Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. Теоретические положения о договоре строительного подряда в гражданском праве Российской Федерации 14
1.1. Договор строительного подряда: история становления и развития 14
1.2. Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда 27
1.3. Понятие, сущность и значение договора строительного подряда в гражданском праве Российской Федерации 34
Глава 2. Юридическая характеристика договора подряда на строительство офисных и торговых центров 42
2.1. Субъекты договора подряда на строительство офисных и торговых центров 41
2.2. Существенные условия договора подряда на строительство офисных и торговых центров 68
2.2.1. Офисный (торговый) центр как предмет договора строительного подряда 69
2.2.2. Цена и порядок расчетов в договоре подряда на строительство офисных и торговых центров 81
2.2.3. Срок в договоре подряда на строительство офисных и торговых центров 91
2.2.4. Порядок сдачи и приемки офисного (торгового) центра ...94
2.3. Форма договора подряда на строительство офисных и торговых центров 102
2.4. Особенности гражданско-правовой ответственности по договору подряда на строительство офисных и торговых центров 108
Глава 3. Специфика страхования рисков, возникающих из договора подряда на строительство офисных и торговых центров 117
Заключение 141
Библиография
- Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда
- Понятие, сущность и значение договора строительного подряда в гражданском праве Российской Федерации
- Существенные условия договора подряда на строительство офисных и торговых центров
- Порядок сдачи и приемки офисного (торгового) центра
Введение к работе
Актуальность темы. Конституция Российской Федерации наряду с другими подлинно демократическими установлениями провозглашает единство экономического пространства, свободное перемещение товаров, услуг и финансовых средств, поддержку конкуренции, свободу экономической деятельности (ст. 8). Данные конституционные положения получили свое дальнейшее развитие в отраслевом законодательстве. В частности, Гражданский кодекс Российской Федерации закрепляет в качестве основополагающих принципов равенство участников гражданских правоотношений, неприкосновенность собственности, свободу договора, недопустимость произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимость беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечение восстановления нарушенных прав, их судебную защиту. Указанные принципы реализованы законодателем во всех институтах гражданского права.
Представляется, что в наибольшей мере они повлияли на дальнейшее, качественно новое развитие института подряда в целом, и строительного подряда, в частности. Достаточно вспомнить, что в сравнительно недавнем прошлом в сфере капитального строительства преобладали административно-командные методы регулирования, о свободе договора не было и речи, а подрядчик и заказчик находились в строгой зависимости от императивных предписаний законодательных актов, внутриведомственных распоряжений и инструкций. В настоящее время, как общее правило, заказчик свободен в выборе исполнителя работ по договору строительного подряда; а обе стороны свободны в определении условий заключаемого ими подрядного договора в строительстве. Сегодня правовое регулирование отношений строительного подряда осуществляется, прежде всего, Гражданским кодексом РФ (глава 37 параграф 3). Наряду с ним отдельные аспекты урегулированы и другими нормативными правовыми актами, а также строительными нормами и правилами (СНиПами). объектов различного назначения, в том числе: жилищного, социального, куль-гурного, бытового и, безусловно, предпринимательского. Торговые и офисные центры возводятся, как в центральных районах города с плотной застройкой, так и в ближайшем пригороде (чаше торговые центры), где имеются значительные незастроенные территории; представляют собой отдельное сооружение или комплекс сооружений оригинального архитектурного дизайна, включающих в себя помимо торговых плошадей автопарковки, кафе, рестораны, представительства коммерческих предприятий и т.п.; одновременно вмешают большое количество людей. Данные объекты характеризует высокая стоимость строительных работ, используемых строительных и отделочных материалов, сравнительно небольшие сроки строительства.
Возведение торговых и офисных (торгово-офисных) центров производится в непосредственной близости с другими зданиями и сооружениями, В районных с плотной сетью городских коммуникаций, в связи с чем возрастает риск причинения вреда в процессе строительстве. Данное обстоятельство обусловливает специфику гражданско-правовой ответственности и страхования рисков в сфере строительства. Указанные обстоятельства обусловливают необходимость детального закрепления в договоре строительного подряда всех существенных условий, тщательной разработки сметы и проектной документации.
Правоприменительная практика выявляет целый ряд проблем в законодательном закреплении отношений строительного подряда, эффективное решение которых возможно лишь на основе комплексного теоретического исследования.
Изложенные выше обстоятельства в совокупности и предопределяет актуальность и выбор темы данного диссертационного исследования.
Степень научной разработанности темы. Общетеоретические основы для исследования гражданско-правовой регламентации отношений в сфере строительного подряда и специфики договора строительною подряда представлены в работах ученых-цивилистов: А.А. Агаркова, М.А. Брагинского, С.Н. Братуся, A.M. Беляковой, В В. Виї рянского, В.П. Грибанова, О С. Иоффе, Е.А. Суханова, и др.
