Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Инвестор как субъект гражданского права... 14
1. Понятие инвестора 14
2. Инвестиционные правоотношения и их виды 66
3. Законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в жилищной сфере 100
Глава 2. Юридические механизмы защиты прав инвесторов 127
1. Гражданско-правовые способы защиты прав и интересов инвесторов 127
2. Правовая характеристика защиты отдельных категорий инвесторов 145
Заключение 172
Список использованной литературы 175
Приложения 199
- Понятие инвестора
- Законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в жилищной сфере
- Гражданско-правовые способы защиты прав и интересов инвесторов
Введение к работе
Актуальность темы исследования обусловлена стремительным развитием инвестиционной деятельности в Российской Федерации и поиском новых моделей по ее совершенствованию. Конституция РФ провозглашает право граждан на жилище и определяет два основных направления его реализации. Во-первых, государство гарантирует и обеспечивает посредством правового регулирования право на защиту жилища и невозможности произвольного его лишения (ст. 40 Конституции РФ). Во-вторых, органы государственной власти и местного самоуправления должны поощрять жилищное строительство и создавать условия для реализации права на жилище.
Однако недостатки в экономической и правовой сфере не позволяют полностью реализовать указанные конституционные положения в практике гражданского оборота.
Признавая право граждан на жилище, государство в то же время не в состоянии обеспечить нуждающихся жилыми помещениями. Кроме того, в настоящее время у подавляющего большинства категорий граждан отсутствует реальная возможность заработать на достойное жилье, что приводит к наличию иждивенческих настроений у значительной части населения страны1.
Изложенные аспекты и предопределили государственную политику
обеспечения граждан жильем, реализуемую на практике посредством
национальной программы «Доступное и комфортное жилье - гражданам
России». Такое положение в значительной степени способствовало
активизации строительства во всех областях - от малоэтажного до
комплексной застройки целых микрорайонов и даже отдельных населенных
пунктов, однако не решило в полной мере поставленных задач. В
настоящее время, совершенно очевидно, что государство не способно в
' См.: Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002 - 2010 годы: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 сентября 2001 г. № 675 // СЗ РФ. - 2001. - № 39. - Ст. 3770; 2006. - № 6. - Ст. 694; № 33. -Ст. 3640; № 38. - Ст. 3986; № 39. - Ст. 4089; 2007. - № 2. - Ст. 379. - Введение.
4 «одиночку» справиться с решением проблем в жилищной сфере, поскольку по мнению Президента РФ В. В. Путина «финансирование национальных проектов будет составлять не более 5-Ю процентов от бюджетных затрат на соответствующую отрасль» .
Актуальность темы обусловлена и потребностью поиска иных, «внебюджетных» средств и источников, т.е. новой, реальной модели обеспечения права граждан на жилье. В настоящее время средствами науки гражданского права в достаточной степени исследован только один аспект инвестиционной деятельности в жилищной сфере - строительство, в то время как рассматриваемая сфера значительно шире и наряду со строительством предусматривает реконструкцию и оборот жилья на «вторичном» рынке.
Представляется, что указанной моделью в полной мере может -выступать инвестиционная деятельность в жилищной сфере, ключевой фигурой и основным субъектом которой выступает инвестор, отличающийся от иных субъектов гражданского права спецификой правовой природы и способами защиты своих прав.
Степень разработанности проблемы. Инвестиционные отношения в жилищной сфере в недостаточной степени изучены цивилистической наукой.
С одной стороны, это объясняется незначительным периодом времени существования инвестиционной деятельности в России, с другой -акцентированием исследований указанного вида деятельности только на ее отдельных аспектах, что не охватывает всего комплекса возникающих при этом правоотношений.
Некоторые диссертации посвящены изучению инвестиционных отношений возникающих из различных видов договоров, однако исследуемые в них положения в большей степени приемлемы только для
Путин В.В. О важнейших общенациональных задачах: Послание Федеральному Собранию Российской Федерации 26 апреля 2007 года / Путин В.В. // Российская газета. - 2007. - № 90.
5 одного сектора жилищной сферы - строительства. Так труды Е. X. Акчулпановой, Е. П. Згонниковой, Е. В. Лапутевой, Н. В. Маркозубовой, А. Г. Щербинина1 посвящены исследованию договора долевого участия в строительстве жилья. Юридическую природу инвестиционного договора изучали Д. Е. Потяркин и П. В. Сокол , а в диссертации В. В. Мельник освещался договор простого товарищества.
