Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Тенденции развития и проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда городов России 12
1.1. Капитальный ремонт в системе воспроизводства жилищного фонда... 12
1.2. Современное состояние и проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городах России и Санкт-Петербурге 32
1.3. Анализ развития нормативно-правовой базы в области капитального ремонта и модернизации жилищного фонда 49
ГЛАВА 2. Анализ методов оценки и учета износа жилищного фонда крупного города 65
2.1. Сущность и виды износа жилищного фонда 65
2.2. Анализ методов оценки физического износа жилых зданий 80
2.3. Существующие подходы к оценке функционального износа жилищного фонда 94
2.4. Особенности учета износа жилых зданий по нормам амортизации 104
Выводы по главе 2 117
Глава 3. Методологические основы формирования механизма управления капитальным ремонтомжилищного фонда в городе 119
3.1. Концепция механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда 119
3.2. Основные элементы механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городе 134
3.3. Стратегический подход к управлению капитальным ремонтом жилищного фонда в городе 150
ГЛАВА 4. Организационный блок механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда 164
4.1. Информационное обеспечение процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда 164
4.2. Методы планирования капитального ремонта жилищного фонда 175
4.3. Организационные основы реализации программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города 191
Выводы по главе 4 206
Глава 5. Разработка механизма финансирования капитального ремонта жилищного фонда в крупном городе 209
5.1. Стратегические ориентиры развития жилищно-коммунального хозяйства Невского района Санкт-Петербурга 209
5.2. Определение источников финансирования капитального ремонта жилищного фонда города 238
5.3. Формирование механизма аккумулирования и использования средств на капитальный ремонт жилищного фонда города 258
Заключение 280
Литература
- Современное состояние и проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городах России и Санкт-Петербурге
- Существующие подходы к оценке функционального износа жилищного фонда
- Основные элементы механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городе
- Организационные основы реализации программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В современный период важнейшей задачей является сохранение и повышение достигнутого уровня развития нашей страны, социально-экономических условий жизни населения, в осуществлении которых значительную роль играет жилищная политика. В городах, где проживает большинство населения РФ, и сконцентрирован огромный материальный и культурный потенциал, проведение данной политики сталкивается с необходимостью решения проблем воспроизводства существующего жилищного фонда, которые крайне обострились в результате нарушения нормативных сроков и объемов ремонтных работ многих жилых объектов. В итоге усиливается несоответствие технического состояния и функционально-потребительских качеств жилищного фонда действующим нормативам по обеспечению необходимых условий комфортного и безопасного проживания населения. Так, удельный вес ветхого и аварийного жилья на 01.01.2008 г. составил 3,2% общей площади жилищного фонда РФ, против 1,3% – на 01.01.1991 г., а его общий объем за этот период увеличился с 32,2 млн.м2 до 99,0 млн.м2, то есть более чем в три раза. В большинстве городов страны потребность в капитальном ремонте и модернизации многоквартирных домов растёт год от года. Поэтому, наряду с новым строительством и реконструкцией, всё большую значимость приобретает капитальный ремонт жилищного фонда, который позволяет улучшить техническое состояние и, наряду с модернизацией, потребительские качества жилых домов.
Однако существующая система управления ремонтным процессом в городах нашей страны ориентирована, в основном, на проведение аварийно-восстановительных ремонтных работ, при которых, как правило, устраняются отдельные дефекты, но не решается задача планомерного сохранения и улучшения технических и потребительских качеств жилых зданий.
Данное положение во многом обусловлено недостаточным уровнем теоретической и методологической проработки вопросов формирования экономически обоснованной системы управления капитальным ремонтом жилищного фонда городов, ориентированной на постепенный переход от практики устранения уже возникших дефектов к проведению профилактических ремонтов, что требует глубоких научных исследований по формированию эффективной системы управления капитальным ремонтом и разработки соответствующих методологических положений.
Проблемам стратегического управления посвящены работы известных зарубежных исследователей И. Ансоффа, Р. Акоффа, П.Ф. Друкера, М. Мескона, Г. Минцберга, М. Портера, А.Дж. Стрикленда, А. А. Томсона, М. Эддоуса и др., а также российских ученых Л.И. Абалкина, А.И. Анчишкина, М.И. Круглова, Н.Ф. Пермичева, В.С. Рохчина, С.С. Шаталина и др.
