Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. УПРАВЛЕНИЕ ОБЩИМ ИМУЩЕСТВОМ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 15
1.1. Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности 15
1.2. Классификации видов управления имуществом 36
1.3. Управление многоквартирным домом и управление общим имуществом в многоквартирном доме: понятие, содержание и соотношение 61
ГЛАВА 2. РЕАЛИЗАЦИЯ СОБСТВЕННИКАМИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ 80
2.1. Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме 80
2.2. Отношения между сособственниками в процессе реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме 93
2.3. Особенности реализации права собственности на общее имущество в многоквартирном доме 116
ГЛАВА 3. УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ С ПРИВЛЕЧЕНИЕМ ИНЫХ УПРАВЛЯЮЩИХ СУБЪЕКТОВ 145
3.1. Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома 145
3.2. Многоуровневая система управления многоквартирным домом 161
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 174
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ И ЛИТЕРАТУРЫ 181
- Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности
- Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
- Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Управление общим имуществом в многоквартирном доме — это сравнительно новый для отечественного законодательства вид управления. Начавшаяся в 1991 году в России массовая приватизация жилищного фонда обусловила широкомасштабный рост числа собственников помещений в многоквартирных домах, в общую долевую собственность которых перешло общее имущество дома. Таким образом, собственники помещений одновременно приобрели статус участников сложных правоотношений по управлению указанным общим имуществом, что в свою очередь породило ряд вопросов, требующих принципиального решения на законодательном уровне, а также изменения сложившейся правоприменительной практики.
В целях систематизации норм, содержащихся в многочисленных актах жилищного законодательства, принятых в разные периоды, сосредоточения их в едином документе и устранения имеющихся противоречий в 2005 году был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее — ЖК РФ), который легализовал новые принципы регулирования отношений, возникающих между собственниками помещений в многоквартирном доме по поводу общего имущества дома. Однако при наличии определенных положительных моментов приходится констатировать несовершенство правовой регламентации в ЖК РФ отношений по управлению общим имуществом многоквартирного дома: отсутствует системность подхода законодателя к вопросу о механизмах реализации правомочий и исполнения обязанностей собственников общего имущества в доме, что препятствует их полноценному и эффективному осуществлению; ряд положений об управлении изложен неоднозначно, что создает почву для злоупотреблений со стороны управляющих субъектов. Как следствие, возникают проблемы в определении правовой природы отдельных явлений; в порядке согласования волеизъявлений
4 сособственников при принятии общих решений; в отношениях между собственниками и товариществами собственников жилья (ТСЖ) по поводу распоряжения товариществами общим имуществом собственников помещений с использованием полученных доходов самим ТСЖ или установления завышенных дополнительных платежей и т.д.
Разрешение подобных вопросов представляется возможным при условии четкого выявления правовой сущности указанного вида управления во взаимосвязи с правомочиями и обязанностями собственников общего имущества многоквартирного дома, установления его места в системе иных видов управления имуществом в целях использования положительного опыта правового регулирования существующих разновидностей управления, а также разработки механизмов реализации права собственности на общее имущество дома и формирования эффективной системы управления им в целом.
Несмотря на то, что в литературе тема управления общим
имуществом в многоквартирном доме активно обсуждается, по наиболее
важным вопросам до сих пор не выработано единых доктринальных
подходов. Это отрицательно сказывается и на практической деятельности
по организации данного вида управления. Между тем современный этап
развития жилищно-коммунального хозяйства характеризуется
значительной активизацией работы по формированию оптимальных систем управления многоквартирными домами и общим имуществом в них. Поэтому существует потребность в разработке конкретных рекомендаций по применению соответствующих норм ЖК РФ. К сожалению, и в судебной практике отсутствует единообразие.
Таким образом, особая социальная значимость проблем в указанной сфере, несогласованность законоположений, существование различных доктринальных подходов, каждый из которых имеет свои достоинства и недостатки, но не может быть принят полностью, отсутствие либо недостаточность теоретических разработок ряда важнейших вопросов,
5 затруднения в правоприменении, свидетельствующие об актуальности названной проблематики, и предопределили выбор автором темы диссертации.
