Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Характеристика института права следования на недвижимое имущество в законодательстве Российской Федерации 11
1.1. Признаки института права следования на недвижимое имущество 11
1.2. Охрана и защита права следования на недвижимое имущество. 37
Глава 2. Правовой режим института права следования на недвижимое имущество в ограниченных вещных правах 49
2.1. Право следования членов семьи собственника жилого помещения 49
2.2.Право следования у сервитуария на недвижимое имущество 67
2.3.Право следования на земельный участок, предоставленный в постоянное (бессрочное) пользование 76
2.4.Право следования на земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение 79
2.5.Право следования на земельный участок, предоставленный под застройку 84
2.6.Право следования на имущество, предоставленное в хозяйственное ведение или оперативное управление 93
2.7.Право следования при отчуждении имущественного комплекса 108
Глава 3. Институт следования в обязательственных правоотношениях 116
3.1. Право следования нанимателя и членов его семьи по договору социального найма 116
3.2.Право следования у отказополучателя 127
3.3.Право следования у получателя ренты 149
Заключение 163
Библиографический список использованной литературы 170
- Признаки института права следования на недвижимое имущество
- Право следования членов семьи собственника жилого помещения
- Право следования нанимателя и членов его семьи по договору социального найма
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Правоотношения, связанные с оборотом и преобразованием недвижимости, - одна из проблем, которая никогда не утрачивала важности на протяжении всей истории права и государства. Экономические и административные реформы, происходящие в стране, не могли не затронуть регулирование отношений в сфере недвижимого имущества. Изменения коснулись как регламентации вещных прав на объекты -недвижимости, так и вопросов, связанных с отношениями по возникновению и переходу прав собственности на эти объекты. Хозяйственное же развитие неизбежно потребовало таких юридических форм, которые обеспечивали бы экономически необходимое и вместе с тем юридически защищенное участие одного лица в праве собственности другого. Ограниченные вещные права имеют свою отличительную особенность: они сохраняются за лицом при перемене собственника вещи, обременяют имущество и следуют за вещью. Автором исследуется институт права следования на недвижимое имущество, так как играет важную роль в стабильности имущественных отношений.
Автор считает, что многие актуальные вопросы по праву следования ещё не получили необходимой разработки в научной литературе, хотя и затрагивались в проведённых исследованиях. Представляется, что положения и выводы о праве следования, разработанные учёными - правоведами, требуют на современном этапе переоценки и дальнейшего развития.
О повышении интереса законодателя к данной проблеме свидетельствует включение в законодательство Российской Федерации норм, посвященных праву следования. Интерес этот связан с необходимостью в законе отразить положение субъектов права собственности и ограниченных вещных прав и обеспечить действенный механизм их защиты.
Проблемы правового регулирования отношений, касающихся права следования, с которыми сталкивается судебная практика, не всегда является
5 предметом соответствующего научного исследования, и не находит должного разрешения на практике.
Вышеизложенное свидетельствует об актуальности темььисследования.
Степень научной разработанности темы. При всей теоретической и практической значимости- институт права следования; на недвижимое имущество: остаётся малоизученным. В литературе отсутствует исследование таких общих вопросов? как определение права следования^ его признаков,. правовой природы и места в системе гражданского права."
В- той* или иной степени к проблеме института права следования; на недвижимое имущество, обращались такие исследователи.; как А.И; Масляев, В.Б. Паничкин; Д;В.. Петров, К.П. Победоносцев; И.А. Покровский; А.П. Сергеев; Е.А; Суханов; Ю;К. Толстой.
Однако, К.П; Победоносцев и И:А. Покровский* обращались-к институту права- следования с довольно-широких; позиций;: не делая акцентов; на; определение1 его. природы и признаков;; Остальные; исследователи; напротив; подходили* к указанной? проблеме с чрезвычайно? узких позиций, исследуя-, отдельные вопросы данного* института. Об- институте права следования упоминалось и в диссертационных исследованиях. А.ВіВласовойі, Д;А.Малиновского?, И:Е.Манылова3.
До настоящего 'времени за рамками? исследования! оказался ряд вопросов; касающихся института права следования.
