Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА I. ПРАВОВЫЕ ОСНОВЫ РЕГЛАМЕНТАЦИИ ИПОТЕЧНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 11
1. Понятие, объекты и виды ипотеки 11
2. Источники и принципы правового регулирования ипотечных отношений
37
ГЛАВА II. ДОГОВОРНОЕ ОФОРМЛЕНИЕ ИПОТЕКИ И РЕГИСТРАЦИЯ ИПОТЕЧНЫХ ПРАВ 53
1. Порядок определения стоимости предназначенного к ипотеке имущества и размера ипотечного кредита 53
2. Форма и содержание договора об ипотеке 58
3. Регистрация ипотечных прав 74
ГЛАВА Ш. ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 85
1. Организационно-правовые формы ипотечного кредитования 85
2. Реализация залоговых прав при ипотеке и обеспечение возвратности ипотечного кредита 107
3. Правовые модели ипотечного кредитования в современной российской практике 127
БИБЛИОГРАФИЯ 139
- Понятие, объекты и виды ипотеки
- Порядок определения стоимости предназначенного к ипотеке имущества и размера ипотечного кредита
- Организационно-правовые формы ипотечного кредитования
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Кардинальные изменения, происшедшие в экономическом и социальном укладе России за годы реформ, вызвали потребность в использовании таких гражданско-правовых институтов, которые могли бы содействовать удовлетворению первостепенных интересов широкого круга людей, прежде всего в слоях малоимущего населения. В числе таких институтов особое внимание вызывает институт залога недвижимости (ипотеки), способный служить средством привлечения кредитов для реализации различных социальных проектов, особенно в жилищной сфере. И зарубежная практика применения ипотеки в качестве способа обеспечения обязательств, и целый ряд материалов, опубликованных российскими исследователями, показывают, что сама по себе конструкция залога, как и любая иная юридическая конструкция, не может вызвать экономического оживления, притока инвестиций, оздоровления социальной инфраструктуры, повышения занятости и достижения иных сходных целей, жизненно важных для экономического и общественного бытия любой страны. Для реализации таких целей необходим целый комплекс мероприятий, воплощающих эффективную экономическую политику государства. В то же время даже самая продуманная политика не станет действенной, если для ее реализации не используются надежные правовые инструменты. В настоящей работе отстаивается тезис, согласно которому ипотека способна быть именно таким инструментом, прежде всего в сфере привлечения кредитов для жилищных целей.
Актуальность темы настоящего исследования обусловлена совокупным действием целого ряда факторов. Первый из^ них - появление в Российской
4 Федерации в 1998 г. специального Закона об ипотеке,1 существенно
расширившего диапазон гражданско-правового регулирования отношений, связанных с залогом, определявшихся ранее общими нормами Закона о залоге 1992 года, Гражданского кодекса Российской Федерации, а также рядом специальных актов, в частности, Постановлением российского правительства 1996 г. Новый закон поставил перед отечественными правоведами задачу его глубокого концептуального осмысления, выработки соответствующей правореализационной стратегии, разработки рекомендаций по его совершенствованию. Второй фактор обусловлен давно назревшей потребностью обобщения имеющейся в различных регионах России и, прежде всего, в Москве, реальной практики предоставления целевых кредитов под залоговое обеспечение. Эта практика накапливается как государственными2, так и негосударственными учреждениями и организациями". Третий фактор отражает действие социальных императивов, причем в самом широком спектре, - от трудностей, связанных с ограниченной платежеспособностью подавляющей части населения страны в условиях действия рыночных цен на жилье, до необходимости предлагать меры, отвечающие ожиданиям малоимущих и средних слоев населения, у которых сохраняется доверие к ипотечному кредитованию. Не случайно поэтому, что
Федеральный Закон об ипотеке (Залоге недвижимости) от 16 июля 1998 года№102-ФЗ //Российская газета. № 137. 22.07.98 г.
2 В 1997 году в России было учреждено Федеральное агентство ипотечного
жилищного кредитования, которое стало активно развивать сотрудничество с
рядом отечественных и зарубежных организаций и финансовых институтов.
3 С 1993 г. в Москве функционирует некоммерческая организация - Фонд
"Институт экономики города" (ИЭГ), - занимающаяся развитием
долгосрочного ипотечного кредитования в России, опыт которой лег в основу
разработки Программы "Аттестованный ипотечный кредитор".
