Содержание к диссертации
Введение
1. Вещные права на землю: понятие и нормативное регулирование 11
1.1 Особенности земли как объекта вещных прав 11
1.2 Понятие и признаки вещных прав 7 32
1. Значение и особенности вещных прав 36
2. Право собственности 45
3. Ограниченные вещные права 54
2. Переход права собственности и ограниченных вещных прав на землю 75
2.1 Общая характеристика перехода права собственности и вещных прав 75
2.2 Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости в контексте перехода вещных прав 82
2.3 Переход прав на земельные участки на основании универсального правопреемства 99
2.4 Разграничение государственной собственности на землю 123
3. Государственная регистрация перехода вещных прав на землю 141
3.1 Общие положения о государственной регистрации вещных прав на земельные
участки 141
3.2. Отдельные особенности регистрации перехода вещных прав на земельные участки.. 148
1. Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства 148
2. Регистрация сервитутов на земельные участки 154
3. Регистрация вещных прав на земельные участки, предоставленные гражданам в личных целях 160
4. Регистрация вещных прав на земельные участки при разграничении государственной собственности на землю 173
Заключение 185
Библиография
- Значение и особенности вещных прав
- Ограниченные вещные права
- Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости в контексте перехода вещных прав
- Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. На
современном этапе развития экономики все актуальнее становится проблема разграничения норм гражданского и земельного законодательства в частности правового регулирования перехода вещных прав на земельные участки.
Несмотря на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации вступил в действие с 01 января 1995 года, фактически глава 17 Гражданского кодекса Российской Федерации «Право собственности и другие вещные права» начала действовать с принятием Федерального закона от 16.04.2001 №45-ФЗ и практического значения для регулирования земельных отношений и рассмотрения земельных споров не имела. Вступивший в силу 29 октября 2001 года Земельный кодекс Российской Федерации, в пункте 3 статьи 3 которого предусматривается, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным законодательством, специальными федеральными законами, не дал однозначного ответа на обозначенную проблему, которая осталась неразрешенной как в законе, так и в судебной практике. По прежнему существует конкуренция норм гражданского и земельного законодательства, что приводит к неоднозначности правоприменительной практики, появлению противоречий и коллизий.
Как известно, в Указе Президента Российской Федерации от 18.07.2008 №1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации» специально подчеркнута необходимость отражения в Гражданском кодексе Российской Федерации опыта его применения и толкования судом. Разработанная в соответствии с названным Указом Концепция развития гражданского законодательства является внутренне
/
противоречивой и не дает однозначных ответов о соотношении гражданского и земельного законодательства.
Вопрос о формировании полноценной системы вещных прав остается дискуссионным.
В теории вещных прав отсутствуют единые подходы к разрешению следующих вопросов, касающихся перехода вещных прав на земельные участки: участие в гражданском обороте части земельного участка как объекта земельных отношений, соотношение норм гражданского и земельного права при наследовании земельных участков, предоставленных на ограниченном вещном праве, установление и государственная регистрация публичных сервитутов на земельные участки.
Законодателем до настоящего времени не установлены юридические механизмы реализации принципа единства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений, что также осложняет оборот недвижимого имущества и ведет к возникновению споров.
Значительная часть земельных участков до настоящего времени находится в неразграниченной государственной собственности. Между тем, несовершенство процедуры по определению публичного собственника конкретного земельного участка приводит к многочисленным судебным спорам.
Противоречивые судебные акты по спорам о переходе вещных прав на земельные участки подтверждают наличии указанных вопросов. Разъяснения практики применения норм Земельного кодекса Российской Федерации, содержащиеся в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», не обеспечивают единство судебной практики в рассматриваемой сфере.
Всё вышеизложенное позволяет считать, что тема исследования актуальна.
Степень научной разработанности темы. Вещным правам на земельные участки посвящены работы классиков российской цивилистики Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.В. Ельяшевича, Г.Ф. Шершеневича. Общие положения о правопреемстве и переходе прав рассмотрены Б.Б. Черепахиным в работе «Правопреемство по советскому гражданскому праву».
Договоры о передаче имущества, в том числе земельных участков, исследованы Брагинским М.И. и Витрянским В.В.
Праву собственности посвящена монография К.И. Скловского «Собственность в гражданском праве».
