Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Исторические и современные подходы к определению методов экономической оценки земель сельскохозяйственногоназначения 7
1.1 . Исторические подходы по определению качественного состояния земельного участка 7
1.2.Земельные отношения и рента в период становления рыночной экономики 19
1.3. Методические подходы в исчислении рентных показателей и цены земельных участков 30
Глава 2. Региональные особенности земельного рынка 53
2.1. Анализ современного состояния земельного оборота в Российской Федерации 53
2.2.Методические подходы к определению основных землеоценочных типов регионов (на основе Северо-Западного региона) 62
2.3.Методы стоимостной оценки земли 76
Глава 3. Организационно-экономические основы построения моделей оценки земли на типичных объектах 92
3.1 .Выбор и апробация методов оценки земли 92
3.2. Методические подходы к разработке оценки земельных участков 103
3.3.Организационно-экономические аспекты формирования земельного оборота 110
Выводы и предложения 116
Список использованной литературы 118
Приложение 127
- Исторические подходы по определению качественного состояния земельного участка
- Методические подходы в исчислении рентных показателей и цены земельных участков
- Анализ современного состояния земельного оборота в Российской Федерации
- Методические подходы к разработке оценки земельных участков
Введение к работе
Основная цель земельных преобразований - обеспечение рационального использования земли, повышения ее плодородия, равноправного развития всех форм собственности. Решение этих целей, определяющих макроэкономическое поведение нации, является основополагающим, поскольку земля не только главное средство производства в сельском хозяйстве, но и основа государственности, национального самоопределения, пространственный базис народного хозяйства, кладовая полезных ископаемых - бесценное богатство страны.
Процесс формирования рыночной экономики неизбежно связан с вовлечением земельных участков в экономический оборот. Основой его являются операции, совершаемые по поводу перехода земельных прав от одних лиц к другим. Исследования процесса формирования земельного оборота показывают, что за последние 3-4 года годовой оборот земельных участков достиг 2-2,5%, что соответствует годовому обороту в странах с рыночной экономикой.
Однако эффективность развития земельного оборота зависит от макроэкономических и локальных факторов, складывающихся порой вне зависимости от качественного состава земельных участков и размера получаемой с них земельной ренты. Кроме того, вопросы исчисления земельной ренты, цены земли, предельных объемов земельного оборота тесно взаимосвязаны с условиями экологического состояния окружающей среды в регионе, временем года, индексом спроса и предложения, а также и других недостаточно изученных факторов, требующих дальнейших исследований.
В новых подходах, связанных с разработкой земельного кадастра и на основе его социально-ориентированного рынка земли наибольший приоритет приобретает оценка стоимости земельных ресурсов. Имеется большое разнообразие методических подходов к оценке земли, но до сих
пор цена земли как экономическая категория отсутствует. Для обоснования цены земли в рыночных условиях первостепенное значение имеет раскрытие механизма образования земельной ренты.
Проблемы земельных отношений и ренты, а в последствии и платности землепользования находились в центре внимания таких исследователей прошлого столетия, как К. Маркс, А. Смит, Д. Рикардо, В. Петти, Д. Андерсон и других. Среди ученых, внесших наибольший вклад в решение проблемы, следует отметить труды: В.Р. Беленького, М. Л. Бронштейна, Н. В. Комова, В. В. Милосердова, К. И. Панковой, Б. И. Пасхавера, А. 3. Родина, А. Э. Сагайдака.
Вместе с тем многие проблемы, связанные с определением цены земельных участков и их влиянием на экономический механизм регулирования земельного оборота требуют дальнейшего исследования.
Целью настоящего исследования является разработка методических подходов определения цены земельных участков и рекомендаций по совершенствованию стоимостной оценки сельскохозяйственных земель.
В соответствии с поставленной целью решены следующие задачи:
- изучены теоретические аспекты образования и методики определения земельной ренты;
- дана экономическая оценка существующих методик определения цены земельных ресурсов;
- выявлены основные эколого-землеоценочные типы регионов, участвующие в земельном обороте;
- разработаны модели оценки земельных участков по основным эколого-землеоценочным типам регионов;
- определены основные направления по формированию земельного рынка в России.
Предметом исследования являются рентные платежи за пользование сельскохозяйственными землями с учетом эколого-экономических особенностей субъектов Российской Федерации.