Проблематика подрядных отношений в строительстве была предметом научных исследований таких авторов, как М.И. Барышев, Ю.Г. Басин, С.А. Верб, ЭП Гаврилов, А.В. Герасимов, С.А. Говорков, С С. Занковский, А.А. Каравайкин, В.В. Меркулов, Н.Д. Погосян, В.А. Романенко, А.А. Ромащенко, И. А. Сиротина, А.П. Ткач, И.А. Фаршатов, В.И. Федоров, И.Т. Хламов, В.М. Чернов, В.Ф. Чигир, ЮИ. Шегай, Е.Д. Шешенин и некоторых других.
Безусловно, названные авторы внесли значительный вклад в разработку теоретико-прикладных проблем, возникающих в сфере строительного подряда. Однако гражданское законодательство в настоящее время приобрело качественно новый характер, отношения строительного подряда стремительно развиваются, появляются отдельные их аспекты, которые нуждаются в теоретическом осмыслении и законодательном закреплении В этой связи особого внимания заслуживают диссертационные исследования отдельных аспектов договора строительного подряда таких авторов, как. Н.С. Кузнецова1, В.В. Мельник2, П.С. Озерова3, СП. Юшкевич.4
Исследование отдельных вопросов правового регулирования отношений строительного подряда имеет место также в правовых и экономико-правовых периодических изданиях.
Вместе с тем гражданско-правовые особенности договора подряда на строительство торговых и офисных центров до настоящего времени не становились объектом комплексного научного исследования.
Научная новизна исследования заключается в том, что диссер 1 Правовое регулирование подрядных договорных отношений в строительстве (гражданско-правовой аспект): Дисс... канд. юрид. наук. - Киев, 1993.
Договор простого товарищества при строительстве многоквартирных домов: Дисс... канд. юрид. наук. - М., 2002.
3 Гражданско-правовое регулирование отношений строительного подряда: Дисс... канд. юрид.наук. - Краснодар, 2003.
Правовое регулирование подготовки и заключения договора строительного подряда в условиях военных организаций: Дисс... канд. юрид. наук. -М.,2003. тантом предпринята одна из первых попыток комплексного анализа договора подряда на строительство торговых и офисных центров.
Научную новизну диссертации автор связывает также с разработанными определениями понятий «торговый центр», «офисный (деловой) центр.
В ходе исследования диссертантом разработаны рекомендации по структуре договора подряда на строительство торговых и офисных центров, приложений к нему; изложению существенных условий договора, касающихся цены, срока, прав и обязанностей сторон, порядка расчетов, приемки и сдачи выполненных строительно-монтажных работ и др.
В диссертации сформулированы положения, направленные на дальнейшее совершенствование гражданско-правового регулирования отношений в сфере строительного подряда.
Выводы и рекомендации, изложенные в работе, позволяют определить:
• юридическую природу и содержание договора строительного подряда, его место в системе гражданско-правовых договоров;
• комплекс нормативных правовых актов, регулирующих отношения в сфере строительного полряда;
• специфику конструкции договора подряда на строительство торговых и офисных центров;
• характеристику предмета договора - торгового центра и офисного (делового) центра;
• правовой статус участников данных правоотношений;
• понятие, сущность, особенности страхования в сфере строительства, а так же ряд иных актуальных проблем в изучаемой сфере;
• особенности гражданско-правовой ответственности за нарушения по договору подряда на строительство торговых и офисных центров.
Данная тема как целостная постановка изучаемого вопроса еще не разрабатывалась в современной российской гражданско-правовой литературе.
Целью настоящего диссертационного исследования является комплексное изучение правовой природы договора подряда на строительство торговых и офисных центров, а также особенностей гражданско-правового регулирования отношений, связанных со строительным подрядом; постановка и решение теоретических и практических проблем и разработка на этой основе предложений по совершенствованию правового регулирования отношений в обозначенной сфере.
Вышеуказанная цель и предопределила постановку следующих научно-практических задач;
во-первых, изучить этапы развития договора строительного подряда;
во-вторых, охарактеризовать действующие нормативно-правовые акты, регулирующие отношения строительного подряда;
в-третьих, раскрыть понятие, показать сущность и значение договора подряда на строительство торговых и офисных центров в гражданском праве Российской Федерации; выделить существенные признаки, позволяющие отграничивать исследуемый договор от иных гражданско-правовых договоров подрядного типа;
в-четвертых, исследовать специфику гражданско-правового статуса субъектов договора подряда на строительство офисных и торговых центров;
в-пятых, исследовать вопрос о форме договора подряда на строительство указанных объектов;
в-шестых, раскрыть существенные условия договора подряда на строительство офисных и торговых центров, в том числе: предмет, цену и порядок расчетов, срок, порядок сдачи и приемки офисного (торгового) центра ;
в-седьмых, раскрыть специфику страхования рисков, возникающих из данного договора;
в-восьмых, показать особенности гражданско-правовой ответственности по договору подряда на строительство офисных и торговых центров.
