Содержание к диссертации
Введение
ГЛАВА 1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ 11
1. Обслуживание вещей и его место в системе отношений обслуживания ..11
2. Система российского законодательства об обслуживании жилых помещений 27
ГЛАВА 2. ОБЪЕКТЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ 42
1. Понятие и признаки жилого помещения 42
2. Понятие и признаки «обслуживающего» имущества 52
3. Понятие и признаки кондоминиума бі
ГЛАВА 3. СУБЪЕКТЫ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 79
1. Классификация субъектов обслуживания жилых помещений 79
2. Товарищества собственников жилья 84
3. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы
4. Государственные эксплуатационные организации
5. Энерго- и ресурсоснабжающие организации, операторы телефонной связи 110
ГЛАВА 4. ОТДЕЛЬНЫЕ ВИДЫ ОТНОШЕНИЙ ОБСЛУЖИВАНИЯ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ 141
1. Вещные отношения обслуживания жилых помещений 141
2. Обязательственные отношения обслуживания
2.1. Классификация договоров в сфере обслуживания жилых помещений 160
2.2. Отношения обслуживания «обслуживающего» имущества 164
2.3. Отношения обслуживания «обслуживаемого» имущества 185
БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК 195
- Обслуживание вещей и его место в системе отношений обслуживания
- Понятие и признаки жилого помещения
- Классификация субъектов обслуживания жилых помещений
Введение к работе
Актуальность темы исследования. За период своего существования на земле цивилизация сделала огромный шаг вперед. Значительно изменились и представления человека о целях, которым должно служить жилище: от элементарной защиты прртив природных воздействий до удовлетворения самых взыскательных потребностей.
Издревле человек старался всячески облагородить то место, которое считал своим домом. Неважно, являлось ли оно для него временным пристанищем или постоянной обителью.
Это и понятно. Само по себе помещение: с крышей и стенами, - не может в полной мере удовлетворить потребности человека. В современном мире уже трудно назвать жилым помещение, не имеющее воды, электричества, газа, телефона. Определенной инфраструктурой должно обладать также имущество, тесно связанное с жилым помещением в силу естественных свойств и обеспечивающее его потребительские свойства. К нему следует отнести, в частности, места межквартирного общего пользования, которые оборудуются лифтами, мусоросборниками, снабжаются теплом и электричеством.
Однако обеспечить потребительские свойства жилого помещения путем создания развитой инфраструктуры недостаточно.
Жилое помещение, как и любая другая вещь, требует определенной заботы. Без определенных затрат на содержание, в частности: на вывоз мусора, ремонт лестниц и инженерного оборудования, покраску стен, и т.д. - любой самый современный комплекс жилой недвижимости быстро придет в негодность.
В последнее время отношение к проблеме обслуживания жилых помещений значительно изменилось. В советское время (до начала 90-х годов) частная собственность на жилье не признавалась. За гражданами жилье закреплялось либо на праве личной собственности, либо на праве найма. Правда, бессрочный характер указанных прав, возможность обмена жилых помещений и некоторые другие особенности жилищного законодательства того времени сближали права пользователей жилых помещений с правами частных собственников.
Тем не менее, укоренившееся в советское время у большинства граждан убеждение, что о них при любых обстоятельствах позаботится государство, сковывало частную инициативу. Да, собственно говоря, она и не приветствовалась. Тем болезненнее оказался переход к рыночным отношения, когда государство одним махом отказалось практически от всех обязательств перед своими гражданами, откровенно бросив их на произвол судьбы.
Многие граждане оказались не в состоянии не только поддерживать в надлежащем состоянии приватизированный жилой фонд, но даже приобрести минимальный набор продовольственных товаров. Ситуация усугублялась еще и тем, что к началу 90-х значительная часть жилого фонда пришла в негодность и стремительно разрушалась.
В то же время за последние годы в стране появилось достаточно большое число граждан, способных за свой счет приобрести жилье. Их потребности стимулируют развитие жилищного строительства, которое в Москве и Санкт-Петербурге приобрело внушительные размеры. Естественно, будучи в состоянии приобрести жилье, данные граждане могут вкладывать значительные суммы и в его содержание. К тому же никто из вложивших в строительство жилья солидные денежные средства не хочет жить в запущенном доме с неработающим лифтом, грязной лестницей, исписанными стенами, неработающими системами тепло- и водоснабжения и т.д. В связи с этим собственники жилья заинтересованы в привлечении к обслуживанию принадлежащих им квартир, мест общего пользования квалифицированных специалистов, способных за рыночную цену обеспечить в доме комфортные условия проживания.
