Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Характеристика правоотношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме 13
1. Многоквартирный дом: понятие и недостатки оценки как объекта гражданского оборота 13
2. Правовой режим общего имущества многоквартирного дома 49
3. Особенности реализации правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении общего имущества многоквартирного дома .. 62
Глава 2. Способы осуществления правомочий собственников по управлению общим имуществом многоквартирного дома .. 86
1. Непосредственное осуществление правомочий собственников общего имущества 86
2. Осуществление правомочий собственников путем членства в товариществе собственников жилья 108
3. Осуществление правомочий собственников путем членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе 129
Глава 3. Осуществление правомочий собственников путем заключения договора управления
Заключение
Список использованных источников и литературы
- Правовой режим общего имущества многоквартирного дома
- Особенности реализации правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении общего имущества многоквартирного дома
- Осуществление правомочий собственников путем членства в товариществе собственников жилья
- Осуществление правомочий собственников путем заключения договора управления
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Прошло уже более пяти лет с момента принятия нового Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), однако по-прежнему многие вопросы, связанные с применением отдельных его положений, остаются без ответа и вызывают значительные сложности в их понимании и толковании.
В свете кардинальных изменений в жилищном законодательстве большое научное и практическое значение имеет разработка теоретических основ правового режима многоквартирного дома и общего имущества. Отношения, возникающие вследствие пользования, владения и, самое главное, распоряжения общей собственностью многоквартирного дома, в настоящее время не до конца урегулированы. Так, до сих пор ни в нормативных актах, ни в юридической литературе нет однозначного ответа на вопрос о том, что именно следует понимать под многоквартирным домом и общей долевой собственностью многоквартирного дома. Данные понятия мало изучены и не имеют доктринальной дефиниции.
Кроме того, не нашли правовой регламентации некоторые важные вопросы, относящиеся к правомочиям собственников общего имущества многоквартирного дома, а закрепленные в законодательстве правомочия участников правоотношений собственности на общее имущество в многоквартирном доме нуждаются в уточнении и корректировке. Неопределенность в решении целого ряда вопросов, связанных с осуществлением права общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома негативно отражается на законодательной регламентации правоотношений, возникающих в данной сфере.
Принятие нового ЖК РФ направлено на создание стройной, целостной и внутренне непротиворечивой системы правовых норм, регулирующих правоотношения в сфере управления, принадлежности и оборота общего недвижимого имущества многоквартирных домов. Однако говорить о том, что такая система построена, пока рано. В современной науке не разработаны основополагающие подходы к понятию и правовой сущности управления многоквартирным домом, без чего не представляется возможным создание комплексных представлений о способах осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме.
Совокупность указанных обстоятельств определила актуальность и выбор темы настоящего диссертационного исследования.
Степень разработанности темы. Комплексных монографических исследований, посвященных проблемам реализации принадлежащих сособственникам прав на общее имущество в многоквартирном доме, основанных на современном жилищном и гражданском законодательстве до сих пор нет. Поэтому при проведении диссертационного исследования автор опирался на труды ученых, посвященные отдельным вопросам правового регулирования отношений общей собственности, правового режима недвижимого имущества, правомочий собственника и управления многоквартирными домами: С.С. Алексеева, В.А. Белова, М.И. Брагинского, А.Б. Венгерова, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, Б.М. Гонгало, Д.П. Гордеева, С.П. Гришаева, Л.Ю. Грудцыны, И.А. Дроздова, Н.В. Зимелевой, С.А. Зинченко, О.С. Иоффе, В.П. Камышанского, П.В. Крашенинникова, В.Н. Литовкина, Р.П. Мананковой, М.Г. Марковой, Л.М. Минкиной, И.Б. Миронова, В.П. Мозолина, Н.Н. Пахомовой, С.Г. Певницкого, В.А. Рыбакова, А.Я. Рыженкова, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, Ш. Тагайназрова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого, П.Н. Тютюника, В.А. Фогеля, А.П. Фокова, Р.О. Халфиной, А.Е. Черноморца, Е.А. Чефрановой, К.Б. Ярошенко и др.
