Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Основы ипотечного кредитования 11
1.1. Ипотечный кредит в системе ссудного капитала 11
1.2. Содержание ипотечного кредита и его основные виды 26
1.3. Объекты и субъекты ипотечного кредитования 40
1.4. Механизм ипотечного кредитования. Первичный и вторичный рынки ипотечного кредитования 49
1.5. Зарубежный опыт развития ипотечного кредитования 70
1.6. Ипотечное кредитование в дореволюционной России 84
Глава 2. Инвестиционная форма реализации ипотечного кредита 101
2.1. Особенности условий ипотечного кредитования 101
2.2. Оценка стоимости предмета ипотеки 112
2.3. Традиционная техника ипотечно-инвестиционного анализа 118
2.4. Ипотечно-инвестиционная техника Эллвуда 123
Глава 3. Процесс становления ипотечного кредита в России 127
3.1. Роль ипотечного кредита в переходной экономике России 127
3.2. Экономические факторы и институциональные условия становления ипотечного кредитования 132
3.3. Особенности организации ипотечного кредитования в современных условиях 151
3.3.1. Локальная банковская инициатива по выдаче ипотечных
кредитов 153
3.3.2. Организация самостоятельной системы ссудосберегательного сервиса по ипотечному жилищному кредитованию 154
3.3.3. Модель ипотечного рынка с агентством по ипотечному жилищному кредитованию и приближенным к нему банковским сообществом 156
3.3.4. Инвестиционно-строительная деятельность девелоперов по реализации жилья на условиях ипотеки 164
3.3.5. Реализация потенциала ипотеки через различные региональные и муниципальные модели 173
3.3.6. Вхождение на отечественный ипотечный рынок зарубежных банков 197
Заключение 199
Список литературы 211
Приложения 218
- Ипотечный кредит в системе ссудного капитала
- Содержание ипотечного кредита и его основные виды
- Особенности условий ипотечного кредитования
- Роль ипотечного кредита в переходной экономике России
Введение к работе
Актуальность темы исследования.
Для преодоления глубокого кризиса российской экономики требуются долгосрочные инвестиции. Учитывая общую нехватку источников финансирования, необходимо одновременно искать как пути пополнения этих источников, так и новые возможности финансирования с тем, чтобы обеспечить оживление в инвестиционной сфере. Важную роль в этом процессе может сыграть ипотечный кредит, который является одним из реальных источников инвестиций.
Осуществление за счет ипотечных кредитов инвестиций в среднесрочном и долгосрочном периодах послужит фактором модернизации производства, повышения качества и конкурентоспособности продукции и увеличит экономический потенциал страны.
Основным стимулирующим фактором эффективного использования вложений в аграрный сектор, где особенно остро ощущается дефицит инвестиционных ресурсов, может стать кредит, предоставленный на условиях залога земли.
В потребительском секторе ипотечное кредитование позволит достичь широкомасштабного привлечения средств инвесторов в жилищное строительство. В условиях когда государство по существу сняло с себя обязанность бесплатного обеспечения жильем граждан, только создание эффективных кредитно-залоговых механизмов приобретения жилья позволяет ориентировать этот процесс на достаточно широкий круг населения.
Кроме социальной и экономической роли, ипотечное кредитование имеет большое значение непосредственно для функционирования, повышения стабильности и эффективности банковской системы страны.
Вышесказанное определяет актуальность теоретического исследования ипотеки и механизма ее регулирования в российской экономической практике.
Степень разработанности проблемы.
Число и качество научных исследований, посвященных проблемам ипотечного кредитования, совершенно неадекватно масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем с его возрождением и становлением. Как следствие, в современной деловой и экономической литературе освещение многочисленных проблем ипотечного кредитования пока занимает незначительное место. Это, в частности, достаточно наглядно видно по тому небольшому перечню книг, изданных по указанной тематике. Имеющиеся публикации, особенно в периодической печати, носят повествовательный или обзорный характер и, как правило, посвящены фрагментарному освещению отдельных сторон зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.
