Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства 16
1. Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства 16
2. Современное состояние правового регулирования защиты прав участников долевого строительства 33
Глава 2. Способы защиты имущественных прав участников долевого строительства 58
1. Понятие и виды способов защиты прав участников долевого строительства 58
2. Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства 82
3. Восстановительные (компенсационные) способы защиты 112
Глава 3. Защита прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика 135
1. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче жилых помещений 135
2. Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений 161
3. Защита прав участников долевого строительства с денежными требованиями 169
Заключение 177
Библиографичский список использованной литературы 180
- Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства
- Современное состояние правового регулирования защиты прав участников долевого строительства
- Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства
- Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В России одним из способов покупки жилого или нежилого помещения в собственность является долевое строительство. Особенность отношений, связанных с долевым строительством, состоит в том, что после исполнения обязанности по уплате застройщику определенной в договоре суммы основным обязанным лицом становится застройщик. Участник долевого строительства не может своими действиями влиять на ход дальнейшего исполнения обязательства, он становится уязвимой стороной договора. С целью защиты прав граждан, приобретающих недвижимость на стадии строительства, был принят Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон о долевом строительстве). Введение указанного закона было обусловлено необходимостью пресечь деятельность финансово-строительных пирамид. Однако принятый закон, неоднократные поправки в него, а также соответствующие ему поправки к Федеральному закону от 26.10.2002 № 127 – ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» не обеспечили защиту прав участников долевого строительства, о чем явно свидетельствует статистика: осенью 2013 г. по России насчитывается более 798 проблемных объектов и 75 тысяч участников долевого строительства. Продолжают нарушаться сроки ввода жилья в эксплуатацию, выявляются случаи строительства жилых домов при отсутствии разрешительных документов, приостановки или даже прекращения работ, нет эффективного механизма привлечения к ответственности лиц, виновных в неисполнении принятых обязательств, при заключении договоров коммерческие организации нередко вводят людей в заблуждение относительно условий сделки. Обманутые дольщики, пытаясь привлечь внимание к своим проблемам, прибегают к протестным действиям (митингам, голодовкам, перекрытию дорог).
Степень научной разработанности темы исследования. В юридической литературе проблемам правового регулирования участия в долевом строительстве посвящено немало научных исследований.
К современным исследованиям, в которых рассматриваются отдельные аспекты этой проблемы, можно отнести диссертационные работы Е.Х. Акчулпановой (2006 г.), О.Г. Вагиной (2012 г.), А.В. Дикун (2011 г.), А.С. Дурнова (2011 г.), Е.П. Згонниковой (2006 г.), О.Л. Капица (2006 г.), Е.В. Кирсановой (2008 г.), А.А. Левина (2008 г.), Т. Ю. Майбороды (2007 г.), Н.А. Маштаковой (2012), М.В. Петрухина (2011 г.), Е.В. Резцовой (2006 г.), Н.Д. Романенковой (2009 г.), Д.А Соболева (2011 г.), О.Ю. Тарховой
(2006 г.), И.И. Харитошина (2009 г.).
Юридические исследования, посвященные долевому строительству, можно условно разделить на группы:
характеристика и содержание договора долевого участия в строительстве; стали предметом исследований таких ученых как А.В. Дикун, В.Н. Лисица, Т.Ю. Майборода, Н.А. Маштакова,
М.В. Петрухин, Д.А. Соболев, И.И. Харитошин
исследования, посвященные правовому статусу застройщика в работах Н.Д. Романенковой и его гражданско-правовой ответственности труды Д.А. Соболева;
отдельные вопросы долевого строительства и защиты прав участников долевого строительства затрагивались в трудах многих ученых, в том числе В.П. Гринева, Д.В. Добрачева, А.Н. Кайль, Е.В. Кирсановой, В.А. Мочаловой, М.Ю. Тихомирова и др.
Анализ материалов данных исследований позволил выявить, что значительный круг рассмотренных в них проблем не получил разрешения. Кроме того, к настоящему времени приняты новые правовые нормы, содержащие вопросы, не затронутые в указанных исследованиях.
Таким образом, несмотря на значительное число научных публикаций, остаются недостаточно проработанными некоторые положения о защите прав участников долевого строительства и практика их применения, а также до настоящего времени не дана комплексная оценка законодательства, направленного на защиту их прав. В дальнейшем исследовании и совершенствовании нуждаются новеллы, внесенные в Закон о долевом строительстве и в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».
Объектом диссертационного исследования является совокупность общественных отношений, складывающихся в связи с защитой прав участников долевого строительства.
Предмет исследования – положения как ранее действовавшего законодательства, так и современного российского законодательства, правовые нормы зарубежных стран, регламентирующие общественные отношения в сфере защиты прав граждан и юридических лиц при участии в долевом строительстве многоквартирных домов или иных объектов недвижимости; научная доктрина и судебная практика.
