Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Проблемы формирования конкурентной среды в сфере городского хозяйства 9
1.1. Особенности и условия формирования России экономических отношений рыночного типа 9
1.2. Федеральная и муниципальная политика размещения заказов на ремонт и содержание объектов городского хозяйства 25
1.3. Проблемы и развитие подрядных торгов в Городском хозяйстве 40
ГЛАВА 2. Методические основы формирования конкурентной среды в сфере городского хозяйства 63
2.1. Основные направления и принципы формирования конкуренткой среды 53
2.2. Методические основы формирования конкурентной среды путем конкурсного отбора подрядных организаций 81
2.3. Организационные и методические основы разработки тендерной документации для конкурса по отбору предприятий для обслуживания и ремонта жилищного фонда 101
ГЛАВА 3. Механизм формирования конкурентной среды при отборе инвестиционных проектов для ремонта объектов фонда 110
3.1. Условии реализации инвестиционных проектов 110
3.2. Методические основы плакирования и анализа инвестиционных проектов 123
3.3. Оценка эффективности инвестиций при проведении комплексного капитального ремонта объекта 139
Заключение 15
Список использованной литературы 155
- Федеральная и муниципальная политика размещения заказов на ремонт и содержание объектов городского хозяйства
- Методические основы формирования конкурентной среды путем конкурсного отбора подрядных организаций
- Условии реализации инвестиционных проектов
- Оценка эффективности инвестиций при проведении комплексного капитального ремонта объекта
Федеральная и муниципальная политика размещения заказов на ремонт и содержание объектов городского хозяйства
- При финансирований проектирования, строительства, реконструкции жилищного фонда органами государственной власти и управления шш органами местного самоуправления заказы (государствэнные заказы) на осуществлекке указанных работ размещаются, как правиле, на конкурсной основе, с привлечением проектных, строительных предприятий, учреждений и организаций (включая иностранные) любых форм собственности, независимо от места их регистрации.
- Договоры на оказание услуг по содержанию и ремонту государственного и муниципального жилищных фондов заключаются местной администрацией, государственными и муниципальными предприятиями, учреждениями и организациями, как правило, на конкурсной основе, с привлечением предприятий к организаций любых форм собственности»
- 3 соответствии с принятым Б 1591 году Законом РОФСР м06 инвестиционной деятельности в РСФСР", размещение заказов на кади-таль ное строительство, как одна из форм реализации инвестиций, должно ПРОИСХОДИТЬ на конкурсной основе I 19 3. Это означает то, что чтобы получить государственный заказ, необходимо выиграть подрядные торги. 13 апреля 1993 года Государственные Комитетом Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства утверждено "Поло жекие о подрядных торгах в Российской Федерации" N 660-р/18-7, где предусматривается обязательное проведение подрядных торгов на размещение заказов на вновь начинаемое строительство для федеральных государственных нужд. Положение определяет обідий порядок и условия подготовки, организации, проведения, регулирования последствий подрядных торгов на выполнение всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией к ремонтом действующих объектов на территории Российской Федерации г 4S 1. Особенность этого положения заключается гам, что око обязательно лишь при определении подрядчика на
- порядок объявления торгов и его содержанке;
- этапы процедуры предварительной квалификации и рекомендуемый состаз опросника претендента;
- рекомендуемые разделы тендерной документации и порядок, ее утверждения;
- порядок представления и приемки офорты (конкурсного предложения ))
и обобщения зарубежного опыта размещения строительных заказов и процедур тендера, а также нормативно-правовых документов Российской Федерации. В то же время, по нашему мнению, в зто-м Положении имеют место недоработки и дублирование, некоторые определения в Положении противоречат государственным нормативно-правовым актам. утвержденным на более высоком уровне. Так, например, в разделе N 1 - общие положения - говорится» что - Заказчик - лицо, для которого строится или реконструируется объект торгов " С 48 J. Другими словами, под заказчиком здесь понимается будущий пользователь объекта. С этим трудно согласиться, так как не всегда заказчик будет в дальнейшем пользоваться объектом. В качестве примера можно привести строительство и ремонт муниципального жилья. Кроне этого, такая трактовка понятия "заказчик" по своей сути и содержанию ке соответствует Закону ,!0б инвестиционной деятельности Е РСФСР , утвержденному Верховным Советом. В пункте 4 з того Закона говорится, чтої "Заказчиками могут быть инвесторы, а также любые иные физические к юридические лица, уполномоченные инвестором (инвесторами) осуществить реализацию инвестиционного проекта не вмешиваясь при этом в предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса,, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними" [ 19, о.262 J. Кроме этого. Законом предусмотрено, что инвестор Еправе передать по договору (контракту) свои правомочия по инвестициям и их результатам гражданам, юридическим лицам, государственным и муниципальным органам в установленном законом порядке.
