Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Общая характеристика защиты прав участников арендных отношений 16
1. Понятие форм и способов зашиты прав участников арендных отношений, их классификация 16
2. Меры принудительного характера, не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности, применяемые для защиты прав участников арендных отношений 32
3. Меры оперативного воздействия, применяемые для защиты прав участников арендных отношений 70
4. Меры гражданско-правовой ответственности, применяемые для защиты прав участников арендных отношений 82
Глава II. Защита прав участников отдельных видов арендных отношении 117
1 Защита прав участников по договору аренды транспортных средств 117
2. Защита прав участников по договору аренды зданий и сооружений 150
3. Защита прав участников по договору аренды предприятий 167
Заключение 174
Список нормативных правовых актов, специальной литературы и правоприменительной практики 187
- Меры принудительного характера, не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности, применяемые для защиты прав участников арендных отношений
- Меры гражданско-правовой ответственности, применяемые для защиты прав участников арендных отношений
- Защита прав участников по договору аренды зданий и сооружений
- Защита прав участников по договору аренды предприятий
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Каким бы совершенным ни было законодательство о вещных правах, оно не может предотвратить нарушений субъективного права. Однако законодательство должно содержать систему мер, позволяющих собственнику эффективно защищать свои интересы. Возможность действенного использования вещных прав напрямую связана с наличием системы охранительных мер, направленных на обеспечение реализации данных субъективных прав.
В российском гражданском законодательстве и теории гражданского права не уделяется серьезного внимания негаторному иску и до настоящего времени не выработан единый подход ни на доктринальном, ни на легальном уровне относительно существа данного вещно-правового способа защиты.
Рост числа судебных споров, связанных с защитой вещных прав, в том числе посредством предъявления негаторных исков, сталкивает правоприменителя с проблемами, требующими в основе своей глубокого теоретического осмысления.
Российское гражданское право сегодня переживает этап своего качественного обновления. В Концепции развития гражданского законодательства и в проекте изменений Гражданского кодекса Российской Федерации, разработанном на ее основе, обозначены новые подходы к пониманию вещных исков и, в частности, к основаниям применения негаторного иска. Все это указывает на необходимость и своевременность научных разработок, затрагивающих вопросы правового регулирования и применения негаторного иска.
В цивилистике сложилось противоречие в понимании негаторного иска, вызванное приданием ему излишней универсальности в применении. Рассмотрение негаторного иска как универсального способа защиты вещного права влечет возникновение множества проблем как теоретического, так и практического характера.
Редакция статьи 304 ГК РФ обладает существенными недостатками, затрудняющими определение правовой природы негаторного иска, и создает
искусственную ситуацию, когда некоторые самостоятельные вещно-правовые требования формально подпадают под определение, которое дает ГКРФ негаторному иску. В связи с этим возрастает потребность в установлении четких критериев применения данного способа защиты в целях устранения конкуренции между вещно-правовыми исками.
В настоящее время остается насущной проблема определения предмета негаторного иска и видов требований, охватываемых негаторной защитой. Кроме того, практика заинтересована в скорейшем разрешении полемики относительно квалификации таких гражданско-правовых требований, как иск о сносе самовольной постройки, иск о выселении и иск об оспаривании зарегистрированного права на недвижимое имущество.
Законодательная конструкция негаторного иска построена по остаточному принципу, по сравнению с виндикационным иском, и не отражает достижений теории гражданского права и не соответствует коренным изменениям в законодательстве, произошедшим в прошедшие десятилетия.
Значение негаторного иска обусловлено тем, что он направлен на отрицание возможности создавать собственнику препятствия к пользованию вещью и на устранение последствий, вызванных созданием помех. Правомочие пользования, как составная часть субъективного вещного права, имеет принципиальное значение, поскольку именно наличие правомочия пользования является общим свойством всех вещных прав.
Следовательно, все вышеизложенное обуславливает необходимость и актуальность всестороннего, комплексного исследования негаторного иска как вещно-правового требования.
Степень разработанности темы исследования. Отсутствие внимания к проблемам правового регулирования и применения негаторного иска характерно как для гражданского законодательства, так и доктринальных исследований. Комплексные исследования данного иска отсутствуют.
В советские времена, по словам О. С. Иоффе, негаторный иск «серьезного практического значения не имел». В цивилистике того времени нега-торный иск считался неэффективным, так как нарушения, не связанные с лишением владения, устранялись в административном порядке. Такое невнимание к негаторному иску во многом было обусловлено отсутствием частной собственности на земельные участки, так как рассматривае-
мый иск связан с защитой осуществления правомочия пользования в отношении именно недвижимого имущества.