В процессе исследования использовались труды российских и зарубежных ученых по теории и практике ипотечного кредитования. Проблемам ипотечного кредитования в дореволюционной России посвящены работы отечественных ученых: Г.В.Бланка, А.И.Гурьева, П.П.Мигулина, Я.А.Сербиновича, С.С.Хрулева и др. В отдельных аспектах проблема становления ипотечных отношений в условиях развивающейся рыночной экономики находит отражение в разработках современных зарубежных исследователей (Э.Дж.Долан, Д.Блевинс, Синки Дж.Ф., Р.Страйк, Фридман Дж.О., Н.Ордуэй и др.), а также в работах современных российских экономистов, юристов, банковских специалистов (В.Бусова, О.И.Лаврушина, А.А.Смолянникова, Э.Омшановой, В.А.Кудрявцева, В.В.Смирнова, З.П.Лукина, В.Д.Мехрякова и др.).
Отсутствие достаточного количества и уровня научной информации по ипотечным отношениям, является серьезным сдерживающим началом для возрождения и становления национального ипотечного рынка.
Большая практическая актуальность ипотечного кредитования и ее недостаточная теоретическая разработанность определили выбор темы диссертационного исследования.
Целью и задачами исследования является теоретическое исследование системы ипотечного кредитования в условиях перехода России к рынку; изучение ипотечного кредитования как экономической категории и как функционального элемента рыночной экономики; анализ опыта использования его в развитых странах, а самое главное - раскрытие причин, препятствующих развитию ипотечного кредитования в России и использованию тех огромных потенциальных возможностей, которые заключены в нем.
Достижение поставленной цели потребовало решения следующих задач: раскрыть экономическое содержание ипотечного кредита, персонифицировать объекты и субъекты ипотечного кредитования; исследовать составные элементы и механизм ипотечного кредитования: первичный и вторичный рынки ипотечных кредитов; проанализировать опыт передовых промышленных стран в развитии ипотечного кредитования и причины его бурного развития; обобщить опыт ипотечного кредитования в дореволюционной России;
определить потенциальные возможности развития ипотечного кредитования в России и раскрыть причины, сдерживающие этот процесс;
сформулировать выводы и предложения, направленные на превращение ипотечного кредитования в инструмент реального и эффективного воздействия на развитие экономики России, выведение ее из кризиса и обеспечение устойчивого экономического роста.
Предметом исследования диссертационной работы являются отношения ипотечного кредита и его становление в переходной экономике страны.
Объектом исследования являются хозяйственные структуры, реальные и потенциальные участники ипотеки, механизм функционирования ипотечного кредитования.
Теоретические основы исследования.
Теоретическую основу исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых по теории и практике ипотечного кредитования, теории ссудного капитала и процента. При написании данной работы автором широко использовались материалы отечественной и зарубежной периодической литературы.
Исходной базой практических данных для анализа служили нормативно-правовые акты РФ, а также некоторых зарубежных стран; статистическая информация, содержащаяся в научных публикациях; информационные материалы Ассоциации ипотечных банков России, Государственной Думы ФС РФ, Центрального банка РФ; материлы научных и научно-практических конференций и семинаров.
Методологические основы исследования.
Методологической основой диссертационного исследования послужили исторический и логический методы, метод анализа и синтеза, метод экономико-статистических сравнений, метод группировок, теоретическое обобщение и прогнозирование.
Научная новизна исследования.
