Содержание к диссертации
Введение
I.. Правовая природа отношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме 16
1. Законодательное обеспечение правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме 16
2. Управляющая организацняи собственники-помещений в многоквартирном доме как субъекты гражданских правоотношений 35
3. Объект правоотношений по управлению многоквартирным домом 62
II. Возникновение и содержание гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме 72
1. Правовой механизм выбора (отбора) управляющей организации 72
2. Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом 91
3. Взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме 104
III. Изменение и прекращение договора управления многоквартирным домом и ответственность сторон за его нарушение 124
1. Правовые основания» изменения договора управления многоквартирным домом 124
2. Особенности прекращения договора управления многоквартирным домом 134
3. Гражданско-правовая ответственность управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме 147
Заключение 170
Список источников и литературы 181
- Управляющая организацняи собственники-помещений в многоквартирном доме как субъекты гражданских правоотношений
- Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом
- Взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме
- Особенности прекращения договора управления многоквартирным домом
Введение к работе
Актуальность темы диссертационного исследования. В Жилищном кодексе Российской Федерации, введенном в действие с 1 марта 2005 года, впервые была закреплена обязанность собственников помещений в многоквартирном доме выбрать один из способов управления таким домом: самоуправление, управление товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом либо управляющей организацией.
Понятие договора управления многоквартирным домом, путем заключения которого опосредуются правоотношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, также было впервые закреплено в Жилищном кодексе РФ.
В настоящее время наибольшее число многоквартирных домов обслуживаются управляющими организациями, что свидетельствует о том, что данный способ управления является предпочтительным.
Очевидно также и то, что большинство граждан являются собственниками жилых помещений в многоквартирных домах.
Отдельные правовые аспекты управления многоквартирными домами анализировались в рамках диссертационных исследований, посвященных управлению общим имуществом в многоквартирном доме, характеристике договора управления, способов управления многоквартирными домами, однако отдельного исследования по теме, сформулированной автором настоящей работы, не проводилось.
К 2011 году практика применения норм Жилищного кодекса РФ и связанных с ним иных нормативно-правовых актов показала, что действующее жилищное законодательство требует совершенствования, в том числе и по вопросам управления многоквартирными домами.
В этой связи в 2011 году произошло существенное реформирование жилищного законодательства. В первую очередь речь идет о принятии Федерального закона от 04.06.2011 № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации», а также Постановления Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов», которым утверждены Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов. Указанные Правила в перспективе должны заменить действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307.
Несмотря на позитивные нововведения законодательства, регулирующего правоотношения между собственниками помещений многоквартирного дома и управляющей организацией, представляется, что реформа жилищного законодательства, проводимая с 2011 года, в настоящее время не завершена. Нормы, закрепленные в новой редакции Жилищного кодекса РФ и в Правилах предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства № 354, определяют перспективы развития жилищного законодательства, однако не являются совершенными и требуют дальнейшей доработки.
В частности, 6 июня 2011 года Заместитель Председателя Правительства РФ Д.Н. Козак на рабочей встрече с Президентом РФ Д.А. Медведевым отметил, что некоторые нормы, вводящиеся в Жилищный кодекс, потребуют от кабинета министров издания ряда подзаконных актов, а также методических документов.
Таким образом, в настоящее время объективно назрела необходимость провести комплексное исследование правового взаимодействия двух важнейших субъектов отношений по управлению многоквартирными домами: собственников помещений в таких домах и управляющих организаций.
Состояние научной разработанности темы. Исследование способов управления многоквартирными домами, субъектов такого управления, вещных прав на общее имущество в многоквартирном доме, а также договора управления многоквартирным домом проводилось в работах таких авторов, как: В.А. Белов, С.А. Бушаенкова, О.И. Власова, Д.П. Гордеев, И.А. Дроздов, О.Е. Жульева, Р.З. Ибатуллина, Е.А. Каменева, Е.Б. Козлова, С.А. Кудина, Н.М. Мантул, И.В. Маркова, В.К. Михайлов, Д.И. Михайлов, Т.Н. Москалькова, А.Ю. Москвичев, С.Г. Певницкий, С.В. Стрембелев, У.Б. Филатова, Г.Ю. Шарикова, С.Ю. Шахов, С.В. Шейкин, Л.А. Юрьева и др.