Методологической основой диссертационного исследования является общенаучный диалектический метод, предполагающий объективность и все сторонность познания исследуемых явлений, а также следующие специальные методы исследования: комплексный, системный, сравнительно-правовой, формально-логический, исторический.
При подготовке диссертации автор опирался на основные положения Конституции Российской Федерации, Гражданского кодекса РФ, целого ряда федеральных законов, постановлений Правительства РФ, строительных норм и правил (ГНиП), государственных и отраслевых стандартов (ГОСТ, ОСТ) и технических условий (ТУ); научную литературу, относящуюся к теме исследования
Большинство выводов и положений диссертации базируется на нормах гражданского права Российской Федерации.
Эмпирическая база диссертационного исследования представлена статистическими и аналитическими материалами из области информационного обеспечения строительной деятельности; материалами научно-практических конференций и семинаров по проблемам теории гражданского права и практики применения гражданского законодательства; материалами практики арбитражных судов по г. Москве и Московской области. Использован четырехлетний личный практический опыт автора в области гражданско-правового обеспечения строительства торговых и офисных центров в названных регионах.
Объектом диссертационного исследования являются гражданские правоотношения, возникающие из договора подряда на строительство торговых и офисных центров.
Предметом данного исследования выступают нормы гражданского права, регулирующие отношения строительного подряда, определяющие специфику применения мер гражданско-правовой ответственности за нарушения законодательства в данной сфере и особенности страхования рисков при осуществлении строительной деятельности. Положения выносимые на защиту:
1. Формулируются авторские определения понятий:
Торговый наземно-подземное оконченное строительством и введенное в эксплуатацию сооружение либо комплекс таких сооружений со всеми относящимися к нему коммуникациями и благоустроенной территорией, предназначенный для реализации населению товаров и услуг.
• Офисный (деловой) центр - это нежилое наземно-подземное оконченное строительством и введенное в эксплуатацию сооружение либо комплекс таких сооружений со всеми относящимися к нему коммуникациями и благоустроенной территорией, предназначенный для размещения служебных помещений коммерческих предприятий, их представительств и филиалов, с целью проведения организационных мероприятий в рамках сотрудничества в сфере предпринимательства.
2. Предлагается разработанный автором на основе проведенного исследования типовой договор подряда на строительство офисного (торгового) центра.
3. Обосновывается положение о том, что разграничение обязанностей между заказчиком и подрядчиком (генеральным подрядчиком), степень их детализации и требования к их выполнению определяются сторонами договора строительного подряда либо на основании закона с использованием императивных норм либо на основании достигнутого соглашения, не противоречащего закону (с использованием диспозитивных норм). В этой связи утверждается, что:
Заказчик - это сторона договора строительного подряда, любое физическое или юридическое лицо, инициирующая строительный проект, стремится достичь цели строительства наилучшего качества с наименьшими затратами. Заказчик одновременно может являться инвестором и (или) потребителем строительной продукции.
Подрядчик - сторона договора строительного подряда, непосредственный исполнитель строительно-монтажных работ, обладает оперативно-распорядительной независимостью от заказчика. Подрядчик ведет, как правило, узкоспециализированные работы, осуществляет строительство объектов определенного типа (жилые дома, дороги, энергосети, коммуникационные сети и т.д.).
Генеральный подрядчик сторона договора строительного подряда, ответственная перед заказчиком, выполняющая функции посредничества; получения, анализа и использования экономической, управленческой и иной информации, связанной со строительной сферой; организации, обеспечения и ведения работ одновременно на нескольких строительных площадках; привлечения к работам специализированных строительных организаций (субподрядчиков); контроля за ходом производства работ и т.п.
4. Утверждается, что момент подписания сторонами акта сдачи и приемки выполненных строительных работ определяет переход права владения на возведенный объект от подрядчика к заказчику; порождает у последнего обязанность обратиться в соответствии с законодательством РФ за государственной регистрацией права собственности на данный объект.