Степень научной разработанности темы. Исследования основополагающих институтов права собственности, права общей собственности, имеют солидную историю и содержатся в трудах как дореволюционных правоведов: К.Н. Анненкова, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др., так и цивилистов советского и современного периодов: С.С. Алексеева, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, О.А. Красавчикова, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, Л.М. Минкиной, К.И. Скловского, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, Л.В. Щенниковой и др.
Категория управления в течение длительного времени являлась предметом изучения в большей степени философии, кибернетики, экономики. В цивилистике теоретические вопросы управления имуществом изучались А.В. Бенедиктовым, С. А. Зинченко, В.П. Мозолиным, Р. Пайпсом, А.А. Рубановым и др.
Существуют монографические исследование отдельных видов управления имуществом, в частности: управления на базе ограниченных вещных прав (У. Маттеи, Е.А. Суханов), доверительного управления (В.В. Витрянский, Е.А. Суханов, Л.Ю. Михеева), корпоративного управления (С.Н. Братусь, В.В, Долинская, З.Э. Беневоленская, Н.Г. Фроловский), арбитражного управления (А.И. Белоликов, О.В. Пустошкин, Г.И. Скаредов).
Ряду вопросов в сфере управления многоквартирными домами посвящены работы ученых: В.В. Андропова, Т.А. Борзенковой, И.А. Дроздова, И.Б. Миронова, С.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, Д.Б. Савельева, В.А. Фогеля, Е.А. Чефрановой и др.
Смежная теме исследования проблематика на базе ЖК РФ 2005 г. затрагивалась и в диссертационных работах. Однако основной акцент в этих
трудах делался, как правило, на основополагающих правоотношениях собственности на общее имущество в многоквартирном доме (С.Г. Певницкий, У.Б. Филатова). В ряде случаев изучалось правовое регулирование либо отдельных способов управления многоквартирными домами (О.Е. Жульева, В.К. Михайлов, А.В. Попов), либо только деятельности по содержанию общего имущества дома (Н.М. Мантул), а также рассматривался правовой режим управления общим имуществом в многоквартирных домах вне соотношения такого управления с другими разновидностями управления имуществом (Р.З. Ибатуллина). Некоторые авторы раскрывали правовую сущность управления, во-первых, в отношении иного объекта - многоквартирного дома, во-вторых, в несколько ином аспекте - как гражданско-правовой обязанности по осуществлению воздействия на поведение собственников помещений в доме (СЮ. Шахов).
Таким образом, остался не изученным целый ряд важных вопросов. В частности, ранее не проводилось комплексных исследований управления общим имуществом в многоквартирном доме именно в качестве разновидности управления имуществом собственника в сравнении с другими видами управления имуществом; недостаточно внимания уделялось анализу отношений как между сособственниками, так и между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома.
Цель диссертационного исследования заключается в выявлении правовой сущности управления общим имуществом в многоквартирном доме как разновидности управления имуществом собственника, проведении комплексного анализа данного правового явления в сравнении с другими существующими в российском законодательстве видами управления имуществом, выявлении соотношения управления общим имуществом в многоквартирном доме и управления многоквартирным домом, характеристике особенностей отношений между сособственниками, а также между собственниками и иными управляющими субъектами,
7 возникающих в процессе управления общим имуществом в доме; разработке на основе результатов анализа механизмов реализации права собственности на общее имущество многоквартирного дома и предложений по совершенствованию законодательства в указанной сфере.
Объект исследования составляют отношения управления общим имуществом в многоквартирном доме как особый правовой феномен, а также отношения, складывающиеся, во-первых, между сособственниками, во-вторых, между собственниками и иными управляющими субъектами в процессе управления многоквартирным домом, в частности, общим имуществом в нем.
Предметом исследования являются нормы гражданского и жилищного права, закрепленные в соответствующих нормативно-правовых актах, и регулирование ими общественных отношений, являющихся объектом исследования, а также правоприменительная практика и основные доктрины по проблемам в изучаемой сфере.
Методологическая основа исследования. В работе использовались: универсальный диалектический метод познания, позволяющий учитывать взаимосвязи и взаимообусловленность явлений; общенаучные методы (системный, логический, исторический, аналитический, метод классификации и др.); частнонаучные методы (комплексного анализа в сравнении с иными правовыми феноменами, формально-юридического толкования, межотраслевой метод исследования и др.).
Теоретической основой диссертации являются труды отечественных правоведов как в области общей теории права, так и отраслевых юридических наук, прежде всего, науки гражданского права, а также зарубежных юристов. Среди них особое место занимают работы:
дореволюционных исследователей: К.Н. Анненкова, В.И. Курдиновского, Д.И. Мейера, В.И. Синайского, Г.Ф. Шершеневича и др.;
- советских и российских цивилистов: С.С. Алексеева, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П.
8 Грибанова, В.В. Долинской, И.А. Дроздова, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, СМ. Корнеева, П.В. Крашенинникова, Р.П. Мананковой, В.Ф. Маслова, Л.М. Минкиной, Л.Ю. Михеевой, С.Г. Певницкого, В.Д. Рузановой, Д.Б. Савельева, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, В.А. Тархова, В.А. Фогеля, М.Ю. Челышева, Е.А. Чефрановой, Л.В. Щенниковой и др.; " - иностранных ученых: Р. Иеринга, Я. Лазара, У. Маттеи, Р. Пайпса и
Др.
Нормативная и эмпирическая база исследования. Нормативную основу работы составили: прежде всего Гражданский кодекс Российской Федерации (далее — ГК РФ), ЖК РФ, другие федеральные законы и иные правовые акты Российской Федерации, а также акты субъектов Российской Федерации. Кроме того, исследование базируется на существующей практике Конституционного Суда РФ, Верховного Суда РФ, Федеральных арбитражных судов округов, а также судебной практике Самарской' области.
Научная новизна работы заключается в следующем:
- выявлена правовая природа и дано авторское понятие управления
имуществом собственника в цивилистическом аспекте;
впервые на диссертационном уровне проведен комплексный сравнительно-правовой анализ и предложены классификации существующих в российском законодательстве разновидностей управления имуществом собственника по различным критериям;
управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом исследовано в соотношении с управлением многоквартирным домом (в узком и широком смыслах последнего понятия), а также сформулированы авторские определения названных правовых категорий;
на основе подтвержденной диссертантом специфики конструкции права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме как особого вида права общей долевой собственности разработаны
9 предложения по совершенствованию норм ГК РФ, регулирующих соответствующие отношения;
проведено подробное исследование отношений между сособственниками в процессе реализации ими своих правомочий и исполнения обязанностей по поводу общего имущества в многоквартирном доме, в результате которого сформулированы теоретические выводы, положенные в основу предложений по совершенствованию норм ЖК РФ, регулирующих данные отношения;
- предложены оригинальные методики подсчета голосов и
механизмы реализации права собственности на общее имущество в
многоквартирном доме;
- на основании анализа складывающихся в процессе управления
многоквартирным домом отношений между собственниками и иными
управляющими субъектами автором с позиций системного подхода
разработаны рекомендации по формированию эффективной системы
управления домом.
На защиту выносятся следующие положения:
1. Управление имуществом - это упорядочивающая система действий,
связанных с осуществлением правомочий и исполнением обязанностей
собственника этого имущества, направленная на обеспечение сохранности
и эффективного функционирования последнего (с возможным
извлечением прибыли), установленная по усмотрению и в интересах
собственника и (или) иных лиц в пределах, определенных законом и (или)
самим собственником.