Современная юридическая литература также не столь внимательна к рассматриваемому иску. Так, В.В. Витрянский в одном из своих выступлений назвал его «экзотическим». В монографических и диссертационных исследованиях негаторный иск рассматривается по остаточному принципу. В отечественной правовой науке до сих пор не было работ, направленных на изучение исключительно негаторного иска. Некоторые проблемы правового регулирования негаторного иска затрагиваются в работах, посвященных вопросам защиты вещных прав, таких авторов как А.Б. Бабаев, М.Б. Братусь, И.Б. Живихина, М.Д. Жидков, Т.Т. Киреева, С.А. Краснова, Ю.А. Ламейкин, А.Н. Латыев, О.А. Минеев, СВ. Никольский, В.А. Рыбаков, А.П. Сергеев, У.В. Серокурова, О.Ю. Скворцов, К.И. Скловский, Е.А. Суханов, В.А. Тархов, Е.М. Тужилова-Орданская и др.
Отдельные вопросы негаторной защиты рассматривались в научных статьях Д.Н. Кархалева, В.А. Кияшко, А.В. Люшни, СВ. Моргунова, A.M. Эрделевского.
На уровне диссертационных работ негаторный иск исследовался только один раз: А.В. Хаянян «Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения» (Саратов, 1974).
Таким образом, в современной российской цивилистике недостаточно работ, комплексно и всесторонне рассматривающих негаторный иск как правовое явление.
Объектом диссертационного исследования являются общественные отношения, возникающие при осуществлении права на защиту посредством негаторного иска.
Предметом диссертационного исследования являются нормы гражданского права, регулирующие негаторный иск как способ защиты вещных прав, практика их применения и научно-теоретические взгляды на указанные отношения.
Цель и задачи диссертационного исследования. Цель данной работы состоит в совершенствовании доктринальной конструкции негаторного иска, которое должно проводиться на основе всестороннего анализа законодательства и положений теории гражданского права о негаторной защи-
те. Для достижения указанной цели диссертантом поставлены следующие задачи исследования:
выявить и охарактеризовать особенности негаторного иска;
проанализировать законодательную конструкцию негаторного иска и выявить ее достоинства и недостатки;
аргументировать отсутствие универсальности в применении данного вещно-правового требования;
сформулировать доктринальное определение негаторного иска;
разрешить вопрос о соотношении негаторного иска с другими гражданско-правовыми требованиями, исходя из чего произвести правовую квалификацию таких требований, как иск о признании права собственности, иск об освобождении вещи от ареста, иск о выселении, иск о сносе самовольно возведенной постройки, иск о защите права сервитуария, требование об оспаривании зарегистрированного права на недвижимость;
выявить круг лиц, которые правомочны на предъявление негаторного иска для защиты своего права;
определить виды требований, которые могут быть заявлены в рамках применения негаторной защиты;
охарактеризовать сферу применения негаторного иска и определить критерии применения негаторного иска, свойства нарушения, которое может быть устранено негаторным иском;
установить юридическое основание, легитимирующее истца на предъявление негаторного иска;
10) внести конкретные предложения по совершенствованию законодатель
ства в части, регламентирующей конструкцию и применение негаторного иска.
Методология диссертационного исследования. Методологическую основу диссертационного исследования составляют как общенаучные, так и частнонаучные методы исследования: историко-правовой, логико-юридический, системно-структурный, а также методы сравнительного правоведения, системного анализа и ряд других.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили
произведения классиков цивилистической мысли, среди которых
А.В. Бенедиктова, ДМ. Генкин, О.С. Иоффе, Д.И. Мейер,
К.П. Победоносцев, И.А. Покровский, В.А. Тархов, Г.Ф. Шершеневич, И.Е. Энгельман и др.
Изучение негаторного иска невозможно без обращения к основам права вообще и гражданского права в частности, в этой связи особый акцент при анализе рассматриваемых проблем сделан на исследованиях С.С. Алексеева, В.П. Грибанова, Д.Ф. Еремеева, Т.И. Илларионовой, Е.Я. Мотовиловкера, С.А. Муромцева, P.O. Халфиной и др.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили так
же труды современных отечественных цивилистов: Е.В. Вавилина,
А.А. Иванова, В.П. Камышанского, А.В. Коновалова, Е.А. Крашенинникова,
Ю.А. Ламейкина, А.Н. Латыева, А.В. Люпши, О.А. Минеева,
А.А. Новоселовой, В.А. Рыбакова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Ю.К. Толстого, Е.М. Тужиловой-Орданской и др.