Научная новизна диссертационной работы состоит в следующем: 1) осуществлено комплексное исследование ипотечного кредита как конкретной формы движения ссудного капитала и воспроизводящейся системы экономических отношений. Ипотечный кредит рассмотрен не только со стороны движения ссудного капитала как самовозрастающей стоимости, но и со стороны
движения производительного капитала как процесс увеличения основного капитала;
2) приведена дополнительная аргументация в пользу трактовки содержания ипотеки, характерной для стран континентального права. Доказывается, что для улучшения правового и экономического положения переходной экономики России соответствуют оборот и спецификация прав собственности, сохраняющие преимущественные права за залогодателем;
3) исследован механизм функционирования ипотечной системы в дореволюционной России; раскрыты условия ее стремительного развития:
система институтов ипотечного кредитования, соответствующая
разным формам собственности;
нормальный и специальный методы оценки недвижимости;
развитая система перезалогов, дополнительных ссуд;
надежные обязательные резервы в ликвидных государственных
ценных бумагах;
активное участие и поддержка государства. Впервые изучены и вовлечены в научный оборот малоизвестные источники (Уставы кредитных учреждений России конца XIX начала XX в.в., документы комитета съездов представителей учреждений русского земельного кредита, Положения об устройстве ипотечного порядка в России (конца XIX начала XX в.в.), Директивы Кредитной канцелярии Министерства Финансов России);
4) выявлены и систематизированы недостатки ипотечного кредитования в переходной экономике России и предложены меры по его развитию:
совершенствование правового обеспечения; стимулирование через налоговую политику; преодоление спросовых ограничений;
отказ от копирования зарубежных моделей; активизация региональных поисков; 5) впервые обобщен и классифицирован опыт ипотечного кредитования в регионах России. Определены следующие схемы ипотечного кредитования, действующие в регионах и муниципальных образованиях:
прямое бюджетное финансирование (Удмуртская Республика); создание региональных и муниципальных фондов развития жилищного строительства с задействованием принципа множественности источников финансирования (бюджетных и внебюджетных) (Самарская, Нижегородская области); поддержка индивидуального строительства на селе путем выдачи ипотечного кредита с погашеним его сельхозпродукцией; выдача кредита в виде строительных материалов, изделий и предметов домоустройства под залог недвижимости (Башкортостан, Белгородская область);
комбинированное применение на местах различных финансовых схем и инструментов (Москва, Московская, Самарская области).
Практическая значимость исследования состоит в возможности применения основных выводов и предложений при разработке государственной политики в области ипотечного кредитования в России (в процессе совершенствования законодательной базы), в деятельности ипотечных кредитных институтов, ЦБ РФ, Министерства Финансов РФ, Агентства по ипотечному кредитованию, а также при совершенствовании учебных пособий и лекционных курсов по финансовым дисциплинам.
Публикации. Основные идеи и результаты исследования по теме диссертации изложены в трех научных статьях общим объемом 1,1 п.л.
Структура диссертации определялась поставленными целями и задачами исследования. Работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Ипотечный кредит в системе ссудного капитала
Кредит является одним из самых универсальных явлений в экономике. Он существовал даже в плановой экономике, хотя и со специфическим содержанием. В рыночной экономике он является одним из важнейших элементов воспроизводственного механизма. Переход экономики России в режим рыночного функционирования требует всестороннего исследования всех форм кредита и их основы - ссудного капитала.
В экономической литературе, посвященной переходной экономике России основное внимание уделяется банковскому капиталу и банковскому кредиту. Но мало внимания уделяется ипотечному кредиту. Практически нет работ, исследующих ипотечный кредит с позиций экономической теории. Между тем ипотека довольно активно внедряется в переходную экономику России. Реализуются разные модели в регионах России и накапливается опыт. Экономическая наука, призванная опережать практику и помогать ей своими рекомендациями, отстает от самой этой практики и в результате не выполняет своей главной практической функции. В данной работе будет предпринята посильная попытка преодолеть этот недостаток.
В самом начале работы мы рассмотрим ипотечный кредит, как разновидность кредита, являющегося формой движения ссудного капитала. Поскольку такой подход реализован в классической экономической теории, мы будем опираться на труды ее представителей. Также будут рассмотрены позиции представителей других направлений экономической теории.
Следует отметить, что длительное время как формы кредита так и движение ссудного капитала рассматривались преимущественно с позиций возникновения паразитической формы капитала, что очевидно выражалось в отделении капитала-собственности от капитала-функции. Меньше внимания уделялось противоположной стороне движения капитала в воспроизводственном процессе с участием кредита, а именно - движению производственного капитала. В работе основное внимание будет уделено этой стороне проблемы в силу исключительной важности функционирования производственного капитала и инвестиционного процесса с помощью ипотечного кредита.
Ипотечный кредит (как кредит под залог недвижимости) как и другие первобытные формы капитала (купеческий и ростовщический капитал) возникли до нашей эры на основе развитых функций денег, но эти первобытные формы капитала получили качественно иное содержание с возникновением промышленного капитала. Как обособившаяся часть промышленного капитала ссудный капитал и формы его движения существенно отличаются от своих исторических предшественников. И эти существенные отличия связаны прежде всего с самовозрастанием стоимости и кругооборотом промышленного капитала. Являясь обособившейся частью промышленного капитала, ссудный капитал содержит в себе черты капитала как экономического отношения. Важнейшей характеристикой ссудного капитала в исходном пункте его движения является то, что как товар выступает капитал, как потенциальная возможность самовозрастания стоимости. Начиненные капиталистическим содержанием формы движения ссудного капитала, в том числе и ипотечный кредит, существенно отличаются от своих предшественников, совпадая с ними лишь в самых общих чертах.
