Содержание к диссертации
Введение
Глава I Современное состояние и проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда крупного города 13
1.1. Современное состояние жилищного фонда Москвы 13
1.2. Роль капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда города 25
1.3. Проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда 41
Глава II Исследование и развитие механизмов государственного регулирования в области финансирования капитального ремонта жилищного фонда города 59
2.1. Ретроспективный анализ государственного регулирования в области капитального ремонта жилищного фонда 59
2.2. Зарубежный опыт государственного регулирования в области финансирования капитального ремонта жилищного фонда ...
2.3. Развитие способов финансирования капитального ремонта жилищного фонда 88
Глава III Разработка экономического механизма и оценка эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда города . 104
3.1. Стоимостная концепция финансирования капитального
ремонта общего имущества многоквартирного дома 104
3.2. Экономический механизм определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома 114
3.3. Оценка эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда города 132
Заключение 144
Список использованной литературы
- Роль капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда города
- Проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда
- Зарубежный опыт государственного регулирования в области финансирования капитального ремонта жилищного фонда
- Экономический механизм определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
Введение к работе
Актуальность темы исследования
В России важнейшей целью преобразований в сфере жилищно-коммунального хозяйства выступает повышение качества жизни граждан на основе создания комфортных и безопасных условий проживания. Сегодня достижение этой цели возможно только при решении задач капитального ремонта жилищного фонда, большую часть которого составляют многоквартирные дома.
В настоящее время доля населения, проживающего в многоквартирных домах, подлежащих комплексному капитальному ремонту, составляет около 30 %. В капитальном ремонте нуждается до 40 % общего количества жилых домов. Поэтому важнейшим условием нормального развития жилищного комплекса города в современных условиях является формирование эффективной системы организации и финансирования капитального ремонта объектов жилищной сферы.
При построении системы эффективного управления ремонтами жилищного фонда необходимо учитывать базовое положение Жилищного кодекса РФ о бремени ответственного содержания собственниками общего имущества в многоквартирном доме. Это требование ведет к формированию весьма значительных объемов финансовых затрат собственника.
Как отмечается в Городской целевой программе по капитальному ремонту многоквартирных домов города Москвы «Ответственным собственникам отремонтированный дом на 2008-2014 гг.», в условиях недостаточного финансирования работ по капитальному ремонту жилищного фонда со стороны бывших наймодателей (государственных структур) возникла задолженность по капитальному ремонту, не выполненному в прошедшие годы. При этом самостоятельное проведение капитального ремонта нереализуемо для подавляющего большинства граждан, ставших собственниками в результате приватизации занимаемых ими квартир, а это является основным препятствием в развитии института собственников жилья. Кроме того, в таких неотремонтированных домах собственники вынуждены нести значительные эксплуатационные затраты.
Сегодня в финансировании и организации работ по капитальному ремонту в многоквартирных домах, как правило, принимают участие несколько субъектов: муниципальные власти, подрядные организации, финансовые структуры, страховые компании, собственники помещений. Поэтому в процессе управления капитальным ремонтом жилищного фонда чрезвычайно важно разработать организационные механизмы, учитывающие интересы всех заинтересованных сторон.
Возможными источниками финансирования капитального ремонта жилых домов являются бюджетные ресурсы, средства собственников жилых помещений, капитальные вложения собственников и арендаторов нежилых помещений, привлеченные инвестиционные и кредитные средства.
На основании статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники должны накапливать средства на капитальный ремонт. Однако масштабное старение жилищного фонда (в Москве объем жилищного фонда, подлежащего ремонту, составляет 26,3 тыс. строений или 108,0 млн. кв. м.), невозможность несения полных затрат на его проведение за счет государственного и муниципального бюджетов и отсутствие системы вовлечения внебюджетных источников на данные цели свидетельствует о невозможности решения проблемы капитального ремонта жилищного фонда в рамках действующих механизмов его финансирования.