Имеются работы, посвященные отдельным видам ограниченных вещных прав. Например, Петров Д.В. подробно исследовал право хозяйственного ведения и право оперативного управления. Применительно к земельному участку Щенниковой Л.В. рассмотрены вопросы приобретательной давности и сервитугы. Певницким СП, Козырь О.М. и Маковской А.А. проведены исследования ограниченных вещных прав на землю в контексте единства земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на нем.
В современный период диссертационные исследования, затрагивающие различные аспекты регулирования вещных прав на земельные участки и их перехода, а также общих и особенных характеристик земельного участка в системе объектов недвижимого имущества, осуществлены: Бирюковым А.А. «Сервитуты в российском гражданском законодательстве» (2004), Романовой В.В. «Правовое регулирование оборота земельных участков» (2005), Сергеевым А.В. «Проблемы применения ограниченных вещных прав на земельные участки» (2006), Ельниковой Е.В. «Гражданско-правовой оборот земельных участков под строениями в России» (2006), Калиничевым А.В. «Земельный сервитут в российском законодательстве» (2007), Лотниковой Н.П. «Особенности правового регулирования сделок с
земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности» (2007), Ковалевой И.С. «Особенности возникновения и реализации прав на землю» (2008), Косолаповым О.А. «Земельный участок как объект вещного права» (2008), Мананниковым О.В. «Наследование земельных участков и имущественных прав на них» (2008).
Объектом исследования являются правоотношения, связанные с переходом вещных прав на земельные участки по гражданско-правовым основаниям.
Предмет исследования составляют нормы гражданского и земельного законодательства, регулирующие переход вещных прав на земельные участки и практика их применения.
Цель диссертационного исследования состоит в выявлении особенностей перехода вещных прав на такой объект недвижимости как земельный участок, а также обосновании предложений по изменению и дополнению соответствующих нормативных правовых актов.
Цель исследования обусловила постановку следующих задач:
провести изучение в качестве объекта гражданских прав и гражданско-правовых сделок земельного участка, имеющего уникальные значение как объекта недвижимости;
установить место и выявить роль земельных участков в системе объектов недвижимого имущества, определить характеристики, включая способ индивидуализации, влияющие на их оборот;
исследовать имеющиеся в теории и правоприменительной практике спорные вопросы перехода вещных прав на земельные участки;
4) дать оценку положениям действующих нормативных актов
гражданского и земельного законодательства Российской Федерации, их
взаимодействию в отношении правового регулирования перехода вещных
прав на земельные участки и государственной регистрации такого перехода;
5) на основе анализа теоретических источников и норм действующего
законодательства рассмотреть варианты соотношения земельного участка и
расположенного на нём объекта недвижимости и дать им оценку;
6) рассмотреть особенности правоотношений, складывающихся по
поводу разграничения государственной собственности на землю;
7) установить специфику государственной регистрации перехода
вещных прав на земельные участки;
8) выработать теоретические и практические выводы и предложения по
совершенствованию гражданско-правовых норм, регулирующих переход
прав на земельные участки.
Методологическую основу диссертационного исследования составил диалектический метод научного познания, а также иные общенаучные методы познания: анализ и синтез, индукции и дедукции; использованы частнонаучные методы: историко-правовой, сравнительно-правовой, формально-юридический.
Нормативную базу исследования составили Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Земельный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 24.07.2007 №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» постановления Правительства Российской Федерации, нормативные правовые акты субъектов Российской Федерации, иные нормативные правовые акты.
Теоретическую основу исследования составляют положения, изложенные в трудах известных цивилистов, таких как: В.К. Андреев, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Ельяшевич, А.А. Иванов, И.А. Иконицкая, О.С. Иоффе, В.П. Камышанский А.Р. Кирсанов, О.М. Козырь, О.А. Красавчиков, Н.И. Краснов, О.И. Крассов, П.В. Крашенинников, Д.И. Мейер, В.П. Мозолин, А.И. Масляев,
И.А. Покровский, О.Н. Садиков, Е.А. Суханов, К.И. Скловский, Ю.К. Толстой, В.В. Чубаров, Г.Ф. Шершеневич, В.Ф. Яковлев, и др.
Эмпирическую основу диссертационного исследования составили материалы изучения судебной практики: постановлений Пленума и Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (25 постановлений), постановлений Пленума и определений Верховного Суда Российской Федерации (10 определений), постановлений федеральных арбитражных судов округов и Десятого арбитражного апелляционного суда (67 постановлений) за период с 2003 года по 2009 год.