В работе А. В. Ащаулова4, хотя и разработана гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности, но она касается только одной категории инвесторов - граждан и, по-прежнему, ограничена областью строительства. Исследования В. А. Ващенко, Ю. А. Лозиной5 касались проблем обеспечения жильем отдельных категорий субъектов -сотрудников внутренних дел, а работы А. Н. Мамай, К. К. Сунгурова, В. А. Трапезникова6 - изучению различных аспектов юридической природы иностранных инвесторов.
См.: Акчулпанова Е. X. Правовое регулирование договора участия в долевом строительстве: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - Казань, 2006. - 32с, Згонникова Е. П. Правовое регулирование отношений, возникающих из договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - Волгоград, 2006. - 19 с, Лапутева Е. В. Совершенствование договорных отношений в области жилищного строительства: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2003. - 22с, Маркозубова H. В. Договор долевого участия в строительстве жилья: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 С.-Пб. ун.-т. МВД России - С.-Пб., 2004. - 20с, Щербинин А. Г. Особенности правового регулирования долевого участия граждан в строительстве жилых помещений для личных нужд: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук: 12.00.03-Тюмень, 2003.-26с. 2 См.:Потяркин Д. Е. Договор инвестирования при строительстве жилья: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2004. - 22с, Сокол П. В. Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 ВА МВД России. - Волгоград, 2002. - 24с.
3См.: Мельник В. В. Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2004. -25с.
4 См.: Ащаулов А. В. Гражданско-правовое регулирование инвестиционной деятельности граждан в
жилищном строительстве: Дисс.... канд. юрид. наук: 12.00.03 - Волгоград, 2005. - 150 с.
5 См: Ващенко В. А. Реализация сотрудниками органов внутренних дел права на жилище в свете нового
жилищного законодательства: Автореф. дисс... канд. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2005. - 24с, Лозина Ю. А.
Хозяйственные договоры в обеспечении задач ОВД в детенизации жилищного строительства: На примере
Санкт-Петербурга: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук: 12.00.03. - С.-Пб. ун.-т. МВД России - С.-Пб., 2004.
-22с.
6 См.: Мамай A. H. Государственное регулирование деятельности иностранных инвесторов в Российской
Федерации: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2006. - 28с, Сунгуров К. К. Правовые
вопросы соглашений между государствами частными иностранными инвесторами: На примере договоров об
изысканиях нефтяных месторождений: Автореф. дисс. ... канд. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2000. - 28с,
Трапезников В. А. Международно-правовая гарантия перевода законно полученных доходов иностранных
инвесторов: Автореф. дисс.... канд. юрид. наук: 12.00.10. Казанский гос. ун.-т. им. В. И. Ульянова-Ленина.
-Казань, 2003.-22с
Некоторые теоретические аспекты правосубъектности инвестора, рассматривались в диссертации А. Е. Пилецкого1.
Все указанные работы не рассматривали правовое положение, инвестора и способы защиты его прав в жилищной сфере, что сделано автором.
Целью диссертационного исследования является определение правовой природы инвестора в жилищной сфере и гражданско-правовых способов защиты его прав, разработка предложений по совершенствованию законодательства на основе анализа и исследования нормативных правовых актов, судебной, арбитражной и договорной практики инвестирования жилья.
Для реализации поставленной цели требовалось решить следующие задачи:
1) исследовать средствами науки гражданского права правовую
природу инвестора в жилищной сфере и способы защиты его прав;
2) сформулировать авторское определение инвестиционной
деятельности в жилищной сфере, выявить и раскрыть юридическую природу
ее основных категорий (полезный эффект, инвестор, риск в инвестиционной
деятельности);
3) провести классификацию инвестора и инвестиций в жилищной
сфере по различным основаниям;
4) установить виды правоотношений с участием инвестора, изучить их
отличительные признаки и особенности правового регулирования;
5) определить структуру законодательства об инвестиционной
деятельности в жилищной сфере, исследовать его комплексный характер и
установить специфику правового регулирования отношений различных
категорий инвесторов;
См.: Пилецкий А. Е. Теоретические проблемы предпринимательской правосубъектности: Автореф. дисс. ... д.-ра. юрид. наук: 12.00.03 - М., 2006. - 64с.
исследовать правовой механизм защиты прав инвестора (ст. 12 ГК РФ) и возникающих при этом правоотношений, определить специфику и способы защиты отдельных категорий инвесторов;
разработать проект Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в жилищной сфере» на основе анализа законодательства, судебной и договорной практики.