Цель и задачи исследования. Цель диссертационного исследования состоит в обосновании теоретических и практических рекомендаций по совершенствованию правового регулирования защиты прав участников долевого строительства на основании изучения теоретических исследований, обобщения нормативной правовой базы, правоприменительной практики, сложившейся в Российской Федерации и в ряде иностранных государств.
Для достижения указанной цели необходимо решить следующие задачи:
проанализировать генезис российского законодательства, регулирующего защиту прав участников долевого строительства, определить основные тенденции развития законодательства;
исследовать основные способы защиты, предусмотренные Законом о долевом строительстве;
исследовать способы защиты прав участников долевого строительства при банкротстве застройщика;
выявить проблемные моменты взаимосвязи способов защиты участников долевого строительства и ответственности застройщика;
определить пределы рационального вмешательства государства в договорные отношения по строительству жилья с участием граждан и организаций;
предложить комплекс мер, направленных на защиту прав участников долевого строительства, не нарушающую права застройщика.
Методологические основы исследования. В качестве методологической основы исследования используются применяемые в юридической науке и смежных с ней общественных науках общие научные методы познания. В процессе подготовки данного исследования автор использовал следующие частные научные методы: историко-правовой, который позволил выявить закономерности становления законодательства о долевом строительстве в целом и о защите прав участников долевого строительства в частности; сравнительно-правовой, позволивший выработать предложения по совершенствованию законодательства в области защиты прав участников долевого строительства на основе изучения правового опыта зарубежных государств; формально-юридический и формально-логический методы, применяемые при определении форм и пределов защиты прав участников долевого строительства. В ходе написания работы были использованы следующие приемы научного познания: анализ, синтез, абстрагирование, обобщение, аналогия и др.
Теоретическую основу данной диссертации составляют труды М.И Брагинского, С.Н. Братуся, В.В Витрянского, В.П. Гринева, С.П. Гришаева, Д.В. Добрачева, А.С. Дурнова, О.С. Иоффе, А.Г. Карапетова, А.Н. Кайль, Е.Б. Кирсановой, Е.Б. Козловой, П.В. Крашенинникова, А.А. Левина, И.А. Лепехина, А.А. Маковской, А.В. Майфата, Н.А. Маштаковой, Д.И. Мейера, Л.Ю. Михеевой, В.А. Мочалова, И.Б. Новицкого, Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой, Н.Д. Романенковой, Ю.В. Романца, Петрухина И.А. Покровского, С.В. Сарбаша, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, О.Ю. Скворцова,
Е.А. Суханова, Ю.К. Толстова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича и других авторов.
В работе для сравнительного анализа, а также как источник позитивного опыта, который возможно применить для защиты прав участников долевого строительства в Российской Федерации, используется зарубежное законодательство таких стран, как Беларусь, Казахстан, Туркменистан, Франция, Италия.
Эмпирическая база исследования сформирована путем обобщения и анализа материалов практической деятельности судов общей юрисдикции; арбитражных судов Российской Федерации различных инстанций, а также статистических и аналитических материалов, относящихся к изучаемой сфере общественных отношений за период с 1998 по 2013 гг.
Научная новизна диссертационной работы состоит в том, что в ней решена задача, имеющая научное значение для новых направлений гражданского права, а именно: на основе конвергенции публичного и частного права предложены и обоснованы новые превентивные способы защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, а на базе соотношения публично-правового и частноправового интереса, лежащего в основе регулирования отношений долевого строительства, впервые классифицирована и дифференцирована вся совокупность существующих способов защиты прав участников долевого строительства. Выявлены существенные специфические способы защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов, имеющих приоритетную направленность на граждан – потребителей, денежные средства которых привлечены застройщиком и целевое назначение объекта – жилые помещения.
Научную новизну настоящего диссертационного исследования составляют следующие положения, выносимые на защиту:
1. Доказывается, что под влиянием становления рыночной экономики сформировалось специальное законодательство в области долевого строительства, определившее переход от разрозненного правового регулирования строительства жилых помещений за счет частных вложений к современному нормативному закреплению самостоятельной конструкции договорных отношений по созданию объектов недвижимости (включая как жилые, так и нежилые помещения) с участием в долевом строительстве граждан и юридических лиц. Реформирование правового регулирования договорных отношений долевого строительства соответственно повлияло на развитие и совершенствование способов защиты. В результате постепенного формирования законодательства сложилось двухуровневое нормативно-правовое обеспечение: на федеральном и региональном уровнях, на базе которых выстраиваются как универсальные, так и специальные способы защиты имущественных прав участников строительства.
2. Делается вывод о том, что на способы защиты прав участников долевого строительства влияет проникновение публичного права в сферу частноправовых отношений создания объекта строительства. Публично - правовое регулирование заключается в установлении обязательных для сторон условий договора, его формы, преддоговорной подготовки, обеспечения договора, регистрации договора, его исполнения, а также последствий нарушения вплоть до административной ответственности. Частноправовое регулирование проявляется в диспозитивном праве субъектов заключать договора строительства, в возможности предусматривать дополнительные условия договора, руководствуясь при этом гражданско-правовыми принципами и методами. При этом критерием взаимодействия частного и публичного права в рамках их конвергенции при нормативном закреплении новых способов защиты является принцип приоритета защиты права собственности на жилые помещения.
3. Выявлен общий критерий, в соответствии с которым законодатель предоставляет повышенный уровень защиты прав и имущественных интересов участников долевого строительства, - назначение объекта долевого строительства (жилое или нежилое помещение). В случае нарушения прав участников долевого строительства, вложивших денежные средства в строительство объекта, фактическое назначение которого не соответствует юридическому, предлагается при осуществлении их защиты учитывать действительный статус правового режима объекта строительства и соответствующий потребительский интерес участника строительства.
4. На основе классификации способов защиты гражданских прав на компенсационные, правоустанавливающие, правопрекращающие и превентивные способы защиты прав участников долевого строительства дифференцируются следующим образом:
1) Компенсационные способы защиты делятся на: а) возмещение убытков; б) взыскание неустойки, процентов в порядке ст. 395 ГК РФ; в) выплата страхового возмещения; г) устранение недостатков в течение гарантийного срока.
2) Правоустанавливающие и правопрекращающие способы защиты дифференцируются: для правоустанавливающих а) признание права собственности на объект долевого строительства; б) признание права собственности на долю в праве собственности; в) признание права собственности на объект незавершенного строительства; г) включение в реестр денежных требований или реестр передачи жилых помещений; для правопрекращающих: а) расторжение договора; б) перевод требования о передаче жилого помещения в денежное требование.
3) В превентивных способах защиты выделяются следующие категории: а) преддоговорные обязательства застройщика (получение разрешения на строительство, размещение проектной декларации, регистрация застройщиком права на земельный участок, выбор способа обеспечения исполнения обязательства); б) договорные обязательства сторон (форма договора, его государственная регистрация, обязательные условия и др.); в) текущий контроль (обязанность застройщика сдавать отчетность, предоставлять информацию, создание реестра проблемных застройщиков и др.).
5. На основе анализа практики применения законодательства, регулирующего долевое строительство, сделан вывод, что на сегодняшний день не создан эффективный механизм защиты прав участников долевого строительства, в связи с чем обосновывается необходимость введения новых превентивных способов защиты, к которым можно отнести:
создание некоммерческого объединения участников долевого строительства с контролирующими застройщика полномочиями;
создание единого федерального реестра проблемных застройщиков, в который должны быть включены все застройщики, нарушающие законодательство и права участников долевого строительства, независимо от того работают они через фонд развития жилищного строительства или нет;
увеличение минимального размера уставного капитала застройщика с целью предотвращения фиктивного банкротства;
применение формы поэтапной оплаты участником долевого строительства объекта недвижимости с использованием банковского аккредитива или депозита нотариуса;
передача земельного участка под возведение конкретного объекта в долевую собственность, аренду, субаренду участникам долевого строительства за исключением передачи его застройщику, что обеспечит своевременное начало строительства, а главное, предотвратит изъятие земельного участка в случае банкротства застройщика.
6. В диссертационной работе право на защиту рассмотрено как самостоятельное субъективное право, что позволяет сформулировать определение понятия способа защиты прав участников долевого строительства, под которым понимается охраняемые государством и закрепленные в законе правовые возможности, направленные на защиту субъективных прав участников долевого строительства (и) или правопорядка в сфере долевого строительства, реализующиеся в том числе через признание прав, восстановление имущественных благ или предупреждение действий, нарушающих права участников долевого строительства.
На основании проведенного исследования предлагается внести следующие изменения и дополнения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
1. Делается вывод об отсутствии комплексного подхода к реформированию существующей нормативной базы, регулирующей сферу долевого строительства, что приводит к коллизиям в законодательстве и сложностям реализации предусмотренных законом способов защиты на практике. В результате обоснована необходимость приведения в соответствие друг с другом ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в части существующих способов привлечения денежных средств для строительства объекта недвижимости, изложив ч. 6 ст. 201.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в следующей редакции: «Суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования основания возникновения, которых соответствуют требованиям Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае если требование основано на иной сделке, связанной с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность, суд для включения в реестр требований жилых помещений должен проверить отсутствие уже признанных прав на жилое помещение иных лиц, при наличии таковых включить требование в реестр денежного требования».
2. Предложено дополнить ч. 2 ст. 6 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» частью 2.1 «Неустойка, предусмотренная ч. 2 настоящей статьи не может быть уменьшена судом на основании ст. 333 ГК РФ». Указанное будет соответствовать общей концепции законодательства о долевом строительстве, которое рассматривает взыскание неустойки как самостоятельный компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства, в то время как возможность применения к нему ст. 333 ГК РФ, допускающей уменьшение размера неустойки, реализуемая интенсивно на практике судом, нивелирует изначально заложенную в нее компенсационную цель.
3. Доказано, что такой компенсационный способ защиты прав участников долевого строительства как гарантийные обязательства, является неэффективным в условиях освобождения застройщика от обязательств устранения недостатков объекта в пределах гарантийного срока перед правопреемниками по гражданско-правовым договорам (последующими) приобретателями объекта долевого строительства. Установленное предопределяет необходимость внесения изменений в редакцию ч. 6 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», изложив ее следующим образом: «Участник долевого строительства, а также его правопреемник вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии выявления недостатков в течение гарантийного срока».
4. В целях правильного применения ч. 3 ст. 7 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», позволяющей участнику долевого строительства расторгнуть договор в случае существенного нарушения застройщиком требований к качеству объекта в одностороннем порядке, предлагается дополнить положения указанной нормы закона понятием «существенное нарушение качества». В ст. 2 того же Закона необходимо ввести следующее понятие: «существенное нарушение качества – это недостаток, который проявляется повторно после его устранения, может привести к снижению уровня надежности, безопасности, санитарно-эпидемиологических показателей объекта долевого строительства».
5. Выявлено, что страхование гражданской ответственности застройщика в существующем виде не обеспечивает исполнение договорных обязательств по передаче жилого помещения участнику долевого строительства, как это указано в законе, а является еще одним компенсационным способом защиты. Поэтому начало нормы ч. 1 ст. 15.2 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предлагается изложить в следующей редакции: «Исполнение обязательств застройщика по возврату денежных средств, внесенных участником долевого строительства, должно обеспечиваться путем: (далее по тексту статьи)».
Теоретическая значимость исследования определяется тем, что его результаты могут быть использованы в ходе дальнейших научных исследований в области гражданского права, касающихся общественных отношений в сфере долевого строительства в целом, а также в части защиты прав участников долевого строительства; положения, выводы и предложения могут применяться при совершенствовании программ курсов «Гражданское право», «Предпринимательское право» и других юридических дисциплин.
Практическая значимость исследования заключается в возможности использования содержащихся в работе выводов и предложений в законотворческом процессе при разработке мер, направленных на повышение эффективности защиты прав участников долевого строительства.
Апробация результатов исследования. Выводы и основные положения диссертации изложены в публикациях автора по теме работы, озвучивались на семинарских занятиях, лекциях, в докладах на научно-практических конференциях: XIV Международной научно-практической конференции «Фундаментальные и прикладные проблемы приборостроения и информатики» (г. Москва, МГУПИ, 2011 г.); Международной научно-практической конференции «Экономические, правовые и прикладные аспекты преодоления кризиса в европейских странах и в России» (г. Лиссабон, 2012 г.); V Международной научно-практической конференции (г. Москва, 2012 г.). Использованы они также в практической деятельности: осуществлено представительство интересов участника долевого строительства в Люберецком городском суде в деле о признании незаконным одностороннего расторжения застройщиком договора долевого участия в строительстве 2010 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Тверском районном суде г. Москвы в деле о взыскании неустойки, убытков и морального вреда в связи с нарушением застройщиком срока передачи объекта строительства 2011 г.; представительство интересов участника долевого строительства в Арбитражном суде г. Москвы в деле о банкротстве ЗАО «МЭННИ», реестр денежных требований с 2011 г. по настоящее время; представительство интересов в Одинцовском городском суде Московской области, в Хорошевском, Тушинском районных судах г. Москвы в делах о признании права собственности на жилые помещения в новостройках по предварительным договорам купли-продажи в 2011 - 2012 г.
Объем и структура работы определены задачами и логикой проведенного исследования. Исследование состоит из введения, трех глав, охватывающих восемь параграфов, заключения, библиографического списка использованной литературы и двух приложений.
Предпосылки законодательного закрепления основ защиты прав участников долевого строительства
Исследование законодательства о защите прав участников долевого строительства предполагает анализ происхождения, возникновения, становления и развития законодательной основы института участия в долевом строительстве, что позволит выявить существующие в данной сфере проблемы, а также выработать механизм их решения.
Вопрос защиты прав участников долевого строительства может быть исследован в полной мере только при анализе исторической и экономической необходимости, а также цели появления института долевого участия в строительстве.
Исследование вопроса зарождения долевого строительства необходимо начать с периода, когда участники строительства стали получать право собственности доли, на строительство которой были направлены денежные средства, так как более ранний период характеризовался обязательным участием государства и получением только права пользования, что не соответствует современным отношениям долевого строительства.
