Содержание к диссертации
Введение
Глава I. Недвижимость как объект гражданских прав.
1. Понятие и общая классификация объектов недвижимости ..18
2. Природные объекты недвижимости 21
3. Объекты недвижимости, прочно связанные с землей:
1) некоторые особенности зданий и сооружений как объектов недвижимого имущества 36
2) жилые и нежилые помещения: законодательные пробелы и пути их восполнения 40
3) незавершенное строительство как объект недвижимости.49
4 Правовой режим предприятия 57
5 Объекты недвижимости как индивидуально определенные вещи 65
Глава II. Судебно-арбитражная защита права собственности как субъективного гражданского права.
1. Право собственности как субъективное гражданское право 70
2. Право на защиту как правомочие субъекта права собственности и возможность его применения в арбитражном процессе 75
3. Способы защиты гражданских прав: проблемы классификации 82
Глава III. Проблемы применения способов защиты субъективных гражданских прав при защите права собственности на недвижимое имущество в арбитражном суде.
1. Применение вещно-правовых способов защиты права собственности на недвижимое имущество 88
2. Судебно-арбитражная практика применения иных способов защиты права собственности на недвижимое имущество 101
3. Проблемные вопросы защиты владения 129
4. Некоторые проблемы рассмотрения арбитражных споров, связанных с государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость и сделок с ней 136
5. Проблема конкуренции гражданско-правовых способов защиты прав при защите права собственности на недвижимое имущество в арбитражном суде 160
Заключение 186
Библиография 191
- Понятие и общая классификация объектов недвижимости
- Право собственности как субъективное гражданское право
- Применение вещно-правовых способов защиты права собственности на недвижимое имущество
Введение к работе
Осуществляемое в Российской Федерации преобразование
1г экономических отношений поставило перед законодателем и
юридической наукой задачу обеспечения и защиты права собственности.
Проведенная в стране приватизация привела к появлению
множества равноправных собственников. Гражданский оборот на
современном этапе представляет собой имущественный оборот
собственников, в который в том числе вовлечено значительное число
недвижимостей, ранее не входивших так широко в имущественные
отношения.
4-- Увеличивающиеся темпы и объемы имущественного оборота
неизбежно приводят к столкновению интересов собственников, что наглядно проявляется в постоянном увеличении количества судебных споров. Так, в 2001 году арбитражными судами Российской Федерации разрешено споров о признании права собственности на 54% больше, чем в 2000 году1. Согласно статистическим данным Арбитражного суда Липецкой области, в 2001 году только споров о праве собственности было рассмотрено на 130,3 % больше, чем в 2000 году. В первом полугодии 2002 года этот показатель возрос на 66,7 % по сравнению с соответствующим периодом 2001 года.
В общем количестве рассматриваемых дел значительное место занимают исковые требования, направленные на признание права собственности, на истребование имущества из чужого незаконного владения, на признание недействительными сделок, а также ненормативных актов государственных органов и органов местного
А'>
1 Основные показатели работы арбитражных судов Российской Федерации в 2000-2001 годах / Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2002. № 4. С. 21 (Далее - Вестник ВАС РФ).
самоуправления. Среди них наиболее острыми являются вопросы защиты прав и интересов собственников объектов недвижимого имущества.
Статья 5 Федерального конституционного закона «Об арбитражных судах в Российской Федерации» гласит, что одной из основных задач арбитражных судов при рассмотрении подведомственных им споров является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов организаций и граждан в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности1.
Вступивший в силу с 1 сентября 2002 года Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации первой задачей судопроизводства в арбитражных судах провозгласил защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность (статья 2, часть 1)2.
Как справедливо отметил В.Ф. Яковлев, «особая сложность в работе арбитражных судов состояла и состоит в том, что им приходится постоянно осваивать новые споры, которые ими ранее не рассматривались, и к тому же в условиях неполного, несовершенного, зачастую противоречивого законодательства. В этих условиях огромное значение имеет сама судебная практика»3. В полной мере эти слова следует отнести к спорам, связанным с защитой прав участников имущественного оборота объектов недвижимого имущества.
