Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика земельных участков как объектов гражданских прав и процедур их приобретения" 11
1. Земельный участок как объект гражданских правоотношений 11
2. Классификация гражданско-правовых оснований приобретения земельных участков из публичной собственности 50
3. Формирование и эволюция механизма приобретения права частной собственности на земельные участки из публичной собственности 64
4. Оборотоспособность земельных участков 87
Глава 2. Основания и порядок предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из публичной собственности 104
1. Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства из публичной собственности на торгах 104
2. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством 137
3. Приобретение земельных участков из публичной собственности гражданами и юридическими лицами - собственниками объектов недвижимости 158
Заключение 187
Библиографический список 195
- Земельный участок как объект гражданских правоотношений
- Формирование и эволюция механизма приобретения права частной собственности на земельные участки из публичной собственности
- Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства из публичной собственности на торгах
Введение к работе
Актуальность темы исследования. Проводимая в Российской Федерации почти двадцать лет земельная реформа' привела к коренному изменению правового регулирования отношений собственности на земельные участки. Провозглашение в Конституции России многообразия форм собственности на землю и иные природные ресурсы повлекло необходимость формирования гражданско-правового механизма перераспределения земельных участков и других природных ресурсов из публичной в частную собственность, типичным проявлением которого является увеличение роли и значения торгов.
Несмотря на ожесточенные политические дискуссии о допустимости во-
влечения земельных участков в гражданский оборот и обоснованности закрепления в Конституции частной собственности на землю, равно как и призывы к фактическому низведению правового статуса земельных участков до уровня обычного товара, законодателю удалось удержать важный для позитивного развития общества баланс частных и публичных интересов в сфере регулирования земельных отношений. При этом большую роль на поступательное развитие земельной реформы, как это не парадоксально, оказала происходящая параллельно с земельными преобразованиями реформа градостроительного законодательства, призванная сократить коррупционную емкость отрасли и создать прозрачные и подконтрольные гражданскому обществу механизмы контроля за застройкой территорий населенных пунктов.
В настоящий момент земельный участок выступает объектом гражданских, земельных, налоговых, экологических, градостроительных и иных правоотношений. В каждом конкретном случае в сферу правового регулирования попадает тот или иной элемент правового режима земельного участка. В случае, когда земельный участок выступает объектом гражданских правоотношений, он выступает как объект недвижимости, попадая в частноправовую сферу действия норм гражданского права. Усложнение правового регулирования земельных отношений не позволяет провести четкую грань и «развести по разные стороны баррикад» нормы земельного и гражданского права.
Следует констатировать, что к настоящему моменту законодатель определился с принципиальным направлением реформ, несмотря на сохранение определенных законодательных пробелов и коллизий ГК и ЗК РФ, проблем на уровне правоприменительной практики. Очевидна необходимость дальнейшего осмысления проводимых реформ и корректировки выбранного пути в духе конституционных норм о построении рыночной экономики и правового государства, поиска сочетания частных и публичных интересов.
Степень разработанности темы в юридической литературе
Правовое регулирование отношений собственности, а также особенности приобретения прав на различные объекты гражданского оборота (вклю-чая земельные участки), уже неоднократно попадали в поле зрения ученых-юристов. Проблемам гражданско-правового режима недвижимого имущества посвящены труды дореволюционных ученых-цивилистов К.П Победоносцева, Д.Е.Мейера, П.П.Цитовича, Г.Ф.Шершеневича, а также современных ученых Т.Е.Абовой, Е.А.Бабайцевой, В.А.Белова, М.И.Брагинского, В.В.Вит-рянского, В.С.Ема, В.П.Камышанского, О.М.Козырь, Л.Т.Кокоевой, В.А.Ла-пача, А.А.Маковского, Ю.Д.Романца, А.Я.Рыженкова, К.И.Скловского, Е.А.Суханова, Ю.К.Толстого, Е.М.Тужиловой-Орданской, Л.А.Чеговадзе, А.Е.Черноморца, В.В.Чубарова, В.Ф.Яковлева и других авторов.
Особенности оборота недвижимых вещей, а также проведения процедуры торгов по продаже различного рода имущества были исследованы на монографическом уровне в трудах О.В.Бурлаченко, Л.Ф.Гатаулиной, С.И.Гера-сина, Н.П.Лотниковой, Н.С.Михайловой, С.В.Нарушкевич, В.В.Романовой, С.В.Савиной, Д.Н.Сахабутдиновой, В.И.Яковлева и др.
