Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Общая характеристика ограниченного вещного права на земельный участок в гражданском праве развитых стран и российском праве
1. Эволюция вещного права как самостоятельной цивилистической конструкции 20
2. Понятие ограниченного вещного права, его признаки и принципы правового регулирования 41
3. Земельный участок как объект вещного права 73
Глава 2. Система ограниченных вещных прав на земельный участок: проблемы формирования, генезис и современное развитие 108
1. Формирование системы ограниченных вещных прав в современном, пандектном и русском дореволюционном и праве 108
2. Системы ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве 119
Глава 3. Ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком 143
1. Вещные сервитута 143
2. Право пользовладения (узуфрукт) 179
3. Право застройки (суперфиций) 205
4. Право постоянного владения и пользования чужим земельным участком (эмфитевзис) 232
Глава 4. Ограниченные вещные права приобретения чужого земельного участка 245
1. Преимущественное право покупки чужого земельного участка 245
2. Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем 276
Глава 5. Ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка
1. Вещные обременения 301
2. Ипотека и иное зарегистрированное вещное право 330
Заключение 375
Библиографический список 381
- Понятие ограниченного вещного права, его признаки и принципы правового регулирования
- Системы ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве
- Право постоянного владения и пользования чужим земельным участком (эмфитевзис)
- Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
Введение к работе
Актуальность диссертационного исследования. Возрождение в отечественном правопорядке института частной собственности на землю актуализировало проблему формирования системы ограниченных вещных прав. Однако в силу различных причин, в том числе и политических, это обстоятельство не было учтено в полной мере при принятии Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем проблема построения системы вещных прав осталась неразрешенной. Виды прав на чужие вещи, предусмотренные в российском праве, не выдерживают критики ни с подходов их корреспонденции выработанным столетиями классическим доктринальным постулатам, ни с точки зрения соответствия всевозрастающим потребностям граждан и юридических лиц в сфере землепользования. Настоящие и потенциальные владельцы земельных участков лишены возможности установления вещных прав, давно известных и востребованных в современных развитых европейских правопорядках (Германии, Франции, Австрии, Швейцарии и др.), закрепленных при реформировании законодательства о собственности конца XX столетия стран с постсоциалистическими режимами (Чехии, Болгарии, Польши, Хорватии, Македонии, Словении, Эстонии, Латвии и др.). Речь идет о таких правах как, узуфрукт, застройка, эмфитевзис, преимущественное право покупки и иного преимущественного приобретения земельного участка, вещных обременениях.
Результатом несовершенного механизма правового регулирования ограниченных вещных прав на земельные участки явились создание в нашей стране огромного массива неэффективно используемых земельных территорий, формирование высоких цен на земельные участки, и как следствие, их недоступность для большинства населения под застройку, нарушение прав лиц, имеющих преимущественные права, малая востребованность обеспечительной функции земли в финансовых отношениях.
Все сказанное позволяет констатировать факт отсутствия в отечественном праве системы вещных прав, удовлетворяющей современным практическим нуждам, который неоднократно отмечался в цивилистической доктрине авторитетными российскими цивилистами. Создавшееся в этой сфере положение отнюдь не случайно. Оно является следствием не только противоречивых законодательных решений в области регулирования прав на земельные участки, но и низкого уровня гражданско-правовой доктрины о вещном праве, отсутствия комплексных исследований зарубежного опыта регулирования подобных отношений, опередивших нас в этом вопросе почти на столетие, и возникшего информационного «коллапса» относительно доктринальных аспектов категории вещных прав. Данные обстоятельства предопределили в современной отечественной цивилистике дискуссию о видах вещных прав и критериях их отграничения от обязательственных, способствовали возникновению разнообразных «теорий вещного права», игнорирующих выработанные столетиями и апробированные в развитых европейских правопорядках догматические положения пандектного учения о вещном праве, выступившего родоначальником данной категории.
Вместе с тем важно отметить то, что задача формирования системы ограниченных вещных прав на земельный участок решается отечественной цивилистической доктриной уже не первое столетие. В поисках единого критерия построения системы вещных прав с целью создания завершенной теоретической конструкции, удовлетворяющей конкретные практические нужды, находились еще известные русские правоведы (Г. Ф. Шершеневич, К. П. Победоносцев, В. И. Синайский, И. А. Покровский, А. М. Гуляев, К. Д. Кавелин). Одной из наиболее совершенных систематизаций ограниченных вещных прав является предложенное в начале XX столетия незадолго до октябрьского переворота деление вещных прав И.А. Покровским, который представлял их в рамках трех логически выстроенных по содержанию классификационных групп: права на пользование чужой вещью, права на приобретение известной вещи и права на получение известной ценности из вещи. Данная система прав отвечала уровню экономического развития Российской империи и вполне могла быть заложена в основу вотчинного права готовящихся проектов Гражданского уложения и Вотчинного устава. Важнейшим ее достоинством следует признать базирование на достижениях европейских кодексов, основанных на прогрессивном для того времени пандектном учении. Обращение по этому вопросу к германскому праву вполне закономерно. Германская юриспруденция совершив своеобразную теоретическую революцию в частном праве в лице Будея и Тибо, а впоследствии Б. Виншайда, Г. Пухты, Ф. Савиньи, О. Гирке, освободившись от феодальной разделенной собственности, несколько столетий осуществляла теоретическое оформление институтов гражданского права, в том числе и ограниченного вещного права (begrenzte dinlische Rechte), создав к концу XIX века логически безупречную систему вещных прав, классифицированных по критерию содержания (Inhalt) в виде: права пользования чужой вещью (Nutzungsrechte), права реализации чужой вещи (права обеспечения) (Verwertungsrechte (Sicherungsrechte)), права преимущественного приобретения чужой вещи (Erwebsrechte). Впоследствии данная систематизация была заложена в основу вещно-правовой доктрины преобладающего большинства континентальных правопорядков и сохраняет актуальность по сей день. Построение в отечественном правопорядке пандектной системы частного права, признающей в качестве основополагающего деление имущественных прав на вещные и обязательственные (неизвестных англо-американскому праву), обуславливает обращение при формировании новых частноправовых институтов именно к пандектному праву. В российской цивилистике, к сожалению, при анализе проблем формирования системы вещных прав этот опыт пока еще используется крайне редко.