Новый Арбитражный процессуальный кодекс Российской
Федерации значительно расширил подведомственность
рассматриваемых арбитражными судами споров, установив правила
1 Собрание законодательства Российской Федерации. 1995. № 19. ст. 1709.
2 Вестник ВАС РФ. Специальное приложение № 8. Август 2002 года.
3 Арбитражным судам 10 лет (выступление Председателя Высшего Арбитражного
Суда Российской Федерации В.Ф. Яковлева в Колонном зале Дома Союзов 22.02.02
г./ Вестник ВАС РФ. Специальное приложение № 5. Май 2002 г. С. 11.
б
специальной подведомственности. Участились случаи использования
участниками гражданского оборота в одном иске нескольких способов
защиты своих нарушенных прав: например, одновременно заявляются
требования об обязании ответчика освободить нежилое помещение и
взыскать убытки; о признании недействительным ненормативного акта и
признании сделки недействительной. Кроме того, объекты
недвижимости, как правило, существуют длительное время, и в период их долгой «жизни» меняется правовое регулирование, а значит, к одному и тому же например, зданию могут применяться различные по времени вступления в силу нормативные акты. Все это значительно усложнило рассмотрение дел арбитражными судами.
Правовое регулирование оборота недвижимости содержится в ряде законодательных актов, принятых в последние годы, в первую очередь, в новом Гражданском кодексе Российской Федерации. В нем впервые в истории отечественной кодификации появилась целая глава, посвященная защите права собственности и других вещных прав, а также два отдельных параграфа, регулирующих продажу недвижимости и предприятия. Действовавшие до введения в действие первой части Гражданского кодекса Российской Федерации Законы «О собственности в СССР»1 и «О собственности в РСФСР»2 применялись в течение небольшого отрезка времени и по многим аспектам выполняли роль переходных актов.
Правовая регламентация защиты права собственности на объекты недвижимого имущества, содержащаяся в действующем законодательстве, основана на результатах плодотворной научной разработки общих проблем права собственности в цивилистической
1 Ведомости съезда народных депутатов СССР и Верховного Совета СССР. 1990. №
11. Ст. 164.
2 Ведомости съезда народных депутатов РСФСР и Верховного Совета РСФСР.1990
№30. Ст. 416.
литературе и проблем правового регулирования недвижимости. Что касается защиты права собственности, то эта проблема затрагивалась в работах многих авторов-цивилистов. Вместе с тем, в науке гражданского права специальных работ монографического характера, посвященных защите права собственности на недвижимое имущество в арбитражном суде до сих пор не было.
В настоящее время указанная проблема требует всестороннего изучения на новом уровне, с учетом практики применения новейшего законодательства о праве собственности, о способах защиты права собственности и иных вещных прав, а также с учетом того, что некоторые аспекты защиты права собственности на объекты недвижимости не получили пока надлежащего законодательного урегулирования. Что касается уже имеющихся в науке правовых решений по спорным проблемам, то они в ряде случаев нуждаются в развитии, корректировке, в научном обосновании, в разработке концепции регламентации отношений собственности в сфере объектов недвижимого имущества.
И прежде всего это связано с тем, что принятие большого числа
нормативных актов, к сожалению, не привело к созданию системы
стабильного, внутренне непротиворечивого гражданского
законодательства о недвижимости. Стало очевидным, что
совершенствование правового регулирования отношений, связанных с недвижимым имуществом, возможно лишь в рамках единой концепции развития законодательства о недвижимости, которая признавалась бы всеми основными участниками законотворческого процесса и правоприменения, и положения которой могли быть внесены в качестве изменений и дополнений в соответствующие нормативные акты.
С этой целью Совет при Президенте РФ по кодификации совершенствованию гражданского законодательства образовал рабочую группу по подготовке Концепции развития законодательства
о недвижимом имуществе и его регистрации, в состав которой вошли авторитетные специалисты, представляющие Высший Арбитражный и Верховный суды Российской Федерации, регистрирующие и нотариальные органы, известные ученые. Рабочая группа подготовила проект концепции, который в настоящее время находится в стадии широкого обсуждения1. Среди многочисленных предложений, содержащихся в проекте Концепции, особого внимания заслуживают положения, обеспечивающие последовательное проведение принципа «единой судьбы» земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости, а также предложения по уточнению перечня объектов, относящихся к недвижимому имуществу. На наш взгляд, эти вопросы, наиболее актуальны и мы остановимся на них подробнее в соответствующих параграфах настоящей работы.