В начале 1990-х годов экономика России начала уходить от административно-командной и плановой системы хозяйствования. Основной предпосылкой было постановление ЦК КПСС от 17.04.1986 «Об основных направлениях решения жилищной проблемы в стране». Им была утверждена жилищная программа, в соответствии с которой к 2000 г. каждая семья должна была бы иметь отдельную квартиру или индивидуальный жилой дом. Однако дефицит денежных средств не позволил осуществить программу, что привело к нормированию жилой площади при предоставлении квартир и возникновению очередей на жилье. Социальные предпосылки необходимости ввода дополнительных жилых площадей были связаны с миграционными процессами, происходящим в связи с оттоком сельского населения в город. Поэтому основными направлениями жилищной политики были: демонополизация строительства, формирование рынка жилья, обеспечение жильем нуждающихся в его получении мало защищенных граждан, многообразие форм собственности.
В 1990-х годах в строительстве жилья стал активно использоваться такой способ приобретения жилых помещений, как участие в жилищно-строительных кооперативах. Этот способ не являлся новым, он существовал с 1924 г. Однако до 1990 г. члены жилищно-строительных товариществ после полной выплаты паевого взноса получали лишь право постоянного пользования жилым помещением. И только согласно ч. 2 ст. 13 Закона РСФСР от 24.12.1990 № 443-1 «О собственности в РСФСР» член товарищества или другого кооператива, полностью внесший свой паевой взнос, приобретает право собственности на это имущество. Законодательно был закреплен новый способ получения права собственности на квартиру в многоквартирном доме - инвестирование в строительство. Положение о получении права собственности после выплаты пая сначала было включено в Основы гражданского законодательства Союза ССР и республик , а далее с отдельными изменениями и в Гражданский кодекс Российской Федерации. Следующим этапом в развитии законодательства, регулирующего отношения долевого строительства, было принятие Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако положения ГК РФ, регулирующие строительный подряд, определяли права и обязанности только заказчика и подрядчика и не раскрывали правового статуса инвестора в строительство, что вынуждало к отношениям между застройщиком и инвестором применять только общие положения об обязательствах и не решало вопрос защиты прав участников долевого строительства.
Среди правовых актов, направленных на регулирование именно инвестиционной деятельности, можно выделить Закон «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» и Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» . Эти нормативные акты можно рассматривать как попытку законодателя урегулировать отношения в области инвестиционной деятельности: закрепить круг лиц инвестиционной деятельности, источники инвестиций, возможный вариант государственного регулирования инвестиционных процессов, определить меры защиты инвестиций от негативных изменений в законодательстве, от их национализации.
Значение названных правых актов состоит в том, что к сходным инвестиционным отношениям стали применяться одинаковые дефиниции, а это усовершенствовало правоприменительную практику в сфере инвестирования.
Указание на нормы гражданского права в инвестиционном законодательстве не позволяло решить проблему, так как обязательственные отношения, возникающие между инвестором и заказчиком, подробно не урегулированы в нем.
Таким образом, законодательства о строительстве жилых помещений, действовавшего с 1990-х годов, было явно недостаточно в условиях усложнения строительного процесса, необходимости строительства крупных гражданских объектов, требующих вложения значительных средств, поэтому возникла необходимость в формировании специального законодательства о статусе заказчика, инвестора и их правах и обязанностях.
Современное состояние правового регулирования защиты прав участников долевого строительства
Одной из основных проблем, решаемых гражданским правом, является защита слабой стороны в договорном обязательстве. Реализация данной задачи требует формального отступления от одного из основных принципов гражданского законодательства – равенства участников гражданско-правовых отношений (ст. 1 ГК). Фактически же, предоставляя слабой стороне дополнительные права и, соответственно, возлагая на ее контрагента по договору дополнительные обязанности, ГК РФ и другие законы тем самым обеспечивают на деле равенство участников таких договорных отношений.
В юридической литературе проблема защиты слабой стороны в договорном обязательстве иногда отождествляется с проблемой защиты кредитора. Так, С.А. Хохлов отмечал, что в обязательствах слабой стороной «реально является кредитор, потерпевший и другие лица, утратившие то, что им полагается по закону» . Задачей гражданского права является выравнивание участников имущественного оборота путем установления для слабой стороны особых условий участия в договорных обязательствах.
Участники имущественного оборота, вступающие в договорные отношения, располагают различными средствами и возможностями влияния на формирование обязательства, обеспечение его исполнения и т.п. в силу различного их профессионального статуса или материального положения, а также других обстоятельств. Иногда указанные различия достигают степени несопоставимости. В подобных ситуациях, если не предпринять мер на уровне правового регулирования соответствующих правоотношений, сильная сторона в обязательстве полностью подчинит своей воле слабую сторону, а последняя попадет в «рабскую» зависимость к своему контрагенту. Очевидно, что при таком положении не может быть и речи ни о равенстве участников гражданских правоотношений, ни о принципе диспозитивности гражданского права, ни о свободе договора.
Следовательно, задача гражданского права состоит в «выравнивании» участников имущественного оборота путем установления для слабой стороны обязательства изначально иных, особых условий участия в договорных отношениях: льготного порядка заключения, изменения или расторжения договора, предоставления слабой стороне в обязательстве дополнительных прав и возложения на ее контрагента дополнительных обязанностей, ужесточения ответственности сильной стороны в обязательстве за его неисполнение либо ненадлежащее исполнение и, наоборот, ограничение ответственности слабой стороны и т.п. Указанное особенно ярко проявляется в договорных отношениях в сфере долевого строительства.
Таким образом, участник долевого строительства признается уязвимой стороной договора, а следовательно, ему предоставляется более высокий уровень защиты. Подобный подход объясняется тем, что первоначально гражданин - участник долевого строительства рассматривался как потребитель, поэтому к отношениям, вытекающим из договора, заключенного исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве.
Право участника долевого строительства на защиту обеспечивается возможностью применения различных мер, предусмотренных охранительными нормами права и соответствующих характеру самого нарушенного субъективного права. Следовательно, право участника долевого строительства на защиту, как и все субъективное право в целом: во-первых, это мера возможного поведения субъекта защиты, связанного с использованием мер, допускаемых охранительными, а не регулятивными нормами гражданского права; во-вторых, обусловливает использование средств и способов защиты, которые соответствуют характеру самого нарушенного права; в-третьих, включает несколько возможностей субъекта защиты, которые позволяют обеспечить защиту права в различных ситуациях.
Таким образом, право на защиту – это возможность совершения субъектом защиты действий, направленных на устранение препятствий в осуществлении субъективных прав, на пресечение нарушений этих прав, восстановление нарушенных прав, а также компенсации потерь, вызванных нарушением субъективных прав. Право на защиту входит в состав любого принадлежащего субъекту гражданского права и реализуется с момента нарушения права или его оспаривания.
В свою очередь защита гражданских прав представляет собой действия самого субъекта защиты или правоприменительную деятельность судебных органов, которая возникает по заявлению субъекта защиты. При осуществлении защиты применяются охранительные нормы гражданского права с целью устранения препятствий в осуществлении субъективных гражданских прав, пресечения их нарушений, восстановления и компенсации потерь.
Законом предусмотрены средства и способы защиты, которые в единстве представляют собой определенную совокупность и именуются в юридической науке механизмом защиты прав и интересов. Можно выделить три компонента механизма защиты: нормативная основа (нормы права), содержательная основа (права и обязанности), организационная основа (формы, средства и способы защиты). Нормативную основу механизма защиты прав участников долевого строительства образуют материальные охранительные нормы, содержащиеся в нормативных актах, регулирующих вопросы участия в долевом строительстве, а также нормы гражданского и арбитражного процессуального права, регулирующие поведение субъектов в спорной ситуации.
Уровень защиты прав участников долевого строительства полностью зависит от норм, закрепленных в Законе о долевом строительстве и других нормативных правовых актах, регулирующих указанную сферу.
Нормы-дефиниции закрепляют термины, которые законодатель использует в нормативном акте, чтобы достичь точности правового регулирования, позволяют сформировать единое толкование событий в рамках договора участия в долевом строительстве. Как справедливо указывает Конституционный Суд Российской Федерации, нормы-дефиниции воспринимаются правоприменительной практикой как обладающие регулятивными функциями
Превентивные способы защиты прав участников долевого строительства
Говоря о неустойке, предусмотренной Законом о долевом строительстве, следует отметить, что в отношениях долевого строительства применяются общие правила ГК РФ о неустойке. Законодатель в ч. 2 ст. 6 устанавливает неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, и если участником долевого строительства является гражданин, неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Неустойка уплачивается за каждый день просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства.
Обоснованно указывает М.А. Рожнова: «взыскание неустойки может быть направлено как на компенсацию имущественных потерь субъекта защиты, так и на понуждение нарушителя к надлежащему исполнению обязательства путем возложения дополнительного обременения на нарушителя» .
Из этого следует, что возможность взыскания неустойки, предусмотренная законом о долевом строительстве, имеет двойную функциональную направленность: оказание стимулирующего воздействия на застройщика и компенсационный характер.
Факт взыскания неустойки носит только компенсационный характер и не способен ускорить процесс передачи объекта строительства.
Считаем, что с требованиями о взыскании неустойки необходимо обращаться после передачи объекта недвижимости застройщиком по акту приема-передачи и оформления его в собственность. Указанное объясняется следующим: во-первых, до подписания акта приемки-передачи невозможно точно определить период начисления процентов; во-вторых, если просрочка передачи объекта участнику строительства была значительной и лиц, обратившихся за взысканием неустойки, будет много, то подобное взыскание может негативно отразиться на финансовом состоянии застройщика, а как следствие - на завершении строительства, что ударит по интересам всех участников отношений.
С учетом вышесказанного, неустойка может рассматриваться как разновидность компенсационных способов защиты прав участников долевого строительства.
Н.А. Санисалова и А.Г. Карапетов , исследуя правовую природу неустойки в зарубежном законодательстве, приходят к выводу, что неустойка в странах романо-германской правовой семьи направлена как на компенсацию возможных потерь кредитора, так и на принуждение должника к выполнению договора, тем самым, обеспечивая исполнение основного обязательства, а англо-американское право допускает соглашение о неустойке, но ограничивает его выполнением исключительно компенсационной функции.
Однако ряд авторов не соглашаются с просто констатацией двойственной природы неустойки; утверждается, что в тех или иных случаях она может выступать либо как мера защиты, либо как мера ответственности.
Помимо компенсационной функции неустойка является еще и мерой гражданско-правовой ответственности. Такой вывод подтверждается тем, что, во-первых, неустойка взыскивается только при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательства; во-вторых, должник несет дополнительные имущественные потери; в-третьих, обязанность должника оплатить неустойку обеспечивается государственным принуждением, о чем свидетельствует включение неустойки в число способов защиты гражданских прав (ст. 12 ГК РФ), отмечает В.В. Витрянский . Судебная инстанция при рассмотрении дел о взыскании неустойки придерживается позиции, что неустойка является не только способом защиты гражданских прав дольщиков, но и мерой ответственности для застройщика, поэтому в применении указанного способа защиты важно соблюсти баланс имущественных интересов сторон.
Показательным является следующее дело. Гражданин обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки по договору участия в долевом строительстве, компенсации морального вреда. Исковые требования мотивированы тем, что застройщик на год и восемь месяцев нарушил установленный договором срок передачи объекта долевого строительства. Удовлетворяя требования, суд первой инстанции, учел, что проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, являются мерой ответственности застройщика и носят характер штрафной санкции, наступающей вследствие нарушения обязательства по передаче дольщику в установленный срок объекта долевого строительства, и применил ст. 333 ГК РФ. Учитывая, что взысканная судом неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, нарушает баланс имущественных интересов сторон, суд уменьшил размер неустойки в два раза, взыскав с ответчика 289 912 руб. 18 коп. Суд второй инстанции счел, что даже после уменьшения в соответствии со ст. 333 ГК РФ неустойка остается несоразмерной последствиям неисполнения застройщиком обязательства по договору, то есть высокой. Доказательств негативных последствий для истца, связанных с нарушением ответчиком обязательств по договору, не представлено, а взыскание процентов в размере, определенном судом, повлечет изъятие у застройщика значительных средств, предназначенных для строительства многоквартирных домов, что затронет интересы других участников долевого строительства. В связи с чем неустойка была уменьшена до 200 000 рублей». Не согласиться с точкой зрения суда второй инстанции о снижении рентабельности застройщика при изъятии значительных сумм неустойки сложно. Между тем позиция Верховного суда Удмуртской Республики о том, что у истца не возникло существенных последствий в связи с неисполнением застройщиком обязательств по договору, искажает понятие неустойки, установленное законом, в соответствии с которым по требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков, и тем более подобная судебная практика не способствует защите имущественных интересов участника долевого строительства, денежные средства которых за период строительства обесценились. Следовательно, необходимо определить взаимосвязь мер защиты и мер ответственности с целью выявить, является ли взыскание неустойки действенным способом защиты имущественных прав дольщика, и пределы их взаимодействия.
Защита прав участников долевого строительства с требованиями о передаче нежилых помещений
В связи с тем, что именно та категория граждан, которая заключила договоры не соответствующие условиям Закона о долевом строительстве, является наиболее уязвимой, считаем подобный подход вполне оправданным.
Иной точки зрения придерживались законодатели Самарской, Московской и Новосибирской областей. В законе Самарской области дано определение обманутому дольщику, в соответствии с которым это участник долевого строительства многоквартирных домов, пострадавший от действий застройщиков, в результате чего строительство остановлено и (или) участники долевого строительства не могут оформить права на данные объекты, и внесенных уполномоченным органом государственной власти Самарской области в сфере защиты прав обманутых дольщиков в соответствующий реестр. Пострадавший соинвестор по закону Московской области – это гражданин, инвестировавший денежные средства в строительство проблемного объекта с целью приобретения жилого помещения для дальнейшего проживания, добросовестно выполняющий свои обязательства, согласно заключенному в соответствии с законодательством Российской Федерации договору, по которому застройщик не выполнил обязательства по строительству и предоставлению жилого помещения .