При проведении диссертационного исследования использовались работы зарубежных авторов, среди которых Т.Т. Киреева, У. Маттеи, Р.Ш. Менглиев, СВ. Скрябин, Я. Шапп и др.
Нормативно-правовую основу диссертационного исследования составило гражданское законодательство Российской Федерации. В работе проанализировано законодательство некоторых зарубежных стран в сфере регулирования негаторной защиты (Германии, Франции, Италии, КНР, Швейцарии и др.), а также стран СНГ и ближнего зарубежья.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ по вопросам, связанным с защитой гражданских прав, а также практика по гражданским делам, рассмотренным Федеральными арбитражными судами и судами общей юрисдикции.
Научная новизна исследования. Диссертация является первым комплексным исследованием монографического характера, в рамках которого осуществляется теоретическое обоснование правовой природы негаторного иска и его доктринальной конструкции. Оригинальность исследования состоит в определении места негаторного требования в системе вещных исков, его соотношении с другими исками, а также в отказе от остаточного (второстепенного) внимания к нему по сравнению с виндикационным иском.
Проведенное исследование позволило сформулировать следующие положения, выносимые на защиту.
1. Дополнительно аргументирована идея о том, что негаторный иск направлен на запрещение возможности создавать собственнику препятствия
к пользованию вещью. Негаторныи иск может применяться и для защиты субъективного вещного права от нарушения владения, но только того, которое производится путем создания помех к владению и которое не повлекло лишение состояния владения. Предлагается ввести в российское гражданское законодательство посессорную защиту по модели негаторно-го требования (иск о пресечении помех в осуществлении владения).
2. Негаторныи иск может быть использован для защиты прав только на
недвижимые вещи, причем те, которые отнесены к данной категории в
силу физических свойств. В отношении движимых вещей негаторныи иск
может быть предъявлен только в совокупности с недвижимостью, являю
щейся предметом спора, либо если они находятся в составе спорного иму
щественного комплекса.
Для оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество необходимо применять последствия недействительности сделки в виде возврата объекта недвижимости (если сторонами спора являются стороны такой сделки), а если применение реституции невозможно (когда стороны спора не совпадают со сторонами недействительной сделки), то заявлять виндикацион-ный иск (если истец не владеет предметом спора) или иск о признании права собственности (если истец сохранил владение предметом спора).
Разновидностью негаторного иска являются прогибиторный иск (иск о запрете создавать препятствия к владению и пользованию на будущее), который заключается в возможности предъявления двух требований: 1) требование о запрещении неправомерных действий со стороны нарушителя на будущее время, в случае наличия реальной угрозы совершения нарушения в будущем; 2) требование о запрете совершения повторного аналогичного нарушения. Применимость последнего требования не может быть выведена из положений действующего законодательства, в связи с чем предлагается законодательно закрепить право собственника требовать возложения на нарушителя обязанности не совершать аналогичных действий в будущем, если есть основания ожидать повторных нарушений.
Отсутствуют основания к приданию негаторному иску универсальности. Условия, в которых возможно использование данного способа защиты, вполне конкретны и указывают на определенную сферу применения негаторного иска.
Негаторный иск — это материально-правовое, внедоговорное требование лица, владеющего и (или) использующего недвижимую вещь на законном основании, предъявляемое к третьему лицу об устранении длящихся неправомерных фактических действий, которые препятствуют использованию недвижимой вещи или создают угрозу такого нарушения, но не повлекли лишения владения или оспаривания самого права.
При квалификации требований о выселении и сносе самовольно возведенной постройки следует исходить из того, что если нарушение затрагивает весь объект недвижимости, то применим виндикационный иск, а если нарушение связано с завладением только частью такого объекта, то необходимо предъявлять негаторный иск.
Нарушение, являющееся фактическим основанием применения нега-торного иска, обладает следующей характеристикой: является только действием; это действие носит неправомерный, фактический, длящийся характер или совершается периодически, при этом не связано с лишением владения или с оспариванием наличия субъективного права на недвижимую вещь, не повлекло прекращение права собственности, связано с причинением препятствий в осуществлении правомочий пользования и владения.
Юридическим основанием, легитимирующим истца на предъявление негаторного иска, является правомочие владения в составе субъективного права, а при отсутствии правомочия владения в субъективном праве — правомочие пользования.
Предлагается ввести в гражданское законодательство возможность установления сервитута по давности пользования, что позволит закрепить существующий длительное время неформальный порядок открытого и непрерывного пользования чужой вещью, когда на протяжении определенного времени собственник не возражал против использования своей вещи третьим лицом.