Однако в большинстве работ основной акцент делается на исследовании вопросов стратегического управления и специфике их использования на предприятии или региональном уровне.
Теоретико-методологическим проблемам управления жилищной сферой городов и исследованиям вопросов воспроизводства жилищного фонда посвящены работы многих российских ученых: Асаула А. Н., Абрамова С. И Бузырева В.В., Васильевой Н.В., Верстова В. В., Горбунова А. А., Гумба Х.М., Заренкова В. А., Каменецкого М. И., Кирилловой А. Н., Лукманова Ю.Х., Панибратова Ю.П., Пасяды Н. И., Платонова А. М., Роботова А.С., Смирнова Е.Б., Смирновой О.А., Сиваева С. Б., Цапу Л. И., Чекалина В.С., Чернышева Л. Н. и др.
Несмотря на значительный вклад данных учёных, теоретические и методологические проблемы управления капитальным ремонтом как важнейшей составляющей воспроизводственного цикла жилищного фонда, требуют дополнительного комплексного исследования с учетом современной социально-экономической ситуации в нашей стране, а также государственной, региональной и местной политики в данной сфере.
Проведённый анализ показал, что многие теоретические и практические проблемы управления капитальным ремонтом пока ещё остаются нерешенными. Недостаточно исследованы процессы воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта, проблемы консолидации интересов его участников, не в полной мере определены факторы, влияющие на организацию проведения ремонтных работ. Не разработан механизм принятия и реализации управленческих решений в данной области, отсутствует научно-обоснованная политика проведения капитального ремонта многоквартирных домов в городах. Нерешённость данных и сопутствующих проблем приводит к дублированию управленческих решений и нерациональному использованию ресурсов, затрудняет объединение усилий и средств участников данного процесса, что год от года усугубляет ситуацию с состоянием имеющего фонда страны. Площадь ветхого и аварийного жилищного фонда в стране ежегодно увеличивается, и за 2007 год возросла более, чем на 3 млн.м2.
В связи с этим выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной, так как требуется разработка методологических положений по формированию механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда в современных условиях.
Целью диссертационной работы является развитие теории и методологии формирования экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.
Для достижения поставленной цели решались следующие задачи:
- определить сущность, роль и значение капитального ремонта в системе воспроизводства жилищного фонда города;
- выявить проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда в российских городах;
- уточнить содержание понятия износа жилищного фонда;
- провести анализ методов оценки физического и функционального износа жилищного фонда;
- определить структуру и содержание механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города;
- выявить функции органов городского управления в разработке и реализации планов капитального ремонта жилищного фонда;
- разработать алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда;
- определить содержание информационного обеспечения процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда;
- разработать систему планирования капитального ремонта жилищного фонда в современных условиях;
- предложить организационный механизм реализации программ капитального ремонта жилищного фонда города;
- определить источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда города в современных условиях;
- разработать методы аккумулирования и порядок использования финансовых средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда города.
Объектом исследования является система управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.
Предметом исследования выступают экономико-организационные отношения по проведению капитального ремонта как важнейшей формы воспроизводства жилищного фонда города.
Теоретической и методологической базой исследований послужили теория воспроизводства, методология системного управления, результаты фундаментальных и прикладных исследований российских и зарубежных учёных. В процессе проведения диссертационного исследования использованы системный и комплексный подходы, методы анализа и синтеза, прогнозирования и программно-целевого планирования, экономико-математического, а также игрового имитационного моделирования.
Информационную базу исследования составляют законодательные, нормативные и справочные документы, статистические сборники, отечественные и зарубежных публикации, материалы конференций по исследуемой тематике, а также аналитические материалы, полученные в ходе практической и исследовательской деятельности автора диссертации.
Научная новизна выполненного диссертационного исследования заключается в разработке теоретических, методологических и методических положений по формированию экономико-организационного механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города:
1. Теоретически обоснован новый концептуальный подход к определению сущности капитального ремонта жилищного фонда города как интегративной категории, представляющей, с одной стороны, технико-технологический процесс, направленный на сохранение и улучшение функциональных качеств жилищного фонда, с другой – совокупность организационно-экономических отношений и связей по воспроизводству жилищного фонда, имеющих экономическую и социально-политическую значимость в обеспечении устойчивого развития жилищной сферы города.
