Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. Теоретико-правовая характеристика самовольной постройки 17
1. Историческая ретроспектива формирования норм о самовольной постройке в зарубежном и отечественном гражданском праве 17
2. Место норм о самовольной постройке в структуре отрасли гражданского права 38
3. Понятие и правовая природа самовольной постройки 60
4. Виды объектов строительства, которые могут быть признаны самовольной постройкой 75
ГЛАВА 2. Легализация права собственности на самовольную постройку ...104
1. Проблемы определения надлежащего субъекта права при признании права собственности на самовольную постройку 104
2. Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольную постройку 122
3. Способы легализации права собственности на самовольную постройку... 143
4. Последствия непризнания права собственности на самовольную постройку 156
Библиография 170
- Место норм о самовольной постройке в структуре отрасли гражданского права
- Виды объектов строительства, которые могут быть признаны самовольной постройкой
- Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольную постройку
- Последствия непризнания права собственности на самовольную постройку
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. Экономическое развитие общества сопровождается возникновением социальных явлений различного характера. Впоследствии возникает необходимость их правовой регламентации: придания статуса правоотношений, определения субъектного состава, правового режима объектов данных отношений, а также санкционирования за неисполнение или ненадлежащее исполнение предписаний закона.
Среди таких явлений определенное место занимают действия антиправового характера, то есть действия, идущие в разрез с установленными общепринятыми нормами и правилами поведения. К ним, в частности, относится самовольное строительство.
Существующие в юридической науке дискуссии по легализации объектов самовольного строительства порождают необходимость теоретического исследования возможности признания тех или иных нелегально возведенных объектов недвижимости самовольной постройкой. Этой проблеме посвящены монографические и диссертационные исследования, в которых основное внимание ученые уделяют определению самовольной постройки, как таковой, выявлению ее признаков, правому режиму и т. п.
Однако остаются нерешенными ряд проблем. В частности, это проблемы: определения места норм о самовольной постройке в системе отрасли гражданского права как элемента системы; исследования правовой природы самовольной постройки как специфического объекта гражданских прав; выявления критериев отнесения тех или иных объектов строительства к самовольной постройке; дифференциации видов самовольных объектов строительства, которые могут или категорически не могут быть легализованы; разработки способов и средств легализации самовольных построек и другие теоретические проблемы.
Возникновение интереса к исследованию норм о самовольной постройке обусловлено также необходимостью совершенствования правового регулирования возведения зданий и сооружений без соблюдения предписаний законов как в случаях строительства таковых на чужих земельных участках, так и в случаях возведения построек владельцами земельных участков.
Учитывая проводимую в настоящее время модернизацию российского гражданского законодательства, в частности, разработку проекта Федерального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации», переход к новым экономическим условиям, присоединение России к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод, отмену прав пожизненно наследуемого владения и права бессрочного пользования назрела необходимость обновления норм о самовольной постройке, переосмысления сложившихся подходов к гражданско - правовому регулированию последствий самовольного строительства.
Требует совершенствования и правоприменительная деятельность. В частности, противоречива судебная практика в отношении природы иска о признании права собственности на самовольную постройку, защиты незарегистрированных и зарегистрированных прав на земельные участки, а также в вопросах, связанных со сносом объектов недвижимости в случаях непризнания права собственности на них и т. д.
Таким образом, наличие множества нерешенных теоретических проблем, противоречивость и пробельность нормативно-правовых актов в отношении легализации самовольно возведенных объектов строительства, в том числе в проекте изменений в ГК РФ, потребность обобщения практического опыта с целью выработки дальнейшего единообразного правоприменения обусловили необходимость проведения комплексного исследования теоретических и практических аспектов самовольной постройки и ее легализации.
Объектом исследования являются общественные отношения, возникающие в связи с возведением самовольных построек и связанные с возможностью признания права собственности на такие объекты за субъектами гражданских правоотношений при наличии строго определенных условий.
Предметом исследования являются нормы российского и зарубежного гражданского права, практика их применения, выражающаяся в судебных решениях и правоприменительных актах иных уполномоченных государством органов, а также научная доктрина, связанная с пониманием самовольной постройки, последствиями её возведения и способами легализации.
Степень разработанности проблемы
В России в дореволюционный период развития цивилистической мысли, в советское время и в последние десятилетия поднимались отдельные вопросы, касающиеся проблем самовольной постройки. В рамках научных работ, посвященных объектам гражданских прав, основаниям признания права собственности, защите гражданских прав, подвергались исследованию и проблемы самовольной постройки. В частности, исследование проводилось в трудах М. М. Агаркова, С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, Д. И. Мейера, И. А. Покровского, В. И. Синайского, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, Г. Ф. Шершеневича, Л. В. Щенниковой, А. М. Эрделевского, В. Ф. Яковлева и др.
