Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Основные задачи и особенности решения жилищной проблемы в России в современных социально-экономических условиях 12
1.1. История жилищного вопроса и сущность жилищной системы России в дореформенный период 12
1.2. Жилищная политика в современных социально-экономических условиях России 35
1.3. Системный подход к постановке и решению жилищной проблемы 52
Глава 2. Теоретические и методологические основы развития процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях современной рыночной экономики 73
2.1. Жилищная сфера крупного города в условиях рыночной экономики: основные понятия и структура 73
2.2. Анализ типологических особенностей структуры жилищного фонда в современных условиях 89
2.3. Методологические проблемы развития процесса воспроизводства жилищного фонда 102
Глава 3. Формирование и функционирование жилищного рынка в условиях крупного города 121
3.1. Состояние и тенденции развития жилищного строительства в Санкт-Петербурге 121
3.2. Проблемы формирования и функционирования рынка жилья на современном этапе 145
3.3. Методологические предпосылки определения потребности в услугах жилищной сферы 169
3.4. Методические основы расчета потребности в жилье 187
Глава 4. Моделирование оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных условиях 203
4.1. Моделирование структурных параметров жилищного фонда крупного города в условиях российского рынка воспроизводства жилья 203
4.2. Современные аспекты моделирования оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе 227
4.3. Оптимизационная модель интегральной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе 240
Глава 5. Оценка эффективности инвестирования оптимальной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе в современных условиях 256
5.1. Методологические и методические основы оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу крупного города 256
5.2. Оценка эффективности инвестиций в оптимальную структуру жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе 284
Заключение 309
Список литературы 325
- Жилищная политика в современных социально-экономических условиях России
- Проблемы формирования и функционирования рынка жилья на современном этапе
- Современные аспекты моделирования оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе
- Оценка эффективности инвестиций в оптимальную структуру жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе
Введение к работе
Одной из важнейших социально-экономических задач общества и государства, независимо от характера действующей в нем экономической системы, является обеспечение всего населения жильем, отвечающим современным требованиям. Сроки, масштабы и направленность мероприятий по решению жилищной проблемы, безусловно, зависят от ориентированности общества и выражающего его волю Правительства на ускоренное и социально справедливое ее решение, а также ресурсов, выделяемых на эти цели.
Удовлетворение потребности в жилье на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудноразрешимых задач. Не составляют исключения в этом отношении и регионы России. В большинстве из них жилищная проблема является первой и наиболее значимой в числе других социально-экономических проблем, так как в ней переплетаются важные социально-экономические взаимосвязи. Особую актуальность эта проблема приобретает в крупных городах страны вследствие их высокой населенности.
Обострение жилищной проблемы и неудовлетворительное положение дел в жилищной сфере большинства крупных городов страны определяют необходимость коренного реформирования и глубоких преобразований в жилищной сфере. Федеральные органы власти по мере реализации рыночных реформ в жилищной сфере все больше функций конкретного управления жилищной политикой передают на региональный уровень, оставляя за собой функции макроэкономического регулирования. При этом, проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации, уровня развития жилищной сферы и состояния жилищного фонда в данном территориальном образовании. Это особенно важно в условиях такого крупнейшего города России, как Санкт-Петербург, обладающего уникальным жилищным фондом и громадным социально-экономическим потенциалом, ко-
торый не может быть реализован в полной мере без рационального решения жилищной проблемы.
Современная жилищная проблема чрезвычайно сложна. Для решения жилищных вопросов необходимы радикальные изменения в жилищной политике, включая не только увеличение объемов жилищного строительства и улучшение его качества, но и обеспечение сохранности существующего жилищного фонда, его эксплуатации и комфорта проживания.
Сложность процессов, происходящих в настоящее время в жилищной сфере, несопоставимость уровня доходов основной массы населения и рыночных цен на жилища, слабая развитость инфраструктуры жилищного рынка требуют осмысления происходящих структурных изменений в жилищной сфере и, в частности, в таких ее элементах, как жилищный фонд и жилищное строительство. Вместе с тем, при совместном изучении вопросов нового строительства и реконструкции эффективнее решается сложный вопрос совершенствования структуры жилищ, так как можно целенаправленно реконструировать старые дома, создавая в них недостающие типы квартир.
В настоящее время большое внимание уделяется поиску способов решения жилищной проблемы, вопросам прогнозирования жилищного строительства и проблемам эффективного использования сложившегося жилищного фонда и его реконструкции. Однако изучение регионального опыта строительства и реконструкции в жилищном секторе свидетельствует о том, что проблемам оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства с учетом влияния рыночных факторов еще не уделяется достаточного внимания, что приводит к диспропорции в обеспеченности различных типов семей жилой и общей площадью, дефициту в строительстве некоторых типов квартир и избытку других, а следовательно, к нерациональному использованию жилищного фонда.
Таким образом, выбор темы диссертации, направление и содержание исследования определяются объективной необходимостью научного анализа проблем оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строитель-
6 ства в крупном городе и на этой основе проведения комплексного методологического обоснования процесса оптимизации структуры жилищного фонда и
-Цу его воспроизводства.