2. Определена структура механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города, включающего в себя совокупность взаимосвязанных объектов и субъектов управления, систему принципов, методов и функций управления, что позволяет обеспечить нормативные сроки эксплуатации важнейших элементов и подсистем в жизненном цикле каждого жилого дома и проведение сбалансированной политики капитального ремонта жилищного фонда города.
3. Проведена классификация существующих методов оценки физического износа жилых зданий по нормативным, стоимостным и временным критериям и разработаны рекомендации по их использованию, направленные на обеспечение процесса управления капитальным ремонтом жилищного фонда города достоверной информацией о техническом состоянии жилых зданий; выполнена классификация жилищного фонда города (на примере Санкт-Петербурга) по признакам функционального износа и определены укрупненные показатели износа, позволяющие обоснованно осуществлять отбор жилых домов для включения их в городские адресные программы капитального ремонта.
4. Определено содержание координационных функций органов городского управления, обеспечивающее проведение сбалансированной и социально-ориентированной политики при разработке и реализации планов капитального ремонта жилых зданий, что позволяет предотвратить преждевременный переход жилищного фонда в аварийное и ветхое состояние, обеспечивает экономию средств и способствует консолидации городского сообщества.
5. Разработан алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города, учитывающей жизненный цикл каждого объекта, что позволяет корректировать формы и методы проведения капитального ремонта жилищного фонда.
6. Предложено авторское определение понятия мониторинга технического состояния жилых зданий, обоснованы цель, принципы и требования к формированию системы мониторинга состояния жилищного фонда города, позволяющей создать необходимую информационную базу для принятия управленческих решений в сфере капитального ремонта жилищного фонда города.
7. Определены ключевые факторы и основные этапы процесса прогнозирования и планирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города, разработана экономико-математическая модель многокритериальной оптимизации перспективного плана капитального ремонта, позволяющие обеспечить своевременное проведение ремонтно-восстановительных работ и эффективное использование ограниченных финансовых ресурсов.
8. Разработаны методологические положения и методические рекомендации по организации процесса реализации городских программ капитального ремонта жилищного фонда, включая рекомендации по организации и оценке эффективности конкурсов по размещению заказов на ремонт, управлению проектами капитального ремонта жилых зданий, требования к формированию целей проектов, рекомендации по разработке стандартов управления проектами капитального ремонта, позволяющие обеспечить качественное и своевременное выполнение городских адресных программ капитального ремонта жилищного фонда.
9. Разработан механизм финансирования капитального ремонта жилищного фонда города и предложены методы аккумулирования средств, направляемых на капитальный ремонт, в формируемом общегородском ремонтном фонде, и последующего их использования на эти цели, что позволит существенно повысить эффективность привлекаемых ресурсов.
Практическая значимость исследования заключается в создании организационно-экономических и правовых механизмов для реализации сформулированных в диссертации методологических и методических положений по организации проведения капитального ремонта объектов жилищного фонда города.
Результаты исследования непосредственно использованы Комитетом по экономическому развитию, промышленности и торговли, а также Жилищным Комитетом Администрации Санкт-Петербурга, районными администрациями города в процессе бюджетирования ресурсов и при обосновании планов и программ капитального ремонта жилищного фонда города и районов.
Полученные в диссертации результаты могут быть использованы в других городах страны в процессе обоснования перспективного и текущего планирования капитального ремонта жилищного фонда и проведения ремонтной политики города.
Апробация результатов работы.
Результаты работы используются в учебном процессе СПбГИЭУ по специальности 080502(2) «Экономика и управление на предприятии городского хозяйства» при чтении дисциплин: «Экономика городского хозяйства» и «Стратегическое управление в городском хозяйстве».
Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на Санкт-Петербургском экономическом форуме в 2006-2008 годах, а также на региональных и всероссийских конференциях.
Публикации. Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 43 научных работах, в которых вклад автора – 45,1 п.л.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, пяти глав, заключения и списка литературы.