Изложенное дает основание для утверждения, что проблема защиты права собственности на объекты недвижимости должна быть отнесена к числу актуальных и недостаточно исследованных проблем науки гражданского права.
Кроме того, проблема защиты права собственности актуальна в связи с нормами международного права, в частности, международной Конвенцией о защите прав человека и основных свобод, провозгласившей право каждого физического или юридического лица беспрепятственно пользоваться своим имуществом2.
В связи с этим, автор сосредоточился на отдельных вопросах, значимость которых проявляется в правоприменительной практике. Поэтому в диссертации использованы примеры из судебной практики Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, Федерального
«Совершенствование законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества». Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе. Москва. 2003.
2 Статья 1 Протокола № 1 от 20.03.1952 г. Конвенции о защите прав человека и основных свобод (Рим, 04.11.1950 г.)//СЗ РФ. 2001 г. № 2. Ст. 163.
арбитражного суда Центрального округа, Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, а также Арбитражного суда Липецкой области, где диссертант работает судьей. Личный опыт рассмотрения конкретных судебных споров помог глубже вникнуть в различные аспекты защиты права собственности на недвижимое имущество и предложить теоретические разработки по разрешению проблемных вопросов по исследуемой теме, в том числе посредством изменения законодательных норм. В качестве примеров арбитражно-судебной практики Арбитражного суда Липецкой области автором изучались дела, и на этом основании обобщалась практика Арбитражного суда Липецкой области за период с 1997 года по 2003 год.
Изучение данной проблематики предполагает исследование вопросов, находящихся на стыке материального и процессуального права. Результатом данного исследования могут стать практические рекомендации, направленные на восполнение пробелов, имеющихся в правовом регулировании гражданского оборота и в процессуальном законодательстве, а также на совершенствование практики применения указанного законодательства арбитражными судами.
Объектом исследования является комплекс общественных отношений, складывающихся по поводу защиты права собственности на объекты недвижимого имущества.
Предмет исследования составляют отношения собственности в сфере объектов недвижимости с учетом специфики последних. Предмет исследования включает также предусмотренные законодательством способы защиты нарушенных гражданских прав, критерии их выбора, а также практика разрешения арбитражными судами споров, связанных с использованием участниками гражданского оборота соответствующих способов защиты нарушенных прав при рассмотрении дел, в которых объектом спора является недвижимое имущество.
Цель и задачи диссертационного исследования. Целью настоящей работы является анализ положений действующего законодательства с точки зрения возможности субъектов гражданского права защищать принадлежащее им право собственности на объекты недвижимости. Цель исследования состоит также в выявлении современного понимания проблемы обеспечения надлежащей защиты нарушенных гражданских прав в условиях изменившего гражданского оборота, новых принципов осуществления правосудия арбитражными судами, определении обстоятельств, влияющих на выбор оптимального способа защиты нарушенного права, в оценке эффективности использования конкретных способов защиты применительно к наиболее типичным ситуациям, складывающимся в области предпринимательских и иных экономических отношений.
На достижение указанной цели направлено решение следующих задач: 1) установить особенности (качественные характеристики) недвижимости как объектов гражданских прав; 2) определить правовую природу и соотношение отдельных объектов недвижимости; 3) сформулировать положения о сущности и способах защиты права собственности на недвижимое имущество; 4) показать роль арбитражно-процессуальной деятельности в целом и отдельных судебных актов, в частности, в реализации различных способов защиты права собственности на недвижимость; 5) исследовать механизм взаимодействия материально-правовых и процессуально-правовых норм; 6) изучить правоприменительную практику использования участниками гражданского оборота вещно-правовых и универсальных способов защиты права собственности на примерах конкретных судебно-арбитражных дел; 7) определить критерии выбора оптимальных способов защиты нарушенного права собственности; 8) выявить предпосылки ускорения и упрощения защиты права собственности на объекты недвижимости в арбитражном суде; 9) внести
11 предложения по совершенствованию правовой регламентации исследуемых общественных отношений.