5 вопрос об ипотечном кредитовании давно находится в поле зрения
российского законодателя.4 Четвертый фактор связан с потребностью в
юридическом анализе богатой и насыщенной тщательно проработанными
документами и актами программы, осуществляемой Правительством
Москвы.5 Наконец, пятый фактор заключается в необходимости
анализировать программы обеспечения различных кредитных проектов
залогом недвижимости с целью привлечения иностранных инвестиций и
кредитных ресурсов, что, в свою очередь, предполагает вовлечение в сферу
анализа нормативных актов отдельных зарубежных стран, а также
международных соглашений.
Кроме названных факторов следует учитывать и иные обстоятельства,
также придающие актуальность теме исследования. Так, ипотечное
кредитование призвано, по-видимому, стать средством привлечения средств
для сельского хозяйства России, требующего скорейшего подъема, но
испытывающего острый недостаток денежных средств из-за резкого
сокращения государственного бюджетного финансирования.
Ипотечное кредитование стало предметом специального рассмотрения в Совете Федерации в 1997 г. в рамках двухдневных парламентских слушаний, посвященных программе жилищного строительства в России "Дом для вашей семьи".
Помимо законодательных и подзаконных актов, разработанных и принятых Московской городской Думой и Правительством Москвы, обращают на себя внимание организационные мероприятия. Так, создано Московское ипотечное агентство (МИА), в котором представлено правительство Москвы (51 % в уставном капитале), иностранные и московских банки. По предложению Мосстройэкономбанка планируется создание в рамках указанного Агентства специального Фонда ипотечного кредитования, подконтрольного в своей деятельности Московской городской Думе.
Цель и задачи исследования. Настоящее исследование направлено на проведение правового анализа складывающейся в России системы ипотечных отношений в сопоставлении с аналогичными зарубежными системами с тем, чтобы выявить резервы совершенствования соответствующей нормативной базы в России.
Указанная цель определяет задачи, которые ставит перед собой диссертант: исследовать правовую природу, понятие и виды ипотеки, выявить основные принципы и источники регулирования ипотечных отношений; определить положительные черты и недостатки формальных аспектов ипотечных правоотношений: охарактеризовать содержание конкретных прав и обязанностей участников ипотечных правоотношений, устанавливаемое не только российским, но также и иностранным законодательством, с целью заимствования позитивного опыта; определить гарантии соблюдения условий договоров об ипотеке; охарактеризовать роль государственного контроля в организации ипотечных отношений; обосновать направления льготной налоговой политики в области ипотечного кредитования, и др.; оценить роль ипотечных учреждений и выработать рекомендации по формированию системы ипотечных учреждений в России, в том числе специальных банков; обосновать наделение правом кредитования под залог недвижимости как государственных (федеральных), так и коммерческих банков и иных кредитных учреждений; проанализировать порядок принудительного лишения владения недвижимостью неисправного должника.
Методологической основой работы является системно-структурный подход к анализу объекта исследования, применение историко-правового, логического, сравнительно-правового методов исследования.
Теоретическую основу диссертации составляют труды отечественных правоведов: Абовой Т.Е., Безбаха В. В., Бездумного М.А., Боботова СВ., Брагинского М.М., Будилова В.М., Васильева Е.А., Венедиктова А.В., Вишневского А. А., Водолагина СВ., Гаджиева Г.А., Гребенникова В.В.,
7 Зайцевой В.В., Зинченко С.А., Иоффе О.С., Кабатова В.Л., Кадпина А.Г.,
Караваевой Н.В., Карташкина В.А., Кикотя В.А., Колюшина Е.И., Костина А.А., Крассова О.И., Лебедева С.Н., Лунца Л.А., Маковского А.Л., Мамута Л.С., Маслова Г.А., Михайлова Е.Д., Мозолина В.П., Нарышкиной Р.Л., Нерсесянца B.C., Новицкого И.Б., Рахмиловича В.А., Рубанова А.А., Свядосца Ю.И., Скрипко В.Р., Суханова Е.А., Топорнина Б.Н., Четвернина В.А., Фалилеева Л.А., Фогельсона Ю.Б., Халфиной P.O., Чиркина В.Е., Шершеневича Г.Ф., Школьника С.Я., Юмашева Ю.М., Яковлева В.Ф., Яфаева Л.И. и других, а также зарубежных юристов Ф. Праузе, А. Вайчерт, X. Абрахам, Н. Мисон, П. Стомс, У. Тетли, А. Бертонэ, К. Дучи Кларос и др.
