Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. ПРОБЛЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНО-
ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЯХ 13
1.1. Жилое помещение: понятие и виды 13
1.2. Многоквартирный дом как имущественный комплекс, его место в системе объектов гражданских и жилищных прав 19
1.3. Юридическое значение термина «кондоминиум» и соотношение данной правовой категории с понятием «многоквартирным дом» 32
Глава 2. ПРАВОВЫЕ ПРОБЛЕМЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ 45
2.1. Понятия и способы управления многоквартирным домом 45
. 2.1.1. Соотношение понятий «управление многоквартирным домом» и «управление жилььи фондом» 45
2.1.2. Содержание управления многоквартирным домом 49
2.1.3. Вопросы способов домом
2.2. Проблема определенности правового природы общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме 67
2.3. Особенности отношений собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом ...91
2.4. Правовое регулирование управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья (ТСЖ) и потребительским кооперативом
2.4.1. Организация управления в товариществе собственников жилья 104
2.4.2. Особенности управления многоквартирным строительными кооперативами 118
2.4.3. Основные отличия ТСЖ от жилищных кооперативов 125
23. Правовой статус управляющей организации. Понятие и содержание договора управления многоквартирным домом 127
Приложение. 154
Список использованной литературы158
- Жилое помещение: понятие и виды
- Соотношение понятий «управление многоквартирным домом» и «управление жилььи фондом»
- Организация управления в товариществе собственников жилья
Введение к работе
Актуальность темы исследования. В условиях административно-плановых методов управления экономикой хозяйственное управление, в том числе в жилищной сфере, осуществлялось преимущественно одним лицом — социалистическим государством, выступающим в качестве единого собственника. Однако как показала история, такое управление не являлось эффективным, поскольку государство и созданные для этого специальные организации не могли качественно и эффективно управлять имуществом в виде каждого отдельно взятого многоквартирного дома. Кроме того, на это также оказьтвало негативное влияние отсутствие конкуренции и рыночных отношений, так как, по сути, не имело значение качество предоставления работ и услуг владельцам помещений в многоквартирном доме, осуществляемыми специальными государственными организациями. Последние в любом случае и при любых обстоятельствах оставались бессменными управленцами домов.
В связи с переходом на рыночные формы ведение хозяйства и изменением отношений собственности было закреплено право граждан иметь в собственности недвижимость, в том числе и квартиры (ст. 10 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г. №443-1).
Логическим продолжением начатого процесса явилось принятие Закона от 04.07.1991 г. №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», согласно которому государство безвозмездно передало гражданам в собственность занимаемые ими жилые помещения в многоквартирных домах государственного и муниципального жилищного фонда. При этом данный закон впервые предусмотрел возможность образования собственниками в многоквартирном доме товарищества собственников жилья (ТСЖ) в целях обслуживания и ремонта приватизированных квартир.
В результате передачи в собственность изолированных жилых помещений в многоквартирных домах (квартир) гражданам правовой режим остальных помещений в доме, не являющихся частью квартир и обслуживающих более одного помещения, остался неизменным. Между тем на собственников жилых помещений в многоквартирном доме была возложена обязанность по несению расходов на их содержание и ремонт.
В 1996 году специальным Федеральным законом от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» (далее - закон о ТСЖ) была предпринята попытка передать места общего пользования в многоквартирных домах, включая и придомовые земельные участки, в
управление собственникам квартир, одновременно определив порядок такого управления. В нем также впервые законодательно были определены термины «кондоминиум» и «товарищество собственников жилья».
Между тем концепция данного закона содержала явные недоработки. Согласно ей собственник помещения в многоквартирном доме приобретал право на помещения общего использования только после регистрации кондоминиума. Фактически право собственности на общее имущество в доме носило виртуальный характер.
Кроме того, как показала практика, закон о ТСЖ не оправдал также ожидания законодателя по интенсификации процесса объединения собственников помещений в многоквартирных домах в ТСЖ (в Москве на июнь 2005 г. было зарегистрировано всего 1,5 тыс. ТСЖ, что составляет 0,1% жилищного фонда города1).