5. Определяется специфика гражданско-правовой ответственности по договору строительного подряда. Действующее гражданское законодательство практически не содержит норм о конкретных вилах и размерах санкций за нарушения условий договора. В этой связи, всякий раз заказчик и подрядчик, заключая договор, самостоятельно формулируют положения о взаимной ответственности друг перед другом. Следовательно, установление конкретных санкций за нарушения условий договора зависит от усмотрения сторон
6. Предлагаются пути дальнейшего совершенствования российского гражданского законодательства, регулирующего договор строительного подряда. В их числе:
6.1. Дополнить часть вторую статьи 740 ГК РФ «Договор строительного подряда» словами «в письменной форме» следующим образом;
«Договор строительного подряда заключается в письменной форме на строительство или реконструкцию предприятия, здания (в том числе жилого дома), сооружения или иного объекта, а также на выполнение монтажных, пусконаладочных и иных неразрывно связанных со стоящимся объектом работ...». 6.2. Дополнить часть вторую статьи 743 ГК РФ «Техническая документация и смета» положением о том, что «при не предоставпении технической документации стороной в обговоренный срок договор строительного под ряда считается незаключенным»:
«Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию При не предоставлении технической документации стороной в обговоренный срок договор строительного подряда считается незаключенным».
6.3. Статью 753 ГК РФ «Сдача и приемка работ» дополнить частью седьмой следующего содержания: «Акт сдачи и приемки результата работ признается судом недействительным в случае противоречия публичным интересам, нарушения прав и охраняемых законом интересов физических и юридических лиц»
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования определяется новизной и специфической предметной направленностью рассмотренных в ней вопросов и освещенных проблем. Работа ориентирована па исследование специфики договора подряда на строительство торговых и офисных центров, особенностей применения мер гражданской ответственности и страхования рисков при осуществлении строительной деятельности, совершенствование гражданско-правового регулирования отношений в обозначенной сфере.
Материалы диссертации могут быть:
во-первых, востребованы в процессе совершенствования нормативно-правовых актов, регулирующих отношения в сфере строительного подряда;
во-вторых, использованы для развития отраслевых наук, прежде всего гражданского, предпринимательского и арбитражно-процессуального права;
в-третьих, востребованы юристами-практиками в процессе правового обеспечения строительства торговых и офисных центров (разработке методических рекомендаций, при составлении договоров на строительство конкретных объектов). Результаты и сам материал исследования могут представлять интерес для научной и преподаваїельской деятельности, при чтении общих и специальных курсов по гражданскому, предпринимательскому, арбитражно-процессуадьпому прав}, некоторым экономическим и управленческим дисциплинам, включенным в программу подготовки по юридическим, экономическим и управленческим специальностям в средних специальных и высших учебных заведениях
Апробация результатов исследования. Основные положения диссертации опубликованы в ряде статей и материалах международных и российских научно-практических конференций.
Материалы исследования были также использованы в учебном процессе кафедры часі ного нрава Института экономики, управления и права Российского государственного гуманитарного университета при чтении лекций, проведении семинарских занятий по курсам «Гражданское право», «Предпринимательское право», «Арбитражный процесс».
Структура диссертации предопределяется целями и задачами исследования и включает в себя введение, три главы, заключение, библиографию, приложения.
Гражданско-правовое регулирование договора строительного подряда
Изучая историю зарождения какого-либо гражданско-правового института, каждый исследователь неизменно обращается к праву Древнего Рима. И это не случайно, поскольку гражданское право возникло именно как право римских граждан, когда в 449 г. до н.э. выполнявший роль регулятора общественных отношений в римском обществе обычай был заменен Законами двенадцати таблиц. Последующее законодательство Древнего Рима объединяла одна общая черта - изложенные в нем правила были правом римских граждан, поскольку не распространялись ни на рабов, ни на чужестранцев. Очевидно, по этой причине существовавшее тогда право и стало именоваться «гражданским», то есть правом римских граждан.
Разделение права на частное и публичное также исследователи относят к эпохе Древнего Рима. Так, римский юрист Ульпиан выделил критерии разграничения для всех норм, которые содержались в праве. Так, по его мнению, право римских граждан относилось к интересам отдельных (частных) лиц - его следовало именовать частным правом; право, касающееся статуса, интересов всего государства - публичным1.
Частное право во время расцвета Римской империи разрабатывалось и применялось весьма активно, как того и требовал уровень развития хозяйственных отношений в государстве. К данному периоду времени относится становление таких фундаментальных институтов, как учения о собственности, других имущественных правах, наследовании, сделках и договорах и др.
В связи с тематикой проводимого нами исследования интерес представляет учение о договоре найма, выделенном древнеримскими юристами в классификации договоров в самостоятельный вид договора. И это не случайно, поскольку согласно праву Древнего Рима, договор найма включал в себя три обособленных (самостоятельных) подвида: В этой связи М.И. Брагинский отмечает внутреннюю связь подряда с договором найма и приводит следующую цитату из титула II книги двенадцатой «Дигест Юстиниана»: «Если я даю заказ на постройку дома с тем, чтобы подрядчик делал все на свои средства, то он переносит на меня собственность на сделанное и, однако, это является наймом, ибо мастер сдает в наем свою работу, то есть обязанность делания» .