Материалы диссертации, содержащиеся в ней выводы и предложения, основаны на анализе законодательных и подзаконных актов Российской Федерации, её субъектов, а также законодательств зарубежных стран.
Научная новизна. Настоящая диссертационная работа является первым комплексным исследованием обеспечения залогом недвижимости кредитов, получаемых для использования в социально значимых целях с привлечением российских и зарубежных источников кредитования.
Практическая значимость настоящей диссертации определяется тем, что ее материалы могут использоваться для целей совершенствования текущего законодательства, при чтении курсов гражданского и земельного права, в практической деятельности юристов, занимающихся вопросами правового регулирования сделок с недвижимостью. Кроме того, материалы диссертации могут представлять интерес для судей, адвокатов, работников правоохранительных органов.
Апробация работы. Материалы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры, гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов; использовались при подготовке справок, представлявшихся по запросам Комиссии Московской городской Думы и Московской городской администрации по нормативной базе земельных и имущественных
8 правоотношений.
Положения, выносимые на защиту:
1. В ходе совершенствования регулирования ипотечных отношений в Рос
сийской Федерации, осуществляемом с учетом зарубежной практики та
кого регулирования, целесообразно не замыкаться на соответствующем
опыте стран какой-либо одной системы права (континентальной или англо
саксонской), а ориентироваться на комбинированный подход.
Смысл состоит, во-первых, в том, чтобы использовать наиболее эффективные правовые решения по мобилизации кредитных ресурсов, что подтверждается практикой и одновременно с очевидностью отвечает отечественным потребностям, и во-вторых, в том, чтобы нацеливать ипотечный механизм в России на то, чтобы он был понятен, узнаваем, в определенной мере привычен и привлекателен для потенциальных иностранных инвесторов из самых разных стран.
2. Ипотечное регулирование в Российской Федерации должно осуществ
ляться на основании специального закона о земельной ипотеке, преду
сматривающего обязательную регистрацию сделок, опосредующих зе
мельный оборот несельскохозяйственных земель.
Значимость данного положения исключительно высока в России, где "земельный вопрос" всегда был и останется кульминационным не только в экономической, но и в политической сфере. А с учетом активного процесса ипотеки объектов, прикрепленных к земле, без одновременной ипотеки земельных участков, вопрос о принятии указанного закона приобретает особую актуальность.
3. Принудительная реализация прав по залогу недвижимости не должна
допускать вступления залогодержателя во владение ипотечным имуще
ством, а также внесудебной реализации прав на такое имущество при
наличии спора между сторонами ипотечного правоотношения.
Имеющийся "ипотечный опыт" показывает, что и то и другое на
9 практике имеет место в то время как указанный спор ещё не разрешен.
Соответственно должны быть усилены законодательные нормы,
предусматривающие недействительность указанной реализации прав.
4. Закон Российской Федерации об ипотеке 1998г. нуждается в дополнении
нормой, предусматривающей обращение взыскания на предмет ипотеки по
решению суда только посредством процедуры публичных торгов,
проводимых специализированными организациями, обладающими ли
цензией Министерства юстиции РФ.
Необходимость такого дополнения вызвана реальной (и на практике проявляющейся) возможностью различного рода махинаций в отношении предмета ипотеки в случае отказа от процедуры публичных торгов, проводимых указанными организациями исключительно по лицензии Минюста РФ.
5. Налоговое законодательство Российской Федерации целесообразно до
полнить нормой, предусматривающей предоставление льгот по ипотечным
ссудам для определенных категорий граждан (военнослужащих,
пострадавших от стихийных бедствий, катастроф и др.).
Данное положение продиктовано крайне обостренной
экономической ситуацией в стране, в результате чего для определенной категории граждан льготные ипотечные ссуды нередко являются единственным способом решения, например, жилищной проблемы.
6. Из числа моделей регулирования ипотечных отношений, созданных к
настоящему времени различными субъектами РФ, наиболее эффективной и
пригодной для унификации в общероссийском масштабе следует признать
ту, которая разработана под эгидой Правительства Москвы (первая
московская модель).