Безусловно, отношения, возникающие в указанных случаях между домовладельцами и субъектами обслуживания, нуждаются в правовом урегулировании. В последние годы принят целый ряд нормативных актов, которые упорядочивают соответствующие отношения. Однако стройной системы в этой сфере еще не сложилось. Более того, многие из принятых нормативных актов не лишены недочетов как юридико-технического, так и концептуального характера.
Изучению указанных положений законодательства посвящено не так уж много работ. Многие из практических и теоретических вопросов, которые требуют разрешения, вообще не нашли какого-либо отклика в юридической литературе.
Все это свидетельствует об актуальности избранной темы исследования, которое призвано проанализировать юридические аспекты сферы обслуживания, ранее не получившие должного освещения в литературе.
Цель и задачи исследования. Целью работы является исследование отношения обслуживания жилых помещений путем анализа его отдельных элементов. В работе определено понятие отношения обслуживания, характеризуются его субъекты, объект и содержание.
В ходе диссертационного исследования поставлены следующие задачи:
1. Определение понятия «обслуживание» с учетом произошедших в последние
годы изменений в законодательстве.
2. Определение понятий «помещение», а также «жилое помещение», не
сформулированных законодателем достаточно четко.
Установление правовой природы отношений долевой собственности, возникающей в кондоминиуме; многоквартирном доме; коммунальной квартире, где комнаты находятся в раздельной собственности нескольких лиц.
Установление правовой природы отношений, возникающих между домовладельцами и третьими лицами при обслуживании жилых помещений.
Исследование правовой природы товарищества собственников жилья, механизма его функционирования, а также определение его взаимосвязи с кондоминиумом.
6. Определение возможных путей применения правовых конструкций жилищных
и жилищно-строительных кооперативов на современном этапе.
Исследование правовой природы и сферы деятельности государственных эксплуатационных организаций (служб заказчика на жилищно-коммунальные услуги) на современном этапе.
Анализ проблем, связанных с определением понятия «энергоснабжающая организация»
9. Выработка и обоснование рекомендаций по совершенствованию действующего
законодательства в сфере обслуживания жилых помещений.
Методология и теоретическая основа исследования. Методологическую основу исследования составил ряд положений философии техники. В частности, автором разделяется точка зрения представителей данного философского
направления о том, что потребностями обладают не только люди, но в известном смысле и вещи. С учетом данного положения в рамках категории «обслуживания» выделяется подкатегория «обслуживание вещей», которое определяется как процесс, опосредующий удовлетворение потребностей субъектов права путем удовлетворения потребностей вещей. Указанный подход предопределяет структуру и содержание исследования.
При раскрытии отдельных вопросов в работе используются также частнонаучные методы познания.
Прежде всего, речь идет о доктринальном методе. Использование указанного метода предполагает анализ отношений обслуживания жилых помещений с точки зрения соответствия существующих правил внутренней структуре российского права. Это позволяет решить две задачи: 1) установить путем применения различных способов толкования значение тех или иных норм; 2) выявить недочеты юридико-технического и концептуального характера, требующие устранения.
Помимо доктринального метода в работе используются широко применяемые в юридической науке методы синтеза, анализа, а также индукции и дедукции.
Теоретическую основу исследования составили работы таких отечественных и
иностранных ученых-юристов, как С. С. Алексеев, СИ. Аскназий,
Н.А. Баринов, Ю.Г. Басин, М.И. Брагинский, А. фон Бринц, В.В.Витрянский,
В.П. Грибанов, Н.Д. Егоров, Л. Жюллио де ла Морандьер, О.С. Иоффе,
А.Ю. Кабалкин, СМ. Корнеев, О.А. Красавчиков, П.В. Крашенинников,
М.В. Кротов, В.Н. Литовкин, У. Маттеи, И.Б. Новицкий, А.И. Пергамент,
И.А. Покровский, В.К. Райхер, О.Н. Садиков, ВВ. Святловский, П.И. Седугин,
Е.А. Суханов, Н.С Суворов, Ю.К. Толстой, В.М. Хвостов, В.Ф. Чигир,
А.Е. Шерстобитов, Е.Д. Шешенин.
Научная новизна. Диссертационное исследование отличается новизной в использовании положений философии техники, позволяющих переосмыслить традиционное понимание категории «обслуживание». В работе проводится комплексное изучение правовых проблем, связанных с обслуживанием жилых помещений, обосновываются рекомендации по изменению гражданско-правовых норм, формулируются предложения по вопросам толкования ряда положений ГК.
На защиту выносятся следующие положения и выводы, в которых отражается новизна проводимого исследования.
Обслуживание представляет собой процесс, опосредующий удовлетворение потребностей одного лица за счет другого. Отношения, опосредующие указанный процесс и урегулированные гражданским правом, образуют гражданско-правовые отношения обслуживания. Они являются относительными, но могут иметь как обязательственный, так и вещный характер.
В ряде случаев удовлетворение потребностей субъектов права осуществляется опосредованно путем удовлетворения «потребностей» вещей. При этом обязательственные отношения обслуживания возникают, когда «потребности» вещи удовлетворяются непосредственно субъектом права, а вещные, когда «потребности» вещи удовлетворяются посредством другой вещи.
В обоих случаях субъектами правоотношения являются лица, а не вещи. В качестве выгодоприобретателя всегда выступает лицо, извлекающее на законном основании полезные свойства из «обслуживаемой» вещи. В свою очередь, обязанным лицом в обязательственном отношении становится обслуживающее лицо, а в вещном - собственник «обслуживающей» вещи.
3. Термин «жилое помещение» можно понимать как в узком, так и в широком
смысле. В узком смысле оно представляет собой пригодное для проживания граждан
(постоянного и временного) пространство, ограниченное замкнутым трехмерным
контуром, который образует объект недвижимости и имеет вход. В свою очередь,
жилое помещение в широком смысле образует совокупность вещей, состоящая из
жилого помещения в узком смысле («обслуживаемое» имущество), а также
имущества, не входящего в его состав, но в то же время неразрывно с ним связанного
и имеющего вспомогательное значение. Такого рода имущество может быть
обозначено как «обслуживающее». Таким образом, жилое помещение в широком
смысле состоит из нескольких разнородных вещей, используемых по общему
назначению, и является сложной вещью (ст. 134 ГК).
4. «Обслуживаемая» и «обслуживающая» вещи, как составные части жилого помещения в широком смысле, являются объектами недвижимости и соотносятся между собой как главная вещь и принадлежность особого рода. Их специфика состоит в невозможности раздельного оборота.
5. Институт долевой собственности внутренне неоднороден и может быть
подразделен на разновидности. Одну из таких разновидностей представляет
«обслуживающая» долевая собственность. Она имеет особый правовой режим и
возникает в отношении принадлежности, обслуживающей две и более главных вещи,
которые находятся в собственности различных лиц.
6. Вещные и обязательственные права в отношении «обслуживаемого» имущества
распространяют свое действие и на «обслуживающее» имущество, которое находится
в общей долевой собственности собственников «обслуживаемого» имущества.
Нормы Федерального закона «О товариществах собственников жилья»1, разрешающие создание товарищества собственников жилья до регистрации кондоминиума, подлежат отмене. Указанные правила, на первый взгляд сформулированные в интересах домовладельцев, на практике служат интересам недобросовестных застройщиков. К тому же низкий юридико-технический уровень этих норм существенно затрудняет правоприменительную деятельность.
Кондоминиум возникает с момента формирования объединенного раздела в Едином государственном реестре прав органом, который осуществляет государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В связи с этим создание кондоминиума не может связываться с моментом определения его пообъектного состава иными государственными органами.
Жилищные и жилищно-строительные кооперативы не являются «отмирающими» разновидностями кооперативов. Утратив былой «социальный» полугосударственный статус, они в настоящее время, тем не менее, могут стать эффективной формой объединения граждан и юридических лиц с целью удовлетворения за свой счет потребностей в жилье. Кооперативы могут служить этой цели на стадии не только приобретения или строительства (реконструкции) жилья, но и его эксплуатации. В последнем случае жилищные и жилищно-строительные кооперативы могут выступать в качестве субъектов обслуживания и иметь функции, аналогичные товариществам собственников жилья.
Полное разделение управленческих и технических функций в сфере обслуживания жилищного хозяйства, которое предполагается произвести в ходе реформы жилищно-коммунального хозяйства, нецелесообразно. Службы заказчика на
1 СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963.
жилищно-коммунальные услуги не в состоянии привлекать для любого мелкого ремонта (например, санитарно-технического оборудования) стороннюю организацию. В связи с этим практика требует от указанных организаций осуществления ряда технических функций своими силами. Таким образом, необходимо создание служб заказчика в форме коммерческих организаций, осуществляющих не только управленческие, но и ряд технических функций.
Необходимо выделять публично-правовое и частноправовое определения энерго- и ресурсоснабжающих организаций. К энерго- и ресурсоснабжающим организациям в публично-правовом аспекте следует относить те, которые осуществляют профессиональную деятельность на рынке энергетических и иных ресурсов в качестве производителя и/или продавца. Характеристика организации в качестве энерго- и ресурсоснабжающей в этом случае является постоянной, поскольку сопровождает ее на протяжении всего периода осуществления соответствующей деятельности. В частноправовом аспекте к энерго- и ресурсоснабжающим организациям относятся те, которые имеют статус продавца в рамках договора энергоснабжения. В этом плане указанная характеристика носит «ситуативный» характер, поскольку зависит от положения субъекта права в договорных отношениях.
Отношения между домовладельцами и субъектами обслуживания по поводу «обслуживающего» имущества (мест общего пользования) по своей природе тяготеют к отношениям доверительного управления, а не подряда либо возмездного оказания услуг.
Следует различать договоры энерго- и ресурсоснабжения. Предметом первых является энергия, представляющая собой свойство материи, а вторых - ресурсы, относимые к числу вещей. В то же время наличие единого способа передачи указанных товаров - через присоединенную сеть - предопределяет их единое правовое регулирование нормами главы ГК о договорах энергоснабжения.
Практическая и теоретическая значимость диссертации заключается в возможности использования ее положений, выводов и рекомендаций для совершенствования гражданского законодательства, судебной и договорной практики, дальнейшего исследования проблем обслуживания жилых помещений, изучения их в учебных заведениях.
Апробация результатов исследования. Диссертация подготовлена на кафедре гражданского права юридического факультета Санкт-Петербургского государственного университета, на которой проведены ее обсуждение и рецензирование. Основные положения диссертационного исследования опубликованы в статьях журнала «Правоведение» в 1998-2000 г.
Результаты исследования апробированы автором во время проведения практических занятий на юридическом факультете Санкт-Петербургского государственного университета.
Структура диссертации предопределена целями, задачами, источниковедческой и методологической базой исследования. Настоящая работа состоит из введения, четырех глав, объединяющих двенадцать параграфов, и списка использованной литературы.
Обслуживание вещей и его место в системе отношений обслуживания
Действующее законодательство не содержит легального определения понятия «обслуживание». В то же время в юридической литературе изучению данного термина и его соотношению со сходными понятиями посвящено немало работ.
В словаре русского языка С.И.Ожегова указано, что «обслуживать» означает работать по удовлетворению чьих-то нужд. Следовательно, целью обслуживания является удовлетворение потребностей. При таком подходе целый ряд процессов, происходящих в окружающем мире, подпадает под категорию «обслуживание». Представим себе жизнь любого человека. Практически все совершаемые им в течение дня действия имеют отношение к обслуживанию. Проснувшись и встав с постели, человек умывается, одевается, завтракает, включает телевизор для того, чтобы узнать последние новости и т.п. Все указанные действия направлены на удовлетворение биологических или социальных потребностей и могут рассматриваться как обслуживание. Естественно, данные действия не регулируются правом. Право регулирует лишь общественные отношения, которые в приведенных примерах не возникают. По сути, перечисленные действия представляют собой «самообслуживание», при котором лицо не вступает в какие-либо отношения с третьими лицами.
Человек выходит на улицу, и ситуация меняется. Для удовлетворения своих потребностей ему неизбежно приходится вступать в отношения с другими лицами, например, при покупке газет, приобретении билета в общественном транспорте, в кафе и т.д. Во всех этих случаях потребности человека удовлетворяются третьими лицами, что находит выражение в отношениях обслуживания. Они, в свою очередь, подлежат правовому регулированию, результатом которого является возникновение правоотношений обслуживания.