Специфика правового положения земельного участка не только как объекта гражданских прав, но и как природного объекта (природного ресурса), составной части окружающей среды, рассматривалась в работах Ф.Х.Адиха-нова, А.П.Анисимова, С.А.Боголюбова, Е.С.Болтановой, Г.А.Волкова, А.К.Голиченкова, В.В.Дмитриева, Ю.Г.Жарикова, И.А.Иконицкой, О.В.Ка-
5 рамышевой, Н.И.Краснова, О.И.Крассова, Н.Б.Маловой, Н.Н.Мисник, Н.Т.Разгельдеева, Н.А.Сыродоева, С.А.Чаркина, Г.В.Чу букова и т.д.
Однако в большинстве указанных работ основной, акцент делался либо на исследование проблем гражданско-правового режима и оборота объектов недвижимости в целом, либо на выявление специфики правового положения земельных участков и межотраслевого регулирования отношений по их использованию и охране. Вместе с тем, на современном этапе правовой реформы произошли существенные изменения именно гражданско-правового режима земельных участков, включая регламентацию процедуры земельных торгов (аукционов и конкурсов), а также совершенствование процесса выку-па правообладателями объектов недвижимости земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Изменилась и роль законодательства субъектов РФ, еще восемь.лет назад игравшего ведущую роль в регулировании земельных отношений и сейчас утратившего ее.
Рассмотрение данной цивилистической динамики в контексте эволюции земельного и градостроительного законодательства почти ни разу не попадало в сферу внимания представителей современной юридической науки, хотя значение подобных исследований трудно переоценить. Столь же мало внимания в современной юриспруденции уделяется поиску надлежащих правовых средств регулирования процедуры предоставления земельных участков из публичной собственности гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду для целей, не связанных со строительством. Наполнение данной процедуры гражданско-правовым содержанием является одной из актуальных проблем не только теории, но и правоприменительной практики.
Целью диссертационной работы является исследование гражданско-правовых доктрин, норм и правоотношений, складывающихся по поводу приобретения земельных участков в частную собственность или аренду из публичной собственности для различных видов разрешенного использования, разработка теоретических положений и практических рекомендаций, направленных на решение выявленных проблем.
. . .* 6
Указанная, цель, исследования предопределила постановку следующих
взаимосвязанных научных задач:, . . '. '
- исследовать земельный участок как объект правоотношений;
- провести научную классификацию* гражданско-правовых оснований
приобретения; земельных участков вчастную:из;публичной собственности;
рассмотреть формирование (эволюцию) механизма приобретенияшрава частной собственности на земельные участки из публичной собственности;
исследовать, правовое регулирование оборотоспособности земельных участков как объектовгражданских правоотношений;
- проанализировать, гражданско-правовую специфику предоставления
гражданам и юридическим, лицам земельных участков для строительства из
публичной собственности на торгах;
выявить цивилистические проблемы предоставления земельных участков для, целей, несвязанных-со строительством;
раскрыть особенности приобретения :земельных,участков из публичной собственности гражданами и> юридическими лицами. - частными собственниг ками различных объектов недвижимости;
Объектом, исследования ^выступают гражданско-правовые отношения, возникающие по поводу приобретения гражданами и. юридическими лицами в собственность, или аренду земельных участков, находящихся; в публичной: собственности^ для различных вариантов; их разрешенного; использования; предметом исследования — правовое положение и деятельность субъектов гражданских правоотношений; направленная на реализацию предусмотренных гражданским и земельным; законодательством: субъективных прав и юридических обязанностей граждан и юридических лиц по приобретению земельных участков в частную собственность или аренду.
Теоретическая и; методологическая основы» диссертационного исследования. Теоретической основой диссертации выступают фундаментальные научные разработки науки гражданского и земельного права, общей теории права; и государства, истории, социологии и философии права. При про-
*.' ' '7' '
ведении диссертационного- исследования использовались диалектический, исторический, формально-логический, статистический, метод, системного-анализа,.сравнительно-правовоши другие методышаучного познания;
Научная-новизна работы состоит в том, что сформулированные в ней положения, и выводы позволяют полнее раскрыть историю становления и развития, сущность, содержание и функции такого межотраслевого правового института, как приобретение земельных участков, в собственность или аренду гражданами и юридическими лицами из публичной собственности для строительства либо целей, не связанных со строительством.
Віработе проанализированы не только-законодательство и современная научная- доктрина,.но и существующая практика предоставления земельных участков для различных видові разрешенного использования^ гражданско-правовой механизм такого предоставления; что позволило осмыслить данную проблему в целом и предложит ряд моделей по перспективному соверіпен-ствованию-законодательстваи правоприменительной практики; .
Bfработе проведено разграничение гражданско-правовых способов; приобретения, земельных участковв частную собственность с участием органов публичной' власти и без такового, показана специфика- правового регулирования роли органов публичной власти вэтои процедуре. Проведен анализ соотношения гражданского и земельного законодательства, выявлены существующие противоречия и предложены варианты их решения.
Основные положения настоящего диссертационного исследования.могут служить теоретической базой для дальнейшей научной разработки проблем, связанных с приобретением и прекращением-права собственности или аренды, земельных участков гражданами и юридическими лицами, теории собственности, оборотоспособностнземельных участков.-
Проведенное исследование позволило сформулировать и обосновать следующие основные положения и выводы, выносимые на защиту.
1. Доказывается;что земельный участок может/ выступать в качестве объекта гражданских правоотношений.в трех различных качествах:.
как простая недвижимая вещь (например, участок сельскохозяйственного назначения с принадлежностями - почвенным слоем и растениями);
как сложная недвижимая вещь. В этом случае на земельном участке расположены объекты недвижимости - здания, строения, сооружения, объекты незавершенного строительства. Анализ данной правовой реальности позволяет говорить о формировании в гражданском праве новой категории — «единого объекта» недвижимости, включающего земельный участок с расположенными на нем зданиями, строениями, сооружениями, связанными с ним «единой судьбой», означающей взаимное следование объектов недвижимости и земельного участка судьбе друг друга;
земельный участок может являться составной частью отдельного объекта гражданских прав — имущественного комплекса, включающего, в том числе, и земельные участки, которые в данном случае не играют самостоятельной роли и подчиняются общему гражданско-правовому режиму имущественного комплекса как объекта гражданских прав. Сам же имущественный комплекс не является ни сложной, ни недвижимой вещью.
Аргументируется вывод о том, что гражданско-правовые основания приобретения права частной собственности на земельные участки - это предусмотренные гражданским и земельным законодательством юридические факты (фактические составы), с наступлением которых нормы права связывают возмездное приобретение или переоформление прав на земельные участки физических и юридических лиц и соответствующее их прекращение у публично-правовых образований.
Обосновывается вывод о том, что гражданско-правовые начала в правоотношениях предоставления и переоформления в частную собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, проявляются в проведении торгов для предоставления земельного участка для строительства, а также в осуществлении выкупа земельного участка, занятого приватизированными объектами недвижимости. Применительно к отдельным кате-
9 гориям земель процедуры предоставления земель для строительства и целей, не связанных со строительством, имеют свою цивилистическую специфику.
Аргументируется необходимость различать правовые категории «земельный оборот», «оборотоспособность земельных участков» и «ограничения прав на землю». Кроме того, является недопустимым смешение экономических и юридических категорий, таких как «земельный рынок» и «гражданский оборот», отображающих две стороны бытия данного явления -внутреннюю (экономическое содержание) и внешнюю (правовая форма).
Доказывается, что по отношению к общей процедуре проведения торгов по ГК РФ, правовое регулирование земельных торгов содержит ряд спе-циальных правил: земельный участок императивно предоставляется по итогам открытых аукционов только для жилищного строительства и комплексного освоения территории в целях жилищного строительства. Для всех остальных видов строительства законодатель оставляет органам публичной власти возможность выбора: проводить торги в-любой форме (открытый или закрытый аукцион, конкурс), либо предоставлять участки в аренду по процедуре предварительного согласования мест размещения объекта.
Аргументируется вывод о том, что в российском земельном законодательстве, научной доктрине и правоприменительной практике отсутствует четкое понимание перечня «целей, не связанных со строительством», равно как и единой Концепции их гражданско-правового режима. В «предлагаемом рамочном документе перечисляются виды целей, не связанных со строительством применительно к существующим категориям земель, определяются особенности гражданско-правового режима участков в каждой категории.
Доказывается, что в земельном законодательстве терминологически различаются процедуры «выкупа» земельных участков (для государственных или муниципальных нужд) и «продажи» участков, находящихся в публичной собственности, гражданам и юридическим лицам под зданиями, строениями, сооружениями, объектами незавершенного строительства. Обе указанные процедуры опосредуют возмездный переход земельных участков в частную
10 собственность из публичной либо наоборот и имеют различное наименование, являясь частным случаем договора купли-продажи недвижимости.
Теоретическая и практическая значимость исследования состоит в том, что сформулированные выводы могут быть использованы для совершенствования гражданского и земельного законодательства, регулирующего основания и порядок приобретения земельных участков гражданами и юридическими лицами в частную собственность или аренду из публичной собственности, а также при разработке разъяснений высших судебных органов по проблемам практики применения земельного законодательства.
Кроме того, данные выводы будут интересны для научной доктрины, целей учебного процесса, а также в правоприменительной практике органов публичной власти, осуществляющих предоставление земельных участков в частную собственность или аренду посредством организации и проведения земельных торгов либо иным предусмотренным законом способом.
Апробация результатов работы. Диссертация была обсуждена и одобрена на заседании кафедры предпринимательского и трудового права ФГОУ ВПО «Северо-Осетинский государственный университет имени К.Л.Хетагурова». Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, внедрены в учебный процесс Северо-Кавказского военного института внутренних войск МВД России и Северо-Осетинского государственного университета, использованы в ходе совещаний и семинаров с участием представителей правоприменительных органов, при разрешении земельных споров в Арбитражном Суде и в районных судах РСО - Алания, а также изложены в выступлениях на научно-практических конференциях и опубликованных работах автора.
Структура работы обусловлена целями и задачами исследования. Она состоит из введения, двух глав, объединяющих семь параграфов, заключения, библиографического списка.
Земельный участок как объект гражданских правоотношений
Как справедливо отмечал еще О.С.Иоффе, проблема правоотношения является одной «из наиболее сложных и в то же время наименее разработанных проблем правовой науки».1 Являясь фундаментальной категорией общей теории права, категория правоотношений получила свое исследование, как на общетеоретическом уровне, так и в гражданско-правовой науке.
В рамках цивилистической науки выделяется три концептуальных подхода к понятию правоотношения. Первый из них («материальный») был ши-роко представлен в советской юридической науке (В.П.Грибанов, В.А.Рясенцев, Ю.К.Толстой, Р.О.Халфина и другие), и определял правоотношение как «общественное отношение, урегулированное нормами права».
Представители второго («формального») подхода понимали правоотношение как юридическую форму общественного (фактического) отношения или, другими словами, как особого рода юридического (идеального) отношения (Н.Г.Александров, С.ФДСечекьян, В.П.Мозолин, В.А.Тархов и другие).
Наконец, представители третьей концепции («единства правовой формы и экономического содержания») полагали, что правоотношением является не столько юридическая форма фактического (экономического) отношения, сколько само фактическое отношение, -облеченное в правовую форму (С.С.Алексеев, О.С.Иоффе, А.Г.Певзнер).
Являясь сторонниками первого методологического подхода к пониманию гражданского правоотношения и определяя последнее как следствие урегулирования фактического жизненного отношения нормой права, заметим, что до сих пор вопрос о понятии гражданского правоотношения так и не нашел единообразного решения; однозначно можно утверждать лишь о самом существовании такой правовой категории.
При этом продолжаются дискуссии об относительных и абсолютных правоотношениях; об объекте правоотношения; о содержании субъективных прав и юридических обязанностей. В последних научных работах подняты нерешенные вопросы о содержании правосубъектности, ее соотношении с понятиями «правоспособность», «дееспособность», «деликтоспособность», «правовой статус». Продолжается разработка теории юридических фактов с вычленением вопросов их классификации и регулятивной роли. Не пытаясь охватить всю динамику научного исследования проблемы гражданского правоотношения, отметим, что важным для предмета нашего исследования является общепризнанный в цивилической науке вывод о структуре гражданского правоотношения, включающего в себя субъектный состав; объект; содержание (права и обязанности) сторон правоотношения.