Методологическую основу работы составляет комплексное исследование содержащихся в законодательстве положений по вопросам обеспечения защиты гражданских прав. В сферу исследования входили частно-правовые акты, акты публичного права, а также были включены некоторые положения процессуального законодательства.
При анализе законодательства и практики применения соответствующих норм арбитражными судами при разрешении споров, связанных с использованием организациями и предпринимателями способов защиты нарушенных гражданских прав, применялись социологический (статистический), сравнительно-правовой, системный и иные научные методы исследования.
Исследование соответствующих законоположений в процессе их применения в арбитражно-судебной практике позволяет выявить пробелы в правовом регулировании имущественного оборота объектов недвижимости и является необходимым основанием для подготовки рекомендаций по совершенствованию законодательства в тех направлениях, которые востребованы практикой последних лет.
Указанный методологический подход призван, прежде всего, обеспечить получение конкретных практических результатов, основное значение которых заключается в выработке критериев выбора наилучшего способа защиты в наиболее типичных обстоятельствах, встречающихся в практической деятельности организаций и предпринимателей в сфере владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости, оценки эффективности использования тех или иных способов защиты нарушенных гражданских прав, подготовке практических рекомендаций по применению законодательных норм
арбитражными судами при рассмотрении споров о защите права собственности на недвижимое имущество.
Теоретическую основу диссертации составили труды дореволюционных, советских и современных юристов, в частности: М.М. Агаркова, С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, А.В. Бенедиктова, В.В. Витрянского, В.П. Грибанова, Д.В. Дождева, В.А. Дозорцева, М.В. Зимелевой, О.С. Иоффе, Н.И. Клейн, О.М. Козырь, А.Л. Маковского, М.Г. Масевич, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, И.Б. Новицкого, И.С.Перетерского, И.А. Покровского, Н.В. Рабинович, В.А. Рахмиловича, В.В. Ровного, А.П. Сергеева, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, Н.А. Сыроедова, Ю.К. Толстого, P.O. Халфиной, В.М. Хвостова, С.А. Хохлова, В.В. Чубарова, Г.Ф. Шершеневича, В.Ф. Яковлева и других авторов.
Изменение правового регулирования отношений собственности в 90-е годы ни в коей мере не умаляет значения фундаментальных исследований, проделанных в этой области в прежние годы. В настоящее время многие из них представляют большую научную ценность, и именно на них базируется исследование природы современных правоотношений защиты права собственности.
Практическую основу исследования составили положения Гражданского кодекса Российской Федерации о праве собственности и способах защиты субъективных гражданских прав, а также иных нормативно-правовых актов.
Выводы и предложения, сформулированные в работе, представляют собой результат анализа и обобщения практики Арбитражного суда Липецкой области, а также основаны на практике и разъяснениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, анализе постановлений Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.
Научная новизна работы заключается в том, что автором проведено всестороннее научно-теоретическое и практическое исследование проблемы, ранее не рассматривавшейся в отечественной юридической науке, которое включает в себя изучение защиты права собственности участников гражданского оборота на объекты недвижимости с точки зрения гражданско-правовых и процессуально-правовых норм. Кроме того, необходимо отметить, что в данном исследовании самостоятельное значение имеет арбитражно-судебная практика по делам о защите различными способами права собственности на объекты недвижимого имущества. Научная новизна работы состоит также в том, что результаты исследования получены на основе анализа нового гражданского законодательства России, которое действует в условиях рыночной экономики, где в качестве участников имущественного оборота выступают собственники имущества, в том числе и недвижимого.
На основании изученных материалов, автором сформулированы следующие положения, которые выносятся на защиту:
Законодатель однозначно определил, что нежилые помещения являются объектами недвижимости, а значит, специальные правила, регулирующие правовой режим недвижимости, подлежат применению в полном объеме и к отношениям, связанным с продажей нежилых помещений внутри зданий. В силу тесной взаимосвязи жилых и нежилых помещений, а также с целью соблюдения принципа равенства участников гражданских правоотношений, на нежилые помещения правомерно в законодательном порядке распространить особый правовой режим, сходный с правовым режимом жилых помещений.
