Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации Козлова Елена Борисовна

Содержание к диссертации

Введение

Раздел 1. Развитие цивилистической доктрины в области систематизации гражданско-правовых договоров 36

Глава 1. Систематизация договоров по принципу дихотомии и по направленности результата .36

1. Понятие, функции и современное состояние систем гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии 36

2. Договоры по отраслевой принадлежности регулирующих их норм и характеру регулируемых ими общественных отношений .76

3. Формирование системы гражданско-правовых договоров по направленности результата на современном этапе 101

Глава 2. Системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества .131

1. Классификация договоров по структуре предмета и по признаку взаимодействия публичного и частного партнеров .131

2. Соотношение интересов в договорных отношениях, опосредующих создание объектов недвижимости .152

Раздел 2. Отдельные договорные модели, опосредующие создание объектов недвижимого имущества .159

Глава 1. Инвестиционный договор как нетипичная договорная модель 159

1. Современное состояние правового регулирования договорных отношений в сфере инвестиционной деятельности .165

2. Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора 194

3. Инвестиционный договор в системах гражданско-правовых договоров 229

Глава 2. Договор строительного подряда как элемент системы договоров, направленных на создание объектов недвижимости 233

1. Понятие договора строительного подряда и концепции его предмета 234

2. Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора .251

3. Особенности субъектного состава договора строительного подряда как его квалифицирующий признак 283

Глава 3. Договорное регулирование отношений участия в долевом строительстве .296

1. Правовая природа договора участия в долевом строительстве 298 2. Квалифицирующие признаки договора участия в долевом строительстве .319 3. Место договора участия в долевом строительстве в системах гражданско-правовых договоров 349

Глава 4. Правовая природа договора о развитии застроенной территории и концессионного соглашения 359

1. Договор о развитии застроенной территории как гражданско-правовой договор 362

2. Предмет, квалифицирующие признаки и место в системах договоров договора о развитии застроенной территории 394

3. Правовая природа концессионного соглашения .402

Заключение 416

Библиографический список 422

• Понятие, функции и современное состояние систем гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии
• Классификация договоров по структуре предмета и по признаку взаимодействия публичного и частного партнеров
• Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора
• Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора

Введение к работе

Актуальность темы исследования. В настоящее время в России формируются новые тенденции для благоприятного ведения бизнеса, реализуется целый комплекс мер, направленных на повышение конкурентоспособности и устойчивости экономики, что влечет за собой возрастание требований, предъявляемых к оптимизации оборота недвижимого имущества.

Недвижимое имущество является одной из важнейших составляющих экономического потенциала страны. Эффективное функционирование рынка недвижимого имущества непосредственно определяет рост предпринимательской и инновационной активности, без чего в свою очередь невозможен переход России к инновационному, социально ориентированному типу развития. Последнее особо подчеркнуто в Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 17.11.2008 № 1662-р.

Прозрачность и понятность процессов, происходящих на рынке недвижимости страны, являются определяющими для формирования благоприятного инвестиционного климата, задача улучшения которого была поставлена в Указе Президента РФ от 07.05.2012 № 596 «О долгосрочной государственной экономической политике» и Основных направлениях деятельности Правительства РФ на период до 2018 года, утвержденных Правительством РФ 31.01.2013.

Ведущую роль в организации оборота недвижимого имущества играет регулирование договорных отношений, опосредующих процесс создания объектов недвижимости, и прежде всего — возможность правильного выбора участниками гражданского оборота договорных моделей, от обоснованности и эффективности которых зависят в конечном итоге инвестиционный климат и возможность разрешения целого ряда хозяйственных и социальных проблем. Соответственно, на первый план выходит процесс формирования системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации.

Следует подчеркнуть необходимость активизации усилий по целенаправленному развитию именно системы договорных моделей. В настоящее время процесс создания объектов недвижимости опосредуется различными договорами: поименованными и непоименованными, самостоятельными и смешанными, договорами, урегулированными как нормами гражданского законодательства, так и другими отраслями законодательства. Однако формирование системы гражданско-правовых договорных моделей протекает медленно, требуя новых теоретико-методологических усилий.

Системность договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, вытекает из системной природы права, органичной частью, элементом которого эти модели выступают. Под системой, как известно, понимается относительно самостоятельное целостное образование, обладающее устойчивым сочетанием характеристик, определяющих характер взаимоотношений с окружающей средой. Система включает в себя совокупность элементов — подсистем, взаимодополняющих друг друга по функциональным и структурным возможностям.
В то время как совокупность договорных моделей выступает подсистемой права, разновидности данных моделей можно рассматривать как взаимодействующие подсистемы этой совокупности.

Устойчивые взаимосвязи между элементами — подсистемами образуют структуру системы, которая в сочетании с основными элементами предопределяет главное в каждой системе — ее системные качества. Это интегративные свойства системы, которыми не обладают отдельные элементы, они порождаются органичным сочетанием структурно-функциональных характеристик подсистем. Благодаря наличию системных качеств совокупность договорных моделей получает способность обеспечивать стабильность договорных отношений, классифицировать, предлагать, конструировать новые договорные формы, закреплять оптимальный правовой режим договорных моделей, используемых в сфере создания объектов недвижимого имущества
с целью обеспечить баланс интересов участников соответствующих отношений с учетом специфики социокультурной среды.

Создание эффективной системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации, предполагает наличие теоретико-методологической концепции,
а разработка последней должна опираться на систематизацию основных гражданско-правовых договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества, подтвердивших жизнеспособность в условиях современной российской практики.

Обобщающий теоретико-методологический характер концепции предопределил использование понятия договорной модели, которое типизирует основные разновидности договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации. Представления о договорных моделях позволяют органично соединить теоретические основания классификации договоров и многообразие реальных (эмпирических) договорных отношений. Понятие договорной модели можно рассматривать как обобщенное концептуальное отображение основных типичных элементов-подсистем, определяющих содержание, структуру, функциональные качества рассматриваемой системы.

Как известно, договорные отношения исходят из возможности субъектов по своему усмотрению решать вопросы необходимости заключения гражданско-правовых договоров при наличии соответствующих интересов. Договоры, таким образом, привносят в систему права инновационные моменты, придающие ей демократизм, динамику, необходимую степень самоорганизации.

Неразрывная связь с практикой регулирования процессов создания объектов недвижимого имущества предопределяет принципиальную незавершенность концепции, ее постоянное совершенствование по мере дифференциации регулируемых общественных отношений и разнообразия функций в процессах правотворческой и научной деятельности, повышении всех видов (уровней) правосознания.

Систематизация договорных отношений в сфере создания объектов недвижимости позволит упорядочить и правоприменительную практику. В деятельности судебных инстанций, нотариата, Росреестра, хозяйствующих субъектов присутствует множество вопросов, связанных
с квалификацией договорных отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества. Развитие и в ряде случаев первичное законодательное закрепление особенностей правовых режимов рассматриваемых договоров, проведенное на основе выявления квалифицирующих признаков договоров и их систематизации, будет способствовать выработке единых правовых позиций высших судебных инстанций, основанных на нормах действующего законодательства, и приведет к единообразию правоприменительной практики в целом.

Все вышеизложенное свидетельствует о том, что исследование
и концептуальная систематизация договорных форм, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, и влияние такой систематизации на систему гражданско-правовых договоров в целом в современных условиях приобретает особую значимость и обусловливает актуальность темы диссертационного исследования.

Степень разработанности темы. В юридической науке исследованию вопросов, связанных с систематизацией гражданско-правовых
договоров, посвящено немало работ. В разное время посвятили этому
вопросу свои труды Н.А. Баринов, В.А. Белов, М.И. Брагинский,
С.Н. Братусь, А.Г. Быков, Н.В. Васева, В.В. Витрянский, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетов, О.А. Красавчиков, А.Д. Корецкий, Д.И. Мейер, В.В. Меркулов, К.П. Победоносцев, Ю.В. Романец, А.А. Симолин, В.И. Синайский, Б.Л. Хаскельберг, Г.Ф. Шершеневич и др.

О систематизации транспортных договоров писали Л.А. Величко,
С.Ю. Морозов и др. Вопрос классификации договоров, опосредующих организационные отношения, отражен в работах Л.В. Андреевой,
В.К. Андреева, Т.А. Батровой, Л.Я. Даниловой, Л.Г. Ефимовой,
М.Н. Илюшиной, С.Ю. Морозова, Б.И. Пугинского и др. О предпринимательских договорах в системе гражданско-правовых договоров говорилось в работах В.С. Белых, Е.В. Богданова, О.С. Ерахтиной,
И.В. Ершовой, С.С. Занковского, Е.А. Павлодского, и др.

Проблемы опосредования инвестиционной деятельности определенными договорными моделями затрагивались в трудах ученых-правоведов и экономистов, в частности О.М. Антиповой,
А.Г. Богатырева, Л.М. Буслаевой, В.В. Гущина, Н.Г. Дорониной,
О.Н. Кондрашковой, В.Н. Лисицы, А.В. Майфата, А.А. Овчинникова,
Н.Г. Семилютиной, П.В. Сокола, И.Ю. Целовальниковой и др.