В пользу такого решения говорит правовая отработанность данной модели; привлекательность ипотечного кредита - на 10 лет под 10% годовых на сумму, составляющую 70% стоимости квартиры;
10 возможность приобретения квартиры в кредит как в новостройке, так и
на вторичном рынке; непосредственное участие Правительства субъекта
РФ (в данном случае - Москвы) в ипотечной программе (120 млн. рублей
из столичного бюджета в 1999 году). То, что данная модель рассчитана
лишь на москвичей, только повышает её рейтинг, поскольку сегодня
существует острейшая необходимость в решении жилищной проблемы на
местах с помощью изыскания собственных средств (на федеральный
бюджет рассчитывать не приходится).
('Jj Нуждается в скорейшей унификации ипотечное законодательство и иные
S нормативные акты, изданные субъектами Российской Федерации с тем,
\ чтобы обеспечить системность законодательства РФ о залоговом
( (ипотечном) кредитовании недвижимости на основе Федерального Закона
РФ об ипотеке 1998 года.
В настоящее время соответствующее законодательство различных субъектов РФ по многим позициям различается. Это вызывает четыре негативных последствия: 1 .Сокращается возможность проведения единой федеральной политики в ипотечной сфере. 2. Граждане Российской Федерации, вступающие в ипотечные правоотношения в различных субъектах РФ, оказываются реально неравными в своих правах в данной области. 3. Вполне реальны коллизии норм ипотечного законодательства разных субъектов РФ в случае, например, получения ипотечного кредита в банке на территории одного субъекта РФ при нахождении объекта ипотеки на территории другого субъекта РФ и т.п. 4. Различие в нормах ипотечного законодательства субъектов РФ в определенной мере снижает готовность потенциальных иностранных партнеров вкладывать свой капитал в данную сферу.
Структура работы состоит из введения, трех глав и списка литературы.
Понятие, объекты и виды ипотеки
Этимологически термин "ипотека" (hypotheke) - греческого происхождения. Он означает "залог", "заклад" и издавна применяется в зарубежном законодательстве для обозначения трех правовых категорий: 1. Залога недвижимости имущества (земли, строений и др.) для получения ссуды. 2. Ипотечной ссуды (ипотечный кредит) - денежной ссуды, выдаваемой банком под залог недвижимости. 3. Закладной - долгового свидетельства о залоге недвижимости, выдаваемого банком заемщику 6
В последующем, в англо-саксонской системе права "строгое значение" термина "ипотека" (mortgage) в наиболее общем плане стало раскрываться через понятие размещения определенного имущественного интереса на земельный участок или иное имущество "в качестве гарантии выплаты долга или покрытия какого-либо иного обязательства, в отношении которого она выдана".
Соответственно предполагается, что кредитор в обеспеченном ипотекой обязательстве (залогодержатель) находится в преимущественном положении перед прочими кредиторами должника, обладая приоритетом перед кредиторами залогодателя в случае удовлетворения требования, обеспеченного залогом, преимущественно и перед требованиями, обеспеченными иными способами.
Для целей возврата залога залогодержатель обладает не только личным правом, основанным на договоре займа с заемщиком, но также вещным правом, которое потенциально может осуществляться и в принудительном порядке с тем, чтобы реализовать стоимость заложенного имущества путем продажи.
Тем самым институт ипотеки превращается в один из наиболее надежных способов гарантий интересов кредитора, "поскольку в любом случае кредитор имеет право на удовлетворение своих денежных требований к должнику из стоимости недвижимого имущества должника, заложенного в качестве обеспечения обязательства".
Обязательным условием предоставления ипотечной ссуды является внесение предварительного единовременного взноса, размер которого определяется соглашением между кредитором и должником.
Единовременный взнос по обычным (конвенциональным) ссудам в настоящее время за рубежом колеблется от 10 до 25 % оценочной стоимости жилища. По страхуемым государством кредитам допускается такой взнос даже в размере 5 %, а по гарантированным ссудам (для ветеранов войн) банки могут не затребовать взнос вообще.
