Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Жилищные отношения и механизмы их функционирования в условиях административно-командной и рыночной систем
1.1. Система жилищных отношений 10
1.2. Механизм функционирования жилищной системы в условиях административно-командной системы 28
1.3. Зарубежный опыт управления системой жилищных отношений в условиях рыночной экономики
ГЛАВА 2. Реформирование жилищных отношений при переходе к рынку
2.1. Изменения в системе жилищных отношений в условиях смены общественных систем 73
2.2. Основные направления реформирования жилищных отношений при переходе к рынку 93
2.3. Концепция реформирования жилищных отношений г. Тюмени 121
Заключение 146
- Механизм функционирования жилищной системы в условиях административно-командной системы
- Зарубежный опыт управления системой жилищных отношений в условиях рыночной экономики
- Изменения в системе жилищных отношений в условиях смены общественных систем
- Основные направления реформирования жилищных отношений при переходе к рынку
Введение к работе
На рубеже XX и XXI веков в России осуществляется сложный и противоречивый процесс трансформации общественной системы, в рамках которого происходят глубокие преобразования в системе жилищных отношений. Направлением этого процесса является создание рынка жилья и жилищных услуг, что коренным образом меняет всю жилищную систему.
Жилищная система в современных условиях выполняет важную роль в решении задач по развитию общества в целом. Ее основная функция состоит в удовлетворении потребности человека в жилье, которая на протяжении всей истории человечества остается для большинства людей одной из самых острых и трудно разрешимых проблем. Рост тарифов на услуги при снижении их качества, нехватка финансовых ресурсов, изношенность основных фондов характеризуют жилищную систему как сферу социального напряжения.
Отсутствие экономически обоснованных механизмов
функционирования жилищных отношений в переходный период, а также слабая, постоянно меняющаяся и весьма противоречивая законодательно-правовая база не в состоянии ускорить становление и развитие жилищных отношений в России. Не может не влиять на современное положение этой сферы слабая разработанность теоретических основ жилищных отношений и форм их проявления в хозяйственной практике.
В этих условиях исследование жилищных отношений, их структуры и механизмов реализации, а также разработка конструктивных предложений по реформированию системы жилищных отношений, адекватных сложившейся ситуации, приобретает всестороннее значение - экономическое, социальное и политическое. Только определив теоретическую основу для изучения жилищных отношений, можно анализировать конкретные механизмы функционирования жилищной системы в условиях различных общественных систем. Теория функционирования системы жилищных отношений является
базой для разработки направлений реформирования жилищных отношений в условиях смены общественных систем. Коренные преобразования, происходящие сегодня в России, требуют рассмотрения реформирования системы жилищных отношений как динамичного процесса решения проблем, выдвигаемых жизнью.
В этой связи предпринятое нами исследование системы жилищных отношений является актуальным и своевременным.
Степень разработанности проблемы. Проблемы функционирования жилищной системы в отечественной науке дореформенного периода рассматривались преимущественно в рамках исследований социальной инфраструктуры. Можно выделить два основных течения в данном направлении. К первому относятся исследования по теоретическим и методологическим вопросам развития отраслей социальной инфраструктуры -работы Э.М. Агабабьяна, С.С. Носовой, Б.Н. Хомелянского, А.Ю. Шарипова, В.И. Дриц, А.И. Кочерги, Ж.Т. Тощенко и других. В исследованиях другого течения внимание ученых сконцентрировано на аспекте функционирования отдельных отраслей социальной инфраструктуры - работы В.М. Рутгайзера, Т.И. Корягиной, Л.И. Якобсона и других.
Различные аспекты строительства жилья и его текущего функционирования, а также проблемы планирования и управления жилищной системой изучаются конкретной экономикой в основном с технической и организационной точки зрения. По эти вопросам можно выделить работы А.И. Безлюдова, А.П. Иванова, М.Л. Крупицкого, В.М. Кузовчикова и других.