Степень научной разработанности проблемы. Исследования проблем управления строительством, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, формирования рынка жилья и развития жилищной сферы, планирования и прогнозирования структуры жилищного строительства, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих
;^ лет. Эти проблемы рассматриваются в трудах зарубежных и отечественных
ученых, таких как А.Н. Асаул, B.C. Боголюбов; Е.М. Блех, В.В. Бузырев, Н.Е.
Егорова, О.П. Коробейников, С.Н. Максимов, Б.С.Мовчан, A.M. Немчин, С.А.
Обозов, Н. Ордуэй, Ю.П. Панибратов, Е.В. Песоцкая, Р. Поляковский, В.Е.
Рохчин, В.М. Серов, Е.Б. Смирнов, Р. Страйк, В.В. Томилов, Д. Фридман, СР.
Хачатрян, B.C. Чекалин, Л.М. Чистов и др. V
\
4>
Однако многие проблемы, связанные с совершенствованием структуры жилищного фонда и жилищного строительства на уровне крупного города, возникшие в связи с переходом к рынку, малоизученны и недостаточно исследованы, хотя имеют важнейшее значение в решении жилищной проблемы и развитии жилищного комплекса города в условиях современного рынка воспроизводства жилья. Наряду с этим недостаточно разработанными можно считать вопросы оптимизации структуры жилищного фонда\и его воспроизводства, а также их взаимосвязи с инвестиционными процессами. Исследования по данной проблематике проводятся, как правило, с позиций отдельных
I
аспектов указанной проблемы. Вместе с тем, формирование сбалансирован
ных решений в жилищной сфере может быть обеспечено только на основе
системного и комплексного подхода, учитывающего действие рыночных фак-
А(< торов. Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего
исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере как жилищная.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в
разработке методологических и методических основ оптимизации структуры
-Ч' жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в условиях
развития рыночных отношений (на примере г. Санкт-Петербург). Для реализации поставленной цели в диссертации решались следующие основные задачи, имеющие комплексный характер:
анализ проблем развития жилищной системы России с выявлением
основных направлений решения жилищной проблемы в условиях развития
рыночных отношений;
j^ обоснование необходимости комплексного, системного подхода к по-
становке и решению жилищной проблемы на уровне крупного города;
изучение и анализ существующих методологических подходов к формированию и функционированию жилищной сферы крупного города;
анализ типов структур жилищного фонда и жилищного строительства с обоснованием классификации жилищного фонда в рамках крупного города;
исследование основных условий, возможностей и тенденций развития жилищного строительства в Санкт-Петербурга;
раскрытие сути и природы функционирования регионального рынка
>> жилищного фонда и жилищных услуг, оценка его роли в решении жилищной
проблемы крупного города;
разработка методики определения структуры и объемов жилищного строительства в крупном городе;
разработка методического подхода и осуществление экономико-математического моделирования оптимальной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе;
исследование методологических и методических основ оценки эффективности инвестиций в жилищную сферу крупного города;
* уточнение методов оценки эффективности инвестирования оптималь-
ной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе в современных условиях;
разработка социально-экономического механизма взаимодействия участников инвестиционно-строительного процесса в жилищной сфере крупного города;
разработка экономико-математической модели оптимизации структуры инвестиционного капитала в жилищной сфере крупного города.
Предмет исследования - методологические и методические вопросы оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства в крупном городе в современных социально-экономических условиях развития российской экономики.
Объектом исследования выступают формы и методы управления процессом воспроизводства жилищного фонда.
Теоретической и методологической основой исследования послужило системное использование многоаспектных знаний по изучаемым проблемам, базирующееся на теории системного подхода, теории экономического, логического и сравнительного анализа, методах математической обработки статистических данных, экономико-математического моделирования и экспертных оценок, а также работах российских и зарубежных ученых по проблемам капремонта и реконструкции жилищного фонда, а также жилищного строительства.
Статистическую и информационно-фактологическую базу диссертации составили законодательные и нормативные акты, методические документы по вопросам функционирования и развития жилищной сферы, организации и регулирования инвестиционно-строительной деятельности, справочные материалы по исследуемой проблематике, а также данные Министерства строительства и архитектуры РФ, Госкомстата РФ, Комитета по градостроительству и архитектуре Санкт-Петербурга, Комитета по жилищной политике Санкт-Петербурга и Комитета по содержанию жилищного фонда Санкт-Петербурга, специализированные отчеты.
Научная новизна диссертационной работы заключается в развитии методологических основ, комплексной разработке концептуальных положений,
механизма и моделей оптимизации структуры жилищного фонда и жилищно
го строительства в крупном городе в условиях развития рыночных отношений
"*Ь и проводимой жилищной реформы.