Исследованию научных и методических проблем государственного регулирования экономических механизмов капитального ремонта жилищного фонда и вопросов воспроизводства жилищного фонда посвящены работы таких российских ученых как Артемьев С.П., Блех Е.М., Болдырева И.А., Бузырев В.В., Васильева Н.В., Жолобова Е.А., Иохведов Ф.М., Ларин С.Н., Маликова И.П., Мищенко В.Я., Олтяну А.А., Прокопишин А.П., Ройтман А.Г., Табунщиков Ю.Л., Садыков А.С., Смирнов Е.Б., Стражников А.М., Субботин В.Н., Фоков Р.И., Чекалин В.С., Черняк В.З., Шеина С.Г. и др.
Несмотря на значительный вклад учёных в исследование и разработку проблем воспроизводства жилищного фонда в РФ, многие научные и практические вопросы повышения эффективности государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда, как важнейшей составляющей его воспроизводственного цикла, требуют дополнительного комплексного исследования с учетом современной социально-экономической ситуации в стране, а также государственной и региональной жилищной политики.
В частности, недостаточно исследованы вопросы выбора способов финансирования капитального ремонта жилищного фонда, разработки механизма финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, формирования экономического механизма определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, оценки эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда города.
Если не устранить перечисленные проблемы:
— сохранятся низкие темпы создания объединения собственников жилья;
— продолжится неэффективное использование финансовых, человеческих и энергетических ресурсов;
— произойдет ухудшение состояния жилищного фонда.
В связи с этим выбранная тема диссертационного исследования представляется весьма актуальной.
Цель и задачи исследования
Целью диссертационной работы является развитие экономических механизмов государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда на основе стоимостной концепции финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
Для достижения поставленной цели в работе решались следующие задачи:
проанализировать современное состояние жилищного фонда Москвы;
определить роль капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда города;
выявить проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда;
провести ретроспективный анализ государственного регулирования в области капитального ремонта жилищного фонда;
исследовать зарубежный опыт государственного регулирования в области финансирования капитального ремонта жилищного фонда;
выявить существующие способы и предложить направления развития способов финансирования капитального ремонта жилищного фонда;
предложить стоимостную концепцию финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;
сформировать экономический механизм определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома;
разработать подход к оценке эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда города.
Объектом исследования является государственное и муниципальное регулирование капитального ремонта жилищного фонда города.
Предметом исследования выступает экономический механизм государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
Теоретической и методологической базой исследований послужили научные результаты фундаментальных и прикладных исследований отечественных и зарубежных учёных в области теории воспроизводства объектов жилищного фонда. В процессе работы использованы системный подход к исследованию, методы эмпирического исследования (наблюдение, сравнение, измерение), методы теоретического исследования (абстрагирование, анализ и синтез, индукция и дедукция, мысленное моделирование), экономического прогнозирования и экономико-математического моделирования.
Информационную базу исследования составляют нормативно-правовые акты федерального и регионального уровней в области государственного регулирования сферы воспроизводства объектов жилищного фонда, справочные документы, статистические сведения, отечественные и зарубежные научные и методические публикации, материалы отечественных и международных научно-практических конференций по исследуемой тематике, а также аналитические материалы, полученные в ходе практической и исследовательской деятельности автора диссертации.
Область исследования соответствует требованиям паспорта научной специальности ВАК 08.00.05 – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (строительство), а именно: п.1.3.72. «Развитие методологии комплексного управления жилищным фондом. Методы оценки эффективности эксплуатации, воспроизводства и расширения жилищного фонда (реконструкция, модернизация и новое строительство)», п. 1.3.75. «Экономические проблемы реконструкции и восстановления основных фондов ЖКХ различных форм собственности».