Степень разработанности темы диссертационного исследования. Проблемы вещных прав остаются одними из самых дискуссионных в современной отечественной цивилистике. За последнее десятилетие написан ряд диссертаций, монографий и иных научных работ, посвященных разрешению тех или иных аспектов вещного права. Вместе с тем единого подхода к построению системы ограниченных вещных прав, выявлению их правовой природы и условий внедрения в российское право с учетом опыта новейшего законодательства стран Центральной и Восточной Европы в отечественной доктрине не выработано. Если еще имеется ряд работ, содержащих анализ вещных прав известных русской дореволюционной цивилистике, то на сегодняшний день нет ни одного научного исследования, посвященного построению системы ограниченных вещных прав с учетом анализа догмы пандектного учения и современных тенденций зарубежной цивилистики.
Кардинальным шагом на пути построения совершенного правового регулирования вещных прав на земельный участок является Концепция развития гражданского законодательства Российской Федерации, одобренная 7 октября 2009 г. Советом по кодификации гражданского законодательства Российской Федерации при Президенте Российской Федерации (далее по тексту - Концепция). Концепция предлагает перечень ограниченных вещных прав, вполне востребованных в современных российских социально-экономических условиях. Несмотря на весьма прогрессивные предложения, содержащиеся в Концепции, тем не менее ряд ее положений требует дополнительной аргументации. Более того важно отметить, что многие из закрепленных Концепцией вещных прав вообще не подвергались в российской доктрине специальному полномасштабному теоретическому осмыслению. В частности, такие вещные права, как вещные обременения (вещные выдачи), вещное право преимущественной покупки, вещные сервитуты, узуфрукт, залог как вещное право, застройка, эмфитевзис, требуют системного исследования и глубокого теоретического анализа. Их доктринальная разработка была осуществлена еще в XVIII – XIX в. пандектным учением, основные постулаты которого заложены в основу доктрины развитых зарубежных стран. К сожалению, для отечественной цивилистики обращение к пандектному учению при анализе вещных прав пока еще не стало общепринятым.
Таким образом, детальное исследование системы ограниченных вещных прав на земельный участок с учетом достижений мировой цивилистической мысли, новейшего законодательства европейских правопорядков, потребностей отечественного имущественного оборота, национальных особенностей правового регулирования является в настоящее время в высшей степени актуальным и необходимым.
Объект диссертационного исследования. Объектом настоящего диссертационного исследования являются регулируемые гражданским правом общественные отношения, складывающиеся в результате установления и осуществления ограниченных вещных прав на земельные участки.
Предмет диссертационного исследования. Предмет настоящего исследования составляют российское законодательство, регулирующее вещные права на земельные участки, современная и русская дореволюционная научная и учебная литература, правоприменительная практика. В диссертационном исследовании проанализированы научные работы о вещных правах германских ученых XVIII – XIX в., а также современные монографии и учебники зарубежных правоведов.
При исследовании систем вещных прав зарубежных правопорядков были изучены оригинальные нормативно-правовые источники о вещных правах Германии, Франции, Австрии, Швейцарии, Италии, Квебека, Нидерландов, Польши, Болгарии, Чехии, Хорватии, Эстонии, Македонии, Сербии, Латвии и других стран континентального права.
Цель диссертационного исследования состоит в обосновании целостной современной теоретической концепции формирования системы ограниченных вещных прав на земельные участки, дифференциации вещных прав на подсистемы, определении вещно-правовой природы прав, предлагаемых к включению в данную систему, создании правовой модели их внедрения в отечественный правопорядок.
Задачи диссертационного исследования. Достижение указанной выше цели диссертационного исследования обусловлено решением следующих основных задач:
-
исследование эволюции ограниченного вещного права как самостоятельной цивилистической конструкции;
-
анализ правовых предпосылок создания самостоятельной и закрытой системы ограниченных вещных прав на земельные участки;
-
определение правовой природы ограниченного вещного права, аргументация его сущностных признаков, отграничивающих от обязательств, формулирование принципов правового регулирования;
-
исследование правового режима земельного участка как объекта субъективного вещного права;
-
формирование системы ограниченных вещных прав, дифференциация вещных прав на подсистемы;
-
создание теоретико-правовой модели вещного сервитута;
-
оформление правовой конструкции права личного пользовладения (узуфрукта), определение условий его закрепления в отечественном праве;
-
обоснование закрепления в отечественном праве вещных прав застройки и эмфитевзиса, определение их правовых режимов;
-
анализ вещно-правовой природы права приобретения чужой недвижимой вещи, формирование его правового режима;
-
аргументация вещного характера преимущественного права покупки чужого земельного участка, определение его сущности, создание теоретико-правовой модели;
-
изучение правовой категории вещных обременений, обоснование условий для их закрепления в российском праве в виде категории «вещных выдач»;
-
обоснование вещно-правовой сущности ипотеки, формирование правового режима с учетом вещной природы.
Методологическая основа диссертационного исследования представляет собой совокупность научных приемов и методов исследования явлений и процессов. В ходе проведения диссертационного исследования применялись диалектический, конкретно-исторический, сравнительно-правовой, формально-юридический, конкретно-социологический, структурно-функциональный методы исследования, а также метод правового моделирования и другие методы научного исследования. Использование в качестве основных методов сравнительно-правового и системного анализа позволило сформулировать ряд новых для отечественного права предложений по построению системы вещных прав.
Эмперическую основу исследования составили нормы российского права, положения судебной практики, акты официального толкования действующего законодательства, судебная практика, германское, австрийское, швейцарское право, а также право других стран континентальной Европы.
Теоретическую основу диссертационного исследования составляют труды ученых-правоведов, посвященные исследованию вещных прав в целом и отдельных видов ограниченных вещных прав.