В первой главе определено содержание и сущность капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда, проведён анализ развития нормативно-правовой базы в области капитального ремонта и выявлены проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.
Во второй главе исследованы сущность и виды износа жилищного фонда, проведён подробный анализ методов оценки физического и функционального износа жилых зданий с учётом особенностей учёта износа жилых зданий по нормам амортизации.
Третья глава диссертации посвящена вопросам методологии формирования механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда города. В составе концепции механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда определены основные элементы механизма управления, разработан алгоритм формирования и реализации стратегии управления капитальным ремонтом жилищного фонда города.
Четвёртая глава содержит предложения по созданию организационного блока механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда и информационного обеспечения данного процесса. Разработаны методы планирования капитального ремонта жилищного фонда и определены организационные основы реализации программ капитального ремонта жилищного фонда города.
В пятой главе исследованы стратегические ориентиры развития жилищной сферы административного района крупного города, определены источники финансирования капитального ремонта жилищного фонда города и предложен механизм аккумулирования и использования финансовых средств на проведение капитального ремонта жилищного фонда.
Современное состояние и проблемы управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городах России и Санкт-Петербурге
По данным табл. 1.1 видно, что происходит неуклонный рост жилья, находящегося в частной собственности, что влечет за собой, с одной стороны, расширение правомочий населения по использованию жилья, с другой - приобретение бремени содержания жилья, а также риска его гибели и потери.
Техническое состояние жилищного фонда РФ может быть проиллюстрировано следующими данными [95, с. 10]: - в хорошем и удовлетворительном состоянии (физический износ 0-40%) соответственно находятся 60% от общего количества строений и 83% от объема общей площади; - в неудовлетворительном состоянии (износ от 41% до 60%) - 27,8% и 14,8%; - в ветхом - (износ 61% и более) - 11,5 и 1,3%.
Потребность в обновлении жилищного фонда достаточно высока. Значительная часть жилищного фонда не удовлетворяет современным запросам населения по качественным характеристикам, техническому содержанию и уровню благоустройства. На начало 2008 г. 88% жилищного фонда в городах России было обеспечено водопроводом, 86% - канализацией, 79% - горячим водоснабжением, 92% - газом или напольными электроплитами [116]. Тем не менее Россия по уровню благоустройства жилья отстает от развитых стран, где водопроводом и канализацией обеспечены: в США и Италии - более 99% жилых помещений, в Великобритании и Франции - свыше 97%, в Канаде около 96% [17].
Жилищный фонд как продукт труда имеет свой определенный жизненный цикл. Как известно, все материальное циклично, все в природе имеет свое начало и свой конец. Словарь русского языка Ожегова определяет цикл как: 1) совокупность явлений, процессов, составляющая кругооборот в течение известного промежутка времени; 2) тот или иной круг наук; 3) законченный ряд каких-нибудь произведений, чего-нибудь излагаемого, исполняемого [103, с.778]. То есть цикл - это не обязательно повторение во времени. Это определенная последовательность выполнения этапов. Зная и понимая характер цикличности, можно сделать попытку управлять жизненным циклом, его этапами, их продолжительностью. Если говорить о жизненном цикле человека, то в живой системе «человек» в ходе ее жизненного цикла идут процессы, связанные с нарастанием энтропии, снижением сопротивляемости организма разрушающим факторам, рассогласованием деятельности отдельных органов и подсистем [91]. Исследованием жизненных циклов живой и неживой природы занимались многие отечественные и зарубежные ученые (Л. Берталанфи, В.И. Вернадский, Дж. Форрестер и др.). В настоящее время концепция жизненного цикла применяется к отдельному продукту, классу продуктов, товарам, процессам, отраслям экономики и научно-техническим идеям, социально-экономическим системам, к разряду которых, например, относят любую производственную (экономическую) организацию, и даже конкурентному преимуществу [41; 55; 91]. Так, например, цикличность в процессе жизнедеятельности организации проявляется в том, что при выходе ее на стабильный режим производственно-хозяйственной деятельности, нарастают негативные явления, бюрократические наслоения на все виды процессов, падает уровень предпринимательства [91]. Даже жизненный цикл конкурентного преимущества имеет фазы: формирование; использование и развитие; разрушение [41, с.136].