Практика показывает, что правосознание значительной части не только рядовых российских граждан, но и юристов ещё не адаптировалось к предметной стороне института ипотеки, а положительная реакция на него объясняется, в основном, острой заинтересованностью в возможности стать собственником хорошей квартиры или земельного участка. В этом плане / сохраняется насущная потребность просветительской работы, которая в/ тяжелых экономических условиях российской действительности, поможет гражданам России быть более подготовленными к восприятию чрезвычайно полезного и пока по достоинству неоценённого института ипотеки.9 J
Как отмечает Мишель Дестресс, Генеральный советник Международного Валютного Фонда при Центральном Банке Российской Федерации, "Основной задачей ссудодателя является получение от заемщика самых надежных гарантий возврата ссуды в срок исполнения долгового обязательства... Операции, связанные с частичной потерей имущества, имеют место чаще, чем это молено себе представить, и по самым разнообразным причинам (безработица, нетрудоспособность, развод, экономический кризис). Причем они могут неожиданным образом ухудшить даже устойчивую финансовую ситуацию. И даже если дебитор не разорен окончательно, кредитор при необеспеченной ссуде может потребовать возмещения долгов, подлежащих возврату в первую очередь."10
Таким образом, ипотека является формой гарантии погашения ссуды под залог недвижимого имущества. Хотя владелец такого имущества не лишается по договору ипотеки права распоряжения своим имуществом, кредитор, в случае неуплаты ему долга в срок исполнения обязательства, имеет право взыскать и продать собственность.
Порядок определения стоимости предназначенного к ипотеке имущества и размера ипотечного кредита
Собственно установление стоимости предназначенного к ипотеке имущества и размера ипотечного кредита - это заключительная стадия довольно сложной процедуры, особенности которой определяют, по сути дела, и содержание договора.
Сама организация ипотечного процесса почти целиком зависит от кредитора, которым, как правило, является ипотечный банк.
Соответствующая процедура, которой в известной мере "обучается" отечественный ипотечный рынок, за рубежом устоялась и кратко состоит в следующем. При наличии собственных или заёмных средств (краткосрочных ссуд от коммерческих банков), ипотечный банк обычно проводит активную маркетинговую и рекламную политику, выявляя лиц, заинтересованных в получении кредита (что не исключает встречной активности таких лиц), что в США носит название "андеррайтинга". Андеррайтинг касается и самого объекта ипотеки, например, дома по таким параметрам как: реальная рыночная цена в настоящем и будущем, престижность района его нахождения, фактическое состояние и моральный износ. Окончательная оценка зависит от расчетной возможности продажи объекта ипотеки по цене, достаточной для возмещения затрат, понесенных кредитором в случае неисполнения обязательств заемщиком. По результатам андеррайтинга принимается взвешенное решение о предоставлении или не предоставлении кредита.
Значительное влияние на высокую конкурентность ипотечного кредита оказывает также обязательное страхование в данной сфере, такое страхование считается высоконадежным если более 50 % ипотечных кредитов страхуются правительственными страховыми компаниями.
С точки зрения привлечения различных потребителей весьма важно наличие разнообразия, гибкости форм кредита, рассчитанного на конкретную ситуацию и на конкретное лицо на основе андеррайтинга, в процессе которого, кроме сказанного выше, исследуются особенности инфляционных процессов и движения цен на кредитные ресурсы на финансовом рынке (ссуда с регулируемой процентной ставкой, конвертируемая закладная, ссуда с регулируемым уровнем цен, учитывающим индекс инфляции, и др.)-65
Именно в силу указанных причин ипотека становится надежной формой гарантии (в отличие от индивидуальной гарантии - поручительства) погашения ссуды под недвижимое имущество, при которой кредитор в случае неуплаты долга в срок исполнения обязательства обладает правом взыскать и продать объект ипотеки как свою собственность.
Затем (или параллельно, а если у банка уже есть определенный опыт, то на основе типовых форм) проводится подготовка необходимой документации при самом внимательном учете выявленных и возможных требований к ней обеих сторон предполагаемого ипотечного правоотношения.
На этой предварительной стадии, которая иногда терминологически также обозначается как "инициация ипотечного процесса", в установлении прямых отношений "клиент - ипотечный банк" западные банки крайне редко используют собственный штатный персонал, в отличие от практики, действующей в России. В среде опытных банкиров считается непременным условием поручение начального оформления кредита так называемым "закладным брокерам".
Роль последних состоит в том, чтобы принять заявление на получение кредита, выполнить все необходимые первичные действия (это может относиться и к подготовке необходимых документов), а затем продать результат ипотечному банку (если последний его купит). Стоимость таких брокерских услуг обычно не менее 1 процента от суммы кредита.
Организационно-правовые формы ипотечного кредитования
Для обеспечения ипотечного финансирования необходима отлаженная система кредитно-финансовых учреждений-посредников, аккумулирующих у себя средства для последующего обращения их в ссуды, в том числе - для строительства соответствующих объектов и их последующего сбыта.