Диссертант вносит следующие предложения по совершенствованию законодательства:
— предлагается изменить название и содержание статьи 304 ГК РФ и изложить ее в следующей редакции:
«Статья 304. Устранение нарушений вещного права, не связанных с лишением владения (негаторный иск).
Собственник или лицо, имеющее ограниченное вещное право, вправе требовать устранения неправомерных длящихся фактических действий, которые препятствуют ему в пользовании недвижимым имуществом или создают угрозу подобного нарушения, но не повлекли лишения владения или оспаривания самого права.
Если есть основание ожидать дальнейших нарушений, то собственник или лицо, имеющее ограниченное вещное право, вправе требовать возложения на нарушителя обязанности не совершать аналогичные действия в будущем.
Создание собственнику или лицу, имеющему ограниченное вещное право, фактических препятствий в осуществлении владения, не повлекших лишения владения, является основанием к предъявлению негаторного иска.
Лицо, владеющие недвижимой вещью, может требовать устранения фактических препятствий в осуществлении владения, не повлекших лишения владения».
— предлагается дополнить статью 274 ГК РФ пунктом 6 следующего содержания: «6. Лицо, не имеющее право ограниченного пользования недвижимой вещью, но открыто и непрерьшно пользующееся ею с намерением осуществлять сервитут как собственное право в течение пятнадцати лет, приобретает право ограниченного пользования на эту вещь».
Теоретическое значение диссертационного исследования заключается в том, что содержащиеся в нем положения и выводы могут быть использованы для дальнейшего развития учения о негаторной защите и теории вещных исков в науке гражданского права.
Практическое значение диссертационного исследования. Научные выводы, сформулированные в диссертации, могут быть использованы для совершенствования действующего российского гражданского законодательства и практики его применения. Материал диссертации может быть востребован в процессе подготовки и преподавания курса гражданского права, а также специальных курсов, посвященных вещному праву.
Апробация результатов исследования. Диссертация выполнена, рассмотрена и одобрена на кафедре гражданского права и процесса НИУ ГОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет».
Основные выводы и предложения, представленные в диссертации, были опубликованы в 21 научных работах, в том числе одной монографии, 9 статьях, размещенных в ведущих рецензируемых журналах, рекомендованных ВАК Минобрнауки России. Основные положения диссертации заслушивались и обсуждались на научно-практических конференциях разного уровня:
международных: «Международные юридические чтения» (Омск, 25 апреля 2008 г.), «Права человека и их защита в условиях глобализации обновляющегося многополярного мира: международно-правовой и внутригосударственный аспекты» (Казань, 29 ноября 2008 г.), «Традиции и новации в системе современного российского права» (Москва, 3-4 апреля 2009 г.), «Современные проблемы юридической науки» (Челябинск, 6-7 мая 2009 г.), «Перспективы развития частного права» (Екатеринбург, 17-18 марта 2011 г.), «Актуальные проблемы права России и стран СНГ-2011» (Челябинск, 1-2 апреля 2011 г.).
всероссийских: «Актуальные вопросы публичного права» (Екатеринбург, 24-25 октября 2008 г.), «Научный поиск» (Челябинск, 20-22 апреля 2009 г., 13-16 апреля 2010 г.), «Гражданские правоотношения: вопросы теории и правоприменения» (Тула, 27 марта 2009 г.).
Материалы диссертационного исследования применялись в учебном процессе при чтении лекций, ведении семинарских и практических занятий по курсу «Гражданское право» на юридическом факультете НИУ ГОУ ВПО «Южно-Уральский государственный университет».
Структура диссертации обусловлена целью, задачами и логикой исследования. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих шесть параграфов, заключения, списка нормативно-правовых актов, специальной литературы и правоприменительной практики.
Меры принудительного характера, не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности, применяемые для защиты прав участников арендных отношений
Меры принудительного характера, не обладающие признаками гражданско-правовой ответственности, применяемые для защиты прав участников арендных отношений (меры защиты) - это установленные в законодательстве правовые средства правоохранительного характера, направленные, прежде всего, на восстановление права, обеспечение его исполнения, на пресечение и предупреждение правонарушения.
Как было отмечено ранее, меры защиты подразделяются на меры регулятивного характера, имеющие задачей упорядочение нормальных отношений между спорящими участниками гражданских правоотношений, и меры превентивного характера (предупреждение возможного нарушения права, признание права и установление факта, имеющего юридическое значение и т.п.).