Любая продукция (изделие) представляет собой результат некоторой деятельности или выполненных процессов. Обычно выделяются 4 общие категории продукции [66, с.25]: - технические средства (отдельное изделие определенной формы); - обработанные материалы (изделие, являющееся результатом преобразования сырья в желаемое состояние); - услуги (итоги непосредственного взаимодействия поставщика и потребителя и внутренней деятельности поставщика по удовлетворению потребностей потребителя); - программное обеспечение ЭВМ.
В стандарте ИСО 9000-2001 под жизненным циклом продукции подразумевается совокупность процессов, выполняемых от исследования рынка до утилизации продукта [123]. Таким образом, жизненный цикл представляет собой совокупность взаимосвязанных стадий создания и последовательного изменения состояния изделия, обеспечивающего те или иные потребности общества. Типовой жизненный цикл продукта состоит из логической последовательности следующих этапов [146]: - маркетинг, - проектирование и разработка продукции, - планирование и разработка процессов, - закупки материалов и комплектующих, - производство или предоставление услуг - упаковка и хранение, - реализация, - монтаж и ввод в эксплуатацию, - техническая помощь и сервисное обслуживание, - послепродажная деятельность и эксплуатация, - утилизация и переработка в конце полезного срока службы.
То есть традиционная схема жизненного цикла продукта фактически является последовательностью возможных процессов воздействия на продукт, причем хронологически расположенных или расположенные в хронологическом порядке состояния изделия, возникающие при его существовании. Длительность этапов для разных видов продукции существенно различается (например, для сложных наукоемких изделий довольно большую часть занимают периоды разработки и изготовления).
Руководствуясь этими понятиями, а также, учитывая специфику строительных объектов, можно определить жизненный цикл здания как совокупность нескольких фаз: фазы создания — фазы поддержания или существования (эксплуатации) - фазы ликвидации.
Существующие подходы к оценке функционального износа жилищного фонда
Еще худшая ситуация в городах, не имеющих федерального статуса. Так, в 14-ти районах Воронежской области капитальный ремонт жилья в последние годы вообще не проводился, а в Воронеже и Нововоронеже финансирование капитального ремонта составило 12-20% от потребности и из года в год имеет тенденцию к снижению, причем выполнялись лишь работы неотложного характера, обеспечивающие минимально-допустимые условия проживания граждан. При существующих темпах финансирования капитального ремонта потребуется более 20 лет на приведение жилищного фонда в порядок и это без учета его дальнейшего разрушения [95, с.43].
Таким образом, объемы капитального ремонта явно недостаточны и существенно отстают от потребностей. Как результат, в жилищной сфере нарастают износовые явления, снижается ликвидная стоимость объектов недвижимости.
Значительный удельный вес в жилищном фонде нашей страны составляют объекты строительства, введенные в эксплуатацию в 50-80 гг., когда был достигнут бум в жилищном строительстве за счет широкого применения панельного домостроения. В эти годы рост объемов жилищного строительства привел к значительному улучшению жилищных условий населения страны. Однако позитивная динамика улучшения жилищных условий населения сменилась необходимостью решать сейчас судьбу построенного фонда.
В ближайшие десятилетия ожидается резкий рост темпов перехода жилья в ветхий фонд, поскольку дома первых массовых застроек 1950-1960 гг., изначально обладают небольшим сроком эксплуатации. Кроме того, они морально устарели, имеют ряд конструктивных недостатков, не соответствуют действующим нормам по площади квартир, кухонь, подсобных помещений, а эксплуатационные расходы по содержанию, затраты на отопление, водо- и энергоснабжение не оправдано велики.
Застройка жилых домов первого крупнопанельного домостроения в Санкт-Петербурге занимает 2727 га, что составляет около 20 % территории, и представлена более чем 1300-ми зданиями. Средняя плотность застройки -около 4,5 тыс.м7га, что составляет около 60% достигнутой на сегодня плотности застройки на свободных территориях. В домах первого поколения массо-вого панельного домостроения сосредоточено 4,5 млн.м жилой площади и проживает 0,5 млн.человек. [132, с.601].