В ряде диссертационных работ при исследовании проблем приобретения права собственности, понятия объекта строительства как объекта недвижимости косвенно затрагивались проблемы самовольной постройки. В частности, это диссертации А. Я. Беленькой, Р. А. Валеева, Е. А. Грызыхиной, А. В. Лиса- ченко, А. В. Люшня, Э. О. Осадченко, М. М. Попович и др.
При изучении данной проблемы были учтены специальные диссертационные исследования, посвященные самовольной постройке, в частности О. В. Гу- милевской, А. В. Савиной, П. А. Шишканова, В. В. Селиванова.
Однако специальной работы, всесторонне, комплексно рассматривающей проблемы самовольной постройки, а именно, вопросы признания права собственности на нее с теоретико-методологических и практических позиций с
учетом всех ее особенностей на основе новейшего гражданского законодательства, на сегодняшний день нет.
Цель диссертационного исследования состоит в разработке единой системы критериев отнесения объектов строительства к самовольной постройке; определении совокупности способов и оснований легализации права на самовольные объекты строительства.
Достижение указанной цели обусловило необходимость постановки и решения следующих задач:
исследование конкретно-исторических условий, вскрытие объективных закономерностей и особенностей возникновения признания права собственности на самовольную постройку;
анализ подходов к определению понятия «самовольная постройка», выработанных в отечественной доктрине, а также в современном российском законодательстве и в судебной практике;
определение места норм о самовольной постройке в системе гражданского права, формирование особенностей данного субинститута, а также разработка соответствующего определения на основе общетеоретического подхода к пониманию самовольной постройки;
выявление проблем и тенденций развития субинститута самовольной постройки с точки зрения сочетания частноправового и публично-правового регулирования последствий ее возведения;
разработка теоретических и практических рекомендаций, направленных на разрешение проблем, возникающих, в частности, при определении надлежащих субъекта права и субъекта обязанности;
определение обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольную постройку;
анализ проблем правоприменения, возникающих в случае сноса самовольной постройки как последствия непризнания права собственности на нее;
разработка путей преодоления имеющихся коллизионных моментов законодательства, регулирующего признание права собственности на самовольную постройку;
формулирование предложений по совершенствованию гражданского законодательства, регулирующего отношения по поводу признания права собственности на самовольную постройку.
Методологическую основу диссертационного исследования составляют общенаучные методы познания (исторический, диалектический, методы анализа и синтеза, абстрагирования и конкретизации, аналогии, моделирования), а также специально-юридические методы исследования (формально-юридический, сравнительно-правовой и др.). Систематизация указанных методов при исследовании норм о самовольной постройке позволяет обеспечить целостное и всестороннее исследование.
Теоретическую основу исследования составили труды дореволюционных, советских и современных цивилистов, в частности М. М. Агаркова, С. С. Алексеева, М. И. Брагинского, Р. А. Валеева, В. В. Витрянского, А. Г. Гойхбарга, Т. В. Дерюгиной, И. А. Зенина, С. А. Зинченко, О. Ф. Иоффе, Л. А. Кассо, О. М. Козырь, А. В. Копылова, В. П. Камышанского, И. Д. Кузьминой, О. Г. Ломидзе, А. В. Люшня, М. И. Митилино, К. П. Победоносцева, И. А. Покровского, О. Н. Садикова, В. И. Синайского, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, М. Ю. Тихомирова, В. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича, Л. А. Чеговадзе, Л. В. Щенниковой, Н. Б. Щербакова, А. М. Эрдлевского, В. Ф. Яковлева и др.
Эмпирическую основу исследования составили российское законодательство в области регулирования последствий самовольного строительства, материалы практики Верховного Суда Российской Федерации, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судов общей юрисдикции и арбитражных судов.
Проанализировано значительное количество решений Арбитражного суда
Волгоградской области, судов общей юрисдикции Волгоградской области (в
частности, Советского, Городищенского, Кировского районных судов г. Волгограда), опубликованных и собранных автором лично (из архивов судов).
Научная новизна исследования заключается в том, что настоящая работа содержит обоснованные решения проблем, имеющих значение для гражданского права. Диссертация является комплексным монографическим исследованием, синтезирующим в себе труды предшественников, исследовавших правовое регулирование самовольных построек как основание приобретения права собственности на недвижимые вещи, созданные вразрез с требованиями закона, и решающим новейшие актуальные проблемы, возникающие в данной области в связи с реформированием российского законодательства.
Впервые в науке гражданского права определено место норм о самовольной постройке в системе российского гражданского права; выработана система основных, квалифицирующих, специальных критериев определения самовольной постройки; разработана система способов легализации самовольной постройки; предложены новые механизмы признания права собственности на самовольные объекты строительства.