Договор строительного подряда также служил предметом исследования многих ученых, в том числе М.И. Брагинского, В.В. Витрян-
ского, О.Г. Ершова, Г.М. Заяханова, О.В. Макарова, В.Р. Файзулина,
А.М. Эрделевского, С.П. Юшкевича и др.

Договор участия в долевом строительстве в своих работах рассматривали Е.Х. Акчулпанова, С.Г. Горбачев, А.В. Дикун, О.Г. Ершов,
Т.Ю. Майборода, О.В. Макаров, М.В. Петрухин, Н.Д. Романенкова,
К.И. Скловский, Д.А. Соболев, И.И. Харитошин и др.

Правовому регулированию концессионных отношений уделяли внимание в своих исследованиях А.В. Багдасарова, В.Г. Варнавский,
Д.Ю. Засыпкин, Р.М. Жемалетдинов, Ю.В. Зворыкина, Е.Е. Китанина, В.М. Савельева, О.Н. Савинова, Е.Г. Седлецкая, С.Н. Широков,
С.В. Шорохов и др.

Проблемы правового регулирования договора о развитии застроенной территории отражены лишь в нескольких работах Г.В. Лукьяненко,
Г.В. Манасяна, Ю.В. Поднавозовой, В.В. Шарапова.

Однако специального комплексного исследования в области договорного права с точки зрения определения правовой природы, выделения особенностей правового режима отдельных договорных моделей, применяемых в гражданском обороте в сфере создания объектов недвижимого имущества, выявления системообразующих факторов и построения в соответствии с ними целостной классификации договоров,
в отечественной юридической науке не проводилось.

Целью диссертационного исследования является формирование целостной научной концепции системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданско-правовых договоров с обоснованием ее влияния на систематизацию гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата.

Для достижения поставленной цели потребовали своего решения следующие исследовательские задачи:

- проведение комплексного анализа договоров в сфере создания объектов недвижимого имущества с целью выявления их квалифицирующих признаков;

- изучение квалифицирующих признаков исследуемых договоров
с целью выявления из них системообразующих признаков классификации данных договоров;

- исследование возможности построения системы договоров
в сфере создания объектов недвижимости по признакам взаимодействия частного и публичного партнеров, превалирующего реализуемого интереса, а также по критерию самостоятельности договорной модели;

- исследование современного состояния правового регулирования договорных отношений с точки зрения необходимости развития цивилистической доктрины в области традиционной систематизации гражданско-правовых договоров по дихотомическому принципу и по направленности результата с учетом выделения подсистемы — договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

- исследование дихотомического разделения гражданско-правовых договоров на имущественные и неимущественные на предмет ее развития с учетом изменений гражданского законодательства;

- построение системы гражданско-правовых договоров по такому критерию, как отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;

- обоснование правовой природы инвестиционного договора как нетипичного и существования объективной необходимости правового регулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность в целом и инвестиционную деятельность в сфере капитального строительства в частности;

- формирование общего представления о квалифицирующих признаках инвестиционного договора, особенностях его субъектного состава и существенных условиях и, при установлении гражданско-правовой природы инвестиционного договора, определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

- проведение комплексного анализа особенностей правового режима договора строительного подряда с целью установления его квалифицирующих признаков, необходимости совершенствования его правового регулирования с учетом особенностей предмета данного договора, особенностей его субъектного состава и определение места данного договора в системах гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

- исследование правовой природы договора участия в долевом строительстве, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях
и определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

- исследование правовой природы договора о развитии застроенной территории, формирование общего представления о его квалифицирующих признаках, особенностях предмета, существенных условиях
и, при установлении гражданско-правовой природы договора о развитии застроенной территории, определение его места в системах гражданско-правовых договоров;

- выявление доктринальных проблем формирования систем гражданско-правовых договоров и путей их решения с учетом последних
и планируемых изменений российского законодательства и тенденций развития соответствующих общественных отношений;

- выработка предложений по совершенствованию действующего законодательства и обоснование единых подходов в правоприменительной практике.

Объектом исследования являются статические и динамические общественные отношения, складывающиеся в процессе создания объектов недвижимого имущества и опосредуемые гражданско-правовыми договорными моделями.

Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, практика применения этих норм, цивилистическая доктрина в области систематизации гражданско-правовых договоров, существующие в правовой науке взгляды, представления и мнения об исследуемой проблеме, судебная практика, правоприменительная деятельность органов государственной власти и деятельность органов местного самоуправления как субъектов гражданского права.

Методология и методы исследования. Теоретико-методологи-ческую основу исследования составляют фундаментальные труды ученых-правоведов в области философии и теории права, развивающие идеи философского реализма, рационально-гуманистической ориентации отечественной правовой системы, нацеленности юридической мысли на гармонизацию общественных отношений.

Направленность на инновационную социально ориентированную модель развития экономики предопределила применение диалектического подхода при рассмотрении правовых и социально-экономических аспектов взаимоотношений участников гражданского оборота в области создания объектов недвижимого имущества.

Междисциплинарный характер анализируемых проблем обусловил необходимость применения общенаучных методов эмпирического и теоретического исследования: описания эмпирического материала, его обобщения, абстрагирования, построения теоретических моделей, их практической интерпретации, прогнозирования и др.

Взаимосвязи изменений договорных правоотношений в сфере оборота недвижимости с развитием социальной, экономической и политической жизни общества, многоаспектность и противоречивость ее эволюции потребовали использования историко-правового и сравнительно-правового подходов.

Наличие организационных, структурных, функциональных, информационных и других связей в правовой системе обусловило применение системно-правового подхода во взаимодействии с такими методами правовых исследований, как формально-юридический (догматический) и межотраслевой.

Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы ученых в области теории права, гражданского, административного права и инвестиций, в том числе: О.М. Антиповой,
Н.А. Баринова, И.И. Басырова, Е.А. Батлера, А.В. Белицкой,
В.А. Белова, В.С. Белых, А.Г. Богатырева, М.И. Брагинского,
С.Н. Братуся, В.Г. Варнавского, Н.В. Васевой, Л.Ю. Василевской,
В.С. Веденина, В.В. Витрянского, А.Ю. Власовой, Е. Годэмэ,
Б.М. Гонгало, В.П. Грибанова, Л.Ю. Грудцыной, В.В. Гущина,
А.В. Дикуна, В.А. Дозорцева, В.В. Долинской, Н.Г. Дорониной,
А.С. Еременко, О.Г. Ершова, Л.Г. Ефимовой, Р.М. Жемалетди-
нова, С.С. Жилинского, С.С. Занковского, Ю.В. Зворыкиной,
В.В. Иванова, М.Н. Илюшиной, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова,
Т.В. Кашаниной, К.А. Кирсанова, Н.В. Козловой, О.М. Козырь,
А.Н. Колокольцева, А.Д. Корецкого, Н.М. Коршунова, О.А. Красавчи-
кова, А.Я. Курбатова, Н.В. Ласкиной, К.К. Лебедева, О.Э. Лейста,
Г.В. Лукьяненко, А.В. Майфата, О.В. Макарова, Д.И. Мейера,
А.Ю. Мелеховой, В.В. Меркулова, Я.Ф. Миколенко, В.П. Мозолина,
С.Ю. Морозова, И.Б. Новицкого, В.А. Ойгензихта, М.В. Петру-
хина, К.П. Победоносцева, Ю.В. Поднавозовой, В.Ф. Попондопуло,
Б.И. Пугинского, Ю.В. Романца, Б.В. Россинского, О.Н. Савиновой,
С.В. Сарбаша, А.А. Симолина, В.И. Синайского, Р.И. Ситдиковой,
К.И. Скловского, Д.И. Смольникова, А.А. Собчака, Т.В. Сойфер,
П.В. Сокола, Е.И. Спектор, С.В. Стрембелева, М.К. Сулейменова,
Ю.А. Тарасенко, Ю.К. Толстого, Я.И. Файзрахмановой, Б.Л. Хаскель-
берга, Е.С. Хохлова, З.И. Цыбуленко, Е.А. Чефрановой, В.В. Чубарова,
В.В. Шарапова, Г.Ф. Шершеневича, М.С. Шишенко, С.Н. Шишкина,
А.М. Эрделевского, В.Ф. Яковлева, Ц.А. Ямпольской и др.

Нормативную основу диссертационной работы составили положения Конституции, гражданского законодательства и иных отраслей законодательства, иных правовых актов РФ, в том числе актов субъектов РФ, ведомственных актов и актов органов местного самоуправления, регулирующих договорные отношения по поводу создания объектов недвижимого имущества, а также отображающих систему межотраслевых связей договорного права.

Эмпирическая база диссертации включает в себя практику Высшего Арбитражного Суда РФ, Верховного Суда РФ, нижестоящих судов общей юрисдикции и арбитражных судов, в том числе материалы судебных дел, в которых автор выступала в качестве представителя или эксперта
(всего 125 актов судебных инстанций).

Научная новизна исследования. Диссертация является первым комплексным монографическим научным исследованием гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, в их системной взаимосвязи, основанным на общетеоретическом, отраслевом и межотраслевом понимании отношений, складывающихся в процессе создания объектов недвижимости. Научная новизна исследования определяется созданием целостной современной научной концепции системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания недвижимого имущества, с точки зрения правовой природы регулируемых отношений, направленности регулирования, соотношения реализуемых частных, групповых, общественных, публичных и государственных интересов, их видового разнообразия, соотношения со смежными понятиями, основанной на системодеятельностном подходе.

