Содержание к диссертации
Введение
Глава 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА СОВРЕМЕННЫХ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫХ ОСНОВ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ стр.10
1.1. Сущность и место ипотеки в гражданско-правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства стр. 10
1.2. О правовом статусе участников рынка недвижимости стр.21
Глава 2. ПРОБЛЕМЫ РАЗВИТИЯ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ стр.35
2.1. Развитие нормативногоравовой базы организационных структур ипотечного кредитования,. стр:35
2.2 Развитие правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования стр.52
2.3 Повышение роли государства в ипотечном кредитовании стр.64
Глава 3. ПРАВОВЫЕ ВОПРОСЫ ПОВЫШЕНИЯ ЭФФЕКТИВНОСТИ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ стр.77
3.1 Проблемы проверки законности сделки ипотечного кредитования стр.77
3.2 Повышение надежности ипотечных кредитов стр.93
ЗАКЛЮЧЕНИЕ стр.116
БИБЛИОГРАФИЯ стр. 139
- Сущность и место ипотеки в гражданско-правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства
- Развитие нормативногоравовой базы организационных структур ипотечного кредитования,.
- Проблемы проверки законности сделки ипотечного кредитования
Введение к работе
Категория «ипотека» с точки зрения понятийного аппарата уже со времен Древней Греции означала передачу в залог недвижимого имущества, в первую очередь земли, для получения ссуды, называемой ипотечным кредитом. Следовательно, изначально ипотека по своей сущности, имея самостоятельное значение, ассоциировалась либо была близка к категории «залог».
В Российской Федерации формирование системы ипотечного кредитования выступает в настоящее время в качестве одного из приоритетных направлений государственной жилищной политики, ориентированной на социально не защищенных групп населения. Нормативно-правовой базе принадлежит ключевое место в формируемом процессе.
Дело в том, что за все годы реформ в России было выдано всего 7 тысяч ипотечных кредитов, тогда как согласно официальной статистике, на сегодня в очереди на жилье стоят 6,3 млн. семей1.
Между тем, одним из основных преимуществ ипотечного кредитования следует признать высокую ценность недвижимости в качестве объекта залога, постоянная цена которой имеет тенденцию к повышению. Материально-физическая устойчивость объектов недвижимости всегда позволяла заложенный объект оставлять во владении и пользовании залогодателя. Именно поэтому строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество, равно
как и четкая система регистрации недвижимости, лежат в основе залогового законодательства. При этом регистрация недвижимости в процессе оформления ипотеки сопровождается фиксацией возникновения и прекращения залогового права на недвижимость в виде закладной.
Следовательно, можно утверждать, что правовое регулирование ипотечного кредитования включает обширную мегасистему законодательных основ залога недвижимости, представляя собой не только и не столько залог имущества, сколько целостную юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинности ее принадлежности залогодателю и состояния его расчетов с кредиторами за вполне определенное имущество.
В начале рыночных преобразований в России - 1991-1992 гг., а также и в середине 90-х годов, фактически оставался открытым вопрос о формировании органов и процедур регистрации объектов залога, равно как оказались не состоятельными попытки создания ипотечных банков. Достаточно упомянуть, что Федеральное агентство по ипотечному жилищному кредитованию было создано лишь в 1996 году. Тогда отсутствовала соответствующая правовая среда для нормального функционирования ипотечных банков, в том числе потому, что в то время практически только начинал складываться рынок закладных, а систему целевых сбережений предстояло налаживать.
Хронический бюджетный дефицит на протяжении 1991-1999 гг., особенно августовский кризис 1998 г., который «подлил масла в огонь», по существу разрушили надежды россиян на получение ипотечного кредита через систему специализированных ипотечных банков. Таким образом, оказались дезавуированными многие нормативно-правовые акты, касающиеся предоставления гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, безвозмездных субсидий на строительство и приобретение жилья.
Отсутствие обеспечивающих подсистем уже ранее принятых нормативно-правовых актов, помноженное на криминализацию банковского сектора в форме различного рода «финансовых пирамид», привело к разочарованию большинства населения России по поводу самой идеи ипотечного кредитования. В конце 90-х годов жилищные субсидии для строительства либо приобретения жилья, предусмотренные федеральной жилищной политикой, частично стали реализовываться лишь на региональном уровне и то по мере наличия соответствующих средств в местных бюджетах.
С другой стороны, Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», подписанный Президентом РФ в начале 2000г. «Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации»1, как показало наше исследование, лишь поднимают вопрос о формировании целостного видения с юридической точки зрения проблем ипотечного кредитования. Иначе говоря, той системы, которой пока не существует, - ее требуется еще создать.