Действующее законодательство не позволяет отождествлять понятия юридического лица и предприятия: предприятие как имущественный комплекс и объект гражданских прав не является юридическим лицом, а входит в состав его имущества. Юридическое
лицо является субъектом гражданского оборота и не обязательно имеет в своем составе специфический имущественный комплекс -предприятие. Особенностью правового режима предприятия является то, что законом предприятие отнесено к недвижимости, однако в состав конкретного имущественного комплекса могут и не входить недвижимые вещи.
На примере такого особого объекта как предприятие хорошо прослеживается тенденция современного гражданского права: проявление в вещно-правовых конструкциях обязательственно-правовых элементов. Именно в таком своем качестве предприятие выступает как объект договора купли-продажи.
В качестве предложения по совершенствованию законодательства предлагается поддержать изложенную в Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе позицию о том, чтобы признать предприятие особым видом имущества и самостоятельным объектом гражданских прав, но не относить к объектам недвижимости.
3. Возможности защиты субъективного права неразрывно связаны
с характером самого защищаемого права, поэтому налицо
диалектическая зависимость права на защиту и материального права:
право на защиту проистекает из самого материального права.
Поскольку право собственности является субъективным вещным правом, то и защите оно подлежит как субъективное вещное право.
Возможность получения защиты нарушенного права собственности в определенном процессуальном порядке в арбитражном суде зависит от субъективного материального права (права собственности) и возникает с момента нарушения субъективного гражданского права либо в связи с его оспариванием другими лицами.
4. Попытки классифицировать способы защиты гражданских прав
на те или иные группы носят условный характер, служат для изучения
самих способов защиты и их эффективного применения на практике. Анализ различных подходов к классификации способов защиты субъективных гражданских прав, позволяет сделать вывод о том, что важное практическое значение имеет не расстановка в различном порядке предусмотренных гражданским законодательством способов защиты субъективных прав, а конечный результат, на который рассчитано их применение.
5. Нельзя отрицать существование проблемы конкуренции исков в
современном гражданском праве, однако рассматриваться она должна
не как абстрактная теоретическая проблема, а в контексте выбора
собственником оптимального способа защиты нарушенного права.
Собственник (титульный владелец) вправе самостоятельно решать
вопрос о выборе способов защиты нарушенного права собственности,
применительно к каждому конкретному объекту, в том числе и объекту
недвижимости.
6. Собственник недвижимого имущества может защищать
нарушенное право собственности, используя для этого как специальные
вещно-правовые способы защиты, так и общие (универсальные)
способы защиты субъективного гражданского права - права
собственности. Примеры арбитражно-судебной практики подтверждают,
что выбор оптимального способа защиты нарушенного права
собственности зачастую продиктован возможностями применения
процессуального законодательства. С другой стороны, предел действий
арбитражного суда по восстановлению нарушенного права зависит от
избранного способа защиты права.
7. Владение в течение периода приобретательной давности не
может считаться незаконным, поскольку такая возможность установлена
законом и для этого приняты охранительные меры. Владение
имуществом в подобных случаях защищено от третьих лиц, не
являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на
16 владение им в силу иного предусмотренного законом или договора основания. Таким образом, законодатель, урегулировав отношения, связанные с приобретательной давностью, истечение которой служит основанием возникновения права собственности владельца по давности, и наделив последнего средствами абсолютной защиты от незаконных действий третьих лиц, четко и определенно дал понять, что давностное владение имеет под собой законные основания.
Практическая значимость диссертационного исследования. Проведенная автором теоретическая разработка отдельных вопросов защиты права собственности на недвижимость отвечает запросам судебно-арбитражной правоприменительной практики, а изложенные в работе выводы могут применяться при разрешении конкретных судебных споров.
Изложенные в работе предложения по совершенствованию гражданского законодательства могут быть использованы в правотворческой деятельности.
Содержащиеся в диссертации теоретические положения могут найти применение при разработке учебного материала по курсам «Гражданское право», «Договорное право», «Арбитражный процесс» и при дальнейшем исследовании проблем данного института.
