Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ОБЪЕКТ ИССЛЕДОВАНИЯ И ЕГО ЭЛЕМЕНТЫ 14
1.1 .Понятие правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере 14
1.2. Жилищная сфера: понятие и общая характеристика 20
1.3. Состав объектов недвижимого имущества в жилищной сфере 28
ГЛАВА 2. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 48
2.1. Признаки жилого помещения 52
2.1.1. Недвижимый характер 52
2.1.2. Изолированность 56
2.1.3. Пригодность для постоянного проживания 58
2.2. Виды жилых помещений 66
2.3. Жилищные фонды. Государственный и иные виды технического учета.. 73
ГЛАВА 3. ПРАВОВОЙ РЕЖИМ ИНДИВИДУАЛЬНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ, КВАРТИР (КОМНАТ) В МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМАХ 82
3.1. Общие положения о правовом режиме индивидуальных жилых домов, квартир (комнат) в многоквартирных домах 83
3.2. Особенности правового режима индивидуальных жилых домов 112
3.3. Особенности правового режима объектов недвижимого имущества в жилищной сфере в многоквартирных жилых домах 119
ГЛАВА 4. ПУТИ СОВЕРШЕНСТВОВАНИЯ ПРАВОВОГО РЕЖИМА НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ЖИЛИЩНОЙ СФЕРЕ 130
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 166
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 171
- Жилищная сфера: понятие и общая характеристика
- Изолированность
- Общие положения о правовом режиме индивидуальных жилых домов, квартир (комнат) в многоквартирных домах
Введение к работе
Актуальность темы исследования, значимость результатов. Право на жилище, провозглашенное в ст. 40 Конституции Российской Федерации, является фундаментальным, так как оно выражает сущность системы удовлетворения жилищных потребностей общества. В перечне приоритетов продуктов индивидуального потребления человека жилье выделяют на одно из первых мест, наряду с потребностью в воздухе, воде, пище, энергии1. Надлежащее жилье входит составной частью в достойный уровень жизни человека, провозглашенный Всеобщей декларацией прав человека и Международным пактом об экономических, социальных и культурных правах2.
Право граждан на жилище может быть сведено к трем юридическим возможностям:
Стабильное, устойчивое и постоянное пользование жилым помещением во всех разновидностях жилого фонда;
Улучшение жилищных условий в домах всех разновидностей жилищного фонда;
Обеспечение здоровой среды обитания, жилой среды3.
Следует отметить, что такие возможности открывались и раньше. Например, право на жилище, как конституционное право, было установлено Конституцией ГДР в 1964 г.4 В Конституции СССР оно нашло свое отражение в 1977 г. При этом закреплялась монополия государственного и общественного жилищных фондов, при которой проживающие лица не являлись собственниками жилья. Индивидуальный жилищный фонд господствовал лишь в сельской местности. Исходя из установленной классификации форм собственности, жилье (по-
1 На данное обстоятельство указывают различные авторы при рассмотрении социальных отношений. Из
последних работ в качестве примера можно выделить: Соловьев B.C. Теория социальных систем: Монография в
3-х томах. Том 1. Теория организации социальных систем. Новосибирск, 2005. С. 122.
2 См.: п. 1 ст. 24 Всеобщей декларации прав человека. Принята Генеральной ассамблеей ООН 10 декаб
ря 1948 г.// Рос. газета. 1995. 5 апреля; п. 1 ст. 11 Международного пакта «Об экономических, социальных и
культурных правах» от 16 декабря 1966 г.// Бюл. Верховного Суда РФ. 1994. № 12.
3 См.: Комментарий к Конституции Российской Федерации. М., 1994. С. 128.
4 См.: Масевич М.Г. Правовое регулирование отношений по поводу недвижимости (аналитический об
зор федеральных нормативных актов) // Право и экономика. 1996. № 13/14. С. 5.
4 мимо государственной) могло быть в личной либо кооперативной собственности. В обоих случаях собственность на конкретное жилое помещение носила потребительский характер.
Вместе с тем вопрос о реализации права на жилище всегда был связан с жилищной проблемой. О ней говорили как в советский, так и в постсоветский период отечественной истории, не является она и сугубо российской5. Проводимая жилищная реформа, получившая в последнее время статус национального проекта, направлена на ее решение.
Изначально предполагалось, что в создаваемой в ходе реформирования системе каждый самостоятельно вкладывает средства в покупку или строительство жилья, не рассчитывая решить возникшую у него жилищную проблему за счет государственных, муниципальных или общественных жилищных фондов, а полагаясь на систему компенсаций (субсидий), кредиты для приобретения жилья6. Правительством России в качестве основной задачи федеральной жилищной политики было определено всемерное содействие росту доли жилищного фонда, находящегося в частной собственности граждан или юридических лиц. Указанную задачу предполагалось решать путем приватизации существующего государственного и муниципального жилищного фонда, а также развития частного коммерческого жилищного строительства7. В результате деятельности по указанным направлениям были созданы экономические предпо-
5 См. например: Аскназий СИ., Брауде И.Л., Пергамент А.Н. Жилищное право. М., 1956. С. 5; Прокоп-
ченко И.П. Право на жилище. М., 1983.С. 3-8; Невзгодина Е.Л. Человек. Закон. Жилище. Омск, 1989. С. 6 -
13; Страйк Р., Косарева Н. Реформа жилищного сектора России 1991 - 1994 / Ин-т экономики города, Агентст
во международного развития США. М., 1994. С. 3 - 5; Фоков А.П. Проблемы теории и практики долевой собст
венности в многоквартирных жилых домах // «Юрист». 2004. № 1.; Кабалкин А.Ю. Охрана жилищных прав
граждан. М, 1963. С.З; О состоянии и направлениях решения жилищного вопроса в СССР: Доклад делегации
СССР на региональном совещании восточно-европейских социалистических стран по подготовке к междуна
родному году обеспечения жильем бездомного населения. М., 1986. С. 3; Гетман Е.С. О жилищных правах и
обязанностях (Пособие для слушателей народных университетов). М., 1992. С. 3; Вишневская И.С. Советское
жилищное право. Ростов, 1986.С. 5-9.
6 См.: П.28 Основных направлений нового этапа реализации государственной целевой программы «Жи
лище». Одобрены Указом Президента РФ от 29 марта 1996 г. № 431 // Рос. газета. 1996. 4 апреля.
7 См.: Государственную целевую программу «Жилище». Одобрена Постановлением Правительства РФ
от 20 июня 1993 г. №595/7 СЗ РФ. 1994. №13. Ст. 1518.
5 сылки для формирования рынка жилья, сформирована нормативно-правовая база, намечены очередные этапы реформы8.
Всякий рынок имеет место тогда, когда есть обмен (натуральный или товарно-денежный) вещами, т.е. объектами материального мира, имеющими форму товара9. И рынок жилья не исключение. «То, что товар есть товар, он доказывает в обмене»10. В силу специфики рассматриваемых отношений и собственно самих объектов следствием признания жилья товаром явилось введение в оборот понятия недвижимого имущества в жилищной сфере. Легально оно было закреплено в Законе Российской Федерации от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики»11. В действующем российском законодательстве, в различных актах управленческого характера, в том числе относительно реформирования жилищной сферы, о недвижимости в жилищной сфере говорится как об особой категории, охватывающей совокупность объектов, обособляемых из состава недвижимости. Поэтому выделение отдельного правового режима является объективным. Ряд авторов указывают, что было бы неверно утверждать о едином правовом режиме всех объектов недвижимости12.
Актуальность работы обусловлена, прежде всего, тем, что в настоящее время отсутствуют в достаточном количестве комплексные исследования по заявленной теме. Как правило, рассматриваются правовые режимы отдельных объектов. Также следует учесть, что при исключении легального определения недвижимого имущества в жилищной сфере оно продолжает использоваться законодателем, присутствует в практическом и научном обороте. Данное обстоятельство приводит к необходимости дальнейшего осмысления указанной правовой категории, изучения правового режима объектов, ею опосредуемых,
8 См.: Федеральную целевую программу «Жилище» на 2002 - 2010 годы, утвержденную Постановлени
ем Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 // СПС «КонсультантПлюс».
9 См.: Суханов Е.А. Право собственности в Гражданском кодексе // Закон. 1995. № 1. С. 27.
10 Маркс К., Энгельс Ф. Соч. Т. 16. С. 253.
11 Российская газета. 1993. №15.
12 См.: Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. 2-е изд., пере-
раб. и доп. М., 2004. С. 40.
оценки степени соответствия составляющих его норм характеру регулируемых отношений.
Жилищная потребность, как уже отмечалось, для человека является одной из основных. Правильное разрешение споров относительно жилых объектов всегда имело важное значение, что находило свое отражение не только в право-вых установлениях, но и в народном творчестве . Для обладателя какого-либо имущества ценность такого обладания определяется тем, насколько ясно понимается порядок осуществления имеющихся правомочий. Вполне очевидно, что для большинства субъектов не безразлично, в каком порядке они могут осуществлять права владения, пользования либо распоряжения относительно имеющихся жилых помещений, иной недвижимости в жилищной сфере, а также чем он отличается от порядка осуществления указанных правомочий относительно иных объектов гражданских прав (автомобиль, предметы домашней обстановки, иная недвижимость и т.д.). Тема представляет интерес и в теоретическом плане, поскольку результаты исследования могут быть использованы, например, для решения проблемы и устранения поверхностного эмпиризма, вызванного неразработанностью стратегии реформирования общества14.
Объект и предмет исследования. В качестве объекта исследования выступает правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере. Между тем данная совокупность выделена по сфере обращения. Объекты, в нее входящие, являются прежде всего недвижимостью. Соответственно при рассмотрении правового режима возможно выделение как общих, свойственных всей недвижимости, так и особенных составляющих.
Представляется, что в настоящее время общие вопросы правового режима недвижимого имущества более широко изучены по сравнению с отдельными его разновидностями. Поэтому в данной работе не ставилась задача рассмотреть все составляющие правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере (например, свойственные любому объекту права либо всей недвижи-
13 См.: Книга о судах и судьях. Легенды, сказки, басни и анекдоты разных веков и народов о спорах и
тяжбах, о судах и судьях, о хитроумных расследованиях и удивительных приговорах. Изд. 2-е, перераб. и доп.
Сост., вступит, ст., указ. и примеч. М.С. Харитонова. М., 1985. С. 55 - 56.
14 См.: Черненко А.К. Философия права. Новосибирск, 1997. С. 117.
7 мости). Основной упор сделан на особенностях, обусловленных спецификой выделенной группы объектов. Это и является предметом рассмотрения. Вместе с тем в ряде случаев, когда этого требовали задачи исследования, рассматриваются и более общие вопросы. Например, при оценке соответствия сформированного правового режима некоторых объектов характеру сложившихся общественных отношений.
Цели и задачи исследования. Настоящее исследование ставит своей целью рассмотрение правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере, исходя из его состава, а также определение степени соответствия установленных правил регулирования в части отдельных объектов, входящих в рассматриваемую группу, характеру складывающихся общественных отношений в данной области, целям и задачам проводимых реформ, внесение выработанных по результатам исследования предложений по совершенствованию законодательства, практики его применения и т.п.
Основными задачами являются:
Определение основных, используемых категорий;
Определение состава объектов недвижимого имущества в жилищной сфере и их пообъектная характеристика;
Анализ сложившегося правового режима указанных объектов, выделение имеющихся особенностей;
Оценка отдельных составляющих правого режима недвижимого имущества в жилищной сфере на предмет соответствия существующим правовым институтам, теоретическим воззрениям относительно объектов права, применяемым принципам и методам регулирования возникающих по поводу них отношений;
5. Оценка факторов, влияющих на соотношение частно- и публично-
правовых методов регулирования общественных отношений в рассматриваемой
сфере, а также соответствия сложившегося правого режима, применяемых ме
тодов правового регулирования целям и задачам реформирования жилищной
сферы, объективным реалиям общественной жизни;
6. Формулирование отдельных предложений по изменению правового режима ряда объектов недвижимого имущества в жилищной сфере.
Методологические и теоретические основы исследования. Методологической основой послужили как общенаучные, так и специальные методы, такие как: системно-интегративный, структурно-функциональный, сравнительно-правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, логический, герменевтический и др.
В качестве теоретической основы использованы труды как современных российских, так и советских, русских, а также зарубежных правоведов, представителей иных наук обществоведческого направления. При этом следует учесть, что в настоящее время круг работ, целиком посвященных комплексному анализу правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере, несколько ограничен. Вместе с тем интерес представляют связанные с рассматриваемой проблемой работы Ю.Г. Басина, Е.В. Богданова, Г.В. Вердияна, Б.М. Гонгало, СП. Гришаева, В.Б. Исакова, И.М. Исрафилова, П.В. Крашенинникова, И.Б. Мартковича, Д.А. Петрова, П.И. Седугина. В данной плоскости изучали и изучают гражданские, жилищные отношения СИ. Аскназий, И.Л. Брауде, Е.С Гетман, А.Ю. Кабалкин, Л.М. Пчелинцева, Ю.К. Толстой и др.
В.В. Витрянский, О.С Иоффе, И.Д. Кузьмина, СА. Степанов, Е.А. Суханов, Г.В. Чебуков хотя и не посвящали своих работ целиком анализу правового режима именно недвижимого имущества в жилищной сфере, тем не менее, касались его при рассмотрении отдельных проблем правового регулирования в области гражданских и жилищных правоотношений либо изучали правовые режимы иных объектов недвижимости. Результаты такого рода исследований имеют значение для настоящей работы.
Рассмотрение категории правового режима в целом и отдельных видов объектов, а также методов регулирования имело свое отражение как в научной, так и в учебной литературе. Можно выделить работы под общей редакцией В.В. Безбаха, В.М. Корельского, М.Н. Марченко, В.Д. Перевалова, В.К. Пучинского, статьи и монографии С.С. Алексеева, Е.С. Болтановой, В.А. Бублика, В.А. До-
9 зорцева, Ю.П. Егорова, И. Емелькиной, А.В. Ерш, В.В. Жарикова, Д.В. Жерна-кова, З.М. Заменгоф, А.А. Иванова, О.М. Козырь, В.Н. Литовкина, А.В. Малько, М.Г. Масевич, Н.И. Матузова, В.В. Ровного, В.И. Сенчищева, К.И. Скловского, Д.В. Смышляева, Н.А. Сыродоева, В.А. Фогель, Б.Л. Хаскельберга, С.А. Хох-лова, В.В. Чубарова, Л.В. Щенниковой, В.Ф. Яковлева и др.
Категория недвижимости, отдельные объекты и иные вопросы рассмотрены с учетом работ специалистов по римскому праву: Э. Гиббона, Д.Д. Гримма, Д.В. Дождева, Л.Л. Кофанова и др.
Для целей настоящего исследования использованы работы дореволюционных авторов: Н.М. Коркунова, Д.И. Мейера, С.А. Муромцева, СВ. Пахмана, М.М. Сперанского, Г.Ф. Шершеневича. Значение имеет творческое наследие ученых советского периода отечественной истории, таких как: М.М. Агарков, Л.И. Газиянц, В.П. Грибанов, В.Ф. Маслов, А.Е. Мушкин, зарубежных исследователей: Ж.-Л. Бержель, Г.Д. Гурвич, Л. Деннис, М. Ориу, Р.А. Познер, Г. Рад-брух, Н. Рулан, О. Хеффе, Я. Шапп.
В целях полноты научного анализа необходимым было обращение не только к научным трудам ученых-правоведов, но и представителей иных областей знания, в частности Аристотеля, Н.А. Бердяева, Т.И. Заславской, И. Канта, К. Маркса, Ч. Пирса, B.C. Соловьева, Т. Хойрупа и др.
Эмпирической базой для теоретических выводов и обобщений послужила опубликованная и неопубликованная судебная практика.
Научная новизна результатов исследования. Научная новизна заключается как в выборе предмета исследования, так и в подходе к его изучению, в соответствии с которым правовой режим, как разновидность социального режима, рассмотрен исходя из выделенных элементов: объект, среда его существования и собственно содержание режима. Настоящая работа представляет собой одно из первых исследований, направленных на оценку сложившегося правового режима целям проводимой реформы в жилищной сфере. Итогом является установление особенностей рассматриваемых объектов, определяющих правовой режим и его направленность, а также формулирование предложений по
10 изменению подходов к регулированию отношений, в том числе в части определения объектов прав.
На защиту выносятся следующие положения.
1. В условиях отсутствия легального определения и единства в научных
подходах сформулированы основные понятия, такие как «правовой режим не
движимого имущества в жилищной сфере», «недвижимость в жилищной сфе
ре», «жилищная сфера».
Правовой режим недвижимого имущества в жилищной сфере представляет собой совокупность установленных положительным правом правил поведения, определяющих границы возможного и должного поведения субъектов относительно включенных в указанную сферу объектов при их приобретении, использовании и распоряжении, которые обусловлены имеющими общественное значение свойствами данных объектов.
Сама жилищная сфера может быть определена как область общественных отношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей человека и включающая три группы отношений:
Отношения по поводу создания объектов жилищной сферы,
Отношения по поводу оборота объектов жилищной сферы,
Отношения по обеспечению комфортного проживания.
Под недвижимостью в жилищной сфере понимается недвижимое имущество, предназначенное для удовлетворения жилищной потребности. В работе определяется состав данного имущества, дается пообъектная характеристика.
Противоречие между социальной значимостью жилого помещения, которая предполагает наличие публичных ограничений при обороте и использование его в качестве объекта рыночных отношений для ликвидации дефицита жилья и обеспечения его доступности является основной движущей силой, определяющей темп и направленность дальнейшего развития правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере.
В силу социальной значимости объектов недвижимости в жилищной сфере их правовой режим находится в ярко выраженной зависимости от гос-
подствующих политических и социально-экономических воззрений. На современном этапе доминирует прогностическая функция права при формировании рассматриваемого правового режима. При этом многие правовые нормы, по сути, «оформляют» управленческое решение, правильность которого в дальнейшем проверяется на практике, что обусловливает, в частности, частое внесение изменений и дополнений в нормативные акты, регулирующие отношения в указанной сфере. Формирование правового режима в рассматриваемом случае есть результат и одновременно средство реализации государственной политики.
4. Существующий исторический опыт, особенности застройки городов,
имущественное положение субъектов объективно не способствуют эффектив
ной реализации предусмотренных действующим законодательством механиз
мов сотрудничества при содержании общего имущества в многоквартирных
домах. В связи с этим рассматривается возможность реализации альтернатив
ного варианта организации отношений в частном жилищном фонде, обеспечи
вающего более эффективную эксплуатацию. Данные отношения предполагает
ся строить в иной плоскости, основанной на противопоставлении «управомо-
ченный субъект (лицо имеющее право на проживание в выделенном жилье) -
обязанный субъект (собственник жилого дома)».
Предлагается создание негосударственных жилищных фондов как особого рода некоммерческих организаций, являющихся собственниками недвижимого имущества в жилищной сфере. Такой подход позволяет реализовать указанный вариант организации отношений. Его применение целесообразно при строительстве многоквартирных домов, предполагающих образование достаточно больших коллективов жильцов.
5. Высказывается предложение о целесообразности введения особой
разновидности ценных бумаг, опосредующих право пользования жилыми
помещениями. Указанный документ может быть именным и может обра
щаться в установленном для такого рода бумаг порядке. Удостоверяемое им
право пользования по своему объему соответствует праву пользования, за-
12 крепленному действующим законодательством за собственниками жилых помещений.
Введение обязательного страхования имущества либо страхования гражданской ответственности собственников недвижимости в жилищной сфере рассматривается как объективно необходимая и оправданная мера. Она позволит в определенной степени смягчить проблему взаимоотношений совместно проживающих в одном многоквартирном доме лиц разного имущественного положения, уменьшить вероятность межличностных конфликтов, вытекающих из соседских отношений по поводу надлежащего содержания имущества.
В ходе изложения материала обосновываются предложения относительно внесения дополнений в отдельные законодательные акты. Например, в ст. 23 Федерального закона от 30 марта 1999 г. №52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения». Указывается на целесообразность регламентации в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее Жилищный кодекс РФ) вопросов сноса жилого помещения в тех случаях, когда его собственник, исходя из своих надобностей или по своему желанию, решит распорядиться своей собственностью таким способом. Предлагается внесение дополнений в ст. 15 Жилищного кодекса РФ в части признания, в определенных случаях, объектами жилищных прав неизолированных частей жилого помещения. По результатам анализа данных в ст.ст. 15 и 16 Жилищного кодекса РФ определений объектов жилищных прав указывается на дис-куссионность отнесения части домов (квартир) к таковым. Вместе с тем отмечается объективность существования данного вида объектов, в связи с чем предлагается ряд дополнений Жилищного кодекса РФ, позволяющих устранить выявленные противоречия.
Кроме того, высказывается предположение о дальнейшем формировании правового режима недвижимого имущества в жилищной сфере за счет преобладания норм публично-правовой направленности, объективной обусловленности данного процесса. Наиболее остро такая потребность просле-
13 живается в области изменения регулирования соседских отношений в многоквартирных домах, в том числе по поводу использования общего имущества.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, четырех глав, заключения и списка использованных источников.
Работа написана на кафедре гражданского права Уральской государственной юридической академии. Некоторые выводы и предложения были опубликованы, заслушивались и обсуждались на конференциях.
Жилищная сфера: понятие и общая характеристика
Одним из определяющих признаков, позволяющих объединить в отдельную группу совокупность объектов, правовой режим которых в настоящей работе рассматривается, является факт того, что отношения по поводу них возникают в жилищной сфере.
Действующее законодательство, используя понятие жилищной сферы (например, п. 1 ст. 2 Жилищного кодекса РФ), тем не менее, не содержит его легального определения. Ранее согласно ст. 1 Федерального закона от 24 декаб 21 ря 1992 г. №4530-1 «Об основах федеральной жилищной политики» жилищная сфера определялась как «область народного хозяйства, включающая строительство и реконструкцию жилища, сооружений и элементов инженерной и социальной инфраструктуры, управление жилищным фондом, его содержание и ремонт»36. Не все авторы считали его удачным37.