Большое значение для защиты арендных отношений имеют меры регулятивного характера, направленные на восстановление имущественной сферы потерпевшей стороны, так как применение тех или иных способов защиты всегда зависит от существа правоотношения.
В гражданском праве защита нарушенных субъективных прав может осуществляться либо в рамках правоотношений собственности (вещно-правовые способы защиты), либо в рамках обычных обязательственных правоотношений (обязательственно-правовые способы защиты). К первой группе способов зашиты гражданских прав можно отнести виндикационный и негаторный способ. В.В. Витрянский, поддерживающий данную классификацию, отмечает, что далеко не во всех случаях нарушенное право собственности или иное ограниченное вещное право может быть защищено данными исками41. Поэтому допускается применение иных гражданско-правовых, в первую очередь универсальных способов защиты права собственности, в частности, иска о признании права собственности, иска о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права собственности, иск о признании оспоримой сделки недействительной либо о применении последствий недействительности ничтожной сделки, требования о признании недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления, иск о возмещении убытков. К обязательственно-правовым способам защиты гражданских прав относятся следующие: взыскание убытков, присуждение к исполнению обязанности в натуре, взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами, способы обеспечение исполнения обязательств.
Но существует необходимость выделения некоторых способов защиты в самостоятельную группу - смешанную4 . Подобная необходимость объясняется тем, что в гражданском праве существуют правоотношениям которые носят смешанный характер, то есть в рамках одного правоотношения присутствуют и абсолютные, и относительные отношения. . Аренда представляет собой институт гражданского права, сочетающий в себе как обязательственные, так и вещно-иравовые черты. Сложность.. защиты подобных отношений состоит в конкуренции средств защиты: обязательственно-правовых, вещно-правовых. Известно, что от правовой природы правоотношения зависит правильный выбор способа защиты, нарушенного права. Поэтому выяснение природы аренды имеет важное практическое значение. Краткий экскурс в историю вопроса показывает, что арендатор на разных этапах развития частного права имел разный объем полномочий с точки зрения возможности защиты своего владения. Дальнейшее развитие права привело к разделению взглядов теоретиков гражданского права по вопросу наделения арендатора (нанимателя) полномочиями владельческой защиты стран романской и германской іруші. В романской группе возобладала римская традиция, германская группа осталась на прежних позициях. Однако уже в рамках римского права в дальнейшем под давлением реально существующих интересов произошли изменения - распространение защиты владения на арендаторов (нанимателей). «Защита владения стала расширяться экстенсивно, захватывая разные категории дотоле бесправных детенторов» 3. Процесс наделения правом защиты владения детенторов (держателей) получил свое завершение в Германском гражданском уложении44, которое от различия владельца и держателя отказалось. Была разработана концепция «двойного владения»45. В соответствии с ней собственник вещи признавался владельцем посредственным, а лицо, владеющее той же вещью, - владельцем-непосредственным. В результате предоставление арендатору (нанимателю) права на владельческую защиту не лишало собственника права на ту же защиту в отношении его веши46. Если говорить о российском дореволюционном законодательстве, то. анализ ряда статей Свода законов Российской Империи показал , что под владением понималось всякое обладание вещью, в том числе и держание. Российская дореволюционная практика предоставляла арендатору защиту, причем относительно третьих лиц, не имевших прав на вещь, право на защиту предоставлялось на основании одного фактического владения (иск о защите владения) 8.
Меры гражданско-правовой ответственности, применяемые для защиты прав участников арендных отношений
Вопрос о юридической ответственности в гражданском праве является одним из самых сложных, содержательных и полемичных. Он исследуется столько, сколько существует само гражданское право, единой ее концепции не удалось выработать и до настоящего времени123.
Обычно под мерами іражданско-правовой ответственности в юридической литературе понимается применение к виновному нарушителю субъективного права, для защиты и восстановления конкретного интереса, мер, вызывающих отрицательные последствия в виде лишения определенных прав и возложение дополнительных обязанностей124. При этом дпя применения мер ответственности необходимо наличие состава правонарушения в действиях (бездействиях) ответственного лица.