Кредит в условиях рабовладения или феодализма не дает возможность для самовозрастания на основе промышленного капитала поскольку работники не отделены от условий производства и не выступают свободными продавцами своей рабочей силы, а условия производства не превращены в капитал.
В других исторических условиях разновидности кредита как формы движения ссудного капитала обладают потенциальной возможностью самовозрастания в кругообороте промышленного капитала.
Первый опыт изучения сущности ссудного капитала, источников его возникновения и перспектив использования был предпринят еще в рамках "классической политической экономии". Его виднейшие представители А.Смит, Д.Рикардо и К.Маркс изучали содержание ссудного капитала и процента прежде всего на основе теории трудовой стоимости. Следует также отметить, что фундаментальное исследование в области ссудного капитала в научных трудах многих экономистов встречается достаточно редко, за исключением К.Маркса и А.Смита. Ссудный капитал у этих ученых рассматривается более детально и с углубленным анализом, а не фрагментарно, как это присутствует у многих представителей различных экономических школ.
К числу бесспорных заслуг Адама Смита (1723-1790) относится разработка важнейших категорий трудовой теории стоимости, в том числе таких понятий как ссудный капитал и процент. В соответствии с утверждением, что все богатства в конечном итоге стоят лишь определенного количества труда, Смит делил современное ему общество на три класса: земельных собственников, капиталистов и наемных работников, соответственно, живущих на ренту, прибыль и заработную плату. По его мнению, определенная часть любого из названных доходов могла быть предоставлена во временное пользование другому лицу. Предоставляя ссуду, "заимодавец как бы предоставляет должнику свое право на известную часть годового продукта земли и труда страны"1, данная часть может использоваться должником в его целях. Это дает возможность предпринимателю, не имеющему своих денег, получить прибыль.
По мнению Смита, выдача ссуды на ростовщические цели почти всегда приводит к невозможности погашения долга перед заимодавцем и разорению должника. Лучшим применением капитала, ссужаемого под проценты являются ссуды землевладельцам, обычно оставляющим в залог свои земли. Таким образом, еще Смит отметил, что ссуда под залог земли представляет лучшее вложение капитала. Землевладельцы используют заемный капитал часто для возмещения уже растраченного капитала и они вынуждены погашать долг перед торговцами и лавочниками, предоставляющих в кредит необходимое количество материалов и орудий труда. В отличии от ростовщиков, Смит считал землевладельцев именно теми потребителями заемного капитала, которые способны использовать данный капитал для производительного употребления. Цель многих ссудных и банковских операций, Смит видел в содействии развития производственной деятельности. В первую очередь, не увеличением капитала, а трансформацией существующего капитала в производительный, в этом Смит также видел одну из главных функций банков. Определенные суммы денег, находящиеся у коммерсантов, часто представляют собой бездействующий, мертвый капитал. Данный капитал не несет в себе производительной функции, ни для страны, ни для самого коммерсанта. Посредством банковских операций бездействующий капитал превращается в производительный капитал (орудия производства, материалы для переработки, средства существования для работающих).
Содержание ипотечного кредита и его основные виды
По мнению ряда ученых, самое важное в общественных науках - не забывать основной исторической связи. Поэтому, прежде чем рассматривать ипотечный кредит, необходимо показать когда в истории возникла ипотека, какие главные этапы в своем развитии прошел этот способ обеспечения обязательств, и какие формы принимает ипотека в современных условиях.
Основные принципы и элементы древней ипотеки зародились еще до нашей эры, развиваются и действуют практически в чистом виде до настоящего времени.
Существующие документы говорят о том, что институт ипотеки возник до 4 века до нашей эры. Древние римляне переняли его у развитых греческих колоний и развили его. Уже в 1 веке н.э. создавались ипотечные институты, которые выдавали кредиты под залог имущества частным лицам. В правление императора Антония Пия (2 век н.э.) было разработано особое законодательство для ипотечных банков.