Приведенная в Положении о подрядных торгах в Российской Федерации классификация подрядных торгов также, по нашему мнению, имеет недостатки, Так, например, по способу отбора претендентов предусматривается разделение подрядных торгов на два вида:
- с предварительной квалификацией;
- без предварительной квалификации.
Однако практика проведения подрядных торгов и зарубежный опыт свидетельствуют о том, что квалификация претендентов осу ществляется Е любом случае, т.е. либо отдельным этапом, как процесс предварительного рассмотрения к отсева "нежелательных" для заказчика претендентов. Либо претенденты квалифицируются и отсеиваются непосредственно в процессе рассмотрения конкурсных предложений, В связи с этим, по нашему мнению, было бы точнее подрядные торги классифицировать по способу отбора претендентов на следующие два вида:
- с предварительной квалификацией;
- с последующей квалификацией.
Методические основы формирования конкурентной среды путем конкурсного отбора подрядных организаций
Механизм, определяющий общий порядок и условия подготовки организации, проведения и регулирования последствий конкурса при размещении заказов на содержание и ремонт жилищного фонда должен соответствовать нормативно-правовой базе, з в случае разночтения понятий и их существа в различных документах мы будем придерживаться: приведенной в первом параграфе данной главы иерархии законодательных актов. Приведенный ниже механизм конкурсного отбора претендентов может быть положен в основу Положения о порядке конкурсного отбора ремонтно-эксплуатационных предприятий для обслуживания к ремонта государственного и муниципального жилищного бонда. Здесь мы хотим подчеркнуть, что речь должка идти только о государственном к муниципальном жилищном фонде, В зтом случае Положение должно носить обязательный характер и отвечать требованиям параграфа 5 Гражданского Кодекса Российской Федерации - "подрядные работы для государственных нужд", В статье 763 говорится, что подрядные работы, предназначенные для удовлетворения потребностей Российской Федерации или субъекта Российской Федерации и финансируемые за счет средств собственных бюджетов и внебюджетных источников, осуществляются на основе государственного контракта на выполнение подрядных работ для государственных нужд. Поскольку содержание и ремонт жилищного фонда Санкт-Петербурга осуществляется почти полностью за счет бюджетного финансирования, то, по нашему мнению, и механизм конкурсного отбора претендентов для содержания к ремонта жилищного Фонда должен отвечать требованиям этого параграфа Гражданского Кодекса Российской Федерации. Во всех других случаях решение о порядке конкурсного отбора предприятий для подержания и ремонта жилищного фонда вправе принимать собственник жилья. В то же время можно рекомендовать ему использование Положения о порядке конкурсного отбора ремонтно-зкошгуа-тационкнх предприятий для обслуживания и ремонта государственного и муниципального жидишного фонда.
Прежде всего Положение должно содержать трактовку основных понятий, используемых в содержании документа. Остановимся ка основных понятиях и терминах.