В диссертации предлагается оригинальный подход к определению понятия самовольной постройки, субъектному составу правоотношений, правовому режиму объектов самовольного строительства. Автором сделан вывод об особенностях правовых последствий возведения самовольной постройки в случаях непризнания права собственности на нее.
Новизна работы заключается также в том, что самовольная постройка рассматривается как выход за пределы осуществления прав собственника земельного участка, что позволило затронуть не исследованные ранее аспекты самовольного строительства.
В работе диссертантом решен круг правовых проблем как теоретического, так и практического характера, предложены пути и способы совершенствования норм права на основе субъективного авторского понимания и видения рассматриваемых правовых пробелов и коллизий в данной области.
На защиту выносятся следующие положения:
-
-
Доказано, что исходя из однородности фактического содержания, нормативной обособленности и единства правовых норм система норм о самовольной постройке как структурное звено отрасли гражданского права представляет собой субинститут. В качестве гражданско-правового субинститута самовольная постройка выполняет присущие только ему (субинституту) функции - регулирования гражданско-правовых отношений, связанных с ликвидаций последствий нарушения общих требований, предъявляемых к строительству, и охраны прав субъектов от нарушения со стороны самовольных застройщиков.
-
Обосновано, что отношения, связанные с самовольной постройкой, могут рассматриваться как:
гражданское правонарушение в случаях возведения самовольной постройки на чужом земельном участке;
выход за пределы осуществления гражданских прав в случаях возведения самовольной постройки собственником земельного участка на своем земельном участке с нарушением норм действующего законодательства;
правовое основание, в результате которого неправомерное действие при соблюдении определенных условий трансформируется в правомерное действие, то есть проходит процедуру судебной, внесудебной санации.
-
Разработаны критерии квалификации объекта строительства как самовольной постройки:
-
основные: возведение объекта, отвечающего признакам недвижимого имущества, искусственно созданного в результате строительной деятельности, независимо от степени завершенности; появление новых площадей и (или) изменение целевого назначения здания, сооружения в результате реконструкции;
-
квалифицирующие: отсутствие разрешения (на строительство или реконструкцию объекта; на изменение целевого назначения объекта; на возведение дополнительных зданий; на возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого); признание судом разрешения незаконным; несоблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного
участка; существенное нарушение градостроительных и строительных норм и
правил; нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц; создание угрозы жизни и здоровью граждан;
3) специальные (для субъектов, имеющих законные права отличные от права собственности на земельный участок с возведенной самовольной постройкой или сособственников земельного участка): отсутствие согласия собственника, сособственников земельного участка на осуществление строительства.
-
Сформулированы основные признаки признания реконструируемого объекта недвижимости самовольной постройкой:
в результате реконструкции создан новый объект строительства; земельный участок не отведен для целей создания нового объекта; отсутствуют необходимые разрешения; нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;
изменены конструктивные характеристики объекта: влияющие на его безопасность; выходящие за рамки ранее выданного разрешения на строительство; вызвавшие несоответствия первоначальной документации, акту приемки объекта в эксплуатацию и техническому паспорту строения.
-
Доказана возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке за арендатором земельного участка. Для легализации такой постройки необходимо: наличие у постройки признаков недвижимого имущества; наличие согласия собственника земельного участка на осуществление строительства; получение необходимых разрешений либо устранение нарушений градостроительных и строительных норм и правил; отсутствие изменения целевого назначения земельного участка; отсутствие нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц; отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан созданным объектом.
-
Обосновано, что любой объект недвижимости, созданный на земельном участке с особым правовым режимом (земельном участке частичного хозяйственного использования в составе земель особо охраняемых природных территорий) с нарушением действующего законодательства, признается самовольной
постройкой и подлежит сносу в установленном порядке, без права легализации данного объекта строительства.
-
Доказано, что к наследникам лица, осуществившего самовольную постройку, переходит право на легализацию самовольной постройки. Требования о признании права собственности на самовольную постройку могут предъявлять наследники, к которым перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, где осуществлена постройка.
-
Для признания права собственности на самовольную постройку, возведенную на земельном участке, находящемся в общей долевой собственности, необходимо учитывать основные и дополнительные критерии:
-
основные: наличие у субъектов права собственности на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка, с учетом их правовых возможностей как участников общей долевой собственности на землю; отсутствие нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц и иных обладателей земельного участка, а также отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан;
-
дополнительные: наличие согласия сособственников; определение порядка пользования земельным участком сособственниками; учет размера вложений (материальных, трудового участия и т. д.) каждого из сособственников в возведении самовольной постройки с целью дальнейшего определения размера долей.