Изложенное; позволяет констатировать, что комплексное исследование института^ права: следования на недвижимое имущество-.в: настоящее время' . 'См.:. Власова А.В. Структура субъективного гражданского права. Автореф; дис.'..канд.юрид.наук;СПб., 1998: G.11. 2 Єм.: Малиновский Д.М; Актуальные проблемы категории субъективного вещного права: Автореф. дис...канд.юрид.наук.М:, 2002. С.7-9. 3 См;:. Манылов И.Е. Наследование жилых помещений: Автореф. дис.канд. юрид. наук. М:; 2006. С. 12. / отсутствует, что и предопределило выбор темы диссертационного исследования.
Цели и задачи диссертационного исследования. Основная цель работы состояла в том, чтобы на основе теоретического анализа действующего законодательства Российской Федерации и юридической практики уяснить правовую- природу института права следования; на недвижимое имущество, раскрыть содержание данных правоотношений и выработать рекомендации по совершенствованию действующего законодательства.
Реализация данной цели предполагает решение следующих задач: определение института права следования на недвижимое имущество; выявление признаков института права следования, отличающих его от ограничения и обременения субъективных прав; изучение особенностей правовых связей в институте права следования на недвижимое имущество; анализ специфики законодательного регулирования института, права следования на недвижимое имущество.
Решение поставленных задач направлено на создание адекватного правового регулирования института права следования на недвижимое. имущество в действующем законодательстве Российской Федерации.
Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся по поводу формирования условий института права следования на недвижимое имущество.
Предметом исследования являются правовые нормы, регулирующие институт, права следования на недвижимое имущество в/Российской Федерации.
Методологическая основа исследования. При написании работы автором использовались как общенаучные методы познания - диалектический, системный, социологический, так и вытекающие из общих частно-научные методы — метод сравнительного правоведения, исторический, структурно-
7функциональный, нормативно-логический, технико-юридический, лингвистический.
Теоретическая основа исследования. Теоретическую основу работы составили научные труды С.С. Алексеева, С.А. Боголюбова, М.И. Брагинского, Б.А. Булаевского, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Л.Ю. Грудцыной, И.В. Елисеева, А.А. Иванова, 0:С. Иоффе, В.П. Камышанского, О.М. Козырь, А.В. Копылова,. О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, К.П. Кряжевских, А.И. Масляева, У. Маттеи, Д.И. Мейер, В.А. Мусина, И.Б. Новицкого, С.Г. Певницкого, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Е.А. Суханова, М.Ю. Тихомирова, Ю.К. Толстого, Д.А. Формакидова, Г.Ф. Шершеневича, О.Ю. Шилохвоста, Л.В. Щенниковой и др.
Эмпирическая база исследования. В работе проанализированы нормативно-правовые акты Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, материалы судебной практики: Заволжского районного суда города Твери, Перовского районного суда ВАО г.Москвы, Торжокского городского суда Тверской области, Федерального Арбитражного Суда Московского округа, Федерального Арбитражного Суда Северо-Кавказского округа.
Научная новизна исследования состоит в том, что оно является одним из первых, в котором на диссертационном уровне проведено систематическое комплексное научное исследование теоретических и практических аспектов института права следования на недвижимое имущество в законодательстве Российской Федерации.
В процессе исследования выявлена сущность и правовая природа института права следования на недвижимое имущество. Опираясь на результаты диссертационного исследования, автором дано его определение, показаны специфические признаки, отличающие данный институт от ограничения и обременения субъективных прав. В диссертации даются предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации.
8 Кроме того, научная новизна исследования определяется положениями, выносимыми на защиту.
На защиту выносятся следующие выводы и положения:
Институт права следования на недвижимое имущество в ограниченных вещных правах - это совокупность норм, регулирующих общественные отношения в сфере владения и пользования лицом индивидуально-определённым недвижимым имуществом, на одном из ограниченных вещных прав, следующее за таким имуществом по закону независимо от смены и воли собственника, а также третьих лиц.
Признаки института права следования на недвижимое имущество. Не выделяя такие признаки, в совокупности определяющие институт права следования на недвижимое имущество, не представляется возможным разграничить ограниченные вещные права от обязательственных прав.
Сущность и назначение права следования на недвижимое имущество состоит в юридическом обеспечении экономически необходимого участия одного лица в праве собственности другого на недвижимое имущество.
Право следования в ограниченных вещных правах возникает в отношении индивидуально-определённой вещи. Вместе с гибелью вещи прекращается и право следования.
Право следования не зависит от воли сторон. Субъект ограниченного вещного права осуществляет в своём интересе владение и пользование индивидуально-определённой вещью, не обращаясь за содействием к кому-либо иному.
Право следования на недвижимое имущество охраняется и защищается законом от собственника индивидуально-определённой вещи, а также от третьих лиц. В соответствии со статьёй 305 ГК РФ права, предусмотренные статьями 301-304 ГК РФ, принадлежат лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного
9 управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
7. Право следования является самостоятельным институтом гражданского права, который целесообразно закрепить во 2-ом разделе Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права» статьёй 216.1. «Институт права следования ограниченных вещных прав», изложив её в следующей редакции: «1. Институт права следования ограниченных вещных прав регулирует общественные отношения в сфере владения и пользования индивидуально-определённым недвижимым имуществом.
Ограниченное вещное право сохраняется независимо от смены и воли собственника, а также третьих лиц.
Право следования охраняется и защищается законом от всяких посягательств третьих лиц, в том числе и собственника такого недвижимого имущества».
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Теоретические выводы и практические предложения могут быть использованы для дальнейшей научной разработки затронутых проблем, совершенствования правового регулирования права следования, а также в процессе преподавания курса «Гражданское право», «Международное частное право», при составлении учебных и методических пособий.
Практические выводы в диссертации, также могут быть использованы в деятельности федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также судами.
Апробация результатов исследования. Положения и выводы диссертации были одобрены в ходе обсуждения работы на кафедре гражданского права Тверского государственного университета. Материалы исследования используются в учебном процессе при преподавании курса «Гражданское право» в Тверском государственном университете и курса
10 «Международное частное право» в Тверском филиале Московского гуманитарного экономического института.
Некоторые выводы и положения использовались автором на практике при представлении интересов физических и юридических лиц в судах.
Теоретические выводы и практические рекомендации, содержащиеся в диссертации, нашли своё отражение в трёх опубликованных автором работах общим объёмом 1,94 п.л.
Структура работы обусловлена целью исследования. Диссертация состоит из введения, трёх глав, объединивших двенадцать параграфов, заключения и библиографического списка использованной литературы.
Признаки института права следования на недвижимое имущество
Как отмечается К.П. Победоносцевым, вся сфера юридических отношений по имуществу делится по предметам на два главных отдела: права вещные и личные.1 Вещное право охватывает нормы о правах лиц на вещи — традиционные и наиболее распространённые объекты гражданских правоотношений. Возникающие на их основе субъективные вещные права оформляют и закрепляют принадлежность вещей (материальных, телесных объектов имущественного оборота) субъектам гражданских правоотношений, иначе статику имущественных отношений, регулируемых гражданским правом. Этим они отличаются от обязательственных прав, оформляющих переход вещей и иных объектов гражданских правоотношений от одних участников (субъектов) к другим (динамику имущественных отношений, то есть собственно гражданский оборот), а также от исключительных прав, имеющих объектом нематериальные результаты творческой деятельности, либо средства индивидуализации товаров. Вещные права устанавливают непосредственное господство лица над вещью, а не над поведением другого, обязанного, лица, что характерно для обязательственных прав. В обязательственных отношениях управомоченное лицо может удовлетворить свой интерес лишь с помощью определённых действий обязанного лица. Вещные права обусловлены тем, что закрепляют отношение лица к вещи, а не к другим лицам, исключая для них возможность препятствовать управомоченному лицу в использовании вещи, либо воздействовать на вещь без его разрешения. Объектом вещных прав могут служить только индивидуально-определённые вещи, а потому с гибелью соответствующей вещи автоматически прекращается и вещное право на неё. Объектом же обязательственного права является поведение обязанного лица -должника, причём обязанность последнего может переходить к другим лицам в порядке правопреемства даже после смерти гражданина или прекращения юридического лица. Объектом вещных прав не могут быть не только другие (обязательственные) права, то есть, по сути, поведение обязанных лиц, но и вещи, определённые родовыми признаками, ибо осуществление хозяйственного господства невозможно в отношении неиндивидуализированного, абстрактно представляемого имущества.