2. Существующие в российском законодательстве разновидности
управления имуществом могут быть классифицированы по различным
критериям: 1) по основаниям возникновения; 2) по виду объекта
управления; 3) по форме собственности на имущество; 4) по целям; 5) в
зависимости от того, от чьего имени и в чьих интересах субъект управления
выступает во «внешних» отношениях по управлению; 6) по субъекту
управления; 7) по видам имущественных прав, возникающих у субъекта управления по поводу объекта управления; 8) в зависимости от наличия факта передачи имущества во владение (пользование) субъекта управления; 9) по объему передаваемых собственником управленческих функций иному субъекту.
3. Управление многоквартирным домом (в широком смысле) состоит
из двух элементов: управления общим имуществом в многоквартирном
доме и действий по организации коммунального обслуживания
собственников (пользователей) помещений в доме. При этом управление
общим имуществом в многоквартирном доме представляет собой
упорядочивающую систему действий, связанных с осуществлением
правомочий и исполнением обязанностей собственников такого имущества,
направленную на обеспечение сохранности и эффективного
функционирования последнего, установленную по усмотрению и в
интересах этих собственников в пределах, определенных законом и самими
собственниками.
4. С учетом подтвержденных автором качественных отличий
конструкции права общей собственности на общее имущество в
многоквартирном доме как особой разновидности права общей долевой
собственности, в целях гармонизации гражданского и жилищного
законодательства предлагается дополнить ст. 244 ГК РФ пунктом 6
следующего содержания: «К отдельным видам права общей долевой
собственности положения, предусмотренные настоящей главой,
применяются, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом и
специальными законами»; а также ст. 290 ГК РФ изложить в следующей
редакции:
«Статья 290. Право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
/. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество, состоящее из
выделенного под данный дом земельного участка и расположенных в доме либо на этом участке объектов, не являющихся частями помещений — самостоятельных объектов права собственности и предназначенных для обслуживания более одного помещения в доме.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в данном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
Основания возникновения, порядок осуществления права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством».
Рекомендуется установить зависимость кворума общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме от двух факторов: 1) количества голосов, принадлежащих собственникам (для защиты прав крупных собственников); 2) количества самих собственников (для защиты прав собственников, имеющих помещения небольшого размера).
Для ситуаций, когда один или несколько собственников обладают более чем 50% голосов от общего числа голосов собственников, принимающих участие в собрании, в целях ослабления абсолютного влияния монополиста на принятие решений предлагается ввести принципиально новую методику подсчета голосов по результатам общего голосования - методику группировки голосов по территориальному критерию, предполагающую двухступенчатый подсчет голосов.
Разработана система максимального учета интересов собственников помещений при реализации ими своих правомочий и исполнении обязанностей в отношении общего имущества дома, включающая в себя:
1) дифференциацию объектов общего имущества в многоквартирном доме, во-первых, на три группы в зависимости от целевого назначения и оборотоспособности; во-вторых, на: а) основные объекты (предусмотренные проектом), подразделяемые, в свою очередь, на
12 подгруппы объектов в зависимости от состава обслуживаемой ими территории в силу конструктивных особенностей дома; б) дополнительные объекты (возведенные или приобретенные коллективом собственников помещений в доме), выделяемые в соответствии с составом собственников, принимавших участие в их создании (приобретении);
2) принцип автономизации (выявления физических границ) интересов
собственников по территориальному критерию;
3) распределение сфер влияния собственников по определенным
частям (подгруппам объектов) общего имущества дома в зависимости от
вида объектов такого имущества и решаемых в отношении него вопросов.
8. Предложен механизм принятия решений собственниками
помещений в многоквартирном доме на общем собрании, основанный на
зависимости интересов собственников от значимости юридических
действий, совершаемых ими в отношении общего имущества в доме, с
использованием классификации способов распоряжения общим
имуществом в многоквартирном доме на способы, влекущие изменение: 1)
как состояния (уменьшение размера), так и вещной принадлежности
(субъектного состава собственников) общего объекта; 2) либо состояния
(увеличение размера), либо принадлежности (субъектного состава
пользователей) объекта общей собственности; 3) не влекущие изменения ни
состояния, ни принадлежности общего объекта.