Банки становились специализированными. Широко развивалась банковская конкуренция среди различных банковских институтов: развивались коммунальные, религиозные и др. институты (возникали прообразы сберкасс, сберегательных ассоциаций и т.п.).
Государством ипотечному кредитованию оказывалась большая поддержка, создавались социальные институты для поддержки бедного населения. При императоре Траяне были созданы финансовые институты (алиментарные фонды) для поддержания вдов и сирот, которые предоставляли ипотечные кредиты под 5% годовых самый низкий процент в Риме (аналогичные системы были образованы в России в 19 веке).
Первоначальная форма залога в Древнем Риме была фидуция (Fiducia). Должник передавал в обеспечение долга в собственность кредитору определенное имущество, которое тот обязан был вернуть обратно после погашения долга.
Понятно, что при использовании указанной формы залога интересы должника обеспечивались крайне неэффективно, поскольку такого рода сделка более всего напоминала усложненную форму купли-продажи и отвечала мотивам установления залогового обременения - обеспечить исполнение должником основного обязательства.
Федуция была со временем заменена более прогрессивной формой залога - пигнус (Pignus), при котором должник передавал имущество лишь во временное владение кредитора и обязанностью последнего было возвращение предмета залога по получении удовлетворения по основному обязательству. Кредитор же в случае просрочки исполнения обязательства приобретал право самостоятельной продажи предмета залога. То есть можно сказать, что при возникновении института залога акцент делался на защиту и максимально благоприятный режим осуществления прав именно кредитора.
Однако и пигнус не стал оптимальной формой залога, так как интересы хозяйственной жизни требовали большей гибкости в регулировании отношений в течение времени от установления залога до наступления срока платежа, в частности того, чтобы должник не был лишен возможности пользоваться заложенной вещью, тем более, что предоставление должнику такой возможности могло ему облегчить исполнение обязательства. Такую возможность предоставила ипотека, заимствованная римскими юристами из Египта куда та в свою очередь пришла из Древней Греции.
Слово "ипотека" (hypoteca) - греческого происхождения. Оно означает столб, который ставили на арендованный участок земли в знак запрета арендатору вывозить с участка "все приведенное, привезенное, принесенное" до погашения задолженности арендодателю. Иначе говоря, находящееся на арендованном участке имущество арендатора считалось находящимся в залоге у арендодателя в обеспечение его требований по арендной плате, что и подтверждалось "ипотекой". В последующем и в римском праве возникла форма залога с оставлением вещи у залогодателя, связанная с наймом сельскохозяйственных участков (недвижимости).
От других видов залога ипотеку отличало еще и то важное обстоятельство, что в случае неисполнения должником своего обязательства, обеспеченного ипотекой, предмет ипотеки не становился собственностью кредитора, а подлежал продаже с тем, чтобы залогодержатель (кредитор) мог удовлетворить свои требования из полученной суммы, а остаток вернуть должнику. При других же видах залога предмет залога первоначально передавался в собственность кредитора с оговоркой, что при надлежащем исполнении обеспеченного залогом обязательства этот предмет будет возвращен в собственность должнику. Таким образом, ипотека была наиболее развитой формой залога, учитывающей имущественные интересы должника, а не только кредитора.
Об этом свидетельствует и последующее появление возможности установления на предмет ипотеки одновременно нескольких последовательных залоговых прав, т.е. появление второго, третьего и т.д. права залога недвижимости, например залог земельного участка, в части, превышающей размер требований по первому залогу (но в пределах реальной стоимости заложенной вещи). Соотношение таких залоговых прав определялось их старшинством - временем возникновения залогового права. В случае продажи заложенной вещи первый ипотечный кредитор (залогодержатель) удовлетворял свои требования вначале, а остальные - из полученного остатка, в порядке очередности (старшинства, или ранга). Такой последующий залог одного и того же имущества разным кредиторам был бы невозможен, если бы вещь не оставалась у залогодателя.