По поводу объекта гражданского правоотношения существует три концептуально различающихся теории: общефилософская теория объекта (объект — это то, на что направлено правоотношение); специально-юридическая теория объекта (объект - это то, по поводу чего возникает правоотношение); психологическая теория объекта (объект - это то, что мыслится самим субъектом права в качестве его объекта).3
Между первой и второй концепцией мы не видим принципиальных различий. Гораздо важней, что в рамках обоих теорий существуют монистические и плюралистические концепции объекта. Как отмечалось в научной литературе, монистическая концепция признает наличие только одного объекта правоотношений (М.М.Агарков, Д.М.Генкин, Я.М.Магазинер, В.И.Синайский, П.И.Стучка, Р.О.Халфина, В.Н.Храпанюк); сторонники плюралистического направления указывают, что единого объекта не может быть, а существует большое количество явлений, которые могут выступать в качестве объектов гражданских прав, т.е. он является собирательным понятием (О.С.Иоффе, А.П.Дудин, Б.С.Никифоров, Е.А.Суханов, Ю.К.Толстой).
При этом ряд исследователей спорных вопросов учения об объектах гражданских правоотношений предлагают «двухуровневую» концепцию (Е.Бирлинг, М.И.Брагинский, В.В.Витрянский, О.С.Иоффе, Ф.В.Тарановский,), согласно которой непосредственным объектом (объектом первого уровня) является лишь поведение, поскольку только на него может воздействовать право, учитывая его специфику как идеологической категории. И лишь объектом второго уровня является то, на что направлено поведение людей — материальные блага (вещи) и нематериальные объекты (нема-териальные блага, результаты интеллектуальной деятельности и т.д.).1
Принципиально важным для нас из всех вышеуказанных дискуссий об объекте правоотношения является вывод о том, что поскольку право регулирует отношения- между людьми, следовательно, гражданское правоотношение может воздействовать только на поведение человека, а его объектом выступает то, по поводу чего возникает правоотношение - поведение субъектов, направленное на различные материальные и нематериальные блага. Таким образом, смысл категории объектов гражданских прав заключается в установлении для них определенного гражданско-правового режима, определяемого не для каких-то благ (объектов материального мира), а для людей, совершающих по поводу этих благ определенные юридически значимые действия. Поэтому более точно считать объектом гражданских правоотношений (объектом гражданских прав) правовой режим определенных благ (а не сами блага),2 различая непосредственный (поведение) и опосредованный (материальное и нематериальное благо) объекты правоотношения.
При рассмотрении проблемы объекта правоотношения нельзя обойти вниманием вопрос о его соотношении с самим правоотношением как правовой конструкцией. В гражданском праве отсутствует единство мнений по во- просу тождественности понятий объекта гражданского права и объекта гражданского правоотношения. Одни авторы рассматривают данные категории как синонимы.1 Другие предлагают «считать объектом права то, на что направлено поведение обязанного лица, прежде всего вещь, поведение же обязанного лица, характеризуемое теми или иными признаками (передача вещи, уплата денег, производство определенной работы, воздержание от посягательства на вещь, воздержание от издания чужого литературного произведения и т. д.), называть содержанием правоотношения».
Формирование и эволюция механизма приобретения права частной собственности на земельные участки из публичной собственности
Появление и развитие правового механизма отчуждения в частную собственность земельных участков из государственной собственности имеет не простую историю. Декретом II Всероссийского съезда «О земле» была отменена помещичья собственность на землю немедленно и без всякого выкупа; самыми справедливыми путями решения земельного вопроса были признаны отмена, раз и навсегда, частной собственности на землю и обращение ее во всенародное состояние; переход всех недр земли, руды, нефти, угля и т.д. в исключительное пользование государства.
Отменяя частную собственность на землю, большевики руководствовались известным высказыванием К. Маркса о том, что «земельная собственность отличается от остальных видов собственности тем, что на известном уровне развития она представляется излишней и вредной, даже с точки зрения капиталистического способа производства».1
Однако еще М.Ф. Владимирский-Буданов писал, что история права собственности на землю развивается в соответствии с историей других гражданских прав лица: оно «растет вместе с возрастанием свободы лица и понижается вместе с понижением ее и наоборот, возрастание или упадок права собственности влечет за собою или возвышение, или понижение личных прав».1
На это обращал внимание и современник К. Маркса князь А. Васильчи-ков, совершенно справедливо предупреждавший, что «неправильное распределение имуществ между различными классами народа было всюду, и в самых высокообразованных обществах первой причиной внутренних раздоров и междуусобий, а эти смуты - первыми предвестниками расторжения общественных связей и падения государств, достигших высшей культуры».2 Правильность этих слов вскоре подтвердила Октябрьская революция 1917 г.
