Содержание к диссертации
Введение
Глава 1 Юридическая природа института ипотечного жилищного кредитования
1.1. Понятие ипотеки и ее роль в системе обеспечения жилищного кредитования 13
1.2. Зарубежный опыт развития ипотечного жилищного кредитования
1.3.История развития института ипотеки в дореволюционной России и СССР 51
Глава 2 Ипотечное жилищное кредитование в России: состояние, перспективы развития.
2.1 . Законодательные основы жилищного ипотечного кредитования 65
2.2.Договорное регулирование ипотечного жилищного кредитования в соответствии с Федеральным Законом «Об ипотеке (залоге недвижимости» 85
2.3. Совершенствование законодательства в сфере ипотечного жилищного кредитования 98
Глава 3 Региональные аспекты ипотечного жилищного кредитования.
3.1. Развитие регионального законодательства об ипотеке жилья 101
3.2. Практика ипотечного жилищного кредитования в Чувашской Республике 113
Заключение 123
Список использованной литературы 129
- Понятие ипотеки и ее роль в системе обеспечения жилищного кредитования
- Законодательные основы жилищного ипотечного кредитования
- Развитие регионального законодательства об ипотеке жилья
Введение к работе
Актуальность проблемы исследования. Одним из направлений радикальных экономических реформ является ипотечное кредитование в жилищном секторе - ипотечное жилищное кредитование. Правовой базой для жилищного ипотечного кредитования является законодательство об ипотеке.
Система ипотечного жилищного кредитования представляет собой систему кредитования, обеспечивающая покупку жилья гражданами страны. Обеспечением по кредитному договору выступает приобретаемое жилье.
Ипотечный жилищный кредит характеризуется:
долгосрочностью - срок кредита в развитых странах достигает 30 лет (США, Германия, Франция, Канада);
целевое использование данного кредита - кредитные средства могут быть использованы только на приобретение или строительство жилья;
залогом по договору ипотеки выступает приобретаемое жилье. Системы ипотечного жилищного кредитования в развитых странах
играют значительную роль в экономике своей страны. Они позволяют поддерживать рынок жилья, а соответственно и другие сопряженные с ним сегменты рыночной экономики.
В современном мире сложились две модели ипотечного жилищного кредитования, которые условно можно назвать американской и немецкой моделями. Коренным отличием этих моделей является различие в правовых системах:
романо-германское кодифицированное право, принятые в Европейских странах (Германия, Франция, Италия, Дания, Швейцария и др.);
прецедентное право в странах, придерживающихся англосаксонских традиций (США, Великобритания, Австралия и др).
Ипотечное право как отрасль гражданского права в Европе имеет давние исторические традиции. После объединения Германии в 1881 году встал вопрос кодификации гражданского законодательства, который и был решен в связи с принятием в 1896 году Германского Гражданского Уложения, вступившего в силу в 1900 году. Одновременно с введением в действие новых основ гражданского законодательства в Германии с 1 января 1990 года вступил в силу Закон «Об ипотечных банках», который явился основой для развития немецкой системы ипотечного жилищного кредитования. На основе Германского Гражданского Уложения развивалось гражданское законодательство Швейцарии, Турции, Японии. Германское гражданское законодательство обобщило понятие сделки, предусмотрело основания возникновения обязательств, закрепило принцип вины в механизме ответственности.
Следует отметить, что англо-американская правовая система складывалась иначе, чем система континентального права. Первоначально она сложилась в Англии, а затем получила свое развитие в США, Канаде, Австралии, Новой Зеландии. Основным источником права в этих странах является прецедент - решения судов. Оставаясь некодифицированным, «общее право» обеспечивает необходимую регламентацию порядка заключения договоров и действия обязательств.
Разные правовые системы вызвали к жизни разные правовые конструкции обеспечения жилищного кредита. В романо-германском праве это классический договор ипотеки, а в прецедентом праве - закладная (могидж).
В России гражданско-правовой основой ипотечного права являются положения Гражданского кодекса РФ, Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 24 июля 1997 г. и другие нормативные акты, которые соответственно определили взаимоотношения сторон в ипотечном кредитовании.