Именно возможность залога с оставлением вещи у залогодателя привела к появлению у залогодержателя не права собственности на предмет залога, а особого залогового (вещного) права, т.е. возможности требования продажи заложенного имущества (не принадлежащего залогодержателю-кредитору, т.е. чужого) и удовлетворения своих требований из стоимости этого имущества преимущественно перед другими кредиторами.
Таким образом, если фидуция и пигнус приводили к тому, что заемщик был не в состоянии использовать заложенное имущество для того, чтобы расплатиться по долгам, то ипотека сделала такое возможным, и это резко повысило эффективность кредитных операций. Кроме того, залогодатель при ипотеке не только имел право владеть, пользоваться, но мог также отчуждать заложенное имущество, что тем более способствовало возврату кредита.
Постепенно ипотека входит и в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIY столетия (до этого господствует принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XYI века действовала негласная ипотека.
В законодательстве европейских стран ипотека имеет уже две характерные черты. Во-первых, она применима только к недвижимости; во-вторых, продажа заложенного имения производится не самим кредитором, а при посредстве суда. Для кредитора ипотека становится самым верным средством получить «обеспечение по долгам», не принимая в свое владение имение должника и не опасаясь конкуренции кредиторов.
Особенности условий ипотечного кредитования
Потребность в ипотеке сегодня становится жизненно насущной для многих сфер народного хозяйства России. Для преодоления глубокого кризиса экономики требуются долгосрочные инвестиции. Источники внутренних инвестиций ограничены в результате спада производства, резкого сокращения оборотных средств, низкой рентабельности и массовой убыточности предприятий. Ипотечный кредит является одним из реальных источников инвестиций и условием выхода из кризиса. Ипотечное кредитование - новая, сложная и перспективная сфера финансовой деятельности; институт, который может служить источником финансовой стабилизации за счет вовлечения недвижимого имущества в активный хозяйственный оборот. Ипотечное кредитование - это огромный инвестиционный ресурс, огромная инвестиционная подпитка развития всей экономики, это одно из решений долгосрочных и крупных инвестиций во все отрасли народного хозяйства.
Как показывает мировая практика, сделки по покупке недвижимости, а также крупные инвестиционные проекты выгодно осуществлять с привлечением ипотечных кредитов по ряду причин.
Во-первых, лишь немногие из покупателей располагают достаточной суммой денежных средств для оплаты всей цены. Во-вторых, даже те, кто обладает достаточными средствами, стремятся диверсифицировать свои инвестиции и таким образом уменьшить риск. Третья причина - порядок налогообложения: почти во всех случаях процент, уплачиваемый по кредитам, исключается из облагаемого налогом дохода. В четвертых, привлечение кредитов позволяет инвестору контролировать большие объемы собственности. Для кредиторов ипотечные кредиты являются долгосрочными инвестициями. Ипотечные кредиторы получают разумно гарантированную сумму дохода, обеспечение кредита. Они обладают правом первого требования на операционный доход заемщика и его активы в случае нарушения обязательств по задолженности.
С точки зрения заемщика, кредиты имеют два основных недостатка. Первый состоит в том, что по ним должны выплачиваться проценты. Второй недостаток - необходимо вернуть основную сумму кредита. Несоблюдение любого из этих обязательств может привести к потере права выкупа закладной, к потере собственного капитала и к предъявлению к должнику иска, если выручка от продажи заложенной собственности не покроет неоплаченный остаток долга. С точки зрения кредитора основной недостаток ипотечного кредитования это его особо рисковый характер. При предоставлении ипотечных кредитов необходим учет рисков: - кредитный риск, т.е. вероятность потерь из-за невозврата кредита, существенно увеличивается в связи со сложностью обращения взыскания и реализации заложенного имущества; - риск процентной ставки возникает тогда, когда динамика изменения процентных ставок по выданным кредитам не совпадает с динамикой пересмотра процентных ставок по обязательствам, в результате стоимость активов и банковских фондов изменяется неравномерно. Риски такого типа тем выше, чем больше разрыв между сроком ипотечных кредитов и сроком, на который привлечены банком средства для их предоставления; - риск ликвидности означает, что приток наличных средств в банк может оказаться недостаточным по сравнению с величиной платежей по требованиям вкладчиков (включая платежи по процентам). Очевидно, что риск ликвидности выше для тех банков, пассивы которых сконцентрированы в краткосрочных депозитах, а активы в долгосрочных. Банки, использующие ипотечные кредиты с индексацией суммы основного долга, сталкиваются с еще более серьезной проблемой, поскольку перенос части платежей по кредитам на более поздний этап кредитного периода равносилен предоставлению банком кредитов большего размера тем же заемщикам, причем банк не имеет возможности контролировать предоставление этих «новых» кредитов. (Если для депозитного института риск ликвидности может стать серьезной проблемой, то для ипотечной компании, которая продает выданные кредиты, он просто отсутствует, ведь она не привлекает вкладов, а финансирует свои активные операции за счет вырученных от продажи займов средств). Мера эффективности управления этими рисками со стороны кредиторов определяет как прибыльность ипотечного кредитования для самих кредиторов, так и доступность кредита для заемщика. Если, например, всевозможные потери, связанные с рисками, будут «загнаны» в процентную ставку по кредиту, его цена может стать для заемщика неприемлемой.
