Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Ипотека и расширенное воспроизводство жилищного фонда в условиях экономического роста 10
1.1. Жилье в социально-экономической системе страны 10
1.2. Ипотечный жилищный кредит и его сущность 21
Глава 2. Институционально-экономический механизм реализации жилищной ипотеки и его совершенствование 37
2.1. Природа и специфика институционально-экономического механизма жилищной ипотеки 37
2.2. Основные направления совершенствования институционального механизма ипотечного жилищного кредитования 55
Глава 3. Ипотека и рынок жилья . 89
3.1. Жилищный рынок: состояние и тенденции 89
3.2. Платежеспособный спрос населения и ипотека 103
Заключение 124
Список использованной литературы 132
Приложение 142
- Жилье в социально-экономической системе страны
- Ипотечный жилищный кредит и его сущность
- Природа и специфика институционально-экономического механизма жилищной ипотеки
- Жилищный рынок: состояние и тенденции
Введение к работе
Актуальность темы исследования просматривается как в теоретическом, так и в практическом аспекте. Если иметь в виду первое, то следует признать, что в российской экономической науке проблема ипотеки рассматривалась ранее применительно к капиталистическим странам, исходя из марксистской методологии. Коренные изменения в экономической системе России, переход к рыночной модели вызвали необходимость изучения таких социально-экономических институтов, которые ранее отсутствовали, к числу которых относится жилищная ипотека. Зарождение этого института в Российской Федерации происходит в условиях тяжелого социально-экономического кризиса, когда остаются и продолжают действовать пережитки административно-командной системы. В этой обстановке становится особенно актуальным разработка теории ипотеки применительно к трансформационной экономике и определение места и роли этого процесса в общественном воспроизводстве.
Ипотека традиционно служит в странах с развитой рыночной экономикой одним из важнейших инструментов обеспечения нормального функционирования финансово-экономического механизма, поддержания на должном уровне платежной дисциплины, надежной гарантией прав и законных интересов кредиторов, наиболее эффективным способом перехода ресурсов в руки рентабельно действующих собственников.
Ипотека обеспечивает решение такой важной стратегической задачи, как расширенное воспроизводство жилищного фонда страны. Эта задача является ключевой в связи с растущим износом жилищного фонда. Интенсивное выбытие жилищного фонда достигает почти 50 % вновь введенного в строй жилья и это притом, что обеспеченность жильем в нашей стране значительно уступает многим странам мира.
Отсюда исключительность ипотеки в трансформации рыночной экономики в социально-рыночную экономику.
Число и качество научных исследований, посвященных проблемам ипотеки, совершенно неадекватны масштабу, сложности и актуальности имеющихся проблем. Существующие публикации, особенно в периодической печати, носят повествовательный или обзорный характер и, как правило, только фрагментарно освещают отдельные стороны зарубежных моделей ипотечного жилищного кредитования.
Все это является серьезным сдерживающим началом для становления и развития жилищной ипотеки.
Степень разработанности проблемы. Вышесказанное не означает отсутствия теоретических и практических разработок по проблемам ипотеки. Однако приходится признать, что западная экономическая мысль в этой области значительно ушла вперед.
Теоретические разработки западных экономистов позволили выдвинуть ряд моделей ипотечного кредитования. Они известны как американская и немецкая. Заслуживают внимания работы, посвященные развитию рынка ипотечных ценных бумаг, страхованию ипотеки. Отдельно надо сказать об ипотечном законодательстве, которое имеет длительную историю.
В своем исследовании мы используем те выводы, которые сделали западные ученые в области развития ипотеки, и все то ценное, что внесли в экономическую науку, в развитие ее методологии такие ученые, как Дж. Кейнс, К. Маркс, А. Смит, Д. Рикардо, М. Фридмен, Ф. Хайек, В. Леонтьев.