Научная новизна диссертационного исследования заключается в обосновании особенностей перехода вещных прав на земельный участок как на объект недвижимости: в установлении ограниченности участия в гражданском обороте части земельного участка и приоритета принципов гражданского права над принципами земельного при наследовании земельных участков, а также в определении специфики процедуры разграничения государственной собственности на землю и регистрации публичных сервитутов на земельные участки.
В результате проведенного исследования на защиту выносятся следующие положения:
Обосновано, что правоотношения по поводу вещных прав на земельные участки и их перехода должны регулироваться, прежде всего, нормами Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом возможно включить в Гражданский кодекс Российской Федерации норму о том, что право собственности и иные вещные права на земельные участки, предусмотренные законодательством, возникают, изменяются и прекращаются с момента регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Раздел V Гражданского кодекса Российской Федерации (Наследственное право), а в особенности принцип свободы завещания,
закрепленный в статье 1119 Гражданского кодекса Российской Федерации, при наследовании земельных участков имеет приоритет перед принципом единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и является исключением, установленным в абзаце 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Часть земельного участка, являясь объектом имущественных отношений, вместе с тем не может быть объектом вещных прав и сделок, направленных на отчуждение имущества; часть земельного участка может быть предметом обязательственных правоотношений при заключении договоров, направленных на передачу имущества во временное владение и пользование: аренда (субаренда), безвозмездное срочное пользование (ссуда).
Обоснован довод о том, что право пожизненного наследуемого владения может переходить по наследству к нескольким лицам. В данном случае по аналогии с правом общей собственности возникает право общего (долевого) пожизненного наследуемого владения, хотя и не предусмотренное ни гражданским, ни земельным законодательством, но имеющее право на существование в силу части 1 статьи 8 и статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с чем обосновывается возможность включения в Гражданский кодекс Российской Федерации ряда статей, регулирующих данные отношения (по аналогии с правом общей собственности).
Представляется, что реализация публичного земельного сервитута не должна зависеть от наличия в Едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним записи о праве лица на земельный участок, в отношении которого устанавливается сервитут. Поскольку при установлении публичного земельного сервитута приоритет имеют публичные интересы предложено предоставить органам власти, принявшим решение об его установлении, право производить государственную регистрацию такого
сервитута, на основании сведений о собственнике и земельном участке, которые имеются у органа власти.
Обоснована возможность создания в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отдельной книги по регистрации публичных сервитутов на земельные участки наподобие книги учета арестов и запрещений совершения сделок с объектами недвижимости, в связи с чем предлагается внесение соответствующих изменений в Федеральный закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При регистрации вещных прав в отношении земельного участка запись о публичном сервитуте должна переноситься в ту часть реестра, которая содержит сведения об ограничениях (обременениях), установленных в отношении данного земельного участка.
Предлагается исключить из нормы пункта 4 статьи 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положение, согласно которому государственная регистрация права собственности гражданина на предоставленный в личных целях земельный участок осуществляется, даже если сведения о таком земельном участке не позволяют однозначно определить такой земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, поскольку данное положение противоречит как требованиям статьи 6 и главы 1.1 Земельного кодекса Российской Федерации, так и общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации о передаче объектов недвижимости.
Обосновывается возможность принятия нормативных положений, запрещающих предоставление частей земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и заключение сделок, влекущих переход вещных прав на части земельных
участков; определяющих предельные сроки передачи частей земельных участков во временное владение и пользование, цели, для достижения которых могут заключаться договоры по передаче частей земельных участков в аренду (срочное пользование), а также устанавливающих отдельные запреты в использовании частей земельных участков, например, запрет возводить на них капитальные строения и т.п.
Теоретическая значимость диссертации состоит в развитии гражданско-правовых представлений о порядке перехода вещных прав на земельные участки с учетом выявленных особенностей названного объекта недвижимости и разработке понятийных категорий и положений, ориентированных на разрешение теоретических проблем перехода вещных прав на земельные участки и учета данных положений в судебной практике.
Практическая значимость диссертации состоит в возможности использования основных положений и выводов при совершенствовании нормативных правовых актов, в практической деятельности субъектами соответствующих правовых отношений и правоприменяющими органами (судами, нотариатом, адвокатурой, регистрирующими и кадастровыми органами), а также при преподавании курса гражданского права.
Апробация результатов исследования. Диссертационное исследование выполнено и обсуждено на кафедре гражданского права Российской академии правосудия.
Основные теоретические выводы и положения работы, а также научно-практические рекомендации опубликованы в печати и докладывались на научно-практических конференциях «Ломоносов», проводимых Московским государственным университетом им. М.В. Ломоносова в 2007 и 2009 годах.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих восемь параграфов, и заключения.