Для того чтобы вариант осуществления проекта, предусматривающий ипотечное кредитование, был реализован, необходимо, чтобы условия кредитного соглашения удовлетворяли инвестора, а коммерческая идея или проект были привлекательны для кредитора.
Оценка проекта производится как бы в два этапа. На первом этапе оценивается сам проект с позиции эффективности и ликвидности, выявляются те периоды, в которые организация, осуществляющая проект, будет нуждаться в дополнительных средствах, покрываемых за счет кредита. При проведении финансово-экономического анализа долгосрочного инвестиционного проекта необходимо применять совокупность нескольких показателей: - расчет текущей стоимости инвестиций; - расчет уровня рентабельности инвестиций; - расчет внутренней нормы прибыли; - расчет периода окупаемости проекта; - определение бухгалтерской рентабельности инвестиций
На втором этапе рассматриваются возможные кредитные соглашения и проводятся расчеты для определения влияния кредитования на эффективность инвестиционного проекта. Рассмотрим условия кредитных соглашений, влияющих на результат инвестиционных расчетов. Эти условия следующие: - уровень левереджа - срок предоставления кредита и время (дата) его предоставления; - величина процентной ставки, под которую выдается кредит; - вид процентов (простые, сложные, смешанные); - вид процентной ставки (фиксированная, плавающая); - количество начислений в год; - размер комисионных, взимаемых банком.
Роль ипотечного кредита в переходной экономике России
Еще несколько лет назад слово «ипотека» в России было знакомо лишь очень узкому кругу специалистов и эрудитов. Поверхностными знаниями об организации ипотечного кредитования владели единицы, а профессиональными знаниями и опытом не владел никто.
Однако ситуация в этой сфере существенно изменилась. Понимание необходимости интеграции финансового рынка и рынка недвижимости через ипотеку как средство развития каждого из них уже находит должное проявление в среде финансистов, банкиров, девелоперов, а через них — и у представителей законодательной и исполнительной власти. Более того миллионы простых граждан сегодня уже вполне заинтересованно следят за развитием ипотеки, возлагая на нее определенные надежды в расширении своего бизнеса или в решении инивидуальной жилищной проблемы.
Потребность в ипотечном кредите возникает во многих сферах народного хозяйства. В числе таких отраслей - сельское хозяйство, промышленность, жилищная сфера.
В настоящее время одной из наиболее острых проблем экономического развития России является задача реструктуризации и роста промышленного сектора производства, налаживания рыночных механизмов финансирования инвестиционного процесса. Динамика макроэкономических показателей свидетельствует о тревожных тенденциях в данной области: падение объемов капиталовложений в основные и производственные фонды, сужении внутреннего рынка и номенклатуры инвестиционных товаров, возрастающем структурном кризисе. Предлагаются различные подходы и средства для восстановления и качественной перестройки промышленного производства за счет формирования эффективного инвестиционного механизма. Одним из таких механизмов является ипотечное кредитование. Промышленное ипотечное кредитование дает возможность модернизации производства, что приводит к повышению качества и конкурентоспособности продукции, практически во всех отраслях. Это, в свою очередь, увеличивает экономический потенциал страны.
В рыночных условиях ипотечный кредит является одним из основных каналов поступления инвестиций в жилищную сферу.