Доказано, что единственным основанием легализации права собственности на самовольную постройку может быть только решение суда. Государственная регистрация права не может являться основанием для признания права собственности на самовольную постройку по следующим причинам: по своей природе государственная регистрация является формальным условием обеспечения защиты прав лица. Регистрирующий орган в большинстве случаев не обладает правомочиями на проверку факта самовольности постройки, что в дальнейшем порождает возможность возникновения судебного спора.
В результате проведенного исследования предлагается внести изменения и дополнения в действующее российское законодательство:
Изложить п. 1 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции: «1. Самовольной постройкой является недвижимое имущество (жилой дом, иное здание, сооружение, объект незавершенного строительства, а также иной качественно новый объект строительства, возведенный в процессе реконструкции), созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил и угрожающее жизни и здоровью граждан».
Изложить абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ в следующей редакции: «Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом, а также лицом, эксплуатирующим строение (новым собственником земельного участка, использующим самовольную постройку).
Эксплуатирующее постройку лицо имеет право регресса к лицу (прежнему владельцу земельного участка), которое возвело самовольную постройку, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи».
Дополнить п. 3 ст. 222 ГК РФ абз. 3 следующего содержания: «Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, у которого земельный участок, где осуществлена постройка, находится на праве аренды при условии, согласия собственника на возведение постройки». Абзац 3 п. 3 ст. 222 ГК РФ считать абз. 4.
Изложить п. 1 ст. 130 ГК РФ в следующей редакции: «1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также качественно новые объекты строительства, возведенные в процессе реконструкции».
Изложить п. 1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания, в исключительных случаях на основании судебного решения и (далее по тексту статьи)».
Изложить п. 1 ст. 25.3 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «1. Основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, для строительства, реконструкции которого в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемого или созданного на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемого или созданного на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:
правоустанавливающие документы на земельный участок;
заключение уполномоченной организации, либо строительно -технической экспертизы и органа архитектуры (градостроительства) о возможности сохранения постройки;
согласие заинтересованных лиц (обладателей сервитута; лиц, обладающих имуществом в силу обязательственного правоотношения, в том числе на основании договора аренды; владельцев смежных земельных участков или смежные землепользователи, а также владельцев или пользователей соседних зданий, сооружений), чьи права могут быть нарушены постройкой (далее по тексту статьи)».
-
Изложить п. 1 ст. 28 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в следующей редакции: «1. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации в месячный срок. Государственный регистратор вправе отказать в регистрации только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 настоящего Федерального закона».
8. Исключить из п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ слово «строение».
Теоретическая значимость исследования заключается в выявлении и разрешении блока теоретических проблем, связанных с определением места норм о самовольной постройке в структуре отрасли гражданского права; установлением сущности правовой природы самовольной постройки; с формулированием ее как правовой категории; с разработкой критериев объектов строительства, которые могут быть признаны самовольной постройкой; с выявлением надлежащего субъекта права при признании права собственности на самовольную постройку; с систематизированием круга обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольную постройку; а также с вычленением объективно возможных способов легализации права собственности на самовольную постройку и последствий непризнания права собственности на нее.
Выводы и предложения, научные положения, сформулированные диссертантом, углубляют теорию российского гражданского права в части положений, касающихся самовольной постройки, а также способов ее легализации, могут быть использованы в дальнейшей научной разработке предмета изучения, а также при проведении исследований объектов гражданских прав, оснований и способов приобретения права собственности и т. п.
Предложенные автором научные определения, система критериев отнесения объектов к самовольной постройке, а также выявленные условия легализации ее в судебном порядке представляют интерес не только для науки гражданского права, но и для правоприменительной деятельности арбитражных судов и судов общей юрисдикции.
Практическая значимость исследования состоит в том, что его результаты могут быть использованы в учебном процессе при чтении курса гражданского права, а также спецкурса права собственности и других дисциплин юридического профиля; при разработке учебно -методических пособий и комплексов; для совершенствования российского законодательства, регулирующего основания и способы легализации объектов самовольного строительства; в судебной практике, что позволит сформировать единообразную практику применения в части признания права собственности на нелегально возведенные объекты недвижимости; при регистрации права собственности на самовольную постройку; в работе органов местного самоуправления, коммерческих и некоммерческих организаций, связанных с легализацией объектов самовольного строительства. Выводы и предложения автора, носящие прикладной характер, могут быть использованы в процессе регионального нормотворчества.
На основании проведенного анализа научных концепций, нормативно - правовых актов, судебной и иной практики, автором разработаны конкретные предложения по совершенствованию действующего российского законодательства.
Апробация результатов диссертационного исследования. Достоверность выводов подтверждается логически выстроенной научной аргументацией, а также результатами эмпирических исследований.
Результаты исследования были обсуждены и одобрены на кафедре гражданского права и процесса НОУ ВПО «Волгоградский институт экономики, социологии и права».
