Содержание к диссертации
Введение
Глава I Некоторые теоретические аспекты земельной собственности и рынка земли 9
1. Вопросы теории ценообразования на землю и земельной ренты 9
2. Современное состояние земельного фонда, форм собственности и оборота земли 28
3. Правовые и институциональные проблемы частной собственности на землю и рынка земли 52
Глава II Исторические корни и особенности формирования частной собственности на землю и рынка земли в России 64
1. Формирование института частной земельной собственности и рынка земли в России 65
2. Аграрные реформы и формирование основных норм земельной собственности и институциональной организации рынка земли 71
3. Уроки российского исторического опыта и современные проблемы частной земельной собственности и рынка земли 79
Глава III Опыт западных стран в сфере частной собственности на землю, ее оборота и возможности применения его в российских условиях 83
1. Рынок земли (общие принципы) 84
2. Покупка и продажа земли 88
3. Аренда земли 93
4. Право собственности на сельхозугодья для иностранцев 97
5. Передача земли по наследству 102
6. Современная российская земельная реформа и возможности использования зарубежного опыта 110
Заключение 113
Список использованной литературы
- Вопросы теории ценообразования на землю и земельной ренты
- Современное состояние земельного фонда, форм собственности и оборота земли
- Формирование института частной земельной собственности и рынка земли в России
- Рынок земли (общие принципы)
Введение к работе
Глубокие трансформации, которые в настоящее время происходят с земельными отношениями, включая появление официального рынка земли, ее перераспределение и нерешенность еще многих научных и практических задач в этой области, требуют серьезных и всесторонних исследований в области земельных отношений и рынка земли в России.
Актуальность тематики исследований определяется прежде всего этими нынешними потребностями в объективном и целенаправленном подходе к земельным отношениям и рынку земли. Несмотря на принятие Земельного Кодекса и других нормативных актов, в первую очередь Закона об обороте сельскохозяйственных земель, наличие значительного числа прежде всего эмпирических исследований, многое еще в этой области остается непроработанным, о чем говорит и нынешняя практика земельных отношений, ситуация с земельным рынком, а также наметившаяся тенденция к созданию в ряде случаев хозяйств латифундистского типа. Отсутствие, по существу, концепции аграрной политики (во всяком случае в ясной и четкой определенной форме), Закона о сельском хозяйстве, который разрабатывается в течение многих лет, но до сих пор еще не определены его основные важнейшие юридические и экономические принципы и установки, все это оставляет большую сферу неопределенности, служащую для всякого рода импровизаций.
Острота этой проблемы, как одной из важнейших в как научном, так и в законотворческом плане, хорошо осознается в органах законодательной и исполнительной власти, а также в соответствующих научно-исследовательских учреждениях. Причем существует самый широкий спектр подходов и взглядов, а сама эта проблема приобрела не только научный или законотворческий характер, но крайне политизирована и идеологизирована.
Актуальность самой этой тематики, ее острота не должны мешать объективному подходу, взвешенному проведению анализа и выработке на этой основе определенных выводов, оставаясь в рамках научной дискуссии по этой тематике.
Цель настоящего исследования состоит прежде всего в комплексном научном подходе к проблеме, что потребовало проведения исследований по следующим задачам:
1. Теоретический анализ характера земельной собственности, земельной
ренты и ценообразование на землю в современных условиях, тех отличий от
ряда традиционно сложившихся принципов в этой области, специфики
земельного рынка и земельной ренты в условиях нерентабельности или низкой
рентабельности большинства сельскохозяйственных предприятий и возмож
ности капитализации земельной ренты, а также потенциальной возможности
функционирования земельной ипотеки и соответствующего кредита.
2. Автором проанализировано современное положение с земельной
собственностью и рынком земли в стране, реальным содержанием этой
земельной собственности и условий для функционирования рынка земли.
Автором ставилась также задача проведения объективного экономического и критического анализа нынешнего земельного законодательства, его экономических основ и возможных последствий, соответствия мировому опыту и ряду исторически сложившихся в России принципов.