Объектом исследования являются экономические отношения субъектов земельного рынка Северо-Западного региона, в котором представлены три типа регионов: аграрный (Новгородская область), аграрно-индустриальный (Псковская область) и аграрно-индустриально-урбанизированный (Ленинградская область). Углубленные исследования отдельных аспектов темы диссертации проведены в ряде хозяйств Великолукского района Псковской области.
Методы исследования. В основу исследования положен комплексный подход. Теоретической базой послужили труды отечественных и зарубежных ученых и экономистов в области земельных, рентных отношений, законодательные акты и нормативные документы, разработки научно-исследовательских институтов, справочная отечественная и зарубежная литература. Разнохарактерность задач предопределили необходимость использования в рамках системного анализа различных подходов, методов и приемов научного исследования:
Монографический метод использован при изучении исторических подходов к определению методов экономической оценки земель сельскохозяйственного назначения; расчетно-конструктивный - при выявлении основных землеоценочных типов регионов по социально-эколого-экономическим факторам их развития; экономико-статистический - при анализе и экономической оценке сложившихся ценовых параметров земельного рынка; экономико-математический - при разработки методических подходов определения цены земельных участков.
Новизна научного исследования содержится в следующих положениях диссертации:
- обоснованы методические подходы к определению основных землеоценочных типов регионов по социально-эколого-экономическим факторам их развития;
- разработаны модели оценки земельных участков и выявлены факторы, влияющие на стоимостную оценку земельных ресурсов в зависимости от типа региона;
- выявлена зависимость стоимости сельскохозяйственных земель от уровня урбанизации региона;
- определены основные организационные меры по формированию социально-ориентированного земельного рынка в России.
Практическая ценность диссертационной работы заключается в том, что внедрение ее результатов позволит более объективно оценивать стоимость земельных участков с учетом региональных особенностей земельного оборота. Основные методические положения и рекомендации по определению стоимостной оценки земельных участков и предложения по развитию системы регулирования земельных отношений и организационно-экономических аспектов формирования земельного оборота использовались комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Великолукского района Псковской области.
Исторические подходы по определению качественного состояния земельного участка
На всех уровнях развития земельная собственность воспринималась как символ богатства и власти, являясь основным объектом оценки. Истоки земельной оценочной деятельности уходят своими корнями в глубокую древность. Оценка земли упоминается уже в библейских текстах, а отдельные земельные оценочные работы характерны для государств Древнего Востока и Египта, Китая и Индии, Греции и цивилизаций доколумбовской Америки. Хорошо известны оценочные нормы, закрепленные в знаменитой кодификации римского права - Дигестах Юстиниана (VI век).
В России земельная собственность и земельные отношения всегда находились в центре ее социально-экономического развития, а земельная оценочная деятельность была одним из главных направлений государственной политики. История отечественной оценки земли насчитывает несколько столетий, на протяжении которых сформировались различные ее виды и формы, подходы и методы.
Оценка земли как направление государственной социально-экономической политики начинает формироваться в России с конца XV века, когда появляется поместье как специфическая разновидность частнофеодальной условной земельной собственности. В этот период земельная собственность определяла социальный статус человека, а ее точный учет и оценка были необходимы при распределении владельцев поместий на службу по военному, гражданскому и придворному ведомствам. Так, например, в России существовала определенная норма поместного оклада: 3-6 тысяч четвертей земли (1,5-3 тыс. га) для боярина и 300 четвертей (150 га) для служивого человека. С каждых 100 четвертей пашни владелец поместья должен был выставлять вооруженного конного ратника (5). Главной отличительной особенностью оценки земельной собственности вплоть до середины XIX века была оценка земли с прикрепленным к ней зависимым крестьянином. Описание и оценка земель были возложены на специально созданный в XVI веке Поместный приказ -центральное государственное учреждение. В ходе описания и оценки земель создавались писцовые книги, выполнявшие функции первых земельных кадастров, а их составители: писцы и подьячие - первых оценщиков. Эти книги являлись основанием для поземельного (посошного и подворного) обложения населения государством. Однако, рассматривая земельные книги как земельный кадастр, необходимо учитывать, что это был не классический, а своеобразный поземельный кадастр. Целью этого кадастра являлось определение тягло способности землевладельцев и величины налогообложения, а его своеобразие заключалось в том, что в нем приводились измерения только части земельных угодий. Так, например, измерялось только одно поле пашни из трех, а площадь каждого из двух остальных считалась равной площади измеренного, при этом часть угодий (мельницы и т.п.) могла быть приравнена к какому-то количеству пашни и включена в ее общий итог; сенокос иногда измерялся, но в основном указывалась его продуктивность количеством копен сена; лес измерялся как "пашенный лес", то есть пашня, давно заросшая лесом, иногда - часть не пашенного леса, но обычно у последнего измерялись длина и ширина участков и эти "длинники" и "поперечники" суммировались без указаний числа участков (25).
