Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Правовое регулирование ипотечных отношений в Российской Федерации 14
1.1. Историко-правовые аспекты ипотечных отношений в России 14
1.2. Элементы ипотечных правоотношений 33
1.3. Субъектный состав ипотечных отношений 46
Глава 2. Правовое содержание положения субъектов ипотечных отношений по законодательству Российской Федерации 62
2.1. Понятие правового положения субъектов ипотечных отношений 62
2.2. Права и обязанности участников ипотечных отношений 74
2.3. Гражданско-правовая ответственность участников ипотечных отношений 90
Глава 3. Специфика правового положения субъектов отдельных видов ипотеки по российскому законодательству 106
3.1. Правовой статус субъектов залога земли 106
3.2. Правовое положение субъектов залоговых правоотношений жилых помещений 120
3.3. Особенности правового положения субъектов залога нежилых помещений, зданий и предприятий 138
Заключение 152
Список использованных нормативных актов и литературы 162
- Историко-правовые аспекты ипотечных отношений в России
- Понятие правового положения субъектов ипотечных отношений
- Правовой статус субъектов залога земли
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Институт залога недвижимости (ипотеки) является одним из древнейших в гражданском праве. Он приобретает особенно важное значение в современных условиях.
В условиях достаточно высокого уровня инфляции, низкого развития реального сектора экономики, неплатежей за поставленные товары, выполненные работы и оказанные услуги широкое использование ранее популярных способов обеспечения исполнения обязательств, таких, например, как неустойка, теряет практический смысл. В этом случае повышается роль ипотечных отношений. Договор ипотеки обеспечивает наличие и сохранность имущества на тот момент, когда должнику придется рассчитываться с кредитором. Благодаря ипотеке с момента возникновения обязательства выделяется имущество, которое может быть объектом взыскания со стороны кредитора. Такой кредит, следовательно, уже не находится под угрозой неосуществимости в принудительном порядке принадлежащих кредитору имущественных прав, так как объект возможных взысканий уже обеспечен.
Кроме того, ипотека обеспечивает кредитору возможность удовлетворить свои требования за счет предмета залога преимущественно перед другими кредиторами своего должника. Реальная опасность потерять имущество в натуре является достаточным стимулом для исполнения должником своих обязательств надлежащим образом.
Дальнейшее развитие ипотеки требует совершенствования законодательного регулирования этой области отношений. Российское законодательство о залоге включает в себя нормативные правовые акты различного уровня, носит «многоуровневый» характер. При этом отмечается (стр. 132) недостаточно четкое регулирование вопросов соотношения положений
Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» с правилами о залоге, предусмотренными Законом РФ «О залоге»2. Действие Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» показало сложность и противоречивость законодательства, недостаточно эффективную зашиту прав сторон договора ипотеки. Требует решения и проблема повышения правовой дисциплины и ответственности участников ипотечных отношений.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. В российской юридической литературе вопросам ипотеки уделялось внимание в трудах таких ученых-юристов, как М,И. Брагинский, А.В. Венедиктов, В.В. Витрянский, А.А. Вишневский, Б.М. Гонгало, СП. Гришаев, И.А. Емелькина, О.С. Иоффе, А.И. Масляев, В.П. Мозолин, Л.Ф. Нети-шинская, В.П. Павлов, АЛ. Сергеев, К.И.Скловскнй, В.А. Тархов, М.Ю. Тихомиров, З.В. Хрулева, Л.В. Щенникова и др.
Тем не менее, имеющиеся на данный момент работы по данной проблеме не отражают в полной мере современного уровня развития ипотечных отношений в российском обществе. Острота дискуссий и разброс точек зрения по рассматриваемой проблеме остаются весьма большими. Неоднозначная сущность залогового правоотношения, особенности его юридической природы стали причиной возникновения в науке гражданского права широкого спектра позиций, взглядов и концепций относительно сущности и содержания ипотечных отношений, правового статуса их участников и особенностей залога отельных видов недвижимого имущества. Сложность и объем проблем, с которыми сталкивается юридическая практика, обусловливают необходимость проведения дальнейших научных исследований в данной области отношений.
Об ипотеке (залоге недвижимости): федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ (ред. от 18.12.2006)//Российская газета. -1998. - 22 июля.-№ 137.
2 О залоге: закон Российской Федерации от 29.05.1992 г. № 2872-1 (ред. от 26.07.2006) // Российская газета. -1992. - 06 июня. - № 129.
В то же время монографические исследования по проблеме правового статуса субъектов ипотеки отсутствуют. В кандидатских диссертационных исследованиях, посвященных вопросам ипотеки, вьшолненных в последние годы (А.Ю. Александрова, АА. Киселев, Ю.А. Кожина, Е.В. Ко-сенко, Л.Б. Лазаренко, Е.В. Пантюхина, А.В. Фадеев, О.С. Царапкина), проблемы правового положения субъектов ипотечного правоотношения занимают второстепенное место.
Таким образом, исследование теоретических, практических аспектов, нормативное регулирование правового положения субъектов ипотечных отношений в Российской Федерации представляется актуальной задачей юридической науки, что и предопределило выбор темы данного диссертационного исследования.
Цель и задачи диссертационного исследования. Основная цель работы состояла в том, чтобы на основе анализа существующих теоретических подходов, действующего законодательства и юридической практики исследовать правовое положение субъектов ипотечных отношений, определить пути совершенствования российского законодательства, регулирующего правовое положение субъектов ипотечных отношений.
Реализация данной цели предполагала решение следующих задач:
проанализировать сложившиеся ипотечные отношения в России;
изучить понятия и содержание ипотечных правоотношений;
определить особенности субъектного состава ипотечных отношений;
уточнить понятия и содержание правового положения субъекта ипотечного отношения;
выявить специфику правового статуса субъектов отдельных видов ипотеки по российскому законодательству;
исследовать особенности гражданско-правовой ответственности участников ипотечных отношений.
Объект и предмет исследования. Объектом настоящего диссертационного исследования являются гражданско-правовые отношения, связанные со сделками по передаче в ипотеку (залог) недвижимого имущества.
Предмет диссертационного исследования составили законодательство Российской Федерации различных уровней; судебная практика, а также взгляды ученых по рассматриваемой проблеме.
Методология и методика исследования. Методическую основу настоящего исследования составил диалектический метод познания. При написании настоящей работы диссертант использовал также такие частные научные методы исследования, как историко-правовой, системно-структурный, социально-правовой, сравнительно-правовой, которые в совокупности составили методологическую основу исследования.
Положения и выводы диссертационного исследования основываются на Конституции Российской Федерации, гражданском законодательстве, теоретических основах гражданского права и судебной практике.
Научная новизна диссертации проявляется в том, что впервые произведено аналитическое комплексное научное исследование теоретических, практических аспектов и нормативного регулирования правового положения субъектов ипотечного правоотношения с точки зрения современного российского законодательства.
В процессе исследования уточнены содержание ипотечных правоотношений и основания их возникновения, определена структура правового статуса субъектов ипотечных отношений и содержание его отдельных элементов, выявлены особенности правового положения субъектов отдельных видов ипотеки.
Новизна диссертационного исследования обусловлена наличием предложений по совершенствованию законодательства путем внесения
конкретных положений в Гражданский кодекс Российской Федерации, в российское законодательство об ипотеке.
Научная новизна исследования определяется также положениями, выносимыми на защиту.
Основные выводы и положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
1. История ипотеки в России показывает, что в начале своего возникновения ипотечные правоотношения носили преимущественно вещно-правовой характер. Однако в дальнейшем, по мере развития гражданского оборота, с расширением круга объектов, включаемых в залоговые отношения и более активного применения залога в качестве средства обеспечения исполнения обязательств, в ипотечных правоотношениях усилились, а затем стали преобладать, обязательственно-правовые черты. В результате действия этой тенденции, ипотечные правоотношения стали носить обязательственно-правовой характер. При этом права собственника как субъекта ипотечных отношений защищены в большей мере, чем права стороны обязательственного отношения.