Поскольку в России имеется огромный исторический разрыв в самом существовании института частной земельной собственности и рынка земли во всех его формах (купля-продажа, залог, аренда, наследование), то необходимо было провести анализ как формирования этих институтов в России, так и ряда основополагающих принципов земельной собственности и рынка земли, которые являлись специфичными в значительной мере для России, и которые могут и должны быть учтены в современном законотворчестве и в экономической теории. Необходимо восстановление определенной
исторической преемственности ряда принципов и институтов с учетом, естественно, современных реалий.
5. Той же цели служат и исследования современной теории и практики передовых западных стран в области земельной собственности и рынка земли, при этом автор ставит себе задачей не проведение самих по себе исследований этих проблем на Западе, а анализ экономических и правовых тенденций, институтов и основных принципов земельной собственности и земельного рынка с учетом нынешних и потенциальных российских реалий, возможностей использования этого опыта при формулировании выводов и предложений для возможной модификации земельного законодательства в России.
На основе всех этих разработок автором делаются соответствующие заключения и выводы, которые могут быть использованы в виде рабочих материалов для нынешней редакции закона о сельском хозяйстве.
Объектом исследования явились вопросы земельной собственности, рынка земли и земельной ренты, прежде всего в теоретическом плане. Одновременно проводился анализ размеров арендной платы и цены земли в ряде современных западных стран, а также в дореволюционной России, современные кадастровые оценки цен на землю и возможности на их основе построения реальных цен на землю, а также фактические цены на аукционах земли, в частности в Саратовской области.
Анализ эволюции и основных принципов институтов частной земельной собственности основывались на изучении широкого круга исторических и экономических источников, прежде всего материалов реформ П.А.Столыпина и последней дореволюционной сельскохозяйственной переписи 1916 года, а также частично послереволюционного законодательства, касающегося аренды земли в период НЭП'а.
Исследование современных проблем развития западных стран по данной тематике основывалось на изучении национальных источников, отдельных монографических исследований, публикаций ФАО, Организации
экономического сотрудничества и развития, а также соответствующих нормативных документов Европейского Союза.
Автор при подходе к вопросу о современном состоянии земельной собственности в России базировался на данных Госкомстата, Министерства сельского хозяйства и Института земельных ресурсов, отдельных региональных исследованиях, а также изучении Земельного кодекса и закона «Об обороте сельскохозяйственных земель» и последующих за их принятием изменений в земельной собственности.
Разумеется, что данная работа не является ни пионерской, ни первопроходческой в этой сфере исследований. Значительное число серьезных научных работников ведут исследования в этой области. К их числу в первую очередь следует отнести И.Буздалова, Г.Шмелева, В.Назаренко, Э.Крылатых, В.Милосердова, Н.Попова, А.Петрикова, В.Добрынина, И.Пошкуса, Н.Комова, А.Булатова, А.Папцова и ряда других исследователей.
Важной особенностью работы является проведение комплексного анализа вопроса земельной собственности и рынка земли одновременно в нескольких плоскостях - теоретическом, экономико-историческом, сопоставительном с мировой теорией и практикой и современного положения законодательной базы и реального состояния частной собственности, движения земельной собственности.
Результаты, определяющие научную новизну исследования, состоят в следующем:
дана новая трактовка понятия абсолютной земельной ренты с объяснением этого феномена с современных теоретических позиций, основывающихся на ограниченности земельных ресурсов и низкой эластичности предложения земли как фактора производства.
в отличие от традиционно сложившихся взглядов о необходимости существования перераспределенческого механизма дифференциальной ренты и создания равных условий производства в диссертации
сформулирован принцип рациональности сосредоточения факторов искусственного плодородия в зонах с высоким естественным плодородием в целях оптимизации использования ресурсов и более полной реализации преимуществ дифференциальной ренты в лучших зонах.
дано обоснование необходимости повышения рентабельности сельскохозяйственного производства, в том числе и за счет государственной поддержки отрасли, для создания благоприятных условий ценообразования на землю, поскольку в условиях низкорентабельного или убыточного ведения хозяйств земельная рента не может служить основой для капитализации стоимости земельной собственности.
выявлено, что современную частную собственность на землю необходимо рассматривать не как абсолютную и безусловную, а условную, ограниченную многими факторами, такими как
возможность покупки земли лишь реальным сельскохозяйственным производителям;
ограничение максимальных размеров сельскохозяйственных владений;
запрещение или максимальное ограничение вывода сельскохозяйственных земель из оборота или перевода их на другие виды использования;
как правило недопущение иностранных собственников сельскохозяйственных угодий;
запрещение приобретения сельскохозяйственных угодий финансовыми институтами и юридическими лицами;
ограничения экологического характера.
