Введение к работе
Актуальность темы исследования. Системные перемены, сопровождавшие экономико-правовую и социальную сферы России в последние два десятилетия, требуют своего продолжения ввиду очевидной незавершенности. Одной из наиболее острых проблем современной социальной жизни, безусловно, выступает проблема обеспеченности достойными жилищными условиями значительной части нуждающегося населения нашего государства. Не последнюю роль в недостаточно высоких темпах развития жилищного сектора играет несовершенство действующих экономико-правовых механизмов ипотечного кредитования, призванных обеспечивать решение обозначенной проблемы.
В первую очередь требуется привлечение инвестиций в жилищный сектор, наличие которых есть необходимое условие оживления всё ещё недостаточного размаха ипотечного кредитования. Необходимо активно исследовать зарубежный опыт ипотечного кредитования, избегать повторения его недостатков, выявленных практикой недавних кризисных лет.
Степень научной разработки темы исследования. Регулирование ипотечных отношений всегда привлекало пристальное внимание отечественных правоведов. До революции они затрагивались в трудах Анненкова К.Н., Васьковского Е.В., Звоницкого А.С., Кассо Л.А., Мейера Д.И., Победоносцева К.П., Хвостова В.М., Шершеневича Г.Ф., в советский период они освещались в работах Агаркова М.М., Райхера В.К. и др. После 90-х гг. XX в. к ним было обращено внимание Бабкина С.А., Боровинской Н.А., Брагинского М.И., Витрянского В.В., Гонгало Б.М., Ема B.C., Завидова Б.Д., Замалеева P.P., Киселева А.А., Маковской А.А., Медведева Д.А., Орловой М.М., Плешановой О.П., Рассказовой Н.Ю., Суханова Е.А., Цыбуленко З.И., Черных А.В., Щенниковой Л.В. и
др.
Специальное внимание вопросам ипотеки уделяли Аксененок Г.А., Быстров Г.Е., Веденин Н.Н., Галиновская Е.А., Ерофеев В.Б., Жариков Ю.Г., Иконицкая И.А., Климов Я.Ю., Корнеев А.Л., Кулаков В.В., Лукьяненко В.Е., Роньжин А.А., Устюкова В.В., Хрулева З.В. и др.
Исключительно важное значение имеют для исследования избранной темы труды Бринчука М.М., Колбасова О.С, Крассова О.И., Краснова Л.И., Кулагина М.И., Козырь О.М., Лесницкой Л.Ф., Масевич М.Г., Маковского А.Л., Павлодского Е.А., Суханова Е.А., Сыродоева Н.А., Толстого Ю.К., Фоминой Л.П., Черных А.В., Чубарова В.В., Чубукова Г.В., Ярошенко К.Б. и др. Вопросам исследования прав залогодателя и залогодержателя в обязательствах, связанных с приобретением жилья за счёт заёмных средств, полученных под
ипотечное обеспечение, в российской юридической литературе уделено пока недостаточное внимание. Особенно пробельным остаётся круг вопросов, касающихся обращения взыскания на заложенную недвижимость должника в американской практике.
Цель работы заключается в проведении правового анализа
формирующейся в России системы ипотечных отношений в контексте
сопоставления с аналогичным институтом в Соединенных Штатах
Америки, определить потенциальные направления совершенствования
действующего законодательства России, обеспечивающего
регулирование ипотечных отношений.
В соответствии с поставленной целью в диссертации сформулированы следующие задачи:
Исследовать эволюцию залоговых (ипотечных) отношений в праве Древней Руси.
Проанализировать подходы законодательства России во второй половине XIX - начале XX века, а также социально-экономические условия, обеспечившие возможность такой систематизации.
Раскрыть содержание современного состояния законодательного регулирования ипотечных отношений.
Выявить региональные особенности ипотечных отношений в Российской Федерации.
Раскрыть становление системы ипотечных отношений в США, показать статус кредиторов, совершающих сделки на первичном рынке ипотечного кредитования, охарактеризовать роль государства в организации использования ипотеки для приобретения и строительства жилья.