9. Рекомендуется формировать многоуровневую систему управления
многоквартирным домом, предусматривающую осуществление управления
одновременно двумя или тремя субъектами. При этом следует все звенья
(формы управления) объединить в одну цепочку (на одном из этих звеньев,
занимающем центральное место в управлении домом, должны замыкаться
все другие звенья) и распределить компетенцию между этими субъектами.
Собственники же помещений всегда (независимо от избранной формы)
должны являться действующим субъектом управления, сохраняя функции
по реализации правомочий владения и распоряжения общим имуществом в
13 доме.
10. Внутри системы управления многоквартирным домом (рассматриваемого в широком смысле) предлагается выделять две взаимосвязанных подсистемы, состоящих в общей сложности из трех групп функций: 1) распорядительное управление; 2) исполнительное управление (управление домом в узком смысле), подразделяемое на: 2.1) финансово-хозяйственное управление; 2.2) техническое управление.
Осуществлено построение возможных вариантов моделей управления многоквартирным домом, в которых функции по управлению разделены между управляющими субъектами путем распределения вышеуказанных групп функций в различных сочетаниях.
Теоретическая и практическая значимость исследования.
Автором проведен комплексный сравнительно-правовой анализ современных разновидностей управления имуществом; сформулированы теоретические положения, касающиеся определения правовой природы как управления имуществом в целом, так и управления общим имуществом в многоквартирном доме и управления многоквартирным домом, имеющие существенное значение для дальнейшей научно-теоретической разработки указанных правовых феноменов. Предложения о внесении изменений в нормативные акты призваны способствовать совершенствованию законодательства. Разработанные механизмы реализации права собственности на общее имущество в доме и рекомендации по формированию системы управления домом могут быть применены при организации и осуществлении управления многоквартирными домами, в частности, при выборе собственниками формы управления, при проведении общих собраний собственников, при создании и деятельности ТСЖ, при согласовании условий договора управления с управляющей компанией. Материалы диссертации предлагается использовать в учебном процессе при преподавании курсов «Гражданское право», «Жилищное право»,
14 специального курса «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Апробация результатов исследования. Результаты
диссертационной работы опубликованы в восьми научных статьях, а также в материалах семи научных конференций. Ряд теоретических положений диссертации апробирован в неоднократных выступлениях на международных и всероссийских научно-практических конференциях, а также при чтении лекций по курсам «Гражданское право», «Жилищное право» и специальному курсу «Проблемы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в Самарском государственном университете. Результаты настоящего труда внедрены также в процессе оказания правовой помощи ТСЖ «Волга», собственникам помещений в многоквартирных домах, при взаимодействии с управляющими компаниями г. Самары.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав и заключения. В первой главе рассматриваются понятие управления имуществом собственника, классификации видов управления имуществом, понятия управления многоквартирным домом (в узком и широком смыслах), управления общим имуществом в многоквартирном доме и их соотношение. Вторая глава содержит характеристику специфики права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, анализ отношений, складывающихся между сособственниками в процессе реализации данного права, а также разработку механизмов такой реализации. В третьей главе исследуются отношения между собственниками и иными управляющими субъектами, предлагаются механизмы построения эффективной системы управления домом.
Управление имуществом: понятие, содержание и соотношение с правом собственности
Категория управления универсальна и в течение длительного времени является предметом изучения различных сфер науки: философии, кибернетики, экономики, юриспруденции и др. Термин «управление» в толковом словаре живого великорусского языка В. Даля имеет широкое значение: «управлять - управить чем, править, давая ход, направление; распоряжать, -ся, заведовать, быть хозяином, распорядителем чего, порядничать; ... приводить в порядок»1.
В современной философской доктрине управление - это «элемент, функция организованных систем различной природы (биологических, социальных, технических), обеспечивающая сохранение их определенной структуры, поддержание режима деятельности, реализацию программы, цели деятельности»2, или, иными словами, «функция любой организованной системы, направленная на сохранение ее качественной определенности, на поддержание динамического равновесия со средой и на ее развитие»3. Как верно отмечено в литературе, управление здесь понимается с четко выраженных функциональных позиций; на первый план выдвигаются такие его характерные черты, как системность управленческой деятельности, ее ориентация на реализацию некой управленческой стратегии, оформленной в наборе неких организующих действий, которые позволят достичь планируемых результатов . Кибернетика с достаточной определенностью поставила вопрос о целостных динамических системах в сфере управления. Представители данной науки в рамках управленческой системы различают две подсистемы - управляющую и управляемую, обозначаемые в качестве субъекта и объекта управления. Под управлением же понимается процесс взаимодействия этих подсистем, а именно организации такого целенаправленного воздействия на объект управления, в результате которого достигается упорядочение соответствующей подсистемы, обеспечение ее функционирования в должном порядке, в полном соответствии с закономерностями ее существования и развития. Или более емко: управление представляет собой целенаправленное и упорядочивающее воздействие управляющей подсистемы на управляемую подсистему5.
В экономической науке управление нередко определяется как совокупность процессов, обеспечивающих поддержание системы в заданном состоянии «(или) перевод ее в новое, более желательное, предвидимое, планируемое состояние путем организации и реализации целенаправленных управляющих воздействий»6.
Во всем многообразии трактовок данного понятия представителями разных научных сфер усматривается нечто общее: под управлением, в первую очередь, понимается процесс, деятельность (система действий) . Управление характеризуется наличием объекта и воздействующего на него субъекта. Исходя из приведенных дефиниций, можно выделить универсальные параметры указанного явления:
1) управляющее воздействие носит руководящий (организующий) характер ,
2) оно подразумевает системность управленческой деятельности;
3) управление отличает целенаправленность действий, . совершаемых субъектом управления;
4) управляющее воздействие направлено на упорядочение объекта управления.
Таким образом, управление подразумевает под собой руководящую деятельность (систему действий), осуществляемую субъектом управления по поводу объекта управления и направленную на сохранение, поддержание и развитие последнего.
Вместе с тем, под управлением может пониматься не только деятельность. Как отмечается в литературе, «черты, присущие всем видам управления, можно объединить в две группы: свойственные форме и структуре управления - статические; свойственные процессу управления —динамические» . Например, в праве управление корпорацией принято рассматривать в институциональном (как система органов) и функциональном (как компетенция и полномочия органов) аспектах9.
Именно юридическая сторона управления как процесса интересует нас прежде всего, при этом в максимальной степени внимание будет уделено цивилистическому аспекту управления имуществом. Переводя категорию управления на язык права, в первую очередь, следует определиться с системой терминов. Поскольку право регулирует общественные отношения, то управленческая деятельность должна быть сведена к плоскости отношений. В связи с этим следует поддержать позицию авторов, определяющих общественные отношения как результат и форму деятельности, то есть, по их словам, «с одной стороны, отношения порождаются деятельностью, а с другой стороны, задают определенные рамки человеческой деятельности, формируют ее»10. Таким образом, в праве управленческая деятельность имеет генетическую связь с оформляющей ее определенной системой отношений, поэтому с методологической точки зрения представляется вполне приемлемым рассмотрение управленческой деятельности и в качестве системы отношений11.
Специфика права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме
Изучение института права общей собственности как особого правового феномена всегда вызывало острые дискуссии в цивилистике. Актуальность указанной темы значительно возросла с принятием ЖК РФ, который закрепил и конкретизировал обозначенную в ГК РФ (ст. 290) конструкцию зависимого (несамостоятельного) права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Это событие активизировало новую волну споров в современной цивилистической науке, в частности, о содержании, особенностях и месте данной правовой конструкции в рамках института права собственности.
Рассматривая проблему выделения разновидностей (то есть относительно автономных групп норм) в рамках того или иного института, следует помнить принцип их разграничения. Правовой режим разновидностей весьма схож, но не идентичен. Сходство предопределяется наличием общих норм. Отличия, в свою очередь, обусловлены специальными нормами, изменяющими общие правила и отделяющими тем самым одну разновидность от другой.