Объектом исследования являются нормы гражданского законодательства РФ и иных отраслей права, регулирующих различные виды правоотношений, возникающих в жилищной сфере с участием инвесторов, судебная, арбитражная и договорная практика.
Предметом исследования выступают общественные отношения, возникающие при реализации инвестиционной деятельности в жилищной сфере, а также при разрешении споров.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют работы русских, советских и современных российских ученых: С. С. Алексеева, И. Л. Брауде, Н. В. Баринова, Е. В. Богданова, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Н. Г. Дорониной, О. С. Иоффе, В. П. Камышанского, А. И. Каминка, А. Ю. Кабалкина, О. А. Красавчикова, П. В. Крашенинникова, Л. А. Лунца, А. В. Майфат, Г.К. Матвеева, Д.И. Мейера, И. Б. Новицкого, Б. И. Луганского, А. Я. Рыженкова, В. А. Рыбакова, О. Н. Садикова, А. П. Сергеева, Н. Г. Семилютиной, В. А. Тархова, Ю. К. Толстого, Р. О. Халфиной, И. 3. Фархутдинова, П. М. Филиппова, П. П. Цитович, 3. И. Цыбуленко, А. Е. Черноморца и др.
Некоторые вопросы исследуемой темы содержатся в работах Е. X. Акчулпановой, А. В. Ащаулова, В. А. Ващенко, Р. А. Герасимова, Е. П. Згонниковой, Е. В. Лапутевой, Ю. А. Лозиной, Н. В. Маркозубовой, А. Н. Мамай, В. В. Мельник, Д. Е. Потяркина, П. В. Сокол, К. К. Сунгурова, В.А.Трапезникова, А.Г.Щербинина и др.
Методологической основой исследования выступают как общие, так и частные научные методы познания: анализа, диалектический, исторический,
8 комбинированный, лингвистический, моделирования, системный, сравнительно-правовой, синтеза, формально-логический и др.
Научная новизна заключается в том, что впервые на
монографическом уровне проведено комплексное исследование правовой природы инвестора в жилищной сфере и установлены особенности способов защиты его прав. Сформулированы авторские определения: «инвестор», «инвестиционная деятельность в жилищной сфере», «полезный эффект», «риск в инвестиционной деятельности в жилищной сфере», и др.. Произведена классификация инвесторов и жилищных инвестиций, что позволило определить виды правоотношений с участием инвестора и структуру законодательства об инвестиционной деятельности в жилищной сфере, выявить специфику правового регулирования, установить гражданско-правовые способы защиты прав инвестора, определить их особенности и на основе этого, разработать Проект ФЗ «Об инвестиционной деятельности в жилищной сфере».
Основные научные положения, выводы и предложения, выносимые на защиту:
1. Формулируется определение: «инвесторы в жилищной сфере - это физические и юридические лица, объединения юридических лиц, государственные органы, органы местного самоуправления, а также иностранцы, осуществляющие инвестиционную деятельность в жилищной сфере на территории Российской Федерации с использованием собственных и (или) привлеченных средств в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Указанное определение позволяет выявить специфические признаки инвестора и, тем самым отграничить их от иных субъектов гражданского права.
2. Предлагается классификация инвесторов по субъектам инвестиционной деятельности в жилищной сфере: 1) граждане-потребители (военнослужащие, увольняемые с военной службы, и приравненные к ним
9 лица, граждане, выезжающие из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей; граждане РФ, постоянно работающие на комплексе «Байконур» и подлежащие отселению; граждане, принимавшие участие в ликвидации последствий аварии на Чернобыльской АЭС, на производственном объединении «Маяк», пострадавшие в результате этих аварий, семьи, имеющие детей, а также государственные гражданские служащие, молодые ученые, прокуроры и следователи органов прокуратуры и ряд иных граждан на основании отдельных решений Правительства РФ; 2) субъекты предпринимательской деятельности (индивидуальные предприниматели и юридические лица, обладающие имуществом на праве собственности); 3) субъекты иной деятельности, которая в соответствии с законодательством РФ нуждается в государственной регистрации или лицензировании (адвокаты, частные нотариусы и др.); 4) органы власти (государственные органы и органы местного самоуправления); 5) некоммерческие юридические лица (потребительские кооперативы и иные некоммерческие организации); 6) участники договора о совместной деятельности; 7) иностранные инвесторы (иностранное юридическое лицо, иностранный гражданин и лицо без гражданства).