Литература русского дореволюционного права представлена трудами К. Н. Анненкова, И. А. Базанова, Е. В. Васьковского, Ю. С. Гамбарова, Д. Д. Гримма, А. М. Гуляева, П. Н. Гуссаковского, И. Гороновича, В. Ф. Дормидонтова, Н. Л. Дювернуа, Л. Б. Дорна, К. Д. Кавелина, Л. А. Кассо, Д. И. Мейера, С. А. Муромцева, А. Э. Нольде, К. П. Победоносцева, Н. А. Полетаева, И. А. Покровского, В. И. Синайского, И. М. Тютрюмова, А. Л. Фрейтаг-Лоринговена, В. М. Хвостова, Г. Ф. Шершеневича, М. В. Шимановского и многих других.
Исследования советских и современных российских цивилистов, посвященные проблемам вещных прав на земельный участок, представлены работами Т. Е. Абовой, М. М. Агаркова, М. И. Брагинского, С. Н. Братуся, В. А. Белова, Л. Ю. Василевской, А. В. Венедиктова, В. В. Витрянского, В. П. Грибанова, Д. М. Генкина, В. С. Ема, Б. М. Гонгало, О. С. Иоффе, А. А. Иванова, А. В. Копылова, П. В. Крашенинникова, В. А. Лапача, В. Н. Литовкина, А. Л. Маковского, А. А. Маковской, М. Г. Масевич, М. Н. Малеиной, Л. Ю. Михеевой, В. П. Пискова, А. П. Сергеева, К. И. Скловского, Е. А. Суханова, С. А. Степанова, Е. М. Тужиловой-Орданской, Ю. К. Толстого, Р. О. Халфиной, В. В. Чубарова, А. Е. Шерстобитова, Л. В. Щенниковой, В. Ф. Яковлева, К. Б. Ярошенко и др.
В диссертационном исследовании анализировались переведенные на русский язык труды некоторых зарубежных ученых, среди которых Р. Иеринг, У. Маттеи, Л. Ж. Морандьер, Ф. К. Савиньи и другие.
Помимо этого в диссертации были использованы научные работы на немецком языке германских правоведов XVIII – XIX в., в том числе следующих авторов: K. Cosack, H. Degenkolb, G. Dernburg, L. Duncker, G. Friedlieb, O. Gierke, M. Kohn, H. Mitteis, Oertmann, G. Puchta, A. Thibaut, C. Walch, B. Windscheid.
В работе осуществлен анализ работ на немецком языке современных зарубежных ученых, в том числе германских: H. Amann, M. Avenarius, B. Banke, E. Baur, F. Berger, D. Binz-Gehring, T. R. Burbulla, K. Cornelia, F. Dietz, Ferid, H. Forkel, G. Frhlich, L. Gerrit, K. Haegele, B. He, R. Hmberg, H. Ingenstau, N. Marschhausen, D. Olzen, K. Preissmann, H. Prtting, P. Reiff, R. Schlegel, H. Schmid, H. Schmer, K. Schurig, K. Schwab, R. Strner, K. Vieweg, G. Wegen, G. Weinreich, G. Wesenberg, H. Wieling, M. Wolf, H. Wеstermann, а также австрийских и швейцарских цивилистов: H. Koziol, R. Welser, G. Iro, F. Gschnitzer, P. Tuor, S. Paskal, J. Schmid, Schwimann.
В диссертационном исследовании изучены работы современных зарубежных цивилистов на болгарском, польском, хорватском, сербском языках, а именно А. Джерова, П. Венедиктова (Болгария), T. Boris, N. Gavella (Хорватия), E. Drozd (Польша), О. Станкови (Сербия).
Научная новизна диссертационного исследования. В настоящем диссертационном исследовании впервые в современном российском гражданском праве проведен всесторонний комплексный анализ ограниченных вещных прав на земельные участки в рамках единой обособленной и закрытой системы. В результате такого анализа была решена имеющая важное правовое и хозяйственное значение крупная научная проблема определения сущностных признаков ограниченных вещных прав как самостоятельной конструкции, создания правовой модели системы ограниченных вещных прав на земельные участки и их классификационных групп в целях внедрения в российский правопорядок.
Впервые в отечественной теории дается теоретическая аргументация, вещной природы вещных обременений (выдач), узуфрукта, преимущественного права покупки земельного участка, права преимущественного приобретения, определены предпосылки и сформирована теоретико-правовая модель для внедрения их в российский правопорядок.
На защиту выносятся следующие положения.
-
Политико-правовым мотивом создания пандектным правом самостоятельной и закрытой системы ограниченных вещных прав на земельные участки выступила необходимость в обособлении ряда правовых конструкций, предоставляющих лицу полное (непосредственное) господство над недвижимой вещью и создание для них особого правового режима, отличного от обязательств, в том числе путем предоставления абсолютной защиты (подобно римским искам action in rem). Непосредственное господство над вещью как свойство вещного права характеризуется классическим пандектным учением весьма широко – не только как возможность пользования чужой вещью, но и воздействия на вещь путем ее принудительной реализации, а также приобретения на нее права собственности без участия третьих лиц.
-
Содержание непосредственного господства над вещью предопределило необходимость значительного расширения системы ограниченных вещных прав и обособления наряду с вещными «правами пользования» группы вещных «прав реализации» и «преимущественного приобретения».
В связи с этим современные системы ограниченных вещных прав континентальных правопорядков дифференцируются на: созданные по пандектному (германскому) образцу, содержащие, как правило, двух- и трехзвенное деление ограниченных вещных прав (права пользования, реализации и преимущественного приобретения) (Германия, Австрия, Швейцария, Чехия, Венгрия и др.) и романскому (французскому образцу), состоящие, чаще всего, из одной группы – вещных прав пользования (Франция, Италия, Испания, Бельгия).
В работе обоснован современный процесс сближения этих систем путем включения во вторую из них правовых конструкций, аналогичных пандектным «правам реализации» и «правам преимущественного приобретения».
-
Категория ограниченного вещного права, выступающая первичным элементом системы вещных прав, определяется как предусмотренное законом право на чужую вещь, предоставляющее управомоченному лицу непосредственное господство и характеризующееся абсолютным характером, выражающееся в возможности владения, пользования, а в случаях, предусмотренных законом или договором, – и распоряжения чужой вещью, либо при наступлении определенного условия – ее принудительной реализации, либо преимущественного приобретения на нее права собственности.