Значение и особенности вещных прав
В основе деления вещей на движимые и недвижимые лежит связь объектов с землю. В свое время Г.Ф. Шершеневич отмечал: "Наибольшую важность представляет деление вещей на движимые и недвижимые. Это различие образовалось исторически вследствие преобладающего значения земли, отчего и сделки по недвижимостям всегда отличались от сделок по движимости. Но основание по различиям не только историческое. Земля вследствие ее ограниченности необходимо подвергается в частном обладании таким ограничениям, которые чужды движимым вещам"1.
Согласно ст. 130 ГК все объекты недвижимости могут быть разделены на три группы: 1. Объекты недвижимости, которые недвижимы по своей природе (земля, недра); 2. Объекты, которые прочно связаны с землей и их перемещение влечет несоразмерный ущерб их назначению (здания, сооружения и т.д.); 3. Объекты, которые по своей физической природе являются движимыми, но законодатель отнес их к недвижимости (морские, воздушные суда и т.д.).
Современная доктрина гражданского права определяет вещи, к которым относятся и земельные участки, как материальные, физически осязаемые объекты, имеющие экономическую форму товара2.
Такое определение вещи характерно не только для российской науки гражданского права. Говоря о понятии вещей, Л. Эннекцерус указывал, что "речь идет о таких частях окружающей человека несвободной и способной попасть под его господство природы, которые существуют отдельно сами по себе и которые в обороте особо обозначаются и оцениваются"3.
Если обратиться к истории цивилистики, то можно заметить, что земельный участок определялся как вещь только для целей правового регулирования, то есть считался вещью в юридическом смысле. "Земельному участку по его природе не присуща обособленность, которая позволила бы ему выступать в качестве вещи. Здесь понятие всегда покоится исключительно на том, что так установлено людьми. Решающим для вопроса о том, должна ли определенная часть земной поверхности рассматриваться только как часть земельного участка, или как целый земельный участок, или как ряд земельных участков, или как отдельные части различных земельных участков, - является не единое или различное хозяйственное назначение земель и не расположение и взаимное их соотношение, а (по общему правилу) то, как земли занесены в поземельную книгу"
Земля является важнейшей разновидностью недвижимого имущества. Для того чтобы определиться, какие нормы будут иметь приоритет при регулировании земельных отношений необходимо обратиться к принципам Земельного кодекса РФ.
Первый принцип представляет собой трактовку в федеральном законе конституционного принципа использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч.1 ст.9 Конституции РФ). При этом содержание данного принципа раскрывается посредством комплексного рассмотрения земли в качестве: 1) природного объекта - объекта охраны; 2) природного ресурса - средства производства и основы хозяйственной деятельности; 3) недвижимого имущества - объекта гражданских прав.
Прежде всего, земля рассматривается в Кодексе как природный объект -важнейшая составная часть природы. Под природными объектами в доктрине понимаются части (элементы, компоненты) природы, находящиеся между собой в системе естественных связей. Различают такие природные объекты, как земля, недра, воды, леса, растительный и животный мир, атмосферный воздух. Согласно Федеральному закону от 10 января 2002 года "Об охране окружающей среды" природный объект - это "естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства"1. Земля как природный объект не может принадлежать кому бы то ни было на каком бы то ни было праве.
Во-вторых, земля понимается как природный ресурс - основа осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории РФ.
Приоритет охраны земли как природного объекта и природного ресурса над использованием ее как недвижимого имущества в качестве второго принципа земельного законодательства нашел свое отражение, в частности, в том, что гл. II Земельного кодекса РФ посвящена отношениям в области охраны земель. Данный принцип также является развитием конституционного принципа, установленного в п. 2 ст. 36 Конституции РФ: "Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц". Данный принцип делает акцент именно на земле как на основном природном ресурсе.
Также важным для определения приоритета при регулировании земельных отношений является принцип сочетания интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком. По сути, в комментируемом принципе сформулировано основное назначение всего земельного законодательства, главная цель государственного регулирования земельных отношений. Данный принцип реализуется практически во всех положениях Земельного кодекса о земле как о природном ресурсе и недвижимом имуществе, оборот которого допускается в той мере, в какой это установлено земельным законодательством.