В ходе работы мы также опирались на быстро развивающуюся отрасль знания - экономику недвижимости. В трудах Дж. Фридмена, Н. Ордуэя, Л. Эллвуда обобщен и систематизирован огромный опыт по функционированию рынков недвижимости, жилья, развития ипотеки. Надо упомянуть также имена Дж. Даниэля, Р. Страйка, Г. Поляковского - авторов интересных работ по экономике жилья.
Из вышедших недавно работ по ипотеке следовало бы выделить труды отечественных ученых: Н. Косарева, Н. Пастухова, Н. Рогожкина,. Н. Рогова. Проблемами экономики жилья занимались Г. Белкина, Н. Калинин, Н. Ноздрев, Л. Чернышов.
Отмечая их заслуги, приходится признать, что ипотечный жилищный кредит не был в достаточной степени объектом изучения с позиции фундаментальной экономической теории. Не обращалось достаточного внимания на социальные аспекты ипотеки, что особенно важно в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ и курсом Правительства РФ на экономический рост. Все это заставило по-новому взглянуть на проблемы ипотеки с позиции выявления еще неиспользованных резервов в этой области, корректировки жилищной политики.
Цели и задачи исследования. Целью диссертационного исследования является политэкономический анализ системного возникновения, становления и развития жилищного ипотечного кредита как объективно обусловленной формы экономической деятельности, соответствующей глубине и размаху преобразований в рыночной экономике.
Исходя из этого, поставлены следующие задачи в исследовании:
1. Определить сущность ипотечного жилищного кредита как экономической категории, его связь с основными институтами рыночной экономики (банками, инвестиционными, страховыми компаниями и т.д.) в целях нахождения способов оптимизации кредита.
2. Выяснить место ипотечного жилищного кредита в формировании и реализации жилищной политики как составной части социально- экономической политики государства на современном этапе.
3. Раскрыть сущность институционально-экономического механизма жилищной ипотеки, охарактеризовать его основные элементы, структуру, функции, болевые точки развития и способы их устранения.
4. Предложить комплекс мер по совершенствованию институционального механизма жилищной ипотеки в связи с относительной неразвитостью банковской системы, первичного и вторичного рынков ипотечных кредитов.
5. Выявить те общие социально-экономические факторы и ситуации, которые влияют на развитие ипотеки (инфляция, доходы населения и т.д.), и определить возможность управления ими.
Объектом исследования диссертационной работы является система экономических отношений в сфере ипотеки и ее воспроизводство в целях стимулирования социально-экономических процессов в сфере жилья.
Предметом исследования выступают конкретные формы ипотечных отношений, ипотечного кредита и жилищной ипотеки, диалектика их развития и институциональный механизм их реализации.
Методологической и теоретической базой исследования являются теории, концепции, выводы, предложения, содержащиеся в научных публикациях российских и зарубежных экономистов по рассматриваемым проблемам.
В диссертационном исследовании использовались методы системного анализа и синтеза, сравнительного субъектно-объектного, экономического и статистического анализа, принципы единства экономической теории, политики и практики.
Эмпирическая база представлена документами законодательных органов власти, директивными указаниями Президента и Правительства РФ, официальными данными Госкомстата РФ, Госстроя, Министерства труда и социального развития РФ, ведомственными нормативными актами, фактическим материалом, опубликованным в зарубежной и отечественной литературе и периодической печати.
Основные положения диссертации, выносимые на защиту
1. Происходящая трансформация социально-экономических отношений в нашей стране с конца XX в. в качественно иную, рыночную систему представляет собой длительный процесс, составной частью которого является развитие ипотеки с ее множественными институтами и связями. Без этого нельзя говорить об окончательном становлении рыночной системы.
2. Социально-экономический эффект ипотеки, будучи органическим составным элементом рыночных отношений, дополняет и развивает их, способствует развитию рынка капиталов, укрепляет финансово- инвестиционную базу экономики. Речь идет о расширении рынка товаров и услуг в строительстве и тем самым об усилении мультипликационного эффекта этих сфер на экономику страны.
