Содержание к диссертации
Глава 1. Методические основы маркетинга недвижимости 10
1.1. Управление недвижимостью: сущность,
понятие, функции 10
1.2. Место маркетинга в управлении
недвижимостью и его концепция 25
1.3. Принципы маркетинга недвижимости
и научные подходы к ее управлению 47
Глава 2. Формирование структуры системы
маркетинга объектов жилищного фонда 59
2.1. Разработка системы маркетинга объектов
жилищного фонда 59
2.2. Организационно-методические подходы к
формированию целевой и функциональной
подсистем системы маркетинга объектов 70
жилищного фонда
2.3. Методические основы формирования
обеспечивающей и управляющей подсистем системы
маркетинга объектов жилищного фонда
Глава 3. Рекомендации по совершенствованию
оценки объектов жилищного фонда 103
Принципы и процесс оценки недвижимости 103
Направления совершенствования
методики оценки объектов жилищного фонда 117
Заключение 138
Список литературы 142
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В нашей стране активно формируются рыночные отношения, предъявляющие новые требования к предпринимательской деятельности, в основе которой лежит маркетинг. Он позволяет производителям выстраивать производственную политику в соответствии с запросами потребителей и требованиями рынка.
Этим объясняется актуальность проблем, связанных с исследованием и разработкой методических рекомендаций по развитию маркетинга применительно к конкретным отраслям экономики и сферам хозяйственной деятельности, в том числе применительно и к одному из важнейших элементов недвижимости - объектам жилищного фонда (жилью). Необходимость научного исследования, направленного на разработку методических основ формирования системы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья), обусловлена интенсивностью развития его рынка.
В отечественной экономической науке вопросы маркетинга представлены в работах О. Д. Андреевой, А. А. Бравермана, Е. П. Голубкова, В. Е. Демидова, П. С. Завьялова, Л. И. Ковалева, Н. К. Моисеевой, Р. Р. Ноздревой, А. П. Панкрухина, Р. А. Фатхутдинова, В. Е. Хруцкого и других.
В них, наряду с критикой идеологии американского маркетинга, авторы отмечали серьезные коммерческие достижения отечественных компаний благодаря использованию ими в своей производственно-сбытовой деятельности принципов современного маркетинга. При этом необходимо отметить, что публикации по маркетингу объектов жилищного фонда (жилья) практически отсутствуют.
Экономическая реформа, направленная на создание в России условий для становления рыночных отношений, подобных рыночным отношениям цивилизованных стран, подвела, казалось бы, прочную базу под научные исследования и практическую маркетинговую деятельность в форме рыночной концепции управления предприятиями, ориентированной на удовлетворение платежеспособного спроса. Однако ожидания по широкому применению маркетинга в хозяйственной практике не оправдались. Слабое звено теории и практики маркетинга — это неразработанность методических рекомендаций по освоению и развитию маркетинга применительно к конкретным сферам хозяйствования, а также секторам и сегментам рынка. Недостаточна также методическая обеспеченность развития маркетинга применительно к сфере и рынку недвижимости в целом и применительно к множеству отдельных объектов недвижимости, включая и жилье.
Таким образом, выбор темы исследования определяется ее актуальностью и недостаточной научной разработанностью.
Цель исследования состоит в выявлении особенностей недвижимости как товара, анализе принципов маркетинга недвижимости и разработке на этой основе методических положений формирования системы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья).
Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:
выявление особенностей управления недвижимостью в условиях переходной экономики;
уточнение функций маркетинга в управлении недвижимостью;
раскрытие особенностей управления недвижимостью, основанной на современной концепции и принципах маркетинга;
обоснование теоретической базы для развития методических подходов к формированию элементов системы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья).
разработка системы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья);
выработка методических подходов к совершенствованию методики оценки объектов жилищного фонда (жилья).
Объектом исследования является маркетинг объектов жилищного фонда (жилья) г. Уфы и организация его рыночного оборота в реальном и финансовом секторах экономики.
Предметом исследования являются управленческие и экономические отношения, возникающие в процессе реализации функций маркетинга объектов жилищного фонда (жилья).
Теоретической и методологической основой исследования являются работы отечественных и зарубежных ученых в области теории и практики развития маркетинга и управления недвижимостью, нормативно-правовые акты федеральных и республиканских органов законодательной и исполнительной власти по управлению недвижимостью, включая жилье.
В качестве методической базы исследования использованы:
методы системного анализа, функционального и динамического подходов, а также методы факторного и корреляционно-регрессионного анализов;
экономико-математические методы и методы ценообразования;
понятия, принципы и концепции современного маркетинга и развития системы управления объектов жилищного фонда (жилья).
В исследованиях автор опирался на научные труды таких отечественных ученых и практиков, как О. Д. Андреева, И. Г. Балабанов, Н. Г. Волочков, И. Н. Герчикова, Е. П. Голубков, Т. П. Данько,
А. В. Забегаев, Л. И. Ковалев, А. К. Соловьев, А. П. Панкрухин, Р. А. Фатхутдинов, Л. Н. Чернышов, А. В. Черняк.