В XVII веке оценка частновладельческой собственности (вотчин и поместий) имела элементы системного подхода и производилась по нескольким параметрам: - учитывался правовой статус земельных владений - вотчина или поместье, причем у вотчин - родовая, выслуженная или купеческая; - подсчитывалось количество крестьянских домов (жилых и пустых);- анализировалась структура земельных угодий (пашня, сенокос, лес, поросшие земли и т.д.); - изучалось качество земель ("лучшие", "средние", "худшие").
Социальные сдвиги, произошедшие в России к середине XVIII века вследствие Петровских реформ, обусловили возросшую необходимость в оценке земельной собственности. Межевание и оценка призваны были стать основными средствами упорядочения владельческих прав на землю. Они должны были: 1) установить законность владения земельной собственностью; 2) определить границы землевладения; 3) прекратить расхищение казенных и частновладельческих земель; 4) вернуть в казну или продать всю незаконно захваченную земельную собственность.
Начало общегосударственным межевым оценочным работам было положено елизаветинским Манифестом от 28 февраля 1752 года. В инструкции 1754 года определялись правила и порядок проведения оценочных работ.
С 1765 года по воле Екатерины II началось проведение генерального межевания (Манифест 19 сентября 1765 года), целью которого было размежевание земельных дач (населенных и ненаселенных единиц владения) и урочищ по всей территории Российской империи. Одновременно проводилось изучение, описание и оценка дворянских имений. Их оценочная характеристика включала сведения:
Методические подходы в исчислении рентных показателей и цены земельных участков
Современная экономическая реформа в сельском хозяйстве России, направленная на развитие рыночных отношений и многообразием форм собственности вызвала необходимость разработки методических подходов по стоимостной оценке земельных ресурсов. Актуальность данной проблемы обусловлена и процессом приватизации земли на базе бывших колхозов и совхозов, поскольку земля, как и другие основные средства в сельском хозяйстве, должна иметь цену, отражающую ее потребительную стоимость.
При расчете дифференциальной ренты необходимо более подробно остановить на вопросе определения ведущей культуры.
К. Маркс утверждает, что рента на земле, занятой другими культурами, определяется величиной ренты, получаемой на земле при производстве главного пищевого продукта - хлеба.
По мнению А. Сагайдака в условиях интенсификации производства "все большая часть ресурсного потенциала отрасли используется для производства не зерновой (в том числе животноводческой) продукции" (100). Поэтому предлагает рассчитывать зерновую единицу в расчете на 1 гектар сельскохозяйственных угодий. Все сельскохозяйственные культуры переводятся в нее по отношению их урожайности (за несколько лет) к урожайности зерновых. Для перевода продукции животноводства используют нормативные затраты кормов на ее производство.
Рассчитанные таким образом коэффициенты составили: по пшенице, ржи, ячменю - 1; по овсу -0,8; сахарной свекле - 0,26; льну долгунцу на волокно - 3,85; подсолнечнику - 1,47, картофелю - 0,25; крупному рогатому скоту - 9,62; свиньям - 7,2; мясу овец - 8,40; молоку -1,2; шерсти -102. Б. Пасхавер считает, что нет смысла выделять какой-либо продукт в качестве основного, а рентные доходы целесообразно рассчитывать по всему комплексу сельскохозяйственных культур (82). Действительно с этими мнениями невозможно не соглашаться, когда речь идет об определении рентных доходов предприятия с целью установления затем размеров рентных платежей, но процесс расчета очень сложен и трудоемок.
В том случае, если дифференциальная рента используется для стоимостной оценки земли, с нашей точки зрения, вполне можно ограничиться ведущей культурой.
При разработке методов учета дифференциальной ренты авторы исходили из того, что она представляет собой дополнительный доход, который является разницей между общественной и индивидуальной стоимостью. Так как определение этих величин представляет большие трудности, в приемах счета дифференциальной ренты имеются значительные различия.