В диссертации впервые с учетом новых положений гражданского законодательства, правового регулирования соответствующих отношений на уровне законодательства субъектов РФ и судебно-арбитражной практики комплексно и в системном виде:

- выявлены особенности правового режима сделок, складывающихся в процессе создания объектов недвижимого имущества;

- представлена совокупность выводов и суждений о механизме правового регулирования договорных отношений в данной области;

- проведено подробное исследование как типизированных договорных форм, так и договоров, исследование которых ранее не проводилось
с точки зрения определения их гражданско-правовой природы, установления квалифицирующих признаков и определения места в системах гражданско-правовых договоров;

- на основе выявленных квалифицирующих признаков исследованных договорных моделей определены системообразующие признаки классификации договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества;

- установлена необходимость развития цивилистической доктрины
в области систематизации гражданско-правовых договоров в целом с учетом особенностей правового режима договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества.

В рамках разработанной концепции системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества:

- выявлена необходимость создания на доктринальном уровне системы гражданско-правовых договоров, опосредующих процесс создания объектов недвижимого имущества, с целью реализации правотворческой, правоприменительной, научной функций такой систематизации, а также функции повышения всех видов (уровней) правосознания: обыденного, профессионального, научного;

- установлено, что в качестве классифицирующих критериев при построении системы гражданско-правовых договоров должны выступать квалифицирующие признаки данных договоров, т. е. признаки, отражающие особенности их правового режима;

- определено, что система гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, может быть построена на основе таких критериев, как особенность предмета договора, взаимодействие публичного и частного субъектов, превалирующий реализуемый интерес;

- на основании изучения особенностей правового режима договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, выявлена необходимость развития доктрины о системе гражданско-правовых договоров по направленности результата и по дихотомическому принципу, в частности систем договоров по моменту возникновения договора, наличию встречного предоставления, характеру регулируемых общественных отношений;

- установлено в ходе создания системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, что системообразующими признаками при построении системы гражданско-правовых договоров должна также выступить отраслевая принадлежность норм, их регулирующих;

- выявлена объективная необходимость правового урегулирования на уровне федерального законодательства инвестиционного договора (который в настоящее время можно квалифицировать как непоименованный договор) в качестве генеральной договорной модели и выделения инвестиционного договора в области капитального строительства в качестве вида инвестиционного договора; на основании полученных выводов разработаны предложения по определению понятий «инвестиции», «инвестиционная деятельность», «инвестиционный договор» и «инвестиционный договор
в сфере капитального строительства»;

- установлены квалифицирующие признаки инвестиционного договора, позволяющие обосновать его гражданско-правовую природу и определить его место в различных системах гражданско-правовых договоров;

- разработан комплекс существенных условий инвестиционного договора, требующих своего законодательного закрепления;

- обоснована в качестве квалифицирующего признака договора строительного подряда сложная структура предмета договора строительного подряда, включающего в себя юридический (выполняемые по договору работы) и материальный (результат выполненных работ) элементы;

- установлена нормативно-правовая неопределенность терминов, устанавливающих юридический элемент предмета договора строительного подряда, сформулированы предложения по уточнению терминов «строительные работы», «реконструкция», «строительство под ключ»; во взаимосвязи с данным выводом обоснована необходимость ограничения круга субъектов договора строительного подряда на стороне подрядчика;

- установлена на основе анализа особенностей правового режима договора участия в долевом строительстве его гражданско-правовая природа и выявлены квалифицирующие признаки, что в свою очередь позволило определить место данного договора в системе гражданско-правовых договоров;

- проведен комплексный анализ норм, регулирующих отношения, связанные с развитием застроенных территорий, на основе которого дано определение договора о развитии застроенной территории, установлена его гражданско-правовая природа, впервые выявлены квалифицирующие признаки данного договора и определено его место
в системе гражданско-правовых договоров;

- установлено, что реализация органом местного самоуправления своих властных полномочий в ходе осуществления мероприятий, связанных с развитием застроенной территории, как до заключения договора о развитии застроенной территории, так и в ходе его исполнения не влияет на гражданско-правовую природу данного договора, а представляет собой лишь административные предпосылки договора;

- сформулированы конкретные предложения по совершенствованию гражданско-правового регулирования договорных отношений
в сфере создания объектов недвижимого имущества.

Научная новизна выражается и конкретизируется в следующих основных положениях, выносимых на защиту:

1. Современный уровень развития общественных отношений, экономические реалии и необходимость разрешения целого ряда социальных вопросов в Российской Федерации требуют разработки новых подсистем систематизации гражданско-правовых договоров на основе классифицирующих критериев, в качестве которых должны выступить определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых
договоров, отражающие особенности правового режима систематизируемых договоров.

Доказано, что структура предмета каждого из договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, определяет особенности правовых режимов данных сделок, является квалифицирующим признаком каждого из рассмотренных договоров и выступает в качестве классифицирующего критерия при построении системы гражданско-правовых договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.

Обосновано, что по структуре предмета договоры, направленные на создание объектов недвижимости, делятся на две группы: договоры с простым (одноэлементным) и сложным (двухэлементным) предметом договора. В двухэлементный предмет договора включаются, в свою очередь, материальный и юридический элементы. Договоры с простым предметом на второй ступени системы подразделяются на договоры, предметы которых содержат только юридический или только материальный элементы.

К договорам с двухэлементной структурой предмета относятся договор строительного подряда и договор о развитии застроенной территории. К договорам с простым предметом, состоящим из материального элемента, относится договор участия в долевом строительстве; из юридического элемента — инвестиционный договор.

2. Установлено, что классифицирующим критерием при построении системы гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, выступает взаимодействие публичного и частного субъектов.

По данному признаку гражданско-правовые договоры, направленные на создание объектов недвижимого имущества, делятся на договоры, являющиеся договорной формой государственно-частного партнерства, и договоры, таковыми не являющиеся.

В первой группе на второй ступени классификации по критерию превалирующего реализуемого интереса можно выделить договоры
с превалирующим публичным (инвестиционный договор и договор
о развитии застроенной территории) и государственным интересом (концессионное соглашение).

Разделение договоров в рамках первой группы можно произвести также по критерию самостоятельности договорной модели на самостоятельные и смешанные.

К группе договоров, не являющихся формой государственно-частного партнерства, следует отнести договор строительного подряда, исполнение которого реализует исключительно частные интересы его участников, и договор участия в долевом строительстве, исполнение которого означает реализацию частного и публичного интересов (превалирует частный).

3. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как момент возникновения договора, которая выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.

Обосновано, что для упорядочения доктринальной системы гражданско-правовых договоров по моменту заключения договора и в целях упорядочения правоприменительной практики в целом необходимо разделить гражданско-правовые договоры по такому критерию, как момент возникновения договора, на три группы: реальные (момент заключения которых определяется моментом передачи имущества); консенсуальные (момент заключения которых определяется моментом достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора в установленной форме) и региструмальные (момент заключения которых определяется моментом государственной регистрации договора).

К региструмальным договорам из числа договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, относится договор участия в долевом строительстве.

4. Доказано, что формирование системы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, влияет на традиционную систематизацию гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления. По данному классифицирующему признаку гражданско-правовые договоры необходимо разделить на три группы: возмездные (встречное предоставление обязательно); безвозмездные (встречное предоставление исключено) и вариативные — договоры, в которых допускается как наличие встречного предоставления, так и его отсутствие.

В группу вариативных договоров должны включаться договоры, которые могут быть построены по модели как возмездного, так и безвозмездного договора, в частности в данную группу входит договор
о развитии застроенной территории.

Следовательно, разделение гражданско-правовых договоров по такому критерию, как наличие встречного предоставления, также выходит за рамки классификации по дихотомическому принципу и развивается в сложную систему договоров.

5. Доказано, что системообразующим признаком при построении системы гражданско-правовых договоров выступает отраслевая принадлежность норм, регулирующих соответствующие договорные модели. По данному критерию все гражданско-правовые договоры следует разделить на отраслевые, межотраслевые и комплексные.

К отраслевым необходимо отнести договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами гражданского права как отрасли законодательства. В качестве межотраслевых выступают договоры, правовое регулирование которых осуществляется нормами актов иной отрасли законодательства. К комплексным гражданско-правовым следует отнести договоры, урегулированные нормами комплексных правовых актов, т. е. актов, которые не могут быть отнесены ни к одной отрасли законодательства.

6. Установлено в ходе исследования, что традиционная дихотомическая система гражданско-правовых договоров по характеру регулируемых общественных отношений, в рамках которой выделяются имущественные и неимущественные договоры, с учетом произошедших изменений гражданского законодательства также требует своего развития.

Неимущественные договоры на второй ступени систематизации делятся на две группы — организационные и личные. Под организационными договорами понимаются договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) деятельности участников гражданского оборота.