Новые научные результаты, по мнению автора, состоят в следующем:
- разработан методологический подход к постановке и решению жи
лищной проблемы на уровне крупного города, отражающий в комплексе все
аспекты задачи оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного
строительства;
- предложена модель функционирования и развития жилищной сферы
. (V, крупного города, реализующая комплексный подход к оптимизации структу
ры жилищного фонда и жилищного строительства,' основанный на учете
функциональных связей элементов жилищной сферы и факторов, влияющих
на ее развитие;
уточнена структура жилищного фонда на уровне крупного города с учетом взаимосвязи структурных параметров жилищного фонда и жилищного строительства в современных условиях;
проведено уточнение ключевых понятий, описывающих ремонтно-строительный процесс в жилищной сфере крупного города;
. - разработаны методические основы определения структуры и объемов
жилищного строительства в крупном городе, позволяющие прогнозировать потребности в жилье и корректировать эти прогнозы;
развиты методологические основы и уточнены экономико-математические методы планирования капремонта, реконструкции и модернизации жилищного фонда крупного города, основанные на балансовых и оптимизационных подходах к формированию структуры жилищного фонда;
предложена модель интегральной структуры жилищного фонда и его воспроизводства в виде многокритериальной оптимизационной задачи, отра-
rV жающая взаимосвязь отдельных этапов формирования оптимальной структу-
ры жилищного фонда и жилищного строительства;
- уточнены и развиты методические основы оценки эффективности ин
вестиций, обеспечивающих,реализацию интегральной структуры жилищного
4г/ фонда и его воспроизводства, содержащие систему показателей, учитываю-
щих специфику современных условий развития жилищной сферы крупного города;
- предложена комплексная модель оптимизации структуры инвестици
онного капитала в жилищной сфере крупного города, позволяющая эффек
тивно распределять имеющиеся ресурсы в сферу воспроизводства жилищного
фонда.
{ч Практическая значимость работы определяется тем, что предложен-
ная в ней совокупность теоретических положений, методологических решений и методических рекомендаций позволит региональным (муниципальным) органам власти реализовать целостный механизм реформирования и развития жилищной сферы региона (города), включая процесс оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства, реально приближающих решение крупной социально значимой проблемы повышения качества обеспечения населения жильем и жилищными услугами.
Результаты проведенных исследований имеют прямой выход в практику
деятельности строительных компаний Санкт-Петербурга, так как касаются
наиболее важных сторон функционирования и развития жилищной сферы го
рода. Это подтверждается документами о внедрении. Теоретические выводы и
\ ' рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть также ис-
пользованы при формировании жилищной политики администрациями регионов и крупных городов.
Апробация результатов работы. Основные результаты исследования
докладывались автором и обсуждались на международных, всероссийских,
межрегиональных, региональных и городских научно-практических конфе-
Avf ренциях и семинарах, были отмечены на конкурсе грантов Минобразования
Российской Федерации в 2002 году. Материалы научной работы нашли применение при разработке и чтении экономических курсов для студентов Санкт-
Петербургского инженерно-экономического университета и при выполнении научно-исследовательских госбюджетных и хоздоговорных работ. Основные результаты исследования приняты к внедрению в Комитете по строительству Администрации Санкт-Петербурга.
Публикации. Основное содержание диссертации отражено в 55 опубликованных работах общим объемом 38 п.л.
Структура диссертационной работы. Диссертационная работа состоит из введения, пяти глав, заключения, списка использованной литературы из 217 наименований.
Жилищная политика в современных социально-экономических условиях России
Остаточный принцип финансирования жилищной сферы, жесткие ограничения в сфере строительства и улучшения жилищных условий всевозможными нормами и правилами, трудности с пропиской резко обострили жилищную проблему в России к началу 90-х годов. В этот период наблюдался резкий спад по трем основным показателям, характеризующим жилищную ситуацию в России: ввод общей площади жилья в кв.м., количество построенных квартир на 10 тыс. человек и объем капвложений.
Своего апогея жилищное строительство достигло через 2 года после начала реализации Программы «Жилище 2000». Согласно этой программе в бюджете РФ было предусмотрено достаточно средств для строительства 72,8 млн.кв.м. общей площади жилья в 1987 г. Затем объемы строительства резко упали и только в 1993 г. они стабилизировались на отметке 57 % от уровня 1987 г. [94]. В эпоху стабильного развития бывшего СССР количество построенных жилых единиц на 10 тыс. человек в год было равно 90; в 1988 г. - 93,5. Резкий спад в строительстве, начавшийся с проведением экономических реформ, привел к уменьшению числа построенных квартир в расчете на 10 тыс. человек до 70,3 в 1990 г. и 50,5 в 1991 г. (54 % от уровня 1988 г.). Динамика капвложений в жилищное строительство по всем источникам финансирования аналогична. В 1990 г. - 205,3 млрд.руб., 1991 - 89 % от уровня предыдущего года ; в 1992 г. - только 49 % от уровня 1990 г.[186].
В связи с катастрофическим сокращением объемов жилищного строительства, вызванного общим экономическим спадом, резким сокращением государственных дотаций и глубоким падением платежеспособного спроса населения резко вырос дефицит жилья. В этих условиях создание экономического механизма, который позволил бы кардинально улучшить положение в жилищном секторе, стало задачей первостепенной важности. Отсутствовал механизм, позволяющий семье иметь жилье, соответствующее ее потребностям и уровню платежеспособности. Целью жилищной реформы должно было стать установление рыночного регулирования отношений в жилищном секторе. Долго жилье не продавалось на потребительском рынке и практически не рассматривалось как товар. Уже в мае 1990 г. президент СССР официально объявил о необходимости создания условий для такого перехода к рынку. Фактически это означало переход к третьему этапу российских жилищных реформ, начавшемуся в 1990 г. и связанному с третьей национальной жилищной программой, получившей название "«Жилище".