В отличие от прежнего подхода к ипотечным отношениям в современном российском праве как в теории, так и законодательстве отсутствует четкое определение характера этих отношений, что влияет на объем прав и обязанностей субъектов ипотечных отношений.
2. Правовое положение субъектов ипотечных отношений - это признанное государством место и роль носителя прав и обязанностей, связанных с залогом недвижимого имущества в системе ипотечных отношений. Оно представляет собой комплексную, интеграционную категорию, отражающую юридическую связь субъекта не только с иными участниками ипотечных отношений, но и с государством в целом.
Правовое положение субъекта ипотечных отношений характеризуется:
а) законодательно закрепленными и договорными правами и обязанностями сторон ипотеки. При этом, объем прав и обязанностей не может зависеть от статуса стороны ипотечного отношения, поэтому предлагаем дополнить:
абз. 1 п. 2 ст. 335 ПС РФ "Залогодатель" после слов «хозяйственного ведения» через запятую словами: «Лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения, «либо лицо, обладающее правом оперативного управления ею», вправе заложить ее без согласия собственника в случаях, предусмотренных пунктом 2 статьи 295 настоящего Кодекса». Далее по тексту ст. 335 ПС РФ;
п. 2 ст. 335 ПС РФ "Залогодатель" абзацем третьим следующего содержания: «Лицо, которому вещь принадлежит на праве оперативного управления, не вправе заложить ее без согласия собственника». Далее по тексту ст. 335 ПС РФ;
б) наличием гарантий прав, т.е. механизма, обеспечивающего права, вытекающие из закона и договора ипотеки. Гарантии не должны ограничиваться лишь возможностью судебной зашиты, необходимо использовать и страхование рисков нарушения прав сторон ипотечного отношения.
3. Предложена классификация элементов правового статуса субъекта ипотечных отношений и предлагается выделять две группы элементов: основные и дополнительные.
К основным элементам правового статуса субъекта ипотечных отношений как и субъектов других правоотношений, можно отнести: 1) права и обязанности субъектов ипотечных отношений, вытекающие из закона и договора ипотеки; 2) способность субъектов ипотечных отношений своими действиями приобретать права и обязанности по ипотечным отношениям, видоизменять их или прекращать; 3) ответственность субъектов ипотечных отношений за нарушение условий договора ипотеки.
К дополнительным элементам правового статуса следует отнести гарантии прав субъектов ипотечных отношений, т.е. положения законов и иных нормативных правовых актов, обеспечивающих соблюдение прав и законных интересов субъекта ипотечных отношений, а равно их зашиту в случае нарушения со стороны иных лиц. При этом, такие гарантии должны распространяться на всех субъектов ипотечных отношений. Субъекты ипотечных отношений должны обладать равными правами и обязанностями. В связи с этим предлагаем внести изменения в действующее российское законодательство и дополнить:
- п. 1 ст. 26 ПС РФ "Дееспособность несовершеннолетних в возрасте
от четырнадцати до восемнадцати лет" абзацем третьим следующего со
держания: «К сделкам законных представителей несовершеннолетнего с
его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3
статьи 37 настоящего Кодекса», Далее по тексту ст. 26 ПС РФ.
4. Нуждаются в дальнейшем укреплении гарантии прав граждан -участников долевого строительства объектов, находящихся в залоге. С этой целью представляется целесообразным:
предусмотреть обязательность страхования гражданской ответственности застройщика при заключении инвестиционного договора с участником долевого строительства;
установить, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства только при условии, что он обладает имуществом на праве собственности, позволяющим единовременно погасить все свои обязательства перед гражданами - участниками долевого строительства.
В связи с этим предлагаем исключить из Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статью 76 "Ипотека строящихся жилых домов" о возможности сдачи в залог незавершенного строительства, что противоречит природе ипотечных отношений заключающейся в возмож-
ности передачи в залог имущества, принадлежащего залогодателю на праве собственности.
5. Проблемы, с которыми сталкиваются субъекты ипотечных отношений, связанные с объектом таких отношений и их зашитой, в определенной степени могут быть решены следующими изменениями законодательства. Представляется целесообразным:
в п. 2 ст. 340 ПС РФ "Имущество, на которое распространяются права залогодержателя" слова: «При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом» заменить словами: «При ипотеке предприятия как имущественного комплекса»: «2. При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, движимое и недвижимое, включая права требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законом или договором». Далее по тексту ст. 340 ПС РФ;
изложить абз. 1 ст. 32 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» <4Меры по предохранению заложенного имущества от утраты и повреждения" в следующей редакции: «Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от вреда, который может быть причинен действиями третьих лиц, несчастным случае, стихийным бедствием и т.п.», далее - по тексту ФЗ;
дополнить ст. 34 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Право залогодержателя проверять заложенное имущество" абзацем третьим следующего содержания: «Залогодержатель по договору об ипотеке (залоге недвижимости) вправе обратиться в контролирующие и надзорные органы местного самоуправления с ходатайством о проведении проверки состояния и условий содержания недвижимого имущества, заложенного по договору. Проверка состояния и условий содержания недвижимого имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществ-
ляется уполномоченным органом местного самоуправления в порядке, установленном нормативным правовым актом местного самоуправления»^
- дополнить Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» статьей 351 следующего содержания: «Статья 3S1. Права должника по основному обязательству, не являющегося залогодателем.
Должник по основному обязательству, не являющийся залогодателем, наделяется правами залогодержателя, предусмотренными абзацем вторым статьи 32, пунктом I статьи 33 и статьей 34 настоящего Федерального закона».
6. Развитие отношений по поводу залога земли требует повышения заинтересованности банков в выдаче долгосрочных кредитов под залог земель сельскохозяйственного назначения. Однако существующий порядок обращения взыскания на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения значительно затрудняет возможность отчуждения земельного участка в собственность залогодержателя, что снижает заинтересованность банков в выдаче кредитов под залог земельных участков сельскохозяйственного назначения.
Одним из путей решения данной проблемы могло бы стать расширение прав банка-залогодержателя в случае обращения взыскания на предмет ипотеки. Предлагается предоставить кредитной организации-залогодержателю, выдавшей долгосрочный кредит под залог земельного участка сельскохозяйственного назначения, преимущественное право приобретения этого участка в собственность в случае решения суда об обращении взыскания на предмет ипотеки.
7. Наибольшую остроту в системе ипотечных отношений в современном обществе приобретает залог жилых помещений. В связи с этим считаем необходимым дополнить ст. 74 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» "Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир" пунктом 6 следующего содержания; «б. Об ипотеке жилого по-
мещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи залогодателя легшого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи залогодателя должны быть уведомлены органы опеки и попечительства.
В случае если ипотека жилого помещения будет противоречить интересам находящихся под опекой или попечительством членов семьи залогодателя жилого помещения либо оставшихся без родительского попечения несовершеннолетних членов семьи залогодателя, органы опеки и попечительства вправе предъявить в суд иск о признании такой сделки недействительной».
Теоретическая и практическая значимость исследования заключается в том, что сформулированные в ней теоретические положения могут быть использованы в целях дальнейшей доктринальной разработки теории ипотечных отношений и при совершенствовании российского законодательства.
Автором в диссертационном исследовании показаны особенности возникновения и тенденции развития ипотечных отношении в России, раскрыт комплексный характер оснований возникновения ипотечного правоотношения, уточнена структура правового статуса субъекта ипотечных отношений и содержание его отдельных элементов, раскрыт характер прав, обязанностей и ответственности сторон ипотечного отношения как средства обеспечения обязательства. В работе дается характеристика правового положения субъектов отдельных видов ипотеки. Таким образом, данное исследование вносит свой вклад в теорию гражданского права.
Практическая значимость исследования состоит в том, что содержащиеся в ней методические и методологические положения доведены до уровня практических рекомендаций по совершенствованию российского законодательства и могут быть в дальнейшем использованы при разработке конкретных мер, направленных на повышение эффективности правово-
го регулирования ипотечных отношений, определяется его значением для участников гражданского оборота, испытывающих потребность в ипотечном кредитовании.