В зарубежной экономической литературе рассматриваются преимущественно механизмы функционирования рынка жилья и жилищных услуг. Исследуются спрос и предложение на рынке жилья и жилищных услуг и их взаимодействие, земельные аспекты жилья и его основные черты как предмета собственности, качество жилья и государственная жилищная политика. Этим проблемам посвящены работы С. Брауна, Нейджи, П. Редфена,
П. Ди Сальво и других. Исследования по перечисленным проблемам нашли свое отражение в новой отрасли знаний - жилищной экономике, науке о том, как производители и потребители жилья принимают свои решения.
С проведением современных реформ в жилищной системе России появились работы отечественных ученых, посвященные анализу особенностей функционирования этой сферы в новых для России переходных условиях. Среди работ по этим проблемам можно выделить работы Н. Косаревой, В.В. Авдеева, Л.Н. Чернышова, О.Э. Бессоновой.
Особо следует выделить диссертацию Л.Ю. Руди. Эта одна из первых работ политико-экономического характера, в которой разрабатывается теоретическая база для исследования сущности жилищных отношений в переходных условиях и дается их трактовка. Однако Л.Ю. Руди рассматривает не весь комплекс отношений, а концентрирует внимание на отношениях, возникающих в процессе воспроизводства жилья. В целом же проблема находится на начальном этапе исследования.
Итак, выбор темы диссертационного исследования предопределен недостаточной разработанностью проблем жилищных отношений и ее практической значимостью в процессе трансформации общества. Вышеизложенное позволяет сделать вывод об актуальности избранной темы исследования как в теоретическом, так и в прагматическом аспектах и постановке ее на защиту в качестве кандидатской диссертации.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационной работы состоит в исследовании системы жилищных отношений в процессе производства и потребления жилищных услуг, в анализе форм проявления жилищных отношений в реальной экономике, а также в выработке конкретных предложений по реформированию системы жилищных отношений в условиях смены общественных систем.
Реализация цели исследования обусловила постановку и решение следующих задач:
- исследование жилищных отношений как политико-экономической категории и обоснование авторской трактовки;
- выявление сущности и форм проявления жилищных отношений;
- раскрытие противоречий, присущих системе жилищных отношений в условиях перехода к рынку;
- обоснование категории «хозяйственный механизм» жилищной системы с собственной позиции;
- раскрытие понятия «жилищный интерес», исследование системы жилищных интересов с точки зрения различных субъектов хозяйствования;
- анализ механизма функционирования системы жилищных отношений в условиях административно-командной системы, раскрытие его положительных и отрицательных черт;
- исследование современного состояния жилищной системы, выявление основных проблем жилищной системы в условиях перехода к рынку;
- изучение зарубежного опыта управления системой жилищных отношений, выделение особенностей функционирования жилищной системы рыночного типа;
- выявление изменений в системе жилищных отношений в условиях смены общественных систем;
- обоснование основных направлений реформирования системы жилищных отношений при переходе к рынку;
- разработку концепции реформирования системы жилищных отношений города Тюмени.
Предметом исследования выступает система жилищных отношений во взаимосвязи и взаимодействии основных структурных элементов.
Объектом исследования являются организационно-экономические формы жилищных отношений в переходный период и в условиях развитой рыночной экономики.
Методология исследования. Результативность исследований
определяется в значительной степени их методологической основой. В диссертационной работе в силу ее направленности на всесторонний анализ системы жилищных отношений возникает необходимость в применении разнообразных подходов, принципов и методов, взаимно дополняющих друг друга. В ходе исследования нами применяется системный, функциональный методы, метод структурных уровней, абстрактно-логический и исторический подходы.
Теоретическую основу диссертационной работы составили труды отечественных и зарубежных экономистов и социологов по проблемам функционирования и развития жилищной системы; материалы научных сборников, научно-практических конференций; периодической печати. Для теоретического и практического обоснования ряда конкретных вопросов исследуемой проблемы использовались законодательные и нормативно-правовые акты Российской Федерации.
Информационной базой исследования послужили материалы Администрации города Тюмени о состоянии жилищной системы России, Тюменской области и города Тюмени; данные Тюменского областного комитета государственной статистики; результаты исследований, проведенных в жилищной системе города Тюмени в рамках разработки концепции развития жилищно-коммунального хозяйства города Тюмени; первичные материалы предприятий жилищно-коммунального хозяйства города Тюмени.