Из работ, подготовленных после принятия нового ЖК РФ, наиболее близки к тематике настоящего исследования диссертации О.И. Власовой, Н.М. Мантул1, У.Б. Филатовой, И.В. Марковой, В.К. Михайлова. Теоретическая и практическая значимость исследований этих ученых бесспорна. Однако указанные научные работы не охватывают всех проблем исследуемой темы либо рассматривают лишь отдельные аспекты этих отношений с целью решения узкоспециальных задач. По отдельным вопросам в них высказаны противоречивые суждения, отсутствует единый взгляд на решение важных теоретических и практических проблем. В этой связи необходим комплексный подход к исследованию правомочий собственников общего имущества многоквартирного дома с учетом законодательного и правоприменительного опыта, сложившегося в последние годы.
Объект исследования – общественные отношения, возникающие между субъектами при осуществлении правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.
Предмет исследования – нормы гражданского и жилищного законодательства, правоприменительная практика и юридическая доктрина в сфере правоотношений, возникающих по поводу осуществления правомочий владения, пользования и распоряжения общим имуществом многоквартирного дома.
Целью диссертационной работы является раскрытие осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме, в том числе выработка предложений, направленных на совершенствование теории гражданского права, гражданского и жилищного законодательства.
Указанная цель исследования обусловливает постановку и решение следующих взаимосвязанных научных задач:
– сформулировать понятие многоквартирного дома;
– обосновать сущностные признаки многоквартирного дома как объекта правового регулирования в гражданском и жилищном праве;
– выделить объекты недвижимости в структуре многоквартирного дома;
– дать понятие правового режима общего имущества многоквартирного дома;
– обосновать классификацию объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, и ее юридическое значение;
– определить правомочия собственников помещений в многоквартирном доме в отношении общего имущества дома, соотнести их с категорией «управление многоквартирным домом»;
– выделить особенности реализации закрепленных в законе способов осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме;
– выявить наиболее значимые проблемы, возникающие при осуществлении каждого из способов осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме, установить причины возникновения данных проблем и определить пути их устранения;
– разработать и обосновать предложения по совершенствованию современного законодательства, регулирующего отношения, возникающие при осуществлении собственниками помещений в многоквартирном доме своих правомочий в отношении общего имущества.
Методологическую основу диссертации составили положения диалектико-материалистического метода научного познания объективного мира, позволившие изучить предмет исследования, отобразить связь теории и практики. С целью обеспечения полноты исследования и научной достоверности его результатов применялись также общенаучные и частно- научные методы познания: аналитический, исторический, логический, сравнительно-правовой, системно-структурный, статистического анализа и др.
Эмпирическая основа диссертационного исследования. Для доказательства теоретических выводов в работе использовано действующее российское законодательство, опубликованная судебная практика (Высшего арбитражного Суда РФ, арбитражных, третейских судов и судов общей юрисдикции) рассмотрения споров с участием товарищества собственников жилья, управляющей организации, связанных с истребованием общего имущества собственников помещений и передачей в управление многоквартирных жилых домов.
Научная новизна исследования. Настоящая работа представляет собой комплексное монографическое исследование осуществляемых собственниками правомочий в отношении общего имущества в многоквартирном доме, выполненное на основе реформированного жилищного законодательства, в котором в рамках единого концептуального подхода определен правовой режим многоквартирного дома и общего имущества собственников многоквартирного дома как специфического объекта права общей собственности; установлены особенности осуществления правомочий собственниками общего имущества многоквартирного дома в связи с системой управления этим имуществом; раскрыты способы осуществления правомочий собственников общего имущества в многоквартирном доме.
Научная новизна исследования определяется также основными положениями и выводами, выносимыми на защиту:
1. Сформулировано определение многоквартирного дома, который представляет собой здание, соответствующее по строительным, санитарным, техническим, противопожарным и иным нормам целям проживания физических лиц, в состав которого наряду с самостоятельно участвующими в гражданском обороте жилыми и нежилыми помещениями, принадлежащими на праве собственности гражданам, юридическим лицам, РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, входит общее имущество, находящееся в их общей совместной неделимой собственности.
2. Предложено под общим имуществом в многоквартирном доме понимать объект недвижимости, который существует в виде имущественного комплекса, складывающегося из различных компонентов, объединенных общим назначением – обслуживание интересов более одного собственника.
Утверждается, что общее имущество многоквартирного дома может считаться таковым, если оно отвечает следующим признакам: является недвижимым имуществом; предназначено для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме; не является частью какой-либо квартиры; соответствует режиму совместной неделимой собственности.