Общие вопросы договорного и обязательственного права, возмездного оказания услуг, гражданско-правовой ответственности, затрагиваемые в рамках настоящего диссертационного исследования, изучались в трудах С.С. Алексеева, М.И. Брагинского, С.Н. Братуся, В.В. Витрянского, Д.М. Генкина, В.П. Грибанова, Н.Д. Егорова, О.С. Иоффе, П.В. Крашенинникова, Л.А. Лунца, Д.И. Мейера, В.П. Мозолина, И.А. Покровского, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, О.Н. Садикова, В.Т. Смирнова, Е.А. Суханова, А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого, Б.Б. Черепахина, А.К. Юрченко и др.
Тем не менее, непосредственного исследования гражданских правоотношений, возникающих между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, до настоящего времени не проводилось.
Цель настоящего диссертационного исследования заключается в том, чтобы на основе системного анализа норм действующего законодательства, работ ведущих цивилистов и обобщения судебной практики дать комплексную характеристику гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, выработать теоретические и практические положения по совершенствованию действующего законодательства и практики его применения.
Для достижения указанной цели в работе поставлены следующие основные задачи:
- исследовать законодательное обеспечение правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме;
- рассмотреть управляющую организацию и собственников помещений в многоквартирном доме как субъектов гражданских правоотношений;
- проанализировать объект правоотношений по управлению многоквартирным домом;
- раскрыть правовой механизм выбора (отбора) управляющей организации;
- дать правовую характеристику договора управления многоквартирным домом;
- сформулировать взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме;
- установить правовые основания изменения договора управления многоквартирным домом;
- определить особенности прекращения договора управления многоквартирным домом субъектами данных правоотношений;
- проанализировать гражданско-правовую ответственность управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме;
- выявить недостатки в правовом регулировании гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме и разработать предложения по совершенствованию действующего законодательства в данной сфере.
Объектом исследования являются гражданские правоотношения, возникающие между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирных домах по поводу осуществления управления такими домами.
Предметом исследования выступают правовые нормы, регулирующие отношения между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме, а также правоприменительная практика и доктринальные положения, относящиеся к указанной сфере.
Методологическую основу исследования составляют общенаучный диалектический метод, а также частно-научные методы.
Системно-структурный метод использован при выявлении составных элементов гражданских правоотношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Формально-юридический метод применен для изучения нормативно-правовой базы по теме диссертационного исследования.
Конкретно-социологический метод положен в основу исследования судебной практики.
Методы формальной логики (анализ и синтез) использованы автором при формулировании предложений по совершенствованию законодательства.
Теоретическую основу диссертации составили труды ученых-юристов, посвященные исследованию способов управления многоквартирными домами, субъектов такого управления, а также работы ученых-цивилистов и практических специалистов по вопросам характеристики гражданско-правового договора в целом и договора управления многоквартирным домом в частности. Исследованию заявленной темы способствовало изучение литературы по гражданскому и жилищному праву, публикаций в научных журналах и периодической печати.
Нормативную базу исследования составляют Конституция Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, Постановления Правительства РФ, Письма Министерства регионального развития РФ, другие федеральные законы и подзаконные акты, регулирующие отношения, составляющие объект диссертационного исследования.
Кроме того, автором изучены законодательные акты органов государственной власти субъектов РФ, разъяснения Пленумов Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ по вопросам, возникающим в судебной практике при применении гражданского и жилищного законодательства.
Эмпирическую основу исследования составляет как опубликованная, так и неопубликованная судебная практика по спорам с участием собственников помещений в многоквартирных домах, управляющих организаций и других субъектов, вовлеченных в правоотношения по управлению многоквартирными домами, а также материалы научно-практических конференций, «круглых столов» и семинаров по проблемам гражданского и жилищного права.
Научная новизна исследования определяется самой постановкой проблемы и проявляется в комплексном подходе с позиций общей теории гражданского права к отношениям между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.
В диссертации проведен системный анализ указанных правоотношений с точки зрения их правовой природы, структуры, характеристики каждого из ее элементов, а также их динамики.
Автором обращено внимание на противоречия и пробелы в российском законодательстве, проблемы, возникающие в правоприменительной практике по спорам с участием управляющих организаций и собственников помещений в многоквартирном доме, предложены пути их преодоления и восполнения.
Научная новизна исследования нашла свое отражение в положениях, выносимых на защиту.
Положения, выносимые на защиту:
1. Установлено, что правоотношения собственников с управляющей организацией могут строиться не только напрямую, когда собственники сами на общем собрании избирают управляющую организацию, но и через товарищество собственников жилья, когда собственники избирают ТСЖ в качестве способа управления, а последнее заключает договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией.
При этом выявлено, что норма части 6.3 статьи 155, введенная в Жилищный кодекс РФ Федеральным законом от 04.06.2011 № 123-ФЗ, нарушает право большинства собственников решать вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, поскольку предусматривает возможность принятия общим собранием членов товарищества собственников жилья, то есть меньшинством голосов (1/8 от общего числа голосов собственников), решения о внесении платы за коммунальные услуги не в управляющую организацию, а непосредственно в ресурсоснабжающую организацию.
В данной связи обоснована необходимость исключения из компетенции общего собрания членов ТСЖ права определять порядок внесения платы за коммунальные услуги.
2. Сделан вывод о том, что Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354, предусматривают возможность заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, между исполнителем (управляющей организацией) и потребителем (собственником) путем совершения последним конклюдентных действий, в то время как Жилищный кодекс РФ не предусматривает право собственника заключить таким способом договор управления многоквартирным домом.
В связи с этим, доказана необходимость законодательного закрепления права собственника помещения в многоквартирном доме заключать с помощью конклюдентных действий не только договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, но и договор управления многоквартирным домом в целом, поскольку, начиная пользоваться помещением, собственник (пользователь) потребляет не только коммунальные услуги, но и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, оказываемые управляющей организацией.
3. Выявлено, что согласно Жилищному кодексу РФ, председатель совета многоквартирного дома вправе заключить договор управления таким домом, а также выступать в суде только от имени тех собственников, которые выдали ему соответствующие доверенности.
Поскольку получить доверенности от всех или большинства собственников в многоквартирном доме на практике затруднительно, обоснована необходимость законодательного закрепления права собственников принимать решение на общем собрании не только об избрании совета многоквартирного дома и его председателя, но и о предоставлении последнему права заключать договор управления многоквартирным домом от имени собственников и представлять их интересы в суде.
4. Сформулировано авторское понятие объекта правоотношений по управлению многоквартирным домом, под которым понимаются работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, коммунальные услуги и иные работы и услуги, направленные на достижение целей управления многоквартирным домом и оказываемые за плату управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме.
5. Установлено, что плата, вносимая собственниками помещений в многоквартирном доме в управляющую организацию, складывается из двух составляющих: плата за работы и услуги по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плата за коммунальные услуги. При этом Раздел VII Жилищного кодекса Российской Федерации именует плату, подлежащую взиманию с пользователей и собственников жилых помещений «платой за жилое помещение и коммунальные услуги», что противоречит фактическому положению вещей, поскольку термин «плата за жилое помещение» может быть применим только в отношении нанимателей жилых помещений, которые, помимо прочих платежей, вносят плату за пользование жилым помещением, в то время как внесение собственниками платы непосредственно за само жилое помещение лежит в плоскости не гражданских, а налоговых правоотношений.
В связи с изложенным, автор предлагает внести изменения в Раздел VII Жилищного кодекса РФ, а именно: заменить термин «плата за жилое помещение и коммунальные услуги» на термин «плата за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги».
6. Обосновано, что нормы частей 13 и 14 статьи 161 Жилищного кодекса РФ ограничивают право собственников помещений в новостройке самостоятельно выбирать способ управления таким домом, поскольку в данных нормах императивно предписано, что с момента ввода дома в эксплуатацию управление им осуществляет застройщик или организация, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом, вплоть до отбора управляющей организации по результатам открытого конкурса, в связи с чем диссертантом предложено внести изменения в указанные нормы и закрепить в них следующие положения:
- орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию собственниками помещений в таком доме не выбран способ управления данным домом или если принятое решение о выборе способа управления не реализовано;
- до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления этим домом управление таким домом осуществляется застройщиком или управляющей организацией, с которой застройщиком заключен договор управления многоквартирным домом.
