Содержание к диссертации
Введение 4
Глава 1. Особенности воспроизводства жилищного фонда в 13 России
1.1. Формы воспроизводства жилищного фонда и их развитие. 13
1.2. Региональный аспект формирования и регулирования 38
инвестиционного потенциала обеспечения воспроизводственных
процессов.
1.3. Недвижимость как объект воспроизводства. 59
Выводы по главе 1. 72
Глава 2. Методические основы организационо-экономического 74
развития жилищного фонда города
2.1. Факторы, влияющие на эффективность инвестиций в основной 74
капитал на различных стадиях воспроизводства
2.2. Методические основы управления воспроизводством 90
имущества города
2.3. Методическое обеспечение принятия управленческих решений 109
по формированию инвестиционного портфеля города
Выводы по главе 2. 122
Глава 3. Основы формирования и развития рыночного 123 механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда города
3.1. Механизм совершенствования планирования и управления 123
воспроизводства жилищного фонда города в условиях
экономических отношений рыночного типа
3.2. Финансово-экономической механизм привлечения инвестиций 142
для обеспечения обновления жилого фонда
3.3. Методические аспекты построения системы показателей 155
воспроизводства жилого фонда
Выводы по главе 3. 167
Основные выводы и предложения. 168
Библиография. 170
Приложение 1. Анализ существующего состояния инвестиционно- 175
строительного и жилищно-коммунального комплексов России.
Приложение 2. Анализ зарубежного опыта воспроизводства 205
жилищного фонда.
Приложение 3. Городская концепция обновления жилищного 232
фонда г. Воронежа.
Введение к работе
Важнейшим направлением социально-экономических
преобразований в России является повышение эффективности функционирования как предприятий инвестиционно-строительного комплекса (ИСК), так и реформирование и развитие предприятий жилищно-коммунального комплекса (ЖКК). Сложные трансформационные сдвиги, происходящие в строительном секторе национальной экономики страны, обуславливают необходимость коренного изменения принципов управления в связи с новым содержанием социально-экономических процессов и системы управления. Управленческие технологии должны учитывать происходящие процессы децентрализации, расширяющиеся права субъектов управления и специфические особенности объектов управления.
Возникновение негосударственных форм собственности изменило состав объектов воспроизводства. В России, как в стране с рыночной экономикой появились новые элементы имущества, подлежащие воспроизводству (объекты недвижимости, акции, доли, паи в хозяйствующих обществах, облигации и др.). Принципиально иным стал механизм формирования финансовой базы обеспечения процесса воспроизводства регионального и муниципального жилищного фонда.
Вслед за перераспределением прав собственности, изменились состав и
функции субъектов управления. Управленческие функции
сконцентрировались у собственников основных элементов
производственного потенциала, в число которых входят территориальные
органы управления. Обеспечение эффективного распоряжения
имущественно-земельным комплексом территории в рыночных условиях создает необходимость экономического анализа и разработки методов регулирования и управления воспроизводственных процессов на уровне территории.
Земельно-имущественный комплекс города является материально-
технической базой функционирования экономики города и его социальной
сферы, а управление им - одна из основных функций, с помощью которой
реализуется социально-экономическая политика крупного города,
направленная на повышение благосостояния и жизненного уровня
населения. Важнейшей целью распоряжения структурными составляющими
имущественно-земельного комплекса является обеспечение доходных
поступлений в бюджет города и целевые бюджетные фонды развития
административных округов и районов крупного города. Критерием
эффективности управления земельно-имущественным комплексом города
принято считать уровень доходов от обновления жилого фонда и его
эксплуатации, который составляет основу валового городского продукта
(ВГП).
Экономика России - это городская экономика. В городских поселениях
сосредоточено 75% основных производственных фондов, расположено большинство промышленных предприятий и научных организаций, учреждений образования, здравоохранения и культуры. В экономике городов занято свыше 50 млн. человек или 3/4 трудовых ресурсов страны.
Ведущей составляющей в составе единого земельно-имущественного комплекса, объединяющего ИСК и ЖКК, является жилищное хозяйство, которое обеспечивает все формы воспроизводства, содержание жилищного фонда и доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственного потребителя населения.
В городском жилищном хозяйстве технологически взаимосвязаны жилищный фонд и предприятия разных видов собственности, профиля деятельности и организационно-правовых форм, которые должны обеспечивать его долговечность и комфортность. Если ИСК функционирует как самостоятельно сложившийся элемент рыночной экономики, то в ЖКК сохранился приоритет административно-ведомственного механизма управления и не проработанность нормативных аспектов в части взаимоотношений предприятий и организаций между собой, с органами
власти и потребителями, что ведет к росту дефицита финансовых ресурсов, направляемых на развитие отрасли, увеличивает ее дотационность, которая ложиться тяжелым бременем как на федеральный, так и городской бюджет и вызывает социальную напряженность в обществе.