Методологической основой автору послужили содержащиеся в трудах отечественных и зарубежных исследователей залоговых правоотношений подходы и концепции, применявшиеся ими для выявления общего и особенного в регулировании отношений ипотечного кредита. Обоснование и аргументация выводов производилась автором на основе применения общих и специальных методов познания: диалектического, логического, исторического, сравнительно-правового, социологического, экономического и др.
Теоретическую основу диссертации составляют труды отечественных правоведов: Абовой Т.Е., Безбаха В. В., Бездумного М.А., Боботова СВ., Боголюбова С.А., Брагинского М.М., Будилова В.М., Васильева Е.А., Бенедиктова А.В., Вишневского А. А., Водолагина СВ., Гаджиева Г.А., Зайцевой В.В., Зенина И.А., Зинченко С.А., Иоффе О.С, Кабатова В.А., Калпина А.Г., Караваевой Н.В., Карташкина В.А., Кикотя В.А., Колюшина Е.И., Комарова А.С, Костина А.А., Крассова О.И., Лебедева СИ., Лунца Л.А., Маковского А.Л., Мальцева Г.В., Мамута Л.С, Масевич М.Г., Маслова Г.А., Михайлова Е.Д., Мозолина В.П.,
Муромцева Г.И., Нарышкиной Р.Л., Нерсесянца B.C., Новицкого И.Б., Рахмиловича В.А., Рубанова А.А., Суханова Е.А., Четвернина В.А., Фалилеева Л.А., Фогельсона Ю.Б., Халфиной P.O., Цибуленко З.И., Чиркина В.Е., Шершеневича Г.Ф., Школьника С.Я., Юмашева Ю.М., Яковлева В.Ф., Яфаева Л.И. и других, а также зарубежных юристов Праузе Ф., Вайчерт А., Абрахам X., Мисон Н., Стомс П., Тетли У., Бертонэ А., Дучи Кларос К. и др.
Объект исследования составили сложившиеся в России и США отношения по ипотечному обеспечению обязательств, связанных с получением кредитов, необходимых для удовлетворения потребности в жилье, а также правоотношения с участием различных учреждений и организаций, предназначаемых правопорядками США и России для облегчения частным лицам доступа к кредитным ресурсам, необходимым для строительства или приобретения жилья.
Предметом исследования выступает институт залога недвижимости в российском и американском праве, теоретические и нормативно-правовые основы систем частноправового регулирования ипотечных отношений, функционирующих в России и США, сходные черты и различия в таком регулировании.
Научная новизна исследования заключается в обобщении результатов использования программных и проектных подходов к организации ипотечных правоотношений в современной России, раскрытия общих черт и особенностей региональных механизмов ипотечного кредитования, оценке ряда сторон зарубежного опыта предоставления ипотечных кредитов на приобретение жилья.
Положения, выносимые на защиту.
Наиболее существенные научные результаты исследования, полученные лично автором и выносимые на защиту, состоят в следующем.
Обращение к историческим корням залога в русском праве целесообразно и необходимо не только для заполнения пробела, образовавшегося в изучении правового регулирования создаваемых им отношений после 1917 г., но и в целях сбережения правовой цивилистическои традиции, существующей в отечественном праве как самостоятельная правовая и общественная ценность.
Исторические особенности формирования жилищного фонда России, предопределившие возникновение ипотечных отношений в силу закона и в силу договора, и создавшие тем самым дуализм их оснований, обусловливают смешанный характер складывающегося в рыночных условиях современной России ипотечного регулирования. Такой характер проявляется в сочленении частно-правового регулирования с публично-правовым, а само такое сочленение свидетельствует о целесообразности и необходимости стимулирования дальнейшей социализации ипотечных отношений.
Двухслойная структура ипотечного рынка в Российской Федерации, в которой сочетаются федеральный и региональный сегменты, допускает двухуровневое регулирование и требует его. Регламентация ипотечных отношений на региональном уровне может и должна решать вопросы поддержания конкретных условий предоставления ипотечных кредитов с учетом уровня развития региона, а на федеральном - устанавливать общие предельные правомочия регионов в части регулирования ипотечного кредитования.
Заимствование на региональном уровне иностранного опыта правового регулирования ипотечного кредитования следует считать возможным с учётом результатов предварительной экспертизы такого опыта на федеральном уровне.
Решение вопроса о том, какой путь развития ипотеки предпочтителен для современной России: путь двухуровневой или одноуровневой, должно находиться на путях сохранения сложившейся в России вещно-правовой традиции при учёте всего лучшего от двух систем.
Опыт секъюритизации, накопленный в США, показывает, что кредитное качество секьюритизированного ипотечного долга не может оставаться стабильным ввиду волатильности курса ценных бумаг, в которых он воплощён для обращения на фондовых рынках. Механизмы секъюритизации, применяемые в Российской Федерации, должны совершенствоваться либо формироваться так, чтобы не уменьшались и не исчезали её обеспечительные свойства. Для решения указанной задачи необходимо установить правила, не позволяющие признавать легитимной основу механизмов секъюритизации, лишенной реальных обеспечительных качеств.
Опыт США показывает, что механизм секьюритизации не может функционировать без вспомогательного движущего устройства -специально созданного юридического лица (special purpose vehicle), особая и единственная уставная цель деятельности которого состоит в канализировании наделённых оборотоспособностью долговых ипотечных бумаг на вторичные ипотечные рынки. Поскольку такие специализированные юридические лица не позволили избежать выдачи кредитов под недостаточное ипотечное обеспечение, использование подобной практики в российских условиях следует считать преждевременным.
Заслуживают внимания российского законодателя выработанные американской практикой регулирования ипотечного кредитования способы защиты неисправного ипотечного должника против продажи его недвижимости на торгах по заниженной цене.
Наиболее важным для современной российской практики элементом американского опыта правового регулирования ипотечного кредитования следует признать опыт предоставления государственных
гарантий погашения остаточного долга на случай дефолта должников по жилищным ипотечным кредитам. Эта часть опыта свидетельствует о безусловной важности социализационной функции регулирования жилищного кредитования под ипотечное обеспечение.
Установлено, что в США при обращении взыскания на заложенную недвижимость последняя переходит к добросовестному приобретателю свободной от залогового обременения и притязаний со стороны должника и иных заинтересованных лиц. Правовой титул, переданный добросовестному приобретателю, не может быть в этом случае оспорен даже в том случае, если обнаружатся допущенные кредитором нарушения процедуры продажи заложенного имущества.
В регулировании ипотечных отношений в Российской Федерации имеются проблемы, устранение которых требует изменения некоторых аспектов государственной экономической политики. Речь идёт о преодолении либо демпфировании процессов спекулятивного завышения стоимости жилья на рынке недвижимости, то есть процессов, защититься от которых без специальных мер государственной поддержки малоимущие заёмщики не способны. Предоставление кредитов таким заёмщикам целесообразно рассматривать в качестве оказания кредитных услуг, а самих заёмщиков - в качестве потребителей этих услуг, нуждающихся в защите со стороны государства. Одной из организационно-правовых форм такой защиты может стать учрежденный государством специализированный ипотечный банк, выступающий поручителем (гарантом) исполнения добросовестным должником своего обязательства по жилищной ипотеке. Построение такой защиты позволит создать эффективную систему реализации гражданами России права на жильё.
Практическая значимость диссертации заключается в возможности использования содержащихся в ней материалов, выводов и предложений органами законодательной и исполнительной власти на федеральном, региональном и муниципальном уровнях для целей совершенствования регулирования ипотечных отношений.
Материалы диссертации могут оказаться полезными в практической деятельности правоведов, занимающихся вопросами сделок с недвижимостью, а также акционеров и корпоративных структур, интересы которых затрагиваются такими сделками.
Кроме того, содержание диссертации способно послужить источником дополнительных сведений в ходе преподавания и изучения частноправовых курсов на юридических факультетах.
Апробация и реализация результатов работы. Материалы диссертации обсуждались на заседаниях кафедры гражданского и трудового права Российского университета дружбы народов; использовались при подготовке справок, представлявшихся по запросам Комиссии Московской городской Думы и Московской городской
администрации по нормативной базе земельных и имущественных правоотношений. Результаты сравнительно-правовых исследований используются в учебном процессе на юридическом факультете Российского университета дружбы народов.
Структура диссертации
Диссертационная работа состоит из введения, двух разделов, объединяющих семь глав, разбитых на параграфы, заключения и списка использованных источников.