Научная новизна диссертационного исследования заключается в разработке научных и научно-методических положений по формированию экономических механизмов государственного регулирования капитального ремонта жилищного фонда на основе стоимостной концепции финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома и содержит следующие элементы:
-
Уточнено понятие «воспроизводство жилищного фонда» как непрерывный процесс его возобновления путем своевременного улучшения технико-эксплуатационных характеристик с целью сохранения потребительских и экономических параметров объектов жилищного фонда. Уточнение отражает экономический аспект этого понятия, что позволяет рассматривать жилищный фонд, прежде всего, как недвижимость, т.е. материализованную форму капитала, и подчеркивает стремление рационального собственника капитала сохранить и приумножить его.
-
Предложен механизм финансирования региональной системы капитального ремонта общего имущества собственников в многоквартирных домах с использованием кредитных средств и созданием государственных специализированных гарантийных агентств, способствующий выполнению в короткий срок больших объемов работ по капитальному ремонту и модернизации общего имущества многоквартирного дома и снижающий риски банков по кредитам, обеспеченным ежемесячными обязательными платежами собственников помещений в доме в фонд капитального ремонта.
-
Разработаны рекомендации по функционированию региональной модели софинансирования капитального ремонта общего имущества МКД, при которой органы государственной власти субъекта Российской Федерации предоставляют государственные поручительства по кредитам или займам на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, что будет способствовать повышению активности собственников помещений в домах в финансировании работ по капитальному ремонту и усилению подконтрольности управляющих организаций органам государственной власти РФ.
-
Предложена стоимостная концепция механизма финансирования капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома, основанная на формировании фонда капитального ремонта общего имущества собственников помещений в доме, размер платежей в который должен быть увязан со стоимостью дома как объекта недвижимости, что обеспечит сохранение и создание добавленной стоимости недвижимости для собственников помещений в многоквартирном доме.
-
Разработан метод определения обоснованной величины платы за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома на основе техники возмещения стоимости недвижимости, который позволит по результатам мониторинга технического состояния жилищного фонда сформировать на специальном банковском счете фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома.
-
Предложен показатель оценки эффективности рассмотренных и планируемых мероприятий подпрограммы «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда» - коэффициент результативности подпрограммы, который отражает соотношение достигнутых и недостигнутых программных целей с учетом их значимости, используя который можно осуществлять мониторинг выполнения программных целей и своевременно вносить корректировку в деятельность муниципальных органов власти в сфере капитального ремонта жилищного фонда.
Практическая значимость исследования заключается в разработке экономического механизма определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Результаты исследования были использованы Жилищным комитетом Правительства Санкт-Петербурга при разработке проекта закона Санкт-Петербурга «О капитальном ремонте общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге», а также департаментом капитального ремонта города Москвы в процессе: разработки предложений по реализации механизмов накопления и инвестирования средств собственников и средств иных внебюджетных источников, направляемых на капитальный ремонт многоквартирных домов; организационно-методического обеспечения и координации работы органов исполнительной власти города Москвы по формированию программ капитального ремонта, включая разработку нормативно-правовой базы для определения их заданий и финансового обеспечения; формирования финансово-экономических механизмов и нормативной базы для реализации программ капитального ремонта.
Полученные в диссертации результаты могут быть использованы в других городах страны в процессе формирования моделей и разработки механизмов финансирования капитального ремонта жилищного фонда и оценки эффективности управления в сфере капитального ремонта.
Апробация результатов работы
Результаты работы используются в учебном процессе СПбГАСУ по специальности 080502(6) «Экономика и управление на предприятии строительства».
Основные положения диссертационной работы докладывались и обсуждались на Санкт-Петербургском экономическом форуме в 2012 году, а также на региональных и всероссийских конференциях: международной научно-технической конференции «Экономика и эффективность организации производства» г. Брянск, международной конференции «Экономика и право в современном обществе» г. Волгоград, X Всероссийской научно-практической конференции с международным участием «Актуальные проблемы управления экономикой региона» г. Санкт-Петербург.