обоснована необходимость дифференцированного подхода к крупным и
мелким (крестьянским и личным подсобным) хозяйствам, которая
заключается в создании различных систем налогообложения различного
юридического статуса земельной собственности, признанием за ними
статуса некоммерческих и семейно-трудовых хозяйств, вывода мелкой земельной собственности из хозяйственной правоответственности, с сохранением семейного характера собственности мелких хозяйств.
доказана необходимость
введения государственного регулирования рынка земли и создание институциональных основ для его функционирования в России,
установления норм максимальных владений и аренды, с целью недопущения латифундистских форм собственности.
определены возможности и ограничения ипотечного кредита в
современных условиях, а именно
высокорентабельное ведение сельскохозяйственного производства,
наличие ценных земель;
наличие ликвидного имущества (скот, техника и др.);
возможности перепрофилирования использования земли для других целей.
В целом же при низкорентабельном ведении большинства хозяйств возможности ипотечного кредита не могут не быть ограничены.
Методы исследования. В связи с поставленными целями и характером работы автором применялся широкий круг методов исследований -абстрактно-теоретический, аналитический, сравнительный (исторический и международный), анализ статистических источников, критических исследований законодательных и нормативных актов по земельному вопросу.
Практическая значимость работы заключается в тем, что на ее основе подготовлен ряд информационно-аналитических материалов для МСХ РФ, Госдумы и предложения к готовящемуся закону о сельском хозяйстве. Ее материалы использовались при соответствующих слушаниях в комитетах Госдумы и Совета Федерации.
Вопросы теории ценообразования на землю и земельной ренты
Общая постановка вопроса о частной земельной собственности и рынка земли требует прежде всего рассмотрения ряда теоретических вопросов, которые до сих пор являются дискуссионными, но анализ которых является обязательной отправной точкой для понимания тех процессов, которые происходят сейчас и, вероятно, на перспективу с земельной собственностью в России.
Прежде всего следует задать вопрос о самом характере частной земельной собственности (роль, естественно, идет о землях сельскохозяйственного назначения). К сожалению, ни Земельный кодекс, ни Закон об обороте сельскохозяйственных земель не дают однозначного, и с теоретической точки зрения, ясного понимания характера частной земельной собственности.
Земля же, как объект собственности и как средство производства, имеет ряд специфических особенностей от других средств производства. Причем отношение к ней и с правовой, и с экономической точки зрения в течение всего предшествовавшего двадцатого века существенно изменилось под влиянием реалий хозяйственной жизни, экологии, ростом плотности населения, интенсификации производства, земельных реформ и т.д.
Основное отличие земли от многих других средств производства - это ее ограниченность, как производственного фактора, и необходимость значительных капиталовложений по вводу в оборот новых земель. Во-вторых, - это потенциальное и фактическое разнообразие использования земельных ресурсов, в том числе и сельскохозяйственных земель на различные цели, усиление демографического давления на землю, урбанизация, эрозия земель и необходимость вывода части земли из сельскохозяйственного оборота, все более растущее влияние экологических факторов, ограничивающих интенсивное использование земли.
Важную роль играет и ставшая доминирующей сейчас идея о том, что земля, либо в форме частной собственности, либо в виде аренды, должна принадлежать и использоваться непосредственным сельскохозяйственным производителем. Отражением этого фактора было проведение в Европе и Японии аграрных реформ, ликвидация помещичьего землевладения и введение жестких квалификационных норм для лиц, покупающих или получающих землю в аренду. Все большее распространение находит также идея, что земля -это не только частная собственность и объект хозяйственного использования отдельного сельскохозяйственного производителя, но также, что она является одной из важнейших составляющих всего национального богатства, за нее несет ответственность не только ее частный владелец, но и все общество в целом в лице государства. Отсюда и всевозможные государственные программы по поддержанию и повышению почвенного плодородия, государственное регулирование рынка земли, меры, направленные на наиболее эффективное ее использование, структурная политика по укрупнению хозяйств, отвечающих по своим масштабам современному типу сельскохозяйственного производства1.