7. В целях совершенствования законодательства, регулирующего взаимные права и обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме, сделан вывод о необходимости:
- дополнить ч. 2 ст. 155 Жилищного кодекса РФ нормой следующего содержания: «Неполучение собственниками, нанимателями и иными лицами платежных документов не является основанием невнесения платы за жилое помещение, содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные услуги»;
- исключить из Жилищного кодекса РФ часть 11 статьи 162 ЖК РФ, согласно которой управляющая организация ежегодно в течение первого квартала текущего года представляет собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управления за предыдущий год. Диссертантом обоснована утрата данной нормой актуальности в связи с принятием Стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731 и вступившего в силу с 09 октября 2010 г.
8. Выявлены пробелы действующего законодательства, связанные с отсутствием в нем норм, конкретизирующих процедуру перехода управления многоквартирными домами от одной организации к другой при их смене, в связи с чем предложено дополнить часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ следующими положениями:
- «управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома вновь выбранной для управления таким домом организации»;
- «договоры, заключенные между ресурсоснабжающей организацией и исполнителем (управляющей организацией, товариществом собственников жилья, жилищно-строительным, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иной организацией, производящей или приобретающей коммунальные ресурсы) подлежат расторжению в случае изменения способа управления многоквартирным домом».
9. Автор констатирует, что в нормах действующего законодательства недостаточно четко урегулирован вопрос об одностороннем отказе собственников от исполнения договора управления многоквартирным домом, в связи с чем предлагает дополнить ч. 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ положением о том, что собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке только в том случае, если судом установлено, что управляющая организация не выполняет условий такого договора.
Кроме того, представляется необходимым дополнить ч. 3 ст. 161 ЖК РФ положением о том, что способ управления многоквартирным домом может быть изменен только при условии прекращения правоотношений с организацией, управляющей многоквартирным домом, в установленном законом порядке.
10. Доказана необоснованность использования законодателем п.п. 158, 160 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов понятия «вред, причиненный жизни, здоровью исполнителя или иных потребителей», поскольку исполнителями выступают юридические лица, которым не может быть причинен вред жизни и здоровью, а потерпевшими могут быть любые граждане, а не только «иные потребители». В данной связи предложено используемую в Правилах формулировку «вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу исполнителя и иных потребителей» заменить на следующую: «вред, причиненный жизни, здоровью и имуществу граждан».
Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования заключается в том, что полученные выводы и сформулированные на их основе предложения могут быть положены в основу последующей научной разработки мер по совершенствованию механизма гражданско-правового регулирования отношений между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме.
Результаты исследования могут быть использованы в качестве основы для разработки новых и совершенствования действующих норм, регулирующих указанные правоотношения. Материалы исследования могут быть также использованы в научных и учебных целях и правоприменительной практике.
Апробация результатов исследования. Сформулированные в диссертации предложения и рекомендации были обсуждены на заседаниях кафедры частного права юридического факультета Института экономики, управления и права Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Российский государственный гуманитарный университет». Основные научные положения, выводы и рекомендации, сформулированные автором диссертационного исследования, нашли свое отражение в пяти опубликованных научных статьях (из них четыре – в изданиях, рекомендованных ВАК), а также в докладах и выступлениях на межвузовских научно-практических конференциях.
Апробация результатов исследования проведена также в процессе профессиональной деятельности автора в качестве юрисконсульта в организации, осуществляющей управление многоквартирными домами.
Структура диссертации. Диссертация состоит из введения, трех глав, разделенных на параграфы, заключения, списка источников и литературы.
Управляющая организацняи собственники-помещений в многоквартирном доме как субъекты гражданских правоотношений
Понятие управляющей организации содержится в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, которые в настоящее время действуют вплоть до вступления в силу Правил, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 354. Согласно п. 3 данных Правил, «управляющая организация» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, управляющие многоквартирным домом на основании договора управления многоквартирным домом.
Из указанного определения прямо вытекает, что управляющей организацией может быть как юридическое лицо, так и индивидуальный предприниматель. Как правило, управляющие организации создаются в форме обществ с ограниченной ответственностью.
Юридическое лицо может быть специально учреждено для выполнения работ и услуг по управлению многоквартирными домами. Ранее созданная для иных целей организация также- вправе действовать в качестве управляющей организации при наличии соответствующих законных оснований.