К вышеприведённому сравнению, добавим, что вещи, есть центр и главный предмет всякого права по имуществу.2 Установление прав конкретных лиц на вещи как основные, главные объекты экономической деятельности, составляет важнейшее условие функционирования всякого хозяйства, основанного на.началах свободного товарообмена (децентрализации).3 Поэтому субъективное вещное право и, прежде всего, право собственности, как отмечал И.А. Покровский, «отнюдь не является для человечества исконным и, так сказать, прирождённым: оно созидалось с трудом путём медленного исторического процесса. Оно было одним из первых требований развивающейся личности, и создание его явилось в реальной исторической обстановке прошлого важнейшей победой для этой последней»4, обеспечив материальную основу для всей её деятельности. Именно собственник оценивает себя в качестве «верховного сюзерена» вещи. Во всех остальных случаях присвоение ведёт к осознанию субъектом того факта, что его господство над вещью производно от господства иного лица. Такое осознание порождает невозможность относиться к вещи как к своей. Но это не всегда означает, что вещь однозначно воспринимается как только чужая. Некоторые вещные права порождают такое состояние присвоения, состояние связанности лица и вещи, при котором вещь воспринимается в определённой мере и как своя.1 Еще И.А. Покровский указывал, что: «Одним правом собственности мог бы удовлетворяться только разве самый примитивный экономический быт. Режим, построенный только на праве индивидуальной собственности, был бы режимом, совершенно изолирующим одно хозяйство от другого. Между тем такая полная изоляция даже в натуральном хозяйстве немыслима. Уже в самый момент возникновения частных хозяйств путем раздела общинной, родовой или семейной собственности сплошь и рядом обнаруживается, что одно хозяйство может существовать только при восполнении его ресурсами другого. Так, например, при разделе наследства между наследниками может оказаться, что этот раздел может быть осуществлён рационально только тогда, если участок, отходящий к одному из наследников, получит право проезда или право брать воду в участке, отходящем к другому
Право следования членов семьи собственника жилого помещения
Специального правового регулирования требуют отношения между гражданином, являющимся собственником жилого помещения, и другими лицами, которые наряду с гражданином-собственником проживают в принадлежащем последнему жилом помещении. Характер этих отношений зависит прежде всего от оснований возникновения у граждан-несобственников права пользования жилым помещением. С учётом оснований можно выделить три группы лиц, проживающих на жилой площади собственника.
Во-первых - это члены семьи собственника, к которым относятся близкие родственники: супруг, дети (в том числе усыновлённые) и родители (в том числе усыновители), проживающие в жилом помещении, принадлежащем собственнику, совместно с ним - СТ.31 ЖК РФ.
Во-вторых, к членам семьи собственника жилого помещения могут быть отнесены другие родственники (братья, сестры, дяди, тёти, дед, бабушка) и нетрудоспособные иждивенцы.
В-третьих, в исключительных случаях членами семьи собственника могут быть признаны и такие граждане, которые не состоят с собственником жилого помещения ни в каких родственных отношениях и не являются его нетрудоспособными иждивенцами. Условием признания граждан членами семьи собственника является то, что в своё время они были вселены собственником в принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение именно в качестве членов своей семьи. Такие случаи сами по себе являются исключением в соотношении с понятием семьи как объединением совместно проживающих граждан, связанных между собой браком или иными родственными узами. Однако, вселение в качестве членов семьи и последующее проживание в жилом помещении совместно с собственником и другими членами его семьи становятся решающими факторами, которые обеспечивают единство совместно проживающих граждан, и являются основанием для определения состава семьи собственника жилого помещения.1
Члены семьи собственника жилого помещения не обладают правом распоряжения жилым помещением, но имеют право пользования жилым помещением наравне с собственником такого помещения. При этом члены семьи собственника жилого помещения могут требовать устранения нарушений их права пользования на жилое помещение от любых лиц, включая собственника помещения (п.З ст.292 ГК РФ).