Научная новизна диссертационной работы состоит в комплексном исследовании жилищных отношений как целостной системы, а также в обосновании концепции по реформированию жилищных отношений при переходе к рынку.
Новизна результатов исследования заключается в следующем:
- дана авторская трактовка жилищных отношений как отношений между людьми по поводу производства и присвоения жилья и жилищных услуг, необходимых для удовлетворения их жилищных потребностей;
- проведен анализ структуры жилищных отношений на основе многоаспектной классификации с точки зрения различных фаз общественного воспроизводства, в зависимости от непосредственной или опосредованной связи с уровнем развития производительных сил, а также с точки зрения уровней хозяйствования и направления взаимодействия;
- раскрыто содержание понятия «хозяйственный механизм» жилищной системы, проведен анализ его структуры, выделены основные механизмы взаимодействия хозяйствующих субъектов, выявлены их интересы;
- проведено исследование механизмов функционирования системы жилищных отношений преимущественно, возникающих в процессе производства и потребления жилищных услуг, в условиях административно-командной и рыночной систем, выделены их особенности;
- на примере Тюменской области и города Тюмени дан анализ современного состояния жилищной системы, выявлены основные проблемы и обоснована необходимость реформирования жилищной системы;
- выявлено изменение жилищных отношений на основе коренных преобразований отношений собственности в условиях трансформации общественной системы в России;
- обоснованы основные направления реформирования жилищных отношений при переходе к рынку, которые включают в себя: формирование рынка жилищных услуг, на основе развития различных форм собственности в жилищной сфере и создание стабильных правоотношений, адекватных новым условиям хозяйствования;
- разработана концепция реформирования жилищных отношений города Тюмени, основой которой является создание новой структурной организации взаимоотношений субъектов жилищной системы.
Теоретическая и практическая значимость диссертационной работы. Теоретические положения и выводы диссертационного исследования могут применяться в преподавании курса экономической теории при изучении
тем «Общественное воспроизводство», «Отношения собственности в системе экономических отношений», а также специальных курсов по проблемам управления жилищной системой.
Разработанные в диссертации положения имеют не только теоретическое, но и прикладное значение. В процессе исследования были сформулированы практические предложения и рекомендации по реформированию жилищной системы города Тюмени, которые получили положительную оценку со стороны Администрации Тюменской области. Практическая значимость результатов исследования состоит так же в том, что содержащиеся в ней материалы могут быть использованы органами самоуправления других муниципальных образований при проведении реформы жилищной системы.
Апробация результатов исследования. Основные положения и выводы диссертации докладывались автором и обсуждались на международной научно-практической конференции, посвященной 25-летию ТГУ «Социально-экономические проблемы региона в переходный период», (Тюмень, 1998 г.), а также дважды на методологическом семинаре кафедры политэкономии и региональной экономики Тюменского государственного университета.
Автор принимала участие в разработке концепции развития жилищно-коммунального хозяйства города Тюмени в составе рабочей группы, созданной Центром регионального и муниципального нормотворчества по заданию Администрации города Тюмени.
Механизм функционирования жилищной системы в условиях административно-командной системы
Исследование системы жилищных отношений с точки зрения механизма функционирования позволило нам выделить два ее основных типа: первый тип - жилищная система с доминированием государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами, и второй тип - жилищная система рыночного типа.
Каждой исторически определенной общественной системе соответствует своя особая жилищная система. Для административно-командной экономики характерна жилищная система с доминированием государственного механизма обеспечения жильем и жилищными услугами. Наиболее завершенный вид все достоинства и недостатки этой системы приобрели в нашей стране.