Как отмечается в литературе, принтом в обоих случаях необходимо внесение в устав юридического лица управления многоквартирными домами в качестве вида деятельности. В частности, по мнению Е.А. Каменевой, СВ. Шейкина, «если говорить о юридическом оформлении - здесь обычная процедура регистрации (как правило, ООО или ЧП), в Уставе необходимо указать данный вид деятельности (управление многоквартирным домом). Если предприятие уже существует — внести изменения в Устав» . Данное утверждение является верным, однако формально указание в уставе организации управления многоквартирными домами как вида деятельности желательно, но не строго обязательно.
Во-первых, В! соответствии с ч. 2 ст. 52 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ), определение в учредительных документах предмета и цели деятельности юридического лица обязательно для некоммерческих организаций и унитарных предприятий, а для иных коммерческих организаций - только в предусмотренных законом случаях. В" частности, если обратиться к Федеральному закону от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью»15, то в перечне положений, которые должен содержать устав общества, предмет и цели деятельности отсутствуют.
Во-вторых, необходимость внесения» в устав изменений; связанных с освоением такого нового вида деятельности, как управление многоквартирными домами, ложится дополнительным и при этом ненужным бременем на участников хозяйственного оборота. Как верно замечает Е.А. Суханов, «в условиях рыночной организации хозяйства целевые ограничения правоспособности юридических лиц весьма отрицательно сказываются на деятельности коммерческих организаций, заставляя их учредителей (участников) изменять и перерегистрировать учредительные документы при каждом, иногда даже не очень существенном изменении характера деятельности созданной ими организации» .
Несмотря на кажущуюся обоснованность приведенных выше аргументов, для юридического лица, осуществляющего управление многоквартирными домами без указания данной цели деятельности в уставе, существует риск признания недействительными сделок, выходящих за пределы его правоспособности. Так, в соответствии со ст. 173 ГК РФ, сделка, совершенная юридическим лицом в противоречии с целями деятельности, определенно ограниченными в его учредительных документах, может быть признана судом недействительной по иску этого юридического лица, его учредителя (участника) или государственного органа, осуществляющего контроль или надзор за деятельностью юридического лица, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна- была знать о ее незаконности.
Таким образом, желательно, чтобы в учредительных документах управляющей организации была отдельно указана цель деятельности -управление многоквартирными домами.
Следует также отметить, что согласно ст. 17 Федерального закона отj 08.08.2001 № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» , управление многоквартирными домами обязательному лицензированию не подлежит.
Однако, в соответствии-с ч. 1ст. 8 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и« индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля»18, юридические лица, индивидуальные предприниматели обязаны уведомить о начале осуществления, отдельных видов предпринимательской деятельности уполномоченный Правительством Российской Федерации в соответствующей сфере федеральный орган исполнительной власти. Согласно п.п. 21, 22 ч. 2 ст. 8 указанного Федерального закона, к таким видам деятельности, в частности, относится управление многоквартирными домами, оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах.
Правовая характеристика договора управления многоквартирным домом
Договор; управления многоквартирным домом является относительно новым в системе гражданско-правовых договоров, ж был впервые закреплен законодательно в Жилищном кодексе РФ в 2004 году.
Легальное определение данного договора; содержится в Ч; 2 ст. 162 ЖК РФ. Так, по договору управления многоквартирным; домом одна, сторона (управляющая, организация) по заданию другой стороны, (собственников помещений в- многоквартирном доме, органов- управлениям товарищества собственников жилья,, органов; управления жилищного кооператива или органов; управлениям иного специализированного? потребительского кооперативам либо» застройщика) в течение согласованного срока, за плату обязуется оказывать услуги и выполнять, работы, по надлежащему содержанию» ик ремонту общего имущества? в; таком доме; предоставлять коммунальные услуги- собственникам, помещений в таком; доме и пользующимся помещениями в г этом доме лицам4, осуществлять иную направленную на достижение целей управления; многоквартирным домом деятельность./
Несмотря на то; что настоящее: определение является достаточно полным; некоторые: моменты требуют дополнительных пояснений и комментариев; с: точки зрения практического применения данной нормы закона. В частности, необходимо более подробно остановиться на» характеристике сторон договора управления многоквартирным домом;
Одной из сторон такого договора; всегда выступает управляющая; организация.. Другой стороной договора могут быть либо непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме, с каждым из которых заключается отдельный договор, но на одинаковых условиях (ч. Г, 4 ст. 162 ЖК РФ), либо товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив.