3. Разработана классификация объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома, основанием которой выступает их целевое назначение и оборотоспособность: 1) объекты, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения дома, предназначенные исключительно для обслуживания помещений в доме и лишенные оборотоспособности; 2) объекты, не имеющие самостоятельного целевого назначения и обладающие ограниченной оборотоспособностью; 3) объекты, потенциально имеющие самостоятельное целевое назначение, отчуждение или целевое использование которых возможно по соглашению сторон.
4. Выделен третий, самостоятельный, вид общей собственности в гражданском праве – совместная неделимая собственность («заквартирная»). Установлены его отличия от общей долевой и совместной собственности: а) общая собственность принадлежит собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и только на праве общей собственности; б) общая собственность на общее имущество по своей природе является совместной; в) собственник помещения в многоквартирном доме не имеет доли в общем имуществе, соответственно, право преимущественной покупки какой-либо доли у других сособственников не возникает; г) правомочия собственника общей собственности дополнительно ограничены нормами об управлении многоквартирным домом.
5. Сформулировано доктринальное определение понятия «управление многоквартирным домом», под которым предлагается понимать упорядоченный комплекс мер, направленных на осуществление правомочий владения, пользования, а также в установленных законодательством пределах - распоряжения общим имуществом, на обеспечение его сохранности и надлежащее содержание в соответствии с установленными нормами, а также на обеспечение предоставления коммунальных ресурсов, работ и (или) услуг лицам, имеющим на праве собственности помещения в данном доме.
6. Выявлены две гражданско-правовые формы управления многоквартирным домом в зависимости от природы прав и обязанностей субъекта управления: вещно-правовая и обязательственно-правовая. Способом выражения вещно-правовой формы управления является непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме. Обязательственно-правовая форма управления представляет собой следующие способы: управление на основании договора управления и на основании создания товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива.
7. Сделан вывод о том, что ТСЖ не должно по своему усмотрению принимать решение о распоряжении доходом от хозяйственной деятельности, объектом которой является общее имущество. Данное решение должно приниматься на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома. Предложено внести в ч. 2 ст. 44, ст. 137 ЖК РФ соответствующие изменения и дополнения.
8. Сформулировано доктринальное определение договора управления многоквартирным домом. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме), в течение согласованного срока, за плату обязуется осуществлять управление общим имуществом многоквартирного дома путем совершения в отношении этого многоквартирного дома юридических и фактических действий в интересах собственников помещений данного дома. Рассматриваемый договор является самостоятельным и по своим признакам выступает консенсуальным, каузальным, срочным, возмездным и двусторонним соглашением.
9. Аргументируется вывод, что договор управления многоквартирным домом следует считать заключенным с момента подписания его управляющей организацией и первым (одним) из собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, утвержденных решением общего собрания.
10. Предлагается внести следующие изменения и дополнения в гражданское и жилищное законодательство:
– п. 1 ч. 1 и ч. 2 ст. 16 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «1. К жилым помещениям относятся: 1) одноквартирный жилой дом; 2) квартира; 3) комната. 2. Одноквартирным жилым домом признается здание, неразрывно связанное с земельным участком, имеющим границы, принятое в установленном порядке в эксплуатацию и имеющее индивидуальный кадастровый номер, состоящее из комнат, а также из помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения физическими лицами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, применительно к условиям данного населенного пункта»;
– п. 5 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ сформулировать так: «5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и возникающие у собственников в процессе управления многоквартирным домом»;
– ч. 3 ст. 164 ЖК РФ изложить в следующей редакции: «От имени собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в соответствии со статьей 185 ГК РФ»;
– ст. 143 ЖК РФ дополнить п. 4 следующего содержания: «4. Собственник жилого помещения в многоквартирном доме, не являющийся членом ТСЖ, в месячный срок с момента создания ТСЖ либо приобретения права собственности на помещение в данном многоквартирном доме, обязан заключить с ТСЖ договор об оплате расходов по содержанию жилого помещения. Размер платы по содержанию жилого помещения не зависит от членства в товариществе и устанавливается в соответствии со статьей 154 настоящего Кодекса»;
– п. 2 и п. 3 ст. 244 ГК РФ изложить в следующей редакции: «2. Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников (долевая собственность), без определения таких долей (совместная собственность) и без права распоряжения и выдела доли (совместная неделимая собственность). 3. Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности или совместной неделимой собственности».