Таким образом, найм предполагал передачу одной стороной договора
Дигесты Юстиниана. Избранные фрагменты в переводе и с примечаниями И.С. Петерского. - М., 1984. С. 316. Цит. по: Брагинский М.И. Договор подряда и подобные ему договоры. — М, 1999. С. 12. другой стороне вещей, работ и услуг на возмездной основе. Подрядным признавался договор, в котором заказчик передавал подрядчику весь материал или большую его часть. Если же подрядчик должен был сделать вещь из собственного материала, то такой договор рассматривался как купля-продажа. Целью найма услуг являлся, прежде всего, не конечный результат работы, как в подряде, а предоставление работником своего личного труда (трудовой функции), ограниченное определенным промежутком времени.
Другое отличие личного найма от подряда состояло в том, что работник действовал по указанию (приказу) работодателя, то есть не по своему усмотрению (не свободно). Материальный результат труда в договоре подряда охватывал процесс его создания, в котором подрядчик в рамках полученного задания свободен в организации процесса создания вещи, сам его организует, что является отличием подряда от купли-продажи. Однако в римском праве практика найма работ не получила широкого распространения в силу рабского характера труда.
Согласно исследованиям СП. Юшкевича, строительство таких грандиозных объектов древности как ирригационные сооружения и пирамиды осуществлялось за счет государства, было тщательно разработано, спланировано, организовано и проведено, «при почти полном отсутствии паутины формальных обязательств»1.
При решении возникающих строительных задач постепенно зародились такие понятия, как смета, расход, цена, срок строительства, гарантии качества, которые в современном гражданском праве имеют статус существенных условий договора.
Древнеримский архитектор Витрувий в 1 в. до н.э. написал знаменитый трактат «Об архитектуре», положив тем самым начало теоретическим исследованиям в архитектуре и строительстве.
Развитие института строительного подряда в условиях феодального . государства связывают с возникновением торгового права. В городах Италии и на севере Европы торговые и морские обычаи, в основе которых лежал не закон, а купеческая практика, начинают применяться для урегулирования отношений не только между лицами торгового сословия, но и другими лицами, вступившими в отношения договорного характера1. В источниках не отмечаются попытки обособления правового регулирования в каких-либо иных областях деятельности, в том числе и в строительстве. Очевидно, этот исторический факт может быть объяснен тем обстоятельством, что отношения по созданию недвижимых вещей (тем более строений) - это длительный процесс, гораздо медленнее приносящий прибыль и по своей природе более, чем, например, купля-продажа движимых вещей, тяготеющий к единству с другими институтами гражданского права — праву собственности на землю, использованию и созданию строительных материалов на национальной природной основе.
Кроме того, как справедливо отмечает В.П. Бугорский, отношения личной зависимости большинства работников от феодала, отсутствие значительных средств, вложение которых в строительство не сулило быстрой прибыли и в период феодальной зависимости, продолжали сдерживать развитие особого сословия работников, извлекающих прибыль из подряда .
В зарубежном праве в процесс развития гражданско-правового института строительного подряда значительный вклад внесла кодификация частного права. Например, в 1804 г. во Франции был принят Гражданский кодекс3, по тому же пути пошел и ряд других развитых европейских государств.
Понятие, сущность и значение договора строительного подряда в гражданском праве Российской Федерации
Отметим лишь, что позиция законодателя относительно подобных объектов строительства должна найти свое отражение в будущем Строительном кодексе, необходимость в котором объективно назрела.
Итак, на сегодняшний день оба изложенных выше определения понятия «стройка» носят рекомендательный характер и действуют каждое для своих целей. У них есть ряд общих моментов - и в том и в другом определении «стройки» можно выделить две важные составляющие.
Во-первых, так называемые статические составляющие, к которым относятся само сооружение (жилое, нежилое, наземное, подземное) или их комплекс, являющиеся объектом строительства. Каждое сооружение можно описать набором статических характеристик: материалы фундаментов, стен, крыши, перекрытий, прилегающая территория и ее благоустройство, набор инженерного оборудования и коммуникаций, элементы декоративной отделки и т.д. К статическим составляющим относятся количественные и качественные характеристики. Статика объекта строительства условна. В смысловое содержание этого понятия входят два важных момента. Это недвижимый объект или неперемещаемый результат промежуточных работ и постоянно меняющиеся достигнутые качественно-количественные характеристики, изменение которых связано с поступательным процессом производства работ.