К началу 1991 г. экспертами было признано, что для того, чтобы реформа в жилищной сфере была эффективной, нужно предпринять следующие шаги [94]: изменить существующее положение в сфере собственности на жилье, передав государственное жилье в частную и муниципальную собственность; внести ясность в вопросы прав собственности на землю и недвижимость в целом; использовать механизм цен для распределения жилых единиц; установить принципы оценки недвижимости; разработать новые механизмы финансирования и кредитования жилищного сектора; установить принципы и методы предоставления неимущим слоям населения гарантий обеспечения социально приемлемых жилищных условий; найти новое решение проблемы для лиц, все еще стоящих в очереди на получение квартиры.
В ситуации преобладания в структуре жилищного фонда страны государственного жилья, первый шаг в рамках жилищной реформы по передаче жилья муниципалитетам и частным собственникам, рассматривался как наиболее очевидный, простой и экономичный способ улучшения положения в жилищном секторе. Передача муниципалитетам жилищного фонда сняла с федерального бюджета бремя его финансирования и переложила ответственность за строительство, распределение и эксплуатацию жилья на местные органы власти. Однако этот процесс начался в условиях жесткого государственного контроля за уровнем квартирной платы. Высокий уровень инфляции привел к резкому увеличению расходов на содержание жилья. Когда практически прекратилось поступление дотаций из федерального бюджета, содержание жилищного фонда оказалось непосильным бременем для местных бюджетов. В 1990 г. средства, выделенные из бюджетов на содержание жилья составили только 60 - 70 % от суммы необходимых затрат, а к 1992 г. доля этих средств снизилась до 25 — 30 % [163].
В 1991 г. был принят закон РСФСР « О приватизации жилищного фонда в РСФСР », установивший новый порядок передачи государственного и муниципального жилья квартиросъемщикам в частную собственность.
Таким образом, государством была принята стратегия, предусматривающая два основных направления реформирования государственного жилищного фонда: максимальное содействие его приватизации и реформа оплаты жилья и коммунальных услуг для тех квартир, которые остаются в государственном секторе. Указанные два направления тесно связаны между собой. Увеличение квартирной платы имеет принципиальное значение с точки зрения повышения привлекательности приватизации квартир. Оно также является стержнем дальнейшего развития государственного сектора, поскольку позволяет перейти к более эффективному рыночному использованию жилищного фонда путем рационального распределения жилья среди тех, кто предъявляет платежеспособный спрос на него.
Всего за шесть лет (1991-1996 гг.) было приватизировано 13 млн. 523тыс. квартир, что составляет 39 % от общего числа квартир, подлежащих приватизации (см. табл. 1.5).
Пик процесса приватизации жилья в России имел место в 1993 г., когда было приватизировано 5,8 млн. квартир или 15 % от общего количества квартир, подлежащих приватизации. В последующие годы темпы приватизации жилья заметно снизились.
В 1992 г. был принят закон РФ « Об основах федеральной жилищной политики» [61], в котором были сформулированы цели жилищной политики в России и основные пути ее реализации. В соответствии с этим законом и рядом других законодательных актов, в т.ч. с законом «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», строится новая жилищная политика, направленная на ускорение темпов строительства жилья, эффективное использование всех источников финансирования; среди них - использование средств населения и субсидии действительно нуждающимся слоям населения, так как предоставить бесплатное жилье всему населению государство уже не может, так же как и содержать жилищно-коммунальную сферу за счет федерального бюджета. Исходя из решения правительства в России начато осуществление постепенного перехода к оплате жилья в размерах, обеспечивающих возмещение издержек на его ремонт, содержание, коммунальные услуги за счет средств населения.
Рассмотрим более подробно вопрос о состоянии жилищной сферы и обеспеченности жильем населения России после начала экономической реформы. Это позволит выявить объективные тенденции и наметить пути решения некоторых сложных проблем, возникших в жилищной сфере России в середине и конце 90-х годов.
Весь жилищный фонд России в 1996 г. составлял 2680 тыс.кв.м. (см. табл. 1.6), что больше уровня 1990 г. на 10,5 %. Средний ежегодный прирост жилищного фонда в эти годы составил 1,75 %, что значительно меньше конца 80-х годов.
Была изменена структура жилищного фонда России по формам собственности (см. табл. 1.7). Государственная собственность в составе жилищного фонда с 1990 г. по 1996 г. снизилась в 4,8 раза. Это значит, что в ведении отраслей и ведомств федерального, республиканского, краевого подчинения осталось сравнительно мало жилья, которое перешло в собственность муниципальных властей, частных лиц и пр. Рост доли частной собственности на жилье объясняется проведением в стране широкой приватизацией жилья в городах.