Ведомственный монополизм, низкое качество предоставляемых услуг и неэффективное управление определяют необходимость комплексного реформирования городского жилищного хозяйства путем демонополизации, перевода в режим безубыточности и ориентации на увеличение количества и повышение качества услуг потребителям.
Особую актуальность имеет процесс обновления с позиции
системного подхода и реформирование жилищного хозяйства
на уровне городов, так как в них проживает большинство населения
страны, сосредоточена большая часть жилищного фонда и основных
мощностей энергоресурсоснабжающих предприятий и жилищных
организаций. На уровне крупного города наиболее ярко проявляются негативные черты нынешнего состояния жилищного хозяйства.
При этом под обновлением автор понимает перманентный процесс развития жилого образования, выражающийся в качественном и количественном изменении, как отдельных элементов, так и всего жилищного фонда в целом, преобразование ее структуры и состава в соответствии с современными рыночными требованиями.
Поэтому назревшей необходимостью и масштабностью практического решения задач по устойчивому развитию жилищного хозяйства крупных городов в условиях рыночной экономики определяется значимость разработки эффективного экономического механизма управления его внутренними ресурсами и, в первую очередь финансовыми, ориентированного на трансформацию функций управления.
Для города получение доходов от эксплуатации имущества на протяжении многих лет может быть обеспечено только при условии осуществления как простого воспроизводства основных элементов
имущества (т.е. поддержание их характеристик на существующем уровне без
увеличения потребительной стоимости), так и расширенного, позволяющего
увеличить ВГП от имущества за счёт повышения потребительной
стоимости уже существующего жилого фонда или за счёт расширения его
состава.
Необходимым условием обеспечения процесса воспроизводства любой
экономической системы, в т.ч. имущества города, является привлечение
различных ресурсов на эти цели и, прежде всего, инвестиционных.
Сложившиеся в годы структурной перестройки экономики
воспроизводственные дисбалансы были обусловлены, прежде всего,
дефицитом инвестиционных средств, приведших к прямому «проеданию»
основного капитала, как части национального богатства и нарушению
пропорций его не только расширенного, но и простого воспроизводства.
Именно специфика территории определяет материальные условия
экономической деятельности. Территориальная организация воспроизводства
ресурсов и есть основное содержание и цель региональной политики.
Различные проблемы управления жилищным фондом, механизмы
привлечения финансовых ресурсов и организация и функционирование
управляющих жилищных компаний рассматривались учеными экономистами
Е.К.Ивакиным, А.Н. Кирилловой, В.Ю. Прокофьевым, СР. Хачатряном, М.Д.
Шапиро, Л.Н. Чернышевым и др.
Экономические и управленческие вопросы теории и практики
функционирования недвижимости в рыночных условиях представлены в
трудах ученых П.Г.Грабового, В.В.Григорьева, И.Г.Лукмановой,
М.Л.Федотовой и др.
Вместе с тем, имеющиеся разработки не позволяют сформировать
целостную концепцию экономического механизма управления жилищным
хозяйством крупного города. Актуальность данного направления и
определила выбор темы исследования.
Целью диссертационной работы является разработка экономического
механизма по регулированию процесса воспроизводства жилищного фонда города в рыночных условиях, позволяющего повысить уровень удовлетворения потребностей населения в жилье и жилищно-коммунальных услугах в соответствии с нормативными требованиями, что способствует решению социально-экономических задач на уровне местного самоуправления.
Для достижения поставленной цели были поставлены и решены следующие задачи:
- исследованы, сложившейся в процессе реформирования, отношения в
системе организации и управления жилищным хозяйством города;
проведен анализ теоретических основ и практических условий формирования и регулирования инвестиционного потенциала города по обеспечению воспроизводственных процессов;
обоснована актуальная необходимость в системном подходе по обновлению и управлению жилищным фондом, как объектом воспроизводства структурных элементов имущества города;
формирование факторного пространства, определяющего условия принятия решений по обновлению жилого фонда с учетом выбора рационального инвестиционного портфеля города;
- разработаны методические основы оценки экономической эффективности
и потенциальной доходности городского имущественно-земельного комплекса
с учетом его привлекательности;
- разработан механизм совершенствования управления и планирования
жилищного фонда города в условиях функционирования управляющих
жилищных организаций рыночного типа;
разработана система финансово-экономического механизма по привлечению ресурсов в обновление жилого фонда и управления объектами недвижимости предприятий ЖКХ с учетом перспектив их развития;
- разработана муниципальная концепция развития и регулирования
процессов воспроизводства земельно-имущественного комплекса на основе
рыночных методов управления в жилищно-коммунальном комплексе города.