Исходя из смысла Федеральной целевой программы «Жилище» на 2002 -2010 годы жилищную сферу составляют отношения, связанные с жилищным строительством, жилищно-коммунальным хозяйством, обеспечением прав собственности и сделками с жильем38. В экономической литературе в качестве основных отраслей жилищной сферы выделяют жилищное строительство и жилищное хозяйство. Первую отрасль рассматривают как обеспечивающую воспроизводство и содержание жилищного фонда, а вторую - как доведение жилищно-коммунальных услуг до непосредственных потребителей39.
Таким образом, на основании изложенного под жилищной сферой можно понимать область общественных отношений, связанных с удовлетворением жилищных потребностей человека, и подразделить ее на три группы:
1. Отношения по поводу создания объектов жилищной сферы,
2. Отношения по поводу их использования, в том числе обеспечения комфортного проживания,
3. Отношения по поводу распоряжения различными объектами в жилищной сфере.
Давая общую характеристику жилищной сферы как среды существования объекта - носителя режима, необходимо отметить, что еще С.А. Муромцев, рассматривая определенные подходы по вопросу влияния среды на отношения субъекта к объекту, выделял два составных элемента: людей, среди которых существует субъект и объект, а также прочие предметы, их окружающие. Среду Муромцевым понятие среды отношений не полностью совпадает с принятым в настоящей работе. Однако сама идея о том, что «мир фактических отношений представляется не механическим целым, а соединением, части которого связаны, по принятому выражению, органическим образом», представляется верной и заслуживающей внимания при рассмотрении правовых режимов различных объектов, сущности и причин их установления в существующем виде, а также тенденций к изменению.
Следует отметить, что отношения в той или иной области человеческого бытия не являются неизменными. Им изначально присуща определенная динамика во времени. Относительно жилищной сферы данный процесс можно проследить на примере жилищных отношений, как одного из ее составляющих элементов. Например, В.Н. Литовкин, рассматривая жилищные отношения, складывавшиеся в различные периоды отечественной истории, относительно советского периода, в качестве принципов формирования жилищного законодательства выделяет, в частности, такие как монопольное положение социалистических форм собственности, радикальное ограничение оборотоспо-собности объектов жилья, исключение условий для ее коммерциализации, утверждение потребительского принципа использования жилья. В настоящее же время происходит обратный процесс. Утверждаются принципы коммерциализации жилья, сужается сфера действия принципа его потребительского использования, на уровне государственной политики провозглашается инициативное удовлетворение жилищных потребностей путем приобретения жилья в собственность41.
Таким образом, за достаточно короткий исторический период произошли серьезные изменения в подходах относительно жилищной сферы. В свое время М.М. Агарков указывал на возможность смены методов регулирования имуще 23 ственных отношений во времени42. При этом выбор преобладающего метода связан с социальной политикой государства и доминирующими в определенный момент времени общественными интересами43.
Необходимо отметить, что общая направленность изменений, конечные результаты, достижение которых является целью жилищной реформы, задаются основными направлениями государственной политики в рассматриваемой сфере и находят свое отражение, помимо законодательных актов, в различного рода государственных программах, национальных проектах. В частности, в целях комплексного решения проблемы перехода к устойчивому функционированию и развитию жилищной сферы, обеспечивающих доступность жилья для граждан, безопасные и комфортные условия проживания в нем Постановлением Правительства от 17 сентября 2001 г. №675 утверждена «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы»44.
Относительно юридического обеспечения, в данном документе констатируется, что в рамках реализации предыдущей программы сформирована нормативно-правовая база, которая является основой для дальнейших преобразований в жилищной сфере. Программа содержит указание на необходимые действия в части дальнейшего нормативно-правового обеспечения мероприятий по всем направлениям ее реализации (например, Введение и раздел 2 Программы). Вполне очевидно, что их осуществление в целом завершит процесс кардинального изменения отношений в жилищной сфере по сравнению с ранее существовавшими периодами.
Изолированность
Отмечая, что жилым помещением признается изолированное помещение, Жилищный кодекс РФ не раскрывает самого понятия изолированности. Применительно к квартирам используется такая характеристика, как структурная обособленность, обеспечивающая возможность прямого доступа к помещениям общего пользования и т.д. (п. 3 ст. 16 Жилищного кодекса РФ). Учитывая, что квартира является разновидностью жилого помещения, то возникает вопрос, связанный с установлением тождества между изолированностью и структурной обособленностью. Изолированность предполагает, а точнее может быть обеспечена только посредством структурной обособленности. Из законодательного определения следует, что помещения подразделяются на изолированные и неизолированные. Таким образом, изолированность относится к одной из определяющих характеристик жилого помещения, поскольку лежит в основе его выделения из состава иных объектов. При таких обстоятельствах отсутствие установленных и четких критериев должно быть устранено. В противном случае решение проблемы будет перенесено на судейское усмотрение со всеми преимуществами и недостатками такого подхода.