Ограниченные вещные права
В дореволюционном российском гражданском праве пользовладение (узуфрукт), которое Концепцией развития законодательства о вещном праве предлагается в качестве отдельного ограниченного вещного права, относилось к правам сервитутного типа. . В 1862 году изданы были правила о предоставлении владения родовым имением одним супругом другому, которые по аналогии, могут быть распространены и на другие случаи пожизненного пользования (кас. реш. 1878; № 7, contra - кас. реш. 1867, № 275) . Пользовладение — это обусловленное сроком или продолжительностью жизни вещное право определенного лица пользоваться чужой вещью и извлекать плоды без изменения ее существа. Предметом пользовладения могли быть недвижимые и движимые вещи, торговые предприятия, денежный капитал, авторские права. Оно могло быть установлено в силу договора (т.Х, ч. Г, ст.514), завещания (т.Х, ч.1,.ст.5331, 1011), закона (т.Х, ч.Г, ст.1141 и 1145). Каково бы ни было основание его права, пользовладелец не мог просить о вводе его во владение, который удостоверял право собственности (кас. реш. 1881, N 46). Закон указывал на особый порядок вступления в пользование, когда объектом его являлось, недвижимость. . Имение, предоставленное кому-либо в пользовладение, утверждалось за пользовладельцем лишь по составлении описи ему. Эта опись, которая ; должна была включать как передаваемое недвижимое имение, так и всю находящуюся в нем движимость, составляющую его принадлежность,, совершалась судебным приставом в присутствии наследников, к которым переходило; право собственности на это имение. От обязанности составления описи пользовладелец не мог быть освобожден (т.Х, 4.1, СТ.5331). Значение описи обнаруживается при окончании пользования и при передаче имения собственнику: описью определялась ответственность пользовладельца за сохранение недвижимости в том виде, в каком она к. нему поступила. Как право, стесняющее право собственности и имеющее вещный характер, пользовладение должно было быть отмечено в реестре крепостных
Отношение управомоченного субъекта к вещи заключался в пользовании ею и в извлечении всех тех доходов, которые она могла давать без изменения своего существа. Конечно, объем этого права определялся, прежде всего, актом, которым оно было установлено. Но в случае молчания акта по этому вопросу или существенных пробелов, или, наконец, пользовладения в силу закона, признавалось, что пользовладелец не должен был эксплуатировать имение с изменением его прежнего вида, пользоваться плодами в ущерб производительным силам вещи. Пользовладелец был обязан поддерживать находящееся в его пользовании имение в надлежащем состоянии и охранять его от расстройства и упадка всеми зависящими от него мерами (т.Х, ч.1, ст.5335). Следовательно, он не вправе был прекращать эксплуатацию существующих в имении фабрик, заводов, лесопилен и т.п., если только прекращение их действия не вызывается экономическими условиями рынка.
Пользовладелец не вправе был запускать хозяйство, а потому на нем лежала обязанность производить текущий ремонт. Но на него нельзя было возлагать обязанности производить капитальный ремонт, если только необходимость последнего не была вызвана неисполнением со стороны пользовладельца обязанности по проведению текущего ремонта. Так как в пользование переходило определенное в хозяйственном отношении имение, то право его распространялось на все позднейшие приращения к имению (т. X, ч.1, ст.5334). При правильном хозяйстве повинности и налоги относились к издержкам производства и покрывались из доходов (т. X, ч.1, ст.53311).
Пользовладение всегда предоставлялось определенному лицу. Поэтому право не могло быть передано другому лицу путем возмездной или дарственной сделки с освобождением от ответственности самого пользовладельца. Пользовладение, установленное на имение, не исключало возможности обратить взыскание на это имение, если основанием к тому являлись долги прежнего собственника, т.е. лица, учредившего пользовладение. Если долги были обеспечены этой недвижимостью, то они удовлетворялись исключительно из этого имения. Все прочие долги пропорционально распределялись между пользовладельцем и наследниками прежнего собственника (т. X, ч.І, ст.5339).
Пользовладение прекращалось по следующим основаниям: а) если оно было пожизненным, то смерть субъекта прекращает и право; б) при установлении пользовладения на определенный срок, истечение срока прекращало право; в) пользовладение должно считаться прекратившимся вместе с гибелью вещи, пользование которой составляло предмет права, например, в случае пожара, уничтожившего дом, бури, потопившей пароход. Однако, если вещь была застрахована, то страховая сумма выплачивалась пользовладельцу; г) такое же прекращающее действие имело слияние в одном лице прав собственника и пользовладельца, например, когда пользовладелец являлся единственным наследником после умершего собственника или когда пользовладелец по договору уступил свое право собственнику.