Первый вариант имеет место, когда собственники на их общем собрании выбирают в качестве способа управления конкретную управляющую организацию либо если управляющая организация назначается органом местного самоуправления по результатам открытого конкурса в-случаях, предусмотренных законом (ч. 4 ст. 161, ч. 2 ст. 163 ЖК РФ).
Второй вариант — когда стороной договора управления выступают не сами собственники - имеет место, если последние на1 их общем собрании выбирают способом управления ТСЖ (ЖК), а данное товарищество или кооператив через, свош органы заключает договор с управляющей организацией: Так, в,соответствии со статьями 137, 148 ЖК РФ, заключение договора управления многоквартирным домом входит в компетенцию-правления? товарищества, собственников? жилья. Однако; в понятии договора управления , закрепленном в- ч. 2 ст. 162" ЖК РФ, допущена» очевидная неточность, поскольку в ней- в качестве- стороны договора- управления названы органы ТСЖ, ЖК . Как справедливо- отмечается в литературе, «сторонами- указанных договоров являются ТСЖ или ЖК соответственно, несмотря на то,- что в качестве стороны,договоров в ЖК РФ указаны органы этих юридических лиц (ч. 2 ст. 162, п.п. 4, 6 ст. 148 ЖК РФ). Органы юридического лица представляют его в отношениях с третьими лицами, и сами по себе субъектами права не являются (ст. 53 ГК РФ, ст.ст. 115, 144 ЖК РФ). Договор управления или иные договоры с третьими лицами подписываются председателем правления ТСЖ с обязательным одобрением правлением (п.п. 4, 6 ст. 148, ч. 2 ст. 149 ЖК РФ). От имени ЖК указанные договоры по общему правилу подписываются председателем правления (п. 2 ч. 2 ст. 119ЖКРФ)»68. Договор управления многоквартирным домом может быть также заключен между управляющей организацией и застройщиком (ч. 14 ст. 161 ЖК РФ). Представляется, что данныш договора заключается временно, до выбора собственниками способа управления многоквартирным домом
Согласно. ч. 1 ст. 162 ЖК РФ . договор управления? многоквартирным домом, заключается, в письменной форме: путем; составления одного документа подписанного сторонами;.
днако- как; показывает, практика,, отсутствие письменного, договора-управления;. заключенного между собственником; жилого помещения и управляющей; организацией- не влечет освобождение собственника-.от обязанности внесенияшлаты.за;жилое помещение и коммунальные услуги:В: организацию; обслуживающую многоквартирный дом.
Taк управляющая;организация, обратилась.в суд с.иском?к;одному из-собственников! жилого помещения; в многоквартирном доме; о взыскании! задолженности; оплате за;жилое:помещение ткоммунальныеуслугш
Решением, мирового судьи соответствующего? судебного/участка1 в удовлетворении исковых требованишбыло: отказано; вшолномюбъеме;
Не: согласившись» с; указанным? решением, управляющая? организация обратилась в суд с; апелляционной: жалобой. Решением; мирового судьи в удовлетворении требований о взыскании образовавшейся-: задолженности было отказано по: тем; основаниям; что истцом не представлено доказательств подтверждающих заключение с ответчиком письменного договора на предоставление: ему коммунальных услуг. Истец, посчитал. данные доводы, необоснованными; поскольку им; были представлены, все необходимые: документы;, подтверждающие исполнение; им обязательств по обслуживанию дома;
Исследовав5 представленные по. делу доказательства, выслушав объяснения: сторон, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отмене решения мирового судьи и удовлетворении искового заявления по следующим основаниям.
Поскольку ответчик в спорный период потреблял коммунальные услуги, то в соответствии с требованиями ст. 155 ЖК РФ обязан их оплатить, Выводы мирового судьи о том, что у ответчика с истцом не был заключен письменный договорена предоставление коммунальных услуг и поэтому он не обязан- их оплачивать, не основан на законе, так как само по себе отсутствие договора на предоставление коммунальных услуг не освобождает ответчика от обязанности оплатить предоставленные ему услуги69.
Взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в многоквартирном доме
В общем виде взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений многоквартирного дома сформулированы в Жилищном кодексе РФ и сводятся тому, что управляющая организация обязана оказывать услуги и выполнять работы по» надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность, а собственники обязаны своевременно и полностью оплачивать услуги, оказываемы управляющей организацией.