Любое изменение статических характеристик стройки достигается посредством применения второй группы ее составляющих динамических. Сооружение находится в стадии строительного производства (новое строительство, расширение, реконструкция и т.п.), т.е. описывается набором временных характеристик. Например, применением определенных строительных технологий, использованием специальной техники, приспособлений и оборудования, затратами материальных, энергетических, людских и других ресурсов. С этой точки зрения динамика определения Госкомстата РФ выражена более четко использованием глагола «создавать» в настоящем продолженном времени, что подчеркивает незавершенность процесса строительства и его длящийся, не оконченный в настоящий момент характер. К динамическим составляющим относятся характеристики времени и самого процесса работ, имеющего прямое и непосредственное отношение к статическим составляющим.
Прекращение производства работ вызывает прекращение динамики изменения качественно-количественных показателей. В этом случае объект строительства превращается в объект «замороженного» строительства, в так называемый «долгострой».
Иными словами, обе указанные составляющие находятся в диалектическом единстве и взаимно обуславливают друг друга. С научной точки зрения полезность разделения понятия стройки на две оставляющие выражается в возможности обозначения юридических подходов к разработке определений таким строительным терминам, как «незавершенное строительство», «законсервированное строительное производство», «законченный строительством объект» и «строительные работы». Указанные проблемы, безусловно, нуждаются в самостоятельном научном исследовании.
Ни один нормативный правовой акт не дает определения и такому понятию, как «объект строительства». Вместе с тем, является частью его статических характеристик. В юридической литературе встречается ряд предложений по поводу определения понятия «объект строительства». Рассмотрим некоторые из них. Так, СП. Юшкевич пишет о том, что «объектом строительства являет 76 ся каждое отдельно как это вытекает из понятия «стройки», «объект строительства» стоящее здание или сооружение (со всем относящимся к нему оборудованием, инструментом и инвентарем, галереями, эстакадами, внутренними инженерными сетями водоснабжения, канализации, газопроводов, теплопроводов, электроснабжения, радиофикации, подсобными и вспомогательными надворными постройками, благоустройством и другими работами и затратами), на строительство, реконструкцию, расширение или техническое перевооружение которого должен быть составлен отдельный проект и смета» .
В.Э.Черняк предлагает несколько иной вариант определения. По его мнению, объект строительства - это отдельно стоящее здание или сооружение со всеми относящимися к нему обустройствами (галереи, эстакады и тлт.), оборудованием, мебелью, инвентарем, подсобными и вспомогательными устройствами, а также прилегающими к нему инженерными сетями и общепосадочными работами (вертикальная планировка, благоустройство, озеленение и тлт.)2. Оба определения изобилуют специальной строительной, архитектурной и иной терминологией. Их использование продиктовано необходимостью определения состава объекта строительства. В тоже время состав объекта строительства определяется его технической, инженерной сложностью и представлением заказчика о его функциональном предназначении. Безусловно, небольшой торговый павильон и торговый гипер-центр (в г. Москве, например, «ИКЕЯ», «Ашан», «Твой дом» и др.) как объекты строительства будут иметь различный состав инженерных обустройств и технических характеристик.
Существенные условия договора подряда на строительство офисных и торговых центров
Определение страховых сумм при страховании в строительстве имеет свои особенности. Так, страховой суммой является определенная договором страхования денежная сумма, исходя из которой устанавливаются размеры страхового взноса и страховой выплаты. Она устанавливается по соглашению сторон в пределах действительной стоимости объекта страхования на основании документов, подтверждающих его стоимость.
Страховые суммы, как правило, устанавливаются в зависимости от конкретного объекта страхования и могут исходить, например, из: полной проектной (сметной) стоимости строительных работ при их завершении, включая стоимость материала, заработную плату, расходы по перевозке, таможенные пошлины, сборы, а также стоимость материала и строительных элементов, поставляемых заказчиком; полной проектной (сметной) стоимости каждого объекта страхования после завершения монтажа, включая расходы по перевозке, таможенные пошлины, сборы и расходы по монтажу; действительной стоимости оборудования строительной площадки или строительных машин и оборудования.
Страховой взнос исчисляется исходя из страховых сумм, тарифных ставок и с учетом конкретных условий страхования. Уплата страхового взноса производится страхователем в соответствии с условиями договора страхования безналичным путем или наличными деньгами. Страховой взнос может уплачиваться страхователем единовременно или в рассрочку в порядке и в сроки, установленные договором страхования.
Днем уплаты страхового взноса считается день списания денег со счета страхователя.
Порядок заключения, оформления и исполнения договора страхования. Договор страхования в строительстве должен отвечать общим условиям действительности сделки, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации. Данный договор заключается на основании письменного заявления - анкеты страхователя, содержащего необходимую информацию об объекте страхования, данные о всех обстоятельствах, имеющих значение для определения степени риска, а также на основании данных пред страховой экспертизы, проводимой (при необходимости) экспертами страховщика или экспертами сторонних организаций, привлекаемых страховщиком. В случае непредоставления страхователем указанной информации страховщик имеет право отказаться от заключения договора страхования. К договору страхования прилагается заявление страхователя о страховании и опись застрахованного имущества, которые являются его неотъемлемой частью.
