Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Проблемы и особенности воспроизводства жилищного фонда крупного города в современных условиях
1.1. Развитие процессов воспроизводства жилищного фонда и особенности переходного периода в России 13
1.2. Формы воспроизводства жилищного фонда и проблемы их развития в Санкт-Петербурге 30
1.3. Федеральная и муниципальная жилищная политика 49
1.4. Исследование зарубежного опыта воспроизводства жилищного фонда 61
Глава 2. Методологические основы формирования и развития рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда
2.1. Основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда 85
2.2. Формирование рынков жилищного фонда и жилищных услуг в Санкт-Петербурге 108
2.3. Методологические основы формирования стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города 120
2.4. Формирование противозатратного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда и предоставления
коммунальных услуг 154
Глава 3. Формирование конкурентной среды в сфере воспроизводства жилищного фонда
3.1. Конкурентная среда в рыночной экономике и зарубежный опыт проведения конкурсов 182
3.2. Федеральная и муниципальная политика размещения заказов в сфере воспроизводства жилищного фонда 201
3.3. Методические основы и принципы формирования конкурентной среды 217
Глава 4. Повышение инвестиционной активности в сфере воспроизводства жилищного фонда
4.1. Сущность, экономическое содержание инвестиций и инвестиционного климата 240
4.2. Оценка инвестиционного климата в сфере воспроизводства жилищного фонда 254
4.3. Основные направления повышения инвестиционной активности и развития долгосрочного кредитования в жилищной сфере 275
Глава 5. Экономическая и сощіальная эффективность воспроизводства жилищного фонда
5.1. Методы оценки эффективности инвестиций и функционирования строительного предприятия 318
5.2. Социальные аспекты и особенности оценки качества воспроизводства жилищного фонда 340
5.3. Повышение эффективности функционирования подрядного строительного предприятия 355
Заключение 386
Литература 391
- Развитие процессов воспроизводства жилищного фонда и особенности переходного периода в России
- Основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда
- Конкурентная среда в рыночной экономике и зарубежный опыт проведения конкурсов
- Сущность, экономическое содержание инвестиций и инвестиционного климата
Введение к работе
Переходный период в России представляет собой сложный процесс, в ходе которого все секторы экономики должны быть переориентированы на экономические отношения нового типа. Жилищная сфера является важнейшей составной частью экономики. При этом обеспечение населения жильем является социальной задачей, связанной с созданием необходимых условий для жизнедеятельности каждого человека. В связи с этим процессы воспроизводства жилищного фонда имеют ключевое значение для общего успеха проводимых экономических реформ и оказывают непосредственное влияние на формирование макроэкономических пропорций и развитие экономики. Известно, что упор на развитие жилищного строительства, сделанный правительством США в 30-е годы, стал главным фактором выхода страны из Великой депрессии.
В Российской Федерации на долю жилищной сферы приходится около 20% воспроизводимого национального богатства, и в строительстве жилья, его ремонте и техническом обслуживании занято 13% от общей численности работающих. Недооценка жилищной сферы в осуществлении общих структурных изменений в экономике приводит к тому, что значительная часть воспроизводимого богатства России оказывается практически выключенной из экономических реформ, а жилищная проблема продолжает оставаться наиболее острой из всех социальных проблем. В России более 8 миллионов семей, что составляет около 20%, состоят на учете для получения жилья по действующим нормативам. При этом величина этих нормативов ниже аналогичных показателей уровня обеспеченности жильем, чем практически во всех странах не только Западной, но и Восточной Европы."/ О низкой обеспеченности населения жильем говорит и то, что в России на семью в среднем приходится 35 м2 жилой площади. В США этот показатель выше более чем в четыре раза.
Для успешного реформирования системы воспроизводства жилищного фонда крупного города в условиях экономики переходного периода необходима разработка и реализация концепции, охватывающей все стадии процессов, протекающих в жилищной сфере, и позволяющей осуществлять эффективное регулирование этих процессов. При этом методы регулирования должны отличаться от директивных, присущих планово-распределительной системе. Они должны быть нацелены на достижение установленных ориентиров и обеспечивать общее направление развития процессов воспроизводства жилищного фонда. На первый план здесь должна выйти способность управляющего субъекта в создании условий, подталкивающих общее развитие в нужное русло.