В этой связи главной целью диссертации является исследование теории и практики правового регулирования
ипотечного кредитования, а также разработка рекомендаций по рассматриваемому кругу вопросов на ближайшую перспективу.
В соответствии с целью в ходе диссертационного исследования были поставлены и последовательно решены следующие задачи:
- проанализированы сущность и место ипотеки в гражданско- правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства;
-проведен конструктивный анализ правового статуса участников рынка недвижимости в условиях рыночных преобразований;
-обоснована необходимость дальнейшего развития нормативно-правовой базы организационных структур ипотечного кредитования;
-выявлены особенности развития правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования;
-разработаны практические рекомендации относительно повышения роли государства в системе ипотечного кредитования;
- сформулированы и обоснованы правовые аспекты проверки законности сделки ипотечного кредитования;
-проведена систематизация и сделаны предложения, касающиеся повышения надежности ипотечных кредитов.
Предметом исследования являются непосредственно те основные положения российского законодательства, которые прямо или косвенно касаются правового регулирования ипотечного кредитования в Российской Федерации, статистические данные Федерального агентства по ипотечному
жилищному кредитованию, материалы практики Ассоциации ипотечных банков России, а также риэлтерских организаций.
Объектом исследования явились различные способы и формы участия различных организационных структур на рынке недвижимости, пореформенная система юридической ответственности участников ипотечного страхования, правовые аспекты оценочной деятельности и проверки законности сделки ипотечного кредитования.
Теоретической основой диссертационного исследования послужили знания, воплощенные в понятийном аппарате и познавательном процессе юридической науки в целом, а также суждения, применительно к теме диссертации, содержащиеся в работах Анохина B.C., Баринова ВТ., Захарова Н.Н., Кудрявцева В. В. и Кудрявцевой Е. В., Писарева А.Н., Сиротина И.А., Беха, Варламова Д., Гузанова А. Г., Евдокимова Ю. С, Жильцова С. М., Климовича М. А., Колоткина А. А., Машинистовой Е. Н., Харитонова А. Д., Шерстобитова А.Е. и других. В ходе диссертационного исследования критически проанализированы около 90 источников, в которых затрагиваются проблемы правового регулирования ипотечного кредитования.
При этом использовались различные методы познания, такие как системный подход, сравнение, логическое осмысление, анализа и синтеза, метод экспертных оценок.
Научная новизна работы заключается в комплексной, учитывающей опыт пореформенного развития РФ, разработке проблем правового положения субъектов, участвующих в процессе ипотечного кредитования, обозначены их содержательные компоненты и дана их характеристика с точки зрения правового регулирования ипотечного кредитования. Элемент научной новизны присутствует во многих выводах, в т.ч. в выносимых на защиту:
- выявлены и обоснованы фундаментальные направления в совершенствовании нормативно-правовой базы ипотечного кредитования;
- сделаны предложения по развитию правовой базы оценочной деятельности в процессе ипотечного кредитования;
- обоснована необходимость усиления государственного регулирования ипотекой;
- сформулированы рекомендации по правовым аспектам проверки законности сделки ипотечного кредитования;
- на базе анализа и оценки правового характера ключевых законов об ипотечном кредитовании, сформулированы рекомендации по повышению надежности ипотечных кредитов в ближайшем будущем.
Практическая значимость диссертационного исследования обусловлена возможностью использования полученных результатов и выводов в процессе совершенствования законодательства и использовании их в хозяйственной практике.
Кроме того, материалы диссертации могут быть полезны в учебном процессе в ходе подготовки общих и специальных курсов не только в юридических, но также в экономических и управленческих учебных заведениях, при разработке пособий и методических изданий по данной проблематике.
Основные положения диссертационного исследования отражены в публикациях и докладах автора на научно-практических конференциях в 1997-2000 годах. Они
использовались автором в его деятельности, касающейся нарушений законов Российской Федерации, в том числе по рассматриваемой проблематике.
Структура и содержание диссертации обусловлены целью и задачами настоящего исследования. Работа включает в себя: введение, три главы, объединяющие семь параграфов, заключение и библиографию.
Объем диссертации без списка использованной литературы составляет 138 машинописных страниц.
Сущность и место ипотеки в гражданско-правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства
С точки зрения понятийного аппарата категория «ипотека» на бытовом уровне уже во времена Древней Греции означала передачу в залог недвижимого имущества, в первую очередь земли, для получения ссуды, называемой ипотечным кредитом. Таким образом, ипотека по своей сущности, имея самостоятельное значение, всегда ассоциировалась, либо всегда была близка к категории «залог». Об этом свидетельствует, в частности, если исходить из современных основ законодательного определения рассматриваемой категории, Федеральный закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятого Государственной Думой 24 июня 1997г., одобренного Советом Федерации 9 июля 1998г. и подписанного Президентом РФ 16 июля 1998г. № 102-ФЗ1.
Одним из основных преимуществ ипотечного кредитования считается высокая ценность недвижимости в качестве объекта залога, постоянная цена которой имеет тенденцию к повышению. Материально-физическая устойчивость объектов недвижимости всегда позволяла заложенный объект оставлять во владении и пользовании залогодателя. Именно поэтому строгое юридическое оформление возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество, равно как и совершенно четкая система регистрации недвижимости, лежат в основе залогового законодательства. При этом регистрация недвижимости в процессе оформления ипотеки сопровождается юридической фиксацией возникновения и прекращения залогового права на недвижимость в виде закладной.
Таким образом, можно утверждать, что правовое регулирование ипотечного кредитования включает обширную мегасистему законодательных основ залога недвижимости, представляя собой не только и не столько залог имущества, сколько целостную юридически-правовую систему оценки состоящей в залоге недвижимости, подлинности ее принадлежности залогодателю и состояния его расчетов с кредиторами за вполне определенное имущество.
В начале рыночных преобразований в Российской Федерации правовое регулирование ипотечного кредитования было положено изменениями и дополнениями, которые были внесены в Жилищный Кодекс РСФСР от24 июня 1983г. Так, еще в 1991г. принимается Закон «Об основах федеральной жилищной политики». В развитии данного закона принимаются следующие важнейшие нормативно-правовые акты:
Федеральный закон от 24 декабря 1992г. № 4218-1 «Об основах Федеральной жилищной политики»;
Постановление Совета Министров - Правительства РФ от 20 июня 1993г. № 595 «О Государственной целевой программе «Жилище»»;
Указ Президента РФ от 24 декабря 1993г. № 2281 «О разработке и внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы»; Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. «1180 «О жилищных кредитах»; Указ Президента РФ от 10 июня 1994г. № 1182 «О выпуске и обращении жилищных сертификатов»;
Постановление Правительства РФ от 27 июня 1996г. № 753 «О Федеральной целевой программе «Свой дом»».
С другой стороны, например, в Законе РФ «О залоге» от 29 мая 1992г. фактически остался открытым вопрос о формировании органов и процедур регистрации объектов залога, равно как оказались не состоятельными первые попытки создания в Российской Федерации ипотечных банков. В то время, с нашей точки зрения, не было еще создано соответствующей правовой среды для нормального функционирования подобного рода банков, поскольку тогда практически отсутствовала общая инфраструктура ипотечного рынка, например, вторичный рынок закладных либо система целевого сбережения.
Вместе с тем, в процессе приватизации жилья, которая проходила весьма убыстренными темпами, важное место ипотеки в гражданско-правовых отношениях и в деле обеспечения жилищного строительства занял, безусловно, Гражданский Кодекс РФ - его часть Первая, Глава 18, Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.
Развитие нормативногоравовой базы организационных структур ипотечного кредитования
Среди участников рынка недвижимости особое место занимают региональные и местные органы власти, поскольку именно от них в значительной степени зависит будущее развитие не только самой жилищной проблемы, но и координация деятельности всех субъектов рынка жилья.
В ряде регионов Российской Федерации, в значительной мере это в первую очередь относится к Москве и Санкт-Петербургу, за последние годы были заложены законодательные и организационные основы функционирования системы ипотечного жилищного кредитования. В начале 90-х годов в этих конгломератах были разработаны концепции развития системы ипотечного жилищного кредитования. В основу этих концепций была заложена так называемая двухуровневая модель. Например, в Москве она зиждется на учрежденное Московское городское агентство по ипотечному кредитованию, а в Санкт-Петербурге - соответственно на филиал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, которое было сформировано на федеральном уровне.
В условиях всеобщей либеризации экономических отношений, связанных преимущественно с приватизацией жилья, ипотечными операциями в первую очередь заинтересовались коммерческие банки. Именно они, как никто, почувствовали, что за ипотечным рынком, и как следствие, за ипотечными ссудами, большое будущее. В условиях перехода к рыночным отношениям коммерческие банки как можно быстрее стали занимать "свою нишу". Среди первых финансовых институтов такого рода следует отнести Санкт-Петербуржский ипотечный банк, Московский ипотечный акционерный банк, а также Ипотечный Стандартбанк.
Более того, со стороны как федерального, так и регионального правительств было заявлено о готовности поддержать жилищное строительство. Нужно было найти на ипотечные программы в России необходимые финансовые ресурсы, которые сразу были частично найдены. В частности, в 1993г. по инициативе Правительства США в рамках программы "ГОР - Черномырдин" был создан специальный фонд "СГА -Россия. Американской стороной было выделено на указанные цели почти 500 млн. долларов1.
Параллельно с этим, в 1992-1993 году создается Ассоциация ипотечных банков России. Примечательная особенность данной оргструктуры ипотечного кредитования заключается в том, что в нее вошли не только коммерческие банки, но и страховые компании, инвестиционные фонды, Российское общество оценщиков. При этом Ассоциация формировалась на базе государственных субсидий, необходимых для компенсации роста процентной ставки и цен на жилье, что было обусловлено ростом в тот период инфляции.
Тем не менее формирование ипотечного кредитования происходило в отставании развития правовых норм, установленным федеральным законодательством с тем, чтобы упростить и ускорить процедуры, связанные с совершением сделок купли-продажи, ипотеки, и что особенно важно, с созданием эффективной системы государственной регистрации этих сделок и прав.
В этой связи в ближайшем будущем предстоит принять следующие законодательные и нормативные акты, которые способствовали бы развитию ипотечного жилищного кредитования:
- закон субъекта Российской Федерации о развитии долгосрочного ипотечного жилищного кредитования. В этом законе должны найти отражение вопросы, связанные с созданием резервного фонда для временного проживания граждан, не справившихся своевременно с погашением ипотечного кредита, в ходе обращения взыскания и реализации жилья, а также временного проживания после обращения взыскания, если средства от реализации заложенного жилья будет недостаточно с целью приобретения либо найма жилья по нормам постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий; положение об организации информационного взаимодействия между органами регистрации граждан по месту жительства и кредиторами, соответственно залогодержателями, в случае предоставления жилищных ипотечных кредитов, утвержденное распоряжением местных органов власти;
Проблемы проверки законности сделки ипотечного кредитования
Проведенный анализ нормативно-правовых, методических и инструктивных актов учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости за последние два-три года, опубликованные Президиумом Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, позволяют с определенной достоверностью определить характерные черты правоприменительной деятельности регистрирующих органов.
Особенностью настоящего момента можно признать то обстоятельство, что в принципе отсутствуют официальные методические материалы по рассматриваемому кругу вопросов. Это, в свою очередь, вынуждает законодателя в лице учреждений юстиции к использованию нестандартных процедур и самого порядка регистрации, осуществляемой в различных субъектах Федерации. Ключевой проблемой в этом отношении является определение пределов проверки учреждениями юстиции законности сделок с недвижимостью и перечня документов, необходимых для государственной сделки и прав на их обоснование.
Дело в том, что в Федеральном законе « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» были введены в понятийный оборот нормотворчества категория «правовая экспертиза», а также категория «сомнения в наличии оснований для государственной регистрации», которые фактически оказали субъективное влияние на саму процедуру регистрации. Очень часто должностные лица учреждений юстиции требуют у заявителя документы, которые не имеют отношения, соответственно прямого действия, к приобретению и регистрации прав на недвижимость.
Тем не менее, пунктом 3 статьи 165 Гражданского кодекса РФ предусмотрено: если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. Более того, согласно статье 558 Гражданского кодекса РФ договор продажи жилого дома подлежит обязательной государственной регистрации.
С другой стороны, как известно, установление, изменение либо прекращение гражданских прав или обязанностей может повлечь лишь действительная сделка. В этом отношении вполне уместно будет упомянуть, что в юридической науке выделяют определенные условия действительности сделки:
правосубъектность сторон, то есть обладание правоспособностью и дееспособностью, которые так необходимы для данной сделки;
- соответствие субъективной воли сторон объективному волеизъявлению;
- соблюдение установленной законом либо согласованием сторон формы сделки;
- правомерность, законность сделки, то есть соответствие требованиям закона либо иных правовых актов.
Следовательно, законность сделки выступает в качестве одного из условий ее действительности. Между тем, согласно статье 168 Гражданского кодекса РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, считается ничтожной, если закон не устанавливает, что данная сделка оспорима, либо не предусматривает иных последствий нарушения. Отсюда можно сделать вывод, что не всякая сделка, которая не соответствует требованиям закона, является ничтожной, поскольку в установленных законом случаях она может быть оспорена и признана недействительной, но уже в судебном порядке.
Во всех случаях до момента признания судом недействительности сделок она выступает в качестве действительной и тем самым порождает те правовые последствия, на которые она была направлена. Между тем, государственная регистрация как юридический акт признания и подтверждения государством правомерности сделок и перехода прав, вводит более жесткий правовой режим сделок с недвижимостью, в том числе и жилья. Согласно п.1 статьи 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним к компетенции учреждений юстиции отнесена проверка законности сделок с недвижимостью, которая осуществляется независимо от того, влечет ли несоответствие закону ничтожность сделки или допускает ее оспоримость.