4. Доказано наличие экономико-правовых, политических и исторических предпосылок перехода от однотипной системы вещных прав, закрепленной в отечественном праве (вещные права пользования чужой вещью) к классической системе ограниченных вещных прав на земельные участки со структурированием по признаку содержания вещного права на три самостоятельные подсистемы: (1) ограниченные вещные права пользования чужим земельным участком (узуфрукт (право личного пользовладения), вещные сервитуты, эмфитевзис (право постоянного владения и пользования), право застройки); (2) ограниченные вещные права преимущественного приобретения чужого земельного участка (преимущественное право покупки и право приобретения чужой вещи в будущем); (3) ограниченные вещные права реализации чужого земельного участка (обеспечительные права) (ипотека и иные зарегистрированные залоговые права, вещные обременения (вещные выдачи)). Переход на классическую систему вещных прав позволит наиболее полно задействовать в гражданском обороте экономический потенциал земельных участков для сельскохозяйственного использования, застройки, ренты, а также как средств обеспечения финансовых и иных обязательств.
5. Показано развитие в пандектном праве комплексных институтов частного права, состоящих из различных вещных прав («выдел» пожилым людям (включает элементы узуфрукта, вещного обременения, личного сервитута), оговорка об узуфрукте в договоре о передаче имущества в собственность, право застройки с вещным обременением выплат и др.). Подобные комплексные правовые конструкции имеют наибольшую эффективность при наличии всех сформированных в развитых правопорядках элементов. Введение в отечественное право классической системы вещных прав обуславливает формирование аналогичных институтов.
6. Доказана необходимость изменения существующего в российском праве подхода к соотношению правовых режимов земельного участка и строений, расположенных над и под его поверхностью, путем замены принципа «единства судьбы» на принцип «единого объекта» с модификацией теоретико-правовой модели учения о вещи и ее составных частях: во-первых, строения, возведенные над и под поверхностью земли на основании права собственности, должны быть признаны существенными составными частями земельного участка, что влечет невозможность отделения их судьбы от судьбы земельного участка без того, чтобы строение было разрушено или изменено в своей сущности; во-вторых, здания и сооружения, возведенные над и под поверхностью чужого земельного участка в силу ограниченного вещного права (застройки, личного пользовладения (узуфрукта), вещного сервитута) либо обязательственного права аренды, а также независимо от права, на котором возведены, но не имеющие прочной связи с землей и обладающие временным характером (некапитальные постройки), должны признаваться составными частями земельного участка, с той отличительной особенностью от существенных составных частей, что они могут быть в случаях, предусмотренных законом или договором, объектом самостоятельных прав; в-третьих, некоторым вещным правам следует придать правовой режим недвижимости целью введения их в гражданский оборот (праву застройки и эмфитевзису (праву постоянного владения и пользования)).
7. Обоснована возможность установления сервитутов как средства ограничения конкуренции и способа обеспечения обязательств и внедрения их в отечественное право в рамках давно известных в классическом праве положительных и отрицательных сервитутов. Указанные сервитуты должны быть признаны самостоятельными видами дополнительно к земельным, городским и коммунальным сервитутам.
8. Отмечена общая тенденция сужения сфер применения узуфрукта (по сравнению с прошлым столетием) и сведения его к вещному праву социального использования. Поэтому в отечественном праве узуфрукт (право личного пользовладения) может формулироваться в качестве непередаваемого по наследству и неотчуждаемого иным способом ограниченного вещного права, предоставляющего его субъекту – узуфруктуарию право владения и пользования чужим имуществом с присвоением плодов (в том числе доходов), но с обязанностью сохранения субстанции вещи и с оставлением за собственником номинального права собственности. Доказывается возможность деления узуфрукта на снабженческий и обеспечительный. Социальное назначение узуфрукта позволяет отграничить его от эмфитевзиса и дает возможность определить ему место в непредпринимательских правоотношениях, а эмфитевзису – в предпринимательских и иных гражданских правоотношениях.
9. Установлено, что известное российскому законодательству преимущественное право покупки земельного участка обладает свойствами классических вещных прав. Вещная природа вещного преимущественного права покупки заключается в предоставлении управомоченному лицу при наступлении определенных в законе или договоре условий возможности приобретения права собственности преимущественно перед другими лицами (в том числе и без участия собственника), а в случае нарушения права – возможности требовать вещно-правовой защиты.
10. Видами законного вещного преимущественного права покупки земельного участка являются: (а) преимущественное право покупки сособственника при продаже доли в общей собственности на недвижимое имущество; (б) права собственника здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, на преимущественную покупку земельного участка; (в) преимущественное право субъекта Российской Федерации, а в случаях, установленных законом, и муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже; (г) право стороны (будущего покупателя) предварительного договора купли-продажи. К договорным вещным преимущественным правам покупки относятся: (а) преимущественное право покупки, вытекающее из договоров купли-продажи, дарения, мены (применяемые однократно либо на несколько случаев продажи или на определенный срок), а также содержащиеся в самостоятельном договоре (например, преимущественное право покупки земельного участка членом семьи); (б) преимущественное право покупки, вытекающее из условий об «обратной купле»; (в) преимущественное право покупки недвижимости в пользу нанимателя, вытекающее из условия договора имущественного найма; (г) преимущественное право покупки, вытекающее из завещательного отказа.
11. Обоснована необходимость введения такого вещного права, как вещное обременение (вещная выдача), которое является ограниченным вещным правом на земельный участок, содержащим полномочие на получение периодических платежей пожизненно либо в течение длительного периода либо иных предоставлений имущественного характера, обеспеченных возможностью принудительного удовлетворения требований за счет земельного участка. Содержание вещного обременения состоит из следующих правомочий: а) пользования земельным участком (в виде получения дохода и иных имущественных предоставлений, проживания, обработки земельного участка и др.); б) принудительного удовлетворения требований за счет обращения взыскания на обремененный земельный участок; в) приведения осуществляемых предоставлений в соответствие с изменившимися обстоятельствами без дополнительных согласований, если вид и объем обременения могут быть определены включенными в соглашение условиями (право на ценностную оговорку). Право на ценностную оговорку заключается в возможности реализации ее условий с учетом зарегистрированных в государственном реестре обстоятельств (инфляции, изменения прожиточного минимума, ставки банковского рефинансирования и т.п.) без заключения дополнительных соглашений с лицом, на которое возложено обременение (т.е. непосредственно, без участия последнего).
12. Проведена классификация имущественных прав, которые могут выступать в качестве вещных обременений (вещных выдач) как видовых элементов подсистемы вещных прав реализации чужой вещи (обеспечительных прав).
Во-первых, она возможна, в зависимости от личности субъекта, в чью пользу устанавливается данное право: вещное обременение в пользу собственника и вещное обременение в пользу определенного лица (несобственника). Во-вторых, по сфере осуществления вещных обременений выявлены следующие их виды: а) вещное обременение (вещная выдача) права застройки; б) вещное обременение (вещная выдача) права проживания члена семьи собственника жилого помещения, права проживания в силу завещательного отказа и по договору пожизненного содержания с иждивением; в) вещное обременение (вещная выдача) покупки г) вещное обременение (вещная выдача) при обеспечении обязательств плательщика ренты в отношении выплаты ренты недвижимого имущества; д) вещное обременение (вещная выдача) для обеспечения содержания строений и сооружений, возведенных в силу сервитута (в виде обеспечения внесения платежей); е) предоставление участникам долевого строительства вещного обременения (вещной выдачи) строящихся объектов недвижимости и земельного участка под объектом строительства с возможностью обращения на них взыскания в случае ненадлежащего исполнения или неисполнения застройщиком обязательства; ж) при переоформлении пожизненного наследуемого владения и постоянного (бессрочного) пользования на вещное обременение (вещную выдачу) в пользу государства (наряду с переоформлением в собственность, аренду и эмфитевзис).
Практическая значимость диссертационного исследования. Научные положения, обоснованные в диссертации, могут быть использованы при совершенствовании действующего гражданского законодательства о вещном праве, в том числе при реализации положений раздела IV «Законодательство о вещных правах» Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. Научные выводы, сформулированные в диссертации, могут послужить формированию единообразной судебно-арбитражной практики о защите ограниченных вещных прав. Результаты исследования могут
быть использованы в процессе преподавания общего курса гражданского права и специального курса вещного права, а также при дальнейших научных исследованиях в сфере вещного права.
Апробация результатов исследования. Диссертация была подвергнута рецензированию и обсуждению на кафедре гражданского права юридического факультета МГУ им. М.В. Ломоносова. Основные теоретические и практические положения были озвучены на многочисленных научных и научно-практических конференциях (6 международных научно-практических конференциях и симпозиумах, 10 Всероссийских научно-практических конференциях, 9 региональных и межрегиональных научно-практических конференциях, 3 «круглых столах»), в том числе на Всероссийской научной конференции «Государство и право на рубеже веков», Москва, 2000; Всероссийской научной конференции «Актуальные проблемы права собственности», Саратов, 2003; Международной конференции «Современные проблемы публично-правового и частноправового регулирования: теория и практика», Уфа, 2005; Международной научно-практической конференции «Актуальные проблемы гражданского права и процесса», Казань, 2006; Международной VI научной конференции молодых учёных «Актуальные проблемы частноправового регулирования», Самара, 28–29 апреля 2006 г.; », Москва, 2010; XI Международной научно-практической конференции «Проблемы методологии правовых научных исследований и экспертиз», Москва, 2010.
Основные теоретические положения диссертационного исследования и конкретные предложения по усовершенствованию действующего законодательства о вещных правах и правоприменительной практики нашли отражение в опубликованных автором работах. Общий объем опубликованных работ автора составляет более 100 печатных листов.
Изучение новейшего германского и австрийского законодательства, правоприменительной практики, научных работ зарубежных правоведов было осуществлено в рамках стажировок (в том числе участия в практических семинарах) в высших учебных заведениях и работы в научных библиотеках Германии и Австрии, консультаций с работниками аппарата Высшего суда Баварии (г. Мюнхен), германских нотариусов и адвокатов.
Научно-теоретический анализ института вещных обременений (вещных выдач) выступил основанием обоснования автором востребованности указанных прав в российском правопорядке и формулировки предложений по их возможному внедрению, которые были учтены при разработке параграфа десятого «Право вещных выдач» раздела IV Концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации.
Результаты проведённого исследования были апробированы в ходе работы автора в качестве члена Научно-консультативного совета Верховного Суда Республики Мордовия. Основные выводы диссертационного исследования также содержатся в разработанном диссертантом специальном учебном курсе «Проблемы права собственности и других вещных прав», читаемым автором в Мордовском государственном университете с 1995 г. Результаты диссертационного исследования получили отражение в изданных диссертантом двух учебных пособиях: «Право собственности и другие вещные права» и «Вещные права на жилые и нежилые помещения: приобретение и защита».
Структура диссертационного исследования. Диссертация состоит из тринадцати параграфов, составляющих пять глав, введения, заключения и библиографии.
Понятие ограниченного вещного права, его признаки и принципы правового регулирования
Определение ограниченного вещного права складывалось параллельно осознанию необходимости создания специального правового регулирования для прав, которые оформляют непосредственное и абсолютное господство лица над вещью. Как уже говорилось ранее, в римском праве это понятие не было сформулировано. Оно было выражено пандектным учением лишь в начале XIX столетия. Излагая дефиницию вещного права, правоведы стремились к достижению двух основных целей: с одной стороны, показать противоположность вещных прав dominium divisum (разделенной собственности), а с другой -отграничить их от обязательственных прав. Кроме того, преследуя обособлением вещного права удовлетворение конкретных практических нужд, ибо оно устанавливалось на наиболее ценный в тот период материальный объект - земельный участок, для цивилистов было важным создать для вещного права особый правовой режим, обеспечивающий его «прочность» посредством особой охраны и защиты.