Исследования по проблемам воспроизводства жилищного фонда, эффективности инвестиций и функционирования ремонтно-строительного комплекса, реконструкции, модернизации и технического обслуживания объектов жилищного фонда проводились в нашей стране в течение многих лет. Проблемы эффективности производства и инвестиций рассматриваются в трудах таких экономистов, как И.Т. Балабанов, А.Р. Бриль, И.Н. Гер-гикова, П.Н. Завлин, А.Б. Идрисов, Т.Б. Крылова, В.П. Николаев, Ю.П. Панибратов, Е.С. Стоянова, Л.М. Чистов и др. Проблемам реконструкции и ремонта жилищного фонда посвящены труды Е.М. Блеха, В.В. Бузырева, А.И. Деевой, А.П. Прокопишина, B.C. Чекалина и др. Исследования зарубежного опыта воспроизводства жилищного фонда и анализ формирования и развития рынков жилищного фонда и жилищных услуг за рубежом и в России проводятся в трудах В.Б. Кондратьева, Л.М. Каплана, И.И. Комаровой, Н.В. Косаревой, П.В. Крашенкова, А.Г. Кудрявцева, С.Н. Максимова, В.В. Остапенко, А.Н. Чернышева и др. Многие работы, связанные с проблемами воспроизводства жилищного фонда и оценки приносящей доход недвижимости в условиях рыночной экономики принадлежат зарубежным авторам, среди которых можно выделить Г.Бирмана, М.Бонвиля, М.Грейди, Н.Ордуэйя, Б.Стефана, Д.Фридмана, Г.Харрисона, Л.Холжеса.
Анализ большинства отечественных работ по проблемам воспроизводства жилищного фонда показал, что многие авторы рассматривают, как правило, только отдельные элементы процесса воспроизводства, такие как новое строительство, капитальный ремонт и реконструкция, техническое обслуживание, формирование рынка подрядных работ и жилищного фонда, эффективность функционирования ре*монтных и строительных организаций и т.п. Рассмотрение отдельных проблем воспроизводства жилищного фонда города без учета тесной связи между всеми элементами рассматриваемого процесса не позволяет разработать рекомендации, обеспечивающие максимальную эффективность предлагаемых мероприятий. Так, например, ориентация только на сокращение затрат на 1 м2 строительства нового жилья приводит к увеличению эксплуатационных затрат, высокой плате за техническое обслуживание и энергообеспечение жилищного фонда, повышению квартплаты и увеличению расхода бюджетных средств на дотацию оплаты жилья населению.
Работы зарубежных авторов, отражая специфику рыночной экономики, не учитывают сложные российские особенности переходного периода. В связи с этим решение проблем воспроизводства жилищного фонда, базирующееся на зарубежном опыте, требует адаптации к специфическим российским условиям переходного периода.
Процесс воспроизводства жилищного фонда многогранен и охватывает интересы большого круга субъектов, действующих на рынке, имеет огромное социальное значение, требующее учета при принятии управленческих решений. Этот процесс мы определяем следующим образом. Воспроизводство жилищного фонда - ото непрерывный процесс возобновления жилищного фонда и предотвращения его преэ/сдевремепного износа, включающий в себя проектирование, строительство, оксплуатацию объектов жилищ/юго фонда (сопровождающуюся техническим обслуживанием и текущим ремонтом), капитальный ремонт, реконструкцию или модернизацию до полного износа и сноса зданий. В управлении этим процессом в той или иной мере уча-
7 ствует большинство органов администрации крупного города (комитеты: по жилищной политике; строительству; содержанию жилищного фонда; управления городским имуществом; труду и социальной защите; энергетике и инженерному обеспечению; финансов; экономики и промышленности и др.). В связи с этим в управлении процессом воспроизводства жилищного фонда крупного города возникают определенные трудности ведомственного характера.
Успех жилищной политики и проводимой в России жилищной реформы, по нашему мнению, может быть обеспечен только на основе разработки и реализации мероприятий, полученных в результате исследования всей совокупности элементов процесса воспроизводства жилищного фонда с учетом их взаимных связей, т.е. на основе системного и комплексного подхода, учитывающего действия рыночных факторов и особенности переходного периода.
Все это свидетельствует о необходимости и актуальности настоящего исследования, направленного на изменение сложившейся ситуации в такой социально значимой сфере, как жилищная.