Б. Пасхавер предлагает для расчета дифференциальной ренты вначале определить индивидуальные цены на всех участках, а затем, отобрав худшие из них, установить общественную цену производства (82).
Индивидуальную цену он рекомендует рассчитывать на основе приведенных затрат. Так как себестоимость является фактическими издержками предприятия и отражает потребности простого воспроизводства в производственных ресурсах. Поскольку общество нуждается в расширенном воспроизводстве, оно возмещает предприятию в цене не только себестоимость, но и обеспечивает определенную норму производственного накопления. Поэтому приведенные затраты в данном методе рассматриваются в качестве общественно необходимых издержек расширенного производства. В качестве примера расчета взято АО «Колос» Великолукского района Псковской области. В данном хозяйстве в 1999 году стоимость основных средств производства в растениеводстве составила 19851 тыс. рублей, в том числе амортизация в данной отрасли равна 829 тыс. рублей. Средства общего назначения и общехозяйственные затраты составили 15835 и 13256 тыс. рублей соответственно. Валовой сбор зерновых в АО «Колос» за анализируемый период составил 6253 центнеров. Себестоимость всей продукции зерновых культур равна 439 тыс. рублей. На основе имеющихся данных произведем расчет дифференциальной ренты по приведенным затратам, который представлен в таблице 1.
Анализ современного состояния земельного оборота в Российской Федерации
Основу экономики любого государства, развивающихся на рыночных принципах, составляют: товарный рынок, финансовый и рынок недвижимости. Последнему в этой системе принадлежит важное значение. В соответствии с Гражданским кодексом Российской федерации (статья 130) к недвижимости относят земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что связано с землей (в частности, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения).
Земельный оборот и рынок земли, как природного ресурса, существенно отличается от оборота и рынка других объектов недвижимости. Земельный участок, как условно обособленная часть земной поверхности, в случае перехода права на него от одного владельца или пользователя, не учитывает не естественных связей с окружающей средой, ни своих функций. По этой причине оборот земли особо регулируются и поддерживаются государственными органами на довольно низких уровнях, предотвращающих земельную спекуляцию и длительное выбытие земли из оборота.
В контексте настоящего исследования под земельным оборотом понимается рынок прав собственности и пользования землей сельскохозяйственного назначения.
Рынок прав собственности на землю охватывает совокупность сделок по распоряжению ею как собственностью: купля-продажа, дарение, завещание, залог, обмен. Рынок прав пользования землей включает сделки по передаче земли в аренду, бессрочное пользование и другие сделки с землей, в результате совершения которых смены собственника не происходит. Участниками земельного оборота выступают собственники земельных участков - физические и юридические лица, в том числе государство (в лице уполномоченных органов), осуществляющие сделки по распоряжению принадлежащими им участками или правами пользования на землю, а также лица, приобретающие по таким сделкам права на земельные участки.
В 1999 г. в Российской Федерации было осуществлено 5226,6 тысяч сделок с земельными участками на площади 72150,7 тыс. гектаров (таблица 8).
Из общего объема сделок с земельными участками в 1999 г. - 90,7% приходится на аренду государственных и муниципальных земель, что составляет4733,3 тыс. единиц (72028,5 тыс. га). Для сравнения: в 1998 г. было заключено 3995,5 тыс. арендных соглашений на площади 24523,3 тыс. гектаров.
Использование государственных и муниципальных земель на правах аренды является основной формой земельных отношений при сделках во всех субъектах Российской Федерации.
В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 26.11.97 № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды» и постановлением Правительства Российской Федерации от 05.01.98. № 2 о порядке организации проведения таких торгов в субъектах России принимались соответствующие законодательно-нормативные акты. В результате за 1999 год в 41 территории Российской Федерации осуществлена продажа прав аренды 8104 земельных участков гражданам и организациям. Таким образом, начинает развиваться рынок прав пользования. Что касается рынка прав собственности, то значительную часть в структуре всех сделок занимают сделки по купле-продаже земли гражданами и организациями, что составляет 5,6 % (291,8 тыс. единиц на площади - 45,4 тыс. га). Не во всех территориях продавались земельные участки гражданами и организациями - в г. Москве; в республиках: Дагестан, Ингушетия, Северная Осетия, Тыва; а также Ненецком, Ямало-Ненецком, Таймырском автономных округах. По сравнению с предыдущим 1998 годом количество таких продаж в целом по Российской Федерации увеличилось на 24 %, особенно вырос объем продаж земельных участков, предоставленных для индивидуального жилищного строительство и личного подсобного хозяйства.