Публикации
Основные положения и выводы диссертационной работы опубликованы в 11 научных работах, общим объемом 4,5 п.л., лично автором – 4 п.л., в том числе 3 работы опубликованы в изданиях, входящих в перечень ведущих рецензируемых научных журналов, утвержденный ВАК РФ.
Структура работы
Диссертация состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованной литературы из 115 источников. Основное содержание работы изложено на 144 страницах. Исследование иллюстрировано 24 таблицами и 7 рисунками.
Роль капитального ремонта в процессе воспроизводства жилищного фонда города
Таким образом, Москва сохранила достаточно существенную долю государственного ЖФ (в силу особого статуса Москвы муниципальный ЖФ в ней отсутствует) в сравнении не только со среднероссийскими показателями (доля государственного и муниципального ЖФ составляет в России 14,2%), но и с показателями крупнейших городов, где эта доля больше; в частности, в Санкт-Петербурге доля государственного ЖФ составляет 19% [51].
Большая часть государственного ЖФ предоставляется по бессрочному договору социального найма, а также найма специализированного ЖФ. Особенностью Москвы является относительно широкое использование двух других форм предоставления государственного ЖФ: - по договору безвозмездного пользования (в первую очередь детям-сиротам по окончании их пребывания в государственных учреждениях); - по договору коммерческого найма в так называемых бездотационных жилых домах по ставкам аренды существенно ниже рыночных.
Следует отметить, что для крупнейших мировых городов также характерна значительная доля так называемого социального жилья, которая, как правило, превышает соответствующие среднестрановые показатели. Это объясняется относительно более высокими ценами на жилье и необходимостью обеспечения доступности жилья для ряда социально уязвимых категорий граждан (профессиональных групп), в которых нуждаются крупные города. В частности, в Лондоне это 26% домохозяйств (в среднем по Великобритании - 20%). Таким образом, доля социального жилья в Москве находится на уровне, характерном для крупнейших европейских городов. В отличие от России в целом, значительная часть социального жилья столицы находится не в публичной собственности, а в собственности специализированных некоммерческих организаций [51].
Крупнейшие города мира отличает относительно большая доля арендного жилья, которая необходима для «обеспечения» высокого миграционного оборота, характерного для таких городов, и, соответственно, относительно незначительная доля жилых помещений, в которых проживают собственники. При этом, в зависимости от особенностей национальных жилищных рынков, доля домохозяйств, проживающих в арендном жилье, колеблется в диапазоне: от 89% в Берлине, 82% в Амстердаме и 71% в Париже до 43% в Лондоне и 36% в Риме.
Долю арендного ЖФ Москвы экспертным образом можно оценить на уровне 36%, в том числе: - 24% - государственный ЖФ; - 2% - ЖФ, находящийся в собственности юридических лиц; - 10% - ЖФ, находящийся в собственности физических лиц [51]. Таким образом, фактическая доля нанимателей среди домохозяйств, проживающих в Москве, меньше, чем в большинстве крупнейших городов Европы. Кроме того, арендное жилье в Москве в меньшей степени способствует обеспечению необходимого уровня жилищной мобильности и миграционного оборота в силу следующих особенностей российского жилищного законодательства и жилищной политики: - бессрочный статус договора социального найма государственного и муниципального жилья и высокий уровень субсидирования уровня оплаты по таким договорам, а также широкие права нанимателей, сопоставимые с правами собственников, приводят к тому, что домохозяйства, получившие доступ к такому жилью, стремятся остаться в нем как можно дольше; - следствием непроработанности законодательства о найме частного жилья является низкая защищенность как наймодателя, так и нанимателя. Высокий уровень рисков, связанных с наймом жилья в частном секторе, обусловливает относительно низкую привлекательность такого способа решения жилищных проблем для потенциальных мигрантов [51]. Одним из индикаторов, свидетельствующих о недостаточном уровне развития процессов обновления ЖФ Москвы, сноса ветхого, аварийного и морально устаревшего жилья, является физическое выбытие жилых помещений: в 2010 г. объем физического выбытия составил 436 тыс. м -0,2% жилищного фонда Москвы. Общая площадь жилых помещений в ветхих и аварийных жилых домах Москвы в 2010 г. составила 712,5тысяча кв. м. Понятно, что при таких темпах выбытия полное обновление ЖФ Москвы произойдет только через 500 лет. Необходимо отметить, что Москва имеет самый низкий показатель по доле ветхого и аварийного жилья в общей площади ЖФ региона (табл. 1.8).