Цель диссертационного исследования заключается в разработке методологических и методических основ и рекомендаций по формированию эффективных механизмов регулирования процессов воспроизводства жилищного фонда, позволяющих адаптировать жилищную сферу к условиям перехода России к рынку, обеспечить ее устойчивое развитие и превратить в равноправную сферу бизнеса с механизмами социальной защиты малоимущих слоев населения.
Цель исследования предопределила постановку и решение следующих задач:
анализ условий и тенденций воспроизводства жилищного фонда в России и Санкт-Петербурге с учетом особенностей переходного периода;
исследование и обобщение зарубежного опыта воспроизводства жилищного фонда и исторических центров крупных городов;
исследование взаимодействия и особенностей основных элементов рыночных механизмов в сфере воспроизводства жилищного фонда в Санкт-Петербурге;
разработка методологических основ стратегии воспроизводства жилищного фонда города, определение ее целей и принципов разработки;
разработка основных направлений стимулирования спроса и предложения на рынках жилищного фонда и жилищных услуг;
разработка противозатратного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда и предоставления коммунальных услуг;
разработка методического обеспечения формирования и развития конкурентной среды в сфере воспроизводства жилищного фонда;
разработка и обоснование методов анализа и оценки инвестиционного климата в сфере воспроизводства жилищного фонда;
разработка основных направлений повышения инвестиционной активности в сфере воспроизводства жилищного фонда и формирования механизмов для развития ипотечного кредитования;
разработка методических основ и рекомендаций по повышению эффективности функционирования строительных предприятий в условиях конкурентной среды.
Объектом исследования является процесс воспроизводства жилищного фонда и факторы, влияющие на него в условиях формирования экономических отношений рыночного типа и проводимой жилищной реформы.
Предметом исследования являются условия и система организационно-экономических отношений в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города.
Методы исследования. Теоретическая база при исследовании основывалась на анализе современных теоретических положений, изложенных в трудах ведущих зарубежных и отечественных ученых-экономистов. Методической базой исследования послужили нормативные и методические ма-
териалы государственных и муниципальных органов по вопросам жилищной политики. В основе исследования лежит диалектический метод, предопределяющий изучение явлений в их постоянном развитии и взаимосвязи. В основу всей работы заложена методология системного подхода. В процессе диссертационного исследования использованы методы системного, логического и сравнительного анализа.
Научная новизна. В диссертационной работе предпринята попытка исследования процесса воспроизводства жилищного фонда крупного города как системы, охватывающей всю совокупность составляющих элементов с учетом их взаимосвязи и особенностей формирования в России экономических отношений рыночного типа. Научная новизна диссертационного исследования заключается в следующем:
разработан методологический подход к управлению процессом воспроизводства жилищного фонда крупного города, основанный на системном подходе, методах стратегического планирования и экономического программирования, сформулированы цели и принципы стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города;
разработан методический подход к регулированию развития рынка жилищного фонда крупного города, учитывающий особенности взаимодействия и эластичность спроса и предложения на этом рынке, позволяющий сдерживать рост цен на жилье за счет предлагаемых мероприятий, пропорционально стимулирующих рост спроса и предложения на рынке жилищного фонда;
предложена концепция и мероприятия по формированию противозатратного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города, охватывающие все стадии этого процесса - проектирование, строительство, техническое обслуживание и предоставление коммунальных услуг, капитальный ремонт и реконструкцию, включая снос зданий, что позволяет минимизировать совокупные затраты на воспроизводство жилищ-
10 ного фонда за счет учета взаимосвязи элементов этого процесса на протяжении жизненного цикла каждого объекта жилищного фонда;
разработан методический подход к упорядочению системы оплаты населением коммунальных услуг, позволяющий сократить затраты городского бюджета на дотирование жилищной сферы, обеспечить выполнение принципа социальной справедливости и создать предпосылки для перехода к 100%-ной оплате жилья и коммунальных услуг за счет населения при поддержке малоимущих слоев населения;