Теоретическая значимость исследования заключается в том, что обоснованы понятия «многоквартирный дом», «управление многоквартирным домом», «договор управления многоквартирным домом». Разработана классификация объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома; выделен третий, самостоятельный, вид общей собственности в гражданском праве. Все это дополняет и развивает соответствующие разделы жилищного и гражданского права и может использоваться при определении перспектив развития жилищного права и института общей собственности в гражданском праве, при проведении теоретических исследований по указанным проблемам, в процессе преподавания курсов «Гражданское право», «Жилищное право», спецкурса «Право собственности».
Практическое значение диссертационного исследования состоит в устранении разночтений и противоречий между нормами ЖК РФ и ГК РФ, регулирующими виды общей собственности, компетенцию общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и членов ТСЖ, виды жилых помещений. Практические предложения можно использовать при подготовке новых и совершенствовании действующих нормативно-правовых актов, в деятельности правоприменительных органов при решении жилищных вопросов, а также при организации и осуществлении правомочий собственниками, товариществом собственников жилья, жилищным (жилищно-строительным) кооперативом и управляющей организацией в отношении общего имущества многоквартирного дома.
Апробация и реализация результатов исследования. Результаты проведенного исследования докладывались и обсуждались на международных научно-практических конференциях «Свобода. Право. Рынок» (г. Волгоград, 2008), «Актуальные вопросы развития юридической науки и практики в современных условиях» (г. Уфа, 2009); «Актуальные проблемы права и государства в XXI веке» (г. Уфа, 2010); Всероссийской научно-практической конференции «40 лет Волгоградской цивилистике» (г. Волгоград, 2007); Межрегиональных научно-практических конференциях «Экономическое, правовое и социальное развитие регионов: этапы становления, взаимосвязи, современное положение и перспективы» (г. Элиста, 2008), «Актуальные проблемы гражданского права и гражданского процесса» (г. Волжский, 2007); на заседании Научно-консультативного совета Арбитражного суда Волгоградской области, посвященном проблемным вопросам, возникающим в связи с рассмотрением споров с участием товарищества собственников жилья (г. Волгоград, 2009).
Теоретические положения диссертации апробированы при чтении лекций и проведении семинарских занятий по курсу «Гражданское право» и «Жилищное право» в Волгоградской академии МВД России, Белгородском юридическом институте МВД России, Уфимском юридическом институте МВД России. По теме диссертации опубликовано 14 научных статей.
Структура работы обусловлена содержанием диссертационного исследования и включает в себя введение, три главы, объединяющие шесть параграфов, заключение и список использованных источников и литературы.
Правовой режим общего имущества многоквартирного дома
Проанализировав правовой режим жилых и нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, отдельно рассмотрим помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания жилых и нежилых помещений и доступа к ним, следующих юридической судьбе жилых и нежилых помещений, т.е. общее имущество.
По своей правовой природе и оборотоспособности в целом общее имущество многоквартирного дома должно рассматриваться в качестве отдельного от помещений (квартир) объекта права, имеющего особый правовой режим. Это подтверждается положением ст. 30 ЖК РФ, согласно которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, законодатель выделяет два объекта, имеющих собственное бремя содержания: отдельного помещения (нами было рассмотрено ранее) и общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Поскольку общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме определяется как общее имущество, предназначенное для обслуживания более одного помещения в доме, в законодательстве для него установлен режим общей долевой собственности. Общее имущество принадлежит на праве общей собственности всем собственникам квартир (и нежилых помещений), который мы называем совместная неделимая собственность.
Каков же состав общего имущества? Рассмотренные нами нормы российского законодательства не содержат единых исчерпывающих перечней объектов общего имущества многоквартирного дома. Это и понятно. Сформулировать его попросту невозможно, так как состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален.
Примерный перечень объектов общего имущества применительно к многоквартирному дому установлен в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Действующим законодательством к такому имуществу отнесены, в частности, межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, чердаки, технические этажи и подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование, а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.
Наиболее развернутый перечень объектов, входящих в состав общего имущества, представлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 .
Проанализировав состав (элементы) общего имущества, содержащийся в указанных выше нормативных актах, можно сделать вывод, что общее имущество многоквартирного дома состоит из частей различных не только по правовой природе, но и по назначению, конкретной цели.