Проблемы финансирования капитального ремонта жилищного фонда
Изложенные в "Тезисах" идеи нашли дальнейшее отражение в декрете СНК РСФСР от 23 ноября (6 декабря) 1917 года "Об отмене частной собственности на городские недвижимости" и декрете ВЦИК от 6 (29) декабря 1917 года "О запрещении сделок с недвижимостью" [21]. На основе этих актов Советы рабочих и солдатских депутатов изымали из частного владения крупные капиталистические дома и строения и передавали их в ведение Советов. Критерием, определявшим право на экспроприацию, служил минимум доходности, получаемой от жилых помещений, определяемый в зависимости от местных условий [93]. Право национализации домов предоставлялось местным Советам. Домовладения и другое недвижимое имущество, нажитое своим трудом, экспроприации не подлежали. В дальнейшем декретом от 25 мая 1920 года "О мерах правильного распределения жилищ среди трудящегося населения" было установлено, что изъятию подлежала вся жилая площадь сверх норм, установленных исполкомами местных Советов, как у граждан, так и у учреждений. Этот декрет обязывал граждан содержать жилые помещения в надлежащем санитарном состоянии, а контроль за этим возлагался на особые отряды при местных Советах. Санитарные инспекции жилищно-земельных отделов местных Советов имели право подвергать наказанию в административном порядке граждан, допускавших антисанитарное состояние жилищ, портивших их, нарушавших правила общежития, а также лишать таких граждан свободы сроком до одного месяца или привлекать к принудительным работам сроком до трех месяцев [39]. Таким образом, с 1917 по 1921 годы в стране были осуществлены крупные мероприятия, позволившие сосредоточить в руках местных Советов в городах около 18 % жилых домов.
В этот же период возник вопрос, как организовать эффективное управление и использование имущества в сфере жилищно-коммунального хозяйства. На практике испытывались разные механизмы. Так, управление жилыми домами, принадлежавшими местным Советам, вменялось в обязанность домовым комитетам, которые избирались на общих собраниях жильцов. 18 июля 1921 года был подписан декрет об обязательном привлечении средств жильцов для ремонта домов путем внесения денежных средств, личного труда или материалов в размерах, пропорциональных занимаемой площади [94].
На основании постановления СНК РСФСР от 8 августа 1921 года "Об управлении домами" руководство муниципализированным жилищным фондом оформляется в единую систему. В соответствии с этим постановлением к управлению муниципализированными домами привлекались сами трудящиеся, проживавшие в этих домах. Им предоставлялось право избирать на один год заведующих домами [94].
С 1924 года основной формой управления жилищным хозяйством становятся жилищно-арендные кооперативные товарищества - ЖАКТы. На них возлагалась обязанность восстанавливать хозяйство арендуемых у государства домов, содержать их в надлежащем состоянии и удовлетворять потребности членов товарищества в жилой площади.
Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 года "О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах" управление всем государственным жилищным фондом было возложено непосредственно на местные Советы и на государственные предприятия и учреждения, которые имели в своем ведении жилые дома [22]. Бурное развитие промышленности, транспорта, строительства, городского хозяйства вело к росту городского населения страны, что, в свою очередь, требовало больших капитальных вложений в государственное и кооперативное жилищное строительство. Уже к 1940 году весь городской жилищный фонд СССР составлял 421 млн. кв. метров общей площади [86]. Однако этого было недостаточно, чтобы существенно улучшить жилищные условия граждан.