Это концептуальное положение не нашло отражения в работах по фундаментальной экономической и прикладной экономической теории.
3. В то время как в экономической литературе говорится об американской и немецкой моделях ипотеки, вьщвигается и обосновывается положение об отечественной, российской модели ипотеки и дается ей характеристика, что позволяет более взвешено подходить к разработке ипотечной политики, не копируя зарубежный опыт.
4. Значимость ипотеки возрастает в силу исключительного влияния ее на социальные процессы, что не всегда находило отражение в научной литературе. Отсюда акцент в работе сделан на социальные функции ипотеки, которая обеспечивает доступность жилья, дается социально-экономическая характеристика этой категории.
5. Успех в развитии ипотеки будет все больше зависеть от конструкции институционально-экономического механизма ипотеки, теоретические основы которого стали относительно недавно разрабатываться и не нашли своего целостного отражения в нормативных актах государства. Предлагаются меры по преодолению этих недостатков в связи с принятием нового Жилищного кодекса РФ.
6. Вьщвигается положение, что развитие ипотеки не может определяться лишь степенью совершенствования институционально-экономического механизма ипотеки, а зависит от состояния макроэкономической ситуации, уровня доходов населения и тенденций в этой области, что не отражается достаточным образом ни в теории, ни на практике.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в предлагаемой автором концепции федеральной политики в области жилищной ипотеки и соответствующей ей модели институционально-экономического механизма.
Элементы научной новизны состоят в следующем:
- рассмотрена система отношений в сфере ипотеки с точки зрения субъектов этих отношений и их экономических интересов, отношений по # поводу прав собственности на объект жилья, расширения границ частной формы собственности и создания в этой связи ипотечных институтов, которые отражали бы в себе целенаправленное воздействие государства и одновременно развитие рыночных начал;
обоснована и научно доказана роль ипотеки в системе воспроизводственных процессов, выявлена ее социальная функция, реализация которой способствует укреплению экономической, политической и социальной стабильности в обществе;
сформулированы основные требования к формирующемуся институционально-экономическому механизму ипотеки;
- раскрыт механизм функционирования рынка ипотечных кредитов, определена его количественная и качественная определенность в системе ипотечных экономических отношений;
- разработаны научно-методологические подходы к определению категории «доступное жилье».
Использование средних величин не дает полного представления об остроте проблемы. Предлагается дифференцированный подход к определению категории «доступное жилье» с точки зрения доходов отдельных групп населения, условий регионов, состояния субсидий;
- выработан системный подход к анализу рынка жилья (первичного, вторичного) в связи с развитием ипотеки и возникновением на этом рынке новых форм привлечения сбережений населения (жилищно-строительные кооперативы и т.д.), конкурирующих с ипотекой.
Теоретическая и практическая значимость работы заключается в том, что ее основные положения и выводы могут быть использованы для дальнейших комплексных исследований отношений в сфере ипотеки и разработке конкретных мероприятий по совершенствованию экономико-правового механизма на федеральном уровне, а также субъектов федерации в условиях действия нового Жилищного кодекса РФ. Материалы исследования могут использоваться в высших учебных заведениях при изучении различных разделов фундаментальной и прикладной экономической теории.
Апробация и внедрение результатов исследования
Результаты исследования представлены и получили положительную оценку на различных совещаниях, проводимых в рамках субъектов федерации, на научно-практических конференциях (РГСУ), семинарах, проводимых Центром экономики жилья при Ростовском государственном строительном университете для работников банков, страховых и риэлтерских организаций.
Автор принимал непосредственное участие в разработке проекта республиканской целевой программы «Ипотечное жилищное кредитование в Республике Ингушетия на 2004-2010 годы».
Результаты исследования изложены в 6 публикациях общим объемом 5,5 п.л.