В самом ЖК РФ названы критерии по цели для классификации общего имущества многоквартирного дома: обслуживание, эксплуатация и благоустройство. Так, можно выделить с одной стороны объекты необходимые для нормальной эксплуатации многоквартирного дома, так и объекты, целью которых является благоустройство, т.е. предоставление собственникам максимально возможного уровня удобств и комфорта.
Полагаем, что нет необходимости закрепления в ЖК РФ точного определения конструкций и элементов многоквартирного дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений, так как состав общего имущества для каждого многоквартирного дома индивидуален.
Представляются неприемлемыми различные подходы к определению понятия и состава общего имущества, содержащиеся в ряде федеральных законов. Вместо нормативного расширения перечня объектов, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме, на наш взгляд, более целесообразно выработать единый принцип выделения общего имущества в многоквартирном доме. Каковы же признаки, характеризующие каждый из перечисленных объектов и общее имущество в целом?
Во-первых, оно (общее имущество) представляет собой недвижимое имущество. Можно возразить, что некоторые его части скорее относятся к движимому имуществу, например, лифт. Действительно, его перемещение вполне возможно без несоразмерного ущерба его назначению. Однако если лифт «имплантирован» в общее имущество, состав которого составляет недвижимость, то он приобретает ее черты. Иными словами, перед нами случай, когда на часть распространяется правовой режим целого.
Данный случай можно сравнить с предприятием, которое в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью (п. 1 ст. 132 ГК РФ), несмотря на то, что в его состав входят инвентарь, сырье, продукция, а также иное имущество, не являющееся по своей природе недвижимым. В связи с этим нельзя согласиться с делением общего имущества на недвижимое имущество и имущество, имеющее специальный правовой режим, отличный от режима недвижимости.
Во-вторых, общее имущество не является частями квартир. Некоторые авторы1 рассматривают общее имущество в качестве составной части сложной вещи — квартиры или ее принадлежности. Безусловно, общее имущество находится в подчиненном положении по отношению к квартирам (и в ряде случаях - нежилым помещениям). Первое осуществляет своего рода «техниче-скую поддержку» второго и не пригодно (не предназначено) для самостоятельного использования в качестве жилого или нежилого помещения. Но если рассматривать общее имущество в качестве принадлежности, то получается, что на земельном участке расположены отдельные квартиры с прилегающим к ним общим имуществом. В этом случае игнорируется существование такого объекта недвижимого имущества, как многоквартирный дом. Это невозможно, так как именно общее имущество объединяет отдельные помещения (жилые, нежилые) в многоквартирный дом, который существует как объект физический, являясь к тому же объектом управления.
Особенности реализации правомочий владения, пользования и распоряжения в отношении общего имущества многоквартирного дома
Среди множества теоретических вопросов, связанных с определением и характеристикой права собственности, одним из наиболее сложных с древнейших времен является вопрос о его содержании. Для того, чтобы раскрыть содержание права собственности на общее имущество многоквартирного дома, необходимо дать определение каждого из принадлежащих собственнику правомочий.
Законодатель в ч. 2 ст. 36 ЖК РФ установил, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.
В теории гражданского права под правомочием владения принято понимать юридически обеспеченную возможность хозяйственного господства собственника над вещью. Речь при этом идет о хозяйственном господстве над вещью, которое вовсе не требует, чтобы собственник находился с ней в непосредственном соприкосновении. Под правомочием пользования понимается юридически обеспеченная возможность извлекать из вещи полезные свойства в процессе ее личного или производительного потребления. Нередко одна и та же вещь может быть использована как в целях личного потребления, так и в производственных целях.