Высокая стоимость современного жилища создает необходимость привлечения кредитных ресурсов при его покупке или строительстве. Как показывает зарубежный опыт, почти 90% всех покупателей жилищ на американском рынке вынуждены обращаться за долгосрочным кредитом к банковскому капиталу, для предоставления и страхования ипотечных кредитов существуют специальные программы. С другой стороны, именно развитая система ипотечного кредитования позволила обеспечить широкое привлечение различных групп населения к решению своих проблем.
Значимость ипотечного жилищного кредитования возрастает в связи с происходящими изменениями в современной России в структуре инвестиций на строительство. До недавнего времени основной особенностью системы финансирования жилищной сферы являлись высокая степень централизации источников финансирования, высокий уровень обобществления гражданского строительства, жилищного фонда, эксплуатационных и обслуживающих организаций. Основными источниками финансирования жилищного строительства в предшествующие годы являлись доходы государственного и местных бюджетов различного уровня, в меньшей степени прибыль, остающаяся в распоряжении предприятий, и еще в меньшей степени, доходы населения.
Объективная необходимость в условиях недостатка источников финансирования возникает в долгосрочных кредитах, в качестве которых могут выступить жилищные ипотечные кредиты.
Наиболее позитивную роль может сыграть ипотека в решении проблем аграрного сектора, где особенно остро стоит проблема привлечения инвестиций на цели развития сельскохозяйственного производства и на потребление. Основным стимулирующим фактором эффективного использования вложений в аграрный сектор экономики может стать кредит, предоставленный на условиях залога земли. В результате оформления ипотеки владелец земельного участка, получив финансовые средства от кредитора, будет стремиться использовать его таким образом, чтобы иметь возможность своевременно погасить свои обязательства.
Предоставление земельного ипотечного кредита - наиболее перспективный путь для развития фермерского и частного предпринимательства в аграрном секторе по двум причинам:
- во-первых, это обусловлено спецификой сельскохозяйственного производства, для которого характерно неблагоприятное соотношение издержек производства и цен на сельхозпродукцию. Это делает доходы от ее реализации чрезвычайно ненадежным источником погашения кредита, поэтому банкам невыгодно предоставлять кредиты на обычных условиях;
- во-вторых, земля традиционно считается наиболее предпочтительным объектом для вложения средств.
Для использования земли в качестве залога необходима стабилизация отношений земельной собственности, создания рынка земли. Система ипотечного кредитования возможна лишь в условиях стабильных отношений собственности на землю. Аграрному сектору помогло бы создание системы земельного ипотечного кредитования, учитывающей специфику сельскохозяйственного производства. Такая система, включающая в себя центральный земельный банк, могла бы выпускать долгосрочные облигации под залог земли, предусматривать постепенное погашение долга, нерасторжимость ипотечной сделки со стороны кредитора без основательных на то причин, действовать при государственном участии. Учитывая политическое противостояние в части закрепления частной собственности на землю, целесообразно было бы определить земельный банк единственным кредитором и залогодержателем земли. Так, еще в начале века ипотечные банки действовали под строгим контролем государства, а большая часть заложенной недвижимости находилась в Крестьянском поземельном банке, что способствовало закреплению земли за реальным эффективным собственником. Через земельный банк могла бы реализовываться программа государственной поддержки сельскохозяйственного производства.
Развитие ипотечного кредитования оказывает положительное влияние на преодоление социальной нестабильности, которая обычно сопровождает экономический кризис. С одной стороны, развитие ипотечного кредита способно смягчить последствия безработицы: вследствие жесткой территориальной привязки строительства в производство вовлекаются дополнительные местные трудовые ресурсы. Кредитование под залог недвижимости также содействует мобильности трудовых ресурсов. В странах с неразвитым ипотечным кредитованием нет свободы выбора места жительства. Таким образом, очевидно влияние ипотеки на решение проблемы занятости.
С другой стороны, одной из важнейших предпосылок достижения социальной стабильности является удовлетворение потребностей населения в жилье. Человек, имеющий собственный дом или квартиру, психологически более устойчив, он имеет возможность создать семью, растить детей. Обеспечение хорошими жилищно-бытовыми условиями приводит и к улучшению здоровья нации, увеличению продолжительности жизни, что, в свою очередь, повышает трудоспособность населения.