Среди организационных договоров следует выделять:

- корпоративные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений участников гражданского оборота, связанных с созданием и управлением организациями;

- рамочные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) обязательственных отношений между участниками гражданского оборота при невозможности определения всех существенных условий договора в момент его совершения;

- предварительные — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) отношений между его участниками в связи с осуществлением ими юридически значимых действий по заключению основного договора;

- организационно-видовые — договоры, направленные на упорядочение (нормализацию) конкретных обязательственных отношений, возникающих из гражданско-правовых договоров определенных видов.

В организационных договорах могут присутствовать и элементы имущественных отношений, равно как и имущественные договоры могут заключать в себе элементы организационных отношений. В этом случае вопрос об отнесении договора к той или иной группе договоров должен решаться в зависимости от того, какой из элементов превалирует в предмете договора.

7. Доказано, что планируемые изменения в гражданском законодательстве (в части правового регулирования вещных прав) и разработка подсистемы договоров, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, потребуют совершенствования системы гражданско-правовых договоров по направленности результата, в которой помимо традиционно выделяемых групп договоров, направленных на передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг и учреждение различных образований, произойдет выделение пятой группы — договоров, направленных на установление ограниченных вещных прав.

В рамках данной группы договоры по объему правомочий носителя права следует разделить на три подгруппы: наделение носителя ограниченного вещного права правомочием пользования; правомочиями владения и пользования; правомочием распоряжения.

Подгруппу договоров, наделяющих носителя ограниченного вещного права правомочиями владения и пользования, следует разделить в зависимости от объекта прав: на договоры, устанавливающие ограниченные вещные права исключительно на земельные участки или любые объекты недвижимого имущества. К договорам, устанавливающим ограниченные вещные права исключительно на земельные участки, будет, в частности, относиться договор об установлении права застройки.

Третью подгруппу, в свою очередь, составят договоры, прямо предусматривающие право распоряжения и предусматривающие возникновение такого правомочия у носителя права при условии неисполнения собственником определенной обязанности.

8. Доказано существование объективной необходимости правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность и способствующей унификации нормативных правовых актов субъектов РФ, действующих в данной сфере. При существующем правовом регулировании инвестиционный договор нельзя признать поименованным договором, а правотворчество субъектов РФ в части определения понятия, существенных условий и иных особенностей данного договора на уровне нормативных правовых актов субъектов РФ противоречит
ст. 71 Конституции, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации.

Инвестиционный договор следует определить как соглашение между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором о реализации инвестиционного проекта с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

Инвестиции (сохраняя терминологию законодателя — объекты, вкладываемые в инвестиционную деятельность) необходимо определить как объекты гражданских прав, за исключением нематериальных благ,
а инвестиционную деятельность (инвестирование) с учетом ее экономической составляющей — как введение инвестиций в гражданский оборот путем вложения в объекты инвестиционной деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного положительного эффекта
в определенный срок.

Отношения участников гражданского оборота при реализации различных видов инвестиций должны опосредоваться самостоятельными гражданско-правовыми договорными конструкциями, каждая из которых выступала бы видом инвестиционного договора как генеральной модели данных договоров.

Признаком, позволяющим выделить инвестиционный договор на создание объекта недвижимого имущества в качестве вида инвестиционного договора, является недвижимость как результат инвестиционной деятельности.

9. Разработано единое определение инвестиционного договора на создание объекта недвижимого имущества — как соглашения между инициатором инвестиционного проекта (органом государственной власти РФ, субъекта РФ или органом местного самоуправления) и инвестором
о реализации инвестиционного проекта на создание объекта (объектов) недвижимого имущества с предоставлением инвестору мер государственной поддержки инвестиционной деятельности.

Установлено, что к квалифицирующим признакам инвестиционного договора относятся: 1) особенность его предмета договора, которым являются действия сторон по реализации инвестиционного проекта; 2) особенность субъектного состава договора, в частности, обязательное участие в данных отношениях публичного субъекта; 3) осуществление публичным субъектом договора (инициатором инвестиционного проекта) функций публичной власти по предоставлению господдержки инвестору.

Приведены обоснования необходимости установления следующего перечня существенных условий инвестиционного договора: 1) информация о реализуемом инвестиционном проекте; 2) описание объекта инвестиций; 3) общий срок реализации инвестиционного проекта, перечень и сроки достижения обязательных показателей, характеризующих экономическую, социальную и бюджетную эффективность инвестиционного проекта; 4) объем и сроки инвестиций; 5) условия, форма государственной поддержки инвестора; 6) формы, порядок и сроки предоставления промежуточной и итоговой отчетности инвестора о реализации инвестиционного проекта.

Перечень существенных условий инвестиционного договора на создание объекта (объектов) недвижимого имущества должен быть дополнен следующими условиями: 1) условия предоставления земельного участка под строительство, если такой участок предоставляется инициатором проекта; 2) срок ввода объекта (объектов) недвижимости в эксплуатацию; 3) распределение площадей создаваемого объекта недвижимости (по процентному показателю, по целевому назначению либо по иным показателям); 4) порядок и условия подписания сторонами инвестиционного договора итогового акта распределения площадей.

10. Аргументировано, что установление гражданско-правовой природы инвестиционного договора и выявление его квалифицирующих признаков определяют место данного договора в различных системах гражданско-правовых договоров и относят его к числу договоров консенсуальных, двусторонних, возмездных (в группе возмездных договоров — к числу меновых).

В классификации гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии по критерию отраслевой принадлежности норм, регулирующих соответствующую договорную модель, инвестиционный договор относится к договорам комплексным.

По характеру регулируемых им общественных отношений данный договор относится к имущественным.

11. Доказано, что особенности правового режима договора строительного подряда как сделки установлены законодателем с учетом особенностей как процесса выполняемых по договору работ (юридический элемент), так и объекта строительства как результата выполненных работ
(материальный элемент), в связи с чем следует определять предмет договора строительного подряда именно как совокупность двух этих элементов.

Двухэлементная структура предмета договора выступает в качестве первого квалифицирующего признака договора строительного подряда.

В ходе исследования установлена законодательная неопределенность термина «строительные работы», которым определяется юридический элемент предмета договора строительного подряда, не позволяющая как на теоретическом уровне, так и на уровне судебной практики достоверно установить, к каким отношениям участников гражданского оборота, связанным с выполнением работ, применяются положения о договоре строительного подряда, а к каким — общие положения о договоре подряда.

Обосновано, что императивно предмет договора строительного подряда должны составлять работы, требующие в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, допуска саморегулируемой организации. Иные работы, связанные со строительной деятельностью, могут выполняться подрядчиком как по договору строительного подряда, так и по договору подряда. В связи с этим и правило о распространении норм о договоре строительного подряда на отношения, связанные
с капитальным ремонтом, должно быть закреплено императивно.

12. Установлено, что законодательное закрепление в качестве юридического элемента предмета договора строительного подряда строительных работ, требующих допуска саморегулируемой организации, позволит выделить соответствующую особенность субъектного состава договора
в качестве второго квалифицирующего признака договора строительного подряда, учитывая, что членами саморегулируемой организации могут выступать юридические лица и индивидуальные предприниматели.

13. Разработано определение договора участия в долевом строительстве как договора, по которому одна сторона (застройщик) обязуется в установленные договором сроки построить в соответствии с проектной декларацией объект долевого строительства и после получения
в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома (в состав которого как имущественного комплекса входит объект долевого строительства) или иного объекта недвижимости передать его участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и в установленный договором срок принять объект долевого строительства.

Доказано, что особенности правового режима договора участия
в долевом строительстве как сделки установлены законодателем с учетом только объекта долевого строительства, который и представляет собой предмет договора участия в долевом строительстве.

Первая особенность объекта долевого строительства заключается
в том, что он состоит из двух элементов — жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение.

Вторая особенность объекта долевого строительства заключается
в том, что он сам входит в состав имущественного комплекса многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности.

Данные особенности объекта долевого строительства и определяют первый квалифицирующий признак договора участия в строительстве, связанный с предметом договора.

14. Определено, что к числу квалифицирующих признаков договора участия в долевом строительстве относится целевое использование застройщиком денежных средств, уплачиваемых участником долевого строительства, в связи с чем установлена необходимость законодательного закрепления права участника долевого строительства на контроль за целевым использованием денежных средств, уплаченных по договору
в качестве возмещения затрат застройщика на строительство (создание) объекта долевого строительства. Во избежание злоупотреблений своими правами участником долевого строительства следует уточнить, что такой контроль осуществляется без вмешательства в финансово-хозяйственную деятельность застройщика.

Государственный контроль за исполнением застройщиком своих договорных обязанностей есть третий квалифицирующий признак договора участия в долевом строительстве.

Договор участия в долевом строительстве квалифицируется как региструмальный, двусторонний, возмездный (в группе возмездных договоров относится к числу меновых). По отраслевой принадлежности регулирующих норм данный договор располагается в группе комплексных, относится к числу имущественных договоров.

В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата договор участия в долевом строительстве следует отнести к четвертой группе договоров — договоров, направленных на учреждение различных образований, в частности, ко второй ее подгруппе — договоров, направленных на осуществление совместной деятельности без образования юридического лица.

15. Установлена гражданско-правовая природа договора о развитии застроенной территории и его самостоятельность.