Апробация результатов исследования. Диссертационная работа обсуждена и одобрена на заседании кафедры гражданско-правовых дисциплин Академии права и управления. Материалы диссертации используются в учебном процессе Филиала Московского государственного индустриального университета в г.Сергиевом Посаде Московской области (СПФ ГОУ МГИУ) при проведении лекционных, семинарских и практических занятий по гражданскому праву. Основные положения и выводы, полученные в ходе диссертационного исследования, нашли свое отражение в десяти научных публикациях, докладывались на Международной молодежной научной конференции «XXVIII Гагаринские чтения» (Москва, 2002), V Научно-практической конференции «Право, общество, власть и современность» (Сергиев Посад, 2004), VII Научно-практической конференции «Право, общество, власть и современность» (Сергиев Посад, 2006), межвузовской конференции Академии права и управления по проблемам собственности в гражданском праве (Москва, 2006).
Историко-правовые аспекты ипотечных отношений в России
В первых письменных источниках древнерусского права вопросы залога не регулировались. Однако уже в Правде Ярослава, относящейся к началу XI века и вошедшей затем в Краткую редакцию Русской правды, имеются положения, относящиеся к заемным обязательствам - в ст. 15 говорилось, что «если где будет иск к кому-либо об уплате займа, то идти ему на судебное разбирательство при 12 свидетелях. И если окажется, что должник злонамеренно не отдавал его деньги, как следовало по условию, то с него взыскивается 3 гривны штрафа»3.
В Пространной редакции Русской Правды, составленной в XII веке, заемным отношениям были посвящены свыше 20 статей, что свидетельствовало о развитии этих отношений в Древнерусском государстве. Много внимания уделялось договору займа с процентами. В начале XII века проценты по займу в Древней Руси были очень большими, что привело в 1113 году к восстанию, направленному против ростовщиков. Это побудило Владимира Мономаха ограничить проценты по займам.4 Решение Владимира Мономаха нашло прямое отношение в ст. 53 Пространной редакции Русской Правды.
Следует отметить, что и этот памятник древнерусского права еще не знает залог как самостоятельную форму имущественного обеспечения. В то же время отсутствие положений, регулирующих вопросы залога в первых писаных законах Древней Руси, не означает того, что залог не применялся. Как указывает Д.И. Мейер, «обычай развил древнее право залога, писаный закон касался его лишь в тех ситуациях, когда нужно было ограничить выводы, которые получались из древнего обычного воззрения на залог, когда возникали злоупотребления или настояла надобность согласить залог с другими обязательственными учреждениями. Поэтому указания на древний залог сохранились обрывочно в частных применениях»5. Таким образом, следует признать, что в Древнерусском государстве залог применялся давно, несмотря на то, что в писанных нормативных актах указания на него появились сравнительно поздно.
Значительно более высокую ступень в развитии права по сравнению с Русской Правдой отражала Псковская судная грамота6 (конец XIV - начало XV веков). В этом документе впервые появляются нормы о залоге, регулированию которого посвящен ряд статей.
Согласно ст. 30 Псковской судной грамоты, ссуда на сумму свыше одного рубля должна была обеспечиваться залогом, а сам договор займа подлежал записи: «Если кто-либо станет давать деньги взаймы» то без (обеспечивающего заем), и без записи, (фиксирующей заем), (следует) дав, не более рубля, свыше рубля без залога и записи (взаймы) не давать. Если кто-либо будет взыскивать денежную ссуду (на сумму) свыше рубля, не обеспеченную залогом по доскам, то такие доски ко взысканию не (следует) принимать, а того, к кому предъявлен иск (по делу о займе), оправдать».
Псковская судная грамота регламентировала также порядок рассмотрения споров, связанных с залогом. Так, в ней указывалось (ст. 107), что «если же кто-либо отдал что-нибудь в залог за (взятые им в долг) деньги и впоследствии станет отдавать (эти) деньги, требуя возвращения своего залога, а тот (залогодержатель) будет отрицать получение им залога, заявляя: «(я) тебе денег не давал и у тебя залога не брал», - то дело может решиться трояко по усмотрению того, к кому предъявлен иск (о залоге): он может сам присягнуть, подтвердив тем самым свое отрицание факта залога, или может возвратить на суде стоимость залога, или выйти на поединок с истцом (залогодателем)».