В целях исправления допущенных ошибок и сосредоточения в едином документе многочисленных актов жилищного законодательства, принятых в разные периоды, а также систематизации норм, содержащихся в них, в 2004 году был принят Жилищный кодекс Российской Федерации2 (ЖК РФ). Новый ЖК РФ существенно изменил подход к регулированию правоотношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме и по поводу их общего имущества.
Однако приходится констатировать, что правовое регулирование управления многоквартирным домом в ЖК РФ далеко не совершенно: ряд положений об управлении и регламентирующих конкретные формы его осуществления изложены неоднозначно, что создает почву для возможных злоупотреблений со стороны субъектов, осуществляющих такое управление, а также препятствуют полноценной реализации собственниками своих правомочий. В частности, проблемы имеются в определении правовой природы отдельных категорий и сделок, в порядке согласования воли сособственников и принятия общих решений, в определении размеров обязательных платежей и сборов, в процессе внедрения любого из предусмотренных способов управления многоквартирного дома и др.
Все это свидетельствует о необходимости научной разработки проблем правового регулирования отношений по управлению многоквартирными домами.
1 Из выступления О В Долгушиной - зач. руководителя Департамента жилищной политики и жилищного
фонда г. Москвы на пресс-конференции от 01.06.2005 г.
: ЖК РФ от 29 12.2004г. №188-ФЗ (введен в действие с 1 марта 2005 года).
С учетом же того, что подавляющее болышшство людей проживают в многоквартирных домах, проблемы, рассматриваемые в диссертации, приобретают особую социальную значимость и, соответственно, обуславливают выбор темы диссертационного исследования.
Теоретическая основа диссертации. Теоретическую основу исследования составили труды отечественных цивилистов, прежде всего, фундаментальные работы представителей дореволюционной цивилистической мысли, в частности, М.М. Агаркова, К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и других. Кроме того, основой для большинства теоретических выводов послужили работы известных ученных XX в. — специалистов в области права-таких, как Ю.Г. Басин, В.А. Белов, Е.В. Богданов, М.И. Брагинский, С.Н. Братусь, В.В. Витрянский, В.Г. Вишняков, И.С. Вишневский, АА. Власов, Е.Н. Гендзехадзе, ЕС. Гетман, Б.М. Гонгало, B.IL Грибанов, И.А. Дроздов, ВА. Егиазаров, О.С. Иоффе, И.А. Исаев, АЮ. Кабалкин, А.Г. Калпин, ОА Красавчиков, П.В. Крашенинников, В.Н. Литовкин, АЛ. Маковский, Г.В. Мальцев, И. Б. Миронов, Л.Ю. Михеева, И.Б. Новицкий, АА Рубанов, П.И. Савельев, О.Н. Садиков, П.И. Седугин, К.И. Скловский, В.Р. Скрипко, С.А. Степанов, Е.А. Суханов, М.Ю, Тихомиров, Ю.К. Толстой, ВЛ. Фогель, ЛВ. Щенникова, А.И. Экимов и других.
Степень научной разработанности темы. Выбор темы диссертационного исследования обусловлен не только ее актуальностью, но и недостаточной разработанностью вопросов правового регулирования управления многоквартирным домом.
Разработка проблемных вопросов отношений собственности в многоквартирном доме, управления домовладельцами кондоминиумов, а также деятельности ТСЖ не раз становилась предметом научных исследований в цивилистической науке. В той или иной степени данные проблемы затронуты в работах следующих авторов: ОЛ. Бобровской, НА. Головощапова, И.А. Дроздова, B.C. Ермакова, 0. Жульевой, Р.З. Ибатуллиной, В.П. Камышанского, СМ. Корнее-ва, ЛН. Матерова, М.Г. Пискуновой, СИ. Помасковой, А.В. Попова, ГМ. Присягиной, С.Г. Пев-ницкого, Р.Б. Рюминой, ДБ. Савельева, ОБ. Сахно, П.И. Седугина, ЕА. Суханова, АА. Тарасова, У.Б. Филатовой, В А. Фогеля, В JC. Хомякова и др.
Однако во-первых, значительная часть этих исследований основана на законодательстве, отмененном в связи с принятием Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РСФСР от 24.06.1983 г., Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики» от 24.12.1992 г. №4218-1, Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15.06.1996 г. № 72-ФЗ и др.);
во-вторых, объектом большинства из них выступал сравнительно узкий круг отношений, например, только правоотношения общей собственности в многоквартирном доме либо правоотношения, возникающие в связи с объединением собственником в ТСЖ и осуществлением его деятельности. При этом очевидно, что имеется необходимость проведения комплексного исследования, одновременно охватывающего общие положения о комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере, нуждающейся в управлении, отдельные формы, способы и субъекты такого управления, а также договорные отношения, возникающие при управлении многоквартирным домом.
Цели и задачи диссертационного исследования. Целью исследования является изучение проблем правового режима многоквартирного дома как объекта управления и внесение предложений по совершенствованию законодательства, направленных на создание необходимых условии для более эффективного управления многоквартирными домами.
Достижение поставленной цели предполагает решение следующих задач:
Исследовать соотношение правовых понятий «жилое помещение» и «многоквартирный дом», рассмотреть правовую категорию «кондоминиум» и целесообразность ее замещения «многоквартирным домом».
Проанализировать понятие «управление многоквартирным домом», исследовав в отдельности его составные элементы.
Раскрыть правовую природу общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме как универсального органа управления и проанализировать вопросы, относящиеся к его компетенции. Выявить недостатки правового регулирования организации и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также обжалования принятых им решений.
Исследовать правовую природу отношений собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом, рассмотреть внешние договорные отношения, выявить специфические особенности такого способа управления.
Провести сравнительный анализ форм объединений собственников помещений в некоммерческие организации для управления многоквартирным домом (ТСЖ и жилищные и жилищно-строительные кооперативы). Выявить проблемы правового и практического характера препятствующие деятельности и развитию ТСЖ.
6: Определить правовую природу договора управления многоквартирньтм домом, заключаемую для управления домом между собственниками и профессиональной управляющей организацией.
Объект диссертационного исследования. Объектом исследования выступают правоотношения, возникающие между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу принадлежащего им имущества в таком доме; правоотношения по управлению общим имуще> ством и< многоквартирным домом в целом; правоотношения, складывающиеся между собственниками помещений при организации и проведении общего собрания,-в ходе деятельности ТСЖ и жилищных потребительских кооперативов, а также между собственниками и профессиональной управляющей организацией при делегировании управления своим имуществом данной организации.
Предмет, диссертационного; исследования. Предметом исследования являются правовые нормы гражданского и жилищного законодательства,.устанавливающие и регулирующие: понятие жилого помещения как объекта жилищных.прав1 и его виды; право собственности на общее имущество в многоквартирном доме; организация и проведение общего собрания собственников помещений; общие вопросы управления многоквартирным домом; непосредственное управление многоквартирным домом; деятельность ТСЖ, жилищных и жилищно-строительных кооперативов,- правовое положение их членов; управление управляющей организаций;
Методологическая и теоретическая основа диссертации. Сложность и многогранность предмета исследования потребовали использования комплекса сочетающихся.и дополняющих друг друга методов: Автором использовались общенаучные (диалектический, исторический, системнс-структурный, логический) и специально-юридические методы исследования (формально-юридический, струкгурно-функционалъньш, нормативно-логический, лингвистический, сравнительный анализ).
Выводы, сделанные в диссертации, основаны на положениях Конституции Российской Федерации, федеральных законов, подзаконных нормативных правовых актов. Эмпирическую основу диссертации составила практика Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Верховного Суда Российской Федерации, судов субъектов Российской Федерации и отдельные решения районных судов, официальные материалы обобщения судебной практики, протоколы общих собраний собствемгиков помещений в многоквартирных домах, ТСЖ и жилищных и
жилищно-строительных кооперативов, а также статистические данные, представленные федеральными и региональными органами государственной власти (Росстат России, Минрегионраз-вития России, Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы).
Научная новизна исследования. Диссертационная работа является одним из первых комплексных исследований правового регулирования.отношений управления многоквартирным домом, позволяющих осветить проблемы, препятствующие развитию самоуправления в жилищной сфере в России.
Научная новизна состоит в постановке и ответе на ряд вопросов и проблем, которые возникают при практической реализации норм действующего законодательства, посвященных управлению многоквартирным домом, а также новой системности исследования данной темы в юридической литературе.
Автором впервые проведено исследование понятия «многоквартирный дом» через призму принадлежности его к объектам гражданских и жилищных прав; выявлена правовая природа категории «управления» в жилищной сфере и сформулировано новое правовое определение комплексному понятию «управления многоквартирным домом»; определена правовая природа общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме; выявлены недостатки правового регулирования отношений в каждом отдельно взятом способе управления.
Новизна работы находит непосредственное выражение в выносимых на защиту основных положениях:
1. Обосновано, что многоквартирный дом необходимо рассматривать как:
объект гражданских правоотношений - возможный самостоятельный объект вещного права;
объект особых отношений, регулируемых жилищным законодательством - объект управления.
2. Предложено вернуть в жилищное законодательство термин «кондоминиум» с несколь
ко иным его ггравопониманием, где под кондоминиумом необходимо понимать не комплекс не
движимого имущества, а особые правоотношения, возникающие между собственниками объек
тов недвижимости, являющихся составными частями некоего целого либо соединенных по воле
собственников. Указанное понятие может быть использовано не только в правоотношениях, свя
занных с жилыми помещениями, но и в случаях с нежилыми помещениями и производствен
ными объектами.
3. На основании ряда выдвинутых положений о том, что многоквартирный дом как особый вид недвижимого имущества объективно нуждается в управлении, что только совместное управление со стороны сособственников помещений позволяет преодолеть потенциальные разногласия их разнонаправленных интересов, и что управление многоквартирным домом не ограничивается одним только пользованием и надлежащим содержанием общего имущества в доме, как это определено в ЖК РФ, выведено новое понятие «управления многоквартирным домом» как упорядоченного комплекса мер, направленных на осуществление правомочий владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом, на обеспечение его сохранности и надлежащего содержания в соответствии с требованиями законодательства, а также на обеспечение предоставления коммунальных ресурсов и иных работ и/или,услуг гражданам, проживающим в таком доме. При этом «управление многоквартирным домом» нельзя отождествлять с понятием «управление жилищным фондом», под которым необходимо понимать комплекс мер по регулированию, контролю, а также оказанию содействия в создании, поддержании, функционировании и развитии всего жилищного фонда в. Российской Федерации.
Предложен новый-подход к систематизации способов управления-многоквартирным домом, в соответствии с которым собственники помещений обязаны выбрать один из следующих способов управления домом: прямое- (непосредственное) управление, опосредованное управление и договорное управление.
В связи с отсутствием в законодательстве определения правосубъектности общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (статья 44 ЖК РФ) доказано, что по своей юридической природе отношения, складывающиеся по поводу общего собрания собственников помещений, являются отношениями простого товарищества, к которым-подлежат применению нормы главы 55 ПС РФ, если иное не вытекает из их существа
Исходя из природы отношений по поводу общего собрания собственников помещений обоснована необходимость.изменения ряда положений жилищного законодательства: установления обязательности наличия кворума при проведении всех собраний собственников помещений без исключения, в том числе внеочередные и повторные собрания; предоставления собственникам помещений права решать на общем собрании иные вопросы, помимо перечисленных закрытым списком в пункте 2 статьи 44 ЖК РФ; предоставления нанимателям жилых помещений права присутствовать на общих собраниях и принимать участие в обсуждении вопросов,
входящих в повестку дня, без права на голосование; исключения возможности оставления судом в силе обжалуемого решения общего собрания на том основании, что голосование заявителя (собственника) не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.
По результатам исследования способов управления многоквартирным домом, один из которых собственники помещений обязаны выбрать для управления своим домом, доказана необходимость исключения жилищных кооперативов из числа способов управления многоквартирным домом.
Обоснована невозможность создания товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах ввиду отсутствия как права собственности на помещения у потенциальных субъектов, так и самого объекта управления (комплекса недвижимого имущества - многоквартирного дома).
Исходя из юридической природы договора управления многоквартирным домом автор предложил отнести его к особой разновидности договора доверительного управления имуществом, в соответствии с которым одна сторона (собственники помещений) в многоквартирном доме передают многоквартирный дом с принадлежащим им общим имуществом в управление другой стороне (управляющей организации) за вознаграждение и на определенных в договоре условиях, а управляющая организация обязуется осуществлять управление вверенным ей имуществом в интересах собственников. Обоснована недопустимость заключения договора управления многоквартирным домом с органами управления ТСЖ, жилищного кооператива и иного специализированного потребительского кооператива, поскольку это будет изменением способа управления домом.
10. Доказана ошибочность определения фактической продажи коммунальных ресурсов
ресурсоснабжающей организацией потребителю (собственнику) как оказание услуг по горячему
и холодному водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, отоплению (статья 154 ЖК
РФ). В связи с этим обоснована необходимость исключения из обязанностей исполнителя (т.е.
организации, осуществляющей управление многоквартирным домом) обеспечение предостав
ления коммунальных услуг в необходимых объемах и надлежащего качества, и предложено пе
реложить его на ресурсоснабжающую организацию (надлежащую сторону в договоре). Испол
нитель же должен предоставлять потребителю за плату работы и услуги по поддержанию при-
соединенных сетей и обеспечивать исправность используемьтх им приборов и оборудования в состоянии, гарантирующем безопасную эксплуатацию.
Перечисленные и иные выводы теоретического характера послужили основой для формулирования предложений по совершенствованию законодательства. В частности, предложено:
абзац первый пункта 1 статьи 130 ПС РФ-после слова «здания» дополнить словом «многоквартирные дома», а пункт 1 статьи 15 ЖК РФ после слова «помещения» дополнить словом «и многоквартирные дома»;
изложить пункт 1 статьи 135 ЖК РФ в следующей редакции: «Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления многоквартирным домом и иными объектами в соответствии с частью 2 статьи 136 настоящего Кодекса»;
статью 139 ЖК РФ исключить;
статью 150 ЖК РФ дополнить следующим пунктом: «В товариществах собственников жилья, имеющих более пятнадцати членов, образование ревизионной комиссии (избрание ревизора) товарищества является обязательным»;
в качестве существенного условия договора управления многоквартирным домом вместо «перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества ...» (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК), следует указать: «действия по управлению многоквартирным домом, с определением правомочий управляющей организации по распоряжению общим имуществом»;
пересмотреть действующие Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утвержденные постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491), изложив объем работ и услуг, входящих в понятие содержания общего имущества, более детально;
изменить Правила проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в части признания конкурса, в котором принял участие только один участник, несостоявшимся.
Теоретическая значимость данной работы заключается в том, что проведенные исследования и сформулированные в ней положения, выводы и рекомендации вносят определенный вклад в науку жилищного и гражданского права, расширяют и углубляют научные знания в отношении института управления многоквартирными домами. Результаты исследования могут
использоваться в качестве исходного материала для последующих научных исследований проблем правового регулирования управления многоквартирным домом.
Практическая значимость заключается в возможности совершенствования гражданского и жилищного законодательства (путем внесения рекомендованных изменений и дополнений) и правоприменительной практики органами государственной власти. Результаты данного исследования также могут быть использованы собственниками помещений, органами управления ТСЖ, жилищного потребительского кооператива и управляющей организацией для повышения качества своей деятельности. К тому же выводы настоящего исследования могут выступать в качестве основы для дальнейшего изучения вопроса управления многоквартирным домом при научной и педагогической работе по курсам «Жилищное право» и «Гражданско-правовые договора».
Апробация и внедрение результатов исследования. Диссертация обсуждена и одобрена на кафедре гражданского права и процесса юридического факультета Российского государственного торгово-экономического университета, а ее основные положения, представленные в настоящем исследовании, нашли отражение в 9-ти научных публикациях автора, в том числе в 4-х статьях (объемом 2,21 п.л.) опубликованных в научных журналах, рекомендованных Высшей аттестационной комиссией Российской Федерации. Апробация также осуществлялась в процессе проведения лекционных и практических занятий по дисциплине «Жилищное право» на юридическом факультете в НОУ «Академия права и управления», а также в непосредственной служебной деятельности в Аппарате Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации.
Отдельные результаты исследования получили отражение в разделе «Социально-экономические права» Доклада Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации за200бгод.
Структура диссертации подчинена специфике предмета, обозначенным целям, задачам и методологии исследования подчинена. Работа состоит из введения, двух глав, объединяющих 8 параграфов, и списка использованной литературы.
class1 ПРОБЛЕМА ОПРЕДЕЛЕНИЯ ОБЪЕКТА УПРАВЛЕНИЯ В ЖИЛИЩНО-
ПРАВОВЫХ ОТНОШЕНИЯХ class1
Жилое помещение: понятие и виды
Категория «жилое помещение» имеет большое практическое значение для нашего исследования; Ее анализ поможет многое прояснить относительно правовой сущности объекта настоящего исследования - «многоквартирного дома», для чего следует детально проанализировать основные признаки и разновидности жилых помещений, для дальнейшего сопоставления их с понятием многоквартирный дом.
Втлаве 2 Жилищного кодекса Российской Федерации определяются видыобъектов жилищных прав, понятие жилого помещения, его назначение и пределы использования, соответствие жилых помещений установленным требованиям.
Статья 15 ЖК РФ в качестве объектов жилищных прав признает жилые помещения. Жилое помещение - это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства):
Кроме того ст. 17 Жилищного кодекса уточняет пределы использования.жилых помещений:, жилое помещение предназначено для проживания граждан; допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных: основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение; не допускается размещение в жилых помещениях промышленньгх производств; пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требовании пожарной безопасности санитарно-гигиенических, экологических и иных трет бований законодательства, а также в соответствии с правилами.пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством Российской Федерации.
Определение понятая «жилое помещение» содержится также в Гражданском кодексе Российской Федерации. По смыслу ст. 2S8 ГК РФ жилое помещение - помещение, предназначенное для проживания, которое не может быть использовано для производственных целей. В случае же если жилое помещение выступает объектом договора найма, то оно должно быть изолированным и пригодным для постоянного проживания (п. 1 ст.673 ПС РФ).
Таким образом, законодатель для обозначения жилых помещений присваивает им ряд обязательных признаков.
Во-первых, это изолированное помещение. Изолированным признается помещение, обладающее пространственными рамками (обозначенным стенами, потолком, полом), имеющее автономный выход в места общего пользования (в коридор, прихожую, на лестничную площадку и тл.) или на улицу. Требование изолированности долгое время не находило официального признания в советском законодательстве, где традиционно объектом жилищных правпризнавалась жилая площадь, находившаяся в пользовании нанимателя и подлежащая оплате. «Лишь в условиях изменения жилищной политики государства, направленной на установление запрета на переселение и «уплотнение» граждан; требование изолированности было закреплено в Основах гражданского законодательства СССР 1961 г., ПС РСФСР 1964 г. (ст. 300), а затем и в,ЖК РСФСР (ст. 52)»3. Согласно данным нормативным актам для удовлетворения жилищных потребностей граждан государство в рамках заключенного договора найма жилого помещения должно было предоставить отдельные жилые помещения.
Большую роль в деле законодательного закрепления критерия изолированности в действующем жилищном законодательстве сыграла также ст. 673 ПС РФ, определяющая объект договора найма жилого помещения, заключаемого по поводу части квартиры или жилого дома. В-силу которой таковым может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
По мнению АБ. Хаддеева, значение «изолированности» гораздо существеннее и «... заключается в обособлении индивидуального жизненного пространства человека от непосредственной среды обитания других лиц. Можно утверждать, что в признаке «изолированности» жилых помещений заложено одно из основных условий осуществления и защиты конституционного права граждан на неприкосновенность жилища» .