Из переводных работ были использованы труды М. Бейкера, А. Дайана, Ф. Котлера, Р. Морриса, Дж. Фридмана, Г. Харрисона и др.
Научная новизна. Научная новизна работы заключается в разработке комплекса методических подходов и рекомендаций по формированию и развитию системы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья), позволяющего совершить быстрый и обоснованный выбор хозяйственной политики по максимальному удовлетворению запросов потребителя в объектах жилищного фонда (жилья
Научные результаты, полученные лично автором.
Во-первых, раскрыто содержание особенностей маркетинга недвижимости как специфического товара. Это способствует формированию современной концепции маркетинга недвижимости, ориентированной на потребителя. Среди особенностей, в частности, следует выделить сложность и неоднозначность товара, его долговременность и эксклюзивность, ориентацию на стиль жизни, а так же высокую капиталоемкость. Недвижимость является товаром на всех стадиях ее создания и эксплуатации - от строительства до завершения использования. Кроме того, автором доказано, что недвижимость, с одной стороны, как физический объект, а с другой как товар, характеризуется специфическими комплексами качественных параметров.
Во-вторых, показано, что концепция маркетинга объектов жилищного фонда, как элемента недвижимости, разрабатывается на основе комплексного использования механизмов товарно-ценовой политики, средств распределения и продвижения продукции на рынок. Современная концепция маркетинга обуславливается человеческими потребностями, специфичными для разных культур и идей. Они могут
быть удовлетворены, если предложение опирается на знание рынка, требования и возможности потребителей.
В-третьих, проведен анализ и раскрыто содержание методологических подходов построения системы управления недвижимостью. Показано, что каждый подход специфичен. Их выбор при построении системы управления недвижимостью эксклюзивен и обусловлен, прежде всего, объектом недвижимости, а так же рядом объективных и субъективных факторов.
В-четвертых, разработана на основе комплексного анализа система маркетинга объектов жилищного фонда (жилья). Показано, что она представляет собой сочетание локальных целей системы с целями ее подсистем для решения генеральной (основной) задачи системы.
Доказано, что для качественной, полной и своевременной реализации функций маркетинга и входящих в них работ необходимы четыре подсистемы. Это целевая, функциональная, обеспечивающая и управляющая подсистемы. Разработаны организационно-методические положения формирования этих подсистем и сформулировано содержание входящих в них элементов (компонентов).
В-пятых, уточнены, исходя из места и роли недвижимости в российской экономике и условий ее реализации, функции службы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья). Это формирование рыночной стратегии организаций (фирм), реализация концепции маркетинга, реклама объекта и стимулирование его продажи, обеспечение маркетинговых исследований. Указанные функции являются типовыми, и каждой фирме следует адаптировать их к своим целям и задачам.
Разработана структура и содержание работ, обеспечивающих реализацию каждой из этих функций.
В-шестых, уточнены принципы оценки объектов жилищного фонда (жилья) и на их основе разработаны направления совершенствования методики оценки, применительно к российским условиям функционирования жилья. Главные из них состоят в необходимости учета природно-климатических и социально-демографических факторов населенного пункта, физических характеристик объекта жилищного фонда, а также применения факторного анализа на основе разработанных в диссертации корреляционно-регрессионных моделей рыночной стоимости жилья.
Практическая значимость и реализация результатов исследования определяется возможностью их использования при формировании системы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья), выборе производственной политики по удовлетворению запросов потребителя в этих объектах, построении системы управления недвижимостью, а также в учебных дисциплинах высших учебных заведений «Стратегический маркетинг», «Управление и оценка недвижимости» и т. д.
Предложенные в работе методические рекомендации по разработке структуры системы маркетинга объектов жилищного фонда (жилья), выбору производственной политики фирмы, ориентированной на удовлетворение запросов потребителя, формированию системы управления недвижимостью, могут быть использованы и в других сферах хозяйственной деятельности.
Внедрение и апробация результатов работы. Основные выводы и предложения по формированию системы маркетинга объектов жилищного фонда использованы при разработке республиканских положений и инструкций по управлению недвижимостью. Теоретические результаты и практические рекомендации реализованы при анализе рынка жилья в г. Уфе.
Отдельные положения диссертационной работы обсуждались на кафедре «Менеджмент» Московской международной высшей школы бизнеса «МИРБИС» (институт), а так же на кафедре «Региональное и муниципальное управление» Уфимского государственного института сервиса и кафедре «Менеджмент и маркетинг» Уфимского государственного авиационного технического университета.
По теме диссертационной работы опубликовано 3 работы общим объемом 5,0 п. л., в том числе монография.
Структура работы. Диссертационная работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка литературы.
![Формирование системы управления качеством продукции на промышленном предприятии как основа повышения его конкурентоспособности [Электронный ресурс]](/i/i/4275/221688.png "Формирование системы управления качеством продукции на промышленном предприятии как основа повышения его конкурентоспособности [Электронный ресурс] Курынцев Сергей Вячеславович")