Действительно, отсутствие справедливого решения «земельного вопро-са» в царской России привело к смуте и гражданской войне и надолго отправило в забвение саму возможность постановки вопроса о приобретении гражданами и их объединениями земельных участков в частную собственность. С другой стороны, насильственная коллективизация и искусственное сдерживание предпринимательской активности населения стали представлять собой к 80-м годам прошлого века тормоз в развитии советской экономики, и обусловили необходимость коренного реформирования земельных отношений в стране. Одним из направлений такого реформирования являлось не только появление частной собственности на земельные участки, но и разграничение некогда единой государственной собственности на землю.
Пока существовал СССР, органы советской власти не предпринимали никаких попыток разграничить собственность самого Союза ССР, республик, входящих в него, а также находящихся в составе последних краев, областей и иных админстративно-территориальных единиц. В этом и не было особой необходимости, поскольку земля не являлась товаром, не имела цены, а управленческие полномочия различных уровней власти были определены достаточно подробно. Проблема «неразграниченности» государственных земель проявила себя гораздо позже, после принятия Конституции РФ 1993 года, предусмотревшей несколько уровней публичной собственности, в том числе, и на земельные участки. Данная проблема продолжает существовать и сегодня. Пока же вплоть до окончательного разграничения государственной собственности на землю большинством земель распоряжаются органы местного самоуправления городских округов и муниципальных районов.
Динамика такого разграничения уже получила достаточно подробное исследование в научной юридической литературе1 и не будет являться предметом нашего анализа. Применительно к целям и задачам настоящего диссертационного исследования гораздо важней проанализировать динамику законодательного закрепления перехода земельных участков из публичной собственности в частную в гражданско-правовом порядке, и рассмотреть данную динамику в контексте земельной реформы.
Земельная реформа в нашей стране началась с принятием Основ законодательства Союза ССР о земле от 28 февраля 1990 г. Данный нормативный акт еще не предусматривал право частной собственности на землю, однако расширял (с шести до семи) перечень категорий земель, вводил новые виды прав на землю, не существовавшие в СССР (право пожизненного наследуемого владения и право аренды), а также плату за землю. Но в целом Основы получили критическую оценку в научной литературе за декларативность.2
Данные критические замечания являются вполне обоснованными, а долгое отсутствие позитивных результатов земельной и аграрной реформы, их низкая эффективность действительно были обусловлены отсутствием единой государственной концепции реформирования земельных отношений.3
Не существовало и научной концепции или правовой модели проведения земельной и аграрной реформы. Как показывает опыт зарубежных стран в этой области, существует западная модель, восходящая к римскому праву и основанная на частной собственности на землю и свободе предпринимательства, и восточная модель, в рамках которой собственником остается государство. В России традиционно существовала восточная модель, и без необходимой подготовки она начала ломаться в ходе земельной реформы.
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков для строительства из публичной собственности на торгах
В теории гражданского права является общепринятым деление способов приобретения права собственности на первоначальные и производные. Наименование «первоначальный» означает, что право собственности соответствующим субъектом приобретается самостоятельно, независимо от другого лица, т.е. на объекты, которые еще не составляли чьей-либо собственности, или же на объекты, которые хотя и составляли собственность другого лица, но подчиняются господству нового приобретателя. В случае же с производным способом право собственности лица возникает в результате перехода данного права от прежнего собственника.
Юридическое значение такой классификации заключается в том, что при производном способе объем приобретаемого лицом права обусловлен правами прежнего собственника (чего нет при первоначальном способе). Это обуславливает необходимость проверки прав всех прежних собственников, чего не происходит при первоначальном способе.1
В рамках обеих процедур имущество может переходить от одного лица к другому либо в обычном порядке (т.е. без использования специальных механизмов) на основании гражданско-правовых сделок (договор купли-продажи, дарения, мены, ренты и т.д.) либо иных предусмотренных ПС РФ правовых оснований (клад, находка, завещание, приобретательная давность и т.д.), либо в соответствии со специальными правовыми правилами, в том числе путем приобретения права собственности в результате проведения торгов.