Основные теоретические выводы и положения диссертационного исследования нашли отражение в докладах, сделанных на международных, межрегиональных, межвузовских и других научно-практических конференциях, а также научно-практических семинарах и форумах.
По теме исследования опубликовано тринадцать статей (3,35 п. л.), среди них три - в рецензируемых изданиях, рекомендованных ВАК (2,8 п. л.).
Результаты исследования внедрены в учебный процесс НОУ ВПО «Волгоградский институт экономики, социологии и права», используются при преподавании курсов гражданского права, международного частного права, спецкурса «Право собственности», а также применяются в практической деятельности, в частности, адвокатами АК № 32 Волгоградской областной коллегии адвокатов при подготовке и ведении дел в судах общей юрисдикции и арбитражных судах.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования, используемыми автором методологическими подходами при рассмотрении изучаемых проблем. Работа состоит из введения, двух глав, включающих восемь параграфов, библиографии.
Место норм о самовольной постройке в структуре отрасли гражданского права
Изучение правового регулирования социального явления как элемента структуры отрасли права позволяет выявить и определить теоретические и практические позиции, выделить достоинства и недостатки нормы, ее общее значение и назначение.
В настоящее время проблеме определения места норм о самовольной постройке в системе отрасли гражданского права не уделено должного внимания. При анализе теоретических и практических источников нами не было обнаружено целостных и комплексных исследований в данной области, а также не было найдено четко сформулированного определения совокупности норм о самовольной постройке как института или иного элемента системы гражданского права (в частности, субинститута). Л. В. Щенникова указывает, что «статья 222 ГК РФ вообще является уникальной по своей цели, структуре и правовым последствиям. Она уникальна также по названию... и по месту в системе кодифицированного гражданского закона»71.
Другие современные цивилисты, в частности, Н. Б. Щербаков , А. А. Иванов73, В. Н. Литовкин74, О. Мананников75 довольно часто применяют термин «институт самовольной постройки» обозначая группу отношений, регулируемых нормой, заложенной в ст. 222 ГК РФ, но не определяют его. Такая же дефиниция встречается и в актах судебной практики76.
В. В. Селиванов77, исследуя двухуровневую нормативную правовую форму правового режима самовольной постройки, рассматривает самовольную постройку как гражданско-правовой субинститут через призму его содержания, но не определяет его место в структуре отрасли гражданского права.
Структура отрасли гражданского права может быть рассмотрена следующим образом: внутри отрасли находятся подотрасли, которые выделяются исходя из важности самого предмета регулирования и особенностей сферы (области) общественной жизни, на регулирование которой направлены их нормы. Подотрасли подразделяются на институты, а они, в свою очередь, «еще на более дробные, мелкие совокупности норм - субинституты, которые, однако, тоже сохраняют единство и однородность своего предмета и своей юридической природы» .
В системе отрасли гражданского права выделяют несколько подотраслей права. Для нашего исследования, непосредственный интерес представляет одна из них, а, именно, подотрасль вещного права, в рамках которой соответственно также выделяют институты.
Понятие «институт» происходит от латинского «institutum», что означает «устройство», «установление» . В рамках общественных наук под ним понимается элемент социальной структуры, исторические формы организации и регулирования межсубъектных отношений. Являясь определенным инструментов организации социальной жизни, именно, институт упорядочивает отношения между людьми, их деятельность и поведение в обществе, обеспечивается устойчивость общественной жизни. В гуманитарных отраслях знания в качестве различных социальных институтов рассматривается определенная устойчивая совокупность учреждений, организаций, органов; совокупность социальных норм и культурных образцов, определяющих устойчивые формы социального поведения и действия; система поведения в соответствии с этими нормами .