В качестве предмета залога обычно выступал скот, одежда, иное движимое имущество. В случае отказа должника уплатить долг, предмет залога оставался у кредитора, о чем свидетельствует ст. 31 Псковской судной грамоты, где говорится, что «если кто-либо взыскивает денежную ссуду, ссылаясь на доски и предъявляя сверх того залог, состоящий из одежды, доспехов, коня или чего-нибудь ценного из (движимого) имущества, то при ссылке на такой залог, (от которого отказывается ответчик), тяжбы о (ссудных) деньгах не учинять; если (ответчик) будет отказываться от своего залога, говоря (при этом) так: «я тебе этого не закладывал и у тебя ничего не брал (в долг)», то истцу (следует) владеть закладом, а того, к кому предъявлен иск, оправдать».
Следует отметить, что залог в то время мог осуществляться без передачи предмета залога залогодержателю - Псковская судная грамота (равно, как новгородские и московские акты того времени) не требовали передачи закладываемого имущества во владение кредитора7.
Понятие правового положения субъектов ипотечных отношений
Правовое положение субъекта права (физического или юридического лица) является сложной категорией права, которая отражает систему связей этого лица с обществом и государством. Данное понятие характеризует основные аспекты юридического бытия отдельного гражданина или юридического лица: совокупность его прав и обязанностей, взаимоотношение с государством, его социальную деятельность и т.д. Правовое положение раскрывает все стороны закрепленного в праве состояния субъекта, охватывает все его юридические признаки, качества, а его содержание, как отмечал Н.В. Витрук, в конечном счете определяется экономической и политической структурой общества, тем местом, какое данный субъект занимает в системе общественных отношений . Правовое положение является постоянной характеристикой субъекта права. К нему могут быть отнесены лишь неотъемлемые свойства гражданина, утрата которых означала бы ограничение его прав и свобод и законных интересов.
Следует отметить, что в юридической литературе наряду с понятием «правовое положение» употребляется как равнозначное понятие «правовой статус»93. Эту позицию нужно признать обоснованной, поскольку термин «статус» (лат. status - положение), означает положение, состояние индивида или группы в социальной системе94. В правовой науке правовое положение субъекта права понимается неоднозначно. Одной из распространенных точек зрения является понимание правового положения как совокупности основных прав и обязанностей субъекта и его правосубъектности (право- и дееспособности). Подобная точка зрения была достаточно широко распространена в советской юридической науке95.
Однако некоторые ученые-юристы полагают, что сами по себе права и обязанности субъекта и его правосубъектность не выражают в полной мере правовое положение и предлагают включать в его содержание также иные элементы. Мнение ученых по этому вопросу отличается в зависимости от той эпохи, когда эти теоретические разработки проводились.
В свое время правовому статусу личности были посвящены работы Л.Д. Воеводина96, Б.В. Щетинина97, А.И. Лепешкина98.
Для предмета настоящего исследования важно мнение Н.И. Матузо-ва99, М.С. Строговича100, В.М. Горшенева10 предлагавших включить в правовой статус личности ответственность субъекта правоотношений.
Соглашаясь с мнением Н.В. Витрука102, В.А. Патюлина103, С.С. Алексеева104, полагаем, что только права и обязанности не в состояний в полной мере выразить правовой статус субъекта права, В то же время стремление включить в правовой статус в качестве его элементов как можно большее число правовых явлений ведет к тому, что его границы размываются, из четкой юридической категории правовой статус превращается в неопределенный конгломерат правовых свойств субъекта, что лишает практику целенаправленности развития прав и свобод граждан в различных сферах общественной жизни.
Кроме того, анализируя содержание понятия «правовое положение», необходимо различать общий, индивидуальный и специальный правовой статус субъекта.
Индивидуальный правовой статус закрепляет место конкретного субъекта права в обществе и государстве и составляет совокупность персонально принадлежащих данному субъекту прав, свобод и обязанностей105. Он представляет собой правовое положение конкретного субъекта права. Можно заметить, что конкретное правовое положение - это уже перерастание общего правового статуса как основы для определения места субъекта права в обществе в совокупность конкретных прав и обязанностей отдельного индивидуального субъекта, выражающих его непосредственные социальные связи.