В Новосибирской области в качестве граждан, пострадавших от действий недобросовестных застройщиков, признаются граждане, заключившие договоры об участии в строительстве многоквартирных домов, в полном объеме исполнившие обязанность по уплате цены договора и не получившие по истечении одного года со дня установленного срока жилое помещение, являющееся предметом договора, в связи с неисполнением в установленный срок застройщиком обязательств по вводу многоквартирного дома в эксплуатацию и передаче гражданам жилых помещений .
В соответствии с законом Ярославской области граждане, вложившие денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов на основании договора долевого участия в строительстве и иных договоров в соответствии с законодательством Российской Федерации, признаны потерпевшими от действий (бездействия) застройщиков на территории Ярославской области в порядке, установленном уголовно-процессуальным законодательством Российской Федерации .
Как видно из приведенных актов Московской, Новосибирской и Ярославской областей, государственная поддержка предоставляется гражданам, которые заключили договоры долевого участия в строительстве, следовательно, их права в отношении объектов долевого строительства уже снабжены гарантиями, предусмотренными Законом о долевом строительстве.
Таким образом, из приведенных примеров следует, что нет единообразного критерия, по которому участник долевого строительства признается пострадавшим и нуждающимся в защите. В одном случае для признания участника долевого строительства таковым требуется решение суда, в другом строительство должно быть остановлено, а дольщик внесен в региональный реестр. Еще одним условием является признание потерпевшим в порядке, установленном уголовно-процессуальным законодательством. Итак, были проанализированы определения только пяти законов субъектов Российской Федерации и выявлено, что общим условием признания участника долевого строительства нуждающимся в поддержке является только ненадлежащее исполнение застройщиком своих обязательств. Однако в законодательстве субъектов различаются и критерии ненадлежащего исполнения застройщиком своих обязательств.
Региональное законодательство предусматривает не только различные критерии признания участников долевого строительства пострадавшими и нуждающимися в защите, но и разнообразные меры государственной поддержки, которые могут носить как финансовый, так и организационный характер.
Рассмотрим различные механизмы решения проблем «обманутых дольщиков», применяемые субъектами Российской Федерации. 1. Изыскание средств регионального бюджета с целью направления их на завершение строительства «проблемных» объектов и выделение денежных компенсаций «обманутым дольщикам». Указанные меры реализуются в Тамбовской, Ярославской, Волгоградской, Нижегородской, Самарской, Саратовской, Ульяновской, Новосибирской, Омской, Амурской областях, Ставропольском, Алтайском, Красноярском, Забайкальском краях, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре. 2. Поиск соинвесторов для завершения строительства «проблемных» объектов. Реализуется в Белгородской, Владимирской, Смоленской, Астраханской, Волгоградской, Оренбургской, Самарской, Курганской, Свердловской областях, Республиках Карелия, Башкортостан, Алтайском крае.
3. Привлечение средств граждан (дольщиков) с целью окончания строительства объекта в случае высокой степени строительной готовности объекта применяется в Белгородской, Курганской, Рязанской областях, Чувашской Республике.
4. Увеличение инвестиционной привлекательности «проблемного» объекта такими механизмами, как снижение или полное исключение затрат на подключение к инженерной инфраструктуре; оптимизация проектно-сметной документации; изменение площади земельного участка, выделенного под строительство объекта, с целью увеличения его инвестиционных показателей; частичный или полный отказ от доли квартир, которые предполагались к передаче в муниципальную или региональную собственность (в случае, если это было предусмотрено в инвестиционном соглашении с застройщиком).
Указанные механизмы решения проблем «обманутых дольщиков» применяются в Белгородской, Брянской, Тульской, Волгоградской, Оренбургской, Новосибирской областях, Ставропольском, Пермском, Алтайском краях, Республике Башкортостан. 5. Выделение земельных участков под индивидуальное жилищное строительство в качестве компенсации «обманутым дольщикам» применяется в Брянской, Ярославской, Челябинской областях, Алтайском и Ставропольском краях.
6. Учреждение высшим органом власти субъекта Российской Федерации специализированной некоммерческой организации (фонда) с возложением функций по содействию завершению строительства «проблемных» объектов. Указанный механизм решения проблем «обманутых дольщиков» применяется в Рязанской, Ростовской областях, Республике Татарстан, Ханты-Мансийском автономном округе – Югре.
7. Предоставление во временное пользование (на срок окончания строительства «проблемного» объекта) жилья из резервного жилого фонда осуществляется в Тверской, Вологодской областях, Краснодарском крае, Чувашской Республике.
Похожие диссертации на Правовое регулирование защиты прав участников долевого строительства