3. Утверждается, что осуществление инвестиционной деятельности в жилищной сфере в целях приобретения помещения для предпринимательской и иной не запрещенной законом деятельности, возможно только посредством первоначального приобретения жилого помещения, или возведением строения с последующим переводом его в нежилое помещение. Устанавливаются правообразующие признаки рассматриваемого перевода: 1) процедура перевода должна осуществляться с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности; 2) наличие запрета на перевод в случаях установленных ЖК РФ; 3) особенности перевода квартиры в многоквартирном доме заключаются в том, что такая квартира должна быть расположена на первом этаже или выше, но помещения, расположенные
10 непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми; 4) отсутствие установленных требований или возможности обеспечения соответствия такого помещения предусмотренным требованиям; 5) недопустимость перевода, когда право собственности на такое помещение обременено правами третьих лиц.
4. Формулируется определение «инвестиционное правоотношение в
жилищной сфере - это охраняемое государством и урегулированное
нормами права имущественное отношение между инвестором и иными
участниками инвестиционной деятельности в жилищной сфере,
возникающее по поводу строительства, реконструкции, оборота жилых
помещений».
По способу регулирования это правоотношение носит комплексный характер, поскольку регулируется различными отраслями российского права: гражданским, жилищным, трудовым, административным, земельным, градостроительным и др.
5. Обосновывается необходимость введения термина -
«инвестиционная деятельность в жилищной сфере - вложение денежных
средств, иного имущества, имущественных и других прав, имеющих
денежную оценку и осуществление практической деятельности,
направленной на строительство, реконструкцию, оборот изолированных
жилых помещений, пригодных для постоянного и (или) временного
проживания граждан в целях получения прибыли и (или) достижения иного
полезного эффекта».
6. Аргументируется вывод о том, что инвестиционная деятельность в
жилищной сфере по правовым целям может быть двух видов:
1) предпринимательская (получение прибыли); 2) иная, направленная на
достижение другого полезного эффекта. Формулируется определение
«полезного эффекта», как одной из целей инвестиционной деятельности:
«полезный эффект - это приносящий пользу результат инвестиционной
деятельности в жилищной сфере, проявляющийся в приобретении
инвестором изолированных жилых помещений, пригодных для постоянного и (или) временного проживания граэюдан не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности».
7. Производится классификация инвестиций в жилищной сфере по
следующим основаниям: 1) по содержанию инвестиций (имущество и
имущественные права); 2) по субъектному составу; 3) по объекту (жилое
помещение, первичное или вторичное, в многоквартирном доме,
индивидуальный жилой дом); 4) по видам правоотношений (гражданско-
правовые, градостроительные, трудовые и др.); 5) по правовым целям
(приобретение жилого помещения для жилья или первоначально для жилья, а
затем - для предпринимательской и иной, не запрещенной законом
деятельности и др.).
8. Доказывается объективная необходимость существования
инвестиционного риска и формулируется его определение: «риск
инвестиционной деятельности в жилищной сфере - это возможность,
вероятного и случайного обстоятельства, возникновение которого может
привести к наступлению неблагоприятных последствий для субъектов,
проявляющегося в потери (снижении) прибыли и (или) не достижении
иного полезного эффекта от вложения и практических действий, связанных
со строительством, реконструкцией, оборотом изолированных жилых
помещений, пригодных для постоянного и (или) временного проживания
граждан».
9. Утверждается, что отсутствие единой правовой базы, регулирующей
инвестиционные отношения в жилищной сфере, влечет разнобой в теории и
практики применения различных правовых норм. С одной стороны такие
отношения регулируются отдельными нормами ГК РФ, ЖК РФ, ЗК РФ и
рядом федеральных законов, с другой - отсутствует специальное
законодательство, учитывающее специфику инвестирования. В то же время,
отношения отдельных групп инвесторов регулируются федеральными
законами Российской Федерации: о защите прав и законных интересов
12 инвесторов на рынке ценных бумаг, о жилищном обеспечении военнослужащих, о дополнительных мерах государственной поддержки семей имеющих детей и др. Это позволяет сформулировать определение: «законодательство Российской Федерации, регулирующее отношения инвестиционной деятельности в жилищной сфере - основанная на Конституции РФ и нормах международного права, совокупность юридических норм различных отраслей Российского права, а также издаваемых в соответствии с ними иных нормативных правовых актов, регулирующих отношения в связи с вложением имущественных вкладов в деятельность, связанную с осуществлением жилищного строительства, реконструкции и оборота жилья».