Структура диссертации отражает цель, логику исследования и последовательность решения поставленных задач. Она состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка и приложения.
Жилье в социально-экономической системе страны
Прежде чем говорить об ипотеке и экономическом механизме, обеспечивающим ее реализацию, хотелось бы определить место жилья в социально-экономической системе1.
В экономической науке жилье традиционно рассматривается как важное условие воспроизводства рабочей силы. Проблема же воспроизводства рабочей силы в учебной и научной литературе 90-х гг. в нашей стране практически не обсуждалась. Это во многом было связано с неприятием некоторыми учеными термина "рабочая сила". Говорят о продаже труда, а не о продаже рабочей силы, что заставило многих отказаться от этого термина. В действительности, чтобы продать свой труд, рабочий должен обладать физическим и духовным потенциалом. Этот потенциал затрачивается и, значит, должен воспроизводиться2.
В ряде случаев проблему воспроизводства рабочей силы подменяют проблемой человеческого капитала3.
Бесспорно, между этими понятиями есть связь. Однако первичной категорией является рабочая сила, которая при определенных условиях превращается в капитал. Поэтому проблему воспроизводства рабочей силы нельзя исключить из рассмотрения4.
Жилье обеспечивает воспроизводство физических и духовных способностей, защиту человека от негативных природных явлений, способствует сохранению здоровья, создает необходимые предпосылки для развития домашнего хозяйства, с помощью которого удовлетворяются многие потребности человека.
Значение домашнего хозяйства всецело вытекает из существующих условий проживания населения нашей страны. Большая территория, низкая плотность населения, отсутствие дорог, удаленность жилья от торговых и промышленных центров делали крайне необходимым ведение домашнего хозяйства. Это относилось в первую очередь к жителям села. Уже в 70-80-е гг. во многих регионах страны стали появляться заброшенные села вследствие отсутствия там жилых элементарных удобств.
Сегодня такое положение является типичным даже в обжитых центрально-европейских районах страны. Ограниченные возможности ведения домашнего хозяйства на селе и кризисное положение многих кооперативных и государственных предприятий не позволят селу выйти из экономического тупика. Одним из условий этого является развитие жилищного строительства.
Значение домашнего хозяйства возросло и в городе. Городские жители не только малых, средних, но и больших городов-мегаполисов вынуждены заниматься сельскохозяйственным трудом, а это требует строительства различных типов жилых строений, подсобных помещений для хранения, переработки производимой продукции, как на селе, так и в городе. Стало традиционным, что часть жилья городские жители используют для организации различного рода мастерских, торговых предприятий и предприятий сферы обслуживания. Конечно, это предполагает увеличение жилой площади, ремонт, реконструкцию помещений.
Развитие предпринимательства на базе домашнего хозяйства вдвойне выгодно государству. Во-первых, оно освобождается от необходимости осуществлять экономическую и социальную помощь отдельным группам населения, что позволяет экономить бюджетные средства, а во-вторых, население, занятое предпринимательством, платит налоги, что увеличивает доходную часть бюджета.
Особо следует сказать о домашних хозяйствах пригородной зоны, которые снабжают население города многими сельскохозяйственными продуктами, облегчая тем самым положение на рынке в неблагоприятные погодные условия, лимитирующие работу транспорта. В экономической науке относительно лишь недавно стали говорить о значении домашнего хозяйства. Однако в имеющихся работах не отмечается, что его развитие во многом определяется состоянием жилищного фонда, его расширением, реконструкцией.
Жилье обусловливает возможность и функционирование такого первичного и основополагающего института для развития общества, как семья. Неудовлетворительное состояние жилищного фонда стало причиной кризисных явлений в российских семьях со всеми вытекающими последствиями: низким демографическим ростом, снижением продолжительности жизни населения, углубляющимся конфликтом между поколениями, снижением морального уровня населения.