К учреждениям, входящим в указанную систему (инфраструктурный комплекс), относятся банки ипотечные103, страховые компании, ссудно-сберегательные ассоциации и другие.
Поскольку институционная система ипотечного кредита в России находится в стадии становления (точнее - восстановления), есть смысл изучить полезный опыт её функционирования за рубежом, в частности - в США.
Как отмечает Е.Д. Михайлов, интенсивное развитие предоставления кредитов под залог недвижимости стало быстро развиваться в США только с 1914 г., после того как была создана и начала свою работу американская ассоциация ипотечных кредиторов.
С этим наблюдением можно согласиться с некоторыми оговорками. Указанное "развитие", конечно, имело место. Но несколько искусственно - в сторону предложения, а не спроса, что характерно сегодня и для России.
Экономика США тех лет, как и современная экономика России, как известно, отличалась чрезвычайной экономической нестабильностью, высоким уровнем безработицы, а значительная часть населения проживала в бедности. Государство практически устранилось от помощи населению в данном вопросе, "а частные банки выдавали ипотечные ссуды только на весьма жестких условиях: малый размер ссуд, не покрывавший и половины стоимости дома; высокая процентная ставка; высокий единовременный взнос при заключении сделки; сроки погашения долга с процентами не превышали 5-7 лет, после чего в случае неуплаты долга сделка аннулировалась с потерей взносов или возобновлялась под более высокий процент... Но подобные меры сильно сужали круг лиц, способных воспользоваться ссудами".105
Только после "великой депрессии" 30-х годов в США было создано специальное Управления общественных работ, которое управляло процессом направления выручки от общественных работ на нужды строительства дешевого жилья и ликвидацию трущоб, и Федеральное жилищное управление (ФЖУ), наделенное компетенцией страхования и гарантии долгосрочных ипотечных ссуд, выданных частными структурами под залог.
Представляется, что в современной России не только нет необходимости, но и вредно в этом смысле дожидаться окончания "великой депрессии" в экономике. Государство должно, по нашему убеждению, активно влиять на организационно-правовые формы ипотечного кредитования.
В этом отношении позитивным представляется метод прямого субсидирования строительства и распределения жилья, в рамках правительственных программ, предусматривающий выделение средств из федерального и местных бюджетов на строительство дешевых квартир. Такое прямое субсидирование, как показывает зарубежный опыт, постепенно теряет свою эффективность по мере повышения доходов населения и роста популярности односемейных частных домов.
Но в любом случае должна действовать отлаженная организационно-правовая система в данной сфере.
Как отмечает М. Дестресс, "в течение долгого времени считалось, что ипотечный кредит является самым надежным средством, позволяющим ссудодателю взыскивать свой кредит, потому что в случае неуплаты в срок исполнения обязательства кредитор имел возможность вернуть ссуженную сумму путем обращения взыскания и продажи отягощенного имущества даже в том случае, когда оно находилось не в руках дебитора (залогодателя). Это выгодно отличало такого кредитора от других. Однако вот уже несколько десятков лет ипотечный кредит потерял свое привилегированное положение по двум основным причинам: имущество частных лиц и фирм уже не выражается только в недвижимости (рыночные ценные бумаги, долговые обязательства, автомобили...); предоставление ипотечного кредита является тяжелой операцией. Эту операцию в течение долгих лет проводили только специализированные учреждения, особенно в странах романо-германского права. Когда эту операцию начали осуществлять неподготовленные кредитные учреждения, то система дала сбой".107 Намек ясен: ипотеку должны "вести" профессионалы, спецучреждения. И в первую очередь - ипотечные банки.
Банковская ипотека в России имеет довольно долгую историю и высокую культуру. История банковского дела в России неразрывно связана с развитием ипотечного кредитования населения. Первые банки, выдававшие долгосрочные кредиты под залог недвижимости, появились в России в 50-х годах XVIII столетия. Ими стали государственные дворянские банки, которые функционировали следующим образом. Помещик, нуждавшийся в деньгах, обращался в банк с просьбой предоставить ему кредит под залог имения. Стоимость недвижимости вместе с крепостными душами оценивалась специальными комиссиями, и банк выдавал ссуды на 15, 28 или 33 года. Чаще всего кредит составлял 60-70 % стоимости имущества.