Проблема ремонта и обновления (пятиэтажек), учитывая недостаток бюджетного финансирования на новое строительство, дефицит городских инженерно подготовленных территорий, необходимость экономии расхода энергоресурсов на содержание этого фонда, а также повышения потребительских свойств этого жилья, улучшение внешнего облика домов, является актуальной и требует неотложного решения. Но вслед за ней в ближайшие 10-15 лет с неменьшей остротой встанет вопрос о необходимости проведения капитального ремонта в жилой застройке 1970-1980-го годов.
Поскольку в течение длительного времени ремонт жилищного фонда проводился в крайне недостаточных объемах, происходит лавинообразное нарастание фонда, требующего неотложного капитального ремонта и даже ре-конструкционного вмешательства: ухудшается техническое состояние и потребительские качества жилых зданий, увеличивается число аварийных ситуаций в жилищной сфере. Проживание населения в ветхих и аварийных домах напрямую сопряжено с угрозой его здоровью и жизни. Кроме того, наличие ветхого и аварийного жилья в крупных городах является мощным дестабилизирующим фактором политической ситуации в стране.
Высокие темпы ухудшения состояния жилищного фонда, являясь объективной реальностью, настоятельно требуют перераспределения инвестиционных потоков со значительным увеличением их доли на капитальный ремонт, реконструкцию и модернизацию жилых домов.
В работе [132, с. 603] отмечается, что в большинстве случаев затраты на капитальный ремонт зданий составляют 30-50 %, модернизацию - 50-55 %, реконструкцию - 70% от стоимости 1 м общей площади при новом строительстве. По данным Российской Академии архитектурных и строительных наук (РААСН) затраты на капитальный ремонт зданий составляют 30-35 %, модернизацию - 50-55 %, реконструкцию - 60-70% от стоимости 1 м общей площади при новом строительстве [166, с.40]. Таким образом, по мнению специалистов, обновление жилищного фонда экономически более выгодно, так как обходится дешевле, чем новое строительство.
Жилищный фонд городов России существенно дифференцирован по возрасту и техническому состоянию, многие города, имеют к тому же значительный удельный вес жилого фонда старой, нередко исторически ценной застройки. Это накладывает отпечаток на характер и объем работ при проведении капитального ремонта в каждом конкретном случае.
Как показывает зарубежный опыт, для стран с развитой рыночной экономикой в области проведения жилищной политики характерно: - незначительное вмешательство правительства в сферу воспроизводства жилищного фонда; - возмещение затрат на ремонт, содержание и техническое обслуживание жилищного фонда за счет квартирной платы; - наличие дифференцированной системы жилищных пособий, направленных на частичную компенсацию затрат семей на квартирную плату; - использование субсидий и льготных кредитов на покупку или строительство жилья в целях воспроизводства жилищного фонда; - переориентация инвестиций с нового строительства на реконструкцию и модернизацию жилищного фонда. Основным источником финансирования капитального ремонта жилищного фонда при этом являются платежи населения и арендаторов жилья. Тем не менее, во Франции, Нидерландах, Германии в свое время принимались национальные программы модернизации (санации) устаревших домов, предусматривающие прямое участие государства в виде финансирования на возвратной основе инвесторов, строительных и эксплуатирующих организаций, что позволило этим странам решить проблему реконструкции устаревшего жилого фонда. Формирование эффективного механизма управления капитальным ремонтом, использование капремонта как средства сохранения жилых домов, инструмента воспроизводства жилищного фонда наших городов - одна из острых проблем современного периода.
Сложившаяся в стране ситуация требует формирования стратегии управления процессом воспроизводства жилищного фонда посредством капитального ремонта с максимально полным учетом интересов всех участников данного воспроизводственного процесса.
В ближайшие десятилетия государству при реализации жилищной политики предстоит столкнуться с проблемой острой потребности в проведении большого объема капитального ремонта. При этом предстоит определить, какую часть финансовой нагрузки за капитальный ремонт возложить на население, так как большинство жителей сегодня не имеет финансовых возможностей для покрытия полных расходов на капитальный ремонт. Поэтому, на наш взгляд, следует определить когда, через какой срок возможен переход на эту форму финансирования, какой процент будут нести собственники, и как он будет зависеть от состояния жилищного фонда (периода постройки, материала стен и конструкций и т.д.). Эти и многие другие вопросы финансового обеспечения до сих пор не решены на федеральном уровне и требуют дополнительной нормативно-правовой и организационной проработки.