3 экономической литературе и практике общения используют следующие три термина, под которыми практически понимают одно и то же: эксплуатация, содержание и обслуживание жилищного фонда. По экономической сущности, по нашему мнению, термин "эксплуатация" подразумевает процесс использования потребителем полезных свойств какого-либо предмета (потребительной стоимости), Очевидно, например, что используя автомобиль для поездок,, мы его эксплуатируем, т.е. пользуемся его полезными свойствами. Если придерживаться этой логики, то жилищный фонд эксплуатируют не ре-монтно-зксплузтащонные предприятия, а жильцы, проживающие в нем, В связи с этим, термин "эксплуатация жилого фонда", по нашему мнению, не является корректным и не отражает суть проходящего процесса, хотя в силу всеобщего применения имеет широкое распространение и используется, в том числе, и нами, т.к. содержится в различных документах, Термин "содержание", по нашему мнению, подразумевает процесс жизнеобеспечения какого-либо предмета к включает в себя расходы на зто. Для того, чтобы содержать автомобиль, необходимо его запсавлять ГОРЮЧИМ, менять масло и произвсдить осмотры и обслуживание, а при необходимости и ремонт. При этом тот, кто содержит автомобиль, будет нести затраты, о зтим связанные, даже если все работы будет выполнять сам - горюче-смазочные материалы и др. нужно покупать. Ремонтно-эксплуатационные предприятия ке платят за содержание жилищного Фонда, и. следовательно, не содержат его, а наоборот, получают деньги за СБОЮ работу. Следователь не, термин содержание жилищного фонда" нельзя Е полной мере отнести к процессу проводимой работы ремонтно-эксплуатационными предприятиями. По нашему мнению, к атому процессу в большей мере подходит термин "обслуживание". Действительно, когда плуатируют и ке содержат автомобиль, а обслуживают его и ремонтируют, Поэтому Положение должно быть названо "О порядке конкурсного отбора предприятий для обслуживания и ремонта государственного и муниципального жилого шонлз".
Остановимся на следующих основных терминах« которые должны войти в Положение.
Конкурс (ТОРГЕ) - форма размещения заказов на выполнение работ и уолуг, предусматривающая выбор исполнителя на соревновательной оонове. Конкурс, Е котором участвовал только один участник, признается несостоявшимся (от, 44? п.5 Гпажданског РФ). Здесь налицо отличие подхода от мирового опыта, мер. Всемирный банк развития и реконструкции считает, что конкурс с участием даже двух претендентов нужно пригнать несостоявшимся.
Организатором конкурса (торгов) может быть собственник жилищного фонда или обладатель имущественного права либо специализированная организация Специализированная организация действует на основании договооа с собственником жклипшого сЬонда или облада 3 соответствии со статьей 754 Гражданского Кодекса РФ (ТКРФ)t по государственному контракту (имеется в виду РФ или субъект РФ. а Санкт-Петербург является субъектом РФ) заказчиком выступают государственный орган, обдздзопщй необходимыми инвестиционными ресурсами, или организация, наделенная соответствующим государственным органом правом распоряжаться такими ресурсами. Таким образом, в Санкт-Петербурге необходима работа по формированию службы мунищшазгьного заказчика., которая была бы подконтрольна районным и городской администрациям,
Условии реализации инвестиционных проектов
Кризисное положение в жилищном ремонтко-эксплуатационном комплексе Российской Федерации в значительной мере определяется сложившейся на протяжении длительного времени и усугубившейся в условиях перехода к рыночной экономике системой ИНБ&ОЇИрОЕЗНїїЕ, которая не только ке обеспечивает необходимых темпов развития жилищного хозяйства, но и простого воспроизводства его объектов, Тар;, например, сегодня в Санкт-Петербурге насчитывается около 88 млн.кв.м. жилья, ив них 20 млн. - в старой части города, из которых только 5 млн, подлежали ремонту за период о начала 50-х годов ; 150 тысяч КЕ.М. жилья находятся в аварийном состоянии, как и 40% инженерных сетей, из-за чего теряется 25% воды к 20% тепла. Уборкой городской территории Санкт-Петербурга занимаются 8 тысяч дворников, вместо 27 тысяч в соответствии с действующими нормативами і 31 ]. Зое зто свидетельствует о низком качестве хилишнын условий и, следовательно, низких объемах производства ремонтно-строительных работ.