Приватизация государственных квартир стала одним из важных элементов реформы, внесшим свой вклад в появление индустрии жилой недвижимости. На протяжении многих лет до начала перехода к рыночной экономике в стране существовал процветающий рынок обмена жилья, который и стал предшественником формирующегося сейчас рынка жилой недвижимости. С приватизацией и разрешением рыночных отношений он превратился во вторичный рынок жилья.
По нашему мнению, дальнейшее развитие приватизации жилья связано с решением вопросов технического обслуживания многоквартирных домов и содержания придомовой территории. В настоящее время налицо противоречие между наличием частной собственности на отдельные квартиры в домах и муниципальной собственности на дом в целом и его элементы (лестницы, лифты, подъезды, территория вокруг дома). Для разрешения этого противоречия и создания общей заинтересованности в хорошем техническом состоянии дома нужно проведение второго этапа приватизации в жилищной сфере и образование единого собственника на дом в целом. Этот процесс в России только начинается.
Проблемы формирования и функционирования рынка жилья на современном этапе
Рынок жилья представляет собой органическую часть рыночной системы хозяйствования, основанной на разнообразии производственных, финансовых, информационных структур, объединенных единым понятием - рынок [17].
По принятой терминологии основными субъектами рынка являются домашние хозяйства (потребители - физические лица), организации бизнеса (производители, посредники, продавцы) и государство (правовой регулятор рыночных отношений). Указанные структурные элементы рынка тесно связаны между собой не только через процесс производства, реализации и потребления товаров и услуг, но и через функцию главной составляющей этой системы - человека, который действует в каждом элементе производства, выполняя роль производителя и потребителя, а также участвуя в государственном регулировании рыночных отношений. В некоторых случаях государство может выступать покупателем товаров и услуг для выполнения государственных или местных программ, за счет бюджетных средств, например, обеспечения малоимущих граждан бесплатным для них социальным жильем.
Прежде чем перейти к анализу состояния современного рынка жилья в России и взаимосвязей его секторов, мы считаем необходимым определиться с системой понятий и терминов в данном вопросе.
Следует заметить, что рынок жилой недвижимости в современной истории России начал развиваться всего 10 лет назад, поэтому отечественная терминология в исследуемой сфере национальной экономики еще не сформировалась. В этой связи, нам представляется целесообразным, ознакомление с устоявшимися определениями зарубежных ученых-экономистов.
Так, например, Дж.Фридман и Н.Ордуэй считают, что рынок недвижимости - это совокупность механизмов, обеспечивающих отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного субъекта к другому; свободное формирование цен; перераспределение инвестиционных потоков и территорий между конкурирующими видами объектов и использования земель [185].
Г.Харрисон определяет рыночную стоимость объекта недвижимости как «наиболее вероятную цену, за которую имущество будет продано на определенную дату на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения справедливой сделки между покупателем и продавцом, при том, что каждый из них действует ответственно и осознанно и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы» [187].
Исследуя рынок жилья, Г.Поляковский отмечает, что общий спрос на жилье зависит от количества потребителей и от их индивидуальных функций спроса. При этом общая функция спроса рынка жилья является результатом сложения индивидуальных функций [55].
Анализируя вышеуказанные определения рынка жилья, его структуры и основных понятий, сформулированные отечественными и зарубежными учеными-экономистами, можно сделать следующий вывод. В советский период и в период начального этапа рыночного реформирования российской экономики отношение к рынку жилья характеризовалось как подход к рынку готового жилья. Такой подход не был связан с жилищным строительством. И только в 1993 г. профессором В.Николаевым было введено в научный оборот понятие рынка строительства жилья [116]. Однако, следует отметить, что в данной концепции жилищно-строительного рынка прослеживалось отсутствие связи и взаимодействия рынка строительства жилья с рынком готового жилья.
В связи с изменением экономических условий при переходе России к рыночной системе хозяйствования произошло слияние существующих и рассматривающихся ранее в экономической теории изолированно друг от друга рынка готового жилья и рынка строительства жилья. Такое слияние и взаимодействие двух сегментов рынка жилья привело к возникновению качественно новой системы экономических отношений.
Анализ и синтез вышеуказанных определений и учет социальной направленности и специфики рынка жилья, на наш взгляд, позволяют определить данную экономическую категорию как систему экономических отношений, складывающихся между участниками рынка о/силья. Он включает в себя все многообразие участников вышеуказанных рынков и отношений между ними, что придает системе качественную определенность функционирующего социально-экономического механизма.
В этой связи, мы считаем, целесообразным рассмотреть существующие подходы к определению сущности современного российского рынка жилья. Например, в работе [29] рынок жилой недвижимости предлагается характеризовать как специфический сектор национальной экономики. При этом, подчеркивая принадлежность жилой недвижимости к категории товаров, автором рынок недвижимости в целом, рассматривается как основа существования рынка вообще.
На наш взгляд, представленный подход, акцентирующий внимание на взаимосвязи различных элементов рынка, не выделяет прямой структурной зависимости между рынком жилой недвижимости и другими секторами рынка, что характерно для многих отечественных и зарубежных исследований. Принадлежность рынка недвижимости и, рынка жилья в том числе, к финансовому рынку России подчеркивается в работах таких известных авторов, как И.Т. Балабанова, Е.И. Тарасевича и других. Финансовый рынок в такой трактовке является сложной экономической системой, обладающей определенной внутренней структурой, одним из компонентов которой является предмет данного исследования [7; 173].
Еще один подход к изучению социально-экономической сущности рынка жилья увязывает этот рынок с рынком услуг [127]. Назначением услуг является создание условий жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека во всей многогранности их проявлений. Очевидно, что услуги, предоставляемые объектами жилой недвижимости, не обладают всей совокупностью черт, присущих услуге, как товару (например, к ним относятся неотделимость от производителя; неосязаемость; несохраняемость; непостоянство качества). В действительности, жилищные услуги могут осуществляться и при отчуждении непосредственного производителя объекта, имеют возможность сохраняться и имеют осязаемый характер. Но основная их черта: они полезны не как вещь, а как деятельность. Это обстоятельство позволяет характеризовать рынок жилья как одну из специфических разновидностей рынка услуг.
Социально-экономическая природа рынка жилья достаточно сложна, и нельзя не согласиться с мнением, изложенным в работе [3], заключающимся в том, что данный рынок следует рассматривать во взаимосвязи с рынками товаров, услуг и финансового капитала. Поэтому определения, данные в работах [7;29;173] видятся нам ограниченными и несколько искаженными представлениями о рынке жилья. В большей степени можно согласиться с определением, приведенным в работе [3], где рынок жилья рассматривается как набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и т.д. Такая трактовка, на наш взгляд, не противоречит узконаправленному пониманию рынка жилья, подразумевающему экономическую функцию сведения вместе покупателей и продавцов прав собственности на объекты жилой недвижимости через механизм цен.
Рынок жилья имеет свою специфику. В настоящее время в отечественной литературе появилось много исследований, связанных с изучением особенностей развития рынка жилья (в частности, его рассматривают в контексте развития рынка недвижимости). Каждый автор по-своему подходит к выделению определенных стадий развития, с определенной степенью детализации этого процесса.
Обобщая некоторые исследования, приведем следующие стадии развития рынка жилья: стартовая стадия (относится к 1991-93 гг.); переходная (1994-95 гг.); стадия складывающегося рынка (с 1996 г. по н. время). При переходе от одной стадии к другой принципиально меняются значения следующих факторов: начальный уровень цен; соотношение цен первичного и вторичного рынков жилья; соотношение спроса и предложения; степень активности рынка; правовая среда (состояние законодательной и нормативной базы); степень развития инфраструктуры рынка.
Современные аспекты моделирования оптимизации структуры жилищного строительства в крупном городе
Моделирование процесса жилищного строительства связано не только с обеспечением прогноза экзогенных переменных и описанием траектории развития структуры и объемов жилищного строительства, но и с выбором и обоснованием экономической политики в области научно-технического прогресса, инвестиций, цен и т.д.
Необходимость экономико-математического моделирования процесса жилищного строительства связана с тем, что эффект от принятия хозяйственных решений сказывается в течение длительного периода в будущем, в котором процесс производства функционирует при ресурсах, созданных в прошлом и настоящем. В современных условиях в жилищном строительстве представляется весьма важным учет продолжительности инвестиционного цикла, который достигает в ряде случаев сроков, далеко выходящих за рамки обозримого периода. Сложность, обширность и многогранность указанной проблемы требует использования комплексного подхода к ее решению, который может быть реализован методами экономико-математического моделирования.
При моделировании процесса жилищного строительства необходимо решать задачи прогнозирования долговременных тенденций роста строительного производства с учетом требований и ограничений экономики города и спроса на строительную продукцию (жилье). Прогнозирование должно быть многовариантным, позволяющим оценивать различные пути и возможности развития с учетом различных ограничений и критериев оптимальности. В связи с вышеизложенным, методы экономического прогнозирования опираются на статистическую обработку данных, характеризующих существующую структуру жилищного фонда. Это позволяет более объективно раскрыть всю систему связей и отношений, весь комплекс параметров состояния и закономерностей явлений и процессов, определить наилучшие пути развития.
Одной из важнейших экономических проблем управления жилищным строительством в условиях рыночных отношений является комплексное изучение факторов, способных стимулировать процесс устойчивого роста жилищного строительства путем построения экономико-математических моделей, базирующихся на исследовании причинно-следственных связей. Наиболее распространенным методом, которым сегодня пользуются экономисты при определении влияния факторов развития, являются простые и комбинационные группировки. Однако, они не дают возможности дезагрегировать полученный результат и количественно определить влияние каждого фактора. Экономико-математические методы, не игнорируя роль традиционных статистических методов, а развивая и дополняя их, являются инструментарием, который дает возможность сочетать качественно-теоретический анализ с количественным и тем самым с большой точностью отразить причинно-следственные связи во всех отраслях экономики региона, в том числе в жилищном строительстве.
Рассматривая процесс совершенствования структуры жилищного строительства как комплексную систему, можно представить его в виде следующей функции
Кроме этого, следует исходить из необходимости решения важнейшей задачи в области жилищного строительства - обеспечение повышения эффективности инвестиций, наиболее рациональное использование всех видов ресурсов, с тем, чтобы получить максимальный прирост производства на единицу вложенных средств.