Обосновано, что договор о развитии застроенной территории необходимо определить как договор, по которому одна сторона, лицо, выигравшее аукцион на право заключить договор о развитии застроенной территории (застройщик), обязуется в установленный договором срок осуществить в соответствии с утвержденным в установленном порядке проектом планировки развитие территории, в отношении которой другой стороной (органом местного самоуправления) принято решение о развитии, а также провести мероприятия, необходимые для осуществления развития застроенной территории, а орган местного самоуправления обязуется
создать необходимые условия для выполнения застройщиком своих обязательств по договору.

К мероприятиям, необходимым для осуществления развития застроенной территории в соответствии с проектом планировки, относятся: 1) подготовка проекта планировки застроенной территории; 2) создание
и (или) приобретение и передача в государственную или муниципальную собственность жилых помещений целевым назначением для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных на застроенной территории, подлежащей развитию; 3) уплата выкупной цены за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления в соответствии с законодательством жилые помещения и земельные участки, расположенные на застроенной территории, подлежащей развитию.

В ходе исследования доказано, что функции органа местного самоуправления, связанные с необходимостью реализации им своих властных полномочий как до заключения договора о развитии застроенной территории (принятие решения о развитии застроенной территории; проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории), так и в ходе его исполнения (утверждение проекта планировки застроенной территории, включая проект ее межевания, с проведением публичных слушаний; принятие решения об изъятии жилых помещений
и земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, подлежащие сносу) представляют собой административные предпосылки исполнения застройщиком своих обязанностей по договору и не влияют на гражданско-правовую природу данного договора.

В качестве административных предпосылок договора о развитии застроенной территории выступают также принятие решения о развитии застроенной территории, проведение аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставление застройщику земельных участков для строительства.

16. Установлено, что предмет договора о развитии застроенной территории имеет сложную двухэлементную структуру, состоит из юридического и материального элементов. Материальным элементом предмета данного договора являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим — работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории). Данная особенность предмета договора
о развитии застроенной территории является первым квалифицирующим признаком этого договора.

Второй квалифицирующий признак договора о развитии застроенной территории связан с субъектным составом: поскольку застройщиком выполняются строительные работы, которые в соответствии с законодательством, регулирующим градостроительную деятельность, требуют допуска саморегулируемой организации, застройщик должен состоять членом такой организации и соответственно быть либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем.

Определена правовая природа договора о развитии застроенной территории как договора консенсуального, вариативного, двустороннего, комплексного, имущественного.

В системе гражданско-правовых договоров по направленности результата, учитывая, что основная цель договора — это осуществление развития застроенной территории, приоритетной составляющей которого является осуществление реконструкции объектов недвижимого имущества, расположенных на территории, подлежащей развитию, и строительство новых, данный договор должен быть отнесен к группе договоров, направленных на выполнение работ, к подгруппе договоров, где риск случайного неполучения результата возложен на исполнителя (подрядчика).

Теоретическая значимость результатов исследования заключается в том, что разработанная автором целостная научная концепция
системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, в качестве подсистемы гражданско-правовых договоров позволяет произвести уточнение и расширение предмета договорного регулирования в отношениях, связанных с созданием объектов недвижимости, показать ее влияние на систематизацию гражданско-правовых договоров в целом по дихотомическому принципу и по направленности результата, уточнить и развить исходные теоретические положения о системе гражданско-правовых договоров.

Авторская концепция системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества, позволила выявить в качестве системообразующих признаков классификации таких договоров, в частности, признаки взаимодействия публичного и частного партнеров и соотношения интересов в соответствующих договорных отношениях.

Разработанная автором концепция позволяет впервые в системном виде установить особенности и уточнить формально-инструментальные
и содержательные характеристики правовых режимов таких поименованных гражданско-правовых договоров, как договор строительного подряда, договор участия в долевом строительстве, выявить гражданско-правовую природу и особенности правового режима договора о развитии застроенной территории, установить объективную необходимость закрепления и разработать основы правового регулирования новой договорной модели — инвестиционного договора, а также выявить место данных договоров в традиционных системах гражданско-правовых договоров и в системе договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимости.

Концепция автора является вкладом в развитие науки договорного права и цивилистической науки в целом, так как создает общетеоретические основы договорного регулирования отношений в сфере создания объектов недвижимого имущества, способствует становлению единообразной судебной практики.

Диссертационное исследование может служить основой для углубленной, более детализированной разработки системы гражданско-правовых договоров в целом и системы договоров, складывающихся
в отношениях, связанных с оборотом недвижимого имущества. Результаты исследования будут способствовать разработке целого ряда общих проблем гражданско-правовой теории, в том числе особенностей правового режима такой динамической системы, как государственно-частное партнерство.

Практическая значимость результатов исследования выражается в возможности их использования:

- в правотворческой деятельности федеральных органов государственной власти и органов государственной власти субъектов РФ при совершенствовании норм действующего законодательства, а также
в правоприменительной деятельности органов местного самоуправления как органов публичной власти;

- в деятельности федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов РФ, органов местного самоуправления как субъектов гражданского права;

- при разработке и реализации программ улучшения инвестиционного климата, развития рынка недвижимости на федеральном и региональном уровнях;

- при разработке договорной стратегии субъектов гражданского права, осуществляющих свою деятельность в сфере оборота недвижимого имущества;

- в экспертной деятельности: при проведении экспертиз нормативных правовых актов по вопросам, касающимся государственной
и муниципальной собственности, земельного, градостроительного законодательства; проектов федеральных законов, проектов подзаконных актов, концепций и технических заданий на разработку проектов федеральных законов и подзаконных актов;

- в учебном процессе в рамках преподавания курсов «Гражданское право», «Договорное право», «Коммерческое право», «Предпринимательское право», специальных курсов «Договорные конструкции инвестирования в недвижимость», «Правовое регулирование оборота недвижимого имущества», «Управление недвижимостью и девелопмент», иных специальных курсов гражданско-правового и экономического циклов, а также для подготовки соответствующих учебников, учебных
и учебно-методических пособий;

- в деятельности судебных инстанций, адвокатской практике,
в работе юридических служб хозяйствующих субъектов.

Степень достоверности и апробация результатов исследования. Рецензирование и обсуждение диссертационного исследования проведено на кафедре предпринимательского права, гражданского
и арбитражного процесса и кафедры адвокатуры и нотариата Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации, в ходе теоретических и практических семинаров юридического факультета, факультета повышения квалификации, кафедры предпринимательского права, гражданского и арбитражного процесса Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации.

Положения и выводы диссертационного исследования были внедрены и использованы диссертантом в учебном процессе Российской правовой академии Министерства юстиции Российской Федерации:

- при чтении лекций, проведении семинарских занятий, подготовке учебной и методической литературы по дисциплинам юридического факультета «Договорное право», «Договорные конструкции инвестирования в недвижимость», «Инвестиционные договоры», «Коммерческое право», «Поставка, аренда, подряд», «Правовое регулирование оборота недвижимости»;

- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы по курсам повышения квалификации государственных регистраторов и нотариусов, занимающихся частной практикой; по спецкурсу подготовки специалистов для замещения должности государственного регистратора факультета повышения квалификации;

- при осуществлении руководства аспирантами и соискателями, при официальном оппонировании диссертационных исследований по специальности 12.00.03 и подготовке отзывов на авторефераты диссертаций по специальности 12.00.03;

- при подготовке заключения по аналитическому материалу «Мониторинг инвестиционной активности в регионах России», представленному АНО «Национальный институт системных исследований проблем предпринимательства».

Результаты диссертационного исследования были также внедрены:

- при чтении лекций, подготовке учебной и методической литературы в Институте налогового менеджмента и экономики недвижимости НИУ «Высшая школа экономики» по программе профессиональной переподготовки «Экономика и управление недвижимостью» и программе дополнительного профессионального образования «МВА — Управление недвижимостью и девелопмент»;

- при осуществлении полномочий судьи АНО «Третейский суд строительных организаций города»;

- при подготовке в качестве эксперта АНО «Центр правовых исследований и развития законодательства» заключений правовых судебных экспертиз, проводимых на основании постановлений следственных органов;

- при чтении лекций и проведении семинарских занятий на юридическом факультете НОУ ВПО «Московская академия экономики
и права» по дисциплинам «Коммерческое право», «Правовые основы малого предпринимательства», «Предпринимательское право»;

- при чтении лекций в ООО «Консультационный и учебно-методи-ческий центр Аудиторской палаты России» в рамках проводимых под
эгидой Министерства строительного комплекса Московской области учебно-методических консультаций для служащих органов местного самоуправления по курсу «Развитие застроенных территорий в Московской области» при исполнении Плана мероприятий по оказанию методологической помощи и содействия муниципальным образованиям Московской области;

- при проведении занятий в ГОУ ДПО «Московский областной учебный центр квалификации Нахабино» по курсу «Особенности применения градостроительных норм в свете последних изменений законодательства»;

- при чтении лекций в НОУ «Международный институт сотрудничества Восток-Запад» по программе повышения квалификации руководителей и специалистов топливно-энергетического комплекса и смежных отраслей промышленности по программе «Техника договорной работы в компании. Особенности заключения и расторжения договоров. Нетипичные договоры. Позиции судебной практики»;

- при проведении занятий в НОУ «Московский институт повышения квалификации “Атомэнерго”» по специализации 2316 «Совершенствование договорной и претензионно-исковой работы в организации».