Основные элементы механизма управления капитальным ремонтом жилищного фонда в городе
Основной задачей, которая должна решаться в процессе эксплуатации жилых зданий, является обеспечение безопасных и благоприятных условий проживания. В настоящее время требования, которым должны соответствовать условия проживания, представлены в Постановлении Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».
Основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом.
Жилые помещения в здании должны быть обустроены и оборудованы таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным.оборудованием. Уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения. Доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.
Жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоот-ведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение), которые должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической и иной безопасности.
Наружные ограждающие конструкции должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоля цию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома.
Жилые помещения и места общего пользования в доме должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.
Допустимая высота эксплуатируемого жилого дома и площадь этажа в пределах пожарного отсека должны соответствовать классу конструктивной пожарной опасности здания и степени его огнестойкости, обеспечивать пожарную безопасность жилого помещения и дома в целом.
Объемно-планировочное решение жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.
В жилом помещении требуемая инсоляция должна обеспечиваться для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в 2 комнатах. Длительность инсоляции в осенне-зимний период года в жилом помещении для центральной, северной и южной зон должна отвечать соответствующим санитарным нормам. Коэффициент естественной освещенности в комнатах и кухнях должен быть не менее 0,5 процента в середине жилого помещения.
Высота (от пола до потолка) комнат и кухни в климатических районах IA, ІБ, ІГ, ІД и IVa должна быть не менее 2,7 м, а в других климатических районах - не менее 2,5 м. Высота внутриквартирных коридоров, холлов, пе редних, антресолей должна составлять не менее 2,1 м. Отметка пола жилого помещения, расположенного на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли. Размещение жилого помещения в подвальном и цокольном этажах не допускается. Не допускается также размещение над комнатами уборной, ванной (душевой) и кухни. Исключение составляют квартиры, расположенные в 2 уровнях. Комнаты и кухни в жилом помещении должны иметь непосредственное естественное освещение. Отношение площади световых проемов к площади пола комнат и кухни следует принимать с учетом светотехнических характеристик окон и затенения противостоящими зданиями, но не более 1: 5,5 и не менее 1: 8, а для верхних этажей со световыми проемами в плоскости наклонных ограждающих конструкций - не менее 1:10.
В жилом помещении допустимые уровни звукового давления в октавных полосах частот, эквивалентные и максимальные уровни звука и проникающего шума не должны превышать максимально допустимого уровня звука в комнатах и квартирах в дневное время суток 55 дБ, в ночное - 45 дБ. При этом допустимые уровни шума, создаваемого в жилых помещениях системами вентиляции и другим инженерным и технологическим оборудованием, должны быть ниже на 5 дБА указанных уровней в дневное и ночное время суток. Межквартирные стены и перегородки должны иметь индекс изоляции воздушного шума не ниже 50 дБ. В жилом помещении должны соблюдаться допустимые уровни вибрации от внутренних и внешних источников в дневное и ночное время суток; инфразвука; интенсивности электромагнитного излучения радиочастотного диапазона от стационарных передающих радиотехнических объектов (30 кГц - 300 ГТц). Внутри жилого помещения мощность эквивалентной дозы облучения не должна превышать мощность дозы, допустимой для открытой местности, более чем на 0,3 мкЗв/ч, а среднегодовая эквивалентная равновесная объемная активность радона в воздухе эксплуатируемых помещений не должна превышать 200 Бк/куб. м.
Организационные основы реализации программ капитального ремонта жилищного фонда крупного города
Система управления капитальным ремонтом жилищного фонда города может быть структурно представлена как совокупность взаимосвязанных под систем: целевых, функциональных и обеспечивающих. При этом состав целе вых подсистем определяется конкретными целями развития системы капи тального ремонта жилищного фонда города; функциональных - набором клю чевых функций управления; обеспечивающих - традиционным набором обес печивающих элементов (нормативно-правовых, информационно аналитических, научных, финансовых, кадровых и социально психологических).