При разработке эффективных решений по развитию и функционированию жилищного строительства важным вопросом является правильный выбор критериев оптимальности, которые должны отвечать следующим требованиям:
представительность, т.е. определение основной, а не второстепенных целей, задач;
критичность к исследуемым параметрам, что определяется его значительными числовыми изменениями при сравнительно малых изменениях исследуемых операций;
единственность, так как в противном случае исследования усложняются и зачастую становятся невозможными;
простота;
отражение динамичности моделируемого процесса или системы.
Подходы к формированию структуры жилищного строительства должны учитывать ряд организационно-экономических изменений, которые произошли в жилищном строительстве в связи с переходом на рыночные отношения, в частности:
Резко сократился госсектор в жилищном строительстве, одновременно выросли объемы частного и смешанного жилищного строительства - это привело к потере госуправляемости строительным комплексом. Регулирование рынков строительно-монтажных (подрядных) работ, проектно-изыскательских работ, стройматериалов, оборудования, рынки девелоперов и т.д. осуществляется экономическими методами.
Деятельность практически всех предприятий строительного комплекса ориентирована на выполнение условий договоров, а не плановых показателей.
Цены как на конечную строительную продукцию, так и на отдельные ее компоненты формируются под влиянием рыночных механизмов. Таким образом, формирование структуры жилищного строительства крупного города должно основываться на принятии сбалансированных решений с учетом структуры спроса и предложения жилья.
Административные методы государственного регулирования в области жилищного строительства свелись к лицензированию, проведению антимонопольной политики, осуществлению контроля за соблюдением строительных норм и правил, норм проектирования, экологии, техники безопасности, энергонадзора, установлению тарифов и расценок на энергоносители, соблюдением законодательных актов по труду и социальной политике.
Активно развиваются новые организационно-правовые формы предприятий жилищной сферы - холдинги, концерны, финансово-промышленные группы, АО, ООО и т.д. В организационных структурах предприятий появились новые функциональные службы: маркетинговые, риэлторские, инжиниринговые, по подготовке тендерной документации (оферт), коммерческие, по товарообменным операциям (по бартеру), консалтинговые и т.д.
Изменился порядок финансирования и кредитования жилищного строительства.
С учетом вышеизложенных изменений, формирование структуры жилищного строительства можно вести по следующим направлениям:
1. Разработка модели структуры жилищного строительства (с разложением по уровням и периодам планирования).
2. Разработка многоуровневых моделей (возможность применения модели на уровне предприятия, района, города).
3. Все модели должны быть взаимосвязаны (результаты решения одних задач являются исходными данными для других задач).
Схема взаимосвязи основных факторов при формировании сбалансированного решения в сфере жилищного строительства представлена на рис.4.5.
При построении экономико-математической модели оптимизации структуры жилищного строительства крупного города в условиях риска и неопределенности следует учитывать структуру спроса и предложения жилья, уровень доходов будущих потребителей жилья, производственные мощности строительных организаций, а также цены на различные виды жилого фонда. Мы будем полагать, что оптимальная структура жилищного строительства — это такая структура жилищного фонда, которая при минимальных затратах строительных организаций на строительство жилищного фонда, максимально удовлетворяет потребности населения в жилье с учетом демографического фактора.
Оценка эффективности инвестиций в оптимальную структуру жилищного фонда и его воспроизводства в крупном городе
Проведение жилищной реформы на уровне конкретного города требует более детальных проработок с учетом особенностей и специфики социально-экономической ситуации на данной территории, уровня развития жилищного хозяйства и состояния жилищного фонда и коммунальных систем. Особенно это важно в условиях такого крупнейшего города России, как Санкт Петербург, обладающего уникальным жилищным фондом и громадным социально-экономическим потенциалом, который не может быть реализован в полной мере без рационального решения жилищной проблемы.
Одним из важнейших направлений проводимой реформы жилищной сферы является разработка механизма реализации жилищной программы с использованием как бюджетных, так и внебюджетных финансовых ресурсов, основанного на оптимизации структуры жилищного фонда и жилищного строительства. Очевидно, что необходимые изменения сложившихся небла-гоприятных тенденций развития жилищной сферы настолько велики, что превышают адаптивные возможности существующей системы управления функционированием и развитием города. В таких ситуациях возникает необходимость «встраивания» в управляющую систему города особого программного механизма [117].
Программный подход используется как на стадии концептуализации, так и в процессе формирования программных систем, способных осуществить реформирование в относительно короткие сроки, т.е. в нашем случае ликвидировать имеющиеся разрывы в уровне удовлетворения жилищных потребностей. Важно подчеркнуть, что указанная цель достигается с помощью программных методов не прямо, а опосредованно, путем создания условии для ее реализации. Другими словами, средством достижения цели является перевод жилищной сферы города в такое состояние, в котором она способна успешно решать задачи удовлетворения потребностей в новом жилье и в нормальных условиях проживания, а также поддержания эффективности функционирования жилищной сферы (как средство решения первых двух задач).