Результаты диссертационного исследования использованы при осуществлении научных исследований в рамках следующих научно-исследовательских программ и грантов:

- «Унификация законодательства субъектов Российской Федерации в сфере развития застроенных территорий» (грант РГНФ 09-03-00723а на 2009 г., в качестве руководителя проекта);

- «Реформирование законодательства об управлении многоквартирными домами» (грант РГНФ 08-03-00369а на 2008 г., в качестве руководителя проекта);

- «Разработка системы показателей, влияющих на установление цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории в Московской области, и определение степени их влияния» (государственный контракт № 35-2008 от 02.06.2008, заключенный Министерством экономики Московской области, Министерством строительного комплекса Московской области и АНО «Научно-исследовательский центр
правовых и экономических экспертиз»), разработанная в результате проведения данной научно-исследовательской работы Методика определения начальной цены предмета аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории утверждена постановлением Правительства Московской области от 12.10.2009 № 837/43;

- «Регистрация прав на недвижимое имущество» (грант РГНФ
06-03-90304а/Б по совместному международному конкурсу РГНФ-БРФФИ на 2006 г., в качестве исполнителя).

Основные положения и выводы диссертационного исследования опубликованы в монографиях, научных и научно-практических комментариях действующего законодательства, учебных пособиях, научных статьях, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК Минобрнауки России для опубликования результатов диссертационного исследования, материалах международных и всероссийских конференций, иных публикациях общим объемом 114,2 п. л. (общее количество публикаций — 58).

Результаты диссертационного исследования докладывались и обсуждались на научных и научно-практических конференциях, круглых столах и семинарах различных уровней, в частности: Девятых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 13-14 декабря 2013 г.); II Ежегодной Всероссийской научно-практической конференции «Право и бизнес: правовое обеспечение благоприятного предпринимательского климата в Российской Федерации» (Москва, 7 июня 2013 г.); Международной научно-практической конференции «Третьи юридические диспуты по актуальным проблемам частного права» (Украина, Одесса, 17 мая 2013 г.); Международной научно-практической конференции в рамках ежегодных цивилистических чтений «Гражданское право и корпоративные отношения» (Казахстан, Алматы, 13–14 мая 2013 г.); Международном цивилистическом форуме «Гражданское законодательство: система, межотраслевые связи, пути совершенствования» (Украина, Киев, 25–26 апреля 2013 г.); Международной научно-практической конференции «Научные воззрения профессора Г.Ф. Шершеневича в современных условиях конвергенции частного и публичного права» (Казань, 1–2 марта 2013 г.); Первой международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики нотариального, гражданского, исполнительного процесса: их соотношение и взаимодействие» (Украина, Киев, 21–22 февраля 2013 г.); Восьмых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 18 декабря 2012 г.); Межвузовской научно-практической конференции «Гражданский процессуальный кодекс РФ: десятилетний опыт и перспективы осуществления защиты прав и законных интересов граждан» (Тула, 27–28 сентября 2012 г.); Международной научно-практической конференции «Весенние юридические чтения» (Украина, Харьков, 25–26 июня 2012 г.), I Ежегодной Всероссийской научно-практической конференции «Право и бизнес» (Москва, 7 июня 2012 г.); Седьмых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 16 декабря 2011 г.); Научном круглом столе «Правовые проблемы оборота недвижимости» (Москва, 8 апреля 2010 г.); VII Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы экономики, социологии и права в современных условиях (Пятигорск, 8–9 октября 2010 г.); Шестых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 10 декабря 2010 г.); Четвертых Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 3–4 декабря 2009 г.); Третьих Всероссийских Державинских чтениях (Москва, 14–15 декабря 2007 г.) и др.

Структура диссертации определена предметом, целью и задачами исследования. Работа состоит из введения, двух разделов, включающих в себя шесть глав, состоящих из 17 параграфов, заключения, библиографического списка.

Понятие, функции и современное состояние систем гражданско-правовых договоров по принципу дихотомии

Система (от греч. systema – «целое») – объединение некоторого разнообразия в единое и четко расчлененное целое, элементы которого по отношению к целому и другим частям занимают соответствующие им места1. В настоящее время сложилось несколько подходов к пониманию системы, один из которых определяет систему как объект, на котором установлено отношение с заранее фиксированными свойствами, или объект, на котором реализуются свойства с заранее фиксированными отношениями. Для данного подхода характерны, в частности, такие черты: во-первых, подчеркивается целостность системы и, во-вторых, в данном определении системы имплицитно содержится и сущность системного подхода – направление исследования от целого к элементам2. Кроме того, в научных исследованиях постоянно присутствует совокупность объектов, которые принято называть сложными системами; их отличительные особенности – многочисленные и разные по типу связи между отдельно существующими элементами системы и наличие у системы функции (назначения), которой нет у составляющих ее частей. Связи (взаимодействия) между элементами сложной системы характеризуются определенным порядком, внутренними свойствами, направленностью на выполнение функций системы1.

Система права существует объективно и задача науки состоит в том, чтобы познать ее2. Системность права выделяется в качестве сущностного качества права (свойства, характерного для права, без которого право не выполняет своей социальной роли) наряду, в частности, с формально определенностью, нормативностью, и возрастает по мере усложнения и дифференциации общественных отношений и расширения сферы их правового регулирования3.

Конечно, следует согласиться, что системность права при всех ее объективных выражениях во многом несет в себе свойства субъективизма, поскольку содержит субъективный анализ и интеллектуально обусловленную оценку ее элементов и связей между ними4, но при этом системный подход к праву служит углублению представлений о сконструированности права, его функционировании и развитии, создает теоретическую предпосылку для практического совершенствования такого качества правовой действительности, как ее системность. Гражданское право, с одной стороны, выступает в качестве структурного элемента системы права в целом, а с другой стороны - само является системным образованием, элементы которого находятся в сложной взаимосвязи и взаимозависимости5. Однако, поскольку один и тот же объект может выступать в качестве структурного образования и в то же время быть элементом других систем отношений6, отдельные элементы системы гражданского права и, в частности, такой его институт как договорное право, тоже представляет собой самостоятельную систему при исследовании которой основная задача исследователя – обнаружить характерные черты отношений, которые требуют специфической формы регулирования1. Традиционно выделяются две цели формирования системы гражданско-правовых договоров: правотворческая и правоприменительная2, они также являются функциями данной системы. Правотворчество – форма осуществления функций государства, состоящая в установлении, изменении или отмене правовых норм. Многоплановость общественных отношений предопределяет структурное содержание правотворческого процесса, который складывается из двух частей. Первая включает в себя организационные вопросы правотворчества, не связанные напрямую с юридически значимыми действиями, вторая в своей основе опирается на правовые начала, а точкой отсчета ее функционирования служит решение о подготовке проекта правового акта3. Правоприменение выделяется как одна из функций юридической деятельности и определяется как деятельность компетентных органов по реализации правовых норм путем вынесения индивидуально-конкретных предписаний. Исходя из данного определения следует, что правоприменительная деятельность – это прерогатива органов и (или) должностных лиц, которые имеют соответствующие властные полномочия. Данная функция системы гражданско-правовых договоров реализуется адекватным применением на практике законодательства, построенного на основе «научно-обоснованной правовой системе»4. Необходимо отметить, что теория правоприменения представляет собой весьма разработанную доктрину, однако отдельные вопросы ее, поднимаемые в связи с отраслевой специализацией и проблематикой, изучены в меньшей степени. Относительно применения нормативных правовых актов гражданско правовой направленности, отмечаются, например, такие его признаки, как социальная положительность (соотношение общественной полезности, публичного и частного интересов и конъюнктурных особенностей правовой действительности), правомерность (процесс и результат применения гражданского закона должен удовлетворять общим и специальным правовым принципам)1, реализационность (реализуемость последствий)2. Однако очевидно, что основной функцией системы гражданско-правовых является функция научная. Научное изучение права не пребывает в неизменном состоянии – оно эволюционирует, усложняется, дифференцируется и на каком-то этапе своего развития «начинает чувствовать свое бессилие на фоне обилия и неупорядоченности элементов своего предмета»3.

Развитие науки как системы знаний связано с обогащением новыми эмпирическими данными, обобщением их в системе теоретических средств, форм и методов познания4. Целесообразно выделить и четвертую функцию – социально педагогическую, которая достигается повышением правосознания. Правосознание – это относительно самостоятельная сфера или область общественного, группового или индивидуального сознания (наряду с политическим, нравственным, эстетическим и т.д.), отражающая правовую действительность в форме юридических знаний и объективированных оценок действующего права, а также в виде социально-правовых установок и ориентации, выполняющих роль внутреннего регулятора юридически значимого поведения5. Таким образом, правосознание - явление идеальное, конкретно не наблюдаемое. Оно представляет собой сферу либо область сознания, отражающую правовую реальность в форме юридических знаний и оценочных отношений к праву и практике его реализации, социально-правовых установок и ценностных ориентиров, регулирующих поведение людей в юридически важных ситуациях.

Классификация договоров по структуре предмета и по признаку взаимодействия публичного и частного партнеров

Все договоры, опосредующие оборот недвижимого имущества по направленности результата могут быть (с учетом планируемых изменений в гражданском законодательстве в области правового регулирования ограниченных вещных прав) разделены на четыре большие группы: 1) направленные на создание объектов недвижимого имущества; 2) направленные на управление недвижимостью; 3) направленные на установление ограниченных вещных прав на объекты недвижимости; 4) направленные на передачу объектов недвижимого имущества. Поскольку настоящее исследование касается исключительно гражданско-правовых договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, необходимо более подробно рассмотреть внутригрупповую классификацию договоров первой группы. Система договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, должна быть построена на основе классифицирующих критериев, в качестве которых должны выступить определенные в результате научного анализа квалифицирующие признаки гражданско-правовых договоров, отображающие особенности правового режима систематизируемых договоров. Как будет доказано в ходе настоящего исследования, один из квалифицирующих признаков каждого из самостоятельных гражданско-правовых договоров, входящих в число договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества, связан с предметом договора Обосновано в дальнейшем будет следующее: - предметом инвестиционного договора являются действия сторон по реализации инвестиционного проекта; - предмет договора строительного подряда включает в себя два элемента: юридический (процесс выполнения работ) и материальный (объект строительства как результат выполненных работ); - предметом договора участия в долевом строительстве выступает объект долевого строительства, состоящий из двух элементов - жилого или нежилого помещения, на которое у участника долевого строительства по результатам реализации договора участия в долевом строительстве возникает право собственности, и доли в общем имуществе многоквартирного дома или иного объекта градостроительной деятельности, в состав которого входит соответствующее жилое и нежилое помещение; - предмет договора о развитии застроенной территории имеет сложную, двухэлементную структуру, материальным элементом предмета договора являются объекты строительства как результат выполненных работ, а юридическим элементом – работы по подготовке проекта планировки застроенной территории (включая проект межевания такой территории).

Один из квалифицирующих признаков каждого из рассмотренных договоров, что будет аргументировано в настоящем исследовании, определяется особенностями предмета договора, в частности, его структурой, что позволяет сделать вывод о том, что структура предмета договора определяет особенности правовых режимов данных сделок и может выступить в качестве классифицирующего критерия при построении системы договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества. По структуре предмета такие договоры могут быть разделены на две группы: договоры с простым (одноэлементным) и двухэлементным предметом договора. В двухэлементный предмет договора включаются, в свою очередь, материальный и юридический элементы. Договоры с простым предметом, в свою очередь, на второй ступени системы подразделяются на договоры, предметы которых содержат только юридический и только материальный элементы. К договорам с двухэлементной структурой предмета относятся договор строительного подряда и договор о развитии застроенной территории. К договорам с простым предметом, состоящим из материального элемента, относится договор участия в долевом строительстве; из юридического элемента – инвестиционный договор. Детальный анализ каждого исследуемого договора покажет необходимость соблюдения определенных административных предпосылок, в том числе: - инвестиционный договор – разработки инвестиционного проекта; - договор строительного подряда - формирования земельного участка и получения необходимых административных разрешений на возведение соответствующего объекта строительства для обеспечения соответствия вновь возводимого здания или сооружения целевому назначению земельного участка и требованиям градостроительной документации - договор участия в долевом строительстве – получения разрешения на строительство; разработки, опубликования (при необходимости), представления проектной декларации; формирования земельного участка и предоставления его застройщику под строительство; - договор о развитии застроенной территории - утверждения проекта планировки застроенной территории; принятия решения об изъятии путем выкупа жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории; принятия решения о развитии застроенной территории; проведения аукциона на право заключить договор о развитии застроенной территории и предоставления застройщику земельных участков для строительства.

Таким образом по признаку наличия или отсутствия административных предпосылок система договоров, опосредующих процесс создания объектов недвижимости, построена быть не может. Кроме того, изучение административных предпосылок данных договоров также приводит к выводу о невозможности построения системы договоров базируясь на содержательном их аспекте. Особенности субъектных составов договоров, направленных на создание объектов недвижимого имущества следующие: - в инвестиционном договоре инициатором инвестиционного проекта выступает публичный субъект: орган государственной власти Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления; - в договоре строительного подряда при существующем правовом регулировании особенностей субъектного состава не усматривается; но, при установлении, что данным договором могут регулироваться исключительно отношения, связанные с выполнением строительных работ, на которые требуется допуск саморегулируемой организации (СРО), субъектный состав договора на стороне подрядчика ограничится индивидуальными предпринимателями и юридическими лицами; - в договоре участия в долевом строительстве при существующем правовом регулировании особенностей субъектного состава также не усматривается; но, учитывая, что застройщиком по данному договору выполняются строительные работы, оказывающие влияние на безопасность объектов капитального строительства, застройщик должен состоять членом СРО, и, соответственно быть либо юридическим лицом, либо индивидуальным предпринимателем;

Понятие и квалифицирующие признаки инвестиционного договора

В юридической литературе даже высказывалась точка зрения, что инвестиция, как и многие гуманитарные понятия, относится к числу категорий-фантомов (например, «правовое государство», «общечеловеческие ценности», «весь цивилизованный мир»), когда категория становится общеупотребимой, кочует не только по научным исследованиям, но и по нормативным актам, все о ней слышали, читали, составили собственное представление, но предложить универсальное определение не могут и не пытаются, так же как и не могут провести внятную классификацию3.

Очевидно, когда то или иное понятие в различных вариациях начинает «кочевать» по нормативным актам, становится очевидным, что необходимо разрабатывать его определение. Таким образом, можно говорить о том, что в настоящее время существует объективная необходимость правового урегулирования на уровне федерального законодательства договорной модели, опосредующей инвестиционную деятельность, и способствующей унификации нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации, действующих в данной сфере. И представляется, что в данном случае недопустимо применение общеизвестного методологического принципа, получившего название «Бритва Оккама»: «Не следует привлекать новые сущности без самой крайней на то необходимости», или упрощенно: «Не надо вводить новые законы, чтобы объяснить какое-то новое явление, если это явление можно объяснить старыми законами»1. Предполагается, что разрешение проблемы необходимо начинать с разработки правового определения понятий «инвестиции» и «инвестиционная деятельность», а также квалифицирующих признаков инвестиционного договора в целях конструирования инвестиционного договора как самостоятельного договорного обязательства. Неоднократно отмечалось, что ясность понятия «инвестиции» играет важнейшую роль в изучении инвестиционной деятельности и целесообразно рассматривать данную категорию с двух позиций – с юридической (путем юридического толкования понятия «инвестиции») и с экономической, в которой и будет проявляться сущность данного явления2. Это утверждение совершенно справедливо, так как действительно, применение адекватных современным условиям форм и методов правового регулирования требует тщательного изучения сущности экономических процессов3. При изучении любой правовой категории нельзя игнорировать экономической содержание, лежащее в ее основе. С точки зрения экономической сущности инвестиций тоже можно отметить неоднозначность подходов к ее пониманию4. Учитывая экономическую основу данного понятия, инвестиции определяются как: - вложение денежных средств для извлечения доходов или прибыли; собственность, приобретенная для получения доходов или прибыли5; - поток расходов, предназначенных для производства благ, а не для непосредственного потребления1; - процесс создания, накопления и вложения капитала с целью получения доходов в будущем по истечении определенного конкретным видом хозяйственной деятельности интервала времени2. Однако, не вдаваясь в экономические исследования, в качестве основной целесообразно принять достаточно широкую трактовку инвестиций, определяющую их как способ помещения капитала, который должен обеспечить сохранение или возрастание стоимости капитала и (или) принести положительную величину дохода3. Такой подход определяет в качестве существенного признака инвестиций не форму и характер вложений, а связь инвестиций с возрастанием капитала в форме дохода4. В западной экономической литературе разработан важный методологический подход к анализу инвестиций: они рассматриваются в единстве двух аспектов – ресурсов (капитальных ценностей), аккумулированных в целях накопления дохода, и вложений (затрат), представляющий собой использование ресурсов, обеспечивающее прирост капитального имущества. Данный подход получил развитие и в отечественной экономической литературе5.

Определяя признаки инвестиций, ученые также расходятся во мнениях. В частности, В.В. Бочаров выделяет следующие: - инвестиции потенциально способны приносить доход (прибыль); - процесс инвестирования связан с преобразованием сбережений в альтернативные виды активов хозяйствующего субъекта; - в процессе инвестирования используют разнообразные виды финансовых ресурсов, которые различаются спросом, предложением и ценой их привлечения; - целевой характер вложений; - наличие срока вложения капитала; - вложения осуществляют юридические лица и граждане, которые преследуют свои собственные цели, не всегда связанные с извлечением экономической выгоды; - наличие риска вложений капитала, поскольку достижение конечных целей инвестирования носит вероятностный характер1. Л.Л. Игонина определяет характерные черты инвестиций следующим образом: - связь инвестиций с получением дохода как мотива инвестиционной деятельности; - рассмотрение инвестиций в единстве двух сторон: ресурсов (капитальных ценностей) и вложений (затрат); - анализ инвестиций не в статике, а в динамике, что позволяет объединить в рамках категории «инвестиции» ресурсы, вложения и отдачу вложенных средств как мотива этого объединения; - включение в состав объектов инвестирования любых вложений, дающих экономический (социальный) эффект2.

Предмет договора строительного подряда как его квалифицирующий признак и особенности юридического элемента предмета договора

Квалифицирующие признаки договора – это признаки, позволяющие выделить соответствующий договор в самостоятельный тип (и вид) договорного обязательства. Известно, что отграничение договоров, направленных на выполнение работ от иных гражданско-правовых договоров обеспечивается формированием законодателем генеральной модели, которой является «подряд»1 - договор, по которому, согласно ст. 702 ГК РФ, одна из сторон (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его. В гл. 37 ГК РФ выделяются четыре вида договора подряда: бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, государственный контракт на выполнение подрядных работ для государственных нужд.

Таким образом, говоря об особенностях строительного подряда, конечно же, следует определить именно его видовые квалифицирующие признаки, а не общие квалифицирующие признаки подряда. Точки зрения относительно перечня квалифицирующих признаков рассматриваемого договора многообразны. В частности, Ю. В. Романец в качестве таковых выделяет два: выполнение работ на объекте, неразрывно связанном с землей; сложность и значимость выполняемых работ, влияющая на прочность и нормальное функционирование здания (сооружения)2. Серьезные сомнения вызывает опора на термины «сложность» и «значимость». «Сложный» - состоящий из нескольких частей, многообразный по составу входящих частей и связей между ними; трудный, запутанный. «Значимый» - выражающий что-нибудь, имеющий какое-нибудь значение; «значительный» - имеющий большое значение, важный3. То есть, сложность и значимость – в значительной степени есть понятия оценочные, им присущ ярко выраженный субъективизм восприятия, в связи с чем они не могут быть положены в основу отграничения какого-либо договора вообще, и договора строительного подряда в частности от других гражданско-правовых договоров. О. Г. Ершов определяет следующие признаки договора строительного подряда: - данный договор является «договором о работе»; - подрядчик выполняет работу по заданию заказчика; - объект строительства принадлежит подрядчику до момента сдачи и приемки заказчиком результата работ; - подрядчик самостоятелен в выборе средств и способов ведения строительства; - подрядчик выполняет работы своим иждивением на свой риск; - обязанностям подрядчика выполнить строительные работы и передать их результат корреспондирует обязанность заказчика принять результат этой работы и оплатить его; - при выполнении строительных работ заказчику необходимо оказывать содействие подрядчику посредством создания необходимых условий для работы1. Позднее этим же автором перечень признаков договора строительного подряда был скорректирован и в него были включены: - выполнение работ по заданию заказчика, которое определяет основные параметры предмета будущего договора строительного подряда; - принадлежность объекта строительства подрядчику до момента сдачи и приемки заказчиком результата работ2. В исследовании, проведенном С.Н. Мокровым, утверждается, что отграничение договора строительного подряда возможно по совокупности гражданско-правовых признаков: его существенные условия, правовое положение заказчика и подрядчика, совокупность их прав и обязанностей3. Анализируя позиции О. Г. Ершова и С. Н. Мокрова, следует присоединиться к утверждению Г. М. Заяханова о том, что выделение признаков договора не должно происходить путем перечисления обязанностей сторон4, так как действительно, правильное понимание того, какой системный признак лежит в основе формирования конкретного типа или вида договора, имеет основное значение для четкого определения круга правоотношений, к которым применим тот или иной правовой институт1. Г. М. Заяханов, в свою очередь, включает в состав квалифицирующих признаков договора строительного подряда следующие: - особый характер работ, который заключается в их видах и их направленности на определенный результат; - обусловленность предмета договора технической документацией, которая является предпосылкой для заключения и исполнения договора; - заключение и исполнение договора строительного подряда – есть процесс, который нельзя осуществить без предварительных действий заказчика и без его активного участия; - оперативная самостоятельность подрядчика, то есть самостоятельность в выборе средств и способов достижения обусловленного договором результата (данный признак носит факультативный характер, так как оперативная самостоятельность ограничена законом и заданием заказчика)2. Н.В. Ласкина утверждает, что выделить договор строительного подряда из числа других договоров по выполнению работ можно в силу следующих его особенностей: - предметное действие норм, регулирующих отношения строительного подряда, распространяется на отношения, так или иначе связанные с созданием либо изменением объектов; - работы по данному договору ведутся непосредственно по месту нахождения объекта (предмета труда); - специфичны предмет договора (предприятие, здание, сооружение либо иная недвижимость как конечная продукция строительного производства или законченный комплекс определенных работ по объекту строительства) и его субъектный состав (стороны договора - участники инвестиционной деятельности в области капитального строительства); - длительность договорных связей между заказчиком и подрядчиком, их сотрудничество в надлежащем исполнении договорных обязательств; - широкое применение системы генерального подряда; - предусмотрены дополнительные обязанности заказчика по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работы. - наличие системы специальных нормативных актов, регулирующих отношения по капитальному строительству1.

Весьма специфическим образом представлены квалифицирующие признаки договора строительного подряда и в работе С.П. Юшкевича: - смешение договоров различных видов («содержит в себе элементы таких видов договоров как договор купли-продажи (в том числе договора поставки), возмездного оказания услуг, перевозки, хранения, страхования, договоров займа и кредитов и др.»2) обусловлено также тем, что «очень часто приходится строить объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно»; - обязательное и одновременное наличие в договоре сразу двух требований: требования исполнения и завершения строительных работ и требования обязательного достижения фактического результата, который можно предъявить в натуре; - обязательное наличие утвержденной проектно-сметной документации, то есть специального документа, предусматривающего, что, как и в какой последовательности надо делать3. Выдающимися современными учеными – цивилистами также затрагивался вопрос квалифицирующих признаков договора строительного подряда. В частности, В.В. Витрянский в качестве таковых выделяет такие: - работа, выполняемая подрядчиком состоит в строительстве определенного объекта или представляет собой иной вид строительных работ; - на стороне заказчика лежит дополнительная (по сравнению с родовым договором подряда) обязанность по созданию подрядчику необходимых условий для выполнения работ1. М.И. Брагинский утверждал, что важнейшим отличительным признаком, которым руководствовался законодатель при выделении строительного подряда в составе главы «Подряд», служит характер работы и особая область, в которой они осуществляются2. Необходимо отметить, что данная позиция М.И. Брагинского подвергалась критике. Отмечалось, например, что данные отличительные признаки «не имеют никакой смысловой нагрузки, поскольку характер работ и область их применения могут выделяться и в других случаях: например, что важнее – строительство жилого дома в целях выполнения частного заказа или разработка и внедрение современных нанотехнологий?»3. Из приведенных выше мнений ученых относительно квалифицирующих признаков договора строительного подряда видно, что всеми так или иначе затрагивается вопрос предмета договора. Сложная, двухэлементная структура предмета договора строительного подряда, состоящая из юридического и материального элементов, безусловно, может выступить первым квалифицирующим признаком данного договора. В рамках исследования предмета договора строительного подряда нельзя обойти стороной рассмотрение непосредственно работ, составляющих его юридический элемент. В соответствии с п. 1 ст. 740 ГК РФ подрядчик обязуется «построить объект» либо выполнить «иные строительные работы». Пункт 2 ст. 740 ГК РФ в свою очередь устанавливает, что договор строительного подряда заключается на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома, сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со строящимся объектом работ. В справочной литературе термин «строительство» определяется просто как «создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства)1; как отрасль экономики, предприятия, организации которой заняты возведением зданий, сооружений, новых объектов2; как отрасль материального производства, в которой создаются основные фонды производственного и непроизводственного назначения3, либо как отрасль материального производства, деятельность которого проявляется в создании новых предприятий, расширения, реконструкции и техническом перевооружении действующих предприятий и др. объектов производственной сферы, а также объектов непроизводственной сферы. К строительству относятся: возведение зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения; монтаж оборудования; проектные, изыскательские, буровые и т.п. работы, связанные с возведением определенных объектов; капитальные ремонт зданий и сооружений4.

Похожие диссертации на Развитие системы договорных моделей, опосредующих создание объектов недвижимого имущества в Российской Федерации

Объект и предмет договора доверительного управления имуществом в гражданском праве Российской Федерации Московкина Оксана Петровна

Система математических моделей исследования перспективного развития агропромышленного комплекса дельты реки Меконг (СРВ) Нго-Киеу-Оань 0

Правовой режим недвижимого имущества Российской Федерации за рубежом, используемого в предпринимательской сфереСметанин Александр Васильевич

Регистрация вещных прав на недвижимое имущество в Российской Федерации и Федеративной Республике ГерманииЯстребова Вера Владимировна

Правовое регулирование лизинга недвижимого имущества в Российской ФедерацииСелезнев Максим Дмитриевич

Правовое регулирование договора доверительного управления недвижимым имуществом по законодательству Российской ФедерацииКуканов Александр Владимирович

Институт права следования на недвижимое имущество в законодательстве Российской ФедерацииБумажникова Ольга Викторовна

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ РАСПОРЯЖЕНИЯ ФЕДЕРАЛЬНЫМ ИМУЩЕСТВОМ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИТихонов Алексей Валереьвич

Правовой режим имущества супругов в Российской ФедерацииКраснова Татьяна Владимировна

Гражданско-правовой режим имущества подопечных в Российской ФедерацииОсипов, Руслан Владимирович