Апробация результатов исследования. Основные научные
положения, выводы и предложения изложены в ряде статей, использованы в учебном процессе при проведении лекционных и семинарских занятий со студентами юридического факультета Липецкого филиала Московского института международного права и экономики им. А.С. Грибоедова по курсу «Коммерческое право» и спецкурсу «Договорное право» в период с 1999 г. по 2003 г., а также в практической деятельности диссертанта при рассмотрении конкретных судебных дел в первой инстанции Арбитражного суда Липецкой области.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования, необходимостью комплексного изучения способов защиты права собственности на недвижимость в арбитражном суде. Работа состоит из введения, трех глав, объединяющих 11 параграфов, заключения, библиографии.
Вместе с тем, в работе автор, учитывая многогранность исследуемой проблематики, не стремился к постановке и решению всех вопросов, связанных с данным правовым институтом. Так, автор не счел целесообразным исследовать проблемы защиты права собственности на земельные участки, изучать такие специфические объекты недвижимости как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также подробно освещать вопросы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку указанные темы должны быть, на наш взгляд, предметом самостоятельного исследования.
Таким образом, в диссертации рассмотрены проблемы, наиболее значимые с точки зрения судебной арбитражной практики.
Понятие и общая классификация объектов недвижимости
Юридическая классификация вещей выявляет их правовой режим, определяет объем и содержание прав и обязанностей участников гражданских правоотношений. Деление вещей на движимые и недвижимые основано на естественных свойствах объектов гражданских прав.
Имущество движимое и недвижимое было известно еще римскому праву. Недвижимостями в римском праве считались недра земли, земельные участки (praedia, fundi) и все, что было создано чужим трудом на земле собственника. Это признавалось естественной или имущественной частью поверхности земли (res soli). К недвижимостям относились, например, постройки, посевы, насаждения. Предметы, связанные с землей или фундаментально скрепленные с ее поверхностью, считались ее составными частями и подчинялись правилу superficies solo cedit (сделанное над поверхностью следует за поверхностью). Поэтому не допускалось отдельного права собственности на дом и находящийся под ним земельный участок. Воздушное пространство над участком также рассматривалось как часть поверхности.
Становление правового института недвижимости прослеживается в дальнейшей истории зарубежных стран. Российское законодательство в этом отношении не имеет столь глубоких корней: термин «недвижимое имущество» был впервые использован в Указе Петра Первого о единонаследии 1714 г. Он заменил различные термины, использовавшиеся в законодательстве ранее, объединив ряд имуществ в единую правовую категорию и сгладив «различия между вотчинами и поместьями».
Категория недвижимого имущества была решительно отвергнута советской правовой доктриной в начале 20-х годов. Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. содержал специальное примечание к статье 21, согласно которому «с отменой частной собственности на землю деление имуществ на движимые и недвижимые упразднено»2. Сама земля была объявлена достоянием государства и исключена из частного оборота. В результате в нормативных актах до начала 90-х годов термин «движимое и недвижимое имущество» вообще не встречался. Этот пробел в праве был частично восстановлен Законом РСФСР «О собственности» и Основами гражданского законодательства 1991 г.
Гражданский кодекс Российской Федерации 1994 года придал делению вещей на движимые и недвижимые первостепенное значение, уточнил понятия, данные в Основах, ввел новые нормы, регулирующие оборот недвижимости.
В действующем Гражданском кодексе Российской Федерации к недвижимым вещам (которые также именуются недвижимым имуществом, недвижимостью) законодатель относит земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, а также все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие специальной государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и иное имущество (ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Положения Гражданского кодекса позволяют определить как общие признаки объектов недвижимого имущества, так и их примерный перечень. Так, основными признаками недвижимости являются: 1) прочная связь с землей, 2) невозможность перемещения соответствующего объекта без несоразмерного ущерба его назначению. Однако необходимо отметить, что указанные признаки присущи не всем объектам недвижимости. К их числу относятся земельные участки, участки недр и водные объекты, которые отдельно обозначены в Гражданском кодексе Российской Федерации и являются самостоятельными основными объектами недвижимого имущества. Но в целом указанные признаки относят вещи к объектам недвижимости в силу их естественных свойств. Кроме того, кодекс устанавливает еще один критерий отнесения вещи к недвижимости - прямое указание закона.