Как было отмечено нами в первой главе диссертационного исследования, потребность города з средствах на реконструкцию объектов жилищного Фонда сегодня Е Санкт-Петербурге составляет 36 трлн. рублей, а из бюджета города в 1996 году на зти цели денег не выделено вообще. Особенно остро стоит вопрос инвестирования капитального ремонта объектов жилищного хозяйства.. Потоебность
средств сегодня на эти цели составляет 215,2 трлн, рублей, а выделено ив городского бюджета всего 0,43 толк, рублей, что составляет всего 0,2% от потребности.
При этом надо иметь в виду; что требующий ремонта жилишяый Фонд в значительной степени подвержен физическому износу и может прийти в негодность. В этих условиях реконструкция и капитальный ремонт зтих объектов может осуществляться га счет средств инвесторов, Б т.ч. к шоотракнык,
С целью поиска инвесторов в Санкт-Петербурге была создана сеть агентств территориального развития (АЇР), презентаций которых преходила в марте 1995 года в Комитете по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга Е 16 3 Однако за время функционирования ATF со своей задачей, в подавляющем большинстве случаев, не оправились, На совещании представителей АІР, проходившем в апреле 1996 года, были приведены факторы, не позволяющие этим агентствам справиться с поставленными задачами:
- низкая правовая защищенность агентств и отсутствие у них прав (по своей сути, ATF являются только посредниками мещг/ инвестором л администрацией города);,
- отсутствие четкой схемы взаимодействия между агентствами, районными и городской администрацией;
- отсутствие даже частичных инвестиций из федерального и городского бюджетов:
- отсутствие органа, координирующего деятельность агентств и структур администрации;
- отсутствие общего порядка прохождения документов по подготовке и реализации инвестиционных проектов;
- отсутствие общегосодокого плана оемонта и реконструкции
объектов городского хозяйства;
- отсутствие налоговых, льгот и уменьшения размера отчислений средств в городской бюджет на развитие инфраструктуры.
Функционировать Б сшере ремонта и реконструкции жидишдого фонда города, по нашему мнению, имеют место и другие субъективные причины. К ким, в первую очередь, следует отнести ниакую подготовку работников агентств з части плакирования и анализа последствий инвестиционных решений. Разработанные агентствами предложения к потенциальным инвесторам не отвечают предъявляемым требованиям и не позволяют судить о выгодности этого предложения.
В условиях экономических отношений рыночного типа появляются различные виды интересов - интересы собственников капитала, которые в процессе его владения руководствуются объективным законом прибавочной стоимости к свободны от политического давления, Поэтому необходимы рыночные методы прогнозирования последствий инвестиций, учитывающие состояние рынка капитала и интересы участников инвестиционного процесса. Поскольку в раыках данной работы речь идет о воспроизводстве объектов жилищного хозяйства города на основе ремонта и реконструкции, то Б качестве продавца на рассматриваемом рынке выступает город в лице его администрации, а в качестве покупателя - различные физические и юридические лица, имеющие инвестиционные намерения. При этом у каждого субъекта возникают свои специфические интересы от реализации инвестиционного проекта. Городская администрация заинтересована в решении многоплановых социальных задач, связанных с сохранением архитектурного облика города, расселением коммунальных квартир и т.п. о минимальными затратами гооодоких средств, что очень важно в уело Виях дефицита городского оюджеса. интересы покупателя инвестора; могут выражаться в получении определенного раэмера прибыли на вложенный капитал или Б удовлетворении собственных потребностей в помещениях ремонтируемого здания. Если штересы сторон по конкретному инвестиционному проект соблюдаются, то только тогда создаются объективные предпосылки успешного поиска инвестора и реализации инвестиционного проекта,