И. В. Гойман-Калинский, Г. Н. Иванец, В. И. Червонюк определяют правовой институт как один из основных элементов системы права, в виде обособленную группу юридических норм, регулирующих определенный комплекс взаимосвязанных (однородных) общественных отношений . Как правило, правовой институт представляет собой такую общность юридических норм, которые по своему содержанию не выходят за пределы отдельной самостоятельной отрасли права (за исключением комплексных институтов права). При этом понятие правового института может обозначать и достаточно узкую группу однородных, близких по содержанию норм, и достаточно широкую их группу, вплоть до максимально крупных правовых образований, рассматриваемых как основные элементы системы отрасли82. Понятием института права охватывается «сравнительно небольшая, устойчивая группа правовых норм, регулирующих определенную разновидность общественных отношений. Если юридическая норма - «исходный элемент», «живая» клеточка правовой материи, то правовой институт представляет собой первичную правовую общность» . В. Н. Храпанюк определяет правовой институт уже как специфическую часть отрасли права, как комплекс правовых норм, являющихся и регулирующих разновидность определенного вида общественных отношений. «[...] правовой институт объединяет нормы, которые регулируют лишь часть отношений определенного вида. Эти нормы действуют в составе отрасли права, хотя и отличаются от других отраслевых норм некоторым своеобразием»84. Таким образом, правовому институту свойственны следующие качественные признаки: а) однородность фактического содержания, проявляющаяся в его предназначении для регулирования относительно самостоятельной и обособленной группы отношений, в том числе и отдельных юридически значимых действий; б) единство правовых норм, характеризующееся особым режимом регулирования данного вида отношений, при наличии общих положений, правовых понятий и принципов; в) нормативная обособленность, т. е. систематизация и объединение в комплекс норм в структурных подразделениях закона либо иного нормативного акта; г) обеспечение всестороннего и беспробельного регулирования отношений, посредством набора норм. В содержании любого правового института, считает С. А. Авакьян, всегда надо видеть воплощение определенных руководящих политико-правовых принципов (идей), в соответствии с которыми происходит воздействие права на конкретную область общественных отношений. Такие принципы выступают стержнем, вокруг которого объединяется определенная совокупность общественных отношений и регулирующих их юридических норм85.
Виды объектов строительства, которые могут быть признаны самовольной постройкой
Дискуссии по дифференциации объектов строительства, порождают необходимость исследования возможности признания тех или иных нелегально возведенных объектов недвижимости самовольной постройкой.
В пункте 1 ст. 222 ГК РФ дается перечень объектов строительства (жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество), которые могут быть признаны самовольной постройкой, при наличии установленных условий.
Жилой дом - согласно п. 2 ст. 16 ЖК РФ он представляет собой вид жилых помещений, индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании В соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 4 августа 1998 года № 37 , строение, сооружение представляет собой отдельно построенное здание (дом), состоящее из одной или нескольких частей как одно целое, а также служебные строения. Признаками его единства служат: - фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала; - при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение. Здание представляет собой «разновидность архитектурно-строительного сооружения, предназначенная для целей пребывания в нем людей» . С точки зрения русского языка здание - это «архитектурное сооружение, постройка, дом»1 В литературе здание определяется как система, состоящая из конструкций, несущих, ограждающих или совмещенных, образующих наземный замкнутый объем, предназначенный для проживания или пребывания людей в зависимости от функционального назначения и для выполнения различного рода производственных процессов . На земельном участке здания (исходя из их целевого использования) подразделяются на основные и служебные. Основным называется здание главенствующее по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению среди других на земельном участке. При этом здания могут быть жилыми, т.е. предназначенными для проживания людей в соответствии с требованиями санитарно-технических норм и правил, предъявляемых для жилых помещений, и нежилыми, т. е. предназначенными для различных целей, кроме целей проживания граждан. Часть здания - помещение . Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - здание, используемое для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей. Э. О. Осадченко определяет жилое помещение как «изолированное помещение, которое является индивидуально-определенным недвижимым имуществом, используемым для постоянного проживания граждан и легитимированное надлежащим образом»1 . М. Ю. Тихомиров, Л. В. Тихомирова к жилым помещениям относят жилые дома и их части, квартиры, части квартир; комнаты (жилых домов и квартир) . Многоквартирный дом в отличие от одноквартирного не является разновидностью жилых помещений, а представляет собой совокупность жилых помещений (квартир)...186. Однако, прецеденты признания многоквартирных домов самовольными постройками как единых объектов недвижимости встречаются. Например, Администрация г. Волгограда обратилась в Дзержинский районный суд г. Волгограда с иском о сносе самовольно многоквартирного жилого дома, расположенного на земельном участке, не отведенном для строительства; для его строительства не получено соответствующего разрешения, а его застройщики не предпринимали мер по его получению. Однако, государственная регистрация перехода прав собственности на отдельные квартиры, к моменту подачи иска осуществлена. Жильцы подали встречный иск о сохранении жилого дома в реконструированном состоянии. По указанному гражданскому делу, суд принял решение о сносе самовольно возведенного здания, представляющего собой многоквартирный жилой дом187. Пол\ чается, что застройщик оформляет в собственность построенный многоквартирный дом как индивидуальное жилье, продает квартиры и далее не несет ответственности за строение, а граждане в последствии лишаются приобретенного имущества.
Таким образом, вопрос о возможности признания многоквартирного дома самовольной постройкой имеет под собой довольно спорную основу. Думается, поскольку многоквартирный дом в отличие от одноквартирного не является разновидностью жилых помещений, и постройка такого дома как обособленного объекта недвижимости затрагивает не только частные, но и публичные интересы, то признание его самовольной постройкой является ошибочным.
А. Г. Хурцилава определяет нежилые помещения как выделенные части в составе зданий и сооружений используемые с целью единого хозяйственного назначения, фундаментально связанные с земельным участком . 0.10. Скворцов предлагает определение по аналогии с понятием жилого помещения, закрепленным в п. 2 ст. 15 Жилищного кодекса РФ (далее - ЖК РФ) . П. В. Макеев определяет нежилое помещение как объект недвижимости, изолированный, не предназначенный для целей постоянного проживания граждан (отвечающий санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и пригодный для производственных, административных, общественных и иных целей190.
Круг обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольную постройку
Как было указано в предыдущем параграфе, обратиться в суд за признанием права собственности на самовольную постройку может только лицо, у которого земельный участок находится в собственности, на праве хозяйственного ведения, оперативного управления, а также на праве аренды, в случаях предоставления ему земельного участка по договору аренды для строительства жилья. Очевидно также, что легализация постройки за застройщиком в таком случае исключается, поскольку в обратном случае он как собственник такой постройки приобретает права на соответствующий земельный участок в соответствии с земельным законодательством. При таких обстоятельствах допущение легализации постройки за застройщиком по существу являлось бы средством самозахвата чужих земельных участков и нарушения прав и законных интересов их правообладателей.
Анализ положений ст. 222 ГК РФ и материалов судебной практики позволяет выделить круг обстоятельств, имеющих юридическое значение для признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке: Возведение постройки, на которую не установлено право собственности никакого лица. Постройка должна иметь признаки недвижимого имущества, и как любое недвижимое имущество должна быть надлежащим образом индивидуализирована. Последнее необходимо для того, чтобы суд мог описать, какие именно постройки являются самовольными (особенно если речь идет о группе построек среди иных, право на которые зарегистрировано) и соответственно на какие из них признано право собственности путем предоставления технического паспорта или иного технического описания самовольных построек. Возведенная постройка по общему правилу не имеет собственника. Для установления этого обстоятельства необходимо представить выписку из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок ним, а также справку управления технической инвентаризации. Данное обстоятельства является важным в виду того, что, исходя из смысла ст. 222 ГК РФ у самовольного застройщика изначально отсутствуют документы, подтверждающие легальное появление объекта недвижимости. Если у лица, обращающего за признанием права собственности, были какие-либо правоустанавливающие документы о принадлежности строения, но они утрачены, и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке, то это - особое производство, и применять ст. 222 ГК РФ нельзя. При установлении данного факта, иногда возникает ситуация, что право собственности на самовольную постройку установлено путем государственной регистрации. С неправомерно зарегистрированной учреждением юстиции постройкой могут быть даже совершены последующие сделки. Ранее судебная практика по данному вопросу имела две основные позиции: по отношению к объекту недвижимости, зарегистрированному в реестре прав на недвижимость в установленном порядке, не могут применяться правила о самовольной постройке285. Другая позиция основывается на том, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект не препятствует удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки . В частности, по одному из дел суд указал, что в основе приобретения права от предыдущего собственника лежит сделка. Однако совершение сделок с самовольной постройкой прямо запрещено, и действующее законодательство не предусматривает возникновения права собственности на вещь на основании сделки, не соответствующей закону. Сам по себе факт государственной регистрации перехода права собственности на спорную вещь не является достаточным доказательством законности владения этой вещью287. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество носит вторичный (производный) характер по отношению к основаниям приобретения права собственности" . В этом случае предыдущая запись о государственной регистрации в ЕГРП уже погашена и у постройки имеется новый владелец. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть оценена судом в совокупности с иными обстоятельствами, в частности, с законностью сделки, на основании которой произошла смена собственника"" . Президиум ВАС РФ в п. 5 Информационного письма № 143 закрепил устоявшуюся судебную практику и точку зрения, сложившуюся в доктрине, о том, что, сама по себе регистрация не влечет возникновения права собственности на объект недвижимости, если отсутствуют предусмотренные гражданским законодательством основания возникновения этого права. Возведение самовольной постройки на земельном участке, принадлежащим субъекту на праве собственности или на ином вещном праве (пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании). В настоящее время, с 1 сентября 2006 года, согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом только за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, законодатель признает возможность признания права собственности за лицом, которое имеет земельный участок на вещном праве.
Если самовольная постройка возведена собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, то его права на этот участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право на землю может также подтверждаться государственными актами, свидетельствами и другими удостоверяющими документами.
Согласно ст. 20 ЗК РФ законодатель определяет ограниченный срок действия для частных лиц прав пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования. Лицам, которым предоставлен земельный участок на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования было предоставлено право решить вопрос о переводе его на право собственности или аренды на бесплатной основе до 1 июля 2012 года.
Предположим, что лицо осуществило самовольную постройку, после смерти данного лица, наследники наследуют земельный участок, но могут оформить его только в аренду или произвести выкуп.
Последствия непризнания права собственности на самовольную постройку
Выше нами были обозначены обстоятельства, при наличии которых сохранение самовольной постройки, и, следовательно, признание права собственности на нее, является возможным. В настоящем параграфе речь пойдет о случаях, когда сохранение постройки невозможно. В связи с этим возникает три основных вопроса относительно: - возможности разрешения вопроса сноса самовольного строения во внесудебном порядке; - правовой природы требования сноса самовольного строительства; - круга лиц, имеющих право требования сноса самовольной постройки. Снос объектов самовольного строительства гражданское законодательство не предусматривает. Между тем в литературе рядом авторов высказывается точка зрения о возможности установления такого порядка. Кроме того, отдельные муниципальные образования принимают нормативные акты, определяющие механизм осуществления административного сноса самовольных построек. В частности, в соответствии с Положением о муниципальном земельном контроле, утвержденным решением Совета депутатов города Чехова338, выявление самовольных построек влечет включение механизмов по обнаружению их владельцев (путем публикации объявлений в средствах массовых информации и развешивания объявлений на близлежащих объектах недвижимости). После этого лицо обязывают снести самовольную постройку. Лицо может обжаловать постановление главы администрации по поводу принудительного сноса в суд. Необходимо отметить, что органы власти и управления не могут принимать решения о сносе объектов самовольного строительства без решения суда33 . Дело в том, что только суд праве принять решения о лишении лица права собственности (ст. 35 Конституции РФ) в противном случае нарушаются сами основы не только института права собственности, и в целом конституционные Данная позиция поддерживается также следующими аргументами: - квалификация недвижимого имущества в качестве самовольной постройки, (что влечет отказ в признании права собственности) возможна только судом, иные органы лишены таких полномочий; - снос самовольной постройки влечет ее уничтожение, что лишает лица права, предусмотренного в законе, на его легализацию (п. 1 Информационного письма № 143)341. И только после вынесения судебного постановления возможен снос самовольной постройки, в том числе силами самого истца. В частности, по одному из дел ФАС ЗАО указал, что в случае, если ответчик не принимает мер к исполнению решения суда о сносе объекта строительства, возведенного самовольного, истец может самостоятельно снести этот объект. При этом его действия должны квалифицироваться как способ защиты гражданских прав. Соответственно, он вправе взыскать расходы на снос недвижимого имущества с лица, незаконно возведшего строение342.
В отношении нестационарных объектов, рекламных конструкций, некапитальных строений в судебной практике сложилась полярная неоднозначная позиция . Так как речь идет о свободно перемещаемом в пространстве имуществе, то оно может быть удалено с земельного участка или иного объекта недвижимости, на основании административного акта .
Думается, что снос самовольной постройки возможен только в судебном порядке, поскольку имеет под собой морально-правовую основу возможного ущемления нереализованных прав, возможность иметь которые предусмотрена законодателем. Правовая природа требования о сносе самовольной постройки является предметом научной дискуссии.
Анализ судебной практики показывает, что суды рассматривают данный иск в одних случаях как негаторный, в других случаях как виндикационный, определяя, что, доказывая факт самовольного строительства необходимо предоставить доказательства, во-первых, права собственности, или иного вещного права на объект строительства, во-вторых, следует доказать, что управомочешюе лицо утратило право обладания вещью, и, в-третьих, что лицо владеет имуществом без законных на то оснований»345.
Согласно доктрине, негаторный иск - это иск о ликвидации помех и преград, препятствующих реализации прав. При этом правообладатель не лишен фактически права владения. Таким образом, нарушаются права пользования или распоряжения (или в совокупности). Основная суть данного иска состоит в том, что в его основе лежит длящееся правонарушение . Возможность предъявить требование имеет собственник, либо другой правообладатель. Требование предъявляется к лицу, которое в процессе реализации своих прав, нарушает права данного собственника или правообладателя.
Статья 222 ГК РФ по общему правилу ставит в зависимость предъявление требования о сносе самовольного объекта строительства в зависимость от наличия права на земельный участок. Исходя из ст. 304-305 ГК РФ следует, что предъявить негаторный иск может только лицо владеющее имуществом как на вещном, так и на обязательственном праве.
Прежде в правоприменительной практике, в частности, судебной, ведущую роль занимала позиция о том, что субъектам требования сноса объекта самовольного строительства не может быть арендатор земельного участка. Суды отказывали арендатору земельного участка в праве на иск о сносе самовольной постройки, на том основании что законно, предоставляет возможность обратиться с таким требованием только собственнику, либо другому обладателю вещных прав на земельный участок347.
Похожие диссертации на Теоретические и практические аспекты понимания и легализации самовольной постройки
-
-
-