Функции ответственности осуществляются способами пресекательно-компенсационными (возмещение вреда), штрафного (взыскание неустойки), пресекательно-ограничительного (лишение права, отказ в признании права, отказ в охране права) характера125. К мерам ответственности принято относить возмещение убытков,, взыскание неустойки, компенсацию морального вреда, потерю стороной, нарушившей договор, суммы задатка, взыскание процентов, подлежащих уплате за нарушение денежного обязательства в виде неправомерного пользования чужими денежными средствами. Одним из основополагающих институтов в защите нарушенных прав является институт возмещения уоытков , который свое значение сохраняет и по сей день - .І Возмещение убытков является общей формой ответственности по договорным обязательствам. Об этом свидетельствует, в частности, норма, содержащаяся в п.1 ст. 393 ГК РФ: «Должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства». Этим возмещение убытков отличается от иных мер имущественной ответственности, которые применяются лишь в случаях, предусмотренных законом или договором. Поэтому данная мера ответственности является наиболее часто применяемой в арендных отношениях. ! Так как убытки отражают отрицательные последствия имущественной сферы потерпевшего в реальной действительности , возмещение кредитору убытков должно быть адекватным, и он не должен получить ничего лишнего, выходящего за пределы необходимого, что позволило бъь восстановить нарушенное право. В связи с этим существует некоторая- необходимость рассмотреть порядок расчета и взыскания убытков (реального- ущерба- и, упущенной выгоды), способов определения их размера129 в арендных отношениях. Особенно это связано с тем, что на практике при расчете убытков трудности возникают при доказывании размера реального ущерба и, упущенной выгоды. В соответствии со ст. і 5 ПС РФ в сумму реального ущерба входят произведенные расходы или расходы, которые необходимо произвести для ч восстановления нарушенного права, а также утрата и повреждение имущества. Данный вид убытков характеризуется уменьшением (реальным или неизбежным в будущем) наличного имущества потерпевшего, в отличие от упущенной выгоды, основной чертой которой является неувеличение наличного имущества, хотя оно и могло бы увеличиться, если бы не нарушение условии сделки . Для подтверждения реального ущерба, причиненного в связи с не исполнение или ненадлежащим исполнением арендных обязательств, стороны должны доказать: а) факт нарушения принятых по договору обязательств; б) причинно-следственную связь между понесенными убытками и неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств; в) надлежащее исполнение обязательств со стороны лица, понесшего убытки в связи с нарушением обязательства, и все предпринятые меры к предотвращению убытков или уменьшению их размера131. Не совсем ясен вопрос с упущенной выгодой. Что под ней понимается и что необходимо для того, чтобы ее доказать? Так, оценивая доводы истца о взыскании с ответчика упущенной выгоды в виде неполученной арендной платы в связи с расторжением договора строительного подряда по вине подрядчика, ФАС СЗО в постановлении об отказе в иске от 15.10.04 г. по делу № А05-6341/04-23 указал следующее. Для взыскания упущенной выгоды, пострадавший участник арендных отношений должен доказать, что он сделал все приготовления, предпринял все необходимые меры для получения имущественных благ. Самое главное, чтобы все имущественные потери и неисправности произошли по вине причинителя вреда132.
Ничем не подтвержденные расчеты истца о- предполагаемых доходах не должны приниматься во внимание. Из материала дела не усматривается, что истец предпринимал какие-либо приготовления с потенциальными арендаторами, а гарантийное письмо от контрагента с предложением заключить договор в будущем такими приготовлениями не является, поскольку не влечет возникновения у стороны обязанности заключить его.
Так же не достаточно для суда и наличия самого договора с третьими лицами на сдачу недвижимого имущества в аренду33. В аналогичной ситуации заказчик заключил 56 договоров аренды торговых площадей, сумма неполученной аренды по расчетам истца и составила упущенную выгоду. Однако в иске было отказано. Основанием отказа послужили очевидные вещи — отсутствие на момент подписания договоров аренды права собственности на площади торгового центра (ст. 608 ГК РФ).
Защита прав участников по договору аренды зданий и сооружений
Обязанность платить деньги может служить санкцией за неисполнение обязательства, предметом которого являются не деньги, например, своевременный возврат арендованного имущества.
Описанный второй вид денежных обязательств объясняется тем, что деньги являются всеобщей формой стоимости. Следовательно, возникает экономическая возможность замены предмета аренды его денежным эквивалентом.
Деньги в этом случае выступают в роли имущества, призванного и способного по условиям оборота обеспечить для арендодателя восстановление имущественного положения, существовавшего до нарушения его права.
Исходя из вышесказанного, можно сказать, что различные виды денежных обязательств отличаются друг от друга по основаниям их возникновения, характеру исполнения, ответственности за их нарушения.-Связующим звеном в них является роль денег, выступающих в качестве эквивалента ценности имущественного блага.