К числу сервитутов, называемых угодьями, дореволюционное законодательство относило право въезда в лес. Сущность этого права состояла в пользовании строевым и дровяным лесом из чужих дач (т.Х, ч.І, ст.453, т.VIII, ч.І, ст.763). Оно ограничивалось только домашними нуждами в строевом и дровяном лесе. Поэтому лица, пользующиеся правом въезда, не могли торговать лесными материалами, вырубленными в таковых лесах (т.Х, ч.І, ст.455и458).
Право въезда имело место как в отношении частных, так и казенных лесов, где оно было прежде законно установлено и впоследствии выделами или другими сделками не было уничтожено (т.Х, ч.І, ст.454). Доказательством права въезда служили, по закону, писцовые книги и другие укрепления (т.Х, ч.І, ст.457). Заинтересованное лицо, субъект сервитутного права, не могло быть лишено права просить об утверждении существующего ограничения права собственности крепостным порядком, посредством отметки. Уступить право въезда постороннему лицу собственник имения, пользующийся этим правом, не мог (т.Х, ч.1,ст.455).
В интересах пчеловодства существовало право на бортные ухожья, т.е. право ставить улья в чужом лесу или устраивать их в дупле деревьев и добывать из них мед. Право на бобровые гоны давало возможность бобрового промысла, без полного истребления животных на данном пространстве. Сервитут звериной, птичьей охоты или рыбной ловли устанавливался обычно не в пользу известного лица или собственника известного земельного участка, а в пользу всех жителей поселения.
Право на примычку плотины состояло в возможности собственника одного берега примкнуть плотину своей мельницы к противоположному берегу, который принадлежал другому лицу. Такое право могло быть установлено только с согласия последнего (т.Х, ч.1, ст.442, п.2), независимо от того, было оно выражено в форме договора или завещания. Сервитут этот требовал специального закрепления, в противном случае наследники или преемники по иному основанию не были обязаны признавать право плотины. Сам факт ее существования еще не свидетельствовал о праве. Обязанность поддержания плотины в надлежащем виде на всем ее протяжении лежала на субъекте сервитутного права, который ввиду этого должен был пользоваться и правом входа на чужую землю1.
В настоящее время Гражданский кодекс РФ не проводит различий между публичными и частными сервитутами. Интересен тот факт, что в Гражданском кодексе РФ не используется выражение «частный сервитут», хотя из содержания статей, посвященных регулированию сервитутов (ст.274-277), можно сделать вывод, что кодекс регулирует отношения, связанные с установлением и осуществлением именно частного сервитута.
Земельное законодательство, наоборот, делает различия между публичными и частными сервитутами. Ст.23 Земельного кодекса определяет, что частные сервитуты регулируются гражданским законодательством. К регулированию же отношений по поводу публичных сервитутов применяются положения данной статьи Земельного кодекса РФ.
Принцип единства судьбы земельных участков и расположенных на них объектах недвижимости в контексте перехода вещных прав
В приватизационном законодательстве проявляется обратная тенденция: обладание правами на (рукотворный) объект недвижимости влечет и преимущественные права на приобретение права собственности на земельный участок. Правом на выкуп земельных участков в порядке приватизации на основании ст. 28 Закона о приватизации и ст. 36 Земельного кодекса РФ обладают собственники расположенных на них приватизированных объектов недвилшмости, а также иные лица, обладающие правом собственности на объекты недвижимости, находящиеся на этих земельных участках: например, лица, которые в соответствии с установленным порядком возвели недвижимое имущество на арендуемых у публичного собственника земельных участках. В некоторых случаях суды ограничительно толкуют нормы о круге субъектов, обладающих правом на выкуп земельных участков, на которых находятся принадлежащие на праве собственности объекты недвижимости.
Так, по одному из дел, истец обратился в арбитражный суд с иском о понуждении Комитета по управлению имуществом заключить договор купли-продажи земельного участка. Исковое требование было мотивировано тем, что истец является собственником объекта недвижимости - автозаправочной станции, расположенной на этом земельном участке и возведенной им на вновь отведенном для этих целей земельном участке. Арбитражные суды первой, апелляционной и кассационной инстанции отказали в удовлетворении исковых требований. Судебные акты указанных инстанций обосновывались тем, что право на выкуп земельных участков имеют лишь собственники расположенных на них объектов недвижимости, которые ими приватизированы. Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отменил все принятые судебные акты и указал, что право на выкуп земельных участков, находящихся в государственной собственности, имеют все собственники объектов недвижимости, расположенных на таких земельных участках, в том числе и объектов, возведенных собственником на арендованных участках1.