разработана методика планирования и финансирования строительства, реконструкции и капитального ремонта объектов жилищного фонда, финансируемых из городского бюджета, позволяющая обеспечить развитие конкурсной системы размещения муниципальных заказов и своевременную оплату выполненных работ победителю конкурса;
предложен механизм конкурсного отбора претендентов при размещении заказов на строительство, ремонт и обслуживание объектов жилищного фонда, соответствующий нормативно-правовым документам, действующим в РФ, обеспечивающий беспристрастность выбора победителя и гарантии выполнения работ;
разработан методический подход к оценке инвестиционного климата в сфере воспроизводства жилищного фонда крупного города;
разработана методика оценки инвестиционной привлекательности проектов по строительству и реконструкции объектов жилищного фонда, позволяющая объективно определить требования к инвестору при подготовке инвестиционных конкурсов на право строительства и реконструкции объектов жилищного фонда;
обобщен опыт выпуска и размещения муниципальных жилищных сертификатов в Санкт-Петербурге как нового способа долевого финансирования строительства и реконструкции жилищного фонда и разработаны мероприятия по его совершенствованию, позволяющие придать этой форме
социальную направленность и исключить практику ее использования крупными финансовыми и риэлтерскими компаниями в коммерческих целях;
- исследована возможность развития ипотечного кредитования в
Санкт-Петербурге и разработаны рекомендации по формированию си
стемы кредитования и принятию решений о выдаче ипотечного кредита
заемщику, учитывающие зарубежный опыт и современные экономические
условия России;
разработана система показателей для оценки социальной и экономической эффективности процессов воспроизводства жилищного фонда крупного города, включающая в себя пять групп показателей, что позволяет оценить выполнение отдельных программ и мероприятий стратегии воспроизводства жилищного фонда крупного города и выработать необходимые административные меры по регулированию этого процесса;
разработаны методические рекомендации по повышению конкурентоспособности и эффективности функционирования строительных предприятий, основанные на предлагаемых методах подготовки к участию в конкурсе на получение строительного подряда, рыночных методах управления и проектно-ориентированной деятельности.
Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, связана с тем, что выполненное исследование направлено на решение крупной народнохозяйственной социально значимой жилищной проблемы, являющейся одной из наиболее важных и оказывающей непосредственное влияние на выход страны из кризисного состояния и ее дальнейшее развитие. Выводы и рекомендации, полученные в результате исследования, могут быть использованы при формировании муниципальной жилищной политики администрациями крупных городов и в практической деятельности строительных предприятий.
Результаты работы нашли практическое применение:
- при разработке раздела "Жилищное строительство и жилищная по
литика" стратегического плана для Санкт-Петербурга;
- при разработке концепции реформирования жилищной сферы
Санкт-Петербурга Комитетом по жилищной политике;
- при подготовке рекомендаций по упорядочению оплаты жилья и
коммунальных услуг Комитетом по содержанию жилищного фонда Санкт-
Петербурга;
- в ходе создания Санкт-Петербургского филиала федерального
агентства ипотечного кредитования и разработке рекомендаций для банков,
планирующих принять участие в конкурсе на получение права ипотечного
кредитования с последующей продажей кредитов агентству;
в практической деятельности Центра государственного лицензирования Санкт-Петербурга при организации и проведении конкурсного отбора претендентов на получение муниципальных заказов в сфере городского хозяйства;
при разработке программы реконструкции жилых домов первых серий массовой застройки Кировского района Санкт-Петербурга;
при подготовке информационно-методических пособий для строительных предприятий Союзом строительных компаний Санкт-Петербурга;
при разработке руководящих нормативно-методических материалов по организации содержания и ремонта жилищного фонда в условиях реформы, утвержденных Комитетов по содержанию жилищного фонда Санкт-Петербурга;
- в практической деятельности строительного предприяти АО
"Энергомашстрой" при подготовке к конкурсу на получение строительного
подряда и оценке стоимости строительства при определении цены предло
жения.
По теме диссертации опубликовано 42 печатных работы общим объемом 54 печатных листа.