Одновременно государство ведет жесткую политику по сохранению сельскохозяйственных земель, по ограничению перевода ее на несельскохозяйственное использование, ставится, как правило, цель недопущения латифундизма, запрета приобретения сельскохозяйственных земель юридическими лицами. Государство также путем политики налогообложения и прямого контроля над ценами на землю в значительной мере контролирует рынок земли.
Вывод из всего вышесказанного один. А именно, что сам характер частной земельной собственности претерпел весьма существенные изменения, что находит отражение и в экономической и в законотворческой политике. Земля, которая по некогда господствовавшим либеральным концепциям экономического и юридического характера, наиболее полно отраженным в Гражданском кодексе Наполеона, когда она рассматривалась как неограниченная частная собственность владельцев, превратилась в объект собственности ограниченного характера, при весьма активном государственном регулировании. Естественно, существуют довольно значительные различия такого понимания характера частной земельной собственности - от более либеральной в США (но и здесь весьма существенные различия между штатами), до более жесткого и активного регулирования в Европе, и совсем уже полного контроля государства в Японии. Это отражает экономические и производственные реалии отдельных государств, их исторических традиций и менталитета. Но факт остается фактом. Произошел принципиальный перелом в самом понимании сущности частной собственности на землю - от бесконтрольно полной, либеральной к ограниченной, государственно регулируемой, и в определенной мере условной, связанной с выполнением функций по эффективному использованию земли самим сельскохозяйственным производителем2.
Второй важный теоретический вопрос - это характер земельной ренты в современной России, и как она влияет, или может влиять, на весь ход хозяйственной жизни и на рынок земли.
Как известно, классическая теория земельной ренты была разработана Д.Рикардо в его «Началах политэкономии» (гл. III) и в ряде более поздних работ.
Д.Рикардо при этом исходит из того факта, что обрабатываемые земли в определенной степени имеют неравную продуктивность и доходность. Это объясняется либо различием в их естественном плодородии, либо неравным расположением от рынка, на котором сбывается их продукция. Свое объяснение земельной ренты Д.Рикардо строит на следующих основаниях:
1. Закон убывающего плодородия почвы. За каким-то пределом продукция земли не увеличивается пропорционально использованному количеству труда и капитала. Как писал еще Тюрго «Никогда нельзя рассчитывать на то, что удвоение авансируемых средств приведет к удвоению производства». Д.Рикардо исходил при этом из того, что рост производства сопровождается повышением себестоимости продукции.
2. Исторический порядок введения земель в сельскохозяйственный оборот в ходе освоения территории страны. Вводятся в оборот все более и более удаленные или менее продуктивные земли, результатом чего также является рост издержек производства.
Современное состояние земельного фонда, форм собственности и оборота земли
Прежде чем перейти к анализу экономических и правовых отношений, сложившихся сейчас в России при переходе к формированию рынка земли, следует проанализировать состояние самого земельного фонда, его структуру и формы его использования.
По данным федеральной службы земельного кадастра, земли в стране делятся на 7 категорий. По учету на 1 января 2001 года структура этого земельного фонда выглядела следующим образом: 1. Земли местного фонда - 64,1%. 2. Земли сельскохозяйственного назначения - 23,8%. 3. Земли промышленности, транспорта, связи и иного назначения 1,0%. 4. Земли особо охраняемых территорий (пограничные, военные объекты и т.д.)-1,9%. 5. Земли поселений - 1,1%. 6. Земли водного фонда - 1,6%. 7. Земли запаса - 6,5%,
Земли сельскохозяйственного назначения в свою очередь делятся на земельные угодья сельскохозяйственные (47%) и несельскохозяйственные (53%). Сельскохозяйственные угодья включают пашню, залежь, кормовые угодья, площади под многолетними плодовыми насаждениями.
За годы реформ сельскохозяйственный земельный фонд существенно сократился. Идет по существу постоянный процесс уменьшения размеров сельскохозяйственных угодий, в особенности это касается посевных площадей. Их площадь уменьшилась на 33 млн гектаров, что равно совокупной посевной площади Франции и Италии. Уменьшается также и площадь наиболее ценных мелиорированных земель. Причем этот процесс идет постоянно и можно только делать прогнозы о будущем размере сельхозугодий и посевных площадей (таблица 1).