Как отмечал еще П.П. Цитович, цель публичных торгов — «вызвать состязание предложений купить или продать. Чрез такое состязание имеется в виду по возможности - или выручить высшую, или уплатить низшую цену. Причем вызывающий такое состязание, хозяин аукциона, назначает тот minimum или тот maximum цены, который должен быть достигнут или не должен быть превзойден при состязании предложений. Назначением цены вызывающий состязание связал себя наперед: он обязан принять всякое предложение, какое окажется не ниже (если не выше) minimum a или не выше (если не равно) maximum a. Но может быть иначе: хозяин аукциона не назначил ни minimum a, ни maximum a, тогда он не связан ничем».1
Торги как способ приобретения имущества позволяют наилучшим образом достичь баланса публичных и частных интересов, служа целям обеспечения объективности реализации и приобретения имущества, законности и правомерности. Поэтому принципами проведения торгов являются состязатель-ность, равноправие участников, прозрачность, недопустимость ограничения прав на участие в торгах, объективность в выборе их победителя.
Подтверждением приведенной выше роли торгов в гражданско-правовом механизме регулирования имущественных отношений является сама многовековая история проведения торгов по продаже различного имущества, включая природные ресурсы. Впервые с обязательностью их проведения мы встречаемся еще в римском праве применительно к сдаче в аренду городских земель, когда соответствующая норма носила публичный характер, а также в некоторых иных случаях, обеспечивающих частный интерес (например, при конкурсе, вызванном банкротством).
В настоящий момент наиболее широко торги используются при проведении приватизации государственного и муниципального имущества, при размещении государственных и муниципальных заказов, при реализации заложенного или арестованного имущества. Кроме того, торги могут быть использованы при заключении практически любого договора, если иное не вытекает из их сущности (п.1 ст.447 ГК РФ). Например, очевидна невозможность заключения договора дарения по итогам торгов.
Торги как правовая конструкция (и правовой институт) являются родовой категорией, включающей в себя две составных части — аукционы и конкурсы. До недавнего времени ни в законодательстве, ни в юридической литературе не существовало даже самого определения «торгов» как правовой категории. В учебной литературе лишь отмечалось, что торги «представляют собой процесс выбора организатором торгов (одним из контрагентов будущего договора) другого контртагента, участие которого в договоре наилучшим образом отвечало бы интересам организатора».1
В последних научных исследованиях была предложена более развернутая дефиниция. Так, под торгами предложено понимать «специфический спо-соб заключения гражданско-правового договора, преследующий цель выявления претендента, способного предложить максимально высокую цену (аукцион) или другие наилучшие условия договора (конкурс), и тем самым с большей вероятностью удовлетворить интересы, как организатора торгов, так и победителя. Аукцион и конкурс являются формами проведения торгов. Заключение договора - это юридическая функция торгов».
Однако единое общепринятое содержание и соотношение понятий «торги» и «конкурс» (аукцион) в российской- правовой науке по-прежнему отсутствует. Некоторые ученые, давая определение указанных понятий, стараются выявить главный, сущностный принцип, лежащий в основе торгов (В.В. Ба-лакин, М.И. Брагинский, A.M. Винавер, А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой и др.). Другие авторы акцентируют внимание на содержательном аспекте торгов (А.Х. Гольмстен, В.В. Груздев, Г.А. Сухадольский, В.А. Яковлев и др.).
При этом в законодательстве также отсутствует единый подход к понятию торгов. Так, с одной стороны, в ряде нормативных правовых актов указано, что конкурс представляет собой форму торгов (способ заключения договора), а с другой стороны, анализ ст. 448 ГК РФ, а также некоторых иных актов дает основание определить конкурс как процедуру, обладающую такими характеристиками как дата, место и время проведения.1
Действительно, с точки зрения внутреннего содержания торги - это весьма сложный механизм, включающий в себя действия многих лиц, в том числе односторонние сделки, договор на проведение торгов и основной договор, заключаемый по результатам торгов. По юридической природе правоотношения, складывающиеся в результате организации и проведения торгов являются гражданско-правовыми отношениями, а по своему содержанию они носят как организационно-правовой, так и имущественный характер.
Несколько иной взгляд на юридическую природу торгов высказывает Д.Н. Сахабутдинова, предлагающая рассмотрение торгов, во-первых, как закрепленной в праве последовательности определенных действий по заключению договора (субинститут торгов); во-вторых, как сложный юридический факт, влекущий заключение договора; в-третьих, как совокупность встречных актов реализации субъективных прав и обязанностей (действий организаторов и участников торгов). При этом юридическая процедура торгов не может расцениваться как само правоотношение, она выступает лишь как его объект (в организационных правоотношениях).