Наиболее важным элементом методологии управления вообще, и капитальным ремонтом городского жилищного фонда в частности, являются принципы управления. Знание и соблюдение принципов управления позволяют повысить эффективность управления.
Категория «принципы управления» рассматривается в трудах многих ученых, занимающихся вопросами методологии управления [79; 90; 72; 138, 44; 94; 128; 42; 70; 57]. Однако единое мнение на понятие, виды, классификацию принципов управления, их взаимоотношения с другими научными категориями до настоящего времени в науке не достигнуто.
В толковом словаре понятие «принцип» определяется как научное или нравственное начало, основанье, правило, основа, от которой не отступают [53, с.431]. Следует согласиться с мнением, что отождествление принципов с правилами оправдано именно для толкового словаря, при определении общего значения слов [90, с. 114]. Принцип - это фундаментальное понятие, в отличие от правила, которое более подходит к поведению отдельной личности или группы людей. Поэтому применительно к управлению более точным является определение принципа как основного исходного положения какой-либо теории, учения, науки, мировоззрения [102, с.968].
В основе принципов управления, по мнению многих ученых-экономистов, находятся общие законы социально-экономического развития и общие законы управления [42; 80; 79; 90]. К общим законам относятся основные диалектические законы (закон диалектического синтеза или закон единства и борьбы противоположностей, закон перехода количества и качество или перехода количественных изменений в качественные, закон диалектической противоречивости или отрицания отрицания). Общие законы управления включают законы: единства и целостности системы управления, обеспечения необходимого числа степеней свободы системы управления, необходимого разнообразия систем управления, соотносительности управляющих и управляемых систем.
При этом, как отмечает СЮ. Ветлугин [42, с. 131], для принципов управления характерно следующее: - учет особенностей конкретного общества и стадии экономического развития; - в необходимых случаях принципы имеют правовое оформление в нормативных документах; - сведение принципов в систему.
Именно первое обстоятельство объясняет трансформацию принципов в разных социально-экономических системах, при изменении политических условий, в зависимости от стадии и особенностей экономического развития. Поэтому наиважнейший принцип управления в советский период - принцип сочетания отраслевого и территориального управления - в настоящее время практически не выделяется ни учеными, ни практиками экономистами.
Законодательное оформление принципов управления можно проследить на примере ряда нормативно-правовых актов, принятых в нашей стране, например, Земельного (статья 1), Градостроительного (статья 2) кодексов, Федерального закона «Об охране окружающей среды» (статья 3) и ряда других.
Системность принципов означает, что они составляют некоторое целостное образование, связаны и взаимодействуют между собой. Любая система имеет составляющие ее компоненты, включающие элементы (причем имеется ограниченное число таких элементов) и связи (то, с помощью чего соединяются элементы и свойства системы в единое целое) [79, с.27].
Несмотря на то, что последнее обстоятельство - системность - является крайне важным при формировании принципов, зачастую именно оно нарушается исследователями. Так, в работе Е.А. Колос к надсистемным принципам, то есть принципам, действующим на глобальном уровне, наряду с принципом взаимосвязи всех явлений и процессов, принципом историзма и т.п. отнесены: принцип коллегиальной выработки решений и единоличной ответственности за итоги их реализации, принцип сочетания централизации и децентрализации и др., с чем крайне сложно согласиться [72, с. 128-130].
Существенно различаются мнения ученых на взаимоотношения принципов управления с другими научными категориями. Так, по мнению О.Т. Лебедева, принципы вытекают из сущности законов управления и определяют цели управления [80, с.41], что прямо противоположно мнению В.М.Мишина, который считает, что «...те или иные принципы необходимо использовать строго в зависимости от целей, методологических подходов...» [94, с.74]. Противоположность взглядов ученых-экономистов на взаимоотношение категорий цели и принципов управления во многом обусловлена наличием диалектической связи между данными категориями управления.
На наш взгляд, справедливо утверждение [90], что с одной стороны, це-леполагание объективно вытекает из принципов, с другой стороны, выбор объекта управления и постановка цели исследования оказывают влияние на формирование системы принципов управления. Именно поэтому в зависимости от конкретно-исторической ситуации и поставленной цели будет различаться система принципов управления для достижения этой цели.
