о техническом состоянии и функционально-потребительских характеристиках зданий практически отсутствуют.
Таким образом, данные технического обследования и проектно-сметная документация на ремонт жилищного фонда Санкт-Петербурга требуют переработки.
Материалы ежегодных технических осмотров (акты весенних и осенних осмотров) носят, по нашему мнению, формальный характер, так как осмотры выполняются в подавляющем большинстве случаев даже без беглого осмотра (не говоря о применении простейших инструментов) всех конструктивных элементов здания и инженерных систем, и заполняются на рабочих местах. При этом указываются неисправности, зафиксированные в письмах населения, данные производственных служб, полученные в результате проведения работ по устранению неисправностей и аварийных ситуаций. Однако, в целом они неполные и не соответствуют требованиям Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда и других нормативных документов. Причиной этому, является ежегодные переносы сроков выполнения действительно необходимых ремонтных работ, обнаруженных в процессе эксплуатации и включаемых в акты осмотров, а главное, отсутствие необходимой профессиональной подготовки руководителей и специалистов низовых звеньев ЖЭО, производящих профилактические осмотры [57].
Таким образом, материалы технических осмотров, оформленные жилищно-эксплуатационными службами, как и имеющиеся технические паспорта зданий, построенных до 1985-1990 г.г., т.е. требующих проведения капитального ремонта, не могут служить надежной информационной базой для установления реального технического состояния жилищного фонда и, соответственно, планирования текущих и капитальных ремонтов [57].