Изолированность и структурная обособленность неразрывно связаны с пространственной характеристикой жилого помещения, поскольку предполагают реальное, физическое отграничение объекта. В качестве основной пространственной характеристики жилого помещения можно выделить его площадь.
Следует исходить из того, что площадь помещений жилых зданий определяется по их размерам, измеряемым между отделанными поверхностями стен и перегородок на уровне пола и без плинтусов. Такое требование устанавливается согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные», принятого и введенного в действие с 1 октября 2003 г. Постановлением Госстроя России от 23 июня 2003 г. №109136.
При применении строительных норм и правил следует учитывать, что порядок определения общей площади отличается от установленного Жилищным кодексом РФ. Так, например, в соответствии со СНиП 2.08.01-89 «Жилые здания» установленному кодексом понятию общей площади жилого помещения соответствует понятие площади квартир. Общая же площадь квартиры определяется с учетом лоджий, балконов, веранд, террас. При суммировании площадей используется понижающий коэффициент. Введение данных коэффициентов в СНиПах не обосновывается и не имеет логического объяснения. Поэтому принятый в Жилищном кодексе РФ подход представляется правильным.
Исходя из вышеизложенного, следует отметить, что структурная обособленность является необходимым, но не единственным условием обеспечения изолированности. Сама же изолированность должна рассматриваться как характеристика, отражающая возможность самостоятельного функционально отграниченного использования, исключающего вынужденное бытовыми целями вмешательство иных лиц при пользовании принадлежащими им помещениями.
Относительно пригодности для постоянного проживания необходимо остановиться на следующем. В качестве критерия отличия жилого помещения от нежилого отмечают его назначение137. Жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены для проживания граждан, в соответствии с ним и могут осуществляться права владения, пользования и распоряжения (п. 1 ст. 288 Гражданского кодекса РФ). Относительно жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащих гражданам на праве собственности в многоквартирных домах данное условие обеспечивается в том числе «Правилами пользования жилыми помещениями» (Например, п.З) .
Ю.Г. Басин несколько критически подходит к установленному российским законодательством ограничению, предполагающему использование жилого помещения только по жилому назначению, и введенное правило предварительного перевода помещений из состава жилых в нежилые для их дальнейшего использования в целях отличных от проживания. По мнению автора, «подобные ограничения не учитывают ни статуса подлинного собственника, ни возможностей оперативных изменений в характере использования частного жили-ща»139.
Высказываясь по данному вопросу, Н.Н. Агафонова также предлагает более «мягкий» вариант посредством введения исключения из общего правила.
Суть предложения сводится к тому, что деятельность допустима, если иное использование, кроме проживания, не имеет превышающих пределы отрицательных эффектов (шум, вибрация) и не препятствует одновременному использованию жилища по прямому назначению140.
Л.В. Щенникова ограничивается утверждением, что помещение является жилым, если оно пригодно для проживания и юридически признано таковым141.
Ю.К. Толстой также не дает определения пригодности для проживания, но указывает, что пригодность различается в зависимости от оснований предоставления помещений (например, дома маневренного фонда, обычные дома)142. Авторы комментария к Жилищному кодексу РФ отмечают, что понятие жилого помещения является родовым и по сложившейся практике используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного использования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардероб, туалетная и пр.)143.
Исходя из СНиПа 31-02-2001, принятого и введенного в действие с 1 января 2002 г. Постановлением Госстроя России от 22 марта 2001 г. №35, термины, характеризующие назначение различных помещений (например, спальня, кухня, ванная комната, коридор, кладовая и т.п.), являются общепринятыми и по этой причине в СНиПе не приводятся144. Такой подход позволяет исходить из буквального смысла слов, составляющих словосочетание «жилое помещение», либо использовать словарные значения. Например, «жилой» означает обитаемый, предназначенный для жилья145.
Таким образом, можно утверждать, что жилое помещение - это помещение, предназначенное для проживания. Так характеризуется этот объект права собственности в п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса РФ. Закон Российской Фе 60 дерации от 24 декабря 1992 г. №4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» использовал другое определение для характеристики жилого помещения: «пригодное для постоянного и временного проживания»146. Во второй части Гражданского кодекса РФ (ст. 673) объект договора найма жилого помещения характеризуется как изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания.