Первый вопрос, который возникает, состоит в том, какой же отраслью права регулируются отношения обслуживания? Очевидно, какой-либо одной такой отрасли не существует. Действительно, отношения обслуживания могут регулироваться как методом дозволительной направленности, присущим частному праву, так и императивным методом, характерным для публичного права. Нетрудно привести примеры обслуживания государством своих граждан в ходе осуществления публичных функций. Так, армия, милиция обслуживают жителей страны в том смысле, что удовлетворяют их потребности в жизни, неприкосновенности личности, на которые могут посягнуть третьи лица. Или, скажем, система государственных органов, задействованных в социальном обеспечении, выплачивая пенсии, удовлетворяет в той или иной мере материальные потребности пожилых людей.
Что же представляют собой, в свою очередь, гражданско-правовые отношения обслуживания? Для того чтобы разобраться в данном вопросе, разграничим понятия «гражданско-правовое обслуживание» и «гражданско-правовое отношение обслуживания».
При определении категории обслуживания цивилисты восприняли понятийный аппарат экономической теории, которая под обслуживанием, по сути, понимала деятельность, направленную на удовлетворение чьих-либо потребностей. Указанный вывод вытекает из сделанных в экономической литературе суждений, определяющих обслуживание как производство материальных и нематериальных услуг, доведение их и других материальных ценностей до потребителей.3
В свою очередь, под гражданско-правовым отношением обслуживания понималось правоотношение, опосредующее указанную деятельность, т.е. обслуживание. В связи с этим гражданско-правовое обслуживание рассматривалось в качестве обязанности, которую должник («обслуживающее» лицо) должен был исполнить в рамках отношения обслуживания.
Естественно, далеко не все гражданско-правовые отношения могут быть охарактеризованы как отношения обслуживания. Поскольку правоотношение обслуживания опосредует определенную деятельность (в этом смысле оно имеет динамический, а не статический характер), в советской юридической литературе оно традиционно относилось к категории обязательственного, но никак не вещного права. При этом авторы работ об обслуживании, как правило, ограничивали свои исследования сферой договорного права.4 В то же время среди ученых не было единства в отношении того, какие разновидности договоров можно отнести к договорам обслуживания.
Попытаемся разобраться в данном вопросе. Для того чтобы определить место гражданско-правовых договоров в системе отношений обслуживания, необходимо должным образом классифицировать первые. В литературе правильно отмечено, что классификация любого понятия предполагает его разделение. При этом разделение может производиться двумя способами. Первый составляет дихотомию, а при втором способе создается, в принципе, неограниченное число групп. При использовании первого способа можно решать лишь частные вопросы, связанные с отграничением одних обязательств от других по произвольно избранному признаку. Целостное же представление о системе обязательств в этом случае получить невозможно.
В литературе неоднократно предпринимались попытки классифицировать отдельные виды договоров по группам, используя второй способ. Наиболее удачной была классификация договорных обязательств по направленности гражданско-правового результата. Соответствующий критерий был предложен в свое время О.А.Красавчиковым, который выделил четыре группы обязательств: на передачу имущества, на выполнение работ, на оказание услуг и на передачу денег.6 В предложенной классификации вызывает сомнения правомерность выделения лишь четвертой группы. Деньги являются одной из разновидностей имущества. В связи с этим трудно согласиться с выделением последней группы в качестве самостоятельной.
Понятие и признаки жилого помещения
Действующее федеральное законодательство не содержит определения жилого помещения. В то же время оно активно его использует. В частности, ГК рассматривает жилое помещение в качестве объекта как вещного (ст. 288-293), так и обязательственного права (ст. 671-688). Внутри перечня объектов гражданских прав, установленного ст. 128 ГК, жилые помещения относятся к числу вещей. Однако специфика жилого помещения обусловливает необходимость его выделения из числа прочих вещей. В связи с этим неслучайно, что ГК устанавливает ряд особенностей правового режима жилых помещений. Таким образом, законодатель выделяет жилое помещение в качестве понятия, имеющего самостоятельное юридическое значение. Данное обстоятельство, в условиях отсутствия легального определения, ставит задачу сформулировать его доктринальным образом. В противном случае останется невыясненным, что же составляет предмет отношений, анализируемых в настоящей работе. Задача, правда, упрощается в связи с тем, что определение жилого помещения дано в Законе о жилищной политике в Санкт-Петербурге. Согласно ст. 1 указанного закона под жилым понимается помещение, предназначенное и пригодное для проживания и зарегистрированное или учтенное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Однако, по сути, в данном определении лишь устанавливается, какое помещение относится к числу жилых. В то же время вопрос о том, что же представляет собой помещение как таковое, остается открытым.