Следует отметить, что эти официальные данные Госкомстата России, возможно, даже несколько завышены. Расчеты же Росземкадастра дают несколько меньшие величины.
По данным Росземкадастра, в стране земли сельскохозяйственного назначения составляют 406 млн гектаров, из них сельскохозяйственные угодья -190 млн гектаров9. В результате реформирования земельных отношений на 1 января 2001 года распределение земель сельскохозяйственного назначения сложилось следующим образом: в собственности граждан 119,1 млн га (29,3%), юридические лица - 6,4 млн га (1,6%), государственной и муниципальной собственности - 280,5 млн га (69,1%). В 2001 году сельскохозяйственные предприятия, организации и граждане, занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции, использовали 89,1% всех сельскохозяйственных угодий, имеющихся в Российской Федерации. Удельный вес хозяйственных товариществ и обществ в использовании сельскохозяйственных угодий составил около 28%, производственных кооператив - 41%, крестьянских (фермерских) хозяйств - немного более 7%, личных подсобных хозяйств населения - почти 3%. Из общей площади земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, было передано юридическим лицам в пользование 173,8 млн га и в аренду - 55,2 млн га, горожанам в аренду - 10,8 млн га и в пожизненное наследуемое владение 18,9 млн га. Если проанализировать в исторической динамике структуру землепользования России, то видно, во всяком случае исходя из официальной статистики, радикальные изменения этой структуры. Под воздействием реформ резко сократилась доля земли, находящаяся в колхозах и государственных предприятиях за счет роста земли хозяйств новых хозяйственных типов. Однако во многих случаях эти хозяйства по существу остаются старыми по своему производственному характеру, меняется лишь их юридический статус, однако часто и характер собственности. Существенное значение имеет и увеличение доли земли, находящейся в руках населения и в фермерских хозяйствах, хотя последнее и не приобрело той важной роли, на которую рассчитывали первоначально реформаторы.
С введением в действие Земельного кодекса РФ и Федерального Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения будут проходить и дальнейшие перемещения в земельной собственности. В настоящее время они носят ограниченный характер, так как еще не создана в достаточно полной мере не действует правовая и институциональная база рынка земли.
Пока что накоплен лишь определенный опыт в Саратовской области, где в течение ряда лет проходили аукционы, в соответствии с принятым на областном уровне в 1997 г. законом «О земле». В 2001 году было проведено 43 аукциона и продано 68 участков земли общей площадью в 10,8 тыс. га. При этом цена гектара, как уже указывалось ранее, была немногим более 200 рублей, причем эта цена уже держится несколько лет, показывая ту степень низкой капитализации земли, которая существует в условиях малорентабельного или убыточного ведения хозяйства.
Нужно сказать, что несмотря на официальные цифры, которые приводились выше, о значительной части сельскохозяйственных угодий, находящихся в частной собственности у граждан (в первую очередь крестьян), эта частная собственность носит в значительной мере фиктивный характер, так как она представлена в виде долей, даже не выделяемых в общих землях сельскохозяйственных предприятий. Так что оно может рассматриваться скорее не как реальная частная собственность, а лишь как титул собственности, и только теперь с принятием закона об обороте сельскохозяйственных земель возможно определенное движение этой формы собственности в виде уступки, продажи, аренды и т.д. Однако пока что эти доли в общем-то не являются полноценным объектом земельной собственности, которой должна выступать сама земля.
Формирование института частной земельной собственности и рынка земли в России
Прежде всего следует подчеркнуть, что в отличие от Западной Европы и ряда других стран сам институт частной земельной собственности и основанный на нем рынок земли с исторической точки зрения является относительно недавним, если взять для сравнения страны, где такие земельные отношения сформировались на основах римского права и имеют тысячелетнюю историю.