Таким образом, анализ норм Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод, что недвижимые объекты классифицированы законодателем по трем категориям. Во-первых, недвижимость «по природе» (земля, недра, обособленные водные объекты). Во-вторых, объекты, прочно связанные с землей. В-третьих, объекты, отнесенные к недвижимости законом.
Содержащийся в статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации перечень недвижимости имеет еще одно значение. Как верно отмечает Б.М. Гонгало, «приведенный перечень недвижимого имущества включен в Гражданский кодекс не только для иллюстрации положений о признаках недвижимости. Данный перечень имеет и самостоятельное значение. Рассмотрение признаков недвижимых вещей в сопоставлении с этим перечнем позволяет понять не только текст, но и подтекст закона, не только его «букву», но и дух. Наличием указанного перечня как бы «задается планка», разграничивающая движимые и недвижимые вещи. Так, понятно, что нельзя располагать в одном логическом ряду земельный участок или здание и садовую скамейку, даже если она весьма прочно связана с землей и перемещение ее невозможно без несоразмерного ущерба ее назначению».
Перечень объектов, относимых к недвижимости, построен в Гражданском кодексе Российской Федерации как примерный, неисчерпывающий. Тем не менее, сфера практического применения оборота недвижимости позволяет проанализировать наиболее распространенные объекты гражданских прав, охватываемые понятием «недвижимое имущество».
Право собственности как субъективное гражданское право
Право собственности является основным и наиболее важным вещным правом. Не случайно изучению этой важной категории посвящены многие труды российских ученых от классиков до современных исследователей: А.В. Бенедиктова, О.С. Иоффе, P.O. Халфиной, Г.А. Аксенок, А.Н. Арзамасцева, В.П. Грибанова, Ю.К. Толстого, В.А. Рясенцева, С.Н. Братуся, Е.А. Суханова, К.И. Скловского, М.Г. Масевич, Б.М. Гонгало и многих других. Одной из проблем изучения права собственности являлась полемика ученых по поводу разграничения субъективного права собственности и «общего определения», «общего понятия» права собственности1. Бесспорно, что собственность - понятие, прежде всего, экономическое, оно непосредственно связано с совокупностью производственных отношений данного общества2 и составляет имущественную основу современного гражданского оборота. В цивилистике классическое определение права собственности было дано академиком А.В. Бенедиктовым в его основополагающем труде «Государственная социалистическая собственность»3. Право собственности было определено как право индивида или коллектива использовать средства и продукты производства своей властью и в своем интересе. Именно в сочетании своей власти и своего интереса заключается специфическое отличие права собственности от других -как вещных, так и обязательственных - прав на те же объекты. Так, например, арендатор использует имущество в своем интересе, но использует его властью, полученной от собственника. Отдельные правомочия являются средством осуществления собственником его права собственности. Собственник должен обладать этими правомочиями, чтобы реализовать присвоение средств и продуктов производства. Определение института права собственности было дано и В.П. Грибановым: «Право собственности есть установленная государством совокупность правовых норм, закрепляющих исторически определенную форму присвоения средств и продуктов производства путем установления принадлежности имуществ определенным лицам, определение объема и содержания правомочий по использованию принадлежащего им имущества, а также гарантий их осуществления». В литературе было высказано мнение о том, что «собственность - это не только и не столько отношения между людьми по поводу имущества (этот аспект отношений регулируется в большей степени нормами обязательственного права), сколько отношение человека к вещи как к своей, как к собственной»2. По нашему мнению, данное положение является ошибочным. Сколько бы лицо не относилось к чужой вещи как к своей собственной, оно не станет его собственником, если у него нет законного титула. В противном случае собственником можно было бы считать любого фактического держателя вещи. Другое дело, что владение может быть связано с субъективным отношением лица к вещи как к своей, что может в отдельных случаях повлечь правовые последствия1. Например, защиту владения владельческими исками. Правовые отношения собственности, в отличие от экономических отношений собственности, формируются в зависимости от человеческой воли, порождаются их сознанием и волей. Лица вступают в эти отношения как носители прав и обязанностей, которые регулируются и защищаются правом. И хотя правовые отношения собственности являются отражением экономических отношений собственности, они, тем не менее, существуют относительно самостоятельно. Как отмечал И.А. Покровский, распределение вещей в обществе облекается в юридическую форму субъективных прав: «лица наделяются известными правами на вещи, причем эти права составляют особую категорию вещных прав. Общая юридическая сущность этих последних состоит в том, что между данным лицом и данной вещью устанавливается некоторая идеальная (юридическая) и непосредственная связь: вещь предоставляется господству известного лица, отдается в его волю, принадлежит ему».