Индивидуальный правовой статус призван учитывать все многообразие субъектов права, их особенностей, отличий, специфики. Поэтому в него, на наш взгляд, следует включать многочисленные субъективные права и обязанности, которые постоянно возникают и прекращаются у субъектов в зависимости от их социальной деятельности и характера правоотношений, в которые они вступают.
Правовой статус субъектов залога земли
В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Конституции РФ (ст. 36) закрепляет за гражданами и их объединениями право частной собственности землю и устанавливает, что владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц. Эти конституционные положения служат основой для правового регулирования оборота земель, в том числе, отношений по поводу залога земли.
Залог земельных участков был разрешен Законом РФ от 29.05.1992 г. № 2872-1 «О залоге»155, в ст. 41 которого указывалось, что залог земельных участков лицами, которым они принадлежат на праве собственности, осуществляется в порядке, установленном земельным и иным законодательством Российской Федерации. Ст. 52 действовавшего в то время Земельного кодекса РСФСР156 наделяла собственника земельного участка правом отчуждать государству (продавать местным Советам народных депутатов и сдавать в залог земельному банку), передавать в аренду, а также дополнительно покупать у местных Советов народных депутатов земельные участки в пределах установленного размера. Однако до принятия первой части ГК РФ, как отмечает Л.Б. Лазаренко, ни земельным, ни иным законодательством так и не был определен порядок залога земель, в связи с чем ипотечные отношения практически не получили распространения, а имевшие место случаи заключения договоров залога земельных участков несли для сторон значительный риск .
Положение начало меняться после принятия и вступления в силу ПС РФ и в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», которые содержали нормы, регулирующие ипотеку земли.
Однако следует отметить, что до принятия Федерального закона от 05.02.2004 г. № 1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»158 круг субъектов, которые могли вступать в ипотечные отношения по поводу залога земли, был значительно ограничен по сравнению с залогом иного недвижимого имущества. В соответствии с действовавшей ранее редакцией п. 1 ст. 63 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ипотека земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств в соответствии не допускалась.
Таким образом, во-первых, не вправе были выступать в качестве залогодателя по договору об ипотеке земли государственные органы и муниципальные образования, а равно субъекты Российской Федерации и сама Российская Федерация, во-вторых, не могли вступать в ипотечные отношения по поводу залога принадлежащих им земель собственники большей части земель сельскохозяйственного назначения.
Такое положение не изменилось и с принятием Федерального закона от 24.07.2002 г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»159, несмотря на то, что в этот Закон была включена специальная статья, посвященная залогу земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 7). Данная норма носит бланкетный характер и отсылает к Федеральному закону «Об ипотеке (залоге недвижимости)», который запрещал ипотеку указанных земель.
Федеральный закон от 05.02.2004 г. № 1-ФЗ, допустив залог земель сельскохозяйственного назначения, расширил, тем самым, круг субъектов данного вида ипотеки. Одновременно законодатель внес некоторые коррективы в правовой статус субъектов ипотеки земельного участка. Так, при ипотеке земельного участка право залога было распространено и на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения, принадлежащие залогодателю, т.е. установлено правило, диаметрально противоположное действовавшему ранее. При этом за сторонами договора ипотеки было оставлено право предусмотреть в договоре иное положение.
В случае залога земель сельскохозяйственного назначения, данное правило не может быть изменено и договором ипотеки: согласно п. 4 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если на закладываемом земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения находятся здания, строения, сооружения, в том числе возводимые на таком земельном участке, или иные прочно связанные с земельным участком объекты недвижимости, принадлежащие на том же праве собственнику такого земельного участка, ипотека такого земельного участка допускается только с одновременной ипотекой прочно связанных с ним объектов недвижимости. Однако право залога земельного участка не распространяется на временные сооружения, типа бытовок, передвижных вагонов и т.п., о чем свидетельствует и судебная практика.