Страховщик несет ответственность по договору только в случае соблюдения страхователем его обязанностей по договору, в том числе сообщения соответствующих действительности сведений об объекте страхования при заключении договора.
Договор страхования заключается на период, оговоренный в договоре подряда на выполнение строительно-монтажных работ, если иное не предусмотрено самим договором.
Если же по причинам, не зависящим от страхователя или лица, в пользу которого заключен договор, строительные работы будут временно приостановлены (отсутствие финансирования и др.), действие договора также приостанавливается на срок не более трех месяцев. Причем страховщик не возмещает ущерб, возникший в период приостановления действия договора. При возобновлении строительства после более чем трехмесячного перерыва срок действия договора страхования может быть продлен по дополнительному соглашению сторон.
Важным является момент вступления в силу договора страхования в строительстве. Так, договор страхования вступает в силу после внесения страхователем страхового взноса или первой его части (при оплате в рассрочку): - при уплате наличными деньгами - с 00 часов дня, следующего за днем получения денег полномочным представителем страховщика; - при безналичном платеже - с 00 часов дня, следующего за днем поступления денег на расчетный счет страховщика.
Однако действие договора страхования, при условии уплаты страхового взноса, может начаться непосредственно после начала работы или после разгрузки застрахованных объектов на строительной площадке, при условии уведомления страхователем страховщика о начале работ или разгрузке, но не ранее оговоренной в договоре страхования даты.
Следует иметь в виду, что, как правило, действие страховой защиты в период действия договора прекращается по тем застрахованным объектам, которые приняты или пущены в эксплуатацию, с момента подписания акта сдачи-приемки законченного строительством объекта, а также по соответствующей части установки или машины (машин) в случае, если часть установки либо одна или несколько машин подвергается (подвергаются) пробному испытанию, либо вводится (вводятся) в эксплуатацию. Это положение действует кроме тех случаев, когда заключено особое соглашение о страховании послепусковых гарантийных обязательств.
Характерно, что представитель страховщика участвует в работе комиссии по приемке законченных объектов строительства в эксплуатацию.
В договоре страхования устанавливаются следующие права и обязанности сторон. Для страхователя: страхователь имеет право: на получение страхового возмещения в размере прямого действительного ущерба в пределах страховой суммы с учетом конкретных условий, оговоренных в договоре страхования; - на изменение условий договора страхования; - на расторжение договора страхования; страхователь обязан: - сообщить страховщику при заключении договора страхования информацию, необходимую для принятия решения о заключении договора, характеризующую степень риска; - сообщить страховщику о всех заключенных или заключаемых договорах страхования в отношении данного объекта страхования; - уплатить страховой взнос в размере, порядке и сроки, определенные договором страхования; - принимать все разумные меры предосторожности, соблюдать все рекомендации страховщика по предотвращению ущерба; - известить страховщика в течение трех суток об обстоятельствах, возникших в период действия договора страхования и существенно повышающих степень риска; - сообщить страховщику в письменной форме о частичном или полном прекращении строительно-монтажных работ в течение 14 суток со дня принятия об этом официального решения;
Порядок сдачи и приемки офисного (торгового) центра
В течение 10 (десяти) банковских дней с даты подписания настоящего Договора Заказчик-Застройщик обязуется перечислить на расчетный счет Генподрядчика первый аванс в размере 2.000.000 (Двух миллионов) долларов США, включая 18% НДС - 305.084,75 долларов США при предъявлении Генеральным Подрядчиком Заказчику Застройщику безотзывной и безусловной банковской гарантии, выданной одним из банков, поименованных в Приложении № 6 к Договору, оформленной в строгом соответствии с текстом, изложенным в том же Приложении к настоящему Договору, на всю сумму аванса на срок до его полного погашения.
Заказчик-Застройщик принимает на себя обязательство выплатить Генподрядчику второй аванс в размере 2.000.000 (Двух миллионов) долларов США, включая 18% НДС — 305.084,75 долларов США в течение 10 (десяти) банковских дней с момента получения от Генподрядчика письменной заявки, счета, безотзывной и безусловной банковской гарантии, выданной одним из банков, поименованных в Приложении № 6 к Договору, оформленной в строгом соответствии с текстом, изложенным в том же Приложении к настоящему Договору, на всю сумму аванса на срок до его полного погашения.