Пункт 2 статьи 31 ЖК РФ предоставляет собственнику жилого помещения и членам его семьи право заключить соглашение о том или ином ограничении прав пользования данным жилым помещением для членов семьи собственника. Таким соглашением, например, в пользовании членов семьи собственника могут быть закреплены отдельные комнаты в квартире собственника, установлен порядок пользования общими помещениями в квартире, определены условия оплаты коммунальных услуг, урегулированы другие вопросы.2 Проживать совместно с собственником могут и граждане, не являющиеся членами семьи собственника. Они вселяются собственником в принадлежащее ему жилое помещение не в качестве членов его семьи, но, тем не менее, в силу вселения приобретают право пользования жилым помещением. Это право пользования жилым помещением ограниченное по сравнению с правом самого собственника и членов его семьи. Конкретный объём этого права пользования жилым помещением, а также другие права, обязанности и ответственность вселённого гражданина, не являющегося членом семьи собственника, определяются соглашением между этим гражданином и собственником жилого помещения на основании положений главы 9 и ст. 153-181ГКРФ.
Реформа жилищного законодательства значительно затронула основания возникновения и прекращения некоторых из ранее существовавших прав, а также их содержание. Это обстоятельство чрезвычайно важно и для практики правоприменения, и для науки жилищного права.1 Так, в п.2 ст.292 ГК РФ ранее закреплялось, что переход права собственности на жилой дом или квартиру другому лицу не являлось основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника. Это положение затрудняло оборот жилых помещений на вторичном рынке, так как в большинстве случаев вместе с собственником проживали члены его семьи и бывшие члены его семьи. Очевидно, что, если в квартире проживают какие-либо лица, её вряд ли кто-либо купит, а если и купит, то его права как собственника будут существенно ограничены . Поэтому до 01.03.2005 проблема проживания в квартире бывших и настоящих членов семьи собственника - оставалась одной из основных в юридической практике проблем, возникавших при сделках с жилыми помещениями.
Право следования нанимателя и членов его семьи по договору социального найма
Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение - жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры. В силу ст.62 ЖК РФ самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. В соответствии со ст.4 Закона РФ от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1 жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 года, не подлежат приватизации. В соответствии со ст.60 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока, а изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма (например, приобретение в собственность иного жилого помещения, улучшение материального положения, изменение состава семьи и т.п.) не является основанием для расторжения договора социального найма жилого помещения.
Кроме того, на основании статьи 64 ЖК РФ переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечёт за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения. То есть, в данном случае право пользования таким жилым помещением следует за последним вне зависимости от смены собственника. Судебная практика ещё при разрешении дел о приватизации жилых помещений гражданами исходила из того, что переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений (п.4 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993г. №8 «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»1). Теперь подходы судебной практики в части соблюдения жилищных прав граждан при смене собственника жилищного фонда получили своё законодательное закрепление. Свердловский районный суд г.Перми принял к своему производству исковое заявление гр-ки А. к АО «Интар» о предоставлении другого жилого помещения в связи с решением Пермского горисполкома об отнесении дома, в котором она проживала, к ветхому жилью и возложением на прежнего владельца жилого фонда, ответчика по делу, обязанности по расселению жильцов. Полагая, что отсутствие в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации положения о недопустимости возложения на прежнего собственника каких-либо обременении ведёт к неопределённости их содержания и к возникновению противоречивой судебной практики, а также нарушает принцип равной защиты всех форм собственности, Свердловский районный суд обратился с запросом в Конституционный Суд Российской Федерации. В запросе районного суда содержалась просьба проверить конституционность ст.ст.209, 210 ГК РФ, подлежащих применению при разрешении этого дела. Конституционный Суд Российской Федерации Определением от 13 ноября 2001 г. №254-0 отказал в принятии запроса к рассмотрению. В своём Определении он сослался на то, что исходя из ст.675 ГК РФ, переход права на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечёт расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма и должен нести все его обязанности. В силу ст.210 ГК РФ именно собственник по общему правилу несёт бремя содержания принадлежащего ему имущества. Поэтому Конституционный Суд Российской Федерации пришёл к выводу, что указанная заявителем неопределённость в нормах ГК РФ отсутствует, и разрешение поставленного вопроса Конституционному Суду неподведомственно