Обосновывается вывод о том, что факт владения инвестором жилым помещением и земельным участком до момента государственной регистрации подлежит защите наравне с защитой владения и пользования как правомочия, что позволяет минимизировать инвестиционные риски в гражданских, жилищных, земельных и градостроительных правоотношениях.
Аргументируется положение о том, что гражданско-правовые способы защиты (ст. 12 ПС РФ) зависят от сущности правоотношений, регулирующих инвестиционную деятельность в жилищной сфере. Устанавливается специфика способов защиты отдельных категорий инвесторов по следующим основаниям: 1) по субъектному составу инвесторов; 2) по объекту вложения инвестиций; 3) по видам правоотношений, возникающих в жилищной сфере; 4) по использованию института гражданско-правовой ответственности; 5) по механизму возникновения и реализации инвестиционной деятельности; 6) по отношению к праву собственности; 7) иные (страхование, охрана имущества и др.).
На основе положений, выносимых на защиту, разработан и обоснован Проект Федерального Закона «Об инвестиционной деятельности в жилищной сфере».
Теоретическая и практическая значимость исследования. Выводы
и положения работы позволяют определить правовую природу инвестора в
жилищной сфере и особенности способов защиты его прав. Предложения и
рекомендации автора могут быть использованы при совершенствовании
законодательства, в судебной и арбитражной практике, в учебном
процессе при преподавании гражданского, жилищного,
предпринимательского и коммерческого права, а также в договорной практике инвестирования в жилищной сфере и реализации жилищной программы России.
Апробация результатов работы. Диссертация выполнена и обсуждена на заседании кафедры- гражданского права и процесса Волжского гуманитарного института (филиала) Волгоградского государственного университета.
Основные положения и выводы работы излагались на научно-практических конференциях, в том числе и международных, использовались в учебном процессе по гражданскому, жилищному и предпринимательскому праву в Волжском гуманитарном институте, что подтверждается актом внедрения.
Автором разработан Проект ФЗ «Об инвестиционной деятельности в жилищной сфере».
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, объединяющих пять параграфов, заключения, списка использованной литературы и приложений.
Основные положения и выводы исследования опубликованы в пяти статьях, в том числе в изданиях, рекомендованных ВАК РФ.
Понятие инвестора
В соответствии с Конституцией Российской Федерации человек, его права и свободы являются высшей ценностью. Вместе с тем, необходимо подчеркнуть, что механизм применения указанной нормы, представляет собой признание, соблюдение и защиту указанных прав и свобод, на практике реализуемый как обязанность государства1. Право граждан на жилище является одним из видов таких прав, осуществление которого возможно различными способами: строительство, реконструкция, покупка жилья и др.
В Советском Союзе, а затем и в современной России до конца двадцатого столетия, в подавляющем большинстве случаев единственным субъектом гражданского жилищного строительства выступало государство.
Вместе с тем, сегодня, совершенно очевидно, что государство не способно в «одиночку» справиться в поставленной задачей в области обеспечения граждан жильем, что требует поиска новых моделей реализации рассматриваемого конституционного права.
Сформулированный нами вывод подтверждается и мнениями ученых, исследовавших сферу обеспечения граждан жильем. Так, например, А. Г. Щербинин заявляет об отсутствии реального механизма государственной поддержки строительства жилья и о негативной ситуации в строительстве жилищного сектора в целом2. Аналогичного мнения придерживается и Г. А. Цылина, которая считает, что «в связи с кардинальными изменениями в экономике и заменой традиционных государственных источников финансирования на так, называемые «внебюджетные», в России возникла острейшая проблема с жилищными инвестиционными ресурсами»1. Исследуя область жилищного строительства, Ю. А. Лозина приходит к выводу о том, что отмена системы централизованного государственного планирования и распределения материальных ресурсов, одновременно с приватизацией строящихся объектов и государственных подрядных строительных организаций, практически привело к прекращению финансирования и ресурсного обеспечения всех видов строительства в стране .
Вместе с тем, указанные исследования, признавая целесообразность и необходимость вложения инвестиций в жилищную сферу, в должной мере не подвергают анализу указанную юридическую категорию.
В этой связи заслуживают внимания работы А. В. Ащаулова, Е. В. Лапутевой, Д. Е. Потяркина, П. В. Сокола.