В условиях административно-командной системы основным субъектом жилищных отношений являлось государство. Примерно 80% жилого фонда страны находилось в собственности государства. Квартирная плата представляла собой форму экономической реализации права собственности государства на жилой фонд. Вся жилищная система в значительной части финансировалась за счет дотаций государства. За счет населения погашалось только 1/4 расходов на текущее содержание жилья. Дотации государства имели тенденцию увеличиваться. Ввиду того, что изменялись технико-экономические требования к жилому фонду (повышение этажности зданий, сложность инженерных коммуникаций и т.д.), расходы на содержание и эксплуатацию жилого фонда возрастали. Это и определяло рост дотаций. Затраты на капитальный ремонт государственного жилого фонда финансировались полностью за счет государственного бюджета или средств предприятий в зависимости от того, принадлежит этот жилой фонд местным органам власти или каким-либо ведомствам.
Социальная политика в жилищной сфере была направлена на дотирование жилищного строительства и расходов по содержанию жилого фонда в крупных городах (в крупных городах большие темпы строительства). Следовательно, дотации получали преимущественно городские жители с высоким уровнем доходов. Принцип социальной справедливости нарушался.
Находясь в государственной собственности, жилье предоставлялось населению бесплатно. Принцип платности в приобретении жилья стал применяться только в период перестройки. В основном это касалось развития жилищных кооперативов, которым предоставлялись различные льготы, например, погашение государством части кредита на строительство, уменьшение суммы первого взноса, увеличение срока погашения кредита. Эти льготы предоставлялись в первую очередь кадровым работникам предприятия, молодым семьям, молодым специалистам и некоторым другим категориям населения.
Была предпринята попытка продать в личную собственность граждан жилье, в целях повышения трудовой активности и за счет более бережного отношения к собственному жилью, увеличения его срока службы. Предполагалось, что средства, вырученные от продажи квартир, будут зачисляться в местный бюджет, и их можно будет использовать только на развитие социальной инфраструктуры. Но из-за неотработанности правовых вопросов, связанных с правом собственности, это начинание в полной мере не было воплощено.
Вместе с развитием и повышением благоустройства жилого фонда росли и расходы на коммунальные услуги. Большую часть коммунальных расходов составляла оплата электроэнергии, затем шли расходы на отопление, водоснабжение и канализацию.
Хозяйственный механизм не стимулировал производителей коммунальных услуг к их рациональному предоставлению, а потребителей - к бережному потреблению. Деятельность производителей коммунальных услуг оценивалась по выполнению планового объема реализации услуг. Следовательно, предприятия коммунального хозяйства были заинтересованы в реализации как можно большего объема услуг, зачастую этот объем превышал потребности населения.
Отсутствие контрольно-измерительных приборов делало невозможным учет поставляемой потребителям продукции. Поэтому оплата коммунальных услуг (кроме электроэнергии) производилась не зависимо от потребления, по фиксированным ставкам. Это в свою очередь приводило к нерациональному потреблению коммунальных услуг.
Таким образом, выполнение планов коммунальными службами не означало удовлетворения услуг населения и развития этой сферы. Это еще раз говорит о не верном выборе системы показателей для контроля за работой коммунального хозяйства и формальности планирования в условиях административно-командной системы.
Для административно-командной системы характерно то, что предприятия могли формировать свою социальную инфраструктуру за счет общественных фондов потребления. Предприятия имели свою бытовую инфраструктуру, которая состояла из жилого фонда, учреждений жилищно-коммунального обслуживания и различных бытовых объектов (например, бани), и социально-экономическую, в ее состав входили учебные заведения, детские дошкольные учреждения, учреждения здравоохранения, дома отдыха, спортивные комплексы, библиотеки.
Материальной основой создания и развития такой инфраструктуры были общественные фонды предприятий, которые образовывались на предприятии и находились в распоряжении трудового коллектива. Из этих фондов можно выделить следующие группы: фонд индивидуальных выплат и льгот, из которого производилась например, оплата путевок; фонд общественного потребления, из этого фонда финансировали содержание объектов бытового, социального назначения.
Создание фондов потребления на предприятиях имело цель увязать результаты трудовой деятельности с затратами на социальную инфраструктуру. На эти фонды возлагалась задача воздействия на эффективность производства через создание благоприятных условий для воспроизводства рабочей силы. Но из-за несовершенства критериев для выделения льгот из этих фондов, система заинтересованности рабочих в результатах своего труда в полной мере не выполняла своей задачи.