Изданные в 1920 г. Декреты о всеобщей бесплатности жилья и коммунальных услуг привели к неплатежам в жилищной сфере. После многократных попыток возврата к оплате жилья было принято решение ввести квартплату в минимальном размере с постепенным повышением каждый год. Последнее повышение было произведено в 1926 г., но даже оно не смогло достичь величины, компенсирующей реальные затраты на содержание жилья.
Кроме того, величина платы ставилась в зависимость не от качества жилья, а от состоятельности жильцов, разделенных на разряды. Наконец, свою лепту вносили многочисленные льготы на оплату жилья (на первом этапе 1921-23 гг. льготы имели инженеры, научные работники, педагоги, врачи и юристы, "приравненные к лицам физического труда", с 1927-30 гг. права этих лиц были аннулированы и они были приравнены к лицам, живущим "на нетрудовые доходы", а льготы получили художники, скульпторы, литераторы и архитекторы) [116].
Каждый член жилищного кооператива имел пай, а дополнительные паи, внесенные членами ЖАКТ, создавали возможность сформировать в кооперативе особый жилищный фонд, сдаваемый в аренду "лишенцам", которые не могли быть членами кооператива, и квартирная плата с которых могла взиматься в зависимости от качества жилья. Однако размеры площади, которая могла сдаваться в наем, были ограничены особым Декретом [116].
Кроме квартплаты, кооперативы имели дополнительные источники дохода: с 1924 г. была разрешена сдача в субаренду нежилых помещений в доме, часть прибыли от которой передавалась в кассу кооператива. Кроме того устанавливались плата за въезд во двор, вступительный членский взнос, введение самообложения на нужды кооператива, а с 1923 г. -появилась возможность использовать заемные средства.
Зарубежный опыт государственного регулирования в области финансирования капитального ремонта жилищного фонда
Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, ответственность, обязанность и финансовое бремя по капитальному ремонту многоквартирного дома лежат на собственниках помещений в этом доме. При этом органы местного самоуправления могут предоставлять управляющим организациям, товариществам собственников жилья либо жилищным кооперативам или иным специализированным потребительским кооперативам бюджетные средства на капитальный ремонт многоквартирных домов в целях создания условий для управления многоквартирными домами (ст. 165 ЖК РФ).
Реализация принятого собственниками решения о проведении капитального ремонта является задачей лица/лиц или организации, управляющей многоквартирным домом.
В связи с тем, что процесс реального вовлечения собственников жилья в управление общим имуществом в многоквартирном доме фактически только начался, до последнего времени ситуация с проведением капитального ремонта складывалась следующим образом: - решение о капитальном ремонте продолжали принимать органы местного самоуправления по предложениям, главным образом, муниципальных управляющих организаций, утверждая титульные списки многоквартирных домов для капитального ремонта (исходя из технического состояния домов и возможностей местного бюджета); - размер платы за капитальный ремонт или вообще не устанавливался (потому что согласно ЖК РФ ее должны установить сами собственники помещений каждого отдельного дома на общем собрании, а эти собрания не проводятся), или устанавливался решением органов местного самоуправления как некий усредненный «общегородской тариф». В первом случае все расходы по капитальному ремонту целиком ложились на местный бюджет. Во втором случае деньги собственников всех многоквартирных домов через единый расчетно-кассовый центр собирались в некий «городской фонд», из которого осуществлялось финансирование капитального ремонта домов согласно утвержденному титульному списку, то есть собственники оплачивали ремонт чужого имущества. Если средства собственников попадают на счета управляющих организаций и не расходуются в течение года (потому что ремонт не планировался), они становятся прибылью этих организаций; - подрядные организации для выполнения работ по капитальному ремонту выбирались уполномоченной администрацией города структурой, что не способствовало развитию рынка жилищных услуг, а собственники не могли контролировать ни объем, ни качество работ [49].
Механизмы финансирования капитального ремонта, которые могут быть выбраны собственниками, условно можно разделить на следующие виды:
1. Накопление собственных средств собственников помещений (за счет установленной платы на капитальный ремонт в составе ежемесячно вносимых собственниками помещений платежей/взносов) до тех пор, пока сумма накопленных средств не будет достаточной для финансирования ремонта.
2. Единовременное внесение собственниками помещений целевого платежа/взноса, размер которого обеспечивает финансирование требуемого ремонта. Размер платы за(на) капитальный ремонт устанавливается решением общего собрания собственников помещений или органами управления товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива
3. Привлечение средств сторонней организации (управляющей или подрядной) с возмещением ее затрат на проведение капитального ремонта по договоренности в рассрочку (обычно при условии авансирования части стоимости капитального ремонта до его начала за счет средств собственников помещений).
4. Получение кредита в банке для выполнения капитального ремонта с последующим возвратом кредита за счет ежемесячно вносимой платы за капитальный ремонт (необходимо отметить, что для получения кредита обычно заявитель должен располагать собственными средствами в размере 10-30 % стоимости капитального ремонта, которые должны быть предварительно накоплены или собраны путем целевого платежа/взноса).
5. Комбинация различных механизмов финансирования.
Каждый из перечисленных механизмов финансирования может одновременно сочетаться с получением средств из других источников (например, бюджетных средств поддержки собственников жилья -субсидий). Отдельные механизмы финансирования имеют свои особенности и ограничения для разных способов управления многоквартирным домом.
Способ накопления средств на капитальный ремонт может быть использован, главным образом, если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья (или другое объединение собственников помещений), поскольку, в соответствии с Жилищным кодексом (статья 145), товарищество по решению общего собрания его членов может создать специальный фонд на восстановление и общего имущества в многоквартирном доме, а средства, аккумулируемые товариществом на будущие ремонты, не облагаются налогом на прибыль. Направление средств в специальный фонд товарищества на восстановление и ремонт общего имущества может не требовать принятия общим собранием членов товарищества решения о конкретном виде и сроке ремонта, а иметь общее целевое назначение (хотя, конечно, любая конкретизация желательна для возможностей осуществлять контроль за этими средствами со стороны собственников помещений).
Экономический механизм определения величины платежей в фонд капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома
Под эффективностью в широком смысле слова следует понимать совокупную результативность работы, действий, системы мероприятий, являющихся следствием определенных управленческих усилий. Экономическая эффективность характеризуется сравнением результатов с ресурсами, применяемыми для достижения этих результатов. Она раскрывается через такие понятия, как результативность и экономичность, хотя они и не полностью характеризуют ее.
По своему содержанию показатели эффективности реализации государственных программ можно разделить на группы: показатели результативности и эффективности. Результативность показывает степень достижения поставленных целей, а эффективность характеризует отдачу проводимых преобразований, в частности, социальную и экономическую. Кроме того, необходимо наличие механизма обратной связи, который должен раскрывать отношение населения к проводимым преобразованиям. В соответствии с этой логикой необходимо выстраивать и систему показателей оценки реализации программ капитального ремонта жилищного фонда.
Несмотря на приоритетный характер проводимой в России реформы ЖКХ на сегодняшний день не существует универсальной методики оценки эффективности реализации проводимых в рамках реформы мероприятий. Учитывая высокую дифференциацию социально-экономического развития субъектов РФ, важно учитывать региональную специфику результативности реформы ЖКХ в целом и капитального ремонта жилищного фонда, в частности.
Оценка эффективности государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда может проводиться, по нашему мнению, на основе целевых индикаторов и показателей методики оценки эффективности реализации подпрограммы «Модернизация жилищного фонда на 2010-2020 год» (подпрограмма) федеральной целевой программы «Комплексная программа реформирования и модернизации жилищно-коммунального хозяйства на 2010-2020 годы» [35]. В качестве агрегированных показателей для оценки государственного регулирования в сфере финансирования капитального ремонта жилищного фонда могут использоваться: 1. Доля многоквартирных жилых зданий с физическим износом от 31% до 65% в общей площади многоквартирных жилых зданий («31_65, ): а =100х 31"65 "31-65,/ -1WX . 5 А где: (A3i-6s)i площадь многоквартирных жилых зданий с физическим износом от 31% до 65% в /-том поселении (субъекте), тыс.м2; (А\- общая площадь многоквартирных жилых зданий в /-том поселении (субъекте), тыс.м ; Этот показатель определяется по данным форм федерального статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде». 2. Доля многоквартирных зданий с физическим износом более 65% в общей площади многоквартирных жилых зданий (а 65,,): а б51=100х%1, А где: (А 65\- площадь многоквартирных жилых зданий с физическим износом более 65% в /-том поселении (субъекте), тыс.м2; 135 (А)Г общая площадь многоквартирных жилых зданий в /-том поселении (субъекте), тыс.м2; Этот показатель определяется по данным форм федерального статистического наблюдения № 1-жилфонд «Сведения о жилищном фонде» [83]. Оценка эффективности реализации подпрограммы по каждому целевому показателю осуществляется путем сравнения достигнутого значения индикатора с его целевым значением и определяется по следующей формуле: э„,==100х(яД/(яД, где: Э„- эффективность реализации подпрограммы по /-тому показателю, %; (иф).- фактическое достигнутое значение /-того показателя; (иц) - плановое значение / -того показателя.
Результативность мероприятий подпрограммы определяется исходя из оценки эффективности ее реализации по каждому целевому индикатору и показателю с учетом соответствия полученных результатов поставленной цели, косвенных позитивных воздействий на социально экономическую ситуацию.
К таким косвенным позитивным воздействиям на социально-экономическую ситуацию относятся: — повышение уровня обеспеченности населения благоустроенным жильем; — улучшение состояния окружающей среды; — повышение доступности и качества услуг населению в сфере жилищно-коммунального хозяйства; — повышение уровня занятости населения в трудоспособном возрасте.
Кроме перечисленных результатов, экономический эффект от создания и функционирования региональных фондов капитального ремонта жилищного фонда будет выражаться для собственников МКД в повышении рыночной стоимости жилья за счет повышения его благоустройства.
Оценка эффективности государственного регулирования в сфере капитального ремонта жилищного фонда в Москве может производиться в рамках Государственной программы города Москвы на среднесрочный период (2012-2016 гг.) "Жилище" [17], содержащей подпрограмму «Капитальный ремонт и модернизация жилищного фонда», которая является важнейшей подпрограммой определяющей стратегию города по созданию комфортных и безопасных условий проживания граждан, а также поддержанию и развитию жилищного фонда города в рамках ежегодных региональных адресных программ по капитальному ремонту и модернизации многоквартирных домов. За период действия программы предполагается капитально отремонтировать 23, 5 млн.кв.м. жилищного фонда (табл.3.4).
Программа «Жилище» - это инструмент управления органов исполнительной власти города Москвы, поэтому оценка эффективности государственной программы базируется на основе перечня показателей для оценки эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, установленного Указом Президента Российской Федерации от 28 июня 2007 г. № 825 [99] и Постановлением Правительства Российской Федерации № 322 от 15 апреля 2009 г. "О мерах по реализации указа президента Российской Федерации от 28 июня 2007 г. № 825 "Об оценке эффективности деятельности органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации" [77].
Для оценки результативности государственной программы «Жилище» разработана методика сопоставления плановых и фактических результатов реализации как Программы в целом, так и отдельных подпрограмм и мероприятий. Используются четыре критерия оценки результативности выполнения государственной программы «Жилище». Первые три критерия характеризуют эффективность использования бюджетных средств исполнителями Программы: — освоение выделенных средств на соответствующий финансовый год (%); — отсутствие нарушений бюджетного и иного законодательства по итогам проверок органов государственного финансового контроля и внутренних проверок (%); — объем перераспределенных средств исполнителя программы к утвержденному объему расходов (%).