Например, А. В. Ащаулов делает вывод о том, что процесс приобретения жилых помещений представляет собой вложение в него гражданами определенного количества денежных средств или иного имущества и обозначается на практике термином «инвестирование» . Однако ученый уделяет внимание только одному субъекту инвестиционной деятельности - гражданам, в то время как их круг значительно шире (коммерческие и некоммерческие организации, органы государственной власти и местного самоуправления и др.).
Е. В. Лапутева акцентирует внимание на проблемах совершенствования договорных отношений в сфере жилищного строительства, рассматривая при этом наиболее распространенные финансовые схемы привлечения физических лиц. Автор связывает договорные проблемы инвестирования с особенностями экономических условий, а также направленностью на определенного потребителя .
В свою очередь Д. Е. Потяркин приходит к выводу о том, что рынок жилья занимает значительное место в объеме инвестиций: «90 % денежных средств приходят в строительство жилья путем долевого участия третьих лиц - дольщиков на основании договора инвестирования»2.
П. В. Сокол рассматривает инвестиционный договор как гражданско-правовую форму инвестирования в жилищном строительстве, подробно исследуя конструкцию, существенные и иные условия такого соглашения3.
Таким образом, указанные авторы, признавая инвестиционную деятельность одной из наиболее важных и приоритетных задач государства: 1) акцентируют внимание на ее договорном характере; 2) на исследовании отдельных субъектов - «граждан (потребителей)», что не охватывает в полной мере всего круга инвесторов.
Кроме того, подавляющее большинство работ, посвященных реализации прав граждан на жилище посвящено различным аспектам строительства жилья, в то время как указанное право может быть реализовано и иными способами - например, посредством приобретения жилья на «вторичном» рынке, реконструкцией ветхого жилья и др. Следовательно, происходит необоснованное сужение круга отдельных механизмов приобретения жилья субъектами гражданского права, производимое ими как с предпринимательскими, так и иными социально-значимыми целями.
Проведенный анализ нормативных правовых актов, основных достижений юридической науки и практики, позволяет сформулировать вывод о широко используемой, но не достаточно исследованной категории -«жилищная сфера», являющейся по своему содержанию значительно более широким понятием, чем жилищное строительство. Представляется, что подробное исследование жилищной сферы, определение ее роли и места в инвестиционной деятельности, выявление круга инвесторов, а также их правовой природы, будет являться эффективной моделью инвестирования, позволяющей наиболее полно реализовать конституционное право на жилище.
По нашему мнению исследование правового значения термина «жилищная сфера», целесообразно начать с анализа нормативных правовых актов, содержащих нормы о рассматриваемой категории.
Сегодня термин «жилищная сфера» употребляется в названии отдельных нормативных правовых актах (как правило, в области исполнительной власти), например, в названии Указа Президента РФ «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»1. Указанный нормативный акт не содержит определения рассматриваемой категории, однако предусматривает создание для строительства, реконструкции и приобретения жилья Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию. С этой целью, рекомендовано органам исполнительной власти субъектов РФ образовать региональные и местные фонды развития жилищного строительства для использования средств этих фондов, направленных на строительство жилья социального использования, развитие производственной базы домостроения, обеспечение районов жилой застройки объектами инженерно-транспортной инфраструктуры, выплату компенсаций (субсидий) малоимущим и иным группам населения для оплаты строительства, приобретения и содержания жилья и др. .
Законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в жилищной сфере
Установленная нами юридическая природа инвесторов и видов правоотношений с их участием требует исследования действующих в настоящее время источников правового регулирования. Такой подход, позволяет, по меньшей мере, решить следующие задачи: во-первых, произвести анализ норм права, регулирующих отношения с участием инвестора, что позволит сформулировать определение «законодательство, регулирующее инвестиционные отношения в жилищной сфере», произвести его классификацию и выявить специфику; во-вторых, на основе проведенного анализа сформулировать предложения по совершенствованию указанного законодательства.
Рассматриваемую процедуру целесообразно начать с анализа существующих нормативных правовых актов, регулирующих инвестиционную деятельность. Представляется, что такой анализ будет наиболее эффективным и обоснованным, если при его проведении использовать исторический метод: нельзя понять настоящее, не изучив прошлое. С другой стороны, такой анализ необходим потому, что «истинная природа института может быть понята лишь в том случае, если мы внимательно отнесемся не только к экономическим его задачам, но и к тем средствам, коими задачи эти достигаются»1.
Российское инвестиционное законодательство в своем развитии прошло несколько этапов, в основе которых находились общественные отношения соответствующего исторического периода.