Формирование рынка земли - это длительный исторический процесс, прежде всего предполагающий создание института частной собственности на землю, которой в юридическом смысле в России не было в течение многих веков. Как известно, нормы русского права сформировались на совершенно иной основе, чем на Западе. Там римское право в его интерпретации Юстиниановым кодексом предопределило юридические основы хозяйственных и гражданских взаимоотношений. В особенности оно начало сказываться в период Возрождения, создавая особую форму правосознания, где одним из элементов было понимание земли, как объекта товарной сделки (что в общем и было возвращением к исходным принципам римского права), с акцентом на личном и индивидуальном характере собственности. Правовая традиция в России пошло совершенно иным путем. Базовые правовые нормы были сформулированы исходя из принципов обычного права и тогдашних византийских юридических норм, которые сложились более, чем через пятьсот лет после Юстинианова кодекса и отражали совершенно иные экономические и социальные реалии в связи с переходом к феодальному типу производства. В Византии в то время уже сформировался принцип использования земли, когда земли и ее использование были тесно связаны с военной службой. Земля поступала в условное пользование руководителя местных воинских формирований, а реальное землепользование оставалось в руках сельской общины. Таким образом, эта система не имела ничего общего с исходными принципами римского права.
Византийские источники, вместе с кодификацией обычного права послужили на Руси базой для основополагающих документов русского права, такого как Право Ярослава. Другой важнейший документ, в значительной мере регулировавший не только церковное, но и гражданское право - Кормчая книга, была просто переводом с греческого языка.
Давно укоренившееся общинное землепользование даже с привлечением элементов тогдашнего византийского права не оставляло места для частной собственности на землю. Не ставя задачу анализа многочисленной литературы по истории закрепощения крестьянства, создания систем вотчин и поместий, функционально связанных с несением государственной, прежде всего военной службы, нужно лишь отметить вполне определенную тенденцию в русском правосознании, возможно не без влияния исламских принципов, о верховной собственности правителя на всю землю, а все виды землепользования принимали все более условный характер. Формирование политического абсолютизма в его полуазиатских формах, приводило одновременно к идее, что глава государства, является не только верховным правителем, но и фактически собственником национального богатства, прежде всего земли. Отсюда та легкость, с которой земля изымалась у их владельцев, передавалась новым, меняя своих распорядителей, постоянное стремление отобрать земли и у церкви.
Основой же этой пирамиды землепользования оставалась крестьянская община15. В целом государство исходило из своей презумпции на верховное распорядительство земельными ресурсами, фактически на свою верховную собственность на землю. Это, конечно, не оставляло места для какой-либо формы частной земельной собственности и рынка земли.
Реформы Петра I привели к еще большей степени зависимости всех категорий землепользователей от государства и подчинения ему всех землепользователей. Такое закрепощение и фактическая бесправность самого правящего класса не могли не вызвать с его стороны, в особенности по мере осознания им своей политической роли, стремление к ограничению, а позднее и к отмене функциональной связи между служением и землепользованием, к проведению, говоря современным языком, приватизации помещичьей земли с юридическим закреплением ее за собственниками.
Юридически, пожалуй, помещики становились собственниками своей земли в соответствии с указом Анны Иоановны от 12 марта 1731 года. По этому указу полностью ликвидируется различие между вотчинниками и помещиками и земли, которые до этого теоретически считались принадлежащими государству, передаются в собственность владельцев-помещиков.
Однако условный, связанный с государственной службой, характер собственности сохранялся. Поворотным, во всяком случае в теории, был указ Петра III от 18 февраля 1962 г. «О вольности дворянства», где отменялся обязательный характер государственной службы помещиков и они приобретали безусловные права собственности на свою землю. Однако реализация этого принципа была уже связана с годами правления Екатерины II16. В своем Наказе, следуя духу просветителей, она выдвинула принцип неприкосновенности частной собственности и незаконности для государства под каким-либо предлогом конфисковывать эту собственность, что было давно укоренившейся традицией Российского государства. Окончательное же закрепление прав частной собственности дворянства на землю было установлено в ее Жалованной грамоте дворянству 1785 года. Это юридически, можно сказать, исходный документ вообще принципа частной собственности, порывавшего с многовековой традицией. Жалованная грамота устанавливала, что у дворянина нельзя было отобрать землю без решения суда, и что дворянин имеет право свободно распоряжаться своими имениями, с определенным ограничением по отношению к унаследованным землям, которые рассматривались как семейная собственность.