Регулирование отношений, возникающих по поводу прав на недвижимость при отчуждении земельного участка, до последнего времени отличалось противоречивостью. В соответствии с ранее действовавшей редакцией ст. 553 Гражданского кодекса РФ при отчуждении земельного участка, на котором находится принадлежащая продавцу недвижимость, без передачи в собственность покупателю этой недвижимости, продавец сохранял право пользования той частью земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.
Условия такого пользования определялись договором, а если стороны не достигали соответствующего соглашения, то продавец имел сервитутное в силу закона право ограниченного пользования той частью земельного участка, которая была занята недвижимостью и была необходима для ее использования в соответствии с назначением.
В настоящий момент данная статья утратила силу на основании федерального закона от 26.06.2007 г. № 118-ФЗ2, как противоречащая положениям п.4 ст. 35 ЗК РФ. Ст. 35 Земельного кодекса РФ в качестве общего правила допускает возможность только совместного отчуждения объекта недвижимости (здания, строения, сооружения) с земельным участком, на котором он находится, если оба этих объекта принадлежат одному лицу. Подход, заложенный в Земельном кодексе РФ, основан на провозглашаемом этим же кодексом принципе единства судьбы земельного участка и расположенной на нем недвижимости. Данный принцип также нашел свое отражение в п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", согласно которому приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, когда такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.
Таким образом, между Гражданским кодексом РФ и Земельным кодексом РФ существовало прямое противоречие по этому вопросу. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении от 24.03.2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» попытался разрешить некоторые острые проблемы судебной практики, вытекающие из обозначенных противоречий гражданского и земельного законодательства. В частности, как указывалось выше, Пленум в п. 11 разъяснил: «сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (статьи 242, 243, 237 ГК РФ)».
Пункт 13 Постановления гласит: «согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 ЗК РФ земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения (пункт 2 статьи 268, пункт 1 статьи 271 ГК РФ), может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.
Таким образом, можно прийти к выводу о том, что спорные ситуации были разрешены Высшим Арбитражным судом РФ в пользу положений Земельного кодекса РФ, как специального нормативного акта по сравнению с Гражданским кодексом РФ. В настоящий момент изменения внесены непосредственно в Гражданский кодекс РФ1. Ряд статей кодекса утратили силу, как например, ст. 553, другие были изменены - ст.ст. 273, 552 Гражданского кодекса РФ.
Концепцией развития законодательства о вещном праве в целях реализации принципа единой судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости предложено все нормы, касающиеся регулирования имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, изъять из земельного законодательства и передать полностью в гражданское.
Представляется, что подобное решение будет способствовать стабильности основанного на вещном праве гражданского оборота и позволит избежать в будущем возникновения в правоприменительной практике таких ситуаций, когда одинаковые по юридической силе нормативные акты по-разному регулируют одни и те же правоотношения, что приводит к противоречивой судебной практике и требует отдельного разъяснения высших судебных инстанций.
Регистрация прав на недвижимость, возникающих на основе универсального правопреемства
На наш взгляд необходимо согласиться с первой точкой зрения по следующим основаниям.
Авторы Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе полагают, что "запись в ЕГРП, не являясь по своей правовой природе ненормативным актом (подобно тому, как не являются ненормативными акты органов регистрации актов гражданского состояния, действия нотариусов и др.), представляет собой особый юридический факт, который вместе с соответствующим правовым основанием образует сложный фактический состав, и в этом смысле с момента государственной регистрации права можно говорить о юридической неразрывности государственной регистрации и зарегистрированного права" . Качество юридического факта за государственной регистрацией признается практически всеми учеными4, а вот признание государственной регистрацией ненормативным актом является спорным.
Акт государственной регистрации в качестве юридического документа характеризуется формализацией своего содержания. Однако в отличие от иных правоприменительных актов, акт государственной регистрации не содержит таких традиционных элементов, как вводная, описательная, мотивировочная и резолютивная части. Согласно абз. 5 п. 1 ст. 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав осуществляется не путем издания акта, а путем внесения записей в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним. Возможно, такая специфическая форма акта регистрации дала основание для отказа от признания его ненормативным актом государственного органа. Однако, как представляется, ненормативный акт может быть оформлен по-разному, важно, чтобы его форма соответствовала закону1. Признавая за записью в ЕГРП только качество юридического факта, последователи рассматриваемой позиции оставляют за кадром вопрос о происхождении этой записи, которая появляется в результате действия государственного органа, осуществляемого в определенном процессуальном порядке, что характерно именно для ненормативного акта. Кроме того, Закон о регистрации сам называет государственную регистрацию "актом признания и подтверждения государством" определенных обстоятельств2.