Обязанности управляющей организации и собственников помещений многоквартирного дома можно условно разделить на несколько групп в зависимости от объекта соответствующих правоотношений.
Первую группу составляют правоотношения по поводу пользования гражданами коммунальными услугами. Наиболее подробно взаимные обязанности управляющей организации и собственников помещений в этой области изложены в п.п. 49, 52 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 и п.п. 31, 34 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354. При этом Правила предоставления коммунальных услуг 2006 года утрачивают юридическую силу со дня вступления в силу Правил предоставления коммунальных услуг 2011 года.
Отдельно в законодательстве прописана обязанность потребителя своевременно (не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата) и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги (п. 35; пдп. «з» п. 52 Правил 2006 г., пдп. «и» п. 34, п. 66 Правил 2011 г.) и корреспондирующая ей обязанность исполнителя не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим месяцем, за который производится оплата, представлять потребителю платежные документы (п. 37 Правил 2006т., п. 67 Правил 2011 г.). Особый интерес в данном случае вызывают положения законодательства об обязанности управляющей организации предоставлять собственникам помещений платежные документы на оплату коммунальных услуг. Так, в соответствии с положениями статьи 155 Жилищного кодекса Российской Федерации, которые также продублированы в Правилах предоставления коммунальных услуг, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится ежемесячно до десятого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, на основании платежных документов, представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем. В данном случае проблема- практического применения» данной нормы" закона заключается в том, что законодатель. не указал, в какой конкретно форме исполнитель (в том числе, управляющая организация) обязан предоставлять- собственникам, помещений платежные документы. На практике платежные документы ежемесячно разносятся жильцам по почтовым ящикам. На первый взгляд данный способ представляется удобным и логичным. Однакоі в случае возникновения спора по вопросу о предоставлении управляющей организацией платежных документов собственникам, у управляющей организации будут отсутствовать доказательства направления собственникам квитанций об оплате за жилое помещение и коммунальные услуги, кроме свидетельских показаний жильцов. Как ни парадоксально, но на практике данный пробел в действующем законодательстве иногда приводит к тому, что суды отказывают управляющей организации в удовлетворении требования о взыскании с собственника пени за. несвоевременную оплату за жилое помещение и коммунальные услуги. Так, например, управляющая организация обратилась в суд с иском к собственнице жилого помещения в многоквартирном доме с требованием о взыскании с нее задолженности по оплате за жилое помещение и коммунальные услуги:, а также пени за просрочку платежа. Решением мирового судьи в удовлетворении, исковых требований истца было отказано в полном объеме. Не согласившись, с принятым решением, истец обратился, с апелляционной жалобой в вышестоящий суд. Суд апелляционной инстанции, исследовав представленные по делу доказательства, выслушав, объяснения сторон, посчитал решение мирового судьи-подлежащим отмене по следующим основаниям. Поскольку ответчица- в, спорный период потребляла коммунальные,-услуги, то в. соответствии с требованиями ст. 155 ЖК РФ обязана; их-уплатить. Кроме того, суд посчитал, что отказ ответчицы как собственника жилого помещения в многоквартирном доме, оплачивать содержание и ремонт жилого- помещения также не основан на законе и противоречит положениям1 ч. 3 ст. 30" ЖК РФ, согласно которой собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещениям соответствующем многоквартирном доме. Оценивая в совокупности, представленные доказательства, суд посчитал, что истец имеет право на взыскание с ответчицы образовавшейся задолженности по оплате содержания и ремонта жилого помещения и коммунальные услуги. Однако суд посчитал необоснованными требования.истца о взыскании с ответчицы пени, поскольку, как было установлено в, судебном заседании, ответчица зарегистрирована по другому адресу и квитанции, на оплату коммунальных платежей не получала. Доводы истца о том, что ему не было известно о месте пребывания ответчицы, суд посчитал несостоятельными. Истцом не представлены доказательства фактического получения ответчицей-квитанций на оплату коммунальных услуг.
Особенности прекращения договора управления многоквартирным домом
Товарищество собственников, жилья обратилось, с искома в; суд к управляющей; организации; о передаче технической; документации на многоквартирный; дом. Свои; требования ТСЖ мотивировало тем, что на общему собрании собственников-соинвесторов данного» многоквартирного дома:был решен вопрос об избрании способауправления многоквартирным домом: в: виде товарищества собственников жилья: В соответствии с принятым решением Инспекцией ФНС было: выдано свидетельство о государственной регистрации ТСЖ, также в установленном законом порядке был утверждении зарегистрирован устав;ТСЖ. Товарищество обратилось с письмом в управляющую организацию о передаче всей технической документации на многоквартирный дом в соответствии со ст. 162 ЖК РФ в ТСЖ. Однако, несмотря на эти обстоятельства, управляющая организация уклоняется от передачи технической документации.
Суд, выслушав объяснения явившихся лиц, изучив материалы дела, пришел к выводу о необходимости удовлетворить требования истца, и указал в резолютивной части решения перечень документов из 46 позиций, которые необходимо передать91.
В дальнейшем выяснилось, что в управляющей организации, нет и никогда не было большинства из указанных судом документов. При этом решение вступило в законную силу и подлежит безусловному исполнению. Ситуация по. передаче технической документации на многоквартирный дом оказалась неразрешимой.
В законодательстве не конкретизирован еще одинд важный момент, связанный с практической реализацией ч. 10 ст. 162 ЖК РФ,- а именно: в данной статье указано только одно необходимое правовое последствие смены управляющего многоквартирным домомj — обязанность передать техническую документацию вновь избранной управляющей организации. Фактически этого не достаточно- для того, чтобы вновь избранная организация: реально могла приступить к реализации своих прав и обязанностей по управлению многоквартирным домом.
В частности, законодательно не урегулирован вопрос об обеспечении доступа к общему имуществу многоквартирного дома вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Более того, в соответствии с Письмом Министерства регионального развития РФ от 20:12.2006 № 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом» , при смене управляющей организации или выборе иного способа управления многоквартирным домом, помещения в котором принадлежат двум и более различным собственникам, передача многоквартирного дома или общего имущества в многоквартирном доме по акту новой управляющей организации, товариществу собственников жилья или жилищному кооперативу не производится.
В связи с этим на практике может возникнуть еледующаяі ситуация. Избранное в качестве способа управления многоквартирным домом товарищество собственников жилья обратилось в арбитражный суд с иском к организации, ранее управлявшей домом, об обязании ответчиков убрать замки, иные устройства и приспособления, препятствующие проходу в чердачные и подвальные помещения многоквартирного дома, убрать мусорные контейнеры с придомовой территории.
Исковые требования были основаны на норме 304 ГК РФ и мотивированы тем, что выбранное собственниками.в установленном законом порядке ТСЖ не может осуществлять свои- полномочиям по- управлению имуществом, принадлежащим собственникам жилья» данного дома, поскольку ответчик удерживает за,собой подвальные и иные помещения и не допускает в них никого.
Арбитражный суд счел требования истца о понуждении ответчика совершить действия по обеспечению свободного доступа, иных лиц к инженерным сетям жилого дома необоснованными и не подлежащими удовлетворению .
Таким образом, вопрос о порядке передачи общего имущества многоквартирного дома от одной управляющей организации к другой в настоящее время законодательно четко- не урегулирован, что делает порой невозможным для вновь избранной организации осуществление ее полномочий по управлению многоквартирным домом.
Исходя из изложенного, диссертант считает необходимым дополнить часть 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ нормой о том, что управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана обеспечить доступ к общему имуществу многоквартирного дома новой управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу.
Необходимо иметь в виду, что управляющая организация обеспечивает многоквартирный дом- коммунальными услугами не напрямую, а через заключение- с ресурсоснабжающими- организациями договоров на водоснабжение w водоотведение, теплоснабжение, электроснабжение. В связи с этим; следует отметить, что в законодательстве также не закреплена процедура перезаключения таких договоров с вновь.избранной управляющей организацией, что еще раз приводит к невозможности последней осуществлять свои полномочия по управлению многоквартирным домом.
В подтверждение вышесказанному можно привести, пример из арбитражной практики. Избранное в качестве способа управления многоквартирным домом товарищество собственников жильяі обратилось в. арбитражный суд к организации, ранее управлявшей домом, и теплоснабжающей организации, между которыми был заключен договор на теплоснабжение многоквартирного дома, с иском о признании недействительным указанного договора на отпуск тепловой энергии; а также об обязаништеплоснабжающей организации заключить договор теплоснабжения многоквартирного дома с теж.