Так, к первому этапу следует отнести период с 1699 г. по 1922 г., характеризующийся возникновением и становлением правового регулирования инвестиционных отношений. Начало развития указанного законодательства связывают с принятием первого российского нормативного акта, регламентирующего деятельность акционерных (паевых) обществ (1699 г.). Участие в составе таких обществ представляло собой первую практическую модель инвестирования, поскольку появилась возможность передачи имущества юридическому лицу и использование результатов такой передачи в качестве прибыли.
Существенные шаги в этом направлении были сделаны при Петре I, которым был принят целый ряд указов, например о создании акционерного эмиссионного банка (1702 г.). Основной моделью инвестирования рассматриваемого периода выступало акционирование юридических лиц, однако стремительно развивающие инвестиционные отношения значительно опережали наличие адекватного правового регулирования.
Отмена крепостного права (1861 г.), наряду с экономическим ростом страны, привела к развитию государственных ценных бумаг. Так, например, с целью привлечь в российскую экономику иностранный капитал были выпущены государственные облигации золотых займов, которые размещались среди иностранных инвесторов1.
Таким образом, специфика первого этапа развития инвестиционного законодательства заключается в поиске наиболее эффективных моделей правового регулирования существующих в то время инвестиционных отношений, содержание которых заключалось в развитии акционерных обществ и рынка ценных бумаг.
Поскольку активное развитие инвестиционного законодательства было прервано октябрьской революцией 1917 г., представляется целесообразным начало второго этапа его развития приурочить к 1922 г., потому, что в это время начала реализовываться НЭП и произошли существенные изменения в вопросах правового регулирования. Так, Постановлением ВЦИК от 22 мая 1922 г. «Об основных частных имущественных правах» было разрешено создание акционерных обществ, а принятый Гражданский кодекс РСФСР (1922 г.) содержал 45 статей, посвященных хозяйственным обществам и устанавливал правила деятельности акционерных компаний.
В целях реализации норм ГК РСФСР 1922 г. был издан целый ряд подзаконных актов, например, «Положение об акционерных обществах» от 17 августа 1927 г. Это. положение значительно пережило нормы об акционерных обществах ГК РСФСР, которые были отменены на рубеже 30-х гг. XX в. и официально просуществовало до 1962 г1.
Указанный этап, характеризовался достаточно развитым инвестиционным законодательством, при этом правовое регулирование осуществлялось на самом высоком уровне - Гражданским кодексом РСФСР, что позволяет сделать вывод о том, что в условиях плановой социалистической экономики (1922 -1930 гг.) государство не могло полностью отказаться от инвестирования, которое продолжало существовать в усеченных формах.
Вместе с тем, в перспективе принципы социалистической экономики одержали верх, а инвестиционное законодательство было сведено к нулю. Так, например, принятое 15 октября 1988 г. Советом Министров СССР Постановление № 1195 «О выпуске предприятиями и организациями ценных бумаг», нельзя в полной мере признать регулирующим инвестиционные отношения, потому, государство пыталось в тот момент решить проблему доступа работников к управлению предприятием и тем самым модернизировать социалистическую систему хозяйствования.
Третий этап в развитии современного российского инвестиционного законодательства наступил в начале 90-х гг. XX в. и характеризуется по меньшей мере следующими аспектами: 1) появлением специального правового акта - Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР»; 2) принятием нормативных правовых актов, регулирующих отдельные аспекты инвестиционной деятельности в жилищной сфере (ФЗ от 24 декабря 1992 г. № 4218-1 «Об основах федеральной жилищной политики» и Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»; 3) влиянием на процедуру законодательного регулирования инвестирования иностранного права.
Гражданско-правовые способы защиты прав и интересов инвесторов
Комплексный характер правоотношений, возникающих при реализации инвестиционной деятельности в жилищной сфере, свидетельствует не только об аналогичном характере правового регулирования, но и о возможности применения как различных видов защиты прав инвестора, так и юридической ответственности (гражданско-правовой, административной, уголовной и др.).
Однако на основании поставленных целей и задач исследования мы акцентируем внимание на гражданско-правовых способах защиты инвестора в процессе осуществления им инвестиционной деятельности в жилищной сфере, поскольку от этого зависит гарантия стабильности гражданского оборота в указанной области.
Актуальность рассматриваемой проблемы обусловлена тем, что «субъективное право, предоставленное лицу, но не обеспеченное от его нарушения необходимыми средствами защиты, является «декларативным правом»1.
Представляется, что исследование гражданско-правовых способов защиты инвестора, выявление их специфики в жилищной сфере необходимо начать с анализа существующих в настоящее время основных положений работ ученых, проводивших свои изыскания в интересующей нас области.
Так, Е. В. Лапутева в целях защиты прав инвестора, участвующего в долевом строительстве в качестве одной из сторон договора, предлагает ввести «учетную регистрацию» указанного договора. Такая процедура, по мнению автора «позволит исключить, в некоторых случаях предупредить злоупотребление правами дольщика как экономически не защищенной стороны договора.. .»
Р. А. Герасимов исследует «юридический механизм реализации субъективных конституционных прав» , акцентируя при этом внимание на использовании при этом «юрисдикционных и неюрисдикционных средств защиты и восстановления нарушенного права»3. Автор применяет термин «гарантии», функциональное назначение которых заключается в создании возможности реализации прав граждан, а также охране и защите таких прав от любых нарушений со стороны различного круга лиц.
Н. В. Маркозубова рассматривает вопрос об охране и защите права собственности сторон договора долевого участия в строительстве жилья. Автор подразделяет нормы гражданского права, регулирующие рассматриваемые им отношения на: 1) охраняющие отношения собственности путем признания права; 2) обеспечивающие необходимые условия для реализации вещных прав; 3) устанавливающие неблагоприятные последствия для нарушителей вещных прав.
А. Г. Щербинин акцентирует внимание на правовых нормах, защищающих права потребителя, выступающего одной из сторон договора долевого участия граждан в строительстве жилья. Ученый предлагает распространить законодательство о защите прав потребителей на отношения, возникающие из указанного договора и ввести контроль над договорными условиями, в целях соблюдения прав «дольщиков-потребителей»5.
П. В. Сокол приходит к выводу, что отношения, возникающие из инвестиционного договора, заключенного между инвестором - гражданином, передающим средства для инвестирования в строительство жилого помещения для собственного проживания, подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей1.
Д. Е. Потяркин в целях защиты прав инвесторов предлагает «легализовать на уровне закона административный специальный учет инвестиционных контрактов и договоров инвестирования исполнительными органами государственной власти»2.
О. А. Минеев, исследуя вещные права и способы их защиты, рассматривает возможности реализации прав граждан на защиту по следующим критериям: 1) возможность управомоченного лица использовать дозволенные законом средства собственного принудительного воздействия на правонарушителя и защиты принадлежащего ему права собственными действиями фактического порядка; 2) возможность применения непосредственно самим управомоченным лицом юридических мер оперативного воздействия на правонарушителя; 3) возможность управомоченного лица обратиться к компетентным органам с требованием о понуждении обязанного лица к определенному поведению3.
Проведенный анализ позволяет сформулировать следующие выводы необходимые для дальнейшего исследования.
Во-первых, в указанных работах гражданско-правовые способы защиты не являются целью исследования и могут быть приемлемы только для отдельных видов правоотношений, возникающих из различных договоров: 1) договора долевого участия в строительстве жилых помещений - Е. В. Лапутева, Н. В. Маркозубова, А. Г. Щербинин; 2) инвестиционного договора (контракта) - П. В. Сокол, Д. Е. Потяркин. Такое положение не охватывает всего многообразия видов правоотношений, возникающих при реализации инвестиционной деятельности в жилищной сфере и не обеспечивает комплексного характера их защиты.
Во-вторых, в отдельных работах (Р. А. Герасимов) исследуются конституционные (общие) способы защиты жилищных прав граждан, в то время как рассматриваемые отношения требуют выработки механизма специальной защиты. Бесспорно, нормы ст. 8 Конституции РФ о равной степени защиты всех форм собственности не вызывают сомнения, однако собственность (жилое помещение) представляет собой объект гражданского права и инвестиционных отношений, возникающих в жилищной сфере, а значит - и способы защиты должны носить гражданско-правовой характер.
В-третьих, исследованные способы защиты, касаются в основном одной категории инвесторов - граждан-потребителей и не охватывают всего многообразия категорий инвесторов согласно предложенной нами классификации. Следовательно, возникает потребность поиска дополнительных способов гражданско-правовой защиты, основанных на юридической природе инвестора в жилищной сфере.
Нам импонирует мнение О. А. Минеева о специальных способах защиты вещных прав, однако виды правоотношений, возникающих в рассматриваемой области, могут представлять собой и «невещный» характер, а значит - нуждаться и в иных (не вещных способах) защиты.