Демографические процессы, связанные с обновлением рабочей силы, принадлежат к числу самых продолжительных воспроизводственных процессов, требующих особого внимания. По прогнозам демографов, в Российской Федерации через 15-20 лет численность населения в трудоспособном возрасте резко сократится. Это наиболее заметная сторона сложного процесса изменения возрастной структуры населения.
Доля лиц старше 60 лет увеличится на 25 %. Если к ним добавить детей моложе 18 лет (еще 20 %), то в трудоспособном возрасте окажется только половина населения. Это может иметь серьезные негативные последствия для экономики, так как абсолютное и относительное увеличение числа людей, потребляющих, но не производящих материальные блага, может замедлить рост уровня жизни в целом. Выходит, что развитие экономики определяется не только инвестициями, но и улучшением демографической ситуации.
Низкие темпы прироста населения по стране заключают в себе большой удельный вес детей нездоровых, унаследовавших от родителей многие болезни. Составить общее представление о причинах такого положения достаточно сложно. Однако имеющиеся наблюдения на местах, осуществляемые медицинскими учреждениями, особенно среди беженцев-переселенцев из бывших советских республик, показывают, что одной из причин высокой детской заболеваемости являются крайне неудовлетворительные жилищные условия.
Ипотечный жилищный кредит и его сущность
Представление о том, что такое ипотечный жилищный кредит и каков экономико-правовой механизм, обеспечивающий его развитие, может быть получено, если рассматривать ипотеку как определенную экономическую категорию. Несмотря на значимость проблемы, ей не уделялось должного внимания в научной литературе нашей страны в политэкономическом аспекте. В учебниках по экономической теории и рыночной экономике, финансам, кредиту и денежному обращению, вышедших в период 1991-2004 гг. ипотека как экономическая категория не упоминалась1.
В вышедших в период с 1992 по 2003 г. учебниках и учебных пособиях по экономике и управлению недвижимостью также довольно редко говорится об ипотеке .
Если говорить о монографической литературе, то и здесь по существу можно сказать лишь об отдельных работах, где рассматривались практические аспекты развития ипотеки3. Большое количество публикаций в периодической печати относится к журналам «Деньги и кредит», «Финансы», «Банковское дело», «Страховое дело». Однако в этих работах авторы рассматривают отдельные, конкретные прикладные вопросы ипотеки, но не с точки зрения фундаментальной экономической теории и системного подхода, что ограничивает возможность представления о роли и месте ипотеки.
В то же время за рубежом проблема ипотеки относилась к числу наиболее актуальных. Большой вклад в ее изучение внесли ученые США, Германии, Англии. Если иметь в виду практическую сторону, то за рубежом сформировались и были опробованы две модели ипотечного кредитования, которые получили широкое признание.
При изучении ипотеки следует концентрировать внимание на ее экономическом, социальном, правовом аспекте.
В экономическом аспекте ипотека - это система экономических отношений, которая обеспечивает возможность получения ее участниками прибавочного продукта (банкиры, инвесторы и т.д.) и потребительского блага -жилья (заемщики). Ипотека неразрывно связана с частной собственностью, порождена ею, предполагает постоянный оборот имущественных прав на недвижимость.
Ипотека - составная часть рыночных отношений. Она связана с такими структурами рынка, как рынки недвижимости и капиталов. Здесь действуют законы стоимости, спроса и предложения, конкуренции. Действие этих законов как в целом, так и в области ипотеки ведет к дифференциации в материальном положении участников этих отношений. Здесь возможен монополизм и неоправданное обогащение.
Ипотека органически связана с финансово-кредитной системой. Она позволяет привлечь дополнительные финансовые средства у населения в условиях дефицита государственного бюджета, отсутствия достаточных инвестиционных средств у предприятий. При этом аккумуляция этих средств происходит в более приемлемых формах, чем обычно между кредитором и заемщиком, так как последний является свидетелем и участником решения актуальной для него проблемы - получения жилья.
Социальный аспект ипотеки менее всего обнаруживается в имеющихся работах, хотя значимость его высока особенно в нашей стране в обстановке возможного наращивания кризисных явлений в жилищной сфере, большого разрыва в обеспечении жильем как отдельных социальных групп населения в рамках различных территорий, так и с учетом оценки ситуации в этой области в нашей стране и зарубежных странах.
Социальные аспекты в экономической науке и нормативных актах затрагивались лишь с позиции оказания помощи в получении кредита военнослужащим, молодым семьям. Однако население страны включает в себя не только эти категории. Нельзя забывать также о том, что существуют депрессивные районы, население которых испытывает большие трудности с жильем и одновременно характеризуется высоким демографическим ростом и низкой занятостью (автономные республики Южного федерального округа).
Однако в работах по социальной защите населения вопросы ипотеки не затрагиваются. Рассматривается положение о доходах, занятости, выплатах заработной платы, пенсионном обеспечении. Проблемы жилья, ипотеки остаются вне поля зрения1.
Юридическое содержание ипотеки предполагает систему законодательных норм, которые закрепляют существующие экономические отношения, обеспечивают ясное их толкование, исключают возможность произвола в применении законодательных норм.
Успех в процессе познания любой экономической категории во многом определяется научно обоснованным выбором методологии исследования. Это целый спектр проблем. Прежде всего хотелось бы обратить внимание на следующее. Познание всякой категории довольно сложно, о чем свидетельствует история изучения такой категории, как товар. Известны различные подходы к определению ценности товара у представителей теории трудовой стоимости и маржиналистов. То же самое может быть отнесено и к рассмотрению такой категории, как цена, где, с одной стороны, высказывалась точка зрения, что цена есть денежное выражение стоимости, с другой -отмечалось, что цена зависит от спроса и предложения, а третья точка зрения (А. Маршала) пыталась примирить сторонников теории трудовой стоимости и маржиналистов.
Природа и специфика институционально-экономического механизма жилищной ипотеки
Проблема хозяйственного механизма то возникает, то исчезает в экономической науке. Одно из определений гласит:
«Хозяйственный механизм - это совокупность организационных структур и конкретных форм и методов управления, а также правовых норм, с помощью которых реализуются действующие в конкретных условиях экономические законы, процесс воспроизводства»1.
«Хозяйственный механизм — это понятие, охватывающее организационно-хозяйственные и социальные аспекты экономики, выражающее взаимодействие соответствующих структур и регуляторов, которые в совокупности обеспечивают функционирование экономической системы»2.
К сожалению, в других справочниках, изданных в 90-е гг. не было обнаружено определение понятия «хозяйственный механизм»3.
В учебниках по экономической теории, изданных в пореформенный период, хозяйственный механизм как категория рассматривался недостаточно4.
Все это, на наш взгляд, отрицательно влияет на изучение воспроизводственных процессов в рыночной экономике.
В современных экономических журналах, таких как «Вопросы экономики», «Экономист» и «Российский экономический журнал» за 2000-2003 гг. отсутствуют статьи, посвященные хозяйственному механизму.
О хозяйственном механизме ипотеки обычно говорят как об институционально-экономическом механизме. В экономической науке эта проблема еще не получила достаточного освещения, хотя бы потому, что проблема ипотеки как в теоретическом так и практическом аспекте относится к числу еще слабо разработанных. Это не означает, что ничего не сделано в формировании представления об институциональном механизме ипотеки1.
Отмечая позитивное значение этих работ, приходится признать, что их авторы касались лишь отдельных вопросов развития институционального механизма, а не рассматривали его как экономическую категорию.
Мы в своем исследовании попытаемся рассмотреть институционально-экономический механизм ипотеки как научную категорию. Перед нами стоит задача определить содержание этой категории. При этом мы будем исходить из того, что понятие ипотеки как категории и институционального механизма, с одной стороны, взаимосвязаны, а с другой - различны. При рассмотрении ипотеки как экономической категории, акцент делается на выяснении субъектов, их интересов. Когда же речь идет об институциональном механизме ипотеки, то возникают вопросы, каковы те конкретные формы организации деятельности этих субъектов, их взаимодействия, которые могли бы обеспечить возможность реализации объективно складывающихся отношений по поводу ипотеки. Образно говоря, институциональный механизм - это тот способ, с помощью которого можно было бы обеспечить осуществление функций ипотеки. Поэтому, если при рассмотрении ипотеки как экономической категории акцент делался на социально-экономической стороне проблемы, то в данном случае - на организационно-экономической и управленческой.
Историческая практика показывает, что именно второй аспект проблемы является более сложным, так как речь идет о реализации отношений в условиях, которые не всегда можно предвидеть. Природа институционально-экономического механизма ипотеки такая же, как и самой категории «ипотека», а именно, частная собственность и развивающиеся на этой основе денежно-кредитные отношения. Все составные элементы этого механизма должны этому способствовать.
Институциональный механизм должен выполнять функции: 1) формирования условий для развития жилищного строительства путем привлечения инвестиций в сферу материального производства; 2) обеспечения возврата заемных средств; 3) стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны или юридически невозможны; 4) обеспечения гарантий от банкротства залогодателя; 5) формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ценных ипотечных бумаг; 6) укрепления и расширения финансовой системы государства; 7) реализации социальных функций, связанных с воспроизводством человека и работника.
Институциональный механизм ипотеки представляет собой систему одновременно обособленных в силу разделения труда и выполняемых функций институтов (банков, риэлтерских организаций, нотариальных контор и т.д.) и в то же время взаимосвязанных между собой. Возникает необходимость увязки деятельности не только юридических, но и физических лиц, связанных ипотекой. В противном случае институциональный механизм ипотеки будет давать сбои. Центральное место здесь занимает банк и его взаимоотношения с заемщиком, участие на первичном и вторичном ипотечном рынке. Институционально-экономический механизм ипотеки должен предусматривать согласование экономических интересов всех участников ипотечного процесса.
Это довольно сложная проблема, так как участники этого процесса как бы находятся в различных "весовых категориях". С одной стороны, это -физические лица, которые заинтересованы в минимизации условий ипотечного кредита, а с другой - юридические - банки, инвесторы, которые заинтересованы в получении прибыли.
Жилищный рынок: состояние и тенденции
Ипотека как категория рыночного хозяйства органически связана с развитием жилищного рынка. В новом Жилищном кодексе определено, что приобретение жилья осуществляется на рынке. Рынок жилья — сложная взаимосвязанная структура, включающая в себя разнообразные сегменты объектов жилищного фонда и создаваемых ими жилищных услуг1.
Жилье как товар имеет свои специфические особенности. Во-первых, выступая как благо первой необходимости, жилье в то же время имеет ярко выраженные черты престижного товара, который свидетельствует о социальном статусе владельца. Во-вторых, приобретение жилья можно рассматривать как способ вложения капитала. Жилье имеет высокую капитальную стоимость и, следовательно, цену. В-третьих, жилье относится к числу товаров, которые приобретаются не постоянно, а по мере накопления денежных средств. В-четвертых, жилье - долговечный товар. Поэтому общество порою заинтересовано в строительстве более перспективных и дорогих домов (квартир), чем это диктует текущий платежеспособный спрос. Долговечность жилья превышает аналогичные показатели практически у всех иных товаров. В-пятых, жилье - один из немногих видов товаров, который сохраняет свою стоимость и ценность в течение очень длительного срока, времени использования. Стоимость жилья при наличии определенных условий даже может возрастать со временем. В-шестых, жилье имеет большую залоговую ценность и часто используется его владельцами для расширения своих инвестиционных возможностей. Состояние жилищного фонда, качество жилищно-коммунальных услуг и развитость рынка жилья оказывают существенное влияние на инвестиционный климат в местности, где оно построено. Повышение степени обеспеченности жильем и улучшение его качества способствуют росту потребления других товаров длительного пользования, что в итоге приводит к изменению структуры экономики страны. Жилье, как было сказано выше, несет в себе огромный мультипликационный эффект. Увеличение жилищного строительства влечет за собой подъем производства в различных отраслях экономики.
В учебной литературе внимание к рынку жилья недостаточно. В учебниках по экономической теории и экономике строительства о рынке жилья почти не говорится. Этот же недостаток присущ и учебникам по маркетингу1.
Позиции спроса на жилищном рынке выражают семьи и отдельные граждане в качестве покупателей или арендаторов жилья. Они могут объединяться в жилищно-строительные кооперативы, кондоминиумы или различные ассоциации, имеющие целью защиту общих интересов своих членов на жилищном рынке (например, ассоциации квартиросъемщиков, ассоциации владельцев жилья, проживающих в собственных домах, ассоциации арендаторов).
В странах с развитой рыночной экономикой удовлетворение потребности населения в жилье обеспечивается с помощью рынка. Это предполагает высокий уровень индивидуальных доходов людей (и соответственно их платежеспособности), дающий возможность удовлетворять не только текущие, но и вновь возникающие потребности в жилье с помощью развитого жилищностроительного рынка. Семьи с высоким и средним достатком планируют свои потребности в жилье и реализуют их по мере накопления сбережений. Высокая стоимость жилья также способствует тому, что домохозяйства используют его покупку как способ накопления и сбережения своих средств от инфляции. Малообеспеченные слои населения с низкими доходами удовлетворяют свои потребности в жилье с помощью государственной поддержки, которая гарантирует им минимальный стандарт обеспеченности жильем. Государство берет на себя ответственность за создание так называемого социального сектора жилья, наличие которого позволяет предоставить малодоходным группам населения жилье, соответствующее человеческому достоинству, на условиях найма (аренды) по низким, дотационным ценам. Структура рынка жилья включает: объекты жилья; субъекты рынка; процессы функционирования рынка; механизмы (инфраструктуру) рынка. Если иметь в виду физических лиц, то их можно условно разбить на следующие группы: 1. Лица, имеющие минимальные доходы, но располагающие значительной жилой площадью. 2. Лица, продающие жилье в целях приобретения с учетом доплаты жилья большей площади. 3. Лица, покидающие страну, данный регион, город по различным обстоятельствам. 4. Лица, не имеющие постоянных доходов и в силу этого вынужденные продавать жилье. 5. Лица, не способные эксплуатировать жилье (коттеджи, дачные домики) в силу возрастных причин, отдаленности этих объектов и т.д. Спрос и предложение в жилищном секторе представляют разнообразные субъекты, относящиеся к различным институциональным формам. Со стороны предложения в первую очередь выступают организации-застройщики (девелоперы), руководящие процессом строительства, выбирающие функции и вид использования создаваемых помещений. Также в качестве субъектов предложения могут рассматриваться домовладельцы, предоставляющие жилье в аренду. В качестве домовладельцев могут выступать государственные или муниципальные агентства, частные организации, кооперативы, частные лица. Сюда же следует отнести строительные компании, специализированные эксплуатационные компании, муниципальные жилищные компании, строящие и эксплуатирующие жилье. Так как рынок жилья тесно связан с рынком земли, огромное значение в сфере предложения жилья отводится землевладельцам, а также органам, регулирующим характер землепользования и застройки.
На первичном рынке продавцами жилья являются, как правило, крупные и средние строительные фирмы. Если говорить о предложении жилья на первичном рынке, то следует рассмотреть ситуацию, возникшую здесь. Начиная с 2000 г. происходил постоянный рост объемов жилищного строительства.