В связи с тем, что понятие вещного права строилось на уже существующих в германском правопорядке особенностях существующей власти лица над вещью, оно не вызывало особых споров в среде правоведов. Так, Г. Дернбург рассматривал вещные права как такие, которые дают непосредственное господство над телесными вещами, над каковыми простирается их действие. Если со стороны владельца последует выдача вещей, т.е. фактический возврат, правовое положение заинтересованных лиц нисколько не изменяется, а изменяется лишь, фактическое состояние1. Г.Ф. Пухта, основывая его на римских источниках, также полагал, что имеется два класса исков in personam и in rem, которым соответствуют имущественные права. Actiones in rem, определяемым им как вещные иски, соответствуют iura in re aliena (т.е. права на чужие вещи или вещ-ные права). Вещные права имеют непосредственную власть над вещью . Аналогичное понятие вкладывал в них и Виншайд, определяя их как Rechte an fremder Sache (права на чужие вещи)3.
Сходных взглядов придерживался и известный немецкий ученый Отто Фон Гирке, обозначая ограниченные вещные права как «die begrenzten ding-lischen Rechte», он видел их сущность в определенном отношении владельца к вещи, которое выражается в его непосредственном господстве .
Сущность вещного права у современных зарубежных правоведов основывается на его понятии в пандектном праве. Например, немецкий правовед Ви-линг отмечает то, что специфическое качество вещного права состоит в том, что оно непосредственно «охватывает» вещь,, которая принадлежит человеку; это хозяйственное господство дает владельцу полномочия воздействовать на вещь без участия третьих лиц. Напротив, обязательственное требование не дает такого предметного господства; управомоченное в силу права лицо может требовать от обязанного осуществления определенного действия. Тот, кто еще не получил во владение купленную вещь, не имеет еще никакого права на нее; он может требовать только от продавца, чтобы он передал ему вещь2. Современные австрийские правоведы рассматривают вещное право как право непосредственного господства над вещью. Они отмечают, что господство правомочного гражданина исключительно, его нужно уважать другими, и оно может защищаться от ка-ждого . По мнению итальянского цивилиста У. Маттеи определение принципа, лежащего в основе разграничения вещного и личного права, имеет важное значение. Этот принцип он видит в том, что соблюдения вещного права можно требовать от всего мира, в то время как уважения права личного можно требовать только от обязанной стороны4.
Такая характеристика вещного права остается основополагающей в современной доктрине большинства стран континентальной Европы. Она выступает в качестве своеобразной догмы континентальной цивилистической доктрины.
Преемственность пандектного и современного западноевропейского учения о вещном праве весьма очевидна. К примеру, в сегодняшней доктрине главнейшими признаками вещного права, отграничивающими его от прав обязательственных, как и несколько веков назад, выступают непосредственное отношение к вещи и абсолютный характер.
Признак вещного права «непосредственное господство над вещью» берет начало с пандектного права, его образованию способствовало существование у германских народов конструкции под названием Gewere, которая обозначала полное господство лица над вещью. В тот период не было четких представлений о праве собственности и вещном праве и власть над вещью, в противоположность обязательствам, определялась как Gewere.1 Поэтому для старогерманского права было характерно отграничение обязательств от Gewere не в зависимости от способов защиты (как в римском праве), поскольку до рецепции четкой дифференциации защиты в зависимости от содержания права не было, а в непосредственном господстве над вещью, без участия других лиц. В связи с чем и было сформировано воззрение, что каждое личное право, которое основано на господстве над вещью, приближенное к Gewere, могло быть признано в виде отдельного вещного права. Для выражения непосредственного господства власти вассала в противовес сеньору был создан термин ledichlike Gewere, в последствии прокомментированный Гирке как ummittelbare Gewere (непосредственное господство)2. Так, Г. Дернбург пишет, что "вещные права предоставляют нам непосредственное господство над телесными вещами: обязательства не дают непосредственно никакого господства над предметами физического мира, они устанавливаются только в отношении одного лица к другому в области имущественных интересов"1.
С рецепцией римского права германским правом было заимствовано деление исков action in rem и action personarum в отношении различных по содержанию имущественных.прав, т.е. к Gewere и Obligation. Данное деление прав в зависимости от способа защиты имело то же практическое действие, что и в Риме: обладатели вещных способов защиты имели право хода против третьих лиц, а обладатели иных прав — против конкретного лица2.
Системы ограниченных вещных прав на земельный участок и их классификация в современных зарубежных правопорядках и отечественном праве
Существующие системы ограниченных вещных прав, европейских право-порядков по многим сходным элементам (виды прав и их классификация, область применения) имеют достаточно близкие тенденции развития. Такая схожесть является как результатом общих корней (заимствование римского права), так и серьезного влияния пандектного учения;
В свою очередь, современные системы вещных прав на земельные участки условно можно разделить на основные (классические), сформированные в XIX столетии, и системы, для которых классические явились образцом при построении национального законодательства. В качестве основных (классических) можно назвать системы, образованные под влиянием пандектного права, - германскую и сходные с ней австрийскую и швейцарскую, а также более романизированную - французскую1.
К более поздним следует отнести систематизации вещных прав, сформированные в середине и в конце прошлого столетия в связи с политическими изменениями в мире и соответственно реформированием национального законодательства - венгерская, болгарская, чешская, польская, испанская, голландская, Квебека.
Самостоятельным направлением в формировании вещно-правовых систем можно назвать законодательство стран Восточной; Европы, отказавшихся от социалистических правопорядков (Хорватия, Македония, Сербия, Словения), а также ряда бывших советских республик (Эстония, Латвия, Грузия, Украина, Туркменистан, Молдова). Институт .вещных прав перечисленных государств, сориентирован на развитые правопорядки, причем в большинстве случаев образцом выступает германская (пандектная) правовая система.
По содержанию видов вещных прав существующие системы ограниченных вещных прав можно разделить на: созданные по пандектному (германскому) праву (содержащие, как правило, двух- и трехзвенное деление прав) и французскому праву (состоящие, чаще всего, из одной группы — вещных прав пользования). По образцу пандектного права сформированы вещные права в законодательстве Австрии, Швейцарии, Чехии, Венгрии и др. По французскому образцу - вещные права в гражданском праве Италии, Испании, Бельгии.