Общие положения о правовом режиме индивидуальных жилых домов, квартир (комнат) в многоквартирных домах
После возвращения категории недвижимости в российское право она является предметом рассмотрения в работах многих ученых. Проблемы ее правового режима, как в общие, так и применительно к объектам жилищной сферы, находят свое отражение в работах М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Б.М. Гонгало, О.М. Козырь, П.В. Крашенинникова, Е.А. Суханова, В.В. Чуба-рова и многих других авторов.
Раскрывая общие положения, необходимо отметить, что в настоящее время имеется достаточное количество работ научного и практического содержа 84 ния, посвященных обороту недвижимого имущества вообще, поэтому в дальнейшем более подробно рассмотрены составляющие правового режима, обусловленные обращением в жилищной сфере. При этом следует отметить, что они являются одновременно особенными по отношению к порядку оборота иного недвижимого имущества и общими - применительно к любым объектам недвижимости в жилищной сфере.
Относительно правил приобретения, пользования и распоряжения, соблюдение которых необходимо при обороте недвижимого имущества в жилищной сфере, можно привести мнение О.М. Козырь, в соответствии с которым особенность правового режима недвижимости заключается не столько в содер-жании прав на нее, а больше в сфере их возникновения и прекращения . Аналогично высказываются и другие авторы. Так, к характерным особенностям правового режима недвижимости относят особый порядок возникновения, изменения и прекращения прав на нее209. По мнению Е.С. Болтановой, специфика правового режима недвижимости выражается в существовании некоторых категорий сделок, предметом которых может быть только недвижимость210.
Как было отмечено, общий правовой режим недвижимого имущества достаточно изучен в настоящее время. Поэтому относительно составляющей правового режима рассматриваемых объектов, связанной с их принадлежностью к недвижимости, представляется возможным ограничиться обобщенным перечнем, приводимым Д.В. Смышляевым (с некоторыми дополнениями и из-менениями, исходя из специфики темы исследования) . Он включает следующее:
1. Необходимость государственной регистрации вещных прав на указанные объекты, их возникновение, ограничение, переход и прекращение (ст. 131, 219, 164, 223, 551 Гражданского кодекса РФ);
2. Осуществление сделок в режиме «гласности», доступной для третьих лиц (ст. 7 Федерального закона от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»);
3. Исполнение обязательств, предметом которых являются рассматриваемые объекты, как правило, в месте их нахождения;
4. Рассмотрение споров о праве собственности и иных вещных правах по месту нахождения спорного имущества (ст. 119 Гражданско-процессуального кодекса РСФСР / ст. 30 Гражданско-процессуального кодекса РФ);
5. Существование особого порядка приобретения права собственности на бесхозяйные вещи (ст. 225 Гражданского кодекса РФ), вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 Гражданского кодекса РФ);
6. Наличие более длительных сроков приобретательной давности (ст. 234 Гражданского кодекса РФ);
7. Установление особого порядка обращения взыскания при залоге (ст. 349 Гражданского кодекса РФ);
8. Установление специального вида залога - ипотеки (п. 2 ст. 334, п. 1 ст. 338 Гражданского кодекса РФ);
9. Определение порядка наследования имущества по правилам, действующим в месте его нахождения;
10. Установление специальных правил совершения сделок (ст. 273, 552, 553, 652, 653 Гражданского кодекса РФ, ст. 37 Земельного кодекса РСФСР / ст. 35 Земельного кодекса РФ).
Переходя к рассмотрению правил, обусловленных обращением в жилищной сфере, необходимо остановиться на следующем.
Объекты, правовой режим которых рассматривается в настоящей работе, обращаются в жилищной сфере и обобщены понятием жилое помещение. Данное обстоятельство также обусловливает наличие общих правил относительно их приобретения, пользования и распоряжения, которые одновременно являются особенными в отношении иных объектов недвижимости. Основные из них условно можно разделить на три группы. 1. Особенности использования.
Например, целевое использование, особый порядок по изменению объекта (переустройство, перепланировка).
Месторасположение жилого помещения не может быть выбрано произвольно. Необходимо соблюдение определенных требований, предусмотренных земельным законодательством, градостроительными нормами, санитарно-эпидемиологическими правилами.
Действующее законодательство определяет в ряде случаев особый порядок предоставления земельных участков под жилищное строительство, предусмотрены специальные требования при совершении сделок с жилыми помещениями, определены права третьих лиц в отношении жилых помещений, которые не находятся в их собственности.
Имеются также особенности относительно конкретного вида объектов недвижимости в жилищной сфере. Однако вначале следует остановиться на более подробном рассмотрении общих вопросов.