Можно обозначить следующие основные подходы к вопросу о правовой природе общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме157.
Некоторые ученые (С.Г. Певницкий) выделяют такую особую разновидность собственности, как «коммунальная» собственность (от лат. community - территориально-пространственная общность свободных граждан), объясняя это возможностью выделения некоторых сущностных свойств общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, принципиально, качественно отличающих ее от общей собственности в традиционном понимании158. По мнению оппонентов, выделять общую собственность на общее имущество в многоквартирных домах как особую разновидность права собственности нецелесообразно, так как специфика данного права укладывается в рамки традиционной общей собственности, имеющей «свои особенности и значительное число ограничений»159. Чтобы сделать вывод о выделении общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме в качестве отдельной разновидности наряду с традиционной общей собственностью либо о рассмотрении ее в рамках данной правовой модели, следует выявить соответствие содержания указанной правовой конструкции отличительным характеристикам права общей собственности.
Общая собственность в традиционном смысле этого понятия, согласно п. 1 ст. 244 ГК РФ, имеет место в том случае, когда имущество принадлежит более чем одному собственнику. Первое отличие данного правоотношения обусловлено множественностью управомоченных субъектов - сособственников. Каждому из них в качестве носителей пассивной обязанности корреспондируют как третьи лица, так и все остальные сособственники. Таким образом, участник общей собственности является не только носителем субъективного права собственности, но и пассивной обязанности воздерживаться от нарушения прав других сособственников160. Поскольку субъектный состав собственности на общее имущество в многоквартирном доме включает в себя собственников помещений в доме, уже в силу определения дома как «многоквартирного», подразумевается значительное число лиц на стороне собственника. При этом не создается никакого нового субъекта, которому принадлежало бы в целом какое-то особое «право общей собственности», имеется та же множественность лиц, каждое из которых является собственником общего имущества.
Проблема общей собственности заключается, прежде всего, в том, что собственность традиционно полагается продолжением воли лица в «своем» имуществе. В данном же случае формирование и изъявление воли «коллективного» собственника весьма осложнено, кроме того, ставится под вопрос и само отношение к имуществу, которое, принадлежа каждому, как бы не принадлежит никому161. Данная ситуация обусловливает необходимость использования некой правовой конструкции, позволяющей рассматривать сособственников, право собственности каждого из которых ограничено в связи с аналогичными правами других участников, как обладателей не стесненного ограничениями права собственности. Именно для этой цели в литературе и законодательстве применяется понятие права общей собственности как своего рода правовой прием, позволяющий участникам общей собственности вместе выступать в гражданском обороте при распоряжении общей вещью162.
В правоотношении общей собственности выделяются две разновидности юридических связей. Во-первых, это отношения между сособственниками, складывающиеся по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения объектом общей собственности и имеющие порой, кроме вещных, определенные «корпоративные» черты {внутренние отношения). Во-вторых, это отношения сособственников с третьими лицами, которые вполне укладываются в традиционные схемы {внешние отношения). Сущность правоотношения общей собственности, как справедливо считает Р.П. Мананкова, определяется именно характером внутренней юридической связи между сособственниками163.
Отношения между собственниками и иными управляющими субъектами при управлении общим имуществом дома
ЖК РФ возложил на собственников помещений в многоквартирном доме обязанность выбрать одну из закрепленных в ч. 2 ст. 161 форм управления : прямое (непосредственное) управление или непрямое управление, включающее опосредованное управление через ТСЖ (или кооператив), а также профессиональное управление через управляющую организацию. Рассматривая непрямое управление многоквартирным домом, не будем останавливаться на последней форме управления, поскольку она базируется на договорных отношениях между собственниками и управляющим субъектом, являющихся темой отдельного изучения. Для нашего исследования наиболее интересно опосредованное непрямое управление.
При управлении многоквартирным домом через ТСЖ «внутренние» отношения по управлению осложняются взаимоотношениями собственников общего имущества дома с иным субъектом управления -юридическим лицом, членами которого являются сами собственники. В силу ч. 1 ст. 135 ЖК РФ одной из целей, ради достижения которых создается ТСЖ, является согласование собственниками помещений в многоквартирном доме своих прав по владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в таком доме. Обеспечение соблюдения прав и законных интересов всех собственников помещений в доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью является обязанностью ТСЖ, что предусмотрено ст. 138 ЖК
Именно на,товариществе лежит обязанность установить справедливый порядок владения, пользования и распоряжения общим имуществом. Иными словами, ТСЖ (так же, как ЖК, ЖСК) - это институциональный субъект (юридическое лицо), выступающий в качестве механизма обеспечения общих интересов собственников помещений .
Однако, как справедливо заметила В.Д. Рузанова, анализ норм ЖК РФ позволяет сделать вывод о том, что законодатель практически стер границу между субъектом (носителем) права (в нашем случае собственниками общего имущества) и лицом, осуществляющим (оказывающим помощь в осуществлении) правомочия этого субъекта (лицом, осуществляющим управление общим имуществом). Последний как бы «присвоил» себе чужие правомочия. «Что это? - задается вопросом автор. — Попытка создать новое вещное право (аналогичное праву хозяйственного ведения или праву оперативного управления) или легальное закрепление идеи «расщепленной» собственности»260?
На наш взгляд, в данной ситуации правила о субъектах вступают в противоречие с постулатами о правовом режиме объекта. То есть по общему правилу юридические лица управляют имуществом, принадлежащим им на вещном праве: конструкция, юридического лица, рассчитанная на бездоговорное управление, построена именно на таком принципе. Однако законодатель применил указанную конструкцию к управлению чужим имуществом: не наделяя субъекта управления — юридическое лицо вещными правомочиями , дал право управлять данным имуществом как своим. Этим он фактически легализовал дополнительную правовую модель, противоречащую самой сущности юридического лица тем, что она позволяет ТСЖ «забрать» правомочия у собственников общего имущества, не являющихся его членами.
Снова остановимся на рассмотрении наиболее важного и ответственного правомочия распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Следует обратить внимание на нечеткость законодательства при распределении полномочий по реализации данного правомочия между органами управления многоквартирным домом, иными словами на так называемую проблему «пересекающейся» компетенции.
Во-первых, непонятна логика авторов ЖК РФ, включивших полномочие по принятию решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме в компетенцию как общего собрания собственников помещений (п. 3 ч. 2 ст. 44), так и общего собрания членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145). Более того, сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме является видом хозяйственной деятельности самого ТСЖ, доход от которого направляется на цели деятельности ТСЖ (ст. 152 ЖК РФ). Впрочем, по не бесспорному убеждению некоторых ученых, предоставление в пользование части общего имущества может осуществляться как по решению непосредственно собственников помещений в доме, так и по решению ТСЖ, ЖК или даже управляющей организации (!) в зависимости от избранного жильцами способа управления262. Данную позицию подтверждает и судебная практика. Так, научно-консультативный совет при ФАС Уральского округа разъяснил, что общее собрание собственников помещений в доме является органом его управления только в случае, если не избран иной способ управления. То есть при выборе способа управления ТСЖ принятие решений о сдаче в аренду общего имущества в многоквартирном доме относится к компетенции общего собрания членов ТСЖ, и, следовательно, решение общего собрания собственников помещений о передаче в пользование общего имущества не является условием совершения, товариществом собственников эюилья сделок по передаче в пользование объектов, входящих в состав общего имущества собственников помещений в доме . Такие выводы, на наш взгляд, подталкивают к «присвоению» правомочий собственников не только ТСЖ, но и управляющей организацией.
Похожие диссертации на Управление общим имуществом в многоквартирном доме как разновидность управления имуществом собственника