Количество прочих сделок с землей : наследование, дарение и залог крайне мал, особенно по залогу земли (0,02%). В 1999 г. объем сделок по дарению земельных участков сократился по сравнению с прошлым годом на 15% и по залогу на 56%.
Площади земельных участков, вовлеченных в сделки между гражданами, составляют около 1% от всех используемых ими земель.На рынке прав собственности имеют место два рынка: первичный рынок - продажа земли органами государственной власти и органами местного самоуправления и вторичный рынок - продажа земельных участков между гражданами и юридическими лицами.
Методические подходы к разработке оценки земельных участков
В стабильных условиях государственного регулирования экономики 70-80-ые гг. переоценка земельных участков осуществлялась через 5 лет, а в последнее время радикальных земельных преобразований земельно-оценочные работы не проводились 10 лет.
Необходимость оценки вызвана серьезными преобразованиями в аграрном секторе страны. В соответствии с решениями Правительства РФ в Российской Федерации выполняются работы по государственной кадастровой оценке земель всех категорий. Кадастровая оценка проводится для целей налогообложения и других целей установленных законом.
Согласно правилам проведения государственной кадастровой оценке земель, утвержденным постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316 (п. 5), государственная кадастровая оценка земель городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. В соответствии с этим нами предложена методика определения стоимостной оценки земельных участков на основе капитализации расчетного рентного дохода с учетом конъюнктуры, сложившейся на данном рынке.
Сложность разработки модели стоимостной оценки земли заключается в природе происхождения и ее отличии от движимого товара, чью цену формируют издержки производства, складывающийся на него спрос. При вовлечении земли в рыночный оборот товаром становится право пользования и право собственности на нее. Проблема ценообразования на земли сельскохозяйственного назначения в значительной мере сводится к получению прогнозных оценок, производных, в первую очередь, от таких рыночных факторов, как динамика соотношения спроса и предложения на рынке земли, цены на сельскохозяйственную продукцию, условия накопления и воспроизводства в аграрном секторе.
В исследуемом нами Северо-Западном районе представлены все три типа региона: аграрно-индустриально-урбанизированный, аграрно-индустриальный и индустриальный (по соотношению товарной продукции промышленности и валовой продукции сельского хозяйства).
При разработке модели оценки земельных участков нами использован метод прямой капитализации. Определение срока капитализации осложняется нестабильностью экономического состояния в нашей стране. Часто меняются кредитные ставки, банковский процент по вкладам, скачкообразно ведет себя инфляция - все это создает затруднения в определении срока капитализации. В данной работе после многочисленных анализов принят стабильный вариант состояния экономики, при котором банковскую ставку по вкладам будет равна 3 %. Специфика земельного капитала исключает определение конечного срока пользования, поэтому расчет коэффициента капитализации строится на годовой цикличности воспроизводства авансированного капитала, что затем как бы отсекает возможные потоки, достаточные для данного цикла производства. В этом случае срок капитализации составляет 33 года.
В основу денежной оценки земель сельскохозяйственного назначения по данной методике закладывается рентный доход с 1 га пашни, рассчитанный по зерновой культуре. В условиях инфляции, с нашей точки зрения, рентный доход необходимо рассчитывать в натуральных единицах (центнерах) путем деления рентного дохода в денежном выражении на цену реализации 1 центнера зерна. При определении стоимостной оценки земельных угодий следует внести поправки на плодородие и местоположения участка.
Разработка модели оценки земли производится на определенный момент (дату). Привязка стоимости к дате оценки вызвана тем, что она aочень подвижна во времени. Например, изменение стоимости под влиянием инфляции, повышение или понижение деловой активности на товарном рынке данного региона и т.д. В данном случае мы делаем поправки на инфляцию на рынке недвижимости и взаимодействия спроса и предложения на данные участки земли.
После определения стоимости считаем, необходимым скорректировать ее при сопоставлении цен недавних продаж аналогичных земельных участков на функционирующем рынке. Корректировку проводит оценщик, обладающий специальными знаниями и образованием для проведения оценки земельных участков, с учетом следующих факторов:
