Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Способы защиты гражданских прав 12
1.1. Принципы правового регулирования отношений собственности и судебная защита гражданских прав 12
1.2. Способы защиты права собственности и других вещных прав .20
Глава 2. Отдельные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество...35
2.1. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке 35
2.2. Проблемы недействительности сделок с недвижимым имуществом 50
2.3. Установление размера долей в праве общей собственности 67
2.4. Выдел доли и раздел общего имущества в качестве способов прекращения права
общей долевой собственности 88
2.5. Реализация преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности 106
Заключение 144
Библиография 149
- Принципы правового регулирования отношений собственности и судебная защита гражданских прав
- Способы защиты права собственности и других вещных прав
- Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проблемы защиты права собственности и иных вещных прав имеют высокую степень актуальности. Это обусловлено значительной ролью права собственности и иных вещных прав в условиях рыночной экономики.
Собственность - основа всей системы общественных отношений. Стабильность гражданского оборота и развитие всего общества во многом зависят от действующего в государстве механизма защиты права собственности и иных вещных прав. Любое нарушение права собственности, состоящего из правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом, должно быть пресечено.
Отношения собственности всегда считались наиболее сложными вопросами в теории гражданского права, учитывая их непосредственную связь с политическими, идеологическими и социально-экономическими отношениями в обществе. Закрепление частной собственности в российском законодательстве, вовлечение в гражданский оборот земли, зданий, сооружений и других объектов недвижимости ставит одной из основных задач перед законодателем обеспечение реальной защиты прав и интересов собственников и иных законных владельцев. В настоящий момент в собственности граждан и юридических лиц находятся самые разнообразные материальные объекты, возникает много спорных вопросов относительно правового регулирования отношений собственности. Острейшую практическую значимость имеют проблемы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Особенности некоторых способов защиты права собственности и иных вещных прав не получили еще достаточного глубокого изучения, а правоприменительная практика нередко сталкивается с рядом нерешенных вопросов. Между тем единообразное понимание и применение правовых норм имеет крайне важное значение как для защиты интересов собственников, так и для развития института собственности и общества в целом. Все вышеизложенное свидетельствует о необходимости и обоснованности исследования проблем защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, совершенствовании как законодательства в данной области, так и правоприменительной практики. Актуальность темы в современных условиях, недостаточная глубина ее разработки, возникающие в судебной практике проблемы предопределили цели, задачи и предмет диссертационного исследования.
Степень разработанности проблемы.
Проблемы защиты права собственности исследовались в трудах М. М. Агаркова, Н. А. Баринова, В.А. Белова, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, О. С. Иоффе, В. А. Рыбакова, О.Н. Садикова, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А.Суханова, В.А. Тархова, Ю.К. Толстого.
Несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, гражданско-правовым способам защиты права собственности и других вещных прав на недвижимое имущества не было уделено должного внимания. Современные исследования в основном посвящены изучению отдельных аспектов защиты права собственности. Данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем, возникающих при применении норм о защите права собственности и иных вещных прав. Представляется, что на данном этапе развития цивилистической науки назрела необходимость в комплексном анализе гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Из последних научных работ, затрагивающих вопросы защиты права собственности и иных вещных прав, следует отметить диссертационные исследования Д. О. Тузова «Реституция в гражданском праве» (Томск, 1999), М. М. Попович «Приобретение права собственности в гражданском праве России» (Рязань, 2002), И.П. Куликова «Право собственности: вопросы соотношения неприкосновенности и ограничений» (Рязань, 2003), B.C. Пономарева «Право собственности граждан на жилое помещение: вопросы ограничений» (Рязань, 2004).
Как уже отмечалось, проблемы защиты права собственности и иных вещных прав до сих пор не получали комплексного разрешения и нуждаются в дальнейших исследованиях. Особенность данной работы заключается в глубокой проработке проблем, возникающих при защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также обобщением в этой области действующего законодательства и судебной практики.
Основная цель диссертационного исследования заключается в комплексном анализе и изучении гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, включающее изучение норм материального, гражданско-процессуального права и существующей судебной практики, а также разработке предложений по совершенствованию законодательства в данной области.
В соответствии с поставленной целью определяются следующие задачи исследования:
- провести анализ положений законодательства, посвященного защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, выявить его особенности, тенденции развития;
- оценить эффективность правового регулирования в сфере защиты прав и интересов собственников и иных законных владельцев;
- выявить и исследовать наиболее актуальные проблемы защиты права собственности и иных вещных прав;
- исследовать основные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество;
провести анализ проблем, возникающих при признании права собственности на самовольную постройку в судебном порядке и рассмотреть особенности данной категории дел;
выявить недостатки в законодательном регулировании недействительности сделок с недвижимым имуществом и. показать тенденции правоприменительной практики, складывающейся в результате применения данных норм;
- рассмотреть правовые проблемы установления размера долей в праве общей собственности и предложить практические рекомендации по их решению;
- проанализировать в качестве способов прекращения общей долевой собственности выдел доли и раздел общего имущества;
- раскрыть особенности реализации преимущественного права покупки участниками общей долевой собственности и рассмотреть проблемы применения данного права на практике;
оценить эффективность действующего законодательства, посвященного защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и выявить негативные элементы законодательного регулирования, препятствующие эффективной реализации правомочий собственника и законного владельца;
сформировать аргументированные предложения по совершенствованию гражданского законодательства.
Объект диссертационного исследования - нормы отечественного законодательства, посвященные защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество в их историческом развитии; правоприменительная деятельность по реализации этих норм; основные научно-теоретические концепции по проблематике диссертационного исследования.
Предмет исследования - отдельные гражданско-правовые способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество и механизм их реализации, анализ сложившейся правоприменительной практики, правовые проблемы, возникающие при защите права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, перспективы совершенствования правовой базы в данной области.
Эмпирическую базу исследования составили опубликованные либо размещенные в электронных правовых базах данных материалы судебной практики Верховного суда РФ, Высшего Арбитражного Суда РФ; факты, получившие отражение в научной литературе и периодической печати.
Нормативно-правовую базу исследования составили как действующие, так и утратившие силу нормативные акты Российской Федерации и отдельные положения зарубежных нормативно-правовых актов.
Теоретическую основу диссертационного исследования составили труды отечественных и зарубежных ученых-правоведов, содержащие анализ проблем защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также труды по общей теории права.
Методологическую основу исследования составляют общенаучные методы, в том числе формальной и диалектической логики, лингвистический, исторический, методы моделирования и прогнозирования, а также метод компаративного анализа.
Научная новизна результатов исследования. Диссертация представляет собой одно из первых после вступления в действие первой части Гражданского кодекса РФ комплексных монографических исследований гражданско-правовых способов защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество с использованием положений теории права, цивилистики, а также существующей практики правоприменения. В работе исследованы отдельные способы защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество; рассмотрены основные проблемы, возникающие при защите права собственности и иных вещных прав; определены недостатки в законодательном регулировании, препятствующие эффективной реализации правомочий собственника и законного владельца. Диссертантом разработаны предложения и рекомендации, направленные на совершенствование гражданского законодательства и судебной практики по вопросам защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество.
Основные положения диссертационного исследования, выносимые на защиту:
1. Суды не должны отказывать в принятии заявления или прекращать производство по делу о признании права собственности на имущество по основанию введения процедуры банкротства в отношении лица у которого находится имущество. Данные иски направлены на защиту права собственности истца в отношении имущества, принадлежащего ему в соответствии с законом, но находящемся по определенным причинам у должника.
Соответствующие иски предусмотрены нормами ст. 11, 12 ГК РФ, процессуальным правом и не вступают в противоречие с положениями Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»1. Права кредиторов при этом не нарушаются, поскольку они вправе рассчитывать на удовлетворение своих требований исключительно за счет имущества, принадлежащего должнику.
2. Если по делу о признании права собственности на самовольную постройку истцом предоставлены доказательства о том, что земельный участок под самовольно возведенным строением может быть в дальнейшем ему предоставлен, то суд должен приостановить производство по делу до юридического оформления прав лица на земельный участок, поскольку при оформлении могут быть выявлены обстоятельства, препятствующие отводу данного участка.
3. К наследникам умершего переходит совокупность прав и обязанностей умершего гражданина, в том числе и обязанность по государственной регистрации сделки.
4. Если участник долевой собственности, не возражая против выплаты компенсации за долю другого сособственника, не согласен лишь с ее размером, суд должен установить сумму денежной компенсации, которая подлежит взысканию и при отсутствии согласия ответчика с ее размером.
Когда участник долевой собственности не желает выплачивать денежную компенсацию, но в то же время пользуется долей другого сособственника, суд должен обязать данного участника к выплате денежной компенсации и передать ему долю, которая им используется вне зависимости от его согласия.
5. Извещение участника долевой собственности о продаже своей доли не является безотзывной офертой. Сособственник, получив извещение, обладает преимущественным правом приобрести в определенный срок продаваемую долю, заключив договор, однако это не дает оснований считать его заключившим договор с момента выражения согласия, и применять к данным отношениям положения п. 1 ст. 433 ГК РФ, ст. 435 ГК РФ. Соответственно продавец вправе изменить условия продажи доли и направить новое предложение участникам долевой собственности.