Развитие процессов воспроизводства жилищного фонда и особенности переходного периода в России
Россия на 50-60 лет позже западных стран вступила на путь индустриального развития, вызванного промышленным переворотом. Несмотря на крепостное право, которое было отменено лишь в 1861 году, Россия очень динамично восприняла технические новшества и рынок того времени. К середине XIX века в России были построены сотни крупных машиностроительных заводов. Развитие промышленности, транспорта и торговли с 1830 года вызвало бурный приток людей в города. Прирост населения резко опережал темпы жилищного строительства, что привело к жилищному кризису, который охватил крупные города Российской империи и в нервую очередь коснулся столицы империи - Санкт-Петербурга. Петербург в это время рос очень высокими темпами. Так, если в 1833 году его население составляло 442 890 человек, то в 1865 году уже насчитывалось 539100 человек [213]. Рост населения происходил только за счет прироста рабочей силы из провинции, т.к. естественного прироста в Петербурге не было, наоборот - смертность превышала рождаемость. Рост населения города способствовал ускорению темпов жилищного строительства.
Расширение жилищного фонда Санкт-Петербурга того времени обеспечивалось главным образом за счет строительства доходных домов, т.е. домов, квартиры в которых сдавались внаем. Такие дома появились в Петербурге еще в XYIII веке, но массовый характер с высокими темпами роста строительства доходных домов имел место с средины XIX века. В то время строительство жилых домов с последующей сдачей квартир в аренду было высокорентабельным вложением капитала. Это снособствовало широкому привлечению частных капиталов в сферу строительства многоквартирных жилых домов. Вот что по этому поводу говорил И.Пушкарев, автор "Описания Санкт-Петербурга", изданного в 1839 году: "ностроііка новых здании в Петербурге производится с быстротой почти невероятною... Едва только положат фундамент, как через пять месяцев делается уже огромный каменный дом, в три и более этажей, в котором на другой год все комнаты от чердака до уголка дровяника.наполняются постояльцами... Торговля домами приносит здесь большие выгоды" [215, C.125J.
Потребность в жилье стимулировала развитие нового строительства, вовлекая в него новых участников, способствуя возникновению строительных товариществ и обществ, позволяющих людям со средними доходами приобретать жилье на паях. При этом возникло два типа подобных обществ. Целью одних было получение прибыли, а других - благотворительность, которая широко развертывалась в то время в различных странах в том числе и в России.
Одним из первых в России благотворительных организаций было "Общество для улучшения в Петербурге помещений для рабочего и нуждающегося населения". Это общество было создано в 1858 году и просуществовало до 1917 года. Из средств членов общества формировался капитал, который затрачивался на приобретение земельных участков и постройку дешевых жилых домов. При этом полученные доходы в виде квартирной платы целиком направлялись на постройку таких же домов. Квартиросъемщику запрещалось сдавать квартиры внаем, т.е. субаренда была запрещена. Получить в аренду квартиру в таком доме могли лишь люди, имеющие заработок не более установленного. Общество выступало заказчиком на выполнение проектных работ и строительство объекта. Так, "Общество для улучшения в Петербурге помещений для рабочего и нуждающегося населения" поручило архитектору С.Б.Гану разработать предварительный проект образцового дома, предусматривающий расположение квартир с указанием в них всех удобств, соответствующих обычной жизни каждой категории населения. С.Б.Ган был командирован Обществом за границу с целью изучения подобного рода строений в Западной Европе. После этого был выполнен окончательный проект здания и летом 1859 года было начато строительство большого жилого дома на углу Офицерской улицы и Английского проспекта (современный адрес: улица Декабристов,55, но проспекту Маклина дом 19) [77,91]. Строительство дома было закончено осенью 1861 года. В доме было 98 квартир, прачечная и ледник общего пользования.
В 18G1 году в Санкт-Петербурге было образовано "Общество предоставления дешевых квартир нуждающимся жителям СПб", в 1902 году -"Товарищество борьбы с жилищной нуждой" и др. Подобные общества возникали и в других городах, так, например, "Киевское товарищество для устройства жилищ трудящегося населения", "Товарищество взаимопомощи в Житомире", "Общество домовладельцев в г.Риге" и др. В 1871 году в Москве было создано "Русское строительное общество" [109].
Основные элементы рыночного механизма в сфере воспроизводства жилищного фонда
Рыночная экономика предполагает большое количество независимо действующих покупателей и продавцов, взаимодействие которых осуществляется на основе определенных закономерностей, например, законов спроса и предложения, позволяющих достичь равновесия но видам и объемам, предлагаемых товаров и услуг, а также их ценам и т.п. По нашему мнению, рыночный механизм можно трактовать как сложную систему связей, обеспечивающую уравновешивание многочисленных индивидуальных свободно выбранных решений продавцов товаров и услуг - с одной стороны, и покупателей - с другой стороны.