Более или менее внятное определение помещения содержится в ст. 1 Закона о товариществах. Под ним она понимает составные части комплекса недвижимого имущества, предназначенные для самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях. Указанное определение, бесспорно, слишком абстрактно. Составную часть комплекса недвижимого имущества может образовывать все, что угодно. Не проливает свет на термин «помещение» и указание на возможность самостоятельного использования в жилых, нежилых и иных целях. В принципе, таким свойством обладает практически любая вещь. В результате под определение, сформулированное в ст. 1 Закона о товариществах, подпадают объекты, которые к числу помещений явно не относятся. Например, мусоросборники, расположенные на лестничных клетках. Они являются составными частями недвижимого имущества, предназначены для самостоятельного использования, но в то же время мусоросборники к числу помещений не относятся. Таким образом, имеющееся в Законе о товариществах определение содержит только один из признаков помещения - то, что оно является объектом недвижимости. Однако этого явно недостаточно.
При таких условиях приходится обращаться к понятию помещения, используемому в технической инвентаризации. В частности, в Письме городского управления инвентаризации и оценки недвижимости администрации Санкт-Петербурга от 15 сентября 1997 г. № 1494 указывается, что для помещения обязательным условием является замкнутость пространственной границы объекта в трехмерном измерении. Данное положение представляется ключевым при определении термина «помещение». Действительно, вряд ли можно отнести к числу помещений объект, не имеющий крыши, стен или пола. Именно эти три элемента и образуют трехмерный замкнутый контур. Его наличие представляет собой второй признак помещения.
Однако и этих двух признаков недостаточно для формулирования определения «помещения». Логика подсказывает еще один. Помещение должно иметь вход. Действительно, потребительские свойства помещения заключены не столько в замкнутом контуре, сколько в ограниченном им пространстве. Этот вывод нетрудно сделать, обратившись к словарю С.И.Ожегова. Тот определяет помещение как «внутренность здания» или как «место, где кто-нибудь или что-нибудь помещается». Иными словами, помещение - это прежде всего пространство. Если отсутствует вход, то отсутствует и доступ к пространству, обеспечивающему удовлетворение потребительских свойств помещения. В связи с этим не могут быть отнесены к помещениям пустотелые трехмерные объекты недвижимости, не имеющие входа. К примеру, полые архитектурные композиции. В то же время если вход есть, то такой объект недвижимости следует рассматривать в качестве помещения. Термин «вход» следует понимать в данном случае в наиболее широком значении. В качестве входа может выступать не только дверной, но и оконный, а также любой иной проем, обеспечивающий доступ к внутреннему пространству.
Объем пространства для квалификации объекта недвижимости в качестве помещения не имеет значения. В принципе, к нему могут быть отнесены собачья конура, домики на детской игровой площадке и т.д. Безусловно, это возможно только в случае, если данные объекты удовлетворяют признакам недвижимого имущества. Существуют и более экзотические примеры. В частности, в ряде перенаселенных стран Юго-Восточной Азии с невысоким уровнем жизни получили распространения общежития, «комнаты» в которых образуют ячейки, представляющие собой, по сути, лаз или нору. Такого рода сооружения располагаются, как правило, неподалеку от фабрик, где работают тысячи низкооплачиваемых рабочих. В большинстве случаев предприятие не в состоянии или не стремится обеспечить рабочим нормальные условия проживания, которые вынуждены довольствоваться наличием элементарного крова над головой на время ночевки.
Классификация субъектов обслуживания жилых помещений
Применительно к настоящей работе под субъектами обслуживания жилых помещений следует понимать лиц, непосредственно удовлетворяющих «потребности» жилого помещения. В связи с этим далеко не любой участник отношения обслуживания жилого помещения может быть охарактеризован в качестве субъекта обслуживания.
Как мы уже выяснили, отношения обслуживания могут носить как вещный, так и обязательственный характер. При этом обязательственные отношения возникают, когда вещи служит человек, а вещные, когда вещи служит вещь.
Таким образом, в вещных отношениях субъектов обслуживания как таковых нет. Безусловно, правоотношение обслуживания возникает между не вещами, а лицами, извлекающими на законном основании полезные свойства из «обслуживающей» и «обслуживаемой» вещи. Однако указанные лица лишь обеспечивают обслуживание одной вещью другой вещи. В то же время непосредственно обслуживание одной вещи осуществляет именно сама другая вещь путем присоединения к «обслуживаемой» вещи своих полезных свойств. В связи с этим стороны соответствующего отношения не могут быть охарактеризованы в качестве субъектов обслуживания, поскольку они непосредственно никакого обслуживания не осуществляют.
Напротив, в обязательственных отношениях обслуживания удовлетворение потребностей «вещи» осуществляется непосредственно действиями субъектов права. В связи с этим они в полной мере могут быть охарактеризованы как субъекты обслуживания и подлежат рассмотрению в настоящей главе. Вместе с тем, не являются субъектами обслуживания лица, извлекающие на законном основании полезные свойства из «обслуживаемых» вещей, поскольку указанные лица не удовлетворяют чьи-либо потребности, а напротив, их потребности удовлетворяются третьими лицами.
Познание любого явления значительно облегчается после уяснения, какое место занимают частные понятия, являющиеся его отдельными элементами, в системе общих понятий. Поэтому прежде чем перейти к характеристике отдельных субъектов обслуживания жилых помещений, попытаемся их классифицировать. Такого рода классификации можно проводить по различным критериям.
Прежде всего, субъектов обслуживания жилых помещений можно подразделить на две большие группы в зависимости от того, какую часть жилого помещения они обслуживают. К первой группе могут быть отнесены субъекты, обслуживающие «обслуживаемое» имущество (квартиры, комнаты в коммунальных квартирах и т.д.), а ко второй - обслуживающие «обслуживающее» имущество (общее имущество). Следует, однако, отметить, что в ряде случаев одни и те же субъекты в равной степени выполняют обе функции.
Во-первых, к числу таковых относятся энергоснабжающие организации, подающие через присоединенную сеть энергию (воду, газ, электричество, тепло) для нужд как «обслуживающего», так и «обслуживаемого» имущества.
Во-вторых, подрядные организации, осуществляющие текущий и капитальный ремонт любого имущества.
В-третьих, это сами жильцы. Тот факт, что жильцы осуществляют обслуживание «обслуживаемого» имущества (квартиры и т.д.), сомнений не вызывает. Как правило, в современных экономических условиях именно жильцы непосредственным трудовым участием поддерживают свое жилище в надлежащем состоянии. Оговоримся, что в этом случае никаких правоотношений обслуживания не возникает, поскольку лицо обслуживает собственную вещь. Иными словами, в этом случае субъект обслуживания (должник) совпадает с выгодоприобретателем (кредитором).
Жильцы могут обслуживать и «обслуживающее» имущество. Если таковое находится в собственности одного домовладельца (например, земельный участок, служащий индивидуальному жилому дому), то возникает ситуация, аналогичная описанной выше. Если же оно составляет общее имущество собственников жилых помещений (как это имеет место в многоквартирном доме), то между указанными лицами возникает правоотношение обслуживания. Правда, согласно действующему законодательству такого рода отношения могут возникать в кондоминиумах, где имеется не более четырех домовладельцев. В этом случае собственники жилых помещений вправе самостоятельно управлять общим имуществом кондоминиума. Соответствующие отношения регулируются договором простого товарищества, одной из целей которого может быть, в числе прочих, деятельность по обслуживанию общего имущества.
В то же время ряд субъектов гражданского права, как правило, осуществляет деятельность по обслуживанию исключительно общего имущества («обслуживающего»). Прежде всего, их перечень содержится в ст. 20 Закона о товариществах, определяющей способы управления кондоминиумом (точнее, общим имуществом кондоминиума). В качестве организаций, управляющих (обслуживающих) кондоминиумом, названы товарищество собственников жилья, уполномоченная государством служба заказчика на жилищно-коммунальные услуги (в Санкт-Петербурге, это районные жилищные агентства), домовладельцы. Данный перечень не является исчерпывающим и может быть дополнен как федеральными, так и региональными законами. К сожалению, ни на федеральном уровне, ни в Санкт-Петербурге никаких дополнений на этот счет пока нет. В связи с этим вряд ли можно согласиться с мнением, что управление кондоминиумом может также осуществляться жилищными и жилищно-строительными кооперативами.