Екатерина II не только подтвердила уже существовавшие права дворян на земельную собственность и облекла их в форму подлинной частной собственности, но и значительно расширила эти права. В 1782 году она издала два закона, по которым земельные права дворян, а также землевладельцев недворянского происхождения, распространялись также на недра и воды, входящие в пределы этих земельных угодий.
Рынок земли (общие принципы)
Рынок земли, включая сюда и аренду, наследование, является не самодостаточной экономической и юридической категорией. Он служит инструментом соответствующей аграрной политики, а также и политики в целом по использованию земельных ресурсов. До какой-то степени он отражает и степень землеобеспеченности стран и национальные традиции с большей или меньшей либерализацией экономики.
В качестве, пожалуй, наиболее общей тенденции можно указать на концентрацию производства, определяемую прежде всего потребностями современного высокомеханизированного сельского хозяйства.
Конечно, размер хозяйств в Европе и в заокеанских странах - это совершенно разные понятия, так как заокеанские фермы создавались в совершенно различных природных и исторических условиях. Естественно, что в США размер хозяйства существенно больше, чем в Европе, но тем не менее тенденция к росту средних размеров хозяйств идет по всему миру развитых государств.
Разумеется, здесь имеются весьма серьезные различия между Западной Европой, где средний размер хозяйств 17-37 гектаров, для США - 473 и Канады - 242 гектара, но сама динамика увеличения размеров хозяйств, объективное воздействие рынка земли и государственное регулирование направлено на создание хозяйств жизнеспособного размера, которые в состоянии применять современную технику и технологию, но в то же время с учетом послевоенных реформ, стремятся не допускать создания латифундий с огромными размерами землевладения29. Латифундии - это удел стран третьего мира, в частности в Латинской Америке, где они могут существовать лишь при крайне низкой оплате труда работников, относительно мало механизированного и низкопродуктивного сельского хозяйства экстенсивного типа. Недопущение латифундий в сельском хозяйстве развитых западных стран, особенно в Европе, привело к появлению в ряде государств законодательства, ограничивающего размеры землевладений.
Правда, таких законов нет в заокеанских странах, где, собственно, и не было латифундий феодального типа, да и гораздо выше землеобеспеченность, но и здесь местное земельное законодательство, которое обычно определяет условия функционирования рынка, запрещает скупку фермерской собственности корпорациями. Вообще, западное законодательство отрицательно относится к приобретению земель юридическими лицами. Их могут приобретать лишь физические лица, причем подпадающие под определенные, довольно жесткие ограничения. В особенности это касается Европы. Это требования по специальному сельскохозяйственному образованию, опыту работы, проживанию в сельской местности, обладанию соответствующим капиталом для ведения сельского хозяйства. Весь смысл этого законодательства в том, что земля должна находиться в руках у эффективного профессионально подготовленного земельного собственника, как правило, в рамках семейной фермы.
Вопрос же о самом характере землевладения и землепользования, в особенности путей концентрации землепользования, целиком находится в русле национальных традиций и хозяйственной целесообразности. По существу в подавляющем большинстве государств нет противопоставления собственности на землю и аренды. При том и другом виде землепользования возможно ведение эффективного сельского хозяйства и поэтому по общему правилу нет идеологических, юридических или экономических ограничений или предпочтений в виде землепользования. Тенденции в этой области можно проследить по отдельным странам на приводимой ниже таблице 10.
Существенным фактором в системе землепользования и на рынке земли в целом является государственное регулирование. Изменение самого понятия собственности от неограниченного к ограниченному, со значительной социальной ответственностью и соблюдением целей общегосударственной политики, все это привело к развитой государственной системы регулирования рынка земли, покупке и продаже, аренде, прав наследования и всех форм передачи земельной собственности. Важной сферой государственного регулирования является и сохранение сельскохозяйственного земельного фонда. При тех колоссальных различиях в ценах на сельскохозяйственные земли, и ценах на землю, которые идут на жилищную и промышленную застройку в условиях урбанизации и индустриализации, эта политика государства является важной функцией регулирования земельного рынка с жесткими правилами отвода земель. Кроме чисто административных мер здесь существенную роль играют и экономические рычаги, в частности налогообложение с дифференциацией поземельного налога в зависимости от использования земли. В целом это создает весьма сложный конгломерат современного земельного рынка с сочетанием действия чисто рыночных сил и многостороннего государственного регулирования.