Применение вещно-правовых способов защиты права собственности на недвижимое имущество
Исследователи гражданского законодательства в большинстве своем выделяют два способа защиты права собственности: вещно-правовой и обязательственно-правовой1. Некоторые авторы к двум вышеназванным способам добавляют и иные способы защиты права собственности.
К вещно-правовым способам защиты права собственности относятся исковые требования, предъявляемые в тех случаях, когда нет договора о спорном имуществе, и когда спорное имущество имеется в натуре или его можно восстановить. В литературе встречаются иные определения таких способов защиты. Так, М.М. Агарков называл такие способы внедоговорными, вещными.
Вещно-правовые способы используются при непосредственном нарушении права собственности (например, при незаконном изъятии, незаконном заселении помещения или незаконном препятствовании в осуществлении права). Их особенности обусловлены абсолютным характером защищаемых прав, поскольку сами эти меры направлены на защиту интересов субъектов вещных прав от непосредственного неправомерного воздействия со стороны любых третьих лиц. В связи с этим вещно-правовая защита осуществляется с помощью абсолютных исков, т.е. исков, предъявляемых к любым нарушившим вещное право третьим лицам.
Гражданский кодекс закрепил два классических вещно-правовых иска, направленных на защиту права собственности: виндикационный и негаторный. Оба они призваны обеспечить защиту права собственности на имущество в натуре, т.е. владение и пользование конкретным имуществом, а также защиту правомочий по распоряжению и пользованию имуществом в условиях отсутствия каких-либо обязательственных отношений: договорных отношений или вреда, причиненного законному владельцу.
Виндикационный иск традиционно считается вещным иском (actio in rem). В Кодексе формула виндикационного иска выражена следующим образом: «собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения» (статья 301).
Содержанием понятия виндикационного иска является его направленность исключительно на защиту вещного права собственности. Целью виндикационного иска будет не только получение вещи в непосредственное обладание, а восстановление положения, когда лицо имеет возможность свободного волеизъявления в отношении вещи.
Субъектом права на виндикацию является собственник или иной законный владелец, который должен доказать свое право на истребуемое имущество. Субъектом обязанности возвратить имущество является незаконный владелец, фактически обладающий вещью на момент предъявления требования.
В случае утраты владения вещью и отказом незаконного владельца ее возвратить собственник оказывается лишенным возможности проявлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению по отношению к этой вещи. При таких обстоятельствах, едва ли не единственной возможностью публичного выражения своего отношения к вещи будет предъявление собственником виндикационного иска.
В виндикационном процессе в предмет доказывания по делу обязательно входит выяснение условий выбытия имущества от собственника (по его воле или вопреки ей), установление обстоятельств поступления имущества к ответчику (возмездность или безвозмездность приобретения, управомоченность отчуждателя, добросовестность приобретателя), факт нахождения истребуемого имущества у ответчика в натуре, а также подтверждение истцом права собственности на истребуемое имущество. Наличие либо отсутствие некоторых из этих обстоятельств в отдельности или в сочетании с другими могут привести к отказу либо удовлетворению виндикационных притязаний.
Законным препятствием для удовлетворения виндикационного иска является возмездность приобретения имущества, поскольку имущественный интерес приобретателя направлен на приобретение имущества в собственность, а поэтому его сделка с отчуждателем предполагается возмездной, что соответствует правилам статьи 423 Гражданского кодекса Российской Федерации и сущности предпринимательской деятельности.
Имущественный характер правоотношения между отчуждателем и приобретателем, предусмотренный статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации, позволяет относить возмездность к критериям ограничения виндикации, так как виндикационныи иск направлен на защиту имущественных интересов собственника.