6. Срок для защиты преимущественного права приобретения отчуждаемой доли по иску лица, право которого нарушено, указанный в п. 3 ст. 250 ГК РФ, выступает в качестве срока исковой давности. Следовательно отсутствуют основания считать данный срок пресекательным. Указанный срок должен применяться согласно общим правилам, установленным в ГК РФ, а также производится его приостановление, перерыв течения, восстановление срока в случаях предусмотренных законом.
7. Истец, предъявивший требование о переводе на него прав и обязанностей покупателя по договору, должен по предложению суда внести определенную сумму на депозитный счет суда, в депозит нотариальной конторы либо другим образом гарантировать выплату в случае удовлетворения предъявленного им иска сумм, оплаченных покупателем доли недвижимости. Если истец отказывается выполнять требования суда и не вносит требуемые суммы, то данное поведение подтверждает отсутствие у лица реального намерения приобрести долю. В этом случае суд имеет право отказать в удовлетворении требований, так как сделка по продаже доли уже состоялась и без достаточных оснований нельзя лишить покупателя приобретенной им доли, к тому же не обеспечив возврат уплаченных им сумм.
Теоретическая и практическая значимость работы. Сформулированные выводы диссертации могут быть использованы для дальнейших теоретических разработок в области защиты права собственности и иных вещных прав на недвижимое имущество, а также в практических комментариях к гл. 20 ГК РФ. Отдельные положения могут быть использованы при преподавании учебных курсов. Ряд выводов может быть использован в правоприменительной деятельности органов судебной власти.
Апробация работы. Результаты работы были внедрены при проведении методических занятий, семинаров на юридическом факультете Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Рязанский государственный педагогический университет имени С. А. Есенина». По этой проблематике автор выступил с сообщением на Всероссийской научно-практической конференции «Актуальные проблемы теории и практики применения российского законодательства» (г. Чебоксары, 22-24 апреля 2005г.).
Материалы и выводы диссертации используются автором в преподавательской работе.
Структура работы. Диссертация состоит из введения, двух глав, содержащих семь параграфов, заключения и списка библиографии. Структура диссертации отражает цель и задачи исследования.
Принципы правового регулирования отношений собственности и судебная защита гражданских прав
В соответствии с ч. 4 ст. 15 Конституции РФ общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. 5 мая 1998г. вступили в силу на территории Российской Федерации нормы ст. 1 Протокола № 1 к Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Европейская конвенция о правах человека), принятой в Риме 4 ноября 1950г. Данные положения международной конвенции закрепляют право каждого физического или юридического лица беспрепятственно пользоваться своим имуществом; не допускается лишение того или иного лица своего имущества, кроме как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права; признается право государства на осуществление контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами либо для обеспечения уплаты налогов, иных сборов и штрафов.
В нормах Конституции РФ сформулированы основополагающие принципы правового регулирования отношений собственности. Главный из них - принцип равного признания и защиты равным образом частной, государственной, муниципальной и иных форм собственности - закреплен в ст. 8 Конституции РФ. Имущественным правам посвящены ст. 34, 35, 36 и 44 второй главы «Права и свободы человека и гражданина» Конституции РФ, также здесь особо регламентируется право собственности граждан. В настоящее время большое значение придается формированию широкого слоя частных собственников, необходимой социальной опоры нынешнего режима .
Положения о федеральной государственной собственности, отнесении разграничения государственной собственности к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации содержатся в ст. 71, 72 третьей главы «Федеративное устройство» Конституции РФ. Владение, пользование и распоряжение муниципальной собственностью регламентируется в ст. 130 восьмой главы «Местное самоуправление» Конституции РФ.
В Гражданском кодексе РФ определяется содержание права собственности в качестве правомочий собственника по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом (ст. 209 ГК РФ). В ст. 212 ГК РФ содержится положение о том, что права всех собственников защищаются равным образом (ст. 212 ГК РФ).
Принципы правового регулирования отношений собственности исследовались в работах В.П. Мозолина, С.А. Зинченко, В.К.Андреева, В.В. Гребенникова, В.А. Суханова, А.А.Рябова, и ряда других авторов . Согласно ст. 55 Конституции РФ и п. 2 ст. 1 ГК РФ права и свободы человека и гражданина могут быть ограничены только федеральным законом и лишь в той мере, в какой это необходимо в целях защиты основ конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства. Данные нормы предусмотрены законодателем для того, чтобы исключить необоснованные ограничения прав и свобод граждан, а в случае необходимости введения соответствующих ограничений, четко регламентировать их на федеральном уровне.