В соответствии с законом «Об ипотеке» между залогодержателем и залогодателем возникают правоотношения, опосредованные договором об ипотеке. Данный закон впервые вводит понятие закладной, которую залогодатель может выдать залогодержателю. Определение понятия закладной, а так же механизм ее оборота, закреплены в гл. 3 ст. 13-18 закона «Об ипотеке».
Исследование системы ипотечного жилищного кредитования является актуальным в связи с тем, что в современных условиях договор об ипотеке рассматривается в контексте анализа социальных и экономических процессов в обществе, которое делает попытку снова революционным путем перестроить общественный и экономический строй, сменив идею коммунизма на прагматизм рынка. Сложность такого процесса обусловлена национальным менталитетом, выражающимся в стремлении либо за 20-30 лет построить коммунизм, либо еще за более короткий срок создать рыночную инфраструктуру ипотечного жилищного кредитования и при этом не обременять государство задачей ее регулирования и управления, оперируя аксиомой, что рынок это саморегулирующая система.
Как было отмечено в выступлениях участников Международной практической конференции «Ипотека в России», прошедшей 30 ноября - 2 декабря 1999 г. в Москве, сегодня в России имеют место две крайние точки зрения по вопросу развития системы ипотечного кредитования. Одна из них представляет собой разработанную Фондом «Институт экономики города» американскую двухуровневую систему рефинансирования через вторичный рынок закладных с участием ипотечных агентств. Другая точка зрения в своей основе имеет как минимум 34 региональные разработки (Москва, Самара, Вологда и др.) локальных систем ипотечного кредитования, основанные на местных законодательных инициативах, пытавшихся разрешить проблемы федерального ипотечного законодательства.
Дальнейшее становление российской системы ипотечного жилищного кредитования не возможно без тщательного анализа накопленного опыта,
разрешения противоречий и коллизий современного ипотечного права в России.
Цели, задачи и предмет исследования. Целью диссертационной работы является исследование гражданско-правового регулирования ипотечного жилищного кредитования.
Для достижения цели исследования диссертантом поставлены следующие задачи:
определить основные правовые понятия ипотечного жилищного кредитования;
исследовать и проанализировать системы жилищного ипотечного кредитования в экономически развитых странах (на примере США и Германии);
исследовать и проанализировать процесс развития института ипотеки в России;
обобщение опыта и перспектив развития ипотечного жилищного кредитования в России;
исследовать и проанализировать развитие регионального законодательства об ипотеке жилья;
исследовать вопросы правоприменения договора ипотеки;
исследовать понятие закладной, ее роли в развитии ипотечного рынка;
выработать рациональную модель правового регулирования отношений субъектов ипотечного жилищного кредитования;
определить правовые условия для функционирования ценных бумаг на основе закладных.
Исследуя механизм организации системы ипотечного кредитования, необходимо проследить функциональную взаимосвязь его элементов в целях поиска наиболее оптимальных вариантов ее структуры. В связи с этим возникает необходимость разработки отдельной методики заключения договора об ипотеке и выдачи залогодателем закладной.
Предметом настоящего диссертационного исследования являются анализ взаимоотношения залогодателя и залогодержателя в жилищном кредитовании, документооборот, реализующий право залога недвижимого имущества, уточнение положений российского ипотечного законодательства. Теоретические аспекты проблем ипотечного жилищного кредитования в новых экономических условиях потребовали критического подхода к отдельным теоретическим положениям в науке отечественного гражданского права, но в большей степени необходимо акцентировать внимание на обобщении мирового опыта организации ипотечного жилищного кредитования, экстраполяцию и возможную адаптацию некоторых позитивных моделей к условиям России.
Теоретическая база исследования и степень разработанности темы Сложность поставленных в диссертации целей и задач в значительной мере усугубляется отсутствием в настоящее время в отечественной юридической литературе фундаментальных исследований, в которых подробно освещались бы вопросы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования и их развитие на современном этапе.
Правовую основу ипотечного кредитования создает залоговое право, рассматривающее взаимоотношения субъектов права, в данном случае залогодателя и залогодержателя. Фундаментальные исследования в области залогового права проводились в разное время многими учеными, среди которых прежде всего следует назвать М.М.Агаркова, С.С.Алексеева, Ю.Г. Басина, М.И. Брагинского, В.М. Будилова, В.В. Витрянского, Б.Д.Завидова, О.С. Иоффе, А.Ю.Кабалкина, Л.А. Лунца, И.Б.Новицкого, О.Н. Садикова, Е.А. Суханова, P.O. Халфину, В.А. Тархова, B.C. Толстого, З.И. Цыбуленко, В.А. Шабалина и т.д.
Различным направлениям развития ипотечного жилищного кредитования в финансовой и экономической сфере посвящены работы Ю.А. Агеева, А.С. Ананьева, Е.С. Архиповой, С.Н.Городецкого, Н.В. Игошина,
А.Л. Копейкина, Н.А. Косаревой, В.А. Кудрявцева, Ж. Матука, В.А.
Клименко, Л.Ю. Рубцова, И.О. Сучкова и д.р.
Отдельные финансово- и экономико- правовые аспекты ипотечного жилищного кредитования рассмотрены в трудах В.А. Горемыкина, B.C. Ема, Е.В. Кудрявцевой, , И. Караваева, , К.Л. Митрошиной, А.Л. Пуховой, Е.М. Павлодского, Л.И. Рябченко А.С. Смолянникова, В.М.Старостина Е. Терновской, A.M. Эрделевского и т.д.
В процессе становления рыночной экономики целесообразно изучить все полезное из современного ипотечного права экономически развитых стран с тем, чтобы разработать оптимальные правовые основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования в нашей стране. В связи с этим в диссертации использовались труды известных зарубежных ученых: Дж.Кука, Ж. Матука, М.Равица, Р.Страйка, С.Батлера, Дж.Телгарски, Шольца-Юргена и д.р.
Методологическая основа и методы исследования.
Методологической базой диссертационного исследования явились основные положения материалистической диалектики, которые использовались в работе в качестве общего метода, кроме того, достаточно эффективно использован нормативно-догматический (частно-научный) метод. Научный анализ фундаментальных правовых понятий и институтов дан на основе юридического мировоззрения в его историческом развитии. С позиции юридического мировоззрения договор ипотеки рассматривается в русле прогрессирующей эволюции. Государству в условиях формирования рыночной экономики отведена роль гаранта при осуществлении законных прав и интересов граждан и организаций.
В диссертации использованы методологические установки философии права, позволившие использовать «идею» права как некое идеальное начало, которое призвано предопределять, каким должно быть действующее право, применяемое к регулированию договорных отношений. Вместе с тем отдельные положения в работе рассматриваются с позиции юридического
позитивизма, так как договор и другие индивидуальные нормы черпают свою
действительность в законе.
В работе широко использовались труды отечественных и зарубежных авторов в области права, экономики, теории управления, философии, относящееся к проблематике диссертационного исследования. При этом применялись следующие методы исследования: исторический, логический, метод комплексного анализа, сравнительного правоведения, методы конкретных социологических исследований, опытно- экспериментальный метод, а также анализ и обобщение практики.
Научная новизна исследования. В диссертационном исследовании впервые предпринята попытка комплексного анализа процесса становления и развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации. Исследование юридической природы ипотеки осуществлялось путем анализа правовых институтов и явлений, способствующих активизации отношений между субъектами ипотечной сделки, с последующим освещением процесса договорной организации и регулирования обязательств. Теоретическая база исследования позволила сформулировать и обосновать ряд новых научных положений.
На защиту выносятся следующие новые и содержащие элементы новизны положения:
1. Дальнейшее становление системы ипотечного жилищного кредитования зависит не столько от решения финансовых проблем российской экономики, сколько от действенного правового регулирования взаимоотношений субъектов ипотечного права.
2. Если основываться на фундаментальных принципах регулирования гражданско-правовых отношений в Российской Федерации, договор ипотеки не должен предусматривать расщепление прав.
3. Искусственное расщепление прав собственника на жилище, предусмотренное действующим законом «Об ипотеке», обусловлено желанием ускорить становление вторичного рынка закладных и обеспечить финансирование ипотечного кредитования за счет введения закладной в оборот как ценной бумаги.
4. Договор ипотеки, составленный в соответствии с требованиями закона «Об ипотеке», ограничивает реализацию прав залогодателя и залогодержателя в случае досрочного расторжения кредитного договора по инициативе заемщика (залогодателя), досрочного расторжения кредитного договора по инициативе кредитора (залогодержателя), реализации заложенного имущества.
5. Предлагается уточнить действующее законодательство и исключить ограничение полных прав залогодателя на закладываемое имущество.
6. Утверждается, что приток финансов и участие рынка капитала в ипотечном жилищном кредитовании возможно обеспечить за счет оборота известных фондовых инструментов на рынке ценных бумаг без необходимости введения каких-либо других ценных бумаг, например, закладной.
7. На основе анализа американской и немецкой моделей ипотечного жилищного кредитования сделан вывод, что наиболее приемлемой и рациональной для современных российских условий является система контрактных сбережений.
Практическая значимость. Настоящая диссертация содержит выводы и предложения, которые могут быть использованы при практических действиях по развитию системы ипотечного жилищного кредитования, в частности в Чувашской Республике.
Результаты настоящего исследования могут быть использованы в дальнейших научных разработках по правовым и экономическим проблемам ипотечного жилищного кредитования.
Апробация результатов исследования. Основные положения, выводы, научно-практические рекомендации, изложенные в диссертации, нашли отражение в научных публикациях автора, по теме диссертации.
Результаты исследования использовались при чтении лекций и проведении семинарских, практических занятий со студентами по курсу : «Финансовое и банковское право» в филиале Московского Государственного социального университета в г. Чебоксары, по курсу: «Банковское право» в Чебоксарском кооперативном институте Московского университета потребительской кооперации.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, 8 параграфов, заключения и списка использованной литературы.
Понятие ипотеки и ее роль в системе обеспечения жилищного кредитования
Ипотека представляет собой наиболее совершенную форму залога. При ипотеке вещь, переданная в залог, оставалась во владении собственника и не переходила к кредитору. Само слово «ипотека» указывает на греческое происхождение этого понятия (от hypotheke), введенного в обиход знаменитым афинским реформатором и законодателем Салоном, одним из так называемых семи мудрецов, в начале VI в. до Рождества Христова. Солон придумал рациональный способ обращения личной ответственности в ответственность имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензии заимодателя на сумму заключенной кредитной сделки. Такой столб назывался ипотекой, и слово в переносном смысле стало употребляться для обозначения любого залога в кредит.
Слово «ипотека» до сих пор употребляется в нескольких значениях. Во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.
Итак, ипотека есть залог недвижимого имущества в общепринятом смысле. В таком определении это слово вошло в нашу жизнь и закреплено
Федеральным законом "Об ипотеке" (Залоге недвижимости)1. Жилищная ипотека подразумевает залог жилых помещений, квартир, домов, словом того, что принято называть жильем.
Различают ипотечное коммерческое кредитование под залог жилых помещений, когда, например, предприниматель берет кредит в банке под залог имеющегося у него жилья, и ипотечное жилищное кредитование на строительство или приобретение жилья, когда заемщик берет кредит для строительства или приобретения жилого дома или квартиры, которые передаются банку в залог.
Ипотечное жилищное кредитование как любое значимое экономическое явление имеет триединую сущность: экономическую, юридическую, организационно-финансовую.
Как отмечают Ю. Воробьев2 , А. Смолянников3, В. Горемыкин4, экономическую сущность ипотечного жилищного кредитования выражают следующие функции, которые оно выполняет в экономике:
-формирование и функционирование механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
-стимулирование оборота и перераспределения жилья;
-формирование финансового капитала, функционирующего на вторичных ипотечных рынках.
Для иллюстрации местоположения ипотечного жилищного рынка в сфере экономических и юридических взаимоотношений укажем следующее:
Во-первых, рынок ипотечных кредитов является сегментом общего финансового рынка, на котором происходит перераспределение финансового капитала. В свою очередь ипотечный жилищный рынок является элементом рынка ипотечных кредитов в части объекта залога и целевого использования ссуд;
Во-вторых, рынок жилья является сегментом общего рынка недвижимости. В свою очередь ипотечный жилищный рынок является элементом рынка жилья в части способа финансирования строительства и приобретения жилой недвижимости;
В-третьих, вторичный ипотечный рынок, на котором инвесторы вкладывают свободные средства в ипотечные кредиты или ценные ипотечные бумаги, является частью инвестиционного рынка. В свою очередь ипотечный жилищный рынок является сегментом вторичного ипотечного рынка.
Общепризнанно деление ипотечного жилищного рынка на первичный и вторичный.
На первичном рынке первичные кредиторы предоставляют ипотечные жилищные кредиты заемщикам для строительства или покупки жилья. На этом сегменте рынка "рождается" тот специфический товар, который затем попадает на вторичный рынок.
На вторичном рынке ипотечные кредиты покупаются, продаются, обмениваются в интересах конечных инвесторов.
Дальнейшее развитие вторичного рынка ипотечных кредитов направлено на создание фондовых механизмов, упрощающих доступ инвесторов, прежде всего частных, на ипотечный рынок.
Законодательные основы жилищного ипотечного кредитования
В 1991 г. Основы гражданского законодательства СССР и союзных республик вновь ввели общее понятие "недвижимости " (п.2 ст. 4)1. К недвижимому имуществу были отнесены земельные участки и все, что прочно с ними связано: здания, сооружения, предприятия, иные имущественные комплексы, многолетние насаждения. Недвижимое имущество стало объектом сделок, в том числе и залога, что можно считать отправной точкой в процессе становления современного законодательства об ипотеке.
Период с 1992 по 1995 гг.
Принятый в 1992 г. Закон РФ "О залоге" (далее Закон) уже рассматривал ипотеку как разновидность залога (ст. 42 Закона) .
В данном законе к ипотеке жилой недвижимости имеют отношение три статьи. Ясно, что они не могли объять всю палитру вопросов, связанных с ипотечным жилищным кредитованием.
Анализ правовых норм, зафиксированных в законе, позволяет сделать вывод, что разработчики положили в его основу классическую ипотеку из романо-германского права. Здесь залогодатель остается собственником заложенного имущества. Так, п.2 ст. 43 Закона прямо указывает на возможность перехода прав собственности на предмет ипотеки от залогодателя к другому лицу, то есть продажу заложенного объекта.
Законом вводилась обязательная регистрация ипотеки путем записи в поземельных книгах и нотариальное удостоверение договора ипотеки.
В декабре 1993 г. и в июне 1994 г. были приняты два Указа Президента РФ, которыми в определенной степени определялись нормативные рамки и основополагающие принципы ипотечного жилищного кредитования.
Указ Президента РФ от 1993 г.2 был направлен на создание кредитно-финансового механизма в жилищной сфере. Определялась необходимость разработки Положения о жилищных кредитах, создания Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию, образования региональных и местных фондов развития жилищного строительства для использования средств этих фондов на строительство жилья социального использования. Президент РФ дал указание правительству разработать положение о предоставлении субсидий гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Важным элементом был пункт указа, в котором указывалось на важность развития системы целевых фамильных накопительных жилищных счетов с использованием собственных средств граждан и иных средств, передаваемых им на улучшение жилищных условий, с выдачей жилищных контрактов, векселей, а также иных ценных бумаг.
В Указе Президента РФ от 1994 г.3 предусматривалось:
предоставление юридическим лицам и гражданам жилищных кредитов на коммерческой основе, а предоставление субсидий лишь гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в
улучшении жилищных условий (очередникам);
предоставление жилищных кредитов на приобретение и обустройство земельного участка для жилищного строительства, на строительство и реконструкцию жилья, а также на приобретение жилья;
в качестве обеспечения кредита - залог заемщиком недвижимого имущества, предоставление предприятиями и организациями гарантий (поручительства) по кредитам, выданным их работникам, другие формы гарантий;
установление отношения суммы кредита к стоимости жилья, в основном в размере не превышающем 70%;
возможность использования для жилищного кредитования инструментов с переменной процентной ставкой, индексированием суммы основного долга, отсрочкой платежей заемщика.
Значение этих нормативных документов состоит не в том, что они создали какие-либо новые законодательные возможности для кредиторов, а скорее в четком изложении новых принципов жилищного кредитования, поддерживаемых и пропагандируемых Правительством РФ в банковской среде. Учитывая все еще существенную роль не только Центрального банка России, но и Правительства, Президента в регулировании банковской деятельности, эти нормативные акты имели большое значение для зарождения рынка ипотечного кредитования в России.
Развитие регионального законодательства об ипотеке жилья
Как отмечала газета "Коммерсантъ" в декабре 2000 г., в 22 регионах России работают одноуровневые модели ипотечного жилищного кредитования1.
Другую цифру привел в своем докладе на Международной практической конференции "Ипотека в России" президент Российской Гильдии Риэлтеров А.Ф. Гусев". По его мнению, сегодня в России насчитывается 34 региональные программы, концентрирующиеся в областях и республиках или в отдельных городах.
Свои программы кредитования имеют Санкт-Петербург, Самарская, Свердловская, Новосибирская, Вологодская, Ростовская, Тюменская, Саратовская, Пензенская, Ярославская, Липецкая, Иркутская области, Красноярский, Хабаровский, Краснодарский края, Республики Татарстан, Башкортостан, Удмуртия, Марий Эл, Чувашия. Муниципальные ипотечные программы разработаны в городах Оренбург, Екатеринбург, Уфа, Новгород Великий, Смоленск, Саров.
Среди них выделяются несколько программ, опирающихся, прежде всего, на проработанную нормативную базу. В табл. 3.1. приведен обзор нормативной базы в тех субъектах, которые давно и серьезно этим занимаются.
Наиболее проработанной считается нормативная база Санкт-Петербурга. Этот факт особо подчеркивают специалисты Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
По мнению специалистов, ипотечное кредитование в регионах сталкивается с двумя основными проблемами.
Первой проблемой является риск невозврата кредита. В настоящее время цены на жилье в регионах неуклонно падают. Кредитор рискует тем, что при реализации заложенной квартиры в случае обращения на нее взыскания он не сможет вернуть свои деньги, так как кредит предоставляется на покупку квартиры по рыночной цене сегодняшнего дня, а вероятность падения цены залога через какое-то время очень велика.
Второй существенной проблемой является определение кредитором реальной платежеспособности заемщика. Основным документом, подтверждающим доходы граждан, служит справка о доходах или налоговая декларация. По существующей статистике только 20 % граждан имеют постоянный доход, отраженный в налоговой декларации. Таким образом, остальные 80 % граждан исключаются из числа потенциальных клиентов ипотечных программ. К сожалению, легальных методов преодоления этого препятствия не существует1.
Ипотечное кредитование в Самарской области
Начиная с 1995 г. из Самарского областного бюджета выделяются займы под залог приобретаемого жилья. С использованием кредитного механизма улучшили свои жилищные условия 880 семей. За это время в области принят ряд законодательных актов, которые позволили построить стройную систему ипотечного жилищного кредитования.
Основой для этого послужил Закон Самарской области "О жилище", принятый 19 января 1999 г. Самарской губернской думой2.
Сердцевиной закона является дифференцированный подход к реализации конституционного права граждан на обеспечение их жильем. Жителей области условно разделили на несколько категорий. Первые имеют доходы, достаточные для того, что бы купить себе такое жилье, которое им нравится, и им какая-либо поддержка не нужна.