К сожалению, приведенные выше простые условия реализации инвестиционного проекта в Санкт-Петербурге чаще всего не соблюдаются з силу раз личных причин. Главная причина заключается в том., что многие инвесторы, в основном отечественные, не соизмеряя свои результаты о затратами по реализации инвестиционного проекта, берутся за его выполнение, что на практике является невозможным. Об атом свидетельствует сложившаяся сегодня в Санкт-Петербурге практика отмены разрешения нз работы по строительству и реконструкции зданий для ряда фирм, организаций и предприятий, затягивающих сроки строительства, ремонта и реконструкции отведенных эдакий и пятен застройки. Многие такие инвесторы не приступали к работам по строительству и реконструкции, котя для некоторых уже истекли сроки окончания реализации проектов,
Среди инвесторов и застройщиков, лишенных права строительства или реконструкции, можно назвать: з Ваоилеоотровском районе Петербурга - Управление иностранных представительств и Трест N20, AQ "ВИТА": в Калининском районе - Институт советской торговли; в Колпине - НШ "Электрофизика"; з Красносельском районе -ТОО "Ранг"; з Адмиралтейское! районе - бумажная фабрика "Гознак"; в Московском районе - мясокомбинат им.Кирова; в Приморском районе т "»ot77 T-r.nner:-/Tv-!V!". до "ЛОМО : з Невском оайоне - трест
С другой стороны, по нашему мнению, городская администрация не пытается учитывать интересы инвесторов, диктуя очень жесткие условия, не оперируя основными показателями эффективности инвестиций. Эти условия устанавливает созданная в Санкт-Петербурге городская инвестиционно-тендерная комиссия. Однако деятельность этой комиссии не носит конкурсного характера, а связана с рассмотрением предложений застройщика или инвестора и определением ему определенных условий, обязывающих отдать часть объекта после ремонта и реконструкции городской администрации и т.п. Иногда решения зтой комиссии носят разрешительный характер, например: "Разрешить войсковой части 33491 привлечь в качестве инвестора к строительству жилого дома .,. АООТ "Строитель" ... С 61 ] и т.п.
Для того, чтобы проиллюстрировать на примере условия, выдвигаемые городской администрацией при реализации инвестиционного проекта по реконструкции эдания в центре Санкт-Петербурга - с одной стороны; и показать подготовленность специалистов АТР в части анализа эффективности инвестиций и разработки предложений для западного инвестора - с другой стороны, воспользуемся таким предложением, поступившим в Еоитакский учебно-консультационный лыд нъ;и цеітґгр от ТОО "Контакт-Естате".
Здание, подлежащее реконструкции, расположено в историческом центре Санкт-Петербург а., рядом с лоаакиевской площадью, Здание построено в 179? году и достроено в 1S46 году (ул. Почтамтская. Д.5).
В соответствии с распоряжением мзра Санкт-Петербурга от 04,11.95 г. N 1172-р, здание передается Застройщику (ТОО "ПОФ ,!Коктакт-Естате") для выполнения проектных и рекокотрукционных работ, после окончания реконструкции [июнь іУУу г.) здание становится собственностью Застройщика и субинзеоторов (дольщиков).
По данным Комитета ГйОІЇ, здание включено Е описок вновь выявленных объектов, предстзвллюпщх художественную, историческую, научную или иную культурную ценность и пользуется всеми правами памятника.
Оценка эффективности инвестиций при проведении комплексного капитального ремонта объекта
Жилой дом Ы 28 по улице Б.Подъяческой расположен вне охранной зоны памятников архитектуры, в квартале, ограниченном улицами Садовой. Б.Подьяческой, проспектом Майорова и набережной реки Фонтанки.
Здание построено з первой четверти XIX века по проектам архитекторов Ерлыкова и Федотова. Внешне здание хорошо сохранилось и представляет собой большую историке-архитектурную ценность, состоит на учете з ГИШ.
Доы со встроенными дворовыми корпусами занимает периметрально-замкнутое пространство. Въезд во двор осуществляется со стороны В,Подьяческой улицы. Во дворе небольшое количество зеленых насаждений. Дом обеспечен всеми видами инженерного оборудования;
имеет три етажа и мансарды, й настоящее время все жильцы ; ны =
Нз проведение комплексного капитального ремонта этот--з 19SS году институтом ЛеншлЬШИпроект" была разработана проектная документация. Проектом предусматривается размещение жилых 1-й комнатных квартир о улучшенной планировкой и повышенным благоустройством, а также размещение встроенных нежилых помещений:
- конторские помещения (офисы) - 185Л KB.M. ;
- складские помещения - 69,3 кв.м.;
- водомер - 11,5 кв.м.;
- узел ввода в цокольном этаже - 6,S кв.м.;
- мастерская художника - 54,2 кв.м.