Оплата фактически выполненных Генподрядчиком работ производится Заказчиком-Застройщиком ежемесячно в течение 10 (Десяти) банковских дней с момента подписания Сторонами установленных постановлением Росстата от 11.11.99г. № 100 форм документов о выполненных и принятых работах и их стоимости с удержанием: - части оплаты в процентном отношении от стоимости выполненных Работ на погашение авансового платежа, при этом после получения Генподрядчиком первого аванса, процент удержания составляет 4,57 от стоимости выполненных работ, после получения Генподрядчиком второго аванса - процент удержания корректируется Заказчиком-Застройщиком до размера, позволяющего произвести погашение выплаченных Генподрядчику авансов до окончания работ; - 7 % от стоимости выполненных Работ в Резерв выполнения (см. ст.1 «Определения); - 10 % от стоимости выполненных работ в Резерв гарантийного периода (см. ст. I «Определения» и ст. XIV «Гарантии качества по сданным работам»). Удержание в Резерв гарантийного периода начинается после выполнения Генподрядчиком Работ на сумму не менее 50% от общей стоимости работ, указанной в пункте 3.1. настоящего Договора.
Произведенные удержания отражаются в Справке о стоимости выполненных работ. Помимо аванса, уплачиваемого в соответствии с условиями пункта 5.1. настоящего Договора, Заказчик-Застройщик авансирует приобретение Генподрядчиком необходимого для выполнения работ по Договору оборудования в объемах и сроки, согласованные сторонами после начала Работ в соответствующем графике. Выплата авансов на условиях настоящего пункта Договора производится на основании обоснованных счетов Генподрядчика, продавцов (поставщиков) оборудования, против контрактов, обеспечивающих страхование поставок закупаемого оборудования.
Суммы, удерживаемые Заказчиком-застройщиком в Резерв выполнения, выплачиваются Генподрядчику после выполнения им каждого очередного этапа Работ, в течение 10 (десяти) банковских дней с момента подписания Сторонами акта сдачи-приемки работ по этапу (этапы Работ предусмотрены в Приложениях 2 и 3 к Договору). При этом Заказчик-Застройщик имеет право удержать из суммы резерва пеню, предусмотренную настоящим Договором, за нарушение Генподрядчиком сроков строительства, уведомив об этом Генподрядчика.
Резерв гарантийного периода выплачивается Генподрядчику в течение 5 (Пяти) банковских дней с момента подписания Акта о завершении гарантийного срока. С согласия Заказчика-Застройщика, в обеспечение обязательств Генподрядчика в течение гарантийного срока, вместо Резерва гарантийного периода может быть принята Банковская гарантия на сумму Резерва. Банк-гарант и текст банковской гарантии должны быть согласованы с Заказчиком-Застройщиком. В случае принятия Заказчиком-Застройщиком Банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение Генподрядчиком своих гарантийных обязательств, Заказчик-Застройщик выплачивает Генподрядчику зарезервированную ранее сумму в течение 10 (Десяти) банковских дней с даты подписания Акта приема названной банковской гарантии.
До 30 (Тридцатого) числа отчетного месяца Генподрядчик составляет и передает Заказчику-Застройщику или его Уполномоченному представителю Акт приемки выполненных работ, Справку о стоимости выполненных работ и счет. Заказчик-Застройщик или его Уполномоченный представитель в течение 7 (Семи) рабочих дней с момента предоставления вышеуказанных документов обязан проверить соответствие фактически выполненных объемов Работ с объемами, указанными в Акте приемки выполненных работ. В случае непредставления мотивированного отказа от подписания Заказчиком-Застройщиком Акта приемки выполненных работ и Справки о стоимости выполненных работ в указанный выше срок Работы Генподрядчика считаются выполненными в заявленном объеме и с надлежащим качеством.
Сдача-приемка инженерных систем, инженерных сетей и оборудования производится в соответствии с согласованной с Заказчиком Застройщиком и/или Уполномоченным представителем Заказчика Застройщика программой испытания/проверки каждой отдельной системы, инженерной сети или инженерного оборудования. По проведенным испытаниям/проверкам составляются акты. В случае обнаружения дефектов в процессе испытания, в актах указываются сроки их устранения. После устранения дефектов, по требованию Заказчика-Застройщика, проводится повторное испытание, результаты которого также фиксируются в соответствующем акте.
Заказчик-Застройщик или его Уполномоченный представитель приступает к приемке выполненного в полном объеме результата Работ по настоящему Договору в течение 10 (Десяти) рабочих дней с момента письменного уведомления Генподрядчиком об их готовности к сдаче.
Генподрядчик передает Заказчику-Застройщику или его Уполномоченному представителю за 7 (Семь) рабочих дней до начала приемки результата полностью выполненных Работ 3 (Три) экземпляра Исполнительной документации в установленном порядке с письменным подтверждением соответствия документации фактически выполненным Работам. Одновременно с Исполнительной документацией Генподрядчик передает, в том числе, оригиналы следующих документов:
