Введение к работе
Развитие рыночных отношений в России в последние годы привело к обращению к тем правовым институтам, которые способны обеспечить их эффективное функционирование. Одним из таких инструментов является ипотечное жилищное кредитование как целостная взаимосвязанная система правоотношений.
Научный интерес к ипотечному жилищному кредитованию как к экономическому явлению обусловлен, в первую очередь, его огромной значимостью для развития общества. Кроме того, этот интерес связан с относительной новизной гражданско-правовой конструкции ипотеки для современной практики гражданского оборота, а также с теоретическими и практическими трудностями, которые возникают при реализации прав, вытекающих из залога жилого помещения.
Ипотечные правоотношения - неотъемлемая составная часть любой развитой системы частного права. Особенно возрастает роль этого института тогда, когда состояние экономики не вполне удовлетворительно. В этом случае продуманная и эффективная система ипотечного кредитования может помочь стабилизировать положение, с одной стороны, способствуя снижению инфляции, временно «оттягивая» на себя свободные денежные средства граждан, а, с другой стороны, помогая решать социальные и экономические проблемы. Тем более важно обращение к этой теме в современной российской ситуации, когда жилищное ипотечное кредитование входит в число актуальнейших для экономики и общества задач.
Президиумом Совета при Президенте Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов 21 декабря 2005 года были утверждены направления, основные мероприятия и параметры приоритетного национального проекта " Доступное и комфортное жилье - гражданам России ", среди которых одним из наиболее важных выступает увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования.
Активное использование ипотечного жилищного кредитования обещает большое количество преимуществ, способных улучшить состояние российской экономики в целом, банковской системы и социальных отношений с участием граждан.
С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним", Федерального закона «Об ипотечных ценных бумагах» и целого ряда других нормативных правовых актов ситуация в сфере правового регулирования отношений ипотечного жилищного кредитования в корне изменилась. Однако их детальное изучение и в особенности правоприменительная практика наводят на мысль, что на сегодняшний день регулирование ипотечных отношений небезупречно.
Общепризнанно, что с экономической точки зрения развитая система ипотечных отношений складывается из «первого уровня» -непосредственно кредитования под залог недвижимости и «второго» -оборота возникающих у банков прав требований. Сейчас наибольшие
затруднения испытывает так называемый «второй уровень» системы, связанный с необходимостью создания правовой основы для рефинансирования «ипотечного продукта». Однако и так называемый «первый уровень» этой системы - отношения с непосредственным участием самого заемщика - изучен и урегулирован не вполне достаточно.
В этой связи феномен ипотечного жилищного кредитования как чрезвычайно сложное и структурированное правовое явление требует адекватной теоретической оценки с позиции современного гражданского права.
Цель и задачи исследования. Цель настоящего исследования -анализ гражданско-правовых отношений, входящих в систему правоотношений ипотечного жилищного кредитования. Достижение данной цели осуществлялось посредством решения следующих основных задач:
выявление понятия, сущности и значения ипотечного жилищного кредитования как социально-экономического института;
установление правового значения ипотечного жилищного кредитования как социально-экономического института;
выявление исторических закономерностей становления системы правоотношений ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации;
установление характера взаимосвязи правоотношений ипотечного жилищного кредитования;
выявление специфики правового положения специальных субъектов правоотношений ипотечного жилищного кредитования;
выявление обусловленной целями ипотечного жилищного кредитования специфики отдельных правоотношений с участием заемщика.
Предмет исследования. В диссертационном исследовании анализируются как отношения «первого уровня» (отношения с непосредственным участием самого заемщика), так и отношения «второго уровня», строящиеся для обеспечения эффективного рефинансирования так называемого «кредитного продукта». При этом отношениям «первого уровня» в настоящей работе уделено центрапьное место, поскольку именно они при устойчивом развитии позволяют в достаточной степени гарантировать реализацию конституционного права граждан на жилище.
В диссертационном исследовании проанализировано гражданско-правовое регулирование системы отношений ипотечного жилищного кредитования на основе действующего законодательства с использованием источников отечественного права советского и дореволюционного периодов, а также зарубежного законодательства и литературы. Основой для многих выводов послужила практика судебных органов и кредитных организаций в Российской Федерации в целом и на территории Алтайского края.
Теоретическая основа и методология исследования. Базой для определения основной идеи настоящей работы послужили труды
известных, ученых в области мировой экономики: А. Маршалла, Дж. Ло, А.Смита, а также российских специалистов Э.Р. Бугулова, В.А. Горемыкина, Т.Е. Грошевой, М. Дестресс, В.В. Попкова, Л.И. Рябченко, А. Смолянникова, Е.В. Черных и многих других.
Теоретической основой исследования являются в первую очередь работы ученых конца XIX - начала XX вв.: М.М. Агаркова, Ю. Барона, Б.В. Ельяшевича, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, В.М. Хвостова, Г.Ф. Шершеневича и других. Многие выводы автора опираются на труды представителей отечественной науки гражданского и жилищного права XX в.: С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, В.В. Витрянского, СП. Гришаева, Л.Г. Ефимовой, Е.А. Киндеевой, А.Н. Кичихнна, П.В. Крашенинникова, И.Д. Кузьминой, В.Н. Литовкина, И.Б. Мартковича, Л.Ю. Михеевой, И.Б. Новицкого, О.М. Олейник, Е.А. Павлодского, И.С. Перетерского, В.А. Рахмиловича, Ю.В. Романца, О.Ю. Скворцова, К.И. Скловского, P.O. Халфиной, Б.Л. Хаскельберга, Н.А. Щербаковой.
При анализе современных научных позиций по проблемам ипотечного жилищного кредитования были использованы также труды Р.С. Бевзенко, Е.А. Боннер, О.Р. Гимадрисламовой, Е.А. Грызыхиной, А. Дубішчина, Е.В. Дударевой, Б. Завидова, Н.Н. Захаровой, А. Коновалова, Е.Ю. Конева, Н.В. Кравца, Е.В. Норкиной, Ю. Осадчей, И.В. Осадченко, И.В. Павловой, Д. Пашова, О.В. Поповой, Е.С. Филипповой.
В работе использованы как общие методы научного исследования (диалектический, системный и прочие), так и частно-
научные приемы - сравнительно-правовой, конкретно-исторический, формально-юридический, метод правового моделирования, лингвистический, статистический и иные методы исследования.
Научная новизна исследования. В диссертационном исследовании социально-экономический институт ипотечного жилищного кредитования рассматривается в юридическом смысле как система взаимосвязанных и взаимообусловленных отношений двух уровней.
На зашиту вынесены следующие основные положения:
1. Разноуровневые правоотношения ипотечного жилищного
кредитования тесно взаимосвязаны, взаимообусловлены и, хотя могут
возникать в разные моменты, не развиваются автономно друг от друга.
Ипотечное жилищное кредитование не может быть определено в
юридическом смысле как единое правоотношение или простая
совокупность договорных обязательств, это их упорядоченная
система, организующим началом которой являются совпадающие
интересы гражданина, государства и общества в обеспечении права
гражданина на жилое помещение.
2. Выделен основной - «первый» - уровень правоотношений
ипотечного жилищного кредитования (отношения «собственно
кредитования»), который характеризуется участием во всех
правоотношениях заемщика и особой взаимообусловленностью
правоотношений, проявляющейся чаще всего в заключении
соответствующих договоров (кредитного, купли-продажи, страхового)
под отлагательным или отменительным условием (или условиями).
Главньш желаемым для заинтересованных субъектов условием, как правило, является переход права собственности на жилое помещение к приобретателю по договору и, как следствие, возникновение права залога на указанный объект у банка (кредитной организации).
Взаимообусловленность договоров, заключаемых на «первом уровне» системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в достаточной степени опосредована в сложившихся условиях индивидуальным договорным регулированием и не требует дополнительного отражения в законодательстве.
3. Консенсуальный характер большинства сделок, влекущих
возникновение права собственности заемщика на жилое помещение,
являющееся объектом его интереса, со всей неизбежностью влечет
применение соответствующей конструкции займа для организации
ипотечного жилищного кредитования наиболее эффективным образом
- конструкции кредитного договора, который в этой сфере не
относится к публичным договорам и договорам присоединения.
Недопустимо считать договор, содержащий обязательство банка
предоставить ипотечный кредит заемщику для приобретения жилого
помещения, предварительным договором.
4. Тесная экономическая связь договора купли-продажи жилого
помещения и кредитного договора отражается в том, что предмет
договора купли-продажи придает кредиту целевой характер, а с
моментом государственной регистрации договора может быть связано
предоставление суммы кредита заемщику (или указанному им лицу).
Реализуемые в правоотношении интересы продавца во многом
фактически корректируется интересами банка-кредитора, от воли которого зависят, в частности, сроки исполнения покупателем обязанности оплатить приобретаемое жилое помещение и форма расчетов между покупателем и продавцом.
-
Условие договора купли-продажи о расчетах, не являясь существенным в силу закона, становится существенным для сторон в системе правоотношений ипотечного жилищного кредитования на стадии, когда кредитный договор уже заключен, и волеизъявление продавца и покупателя (казалось бы, свободное) предопределено диктуемыми им банком условиями кредитования.
-
Правоотношения «второго уровня» системы ипотечного жилищного кредитования, в целом являясь гражданско-правовыми, подчас имеют публично-правовую окраску, поскольку связаны организующим «посредничеством» публичной власти и ее контролем (надзором). Волеизъявление непосредственного заемщика (физического лица или лиц), преследующего цель улучшения своих жилищных условий, на данном уровне системы отношений ипотечного жилищного кредитования, юридического значения не имеет.
-
Правовое положение Агентства по ипотечному жилищному кредитованию характеризуется двойственностью: в его статусе сочетаются признаки банка, но в то же время в силу характера и целей его деятельности к банкам Агентство не может быть причислено. Это коммерческая организация с уникальной смешанной правоспособностью, от деятельности которой напрямую зависит успех
становления системы отношений ипотечного жилищного кредитования, в свою очередь нацеленной на реализацию политико-правовых гарантий конституционного права граждан Российской Федерации на жилище.
В работе представлены и иные выводы теоретического характера.
Теоретическая и практическая значимость результатов исследования
Предложенная в работе концепция социально-экономического института ипотечного жилищного кредитования как системы взаимосвязанных и взаимообусловленных правоотношений двух уровней может быть полезной для развития положений науки гражданского права о взаимосвязи гражданско-правовых договоров, а также об отдельных договорах, применяемых в отношениях ипотечного жилищного кредитования «первого уровня» (отношениях «собственно кредитования»). Кроме того, выявленная сущность и политико-правовая роль исследуемой системы может иметь значение для развития науки жилищного права.
Материалы диссертации могут быть использованы в учебном процессе при чтении курсов гражданского и жилищного права, а также специальных учебных курсов, рассматривающих систему ипотечного жилищного кредитования.
Апробация результатов исследования. Настоящая диссертация обсуждена на кафедре правового регулирования рыночной экономики
Российской академии государственной службы при Президенте Российской Федерации. Основные положения работы освещены в докладах и сообщениях на научных и научно-практических конференциях и семинарах, в опубликованных статьях. Материалы исследования использованы при проведении со студентами занятий по курсам гражданского права.
Структура работы обоснована целью, задачами и предметом диссертационного исследования. Диссертация состоит из введения, трех глав, включающих 9 параграфов, и библиографического списка. Ее структура обусловлена комплексным научно-теоретическим подходом к анализу социально-экономического института ипотечного жилищного кредитования. В первой главе выявляется сущность этого явления и его роль, во второй - показывается становление системы соответствующих этому социально-экономическому феномену правоотношений, а в третьей - дается анализ наиболее значимым из них - правоотношениям «первого уровня».