При з том конторские и складские помещения по проекту планировалось передать в распоряжение РЖУ.
Проектом предусматривается замена существующих междуэтажных и чердачных перекрытий на перекрытия из металлических балок о заполнением мелкоразмерными железобетонными плитами, полная реконструкция всех внутренних инженерных сетей.
Основные параметры здании, характеризующие предусмотренные проектом изменения, приведены в таблице 3.4.
Кз таблицы 3.4. видно, что происходит уменьшение объемных показателей. Это обусловлено удалением дворовых флигелей, что уменьшает площадь застройки.
Характеристики объемно-планировочного решения, в соответствии о проектом, представлены в таблице 3,5.
Е проекте не предусматривается устройство технического подполья и установка лифтов. Предусматривается перепланировка с получением после проведения комплексного капитального ремонта Анализируя достоинства и недостатки рассматриваемого инвестиционного проекта, по нашему мнению, можно заметить, что количество достоинств больше, чем недостатков, большинство которых модно устранить путем доработки проекта.
Для оценки экономической эффективности инвестиций, прежде всего, необходимо определить стоимость производства ремонтно- строительных работ. 3 плане-графике комплексного капитального ремонта ка 1596-1997 гг. Департаментом по содержанию жилищного фонда работа по ремонту этого здания оценивается з 700 млн,рублей, т.е. з 51S тыс.рублей или 100 S за 1 кв.м. обшей плошади по ремонт за выделенную сумму на требуемом уровне качества невозможно. Выше мы приводили данные по стоимости ремонта здания фирмой Skanska - около 1000 S на 1 кв.м. Проведенный нами анализ стоимости ремонта жилых вданий показывает, что для комплексного капитального ремонта рассматриваемого здания необходимо затратить примерно 400 Ш на 1 кв.м. общей плошали, что составит примерно 2 700 000 тыс.рублей на все здание. На основе сложившегося в ремонтно-строительном производстве соотношения в структуре затрат составим календарный график производства работ, реализации отремонтированных квартир и сдачи в аренду встроенных пометений, Такой подход соответствует распоряжению мера Санкт тьном оемокте", предусматривается возврат бюджетных денег, потраченных на ремонт килищного фонда ка основе продажи отремонтированных квартир. Календарный план выполнения мероприятий, связанных с реализацией гассмзтоизаемого инвестиционного ппоекта, приведен на оисукке 3.4. ектз, воспользуемся также результатами анализа рынка недвижимости, приведенного Б диссертационном исследовании вьме? где отмечено, что средняя рыночная цена 1 кз.м. квартир, расположенных Б центральной части Санкт-Петербурга, не являющихся элитными, составляет примерно 450 S- Таким образок, рыночная стоимость одной квартиры в отремонтированном здании будет примерно составлять 110 000 тыс.рублей. Аренда офисных помещений составляет минимум 200 й за 1 год. В наших расчетах мы принимаем 15 млн.рублей з месяц доходы от спади з аренду 186,1 кв.м. офисных помещений. Что касается сдачи в аренду художественной мастерской, то мы исходили из 50 S за 1 кв-м. в год, получив, таким образом, 1400 тыс.рублей з месяц за 54 кв.м. сдаваемой площади. С учетом размера других затрат, указанных Б календарном плане., нами рассчитан и построек график окупаемости проекта, который приведен на рисунке 3.5. Из графика видно, что при заданных исходных условиях реализации инвестиционного проекта, он является не рентабельным и принесет убыток примерно в 750 млн.рублей. При этом при расчетах мы не учитывали никаких налогов и НЛО, а также финансовые потоки не дисконтировали, т.е, не учитывали уровень инфляции (обесценивание денег), упущенную выгоду от размещения капитала к риск. Осно показатели эффективности инвестиций получились следующими:
- ставка дисконтирования - и%;
- срок окупаемости - F3P = 24 мес,:
- индекс прибыльности - PI = 0.71;
- чистый приведенный доход - NPV = 771 595 тыс,руб.;