Основное различие между указанными классификациями состоит в том, что пандектная строится не только на реципированных из римского права институтах, но и национальных, созданных под влиянием фактических жизненных потребностей, тогда как французская и итальянская системы вещных прав основаны в большей части на положениях римского права. В этой связи перечни вещных прав, в основном имеющие общие элементы, тем не менее содержат права, которые вытекают из этого различия. Например, германская (пандектная система) наряду с сервитутами, застройкой, ипотекой разработала положения об ограниченных вещных правах, которые не были известны римскому праву и соответственно не закреплялись в системе, построенной по римскому образцу (Франции, Италии, Испании, Бельгии). В составе вещных прав французской системы не известны Reallast (Grandlast), Vorkaufsrecht, и, наоборот, сохранено право эмфитевзиса, которого нет в пандектном праве. Кроме того, во французской системе узуфрукт признан самостоятельным вещным правом наряду с сервитутами, тогда как в германском праве узуфрукт отнесен к сервитутам.
Интересно заметить еще одну тенденцию - в германском праве сформированы институты, состоящие из различных вещных прав («выдел» пожилым людям, оговорка об узуфрукте в договоре о передаче имущества в собственность, право застройки с вещным обременением выплат и др.). Каждое вещное право в подобной «связке» прав имеет свое назначение и четко отграничено от другого права.
Следует обратить внимание и на то, что при всех достоинствах представленных классических систем вещных прав каждая из них тем не менее имеет свои недостатки. Известно, что континентальные системы вещных прав были приняты с большим разрывом. Французская - в 1804 г., австрийская — в 1811 г., немецкая - в 1896 г., и швейцарская - в 1907 г. Поэтому из анализа законодательного материала, практики его применения, цивилистической доктрины видно, что каждая последующая кодификация строила собственные законодательные акты, основываясь на опыте предыдущих кодификаций и с учетом существующих проблем предшествующего законодательства и собственных, обусловленных национальными особенностями, имущественных потребностей. Кроме того, необходимо отметить, что западная юриспруденция не стоит на месте и имеются критические суждения относительно системы вещных прав. В частности, несмотря на достаточно гибкую и легко приспосабливаемую немецкую цивилистическую юриспруденцию, германские ученые находят «пробелы» в системе вещных прав, которые выра-, жаются в отсутствии самостоятельного ограниченного вещного права Ап-wartschaftsrecht (права ожидания) \ Вещно-правовая природа права ожидания была выявлена еще в XIX столетии, однако при кодификации она не была возведена в разряд вещных. Сегодня научная доктрина и практика Германии придерживается мнения о вещной природе указанного права2.
Австрийская доктрина и практика также усматривают недостатки в законодательстве о вещных правах. В частности, в австрийской юридической литературе достаточно категоричны суждения о необходимости пересмотра перечня вещных прав, закрепленного в ст. 308 ABGB. Такая система критикуется австрийскими цивилистами как отстающая от практических потребностей и не учитывающая признанные доктриной, практикой и законодательством другие права (например, вещные обременения, право застройки, права горнодобывающего предприятия, права ожидания и др.) . Что касается наиболее старого из приведенных законодательств - французского Code civil, то следует сказать то, что современная французская цивилистика критикует основы учения о вещном праве и также считает, что виды вещных прав, известные французскому правопорядку, шире, чем тот перечень, который представлен в кодексе.
Право постоянного владения и пользования чужим земельным участком (эмфитевзис)
Эмфитевзис оказался достаточно жизнеспособным институтом. Ряд современных правопорядков обратился к эмфитевзису при регулировании земельных отношений в сфере сельского хозяйства. В частности, эмфитевзис наряду с узуфруктом и другими вещными правами получил правовое оформление в новейших кодификациях развитых стран - в Гражданском кодексе Нидерландов и Гражданском кодексе Квебека. Эмфитевзис известен сегодняшнему французскому праву (положения об эмфитевзисе в новом Сельскохозяйственном кодексе. Франции)1 и итальянскому законодательству (ст. 959 ГК Италии).
Отказ от института эмфитевзиса во многих странах аргументируется заменой его другими правовыми средствами регулирования пользования землей — . введением институтов узуфрукта, вещного обременения, застройки. Поэтому системы ограниченных вещных прав зарубежных правопорядков условно можно подразделить на системы, в которых наряду с узуфруктом предусматривается возможность установления эмфитевзиса (Италия, Квебек, Нидерланды), и системы, в которых законодатель отказался от эмфитевзиса включив часть правомочий, содержащихся в данном праве, в состав узуфрукта, супер-фиция либо вещного обременения (к примеру, Германия, Австрия; Швейцария, Польша); Интересно заметить то, что в Гражданском кодексе Польши в, разделе об узуфрукте имеются положения об узуфрукте сельскохозяйственных участков, которые по своему содержанию весьма сходны с положениями, закрепляемые обычно в содержание эмфитевзиса.
Для наиболее полного уяснения института эмфитевзиса в зарубежном праве обратимся к анализу иностранного законодательства. Понятие эмфитевзиса. В зарубежных правопорядках под эмфитевзисом, как правило, понимают вещное долгосрочное наследуемое право пользования земельным участком (чаще всего сельскохозяйственным), которое предоставляет управомоченному лицу (эмфитевту) широкие по содержанию правомочия.
Приведем определения эмфитевзиса из кодексов зарубежных государств. Согласно ст. 85 ГК Нидерландов эмфитевзис (наследственная аренда) (Erf-pacht) - это вещное право, которое дает наследственному арендатору право владеть чужой недвижимой вещью с обязательством наследственного арендатора уплатить определенную сумму денег (процент наследственной аренды) собственнику в указанные договором сроки. По французскому праву право наследственной аренды недвижимости (de la emphyteotique) (L 451-1 Сельскохозяйственного кодекса Франции (Code rural)), устанавливается для целей использования сельскохозяйственных земельных участков. В Гражданском кодексе Квебека (арт.1195) эмфитевзис (remphyteose) предоставляет любому лицу в течение определенного времени пользование чужим недвижимым имуществом с сохранением его субстанции. Гражданский кодекс Украины (ст. 407) закрепляет, что право эмфитевзиса устанавливается договором между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для сельскохозяйственных нужд.
Основания возникновения и прекращения. Наиболее распространенными основаниями возникновения наследуемого владения земельным участком выступают договор и вступление в наследство; Например, согласно Гражданскому кодексу Нидерландов эмфитевзис устанавливается по соглашению сторон.
Прекращение эмфитевзиса достаточно детально урегулировано в национальных законодательствах, и основания прекращения, как правило, весьма сходны. Согласно ст. 1208 ГК Квебека эмфитевзис истекает по окончании срока, предусмотренного в договоре; в связи с прекращением договора; при совпадении собственника и арендатора в одном лице; при неиспользовании земельного участка в течение 10 лет; при установлении факта его бесхозяйного использования. Близкие по содержанию основания прекращения эмфитевзиса заложены в ГК Украины (ст. 412) В частности, к ним относят объединение в одном лице собственника земельного участка и землепользователя, истечение срока договора, а также выкуп земельного участка в связи с общественной необходимостью.
Относительно имущественных отношений при прекращении эмфитевзиса интересны положения ГК Нидерландов (ст. 99-100). В соответствии с ними после окончания наследственной аренды прежний наследственный арендатор имеет требование на возмещение стоимости зданий, сооружений и плантаций, которые были созданы им самим или юридическим предшественником или были переданы собственником с возмещением стоимости. Однако в договоре может определяться, что наследственный арендатор не имеет требования на данное возмещение, например, если наследственная аренда прекращается из-за виновного поведения эмфитевта. При этом собственник имеет право удерживать задолжавшее возмещение при виновном поведении эмфитевта. Наследственный арендатор в свою очередь имеет право удержания вещи (при условии, что удержание собственником возмещения произошло не в связи с его виновным поведением) до тех пор, пока задолжавшее возмещение не будет ему уплачено.
Права приобретения чужой недвижимой вещи в будущем
В последнее время в отечественной цивилистике наблюдается интерес к исследованию правового статуса лица, владеющего имуществом с целью последующего приобретения на него права собственности в будущем, при выполнении им условий, указанных в договоре или в законе1. В связи с этим наметилась тенденция к определению правового положения такого владельца в качестве обладателя особого «права ожидания» .
Подобные «правоожидания» возникают в различных ситуациях. Например, у приобретателя вещи по договору купли-продажи с сохранением права собственности за продавцом до выполнения покупателем определенных условий, в том числе и по оплате (ст. 491 ГК РФ), у покупателя предприятиях момента его передачи продавцом до перехода права собственности (п.З ст. 564 ГК РФ), а также участника договора долевого участия в строительстве до выполнения застройщиком условий договора (Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквар тарных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»1.
В связи с возникновением у будущего приобретателя некого переходного статуса, связанного с «правом ожидания», возникают трудности в определении объема его прав и обязанностей относительно имущества, которым он владеет, отношений с собственником, выбора способа защиты. Представленная проблема связана с оборотом как движимых, так и недвижимых вещей, причем следует отметить, что в отношении последних она усугубляется, поскольку отсутствие публичной информации о наличии у лица «права ожидания» по причине неприменения принципа публичности (т.е. государственной регистрации) породило в практике различные «схемы» незаконных махина-ции .
Сказанное обусловливает важность предложения, направленного на урегулирование отношений, возникающих в связи с «правом ожидания», содержащееся в проекте Концепции о вещном праве. Авторы проекта Концепции о вещном праве предлагают признать за таким приобретателем субъективное вещное право на приобретение чужой недвижимой вещи в будущем, обладающее абсолютным характером и порождающее своеобразное состояние «ожидания» приобретения права собственности у управомоченного лица.
В настоящий момент подобное ограниченное вещное право не известно российскому гражданскому праву, и более того, сущность категории «права ожидания» в отечественной щивилистике является малоисследованной. В связи с этим внедрение данного права в российский правопорядок без серьезного анализа правовой природы данной категории, зарубежного опыта его применения может породить на практике немало проблем.
В праве ряда развитых правопорядков (прежде всего Германии1, Австрии2, а вслед за ними Венгрии3, Хорватии4, Греции5) проблема квалификации подобных отношений давно стала предметом исследований. В результате в правовой доктрине и правоприменительной практике была разработана правовая конструкция «права ожидания» (Anwartschaftsrecht6), которая, однако, прямо не закреплена в законодательстве. Но несмотря на это, большинство ученых склоняется к признанию за данной категорией статуса самостоятельного вещного и абсолютного права, предоставляющего управомоченному лицу владение, пользование и частичное распоряжение вещью (в виде уступки и залога), при наступлении определенных условий возможности приобрести право собственности преимущественно перед другими лицами, а в случае нарушения права требовать вещно-правовой защиты, в том числе против собст венника. Правовое признание данной категории обосновывается конкретными экономическими потребностями имущественного оборота.
Нельзя не заметить следующего. В отличие от целей введения в российское право института приобретения чужой недвижимой вещи, которые, как видно из проекта Концепции о вещном праве, главным образом направлены на разрешение проблем в сфере защиты прав кредиторов (дольщиков) долевого участия в строительстве жилья через введение ограниченного вещного права, позволяющего дольщикам использовать вещные способы защиты, в зарубежной практике этот институт имеет более широкое применение1. Так, в начале XX столетия востребованность данного института обосновывалась необходимостью стимулирования развития различных форм залога и кредита2, в 80-е годы - защиты прав кредиторов имущества, которое продано с оговоркой сохранения за продавцом права собственности. В настоящее время мировые финансовые и экономические проблемы заставили по-новому взглянуть на данное право и найти пути для нового стимулирования кредитных отношений в сфере оборота недвижимости, в которых предмет «права ожидания» должен быть реальной гарантией требований кредиторов, а не фикцией, удовлетворяющей интересы чаще всего лишь кредиторов первой очереди3. Кроме того, сложившаяся жесткая конкуренция на рынке вынуждает субъектов предпринимательской деятельности с целью сохранения клиентов-покупателей идти на рискованные сделки, т.е. заключать договоры с передачей товара приобретателю до момента полной его оплаты4.