В зависимости от того, эквивалентом какого имущественного блага являются денежные средства — правомерно отчужденного либо неправомерно уничтоженного, денежные обязательства подразделяются на регулятивные и охранительные. В арендных отношениях, когда арендодатель распоряжается принадлежащим ему имуществом, отчуждая его арендатору имеет место регулятивное обязательство. Охранительным считается такое денежное обязательство, в котором арендодатель получает от арендатора эквивалент стоимости утраченного имущества, то есть «средство восстановления первоначального имущества» . Поэтому даже в рамках арендных отношений могут существовать два вида денежных обязательств. Рассмотрим их.
Первый вид денежного обязательства возникает, когда арендодатель имеет право в силу исполненного им обязательства по передаче имущества во временное владение и пользование арендатору, требовать с арендатора определенную договором денежную сумму в виде арендной платы и проценты за просрочку исполнения данного денежного обязательства. Денежное обязательство арендных отношений носит регулятивный характер.
Второй вид денежного обязательства используется в случае утраты имущества арендодателя, когда арендатор должен будет уплатить определенную сумму денег в качестве меры стоимости имущественного блага, но только данная обязанность возникает в том случае, если стороны не предусмотрели в договоре исполнения- в натуре. По воле сторон договорная обязанность исполнить обязательство в натуре может быть заменена обязанностью уплатить определенную денежную сумму. Денежное обязательство носит охранительный характер.
Вновь возникшее денежное обязательство подчиняется всем правилам, регулирующим данный вид обязательства. Пункт 25 Постановленяя -Плеігумов ВС РФ и ВАС РФ от 08.10.1998 г. № 13/14 устанавливает, что если по соглашению сторон обязанность исполнить обязательство в натуре (передать вещь, произвести работы, оказать услуги) заменяется обязанностью должника уплатить определенную денежную сумму, то с истечением срока уплаты этой суммы, определенного законом или соглашением сторон, на сумму долга подлежат начислению проценты на основании п. 1 ст. 395 Кодекса, если иное не установлено соглашением сторон. Данная трактовка правил ст. 395 ГК РФ подлежит применению и в тех случаях, когда арендная плата установлена не только в форме выплаты денег как основного средства платежа, но и в иных формах согласно ст. 614 ГК РФ.
Как правило, взыскиваемые в связи с неисполнением обязательств по договору аренды убытки, составляют стоимость утраченного арендодателем имущества, определяемую в соответствии с п. 3 ст. 393 ПС РФ. И если решение суда о взыскании таких убытков не исполняется по каким-либо причинам длительное время, то- они будут увеличиваться. Арендодатель может предъявить новый иск в суд о взыскании разницы в стоимости имущества, присужденного по решеншо суда, и стоимости имущества- на момент исполнения судебного акта.
В соответствии с правилами международных коммерческих договоров УНИДРУА потерпевшая сторона имеет право получить проценты годовых на сумму платежа с момента наступления срока для него и-до момента оплаты вне зависимости от того, освобождается ли- данный должник от ответственности за неплатеж (ст. 7.4.9.).
При отсутствии иного в соглашении предусмотрено проценты годовых на сумму убытков за неисполнение неденежного обязательства начислять с момента, когда произошло неисполнение (ст. 7.4:10:). Кроме того, предусматривается индексация убытков, если они возмещаются по частям (ст. 7.4.11.) . Поэтому можно сказать, что проценты, предусматриваемые указанным документом, хотя во многом и схожи, но все-таки представляют нечто иное, нежели проценты, установленные ст. 395 ПС РФ. Фактически это-является приемом, позволяющим арендодателю взыскать дополнительную прибыль, которую он получил бы, обладая известной суммой денег, при вложении их в банковскую операцию депозитного характера.
Можно согласиться с мнением М.В. Старцевой, которая считает, что проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, включают в себя следующее: сумму, подлежащую доплате кредитору в связи с инфляцией; сумму, подлежащую уплате в связи с утратой того, что можно было бы получить при обладании данными деньгами; вознаграждение за задержку денег, как
Итак, по общему правилу зачет убытков и процентов, предусмотренных ст. 395 ГК РФ естественен и необходим. Однако нельзя сделать подобного вывода в отношении зачета прямого ущерба и процентов за использование чужих денежных средств, так как здесь имеет место коренное различие природы санкций. Арендные отношения, как было сказано выше, могут включать в себя два вида денежных обязательств, следовательно, для применения правил об ответственности за неисполнение денежного обязательства в таких отношениях (ст. 395 ГК РФ) не должно быть никаких ограничений или препятствий.