Конституционный суд РФ в соответствии со ст. 125 Конституции РФ рассматривает дела о соответствии Конституции РФ федеральных законов, нормативных актов Президента РФ, Совета Федерации, Государственной Думы, Правительства РФ, конституций республик, уставов, законов и иных нормативных актов субъектов Российской Федерации.
Судам общей юрисдикции подведомственны дела об оспаривании нормативных актов, которые в системе иерархии правовых актов расположены ниже уровня федерального закона, и затрагивают права, свободы и законные интересы граждан и организаций, а в случаях, специально предусмотренных федеральным законом, данные дела могут быть отнесены к компетенции арбитражного суда.
В первой инстанции Верховного Суда РФ рассматриваются дела об оспаривании нормативных правовых актов Президента РФ, Правительства РФ, федеральных органов власти. Верховным судам республик, краевым, областным судам подведомственны дела об оспаривании нормативных правовых актов органов государственной власти субъектов РФ. В компетенции районных, гарнизонных судов находится рассмотрение дел об оспаривании иных нормативных правовых актов. Соответственно когда права гражданина либо организации нарушаются нормативным актом, который вступает в противоречие с правовым актом, обладающим более высокой юридической силой, им предоставляется право в судебном порядке оспорить данный акт.
Гражданским кодексом РФ установлено, что защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, суд, арбитражный суд или третейский суд (ст. 11 ГК РФ). Суды общей юрисдикции и арбитражные суды действуют в соответствии с Конституцией РФ и Федеральным конституционным законом от 31 декабря 1996г. № 1-ФЗК «О судебной системе Российской Федерации»4 и являются государственными органами защиты прав. Третейские же суды органами государства не являются, соответственно имеется ряд отличий в деятельности данных судов, касающихся как порядка разрешения судебных дел, так и исполнения принятых решений.
Главами 46-47 ГПК РФ и Федеральным законом от 24 июля 2002г. № 102-ФЗ «О третейских судах в Российской Федерации»5 регламентируется деятельность третейских судов, определяется порядок оспаривания их решений и выдачи исполнительных листов на данные решения.
Способы защиты права собственности и других вещных прав
Право собственности является абсолютным правом. Любое нарушение данного права (состоящего из правомочий по владению, пользованию и распоряжению имуществом) должно быть пресечено.
Абсолютный характер вещных прав делает необходимой их гражданско-правовую защиту с помощью вещно-правовых исков, которые могут быть направлены против любых лиц, поскольку любое лицо может стать нарушителем вещного права (тогда как нарушителем обязательственного права может стать только конкретное обязанное лицо, к которому и будет обращен соответствующий обязательственно-правовой иск)10. В главе 20 ГК РФ установлены способы защиты права собственности как вещного права, объектом в данном случае выступает индивидуально-определенное имущество.
Защита права собственности и других вещных прав в судебном порядке производится посредством восстановления нарушенного права собственника или другого лица, осуществляющего правомочия владения имуществом на законном основании. При этом в зависимости от характера нарушенных прав предъявляется иск об истребовании имущества -виндикационный иск или иск об устранении препятствий в осуществлении права собственности, а равно иных вещных прав, не связанных с лишением владения имуществом - негаторный иск.
В главе 20 ГК РФ «Защита права собственности и других вещных прав» не указан такой способ защиты вещного права как иск о признании права собственности, однако на практике данный иск получил весьма большое распространение. В данной работе будет отдельно рассмотрена судебная практике по названной категории дел.
В соответствии со ст. 301, 302 ГК РФ иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения следует заявлять только в случае, если собственник намерен истребовать индивидуально-определенную вещь, сохранившуюся в натуре. В индикационный иск не подлежит удовлетворению когда речь идет о вещах, определенных родовыми признаками. Отсутствие во владении лица, к которому предъявлен виндикационный иск, истребуемого имущества, делает невозможным удовлетворение данного иска, поскольку на ответчика нельзя возложить обязанность по возврату вещи, которой он сам не обладает. В данной ситуации иск следует предъявлять к лицу, во владении которого имущество действительно находится, а когда вещь утрачена, то можно воспользоваться иными способами защиты права, указанными в ст. 12 ГК РФ. Так, можно предъявить иск о возмещении убытков к виновному лицу.
Если лицо, к которому предъявлен виндикационный иск, уже произвело отчуждение имущества, то в соответствии со ст. 302 ГК РФ важное значение для возможности истребовать имущества будет иметь способ выбытия имущества из обладания собственника или законного владельца, а также возмездность приобретения имущества новым владельцем.