Реализация правомочий владения и пользования общим имуществом многоквартирного дома имеет свою специфику. Во-первых, следует обратить внимание на п. 3 ч. 1 ст. 4 ЖК, из которого следует, что жилищное законодательство регулирует отношения по поводу пользования общим имуществом собственников помещений. Такое нормативное установление позволяет отметить, что отношения собственников в многоквартирном доме характеризуются в большей степени как отношения по поводу пользования обслуживающим общим имуществом. Общее имущество многоквартирного дома занимает позицию обслуживающей вещи, и, соответственно, обладает таким свойством, что служит для общей пользы всех собственников жилых помещений в доме. Понятно, что собственники удовлетворяют свои интересы не только в форме индивидуального пользования своими жилыми помещениями, но путем совместного потребления полезных свойств общего имущества в многоквартирном доме. Исходя из этого, законодательное предписание - «собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются общим имуществом» (п. 2 ст. 36 ЖК) означает, по нашему мнению, что каждый собственник жилого помещения в доме при реализации своего субъективного права индивидуального собственника одновременно осуществляет также правомочия владения и пользования общим имуществом. Иными словами, осуществление правомочий собственника жилого помещения невозможно без владения и пользования теми объектами, которые обслуживают квартиру и нежилые помещения. Владение и пользование общим имуществом дома осуществляется всеми сособственниками, пока продолжается индивидуальное право собственности на жилое помещение. Владение и пользование общим имуществом многоквартирного дома - это такие правомочия, которые осуществляются каждым собственником совместно со всеми, и они могут выражаться в свободном использовании лифта, лестниц, коридоров, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в доме за пределами или внутри помещения. Поэтому нет необходимости в соглашении всех собственников при пользовании общими стенами, крышей, лестницей, лифтом и иным оборудованием (п. 1 ст. 247 ГК РФ).
Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут извлекать те свойства из объекта права общей собственности, которые вытекают из назначения жилого помещения: проживание граждан (п. 1 ст. 17 ЖК), удовлетворение бытовых и иных нужд, связанных с проживанием (п. 3 ст. 16 ЖК). Таким образом, собственники пользуются общим имуществом дома только в соответствии с его функциональным назначением - для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.
Третьим и, пожалуй, наиболее важным правомочием собственника является распоряжение. Правомочие распоряжения - это юридически обеспеченная возможность собственника по своему усмотрению совершать действия, определяющие физическую и юридическую судьбу вещи. Правомочие распоряжения, как известно, охватывает любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
К распоряжению имуществом также относятся действия по изменению объекта. ЖК РФ выделяет такую форму распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, как конструктивные изменения и улучшения. Речь идет о следующих случаях распоряжения общим имуществом: уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме путем его реконструкции (п. 3 ст. 36); изменение границ между смежными помещениями, если подобные изменение или раздел влекут за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей на общее имущество в этом доме (п. 1 ст. 40); реконструкция, переустройство и перепланировка помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме (п. 2 ст. 40).
Приведенные акты распоряжения общим имуществом главным образом отличаются тем, что: 1) их осуществление отражается непосредственно на правах и интересах собственников жилых помещений; 2) эти действия могут привести к изменению или повреждению свойств общего имущества, обслуживающего жилые помещения в многоквартирном доме.
Поэтому законодатель установил - распоряжение общим имуществом возможно лишь с согласия всех сособственников помещении в многоквартирном доме. На совершение реконструкции, переустройства, уменьшение размера общего имущества и т.д. требуется согласие всех собственников. Его нельзя заменить решением общего собрания собственников. Если хотя бы один собственник жилого помещения наложит свое «вето» на распоряжение общим объектом, которое предполагает его существенное изменение, то осуществление действии по изменению общего имущества будет невозможным.
На этой позиции стоит и судебная практика. Например, по иску общества с ограниченной ответственностью «Кетон», г. Москва, к администрации городского округа Самары, г. Самара, о признании права собственности на реконструированный объект недвижимости — подвал, Федеральный арбитражный суд Поволжского округа1 решение Арбитражного суда Самарской области от 27.03.07 по делу № А55-15131/2006-15 оставил без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения, указав на следующее. Подвал относится к общему имуществу собственников помещений в доме. Изменение параметров объекта не допустимо без согласия собственника здания, а Обществом не представлено ни решение собственником помещений о передаче Обществу помещений подвала, ни подтверждение согласия остальных собственников помещений жилого дома на проведение реконструкции.
Анализ положений жилищного законодательства в отношении общего имущества многоквартирного дома позволяет выделить особенности права общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме по сравнению с общей долевой собственностью на иное имущество, закрепленное в гл. 16 ГК РФ. Особенности осуществления данных правомочий собственником помещений в многоквартирном доме применительно к общему имуществу в таком доме предопределяются спецификой данного вида недвижимого имущества.
Осуществление правомочий собственников путем членства в товариществе собственников жилья
Собственники помещений в многоквартирном доме могут образовать на основе членства следующие объединения: товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), жилищный кооператив и жилищно-строительный кооператив. На сегодняшний день в юридической литературе утверждается, что ТСЖ являются одной из наиболее эффективных форм управления многоквартирными домами . Но по данным статистики лишь 5% жителей от общего числа жителей многоквартирных домов в г. Волгограде выбрали ТСЖ как способ управления своим жильем. Илья Глинкин, начальник отдела департамента ЖКХ и ТЭК администрации г. Волгограда заявляет, что большая часть собственников на территории Волгограда предпочитает способ управления «Управляющая организация»2.