Зарубежный опыт управления системой жилищных отношений в условиях рыночной экономики
Переходный период в нашей стране представляет сложный процесс, в ходе которого все сферы экономики должны быть переориентированы в соответствии с рыночными принципами. В связи с этим изучение опыта функционирования жилищной системы в странах с развитой рыночной экономикой приобретает особое значение. Зарубежный опыт может найти отражение в профаммах реформирования жилищной системы России на региональном уровне.
Для формирования новой системы жилищных отношений в России, включая хозяйственный механизм и систему управления, в условиях рыночной экономики особый интерес представляет опыт США. Это объясняется, во-первых, эффективным функционированием рыночной экономики в этой стране, а во-вторых, наличием ряда сходных черт в системах управления. Сходство проявляется в том, что в обоих государствах действует трехуровневая система управления: в Соединенных Штатах Америки - это система, состоящая из федерального уровня, уровня штатов и уровня местной власти. Применительно к России два последних уровня представлены органами управления регионов (области, края, округа) и местными органами управления (города, районы).
Обращение к опыту США обусловливается и тем, что там уделяют большое внимание сфере услуг и жилищно-коммунальному хозяйству. Так, система государственного регулирования развития социальной инфраструктуры включает управление городским транспортом, местными парками и т.д. Содержание объектов жилищно-коммунальной сферы (водоснабжение, санитарная очистка) ранее финансировалось только из местных бюджетов, но в настоящее время наряду с местными бюджетами используются и бюджеты штатов. Проблемы загрязнения окружающей среды решаются на федеральном уровне в интересах штатов и всего государства.
Интересным представляется существование в США специальных округов. Они выделяются как составные части двух сопредельных штатов, территории которых характеризуются высокой степенью концентрации определенного вида объектов городского благоустройства. При этом учитывается их роль как инфраструктуры, способствующей бесперебойной работе предприятий других отраслей. Типичным округом такого рода, распространяющим свою деятельность на территории двух штатов (Нью-Йорк и Нью-Джерси), является Нью-йоркская транспортная система. Она обеспечивает ремонт и эксплуатацию важнейших уличных магистралей, всех мостов и туннелей, соединяющих отдельные районы города Нью-Йорка и населенные пункты штата Нью-Джерси.
Важнейшим элементом любого хозяйственного механизма является система финансирования. Поэтому с позиции исследуемой задачи следует рассмотреть систему финансирования жилищно-коммунального хозяйства США. США - федеративное государство, где обеспечивается довольно четкое разграничение власти не только по функциональному признаку (законодательная, исполнительная, судебная), но и по территориальному (федеральная, штатная, местная), вследствие чего источниками финансирования этой сферы являются бюджеты различных уровней управления.
Ведущая роль местных органов власти в управлении развитием жилищной системы заключается в том, что они обеспечивают соответствие спроса и предложения по услугам предоставляемым этой сферой. Поэтому размеры средств, выделяемых из местного бюджета, в общей сумме затрат на жилищно-коммунальное хозяйство США,занимают доминирующее положение (см. таб.2). По всем позициям, кроме жилищных программ, средства, выделяемые из местных бюджетов, являются наибольшими. Это демонстрируют итоговые результаты, представленные в таблице 5 строкой «В среднем по всем видам».
Налог на имущество является самым важным источником поступлений в городскую казну. В среднем зависимость от этого налога для 82 крупных городов США составляет 56%. Среди иных источников поступлений в городские бюджеты следует назвать, прежде всего, налог на продажу, налог на коммунальные услуги и различного вида сборы, в том числе лицензионные, пошлины, плату за парковку транспортных средств. Однако эти источники, вместе взятые, не превышают поступлений от налога на имущество.