В рыночной экономике изменение спроса или предложения влечет за собой изменение цен на товары и услуги. В свою очередь нижний уровень цен предложения ограничен размерами издержек производства и предприятиями будут производиться только те товары, которые приносят прибыль. Таким образом, производитель может полностью прекратить выпуск определенных видов товаров или оказание услуг в определенной отрасли и переориентировать свою деятельность на другую. В связи с тем, что жилищная сфера и воспроизводство жилищного имеют огромную социальную значимость, федеральные и муниципальные власти должны уделять пристальное внимание протекающим там процессам, осуществляя регулирование рыночного механизма. Как показал анализ опыта воспроизводства жилищного фонда за рубежом, проведенный нами выше, в странах с более развитыми рыночными отношениями имеет место меньшее вмешательство государства в жилищную сферу. Однако, в любой стране определенная часть жилищного фонда построена государством и сдается жильцам с низкими доходами на основе льготной аренды. Таким образом, с нашей точки зрения, очевидно, что воспроизводство жилищного фонда обладает определенной спецификой, связанной с социальными аспектами. Поэтому здесь не следует полагаться на успешное действие принципов чисто рыночной экономики. Дело в том, что между принципами рыночной экономики и социальной политикой существуют значительные расхождения. Первая направлена на производство товаров и услуг только до тех пор, пока цены превышают издержки производства. Социальная политика направлена на обеспечение всех нуждающихся граждан жильем и услугами но его обслуживанию. Это требует значительного государственного вмешательства в сферу воспроизводства жилищного фонда. Таким образом, главная задача заключается в определении форм и размеров государственного вмешательства в развитие процессов воспризводства жилищного фонда.
В рыночной экономике в жилищной сфере принято различать два взаимодействуюіщгх рынка - рынок жилищного фонда и рынок жилищных услуг [G8]. На нервом рынке в качестве участников выступают субъекты, желающие приобрести жилье в собственность и субъекты, желающие продать или построить его. На втором - домовладельцы, про-живаюнще в своих домах и квартирах, собственники жилья, желающие сдать его в аренду, а также квартиросъемщики. Рассмотрим основные элементы этих рынков.
Если спрос на жилье подчиняется тем лее закономерностям, что и спрос на прочие товары и услуги, то снижение цены па него должно привести к повышению спроса. Однако изменение спроса на жилье в зависимости от изменения цен на пего имеет определенные особенности. Эти особенности, прежде всего связаны с отличиями в эластичности спроса по сравнению с другими товарами и услугами. Понятие "эластичность спроса" широко используется в теории рыночной экономики. [69,148,150,292]. Эластичность спроса представляет собой частное от деления, изменения, спроса, (в.процентах) на вызвавшее изменение цен (в процентах). Кривая спроса с ценовой эластичностью, равной единице, означает, что падение цен на 1 % приведет к увеличению спроса на 1%. Если эластичность меньше единицы, то спрос считается относительно неэластичным, если же эластичность.больше единицы,, то спрос считают эластичным, т.е. очень чувствительным к изменениям цен. На графике кривая спроса с эластичностью, равной единице, будет расположена на гипотенузе треугольника, катеты которого образованы осями координат. Эластичный сирое будет отображаться в виде горизонтальной линии, а неэластичный - как вертикальная линия. Для наглядности отобразим описанные выше условия на графике (см.рисунок 2.1.).
Конечно, надо иметь в виду, что абсолютного эластичного или неэластичного спроса в реальной экономике не встречается. Кроме того приведенные зависимости могут быть не только линейными, как показано на рисунке, но и более сложными - квадратичными и т.п.
Результаты исследований чувствительности спроса на жилье к изменению цен, полученные зарубежными экономистами Х.Розеном, Мак-Рэном, Тернером, Кронином и др. [68], свидетельствуют о том, что спрос на жилье является относительно неэластичным. К таким же выводам пришли отечественные специалисты в области исследования факторов, определяющих спрос и предложение на рынке недвижимости [151]. Проведенные ими исследования состояния рынка недвижимости в России и, в частности, в Санкт-Петербурге в 1994- 1995 гг. свидетельствуют о том, что для рынка недвижимости характерным является относительная неэластичность спроса. Это объясняется тем, что жилье является необходимым условием существования человека. Поэтому при повышении цен на жилье количество приобретаемых квартир и жилых домов, а также количество потребляемых жилищных услуг изменяются в меньшей пропорции чем цены. В общем виде изменение спроса на жилье можно представить в виде графика, приведенного на рисунке 2.2.
Конкурентная среда в рыночной экономике и зарубежный опыт проведения конкурсов
Конкурентная среда является одним из основных атрибутов рыночной экономики. Эта среда в сфере строительства, ремонта и обслуживания жилищного фонда создается путем организации и проведения конкурсов при размещении подрядов на строительство и оказание услуг в жилищной сфере. Переход России от плановой экономики к рынку требует формирования механизмов беспристрастного выбора лучших производителей продукции и услуг, коренным образом отличающихся от ранее действующих в командно-административной системе. В основе командно-административной системы лежала марксистская концепция о несовместимости социализма с рынком, поддержанная В.И.Лениным. В одной из своих важнейших теоретических работ "Государство и революция", имея в виду первую фазу коммунистического общества, он писал: "Все граждане превращаются здесь в служащих по найму у государства, ... становятся служащими и рабочими одного всенародного государственного "синдиката"... Все общество будет одной конторой и одной фабрикой с равенством труда и равенством платы" [140, с.101]. Организация такого единого "государственного "синдиката" началась сразу после революции. В конце декабря 1917 года Ленин предлагает покрыть страну сетью потребителыю-производительных союзов и комитетов, которая могла бы "правильно организовать" не только снабжение, но и "производство в общегосударственном масштабе", осуществлять общее регулирование производства и потребления" [141, с.206]. Таким образом, созданная система, получившая наименование командно-административной, была направлена на обеспечение планирования и ре- гулироваиня из единого центра. Эта система опиралась на общественную собственность на средства производства и была основана на директивном, административном планировании сверху вниз с множеством конкретных задании для предприятии в натуральном и стоимостном выражении. Однако, понимая значение конкуренции в развитии производительных сил, Ленин в качестве альтернативной меры вводит в практику хозяйствования социалистическое соревнование, которое носило в основном формальный характер. В этих условиях деятельность всех предприятий была нацелена на выполнение и перевыполнение уже установленных планов. При этом основными показателями планов были стоимостные валовые показатели. Таким образом, социалистическая экономика приобретала затратный характер, несовместимый с противозатратно сущностью ресурсосберегающего НТП. Антиинновационная направленность централизованно-плановой системы была вызвана подавлением конкуренции, частной инициативы и предприимчивости, без которых невозможно быстрое распространение нововведений. По расчетам специалистов, удельный вес ресурсосберегающих технологий в СССР за 1960-1990гг. в среднем увеличивался только на 1% в год [283]. В результате нарастало техническое отставание страны. Например, доля кислородно-конвертерного и електросталеплавильного способов выплавки стали в общем объеме ее производства составила в 1960г. в СССР и США около 10%. К середине 80-х годов этот показатель в США превысил 90%, а в СССР - был равен 40%. В командно-администартивной экономике спрос на достижения технологического прогресса ниже предложения, поэтому их внедрение носило принудительный характер. Невостребованность технологического прогресса компенсировалась ростом инвестиций и потребления природных ресурсов. В рыночной экономике движущей силой выступает конкуренция фирм за возможность поставить товары и услуги потребителям. Сфера строительства, ремонта, реконструкции и обслуживания объектов жилищного фонда в этом смысле не исключение. Её компании в условиях рынка должны бороться за поставку своей продукции и услуг. Для заказчика, независимо от того, принадлежит ли он к государственному или частному сектору, конкуренция между поставщиками товаров и услуг означает возможность добиться для себя лучшего качества но более низкой цене. В условиях рынка заказчик обычно создает конкурентную среду при помощи проведения подрядных торгов или тендеров - конкурсного размещения заказов на услуги подрядчиков. Таким образом, заказчики заинтересованы в усилении конкуренции, что в более широком смысле укрепляет национальную экономику.
Для наглядного сопоставления особенностей взаимоотношений поставщиков товаров и услуг и их потребителей в рамках административно-распределительной системы в условиях конкурентной среды представим сравниваемые системы в виде схемы, приведенной на рисунке 3.1. Из рисунка видно, что основные элементы сравниваемых систем носят ярко выраженный противоположный характер.
Сущность, экономическое содержание инвестиций и инвестиционного климата
Формирование механизмов, функционирование которых нацелено на расширение притока инвестиций в сферу воспроизводства жилищного фонда, является важнейшим мероприятием стимулирования предложения на рынках жилищного фонда и жилищных услуг. Особую остроту приобретают проблемы активизации инвестиционной деятельности на фоне постоянного сокращения бюджетного финансирования жилищной сферы. В 1996 году ввод жилья за счет бюджетных средств в Санкт-Петербурге сократился до 2%, т.е. более чем в два раза по сравнению с 1995 годом, в котором он составлял 4,9% [226J. На 3% снизилась доля жилья, вводимого ЖСК. В реконструкции старого жилищного фонда также снизилась доля бюджетных средств с 16,7% в 1995 году до 11% в 1996 году. Не произошло значительного улучшения этих показателей и в 1997 году.
Прежде, чем приступить к исследованию факторов, определяющих инвестиционную активность, кратко остановимся на рассмотрении сущности и экономического содержания понятий, связанных с предметом исследования.
В экономической литературе и нормативно-правовых документах мы не нашли равнозначной трактовки таких понятий, как "инвестиции", "инвестиционный процесс", "инвестиционная активность". При этом па-до отметить, что часто встречается такое понятие, как "капитальные вложения", отождествляемое с понятием "инвестиции". В кратком политическом словаре 1989 года издания приведено следующее определение: "инвестиции (нем. Investition от лат. investire - одевать) - в капиталистичсской экономике долгосрочное вложение капитала в различные отрасли народного хозяйства с целью получения прибыли" [229, с. 190]. Учебник экономики строительства, составленный М.П.Педаном, предлагает следующую трактовку: "Под капитальными вложениями следует понимать затраты на создание новых, реконструкцию, технологическое перевооружение и расширение действующих основных фондов и производственных мощностей народного хозяйства при равномерной их циркуляции из заготовительной стадии в стадию строительного производства, а затем в стадию реализации продукции, где они превращаются в накопления" [230, с.42].
В учебном пособии А.И.Щербакова и А.Г.Кузмипского, содержащем основные термины и понятия, используемые в рыночной экономике, изданном в 1993 году, приведено следующее определение: "Капитальные вложения - это денежные затраты, направленные на создание новых, реконструкцию, расширение и техническое перевооружение действующих фондов народного хозяйства производственного и непроизводственного назначения. Капитальные вложения в народном хозяйстве имеют три основных направления: затраты на строительные и монтажные работы; затраты на приобретение оборудования, инструмента и инвентаря; прочие затраты ..." [195, с.15].
По существу, оба приведенных выше определения капитальных вложений одинаковы но своему экономическому содержанию, за исключением элемента планомерности, отсутствующего во втором определении. С нашей точки зрения, в данных определениях некорректно отождествлено понятие капитальных вложении с затратами. Непонятно экономическое содержание фразы: "затраты, направленные на создание", т.к. по нашему мнению, направлять на создание чего-либо можно только экономические ресурсы или финансовые средства, но не затраты иод которыми, как правило, принято понимать произведенные выплаты.
Отсутствует прицеленный выше недостаток в определении капитальных вложений, сформированный в справочнике но экономике строительства под редакцией И.Г.Галкина: "Капитальные вложения - экономическая категория, отражающая стоимость ресурсов совокупного общественного труда, направляемых в плановом порядке на воспроизводство аппарата, мощностей и сооружении производственного назначения, а также объектов отраслей непроизводственной сферы" [231, с.78].
С 1990 года в экономической литературе и правительственных документах б.СССР широкое применение находят такие понятия, как: "инвестиции", "инвестиционная политика", "инвестиционный цикл" и др. При этом понятия "капитальные вложения" и "инвестиции" многие авторы связывают с капитальным строительством и воспроизводством основных фондов народного хозяйства: "инвестиционный процесс представляет собой весь процесс расширенного воспроизводства основных фондов народного хозяйства" [232, с.43]. Также в экономической литературе существуют следующие определения рассматриваемых категорий: "Процесс воспроизводства и накопления этих средств производства называют инвестированием Инвестициями является строительство, либо создание новых капитальных активов" [233, с.57].