Следует отметить, что дискуссия о правовой природе акта государственной регистрации была привязана, в основном, к вопросу о порядке рассмотрения в суде дел о признании недействительной государственной регистрации прав на недвижимость и отказа в такой регистрации. Признание государственной регистрации и отказа в регистрации ненормативными актами регистрирующих органов с необходимостью влекло отнесение соответствующих дел к категории вытекающих из административных правоотношений и иных публичных правоотношений (ст. 29 АПК РФ)3. В то же время такой подход вполне обоснованно вызывал сомнения, так как фактически в таких делах исследуются, прежде всего, гражданско-правовые отношения, послужившие основанием для регистрации или основанием отказа. Однако, как представляется, для решения задачи обоснования передачи соответствующих дел из одной коллегии арбитражного суда в другую вряд ли стоило строить такую сложную и противоречивую концепцию.
В связи с судебной практикой рассмотрения споров, связанных с государственной регистрацией, возникает вопрос о принципиальной возможности предъявления иска о признании недействительной регистрации права на недвижимость. И.Н. Плотникова, отрицая такую возможность, пишет 0 том, что "Закон о регистрации не устанавливает возможность обжалования факта регистрации". В связи с этим, по ее мнению, "в суде может быть оспорено материальное право, а не его регистрация"1. Такое утверждение представляется слишком категоричным. В то же время оно будет абсолютно верным, если не признавать за государственной регистрацией качества ненормативного акта. Действительно, если основанием для регистрации права послужила сделка, то оспаривать нужно именно само зарегистрированное право и то основание (сделку), на котором эта регистрация произведена. Однако вполне можно представить, что регистрирующий орган провел регистрацию вообще без каких-либо оснований, но соответствующая запись существует, и она в соответствии со ст. 2 Закона о регистрации прав на недвижимость является "единственным доказательством существования зарегистрированного права". Очевидно, что никакого права в данном случае не существует, и обжаловать в этом смысле нечего. Но неправомерно совершенная запись должна быть каким-то образом удалена из реестра. Сделать это возможно только на основании судебного решения, а такое решение может быть принято, как представляется, только в порядке обжалования ненормативного акта государственного органа.
Государственную регистрацию можно рассматривать в двух аспектах: как специфическую деятельность государства и как результат этой деятельности. При этом государственная регистрация как деятельность не всегда заканчивается государственной регистрацией в виде результата, поскольку результатом этой деятельности может быть отказ в государственной регистрации.
Сам процесс государственной регистрации можно разделить на подготовку к регистрации, собственно регистрацию и выдачу документа о регистрации.
Говорить о свершившейся регистрации до удостоверения записи о регистрации уполномоченным лицом нельзя. Любой акт государственного органа, в том числе ненормативный, должен иметь надлежащую письменную форму. Для регистрации такая форма установлена в виде записи в реестре. Решение о регистрации, не оформленное надлежащим образом (в виде устных заявлений, резолюций на документах и пр.), не может быть признано актом регистрации.
На практике возникает вопрос о соотношении записи в реестре и документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, выданного заявителю. Особенно остро этот вопрос встает тогда, когда выданный документ не соответствует данным реестра.
На наш взгляд, данный вопрос имеет только одно решение - первичной является запись в реестре. Следует отметить, что в соответствии с п. 3 ст. 131 Гражданского кодекса РФ выдача заявителю документа, удостоверяющего факт государственной регистрации, вообще не является обязательным элементом процесса регистрации. Согласно этой норме регистрирующий орган обязан выдать такой документ только по ходатайству правообладателя. При отсутствии же такого ходатайства, по логике закона, действия регистрирующего органа могут ограничиться внесением записи в реестр. Статья 14 Закона о регистрации говорит о том, что удостоверяется путем выдачи свидетельства и совершения специальной записи проведенная государственная регистрация. Здесь мы видим, что закон четко разделяет саму государственную регистрацию и подтверждение ее проведения. Именно поэтому в случае выдачи свидетельства о регистрации при отсутствии записи в реестре свидетельство является ничтожным.