Защита прав участников по договору аренды предприятий
В российском гражданском законодательстве предприятие представляет собой объект гражданских прав (ст. 132 ПС РФ), под которым понимается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности и способный выступать предметом различных сделок, в частности, договора аренды. Договор аренды предприятия включает в себя не только интересы сторон (арендатора и арендодателя), но других участников арендных отношений - кредиторов, права которых затрагиваются лишь в том случае, если обязательства включены в состав предприятия.
Вопрос защиты прав кредиторов волновал ученых и практиков еще в дореволюционное время. Достаточно императивные правила в целях обеспечения интересов кредиторов содержались в Законе царской России от 3 июня 1906 г., согласно которому устанавливалась солидарная ответственность арендодателя и арендатора, необходимость особых уведомлении со стороны нотариуса об отчуждении предприятия и др. .
В действующем гражданском законодательстве установлены дополнительные гарантии защиты интересов кредиторов при аренде; предприятий. К их числу законодатель относит положение об ответственности сторон договоров аренды предприятия по обязательствам, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у них разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (н.2 ст.656 ПС). Прежде всего, необходимо заметить, что в силу п.1 ст.49 ПС РФ объем правоспособности арендатора меньше по сравнению с объемом правоспособности арендодателя. Данное положение касается части возможности осуществления определенных лицензируемых видов деятельности. Включение в состав передаваемого предприятия таких обязательств не освобождает арендодателя от этих обязательств; в отношении арендодателя, помимо прочего, специально предусматривается ответственность, которую он несет солидарно с арендатором.
Среди оптимальных способов защиты прав кредиторов рассматривается такой специальный способ, как раскрытие информации о предстоящей передаче предприятия как имущественного комплекса по договору аренды. В целях повышения эффективности такого способа защиты выделяется ряд обязательных требований, предъявляемых к уведомлению кредиторов в случае аренды предприятия, среди которых важны требования к содержанию уведомления; лицам, обязанным направлять уведомление; сроки уведомления; внесение в реестр юридических лиц записи передаче предприятия в аренду другому владельцу; санкции за неуведомление кредиторов о передаче предприятия в аренду.
Рассмотрим требование ст. 657 ПС РФ об обязательном письменном уведомлении кредиторов об аренде до передачи предприятия, а также при возврате арендованного имущественного комплекса арендодателю (ст. 664 ПС РФ). Данное правило корреспондирует норме п. 1 ст. 391-ГК РФ с допустимости перевода долга с согласия кредитора, а также положению ст. 659 ГК РФ, п. 1. ст. 563 ПС РФ о содержании передаточного акта (в-передаточном акте должны указываться данные об уведомлении кредиторов о продаже предприятия). При этом обязанность должна быть исполнена не любой из сторон договора, как это предлагает Ю.С. Поваров267, а каждой стороной по договору, как определено гражданским- законодательством. С позицией Ю.С. Поварова нельзя согласиться, так как, во-первых, согласно ст. 659 ПС РФ передача предприятия осуществляется по передаточному акту, и предприятие считается переданным после подписания передаточного акта обеими сторонами, до передачи предприятия арендатору арендодатель является носителем основных прав и обязанностей по содержанию и осуществлению деятельности предприятия. Следовательно, даже юридически у арендатора не возникает никаких прав и обязанностей. Во-вторых, возможно, «интересы кредиторов арендодателя ни в коей мере не будут нарушены, если уведомление об аренде предприятия будет сделано арендатором»268. Но подобное правило может замедлить процесс передачи предприятия и удовлетворения требований кредиторов, тогда как четкое распределение прав и обязанностей по лицам (сторонам) дает эффект быстрого исполнения обязательства и «является наиболее целесообразным вариантом распределения обязанностей сторон»269.
Законодателем урегулированы три потенциально возможных ситуации, которые могут возникнуть в связи с необходимостью исполнения обязанности по уведомлению кредиторов: кредитор получил уведомление и письменно сообщил о своем согласии на перевод долга; кредитор получил уведомление и письменно не сообщил о согласии на перевод долга; кредитор вообще не получал уведомления. Во втором и третьем случаях закон предоставляет кредиторам дополнительные гарантии получения удовлетворения от должника согласно п. 2, 3 ст. 657 ГК РФ. Так, в случае і письменного уведомления кредитор вправе в течение трех месяцев заявить должнику требование о прекращении или досрочном исполнении. обязательства и возмещении причиненных этим убытков. В том случае, если кредитор не был уведомлен о передаче предприятия, он может предъявить иск об удовлетворении требований в течение года со дня, когда узнал или должен был узнать о передаче предприятия в аренду.