Согласно п. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и - в установленных законодатель-ством пределах - распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Следует отметить, что законодателем правовая природа товарищества собственников жилья определена не вполне ясно. Так как создаваемое в Российской Федерации товарищество собственников жилья относится к некоммерческим организациям, соответственно на него должны распространяться, наряду с положениями ГК РФ, ЖК РФ, и нормы Федерального закона РФ от 12 января 1996 г. «О некоммерческих организациях»1. Однако, в п. 3 ст. 2 этого закона среди организационно-правовых форм некоммерческих организаций, такая форма как «товарищество собственников жилья» не прописана. Данный перечень является открытым, что позволяет иными законами дополнять перечень форм некоммерческих организаций.
В юридической литературе высказано мнение2, что ТСЖ по своей природе близко с потребительским кооперативом. Исходя из анализа ст. 135, 137 и 152 ЖК РФ можно отметить данное сходство, однако, представляется, что стоит все-таки считать ТСЖ самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц. Нормы законодательства о некоммерческих организациях на последних не распространятся. Спецификой потребительских кооперативов является участие их членов в распределении прибыли, что противоречит существу некоммерческих организаций, и недопустимо в товариществе собственников жилья. Кроме этого, существенным отличием ТСЖ от потребительского кооператива является отсутствие в товариществе паевых отношений. Таким образом, если члены потребительского кооператива имеют в отношении кооператива обязательственные права (п. 2 ст. 48 ГК РФ), то члены товарищества собственников жилья по общему правилу никаких имущественных прав в отношении товарищества не имеют. Кроме того, участники потребительских кооперативов несут субсидиарную ответственность в пределах суммы невнесеннои части дополнительного взноса, что для товарищества собственников жилья не характерно.
Правоспособность товарищества собственников жилья, как и иных объединений, появляется с момента его государственной регистрации. Возникает вопрос относительно того, должна ли регистрация ТСЖ предшествовать выбору соответствующего способа управления многоквартирным домом или наоборот. Согласно ч. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления многоквартирным домом, к которому относится управление ТСЖ, выбирается на общем собраний собственников помещений. Вместе с тем неясно, каково юридическое значение данного решения: или общее собрание собственников помещений делегирует указанным решением функции по управлению многоквартирным домом ТСЖ, или лишь заявляет о согласии передать такие полномочия товариществу в будущем, т.е. когда оно будет создано. Следует предположить, что законодатель исходил из второго варианта, т.е. соответствующее решение является сигналом для создания ТСЖ . Однако зачем в этом случае разъединять решение о передаче функций управления многоквартирным домом ТСЖ и решение о создании ТСЖ?
Согласно ч. 3 ст. 135 ЖК РФ число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. В то время как для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом достаточно большинства голосов от общего числа голосов, принимающих участие в голосовании (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, для принятия решения о выборе способа управления многоквартирным домом требуется меньшее число голосов, нежели при создании ТСЖ, а значит ситуация, при которой способ управления многоквартирным домом избран, а товарищество не создано, вполне реальна.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Оно может быть создано при объединении: 1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры; 2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
ТСЖ для осуществления своей деятельности наделяется рядом прав (ст. 137 ЖК РФ), которые можно подразделить на две группы. К первой группе прав можно отнести правомочия, осуществляемые ТСЖ без каких-либо ограничений, так как их реализация никаким образом не нарушает интересов собственников помещений, не являющихся членами товарищества.
Вторая же группа полномочий ТСЖ, поставлена в зависимость от определенного условия, а именно, их осуществление не должно ущемлять права собственников помещений в многоквартирном доме, вне зависимости от членства в ТСЖ. К данным правам относятся: право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме; в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме; получать в пользование либо получать или приобретать в совместную неделимую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации; осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков.
Как видим, к первым из перечисленных во второй группе прав ТСЖ относится право предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Помимо того, что данное правомочие указано в составе прав ТСЖ, принятие решения о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (т.е. совершение распорядительных действий, являющихся реализацией правомочия распоряжения) отнесено также к компетенции как общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ), так и к компетенции общего собрания членов ТСЖ (п. 12 ч. 2 ст. 145 ЖК РФ).