Во-вторых, жилое помещение является недвижимостью. Указание на «недвижимость» как свойство жилых помещений не случайно. Тем самым законодатель обозначил, что жилым помещением не могут быть признаны помещения, у которых отсутствуют признаки недвижимо ста, несмотря на то, что там проживают люди (сборно-разборные дома, вагончики, палатки, балки и т.п.). Отсутствие подобного уточнения в ранее действовавшем законодательстве влекло неоднозначные последствия в правоприменительной практике. В частности, Президиум Верховного Суда Российской Федерации в своем постановлении от 01.12.1999 г. № 160пв99пр пришел к выводу о том, что снесенный щитовой сборно-разборный дом, в котором проживал истец, был построен и использовался именно как жилой. Это, в свою очередь, обязывало орган местного самоуправления (ответчика по делу), снесшего дом истца, обеспечить его другой уже благоустроенной жилой площадью в порядке ст. 92 ЖК РСФСР5. Сегодня подобный вывод невозможен, так как признак «недвижимости» прямо включен законодателем в определение «жилого помещения» как родовой категории объектов жилищных прав.
При этом обращает на себя внимание довольно распространенное в юридической литературе мнение о том, что, несмотря на законодательное признание жилых помещений недвижимым имуществом, отдельные его виды (квартиры и комнаты в многоквартирном доме), с правовой точки зрения, не обладают необходимыми признаками недвижимости. Возникающие при этом противоречия и проблемы приводят к выводу о том, что подобное признание в действительности представляет собой юридическую фикцию, вызванную исключительно потребностью оборота, выражающейся в интересе лица приобретающего жилое помещение. Поскольку ему важна не доля и даже не размер квадратных метров в многоквартирном доме, а конкретно обозначенное помещение с индивидуализирующими его чертами (определенный подъезд, этаж, сторона дома, вид из окна и т.п.).
Соотношение понятий «управление многоквартирным домом» и «управление жилььи фондом»
Многоквартирный дом как комплекс недвижимого имущества объективно нуждается в управлении. Очевидно, что отсутствие управления в многоквартирном доме способно негативно сказаться на правах и законных интересах собственников помещений, находящихся в этом доме. Кроме того, без надлежащего управления многоквартирный дом из-за естественного износа и возникающих технических неисправностей достаточно быстро придет в негодность, порождая неблагоприятные последствия как для его жильцов, выражающиеся в угрозе жизни и здоровью, так и для жилищного фонда в целом.
Смысл термина «управление» весьма многообразен. В одних случаях его используют как синоним понятий «координирование» или «менеджмент». В других случаях применяют в качестве сугубо экономического термина, например, говоря об «управлении активами», «управлении рисками» или об «управлении предприятием», «управлении персоналом»59. Он активно используется и как политический термин - «государственное управление»60. Иногда это понятие отождествляется с юридической категорией, например, когда говорят об «оперативном управлении», «доверительном управлении имуществом», либо «органе управления юридического лица».
Соответственно существует и множество определений этого понятия. В самом широком смысле «управление представляет собой сознательное целенаправленное воздействие со стороны субъекта на определенный объект с целью направить действия в нужное русло или изменения его состояния для получения желаемого результата»61. Управление это всегда процесс, представляющий собой совокупность действий. Содержание управления заключается в выявлении и разработке основных закономерностей управления, его принципов, методов и путей, позволяющих наилучшим образом достигать поставленных целей. Оно всегда предполагает наличие двух основных частей: объекта (предмета) управления, на которое направлено управляющее воздействие для его выполнения и субъекта (органа) управления, который вырабатывает управляющее воздействие и контролирует его исполнение.
Попробуем использовать вышеуказанные понятия применительно к нашей сфере. Многоквартирный дом - это объект, на который направлено управляющее воздействие. Основной же целью управления данным объектом является успешная его эксплуатация и поддержание в надлежащем состоянии. Субъектами, согласно ньше действующему жилищному законодательству являются домовладельцы. Но так было не всегда.
В советский период в России произошла национализация всех основных объектов недвижимости. Это коснулось и жилых помещений, включая многоквартирные дома Единственным исключением из этого правила были одноквартирные жилые дома, которые могли принадлежать гражданам направе личной собственности (ст. 105 ПС РСФСР от 11.06.1964г.)62.
Что же касается управления многоквартирными домами как части жилищного фонда, то оно находилось в исключительной компетенции государства, при этом отдельные функции эксплуатации и содержания :жилишного фонда.были возложены на жилищно-эксплуатационные организации (ст.22,129,141,144,148 ЖК РСФСР). Наниматель же оплачивал стоимость пользования- жилым помещением (квартирную плату) и коммунальных услуг в размере, установленном Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик (ст. 55 ЖК РСФСР и ст. 27 Основ жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик).
Такой,подход сохранялся весьма долгое время, в том числе и после распада Советского Союза. Между тем это не соответствовало современным требованиям, поскольку в конце 80-х -начале 90-х прошлого века произошёл переворот в экономических отношениях, приведший к глубоким изменениям в правовом регулировании института собственности. Впервые вопрос о делегировании государством своих полномочий по управлению домами встал в начале 90-х годов прошлого века, когда была разработана и утверждена Указом Президента РФ Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, в котором предлагалось решать коммунальные проблемы через механизм объединения жильцов. Продолжением явилось закрепление в Законе №1541-1 от 04.07.1991 г.
Организация управления в товариществе собственников жилья
Создание, функционирование и ликвидация товарищества собственников жилья для управления многоквартирным домом регулируется разделом VIЖК РФ.
ТСЖ может быть создано в любом многоквартирном доме как находящемся полностью в частной собственности, так и в таком, где часть квартир находится в государственной или муниципальной собственности, а часть принадлежит гражданам или юридическим лицам.
Решение общего собрания об управлении домом через ТСЖ принимается большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 46 ЖК РФ). В тоже время в соответствии с ч. 3 ст. 135 и ч. 1 с. 136 Жилищного кодекса для принятия решения о создании ТСЖ необходимо, чтобы за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме.
Таким образом, в этом случае необходимо два отдельных решения общего собрания, одно по выбору способа управления, другое - для создания ТСЖ, причем в первом случае для принятия решения достаточны голоса собственников 25% помещений в доме, а во втором должны проголосовать - 50%. Не совсем ясно, чем вызваны такие различия. Однако очевидно, что требуется уравнение предусмотренных процентов голосов, причем, как представляется, изменение (в сторону увеличения) должно коснуться порядка принятия решений по вопросам выбора способа управления многоквартирным домом.
Согласно ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Важное значение для целей нашей работы имеет выделение в рамках легального определения основных признаков ТСЖ.
Во-первых, ТСЖ это разновидность особой некоммерческой организации, именно особой, поскольку он не относится ни к одной из организаций предусмотренных Гражданским кодексом и Федеральным законом Российской Федерации «О некоммерческих организациях». Товарищество собственников жилья представляет собой самостоятельную организационно-правовую форму и регулируется специальным законом. В качестве такого специального закона в настоящее время выступает ЖК РФ. Ссютветственно, как и любая некоммерческая организация имеет специальную правоспособность, создается для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме. Использует имеющееся у себя тгущество и извлекает прибыль лишь для достижения своих уставных целей. Товарищество осуществляет свою деятельность согласно уставу, который является единственным учредительным документом товарищества как некоммерческой организации, принятому на общем собрании собственников. Положение о том, что ТСЖ по общему правилу создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества, также вытекает из его статуса некоммерческой организации (п. 2 ст. 3 Федерального закона «О некоммерческих организациях»). Моментом возникновения правоспособности ТСЖ, как и любого юридического лица, считается момент государственной регастрации, то есть внесение регистрирующим органом ссюгветствующей записи в государственный реестр (п. 2 ст. 11 Федерального закона «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»). При этом юридическое лицо должно соответствовать действующему законодательству именно на момент его создания, а не на момент проведения общего собрания или сдачи документов в регистрирующий орган, которые сами по себе, не влекут юридических последствий без надлежащей последующей государственной регистрации .