Данные особенности городских финансов следует учитывать в связи с переходом российской экономики к рыночным отношениям. Необходимо отметить, что зарубежный опыт, в частности и американский, может быть полезен для России не только своими позитивными сторонами, но и теми проявлениями, которых желательно избежать. Одно из них - имущественная поляризация общества. Суть проблемы в том, что процессы урбанизации и субурбанизации коренным образом изменили облик американских городов. Многие из них колоссально выросли - и по числу жителей, и территориально. Однако, власть органов местного самоуправления по-прежнему ограничивается официальной территорией городов. Процесс урбанизации в США отражает противоречия общественного развития, одновременно подчиняясь и объективным закономерностям роста и размещения производительных сил, их концентрации в городах. Именно с этим связаны и черты сходства в экономическом механизме городского развития США и России. Эти черты открывают реальную возможность использования опыта США в отечественной практике.
Изменения в системе жилищных отношений в условиях смены общественных систем
Владение является высшим способом реализации отношений между субъектом и объектом собственности. Собственник может передать совокупность всех прав владения или их часть определенному органу или лицу, которое также выступает в качестве субъекта (вторичного), но под контролем первичного субъекта. В этом случае имеет место хозяйственное владение, что является вторичной формой по отношению к владению. Собственник может использовать имущество в качестве предмета залога, что крайне важно в условиях рыночных отношений. Пользование собственностью представляет собой отношение между субъектом и объектом собственности. Управление собственностью представляет собой ограниченную временем и масштабами часть функций владения или хозяйственного ведения, на осуществление которого уполномочивает владелец.
По усмотрению собственника правами владения, пользования и управления его имуществом могут быть наделены другие лица. Собственник может закрепить принадлежащее ему имущество за созданным им предприятием на праве полного хозяйственного ведения. В этом случае предприятие владеет, пользуется и управляет данным имуществом и осуществляет любые действия, если иное не предусмотрено договором предприятия с собственником. Собственник вправе получать часть прибыли от использования переданного им предприятию имущества. Право собственности у приобретателя имущества возникает с момента передачи вещи, если иное не предусмотрено законом или договором. Наилучшим образом эти взаимоотношения между субъектом и объектом собственности проявляются, если в одних руках сосредоточено право владения, пользования и управления.
Комбинирование перечисленных элементов определяет разнообразие форм собственности. В качестве альтернативных экономисты выделяют три основные системы собственности. Первая система - система частной собственности. При этой системе собственником выступает индивидуум. Решение индивидуума об использовании принадлежащего ему ресурса, является окончательным. Таким образом, возможность использовать определенный ресурс есть только у собственника или лица, которому собственник делегировал свои права.
При системе государственной (коллективной) собственности определяются правила, по которым доступ к ресурсам регулируется коллективными интересами. Для этого прежде всего необходимо определить коллективные интересы и способы принятия решений относительно использования ресурсов. Эта система собственности ставит всех членов общества в равные условия, отрицая личные интересы и первоначально исключая всех из доступа к ресурсам. Все индивидуумы владеют государственной собственностью до тех пор, пока они являются членами общества, при этом они не могут продать или передать свою долю. Важной проблемой государственной собственности является то, что коллективный интерес очень сложно определить и измерить. Кроме того его определение носит субъективный характер, так как коллективный интерес определяется чиновниками.
При системе общей (коммунальной) собственности также, как и при системе государственной собственности, все члены общества находятся в одинаковом положении. Разница заключается в том, что доступ к ресурсам открыт всем без исключения. Система общей собственности предполагает сокращение инвестиций, использование более трудоемких технологий, более низкую производительность труда, большие затраты времени для принятия решений. Для решения этих проблем необходимо принятие определенных ограничений, а так как ограничения обычно вводит государство, общая собственность тесно связана с государственной.
Три эти системы собственности ни в одном обществе не встречаются в чистом виде. Они всегда существуют вместе. Так групповая собственность характерна не только для государственной или общей собственности, но и в системе частной собственности присутствуют объединения прав нескольких собственников (акционерная собственность). При этом сохраняется главная проблема групповой собственности - согласование частных интересов с общими. Согласованность интересов является залогом эффективности функционирования организации любой формы собственности.
Все три системы собственности доказали свою эффективность в конкурентной борьбе, и одним из условий рыночной экономики является многообразие форм собственности (например, одежда находится в индивидуальной собственности, оборонная промышленность - в государственной, парки принадлежат всему обществу). Главное, выбор формы собственности должен происходить исходя из критерия экономической эффективности.
В Российской Федерации признаются частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности. Частная собственность, субъектами которой выступают граждане и юридические лица, призвана обслуживать исключительно их интересы. Государственная и муниципальная собственность призваны обеспечивать интересы больших групп людей: народ РФ в целом; населения, проживающего на территории субъекта РФ; лиц, проживающих на территории городского или сельского поселения либо иного муниципального образования. В этих случаях субъектами права собственности выступают соответственно РФ в целом (федеральная государственная собственность), субъект РФ (государственная собственность субъекта РФ), муниципальное образование (муниципальная собственность).
В Российской Федерации отношения собственности регулируются Гражданским Кодексом (часть первая, раздел II, главы 13-20). Содержание права собственности раскрывается через триаду правомочий собственника. Согласно п. 1 ст. 209 Гражданского Кодекса, собственник вправе своим имуществом: владеть, т.е. реально им обладать; пользоваться, т.е. извлекать из него пользу, выгоду (по общему правилу, именно собственник получает от имеющегося у него имущества плоды, продукцию, доходы); распоряжаться, т.е. определять его юридическую судьбу (продавать, дарить, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).
Кроме перечисленных прав собственник обладает правами, указанными в п. 2 ст. 209 ГК. Он вправе использовать свое имущество в предпринимательских целях и даже уничтожить его, если этим не будут нарушены нормы закона и иных правовых актов, а также права и интересы других лиц.
Одним из новых для российского законодательства правомочий собственника является его право передавать имущество в доверительное управление другому лицу - доверительному управляющему с целью более эффективного использования имущества. При этом между сторонами складываются обязательные отношения со взаимной ответственностью.
Жилищные отношения представляют собой не только экономические, но и правовые отношения, которые регулируются ГК. Определению правового режима относительно права собственности на жилые помещения посвящена глава 18 ГК.
Основные направления реформирования жилищных отношений при переходе к рынку
В силу производственно-технических и технологических особенностей жилищной системы и специфики формирования современных систем жизнеобеспечения территорий, большинство предприятий отрасли занимают монопольное положение на обслуживаемой ими территории. При этом географические границы товарных рынков, как правило, определяются административными границами городов и районов. Главной характерной чертой услуг, производимых предприятиями жилищной системы, является их незаменимость для функционирования системы жизнеобеспечения территории. Услуги, предоставляемые предприятиями, могут выступать как в виде доведения до потребителей материальных носителей с определенными качественными показателями (электроэнергия, вода необходимой степени очистки, температуры и т.д.), так и в виде непосредственного исполнения работ на объекте (обслуживание жилых домов, санитарная очистка и т.д.). При этом негативные последствия монопольного положения на рынке предприятий производителей жилищных услуг проявляются не столько в необоснованном завышении цен и тарифов на эти услуги (так как ценовой контроль, осуществляемый по ряду услуг органами государственной власти и органами местного самоуправления, не позволяет предприятиям-монополистам использовать свое положение для завышения цен), сколько в их неудовлетворительном качестве, низкой надежности и в отсутствии экологической безопасности при невозможности потребителя отказаться от данных услуг. Таким образом, основными негативным моментом проявления монополизма предприятий жилищной системы на региональных рынках услуг является не получение монопольной высокой прибыли, а невозможность потребителей получить услуги более высокого качества, обратившись к другому производителю. Кроме того, мы считаем, что монопольное положение предприятий отрасли приводит к недостаточно эффективному использованию имеющихся финансовых и материальных ресурсов, к отсутствию действенного механизма, обеспечивающего оперативное принятие адекватных экономических мер и управленческих решений в соответствии с требованиями потребителей, к слабой восприимчивости предприятий жилищной системы к научно-техническому прогрессу, к отсутствию экономической заинтересованности работников в соблюдении показателей качества, надежности и экологической безопасности услуг.
Достигнутый уровень предоставления потребителям услуг в настоящее время нельзя признать удовлетворительным. Удельная обеспеченность ниже рационального норматива на 22% по жилью, на 9% - по водопотреблению и водоотведению, почти на 35% - по потреблению тепла и электроэнергии, в 2,7 раза - по дорогам с усовершенствованным покрытием. Отсутствие приборов учета и контроля потребляемых тепла, газа, воды не позволяет осуществлять ценовое регулирование отпускаемого носителя в зависимости от объема его использования сверх санитарно-биологических потребностей человека.
Если говорить о монополизме в сфере предоставления коммунальных услуг, то с учетом принадлежности их к группе жизнеобеспечивающих, их социальной значимости и не взаимозаменяемости, могут быть выделены следующие виды монополий: - монополия, обусловленная ограниченностью ресурсных источников; - монополия, обусловленная наличием объектов инфраструктуры; - монополия на обслуживание объектов инфраструктуры; - технологически обусловленная монополия. В этих условиях основными направлениями демонополизации жилищной системы становятся: преодоление негативных последствий монопольного (в том числе технологически обусловленного) положения предприятий отрасли путем создания условий для формирования конкурентной среды, а также осуществления антимонопольного регулирования и обеспечение на этой основе гарантий эффективного удовлетворения потребностей населения и других потребителей жилищно-коммунальных услуг. Разработку и реализацию мер по демонополизации и развитию конкуренции следует производить в условиях финансовой стабилизации, с учетом постоянного мониторинга взаимосвязи антимонопольного регулирования в отрасли, качества, надежности и экологической безопасности производимых услуг и защиты прав и интересов потребителей.
В то же время, следует разработать конкретные критерии, указывающие на необходимость формирования конкурентной среды в той или иной подотрасли жилищной системы, с учетом характера жилищной системы, объединяющей в городах более полутора десятков подотраслей с различными производственно-техническими условиями хозяйствования. Мы считаем, что помимо многовариантных предложений по производству ремонтно-эксплуатационных работ (в жилых зданиях, квартирах, на дорогах и улицах, по озеленению, благоустройству и вывозу бытовых отходов и т.д.), можно было бы рассмотреть возможность создания конкурентной среды и в управлении жилищным фондом и объектами жизнеобеспечения, и в поставке энергоносителей для коммунальных предприятий-продавцов, и в поставке населению отдельных видов коммунальных услуг, не связанных с инфраструктурным обеспечением.
Ограниченность ресурсных источников, безусловно, является препятствием для организации их поставки на конкурсной (тендерной) основе. Вряд ли имеет смысл иметь в городе несколько «водоканалов», которые боролись бы за право обслуживать городской водопровод. Однако можно выделить несколько ключевых управленческих должностей и установить конкурсную процедуру их замещения. Претендент или команда претендентов представляют на конкурс свои программы развития, одними из основных разделов в которых должны быть меры по снижению себестоимости и повышению качества предоставляемых услуг. Крайне важно также осознать, что в современных экономических условиях складываются благоприятные предпосылки для разрушения технологически обусловленных монополий. В первую очередь это касается энергосбережения, горячего водоснабжения, теплоснабжения, а также возможностей регулирования потребления услуги самим потребителем. В этих условиях основная тяжесть реализации мер по демонополизации и развитию конкуренции на рынке жилищных услуг ложится на органы государственной власти субъектов РФ и местного самоуправления.
С нашей точки зрения, важным элементом формирования конкурентной среды на рынке производства и потребления жилищных услуг является введение механизма договорных отношений между собственниками объектов жилищной системы, организациями, осуществляющими эксплуатацию и ремонт этих объектов, и потребителями жилищных услуг на основе учета взаимных интересов, ответственности и экономической целесообразности. Переход на договорный порядок производства услуг в жилищной сфере предполагает формирование двух совершенно самостоятельных аспектов отношений, один из которых охватывает взаимоотношения собственников основных фондов (жилья, объектов инженерной инфраструктуры и др.) и организаций, готовых получить подряд на эксплуатацию этой собственности, а второй - взаимоотношения собственников этих объектов и потребителей (нанимателя, арендатора, пользователя) услуг. Причем в обоих случаях должна иметь место многовариантность договорных отношений, которые зависят от принадлежности услуги к той или иной подотрасли жилищной системы.