Объектом исследования являются процесс воспроизводства жилищного фонда города и методы регулирования этого процесса.
Предметом исследования является организационно-экономический механизм по воспроизводству структурных составляющих жилой недвижимости городского жилищного хозяйства.
Теоретическую и методологическую основу исследования составляют научные труды отечественных и зарубежных ученых-экономистов в области экономических теорий, теории воспроизводства, региональной экономики, реализующих системно-функциональный и институционально-структурный подходы к анализу рынка объектов недвижимости и жилищно-коммунальных услуг, а также формированию индикативного механизма управления.
При решении поставленных задач автор диссертационной работы использовал методы системного и сравнительного анализа, статистических группировок, анализа первичной документации, статистической и финансовой отчетности, экономико-математического моделирования и статистического прогнозирования.
Информационную базу исследования составляют официальные документы законодательных и исполнительных органов власти Российской Федерации, данные Госкомстата РФ, Госстроя РФ, Департаментов архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства г.Воронежа, Воронежского областного комитета государственной статистики, а также материалы опубликованные в научных монографиях и периодической печати.
Научная новизна выполненного исследования состоит в обосновании и разработке основных принципов и положений, обеспечивающих системный подход в решении теоретических, методических и практических рекомендаций по разработке и реализации основ концепции стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города как одной из целевых функций региональной политики.
Личный вклад автора в решении задач, имеющих элементы научной новизны и вынесенных на защиту состоит в следующем:
доказана объективная необходимость процесса обновления объектов недвижимости, дополнены и развиты принципы и методы реформирования ЖКХ на муниципальном уровне с учетом повышения роли органов самоуправления, послужившие основой разработки организационно-экономического механизма управления жилищным фондом города;
обоснована необходимость изменения целевой функции управления жилым фондом путем перехода от решения задачи получения максимального дохода от обновления и эксплуатации к задаче его системного воспроизводства для сохранения и преумножения ресурсного потенциала города как базы доходных поступлений;
- разработана методика решения задач по оценке экономической
эффективности обновления и потенциальной доходности от управления
имущественно-земельным комплексом города с учетом привлекательности
жилищного фонда;
- разработан метод определения конечной стоимости земельно-
имущественного комплекса, а также механизм совершенствования
планирования и управления жилищным фондом как важного составляющего
элемента эффективности городской экономики при формировании валового
городского продукта;
- разработаны основы муниципальной концепции обновления объектов
недвижимости предприятиями инвестиционно-строительного и жилищно-
коммунального комплексов, критерии оценки финансово-экономического
состояния управляющих жилищных организаций и перспективы их развития.
Практическая значимость диссертации заключается в разработке конкретных научно-прикладных рекомендаций и их использовании в практической деятельности законодательного, нормативного и программного характера региональных органов управления, регламентирующих процессы регулирования воспроизводства различных структурных элементов земельно-имущественного комплекса города, а также при реформировании системы управления жилищным хозяйством на муниципальном уровне.
На защиту выносятся:
механизм регулирования воспроизводства жилищного фонда и управления жилищным хозяйством города;
методика решения задач оценки экономической эффективности обновления и потенциальной доходности от управления земельно-имущественным комплексом, составляющего основную структуру валового городского продукта;
- организационно-экономический механизм совершенствования системы
планирования и управления структуры воспроизводства жилищного фонда и
реализации регламентированной системы развития объектов жилищной
недвижимости;
- концепция обновления жилищного фонда города и основы стратегии его
воспроизводства.
Апробация и внедрение результатов исследования. Основные положения диссертационной работы доложены автором на межвузовских научно-практических конференциях, на методологических семинарах кафедры «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета, совещаниях руководителей МУ "Департамент ЖКХ и энергетики", МУ "Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа", строительных, энерго-ресурсоснабжающих и жилищных предприятий Воронежской области.
Результаты диссертационного исследования используются в работе МУ «Департамент строительства и перспективного развития города Воронежа», Администрации и предприятий ЖКХ Центрального района г. Воронежа.
Научно-методические положения диссертации используются при разработке учебных программ, курсов лекций и практических занятий по дисциплине «Обновление сложившейся застройки и управление жилищно-коммунальным комплексом города» на кафедре «Экономики и управления в строительстве» Воронежского государственного архитектурно-строительного университета.
Публикации. По теме диссертации опубликовано 6 работ, общим объемом 10,1 п.л., в том числе лично автором 2,35.
Структура и объем работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, основных выводов и предложений, библиографического списка и трех приложений.
Объем диссертации без приложений составляет 175 страниц, 20 таблиц, 29 рисунков. Библиографический список составляет 95 наименований, объем приложений составляет 87 страниц.