Исследуя проблемы жилищной сферы, мы столкнулись с тем фактом, что общий недостаток всех разрабатываемых жилищных программ - отсут ствие в них социально-экономического обоснования плановой потребности в общей площади жилищ, соответствующей финансовым возможностям государства и населения. Эти возможности не безграничны, поэтому необходим поиск рациональных сочетаний видов инвестиционных ресурсов, обеспечивающих рост общих финансовых возможностей.
Ключевым моментом для достижения сбалансированности является поиск источников финансовых средств. Об этом же свидетельствуют исследования возможностей реализации жилищных программ в ряде городов России. Причем анализ вариантов программ жилищного строительства говорит о том, что инвестиции являются тем самым узким местом, которое лимитирует движение к равновесному состоянию на жилищном рынке.
Принимаемые в жилищной сфере города инвестиционные решения яв ляются отражением реально действующих экономических механизмов и воплощают, в первую очередь, концептуальные положения региональной (муниципальной) жилищной и инвестиционной политики. Именно их совокупность и является, в сущности, теми мероприятиями, которые реализуют на практике основные направления стратегии развития территориального образования в прогнозируемом периоде.
В целях формирования тесной связи между реальным экономическим обоснованием и практическим использованием категории эффективности инвестиций, мы предлагаем концептуальный подход к принятию инвестиционных решений в жилищной сфере, основанный на следующих положениях:
разработка инвестиционной стратегии;
определение параметров инвестиционного процесса;
подготовка инвестиционной программы на среднесрочный или краткосрочный период.
Инвестиционная стратегия необходима для определения приоритетов, критериев и имеющихся инвестиционных ресурсов - потенциальных и перспективных. В ней важно определить доли инвестиционных расходов, направляемых на социальные (не окупаемые), экономические (косвенно окупаемые) и коммерческие (окупаемые) проекты. Расстановка приоритетов при отнесении проектов к той или иной категории должна осуществляться в соответствии с задачами развития и достижением критериального показателя эффективности функционирования жилищной сферы.
Документ «Параметры инвестиционного процесса» должен определять перечень конкретных мер по каждому направлению инвестиционной деятельности.
Инвестиционная программа — это конкретный план инвестиционных действий, охватывающий как каждый проект в деталях, так и все инвестиции в совокупности; цель, объемы и сроки инвестирования; статус (категорию) проектов и их экономическую эффективность. Составной частью инвестици-онной программы выступает оптимизированный инвестиционный фонд для реализации оптимальной структуры жилищного фонда и его воспроизводства.
С учетом вышеизложенного, первым шагом при разработке инвестиционной стратегии в рамках реализации программного обеспечения жилищного строительства в крупном городе представляется анализ реальной схемы финансирования жилищного строительства. На рис.5.3 приведена схема инвестиционного процесса, обеспечивающего решение задачи улучшения жилищных условий населения, с указанием основных участников и связей между ними.
Анализ субъектной структуры сложившейся системы взаимоотношений между всеми участниками процесса инвестирования жилищной программы показывает, что как в России в целом, так и в ее регионах и крупных городах имеет место разнонаправленность их экономических интересов.
Так, подрядчик заинтересован в платежеспособном заказчике, взаимодействие с которым позволит ему получать прибыль, развивать фирму, получать оборотные средства. Кредитное учреждение стремится получить высокие проценты и обеспечить себе гарантии возврата выдаваемых ссуд. Поставщики ожидают от участия в строительстве стабильности договорных связей, низких расходов, высоких доходов. Интересы заказчиков сводятся по своей сути к возможности широкого выбора качества и количества жилища, достижению соответствия качества жилья его стоимости, а также к высокому уровню сервиса. Инвестора волнуют гарантированность получения постоянных и устойчивых доходов и реализация права принятия окончательного решения. Государство стремится к защите интересов потребителя, окружакь щей среды, обеспечению стабильности цен, а также получению налоговых доходов. А все вместе вышеперечисленные участники стремятся к рента дельности вложенных средств.
Следует отметить, что противоречия между субъектами инвестиционного процесса в жилищном строительстве возникают в момент реализации ими своих экономических интересов. Более того, они возникают в условиях низкой регулирующей функции государства. Так, подрядчик, на практике получив денежные средства от платежеспособного заказчика через банк, не направляет их сразу же на строительство жилья, а использует их на другие цели. При этом государство в силу несовершенства существующего законодательства не обеспечивает заказчику и инвестору гарантии защиты их прав потребителей.( Низкий платежеспособный спрос основной массы россиян без субсидий и кредитов на строительство и покупку готового жилища, сегодня не может удовлетворить потребности рынка в реализации коммерческого жилья. К тому же деньги и у банков, и у населения есть; иностранные инвесторы также располагают достаточными средствами и стремятся вкладывать свой капитал и получать от этого прибыль. Но государство в настоящее время в условиях действующего законодательства не может обеспечить гарантии возврата вложенных инвесторами средств.
В этой связи следует отметить, что сегодня актуальной проблемой является поиск органами государственной власти и самоуправления способов и методов реализации жилищной политики и программных действий, адекватных современному состоянию экономики жилищной сферы.