В случае когда имущество безвозмездно приобретено от неуправомоченного отчуждателя, то собственник либо законный владелец имеет право истребовать имущество без каких либо ограничений.
При возмездности приобретения имущества важное значение имеет вопрос о добросовестности приобретателя. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не мог знать о том, что лицо, передающее ему имущество, является неуправомоченным отчуждателем. Если же лицу было известно, что имущество приобретается от незаконного владельца, то налицо недобросовестный приобретатель. Также недобросовестным будет считаться приобретатель, располагающий при совершении сделки информацией о наличии притязаний третьих лиц на предмет сделки, если данные притязания затем были признаны с соблюдением предусмотренного законом порядка правомерными.
Интересы добросовестного приобретателя, который возмездно приобрел имущество, защищены законом. Истребование у такого лица имущества возможно только в случае, когда имущество выбыло из владения собственника или законного владельца помимо их воли (похищено, утеряно и т. д.). При этом собственник должен представить доказательства, свидетельствующие о том, что имущество действительно выбыло из его владения при указанных обстоятельствах.
Доказательства о возмездности приобретения имущества и о своей добросовестности должен представить приобретатель.
Если суд, исследовав доказательства по делу, сделает вывод о том, что имущество выбыло из обладания собственника или законного владельца помимо их воли и о недобросовестности приобретателя, о которой также будет свидетельствовать и неосторожность, допущенная им при заключении сделки, тогда имущество подлежит возврату. Рассмотрим в качестве примера следующее дело из судебной практики11.
Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке
Строительство объекта недвижимости необходимо производить только при наличии прав на земельный участок, на котором предполагается возведение данного объекта. Конституцией РФ закреплено право собственника по владению, пользованию и распоряжению принадлежащим ему имуществом (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). В соответствии со ст. 263 ГК РФ собственник земельного участка имеет право возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их переноску и снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Иные владельцы земельного участка имеют право производить строительство на данном участке на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником (ст. 264 ГК РФ).
Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими на данных участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором.
Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До государственной регистрации объекта лицу, осуществившему строительство, принадлежит право собственности на строительные материалы, использованные при строительстве, но не на созданный объект недвижимости.
Не подлежит государственной регистрации самовольная постройка, которой в соответствии со ст. 222 ГК РФ является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это, необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой -продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Данные сделки являются ничтожными.
В отношении лиц, осуществивших самовольное строительство, изменение архитектурного облика объекта, предусмотрена административная ответственность. Данные лица должны осуществить за свой счет снос (разборку) самовольной постройки либо привести в первоначальное состояние объект недвижимости. Помимо собственника земельного участка требование о сносе самовольной постройки вправе заявить только администрация публично-правового образования, на территории которого возведена постройка 5.
Однако в соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившем постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку. Также право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Соответственно в указанных случаях самовольная постройка не подлежит сносу. Но следует отметить, что право собственности на самовольную постройку при этом признается судом исключительно, когда ее сохранение не нарушает права и законные интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Н. К. Толчеев отмечает, что круг обстоятельств, имеющих юридическое значение по делам данной категории, должен определяться исходя из общих условий, соблюдение которых требуется при строительстве или реконструкции любого объекта недвижимости. Данные условия сгруппированы им следующим образом:
а) наличие права на земельный участок, на котором ведется новое строительство, либо разрешения собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство, реконструкцию;
б) соблюдение целевого назначения и разрешенного использования земельного участка, а также красных линий, установленных проектами планировки;
в) наличие в установленном порядке проектной документации, являющейся основанием для выдачи разрешений на строительство;
г) разрешение на строительство, т. е. документ, выданный заказчику (застройщику) органами местного самоуправления и удостоверяющий право собственника, владельца, арендатора или пользователя объекта недвижимости осуществлять застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения;
д) соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов; е) соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости26.
При возведении самовольной постройки собственником (владельцем, пользователем) земельного участка, его права на данный участок подтверждаются записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственными актами, свидетельствами и иными документами, удостоверяющими права на землю, выданными гражданам и юридическим лицам.
Однако каким образом должен решаться вопрос, если постройка возведена лицом на земельном участке при отсутствии у него прав на данный участок? В законодательстве четко не указано, каким образом должно происходить в данном случае закрепление за застройщиком земельного участка, на котором возведена самовольная постройка. Варианты могут быть следующие:
1) земля находится в государственной или муниципальной собственности и нет никаких прав на нее у физических или юридических лиц;
2) земля находится в частной собственности, владении или пользовании физических либо юридических лиц.