Осуществление правомочий собственников путем заключения договора управления
При выборе способа управления многоквартирным домом - управляющей организацией, договор управления многоквартирным домом имеет первостепенное значение. Его заключение и исполнение является механизмом реализации собственниками выбранного способа управления, в нем содержатся права и обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме.
Договор управления многоквартирным домом является новой договорной конструкцией, не известной ранее законодателю. Термин «договор» в нормативно-правовых актах, научной литературе и правоприменительной деятельности употребляется в различных значениях. С одной стороны, договор представляет собой сделку, с другой стороны, договор это правоотношение, с третьей стороны, договором зачастую называют письменный документ, составленный сторонами1. В нашей работе мы будем рассматривать договор как соглашение сторон об установлении определенных гражданских прав и обязанностей.
До рассмотрения порядка заключения договора и его условий, следует обратить внимание на случаи применения договора управления многоквартирным домом. Он может быть заключен собственниками помещений после выбора на общем собрании соответствующего способа управления и управляющей организации, может заключаться, как уже было отмечено, ТСЖ или кооперативом, а также собственниками квартир на основании проведенного органом местного самоуправления конкурсов по выбору управляющей организации.
Возможно заключение рассматриваемого договора единственным собственником помещений в многоквартирном доме, в том числе публично-правовыми субъектами (ч. 7 ст. 46, ч. 2 ст. 163 ЖК РФ). Нормой п. 2 ст. 163 ЖК РФ закреплено, что управление многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности РФ, субъекта РФ или муниципального образования, осуществляется путём заключения договора управления данным домом с управляющей организацией, т.е. законодатель предусмотрел случай, когда данный способ управления является единственно возможным.
Процедура заключения договора управления многоквартирным домом имеет различия в зависимости от того, кем была выбрана управляющая организация, а также от того, подписывается данный договор непосредственно собственниками или же заключение договора осуществляется созданным собственниками помещений ТСЖ либо специализированным кооперативом.
Выбор управляющей организации может быть осуществлен собственниками помещений многоквартирного дома на общем собрании. В решении общего собрания при выборе в качестве способа управления управляющей организации необходимо указать, с какой именно управляющей организацией собственники собираются заключить договор управления многоквартирным домом. Кроме того, должны определяться условия, на которых собственники собираются заключить договор с управляющей организацией. В обязательном порядке определяются условия, указанные в п. 3 ст. 162 ЖК РФ в качестве существенных. По решению общего собрания в договор могут быть внесены и иные условия.
После того, как решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома был выбран способ управления - управляющая организация, возникает обязанность собственников заключить договор управления многоквартирным домом на условиях, указанных в решении данного общего собрания. Иными словами, закон устанавливает, что договор заключается со всеми собственниками, в том числе с теми, которые не участвовали в общем собрании либо голосовали против принимаемого решения.
На наш взгляд, было бы более целесообразным заключать договор управления только с теми собственниками помещений в многоквартирном доме, которые поддержали заключение данного договора на общем собрании, включая условия, на которых он заключается. В свою очередь собственники помещений, не заключившие договор с управляющей организацией, обязаны компенсировать приходящиеся на их долю в общем имуществе многоквартирного дома необходимые расходы, произведенные управляющей организацией.
Следует отметить, что даже в случае, если орган местного управления сам выбирает управляющую организацию, то и тогда стороной договора управления остаются собственники помещений. В пункте 5 ст. 163 ЖК РФ говорится об обязанности собственников в таком случае заключить договор управления на предложенных органами местного самоуправления условиях с выбранной на основе конкурса компанией. В случае если собственники помещений не согласны с условиями договора, то они вправе, в соответствии с п. 1 ст. 445 ГК РФ в течение тридцати дней со дня получения оферты (проекта договора) предложить иные условия (протокол разногласий к проекту договора). Управляющая организация в этом случае вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта. Если же собственники помещений в многоквартирном доме уклоняются от его заключения, управляющая организация вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Собственники помещений, необоснованно уклоняющиеся от заключения договора, должны возместить управляющей организации убытки в соответствии со ст. 15, 393 ГК РФ. Таким образом, возложенная законодателем на собственников помещений обязанность выбора способа управления многоквартирным домом подкреплена соответствующими санкциями.
